Перспективы совершенствования качества жилищного строительства в России с целью повышения его конкурентоспособности доступности для потребителей

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

ПЕРСПЕКТИВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ С ЦЕЛЬЮ ПОВЫШЕНИЯ ЕГО КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ДОСТУПНОСТИ ДЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Журавлева Татьяна Александровна,

доктор экономических наук, профессор,

Орловский государственный университет имени И. С. Тургенева

кафедра «Теоретическая экономика и управление персоналом»

г. Орёл, Россия

Анахин Николай Юрьевич,

Орловский государственный университет имени И. С. Тургенева

Студент кафедры СКиМ

г. Орёл, Россия

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассмотрено состояние жилищного строительства в России и выявлены проблемы отрасли. Авторами в статье предложены пути повышения качества возводимого жилья путем применения технологий и материалов энергоэффективности, а также его стоимости с точки зрения привлекательности для покупателей. Целью написания данной статьи является предложение для застройщиков по применению новых строительных технологий и мер экономического стимулирования по активизации спроса покупателей.

Ключевые слова: экономика, кризис, строительство жилья, рынок жилья, энергоэффективность, меры экономического стимулирования.

стоимость возведение жильё материалы энергоэффективность

В 21 веке проблемы обеспечения жильем не снижают своей актуальности. По-прежнему остра эта проблема и для российской экономики. В последние годы объемы жилищного строительства в России стали падать, так темпы строительства жилья в 2015 году снизились на 0,5% к предыдущему году, а в 2016 уже на 6,5%. Более того, по итогам первого полугодия 2017 года объем ввода новых жилых метров сократился на 11,3%, в некоторых регионах объемы ввода жилья снизились в несколько раз [1].

Если сравнить стоимость реализуемого 1 кв. метра жилья в России и других развитых странах рисунок 1, то станет понятно, что этот показатель оказывается ниже, чем во многих развитых странах [2,С.40-41].

Рис 1. Сравнение стоимости 1 кв. метра жилья развитых стран , в тыс. долларах [1].

Так, согласно представленного рисунка, стоимость 1 кв. метра вводимого жилья в Лондоне выше в 3,5 раза, чем в г. Москве, несмотря на тот факт, что стоимость метра жилья в г. Москве самая высокая из всех регионов России.

Однако относительно низкая стоимость жилья в России среди зарубежных аналогов не приводит к повышению спроса на него в нашей стране. Главной причиной низкого потребительского спроса на жилье и уменьшение его ввода в эксплуатацию является экономический кризис, и как следствие падение реальных доходов населения. Удешевить строительство за счет снижения качества новых строительных объектов - это далеко не лучший вариант, который стоит применять в передовых странах. По этой причине в данной статье будут рассмотрены возможные способы более рационального применения имеющихся строительных ресурсов, а также внедрение в процесс строительства новых технологий, которые способны вернуть интерес населения к приобретению жилья.

Рассматривая имеющиеся возможности для российских строителей по улучшению качества возводимого жилья, следует уделить особое внимание повышению его энергоэффективности.

Энергоэффективность -- это актуальная тема для развития российской строительной промышленности, особенно с позиций повышения экологичности строительных материалов, т.к. оно сопровождается одновременным ростом их энергоэффективных свойств.

Современные здания должны оказывать минимальное негативное воздействие на окружающую среду, потребляя при этом как можно меньше энергии. Современный подход к строительству позволяет вписывать дома в существующий ландшафт, и свести к нулю негативное влияние здания на окружающую среду, обеспечивая при этом максимальный комфорт человеку. При таком подходе возможно нулевое (или стремление к этому) потребление энергии. Кроме того, традиционные источники энергии возможно заменить альтернативными видами энергии. Такое домостроение активно развивается в Дании, Сингапуре и ряде других стран. Отдельные примеры строительства подобных домов есть и в России. Так, Rockwool Russia Group продвигает в России дома Green Balance и Natural Balance, которые спроектированы таким образом, чтобы электричество и отопление использовались в них минимально. Различные архитектурные решения также обеспечивают энергоэффективность этих домов за счет компактной формы и заглубления цокольного этажа, но при эффективном и полноценном его использовании как жилого. Отношение площади ограждающих конструкций к полезной площади домов меньше, чем в традиционных домах, что позволяет добиться уменьшения площади поверхности ограждающих конструкций, с которых уходит тепло. Архитектурные решения в жилом строительстве обеспечивают отсутствие энергозатрат на охлаждение в летний период и использование энергии солнца на отопление в зимний период. Окна обеспечивают максимальное поступление дневного света в помещения в любое время года, что позволяет получить экономию на искусственном освещении. Теплоизоляция домов обеспечивается применением плит «Флор Баттс», «Венти Баттс», «Лайт Баттс», «Ламелла Мат» и других материалов и систем. В результате в здании GreenBalance потребление энергии на отопление составляет 63 кВт*ч на мІ в год, при том, что в соответствии с действующими строительными нормами потребление энергии такого дома составляет 160 кВт*ч на мІ в год. Годовая экономия на энергозатраты составляет 32 850 рублей. Энергопотребление NaturalBalance -- 37,3 кВт*ч на мІ в год, что дает более 20 тыс. руб. экономии на энергии в год.

