Основні напрями реконструкції житлового фонду в Україні

Актуальність теми. На сьогодні однією з актуальних проблем формування ринку житла є реконструкція застарілого ті зношеного житлового фонду, його модернізація та впровадження реновацій у сучасне міське середовище. Загалом реконструкція передбачає оновлення й перетворення забудови, зміну планування з метою створення комфортних умов для проживання населення та забезпечення ефективного функціонування всіх його складових. Об'єктами реконструкції в містах є, передусім, райони і квартали житлової забудови. Реконструкція може здійснюватися як із багатофункціональними містобудівними об'єктами - дороги, вулиці, громадські транспортні вузли, громадські простори, так і з групами житлових кварталів, окремими будівлями тощо. Власне процес реконструкції являє собою організацію, планування, проектування та проведення реконструктивних заходів, які включають реставрацію, знесення, будівництво, ремонт будівель і споруд [4]. Міська забудова та її оточення створені, перш за все, для комфортної життєдіяльності людей, роботи, побуту, відпочинку. Тому при визначенні реконструктивних заходів обов'язково мають бути враховані всі сучасні містобудівні, архітектурні, санітарно- гігієнічні та протипожежні вимоги.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Дослідженнями питань теорії та практики модернізації й реконструкції житлового фонду займались такі вітчизняні та зарубіжні науковці, як: О.П. Авдієнко, Є.М. Блех, В.С. Боголюбов, В.Ф. Касьянов, Л.Т. Красовський, П.І. Кривошеєв, Н.І. Олійник, Г.І. Онищук, А.А. Сазонов, Г.М. Семчук, В.К. Соколов, Л.Н. Чернишов, С.Г. Шеіна. Проте, незважаючи на широкий діапазон теоретико- прикладних досліджень, проблеми, пов'язані з розробкою науково обґрунтованих підходів до організації, планування і фінансування відновлення житлового фонду, остаточно не вирішені.

Виклад основного матеріалу. Комплексна реконструкція існуючих районів є процесом перетворення міського середовища, зміст і тривалість якого визначаються взаємопов'язаними діями, які мають бути спрямованими не лише на техніко-технологічне перетворення, а й на архітектурно-естетичні зміни, на зміни доступності та комфортності. Саме комплексний підхід як методологічний принцип проектування повинен забезпечити нормальні умови проживання та функціонування об'єктів у міському середовищі, і передбачає рішення з оновлення всіх елементів (будівель, споруд, комунікацій, ділянок території) реконструйованого району чи кварталу та доведення всіх елементів до нормативного рівня якості. При цьому, чим складніший об'єкт за своїм функціональним складом і більший за розмірами, тим складніший комплекс завдань, які мають вирішуватися взаємопов'язано. Якщо перетворення житлової забудови є складовою частиною проекту реконструкції багатофункціонального центрального планувального району чи його частин (громадських просторів, вулиць, зон), то в такому випадку в проекті мають бути вирішені такі взаємопов'язані питання:

• співвідношення і планувальна організація житлових та громадських територій;

• знос, будівництво нових житлових і громадських будівель;

• переобладнання, капітальний ремонт (модернізація) і реконструкція збережених житлових та громадських будівель;

• інженерне обладнання і благоустрій території [4].

При проектуванні комплексної реконструкції житлових районів основна увага повинна бути спрямована на взаємне узгодження рішень із планувальної організації території житлової забудови. Зокрема, може бути передбачене знесення малоцінних будівель та будівництво нових житлових будинків, а також капітальний ремонт ті реконструкція збережених житлових будинків.

Ефективність комплексного підходу до проектування реконструкції полягає в тому, що він забезпечує можливість розглядати всі складові об'єкта перетворення в найважливіших взаємозв'язках. В умовах збереження великих обсягів старого житлового фонду підвищення ефективності проектування комплексної реконструкції має полягати у забезпеченні взаємопов'язаних рішень із планувальної організації об'єкта реконструкції (кварталу, групи кварталів, району) і оновлення (капітального ремонту, реконструкції) опорних житлових будинків. Містобудівна ефективність комплексного проведення реконструктивних заходів полягає в отриманні високого архітектурно-художнього й функціонального результату завдяки здійсненню цілісного містобудівного задуму. Соціальна ефективність виявляється в істотному поліпшенні умов проживання завдяки одночасному доведенню всіх елементів житлового середовища до стандартного (належного) рівня якості. Економічна ефективність комплексного методу реконструкції випливає з економії трудових і матеріально-технічних ресурсів у результаті їх концентрації на одному містобудівному об'єкті [5].

