Классификация разновидностей жилищной недвижимости в Социалистической Республики Вьетнам и особенности ее нового строительства и реновации

The main results of the work in the article include: the global trend of the main directions of reproduction of the housing stock in the economically developed countries of Western Europe, which is the priority of reconstruction (modernization) and renovation of existing housing; identified trends in housing growth in Vietnam; features of the modern formation of the housing market of Vietnam; classification of residential real estate in Vietnam; the specificity of the housing market by the Vietnamese in terms of the ability of foreign citizens to acquire ownership of real estate; specific features of the taxation of real estate in Vietnam; the high importance of the need for active development in Vietnam of state programs for the renovation (modernization) of the housing stock on five-story panel houses of mass industrial residential development with considerable physical deterioration, similar to Russia and other countries, is updated.

The article shows the conclusions that prove the importance of scientific and practical research in the field of improving the housing and reconstruction policies of Vietnam based on the identified major global and country trends in the reproduction of housing real estate.

Выполненные исследования опыта развития воспроизводства жилого фонда в мировой экономики [9,10] показали, что проблематика непрерывного возобновления жилищного фонда на основе нового строительства и предотвращения его преждевременного износа путем реконструкции, реновации и капитального ремонта, является стратегическим приоритетом государственной жилищной политики России, Вьетнами и прочих развитых стран.

Воспроизводственные процессы жилой недвижимости включают в себя снос ветхих аварийных зданий, проектирование и строительство новых, реконструкцию и модернизацию жилищного фонда, проведение его капитальных и текущих ремонтов, технического обслуживания на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости. В этой связи значительный объемы рынка жилья предопределяют важность планирования акцентов государственного регулирования жилищной политики в части выделения приоритета инвестиций между новым строительством и реновации уже существующего жилого фонда.

По итогам международных конференций, симпозиумов, семинаров, проводимых Комитетом европейской экономической комиссии по жилищным вопросам, строительству и градостроительству ООН, установлено, что наиболее общей является тенденция максимального сохранения существующих зданий, объектов недвижимости и районов их комплексной застройки, в том числе как архитектурных и исторических памятников, так и зданий рядовой застройки, возведённых в традиционной манере и являющихся важными элементами городской среды и национальной культуры.

С точки зрения приоритета инвестирования в государственной жилищной политике можно рассматривать две основные модели воспроизводства жилого фонда: модель с акцентом на новое строительство и модель с акцентом на капитальный ремонт. Для экономически развитых стран доминирующее положение занимает модель с акцентом на реконструкцию и модернизацию жилого фонда.

Заслуживает внимания опыт реконструкции жилого фонда СССР, когда весьма успешно осуществлялась реконструкционная жилищная политика и разрабатывалась соответствующая правовая база ведомственных норм типа ВСН [ 8 ]. В постсоветский период интересен опыт Республики Казахстан [ 6 ]. Но особенно эффективна современная модель реновации жилого фонда в г. Москве [ 7 ] .

Весьма интересен вектор развития жилищной политики Вьетнама в области реконструкции, модернизации и реновации, основанный на международной экономической концепции планирования и минимизации стоимости владения (total cost of ownership, TCO) применительно к объектам недвижимости [ 12,13].

Развитие строительства во Вьетнаме

Налогообложение недвижимости во Вьетнаме на первичном и вторичном рынке, затраты владения и отчуждении

Анализ жилищного рынка Вьетнами указывает и на наличие следующих особенностей налогообложения недвижимости:

1. При покупке первичной недвижимости: взнос в фонд капитального ремонта (Sinking Fund) - 2%. Часто входит в стоимость объекта недвижимости; НДС (VAT) - 10% - всегда включен в стоимость объекта; сбор за оформление права собственности - 0,5% от стоимости недвижимости по договору.

2. При покупке вторичной недвижимости: нотариальные услуги - обычно порядка 50-100 долларов США. Сбор за оформление права собственности - 0,5% от стоимости недвижимости по договору.

3. Налоги, связанные с владением недвижимостью во Вьетнаме: налог на недвижимость во Вьетнаме отсутствует; налог на доход от аренды для физических лиц - 10%.