Компания «Хенкель Баутехник» выполнила пилотный проект в Коломне, где был утеплен комплекс жилых девятиэтажных зданий с использованием систем наружной теплоизоляции фасадов Ceresit. Известно, что толщина кирпичной стены должна составлять минимум 51 см для того, чтобы теплопотери через нее удовлетворяли российским нормативам. Но для возведения стены можно взять обычные газосиликатные блоки толщиной 20 см, смонтировать на ней многокомпонентная систему утепления со слоем минеральной ваты толщиной 10 см, закрыть ее штукатурным фасадом, высвободив таким образом почти 20 см дополнительной площади, при теплопотерях, сопоставимых с аналогичным значением для кирпичной стены. Затраты на такой строительный фасад окажутся меньше расходов на возведение кирпичных стен, то есть такая система удешевляет строительство при сохранении в норме показателей теплопотерь.

По словам Казейкина С. В., заместителя координатора программы Государственной Думы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», затраты на энергоэффективные дома окупаются в течение 10-15 лет [3]. Это означает, что если период жизненного цикла кирпичного здания составляет 100 лет, то эти затраты окупятся 5 раз [4].

C 2010 года с участием средств аварийного жилищного фонда в ряде регионов России осуществляется переселение граждан из аварийного жилья в энергоэффективные дома. На данный момент в Российской Федерации насчитывается 117 энергоэффективных домов, а еще 18 находятся в стадии строительства [5].

На рисунке 2 показана карта энергоэффективных домов по федеральным округам России. В целом динамика строительства подобных домов свидетельствует о том, что население заинтересованно в том, чтобы сократить расходы на отопление и электричество. Подобный опыт активно используется в скандинавских странах, и Россия на данном этапе значительно отстает от них. Поэтому необходимо чтобы Правительство РФ оказывало поддержку компаниям, занимающимся строительством энергоэффективных домов на строительном рынке России [4].

Рис. 2 Наличие энергоэффективного жилья по федеральным округам России [4].

Согласно данных рисунка 2,можно отметить, что в строительстве энергоэффективных домов преуспевает Северо-Западный федеральный округ; за ним далее следуют Сибирский федеральный округ и Уральский федеральный округ.

Сегодня на рынке недвижимости в российской экономике покупательский спрос весьма неустойчив. Любой застройщик понимает, что интерес к новостройке начнет снижаться, поэтому необходимо применять возможные инструменты его стимуляции. Самые популярные меры представлены в экспертном рейтинге, составленном аналитиками компании «Метриум Групп» [6].

Следует также отметить, что за счет применения подобных экономических мер стимулирования объемы продаж жилья растут быстрее, чем без применения специальных программ по продвижению подобных продуктов, что отражено на рис.3.

Рис.3- График зависимости объёма продаж от времени [6].

Рассмотрим возможные меры по стимулированию потребителей к приобретению объектов жилой недвижимости:

1. Кредитование (ипотека, рассрочка).

Если традиционной схемой взаиморасчетов в сделках с недвижимостью можно считать 100 % оплату, то к специальным условиям относятся ипотека и рассрочки. В случае с ипотекой недвижимости спрос на объекте стимулируют не вообще все ипотечные программы, существующие на рынке жилья, а именно те, которые выбрал сам застройщик, как наиболее интересные, и получил соответствующую аккредитацию в связанных с ним банках. Таким образом покупателю не придется бегать по всем кредитным учреждениям в поиске наиболее выгодных условий кредитования. Он приходит на объект и среди различных вариантов приобретения недвижимости может выбрать наиболее удобные для него.

По наблюдениям экспертов «Метриум Групп», около 80% столичных девелоперов аккредитуют строящиеся жилые комплексы в банках, и даже не в одном, а, как правило, в нескольких [7]. Для покупателей аккредитация банков также является своеобразным гарантом надежности проекта, так как кредиторы для этого проводят серьезную проверку, как самого застройщика, так и строящегося объекта. Однако отсутствие ипотечных программ вовсе не означает, что в комплексе есть какие-то проблемы. Например, в бизнес- и элитном классе недвижимости ипотека покупателями оформляется редко, так как у большинства покупателей в данном сегменте нет необходимости привлекать кредитные средства для приобретения квартиры.