Головними чинниками, які вимагають необхідності реконструкції, є, передусім, невідповідність існуючої планувальної структури зростаючим вимогам до міського середовища, низька ефективність використання міських територій та житлового фонду, моральне й фізичне старіння забудови, екологічне навантаження на територію, різночасові параметри термінів служби окремих складових міського середовища, поява нових функцій тощо.

План реконструкції зобов'язаний давати відповіді на такі питання: чи забезпечує така реконструкція високу якість життя мешканців міста і комфортність самого міського середовища, у тому числі, чи передбачене упровадження інноваційних, управлінських, технологічних, соціальних та містобудівних рішень, а також, як саме реконструкція житла відповідатиме вимогам жителів міста в цілому. Успіх реконструкції може ґрунтуватись у тому числі й на красивому дизайні та простому поданні потрібного матеріалу. Зокрема, засобами такої демонстрації можуть бути матеріли Генерального плану, Детального плану території, інформації про інфраструктурне забезпечення території, цікаво виконані схеми квартир із промальовуванням можливої розстановки меблів.

Безсумнівно, житловий фонд із часом застаріває та вимагає ремонту поточного, капітального чи навіть реконструкції. Так, державна служба статистики Україні оперує поняттями "ветхий" та "аварійний" житловий фонд. Так, ветхий фонд - житловий будинок, у якого надземні конструктивні елементи, фундамент (або будинок у цілому) обмежено виконують свої функції та фізичний знос будинку становить 61-80 %. Аварійний фонд - житловий будинок, у якого надземні конструктивні елементи, фундамент (або будинок у цілому) не відповідають вимогам безпечної експлуатації або частково зруйновані, а фізичний знос будинку становить 81-100 % [2].

За даними державної служби статистики, в Україні на кінець 2017 р. площа ветхого та аварійного житлового фонду становила майже 4,3 млн м 2 Цей житловий фонд нараховує більше 61 тис. будинків, в яких мешкають чи зареєстровано понад 80 тис. осіб. Найвищі значення показників загальної площі ветхого й аварійного житла концентрують Харківська, Одеська, Дніпропетровська, Донецька, Вінницька, Житомирська, Полтавська та Черкаська області. На дані області припадає майже дві третини загальної площі ветхого та аварійного житла (рис. 1).

Рис. 1. Ветхий та аварійний житловий фонд в Україні [2]

Четверту частину ветхого й аварійного житла в Україні концентрують Сумська, Київська, Львівська, Запорізька, Хмельницька, Рівненська, Чернігівська, Тернопільська, Херсонська, Івано-Франківська та Волинська області. Та лише близько 6 % припадає на Миколаївську, Луганську, Чернівецьку, м. Київ, Закарпатську та Кіровоградську області. Більш точним є показник концентрації ветхого та аварійного житлового фонду в міських поселеннях України. Відповідно, у міських поселеннях площа ветхого й аварійного житлового фонду становить майже 1,9 млн м 2, який нараховує 10,5 тис. будинків, та в яких проживає близько 64 тис. осіб. Регіональна диференціація даного житлового фонду в містах загалом відповідає загальноукраїнському розподілу (рис. 2).

Рис. 2. Ветхий та аварійний житловий фонд у міських поселеннях України [2]

В Україні переважний вид житлової забудови, що підлягає реконструкції - це забудова 1960-1980-х рр.

