Российская практика панельного домостроения и опыт Германии по реконструкции типового индустриального жилья

Размещено на http://allbest.ru

РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА ПАНЕЛЬНОГО ДОМОСТРОЕНИЯ И ОПЫТ ГЕРМАНИИ ПО РЕКОНСТРУКЦИИ ТИПОВОГО ИНДУСТРИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ

Чередина И.С., Рыбакова Е.Ю.

МАрхИ, г. Москва, Россия

Абстракт -- Статья посвящена исследованию российского и немецкого опыта индустриального возведения типового жилья. Показаны преимущества отечественного панельного домостроения перед другими методами строительства. Проведен анализ немецкой успешной практики модернизации жилья, возведенного методом панельного домостроения на примере г. Берлин. Рассмотрена проведенная в Берлине реформа по энергосбережению и санации панельного жилого фонда, придомовых территорий, рекреационных зон, обустройству кварталов на месте бывших микрорайонов. Рассмотрена возможность применения опыта Германии в реконструкции жилья в России с учетом национальных особенностей.

Ключевые слова: панельное домостроение, санация, модернизация, Россия, Германия, Берлин, энергоэффективностъ, энергосбережение, типовое жилье.

российский немецкий панельное домостроение

Введение

В России до сих пор достижения типового индустриального метода строительства жилых зданий имеют несомненные преимущества по стоимости, скорости возведения и количеству сданного жилья для скорейшего решения жилищного кризиса. Однако, наряду с новым строительством все чаще встают вопросы о реконструкции уже существующего жилого фонда, построенного в эпоху модернизма. В последнее время успехи Германии в области реконструкции панельного жилья очевидны и привлекают все больше внимания, как профессионалов ар- хитекторов-практиков, так и широкой общественности не только в европейских странах, но и в России. Панельное домостроение зачастую было принято считать характерным для социалистических стран, однако, дом сборного типа впервые появился в капиталистической стране -- Нидерландах в период Первой мировой войны. После Второй мировой войны огромная потребность в жилье заставила специалистов снова обратиться к этим разработкам.

Российская практика

Вопрос модернизации панельного жилого фонда в нашей стране развивается своим путем. В России всегда стояла проблема дефицита социального жилья. До сих пор некоторые граждане проживают в коммунальных квартирах, общежитиях, бараках, в ветхих домах. Особенно остро проблема ощущается в небольших провинциальных городах. В то время, когда вся Европа с конца 1980-х гг. отказалась от строительства панельных домов, в России продолжают строить целые микрорайоны высотных панельных зданий.

Жилые массивы, разделенные на микрорайоны массовой застройки, в нашей стране начали возводить с конца 1950-х -- начала 1960-х гг. На тот момент такое масштабное строительство создавало ощущение свободы, так как власти впервые повернулись лицом к решению социальных проблем населения. Микрорайоны требовали больших площадей и располагались далеко от центра. Но наличие отдельной (хотя и малогабаритной квартиры) было социальным благом и пользовалось спросом всегда, независимо от расположения жилья. Даже при масштабном строительстве очередь на получение отдельной квартиры была огромной, и ожидание ордера могло длиться годами. Особенности подхода были продиктованы масштабами страны и количеством свободных территорий.

Результатом массового строительства стало то, что к 1960 г. городской жилищный фонд в нашей стране вырос почти вдвое, а количество сдаваемых в эксплуатацию квартир увеличилось с 550 тыс. почти до 1,5 млн. в год. Метод панельного домостроения позволил сократить затраты труда на 35--40%, сроки возведения таких жилых домов также заметно уменьшились (в 2--3 раза). Сборные панельные дома стоили гораздо дешевле кирпичных, что оказалось решающим фактором при выборе методов возведения жилья в России на многие годы. Однако при всей безграничности территорий к концу советского периода стало ясно, что участков для масштабной застройки почти не осталось. С этого времени на городских территориях стали осваивать овраги, свалки, промышленные зоны. И, естественно, встал вопрос о реконструкции существующего жилого фонда. Отечественная специфика состоит в том, что наиболее притягательным до сих пор остается жилье в добротных сталинских домах, которые в большей части находятся в центральной части городов, на парадных городских магистралях. При проведении реконструктивных мероприятий такому жилью трудно найти достойную альтернативу.

В постсоветский период в России, особенно в крупных городах, были предприняты попытки модернизации жилых районов за счет сноса панельных домов печально известной серии К-7 и замены их на индустриальные высотные дома улучшенных серий. Так в Москве, например, панельные пятиэтажки серии К-7, как выработавшие внутренний ресурс, были снесены почти полностью.

После распада СССР в России была проведена приватизация жилья, почти весь жилой фонд в настоящее время находится в собственности у населения. Большое количество мелких владельцев трудно подвигнуть к строительным работам и аккумулированию денежных средств, что усложняет проведение реконструкции по немецкой схеме. По строительным нормам период эксплуатации жилищного фонда составляет не менее 100 лет. Чтобы срок службы дома этому соответствовал, каждые 25 лет должен проводиться капитальный ремонт с заменой инженерных коммуникаций, оборудования, с внедрением новых технологий, направленных на обеспечение комфортного и энергоэффективного проживания. Правительство много раз пыталось проводить реформы жилищно-коммунального хозяйства, но капитальный ремонт жилья проводится в незначительных объемах. Многие дома стоят без капитального ремонта с момента строительства. Вследствие этого наступает моральный и физический износ жилого фонда. Ввод нового жилья заметно превосходит объем капитального ремонта, хотя на практике эти показатели должны быть одинаковыми. Темпы роста ветхого и аварийного жилья увеличиваются год от года.