Тем не менее, ипотека является отличным инструментов для увеличения спроса. Из-за ограниченной платежеспособности населения доля ипотечных покупателей в большинстве случаев достигает 40-50% [6]. А по некоторым объектам экономкласса она может быть и выше. Например, в ЖК «Новые Ватутинки» (г. Москва) эта доля достигает 60%, а в ЖК «Спортивный Квартал» (г. Москва) -- до 70% [6].

Рассрочка -- не менее эффективный способ мотивации. Ее на своих объектах предлагают около 70% московских застройщиков [7]. Сегодня на рынке предлагаемого жилья рассрочка встречается двух видов:

-- краткосрочная (на 3-6 месяцев), которая чаще всего бывает беспроцентной;

-- долгосрочная (от 12 месяцев и более). В данном случае рассрочка будет уже процентной, средняя ставка составляет 12% годовых.

Первоначальный взнос в обоих случаях -- от 20% до 50%, в зависимости от того, какой вариант выбирает покупатель [7]. Чаще всего низкий первоначальный взнос устанавливается при долгосрочной рассрочке, а высокий -- при краткосрочной. Но это не аксиома, на рынке есть и исключения, которые девелоперы делают в индивидуальном порядке.

2. Скидки.

Скидки на рынке недвижимости -- это наиболее применяемый инструмент стимулирования потребителей. Скидки можно условно разделить на два вида -- постоянные и дополнительные. Первые используют около 65% девелоперов и они зависят от условий сделки и умения договариваться. В большинстве случаев при 100% оплате покупатель может рассчитывать на снижение стоимости квартиры на 2-5%. Можно получить и большую скидку, но уже в индивидуальном порядке. Иногда застройщики предоставляют скидки только определенным категориям клиентов. Например, в ЖК «Life Сходненская» и ЖК «Life Волжская» (г.Москва) военнослужащие могут рассчитывать на 3% скидку [7]. В других случаях застройщики могут снизить цены только на определенные квартиры. Например, в ЖК «Спортивный Квартал» (г. Москва) покупателям студий при 100% оплате предоставляется скидка в размере 3% [7].

Дополнительные скидки застройщики, как правило, используют для того, чтобы активизировать продажи в сезоны, которые отличаются низким уровнем спроса со стороны покупателей. Чаще всего, летом или в период новогодних праздников. Например, в декабре 2013 года количество девелоперов на рынке жилья, предоставляющих скидки, достигало 80% [7]. При этом застройщики снижали цены не только на квартиры, но и на другие реализуемые объекты. Например, в ЖК «Новые Ватутинки» (г.Москва) накануне Нового года покупателям квартир предоставлялась скидка на машиноместо в размере до 50% [7] . Таким образом девелопер привлекал внимание потенциальных клиентов к строящемуся паркингу.

«Постоянные скидки, направленные на снижение стоимости квартиры при 100% оплате, являются признаком «хорошего тона» у застройщиков, -- отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» [7]. Дополнительные скидки позволяют если и не увеличить продажи, то хотя бы поддержать их на необходимом уровне. При этом предоставление скидок считается наиболее эффективным и популярным способом мотивации покупателей. Даже несмотря на то, что размер сэкономленных средств для них абсолютно не сопоставим со стоимостью квартиры».

Таким образом, можно отметить, что девелоперы, работающие на российском рынке, в сложившихся неблагоприятных для себя условиях, должны использовать определенные технологии и инструменты, с помощью которых они могут повысить качество возводимого жилья и расположить потенциальных покупателей жилья, применяя меры экономического стимулирования по продвижению объектов недвижимости.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/dbinet.cgi?pl=9420036, свободный. - Загл. с экрана.

2.Журавлева Т.А., Павлов К.В., Анахин Н.Ю., Грошев Н.Г., Оноприйчук Д.А.Роль строительного комплекса в экономике России: оценка, проблемы и пути выхода из сложившейся ситуации// Конкурентоспособность в глобальном мире: экономика, наука,технологии.-2017.-№4.-С36-43.

3.По словам Казейкина В. С., заместителя координатора программы Государственной Думы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом».

4.Минстрой России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.minstroyrf.ru/press/karta-energoeffektivnykh-domov-v-rossii-2017, свободный. - Загл. с экрана.

5.Инновационные строительные материалы и технологии: их влияние на развитие градостроительства и городской среды. Мировой опыт, российский взгляд // Доклад НИУ ВШЭ М., 2013.

6.Русипотека [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ipoteka_sekyuritizaciya/ipoteka_sekyuritizaciya_stati_2008/spros_na_zhilie/, свободный. - Загл. С экрана.

7.MKRU [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.mk.ru/economics/2015/10/26/spasenie-ryadovogo-rayona.html, свободный. - Загл. С экрана.

8.Подопригора И.В., Задачи стимулирования спроса и предложения на рынке жилья в Российской экономике / И.В.Подопригора.// «Экономика». - 2007. УДК 330.101.54. - С. 121-124.

Размещено на Allbest.ru