Здебільшого, це - п'ятиповерхові будівлі, що вже вичерпали термін свого функціонування, підлягають знесенню чи реконструкції. Зазвичай такі житлові будинки позбавлені будь-якої архітектурної виразності, оформлення фасадів не передбачають ліпнини чи інших декоративних елементів. Такі будинки були обличчям великих міст і селищ багатьох регіонів України. Відповідно реконструкція даних районів являє собою процес глибокої реконструкції міського середовища, зміст якої зазначається взаємопов'язаними кроками із проектування, планування та проведення заходів із реконструкції. Організація реконструкції, окрім перебудови житлових будинків, має передбачати вирішення питань із розширення інших функцій, зокрема озеленення та благоустрою територій, організації місць відпочинку і публічних просторів, повного оновлення інженерного обладнання, зміни функції перших поверхів будівель, організацію автостоянок та паркінгу, дотримання санітарно- гігієнічних вимог. Задля проведення перебудови житлових кварталів на відповідній території слід організувати також внутрішні проїзди та стоянки, забезпечити благоустрій дворового простору, влаштувати функціональну навантаженість сельбищних територій.

В Україні потреба реконструкції житлового фонду багато в чому завдячує "хрущовкам", в яких закінчується термін експлуатації. Їх потрібно або капітально ремонтувати, зміцнюючи та утеплюючи стіни, замінюючи внутрішні комунікації, переплановувати, або ж зносити й будувати на їх місці нові, більш сучасні будинки.

"Хрущовки" були збудовані здебільшого у 50-80х рр. минулого століття як тимчасове житло. Фактично вони якраз і були соціальним житлом, збудованим у стилі функціоналізму. Терміни експлуатації цього типу будинків становлять 50 років, можливо були продовження до 60 років. Проте, якщо такий будинок жодного разу капітально не ремонтували, він мав би бути знесеним ще років десять тому. Більше того, "хрущовки" часто розміщені в центральних зонах міст, а їх ремонт не передбачений стратегічними програмами розвитку відповідних населених пунктів.

У багатьох країнах світу є величезний досвід щодо реконструкції застарілого житлового фонду. Особливо близькими для України є шляхи, методи і принципи реконструкції у країнах Європи. Існує низка шляхів вирішення проблеми застарілого житлового фонду: від повного знесення до реконструкції із застосуванням сучасних технологій.

Істотних результатів у реконструкції застарілого житлового фонду отримала Німеччина. Будинкам, які були повністю не придатними для проживання, дали другий шанс на життя. Панелі повністю розібрали і використали повторно для будівництва доріг. Загалом програма реконструкції житлового фонду Німеччини тривала близько 20 років і відбувалася в декілька етапів. Окрім пов ного оновлення і перебудови самого житла, перетворювали та територію навколо будинків, тим самим створюючи публічні простори.

Досвід реконструкції будинків застарілого житлового фонду шляхом утеплення належить Польщі. Утеплюючи будинки вони не лише покращили енергоефективність, але й додали естетичності будинкам, адже після утеплення всі будинки перефарбували у різні кольори [7].

Великих досягнень в енергоефективності зробила Латвія. Жителі знаходили інвестора, за допомогою якого відбувалася повна реконструкція систем теплопостачання і водопостачання, а також утеплення будинку. Після цього мешканці продовжували сплачувати квартирну плату за старими тарифами і завдяки економії всіх видів енергоресурів, інвестор різницю залишав собі.

У Швеції ж кошти на реконструкцію, обслуговування та утримання житлових будинків відшкодовуються за рахунок квартплати. До останньої відносять амортизаційні відрахування, утримання й обслуговування житлової забудови, що подекуди коливаються від 15 до 50 % доходів сім'ї.

Стосовно перспектив реконструкції застарілої забудови нами було проведене опитування мешканців Києва. На питання щодо можливості реконструкції застарілого житлового фонду 1960-1980 рр. (знесення чи перебудову "хрущовок", можливого зведення на їх місці сучасного житла з наданням мешканцям будинків, що зносяться, житла більшої площі) відповіді респондентів розподілилися таким чином: більшість респондентів (65,6 %) позитивно ставляться до реконструкції даного житлового фонду та, зокрема, у переважаючій більшості підтримують знесення "хрущовок" і зведення на їх місці сучасного житла з наданням мешканцям будинків, які зносяться, житла більшої площі, ще 25,8 % респондентів не визначилися з даним питанням, і лише 5,5 % респондентів негативно ставляться до реконструкції житлового фонду 1960-1980 рр., 3,1 % респондентів байдужі до реконструкції.