4. Налоги при отчуждении недвижимости во Вьетнаме: 2% от стоимости объекта, зафиксированной в нотариально заверенном договоре купли-продажи; Налог на наследство и дарение - 10% от рыночной стоимости недвижимости.

Проблематика реновации жилья

Важнейшим сегментом строительного рынка Вьетнама является сегмент реновация жилья. Проблематика реновации многоэтажных жилых домов (пятиэтажек) также весьма актуальна и для Вьетнами, поскольку такой жилой фонд по статистике министерства строительства по состоянию на 2017 год составляет более 2500 жилых домов, построенных до 1994-ого года или более 100 тыс. квартир с общей площадью более 3 млн. кв.м.

Большинство такого жилого фонда, построенного по индустриальным моделям массового жилищного строительства СССР и расположены в больших городах: в Ханое (более 1500 квартир), в Хошимине (более 500 квартир), в Хайфоне (205 квартир). После многих лет использования, кондоминиумы построенные в 1960-1985 период во многих отношениях пришли в негодность и сильно ухудшились из-за отсутствия правильного технического обслуживания и ремонта.

Из-за отсутствия жилищного надзора и эффективного управления происходило расширение площадей квартир. Это повлияло на негативное изменение ландшафтной архитектуры, на увеличение нагрузок на конструкции и их перегрузок, что в конечном итоге привело в отдельных случаях к аварийной работе конструкций и переходу зданий в статус ветхий и аварийных.

Значительный физический износ этого жилого фонда предопределяет необходимость активного развития во Вьетнаме государственных программ реновации жилого фонда, аналогичных России и прочих развитых стран.

К специфическим особенностям реализации инвестиционных программ капитального ремонта посредством утепления фасадов во Въетнаме относится использование критерия снижения эксплуатационных затрат на кондиционирование помещений. Так например, для этих целей используется пенополистирол, который пользуется большим спросом не только в странах с холодными зимами, но и там, где практически круглый год тепло.

Например, в Турции практически 100% домов, построенных после 2010 года, утеплены пенополистиролом. Такие технологии работы с фасадами также распространены и в Саудовской Аравии. Применение при обшивке фасадов и крыш пенополистиролом или прочими теплоизоляционными материалами, сокращает затраты на кондиционирование помещения почти втрое.

Выводы

• Исследованиями установлено, что глобальным трендом воспроизводства жилого фонда в экономически развитых странах Западной Европы заключается в приоритетном переходе от нового строительства к реконструкции (модернизации) и реновации существующего жилья, что также актуально для жилищной политики Вьетнама.

• Определено наличие тенденций увеличения строительства количества жилых квартир и общей площади жилья в кондоминиумах Вьетнама с 2011 года со средним темпом роста в 0,121 млн. м.кв. и около 2,5 тыс.квартир в год. При этом, большинство вышеуказанных квартир, преимущественно расположенных в крупных центрах - Ханое, Хошимине, Дананге и пр.

• Установлена современная специфика формирования жилищного рынка Социалистической Республики Вьетнам, которая определяется действием Жилищного кодекса, который вступил в действие с 1 июля 2015 года. В кодексе определены 2 основных типа жилищной недвижимости Вьетнама: квартиры; дома на отдельном участке земли (виллы в коттеджных поселках, таунхаусы, отдельно стоящие дома и т.д.). Также выделяется в зависимости от применяемых механизмов реализации проектов: коммерческое жилье; социальное жилье; официальные резиденции; жилье, используемое для переселения; индивидуальное жилое строение.

• Продемонстрирована особенность жилищного рынка Въетнами в части возможности иностранными гражданами приобретать право собственности на недвижимость только напрямую у девелопера сроком на 50 лет с возможностью продления еще на 50 лет по отдельным сегментам рынка.

• Представлены особенности налогообложения недвижимости Вьетнама на первичном и вторичном рынке недвижимости, проанализированы затраты владения недвижимостью для собственников и ее отчуждения.

• Осуществлено обоснование значительной актуальности активного развития во Вьетнаме государственных программ реновации (модернизации) жилого фонда по панельным пятиэтажным домам массовой индустриальной жилой застройки с большим физическим износом, аналогичных России и прочих развитых стран.

Библиографический список