Можливими методами реконструкції можуть бути надбудова поверхів із застосуванням залізобетонного чи металевого каркасу. Цей метод передбачає зведення поруч із будівлею вертикальних конструктивних елементів, вже на яких можна надбудовувати потрібну кількість поверхів. Інакший метод передбачає надбудову ще 4-5 поверхів, де квартири вже будуть відповідати сучасним стандартам. Тут головний недолік - це низька стеля наявних поверхів [2]. До того ж, існуюча п'ятиповерхова забудова недостатньо міцна. Тому в межах кварталу передбачено робити прибудови, які за площею будуть значно більшими за існуючі реконструйовані будинки. Отже, розглянуті варіанти реконструкції мають свої переваги й недоліки. До переваг можна віднести можливе збільшення площі й поліпшення планування квартир витрачаючи кошти лише на утеплення будинку, заміну комунікацій і надбудову поверхів. Економія відбувається на зведенні фундаменту і підведенні мереж. Серед недоліків реконструкції є можливість надбудови обмеженої кількості поверхів, необхідне виселення мешканців і надання їм житла.

Висновки

Отже, в Україні доволі гостро постало питання реконструкції застарілого житлового фонду. Головними чинниками, які створюють необхідність реконструкції, є, передусім, невідповідність існуючої планувальної структури зростаючим вимогам до міського середовища, низька ефективність використання міських територій та житлового фонду, моральне й фізичне старіння забудови, різночасові параметри термінів служби окремих складових міського середовища, поява нових функцій тощо. Головним у процесі реконструкції мають бути не лише техніко-технологічні зміни міського середовища, а також архітектурні та естетичні зміни, і головне, зміни доступності та комфортності проживання мешканців даних районів. Саме комплексний підхід, як методологічний принцип проектування, має забезпечити нормальні умови проживання й функціонування об'єктів у міському середовищі, і визначати рішення з оновлення всіх елементів (будівель, споруд, комунікацій, ділянок території) реконструйованого району та доведення всіх його елементів до нормативного рівня якості. Реконструкція даних територій являє собою процес глибокої реконструкції міського середовища, зміст якої зазначається взаємопов'язаними кроками із проектування, планування та проведення заходів із реконструкції. Ще у процесі проектування комплексної реконструкції житлових районів основна увага має бути спрямована на взаємне узгодження рішень із планувальної організації території житлової забудови. Реконструкція має забезпечувати високу якість життя мешканців міста і комфортність самого міського середовища та відповідати вимогам жителів міста в цілому. Задля проведення перебудови житлових кварталів на відповідній території слід організувати внутрішні проїзди та стоянки, забезпечити благоустрій дворового простору, організувати функціональну навантаженість сельбищних територій. Організація реконструкції має передбачати вирішення питань із розширення інших функцій, зокрема озеленення та благоустрою територій, організації місць відпочинку і публічних просторів, повного оновлення інженерного обладнання, зміни функції перших поверхів будівель, організацію автостоянок та паркінгу, дотримання санітарно-гігієнічних вимог тощо.

Можливими шляхами вирішення проблеми застарілого житлового фонду може бути як повне його знесення, так і реконструкція із застосуванням сучасних технологій. Можливими методами реконструкції можуть бути надбудова поверхів із застосуванням залізобетонного чи металевого каркасу. Цей метод передбачає зведення поруч із будівлею вертикальних конструктивних елементів, уже на яких можна надбудовувати потрібну кількість поверхів. Інший метод передбачає надбудову ще 4-5-ти поверхів, де квартири вже будуть відповідати сучасним стандартам. До переваг реконструкції зі збереженням існуючої забудови можна віднести можливе збільшення площі й поліпшення планування квартир витрачаючи кошти лише на утеплення будинку, заміну комунікацій і надбудову поверхів. Серед недоліків є можливість надбудови обмеженої кількості поверхів, необхідне виселення мешканців і надання їм житла.