В России система микрорайонов -- господствующая схема при масштабном новом строительстве. Для застройщиков является выгодным построить новое высотное здание. Все нормы строительства, которые применяют еще с 1960-х гг., рассчитаны на привязку к микрорайону, как основному типу жилой застройки.

Опыт Германии

В Восточном Берлине с 1960 г. почти все вновь возводимые здания были панельными, так как их строительство являлось одним из самых быстрых и недорогих способов восполнить дефицит жилья в стране, который был вызван разрушительными бомбардировками и большим притоком беженцев. Панельное жилье было конкурентоспособным и привлекательным по отношению к квартирам центральных районов Берлина с устаревшими инженерными коммуникациями и переуплотненной застройкой. Оно преобладало в районах как Восточного Берлина (Хеллерсдорф, Марцан, Лихтенберг, Гропиусштадт, Хоэншенхаузен), так и Западного (Меркишес Фиртель, Буков Рудов, Фалькенхагенер Фельд). Чтобы оценить масштабы застройки нужно понимать, что каждый район был рассчитан почти на 50 тысяч жителей. Самыми распространенными были типовые серии домов: Р2 (5--11 этажей, строительство с 1961 г.), WBS-70 (5--6 или 11 этажей , строительство с 1973 года), WHH GT 18/21 (18--21-этажные здания, строительство с 1969 года), Q3A (3-4-5-этажные здания, строительство с 1950-1960 гг.). Дома в центре города возводились небольшой этажности, чтобы не конкурировать со старыми средневековыми церквями.

В ФРГ после войны и до 1980-х гг. большие государственные средства шли на поддержку жилищного строительства. Панельными домами были застроены огромные микрорайоны, протяженностью в километры, затем спрос превысил предложение, рынок был перенасыщен, и массовое строительство постепенно прекратилось (район Меркишес Фиртель).

В 1989 г. произошло объединение Берлина. Началась массовая миграция населения из панельных микрорайонов Восточного Берлина на Запад, так как длительный период эксплуатации с минимальными затратами на капитальный ремонт привел здания к моральному и физическому износу. Жители Восточного Берлина нуждались в таком же комфорте проживания и благоустройстве, в каком находились жители Западного Берлина. Руководство Берлина возлагало большие надежды на увеличение численности населения за счет повышения привлекательности облика города, привлечения инвестиций и улучшение качества жилья и комфортности проживания.

Департамент Сената по вопросам городского развития и охраны окружающей среды решал проблему вывода из эксплуатации всех панельных домов и строительства нового социального жилья. При проведении технического обследования зданий было выявлено, что утилизация и новое строительство слишком затратны. Проведение полной модернизации строения с внедрением новых технологий составит всего 30% от этого. Следует отметить, что в отличие от России в Германии не было приватизации жилья. Большая часть жилищного фонда находится в аренде, собственниками домов являются муниципальные жилищные предприятия, компании застройщиков, крупные домовладельцы и жилищные кооперативы. Большая часть денег на модернизацию была выделена из бюджета, а домовладельцам было предоставлено льготное кредитование [2].

Была разработана программа широкомасштабной модернизации жилых районов, санации и реконструкции зданий. Под модернизацией понималось улучшение качества жилья, которое достигается путем проведения ряда мероприятий по повышению потребительских свойств, энергоэффективности квартир и сокращению эксплуатационных расходов, направленное на долговременное улучшение условий проживания. Первый этап санации зданий проходил с 1993 по 2002 гг., 60% панельных домов было модернизировано полностью, 25% -- частично санировано. В санацию было инвестировано около 6,2 млрд. евро. Стоимость модернизации на одну квартиру составляет около 25 тыс. евро, при этом 8,5 тыс из них на обеспечение энергоэффективности [4]. Основное внимание было уделено энергоэффективности жилых домов, которая включала в себя: полное утепление внешних стен, чердачных перекрытий и крыши, подвальных помещений. Приведена в действие реформа по отоплению, заставившая поставщиков (ТЭЦ) модернизировать заводы и сети по распределению, уменьшающие теплопотери до входа в здание, для этого потребовалось 5 лет. В противном случае поставщики были вынуждены сами оплачивать энергопотери.

Пути реализация реформы

Проведенные мероприятия по реализации реформы энергосбережения здания включали в себя:

— замену радиаторов, установку счетчиков энергопотребления, горячей воды и отопления;

— утепление технического этажа, замена покрытия крыши;

— утепление подвала и его техническое переоснащение;

— теплоизоляцию труб системы отопления;

— замену котлов отопления;

— утепление внешних стен, замена окон и дверей на теплосберегающие.

При реализации комплексной санации были проведены следующие мероприятия:

— модернизация инженерных систем (замена сантехнического оборудования и стояков, вентиляции, электрооборудования);

— установка домофонов и пожарной сигнализации;

— замена и монтаж лифта, при его отсутствии;

— санация подъездов (устройство стеклянного тамбура с герметичной дверью, оборудовано место для консьержа, вынос почтовых ящиков за пределы подъезда);

— демонтаж мусоропроводов, обустройство площадок для сортировки мусора;

— благоустройство придомовой территории (создание парковок, озеленение, разбивка скверов и парков), устройство рекреационных зон.

Для разбавления унылости пейзажа и придания индивидуальности панельным районам архитекторы разнообразили фасады путем цветовых и конструктивных решений (колористика фасадов, пристроенные лифтовые шахты, лоджии, балконы) [3, с. 120--123]. Чтобы придать целостность и завершенность санированному кварталу были демонтированы отдельные секции и целые дома в переуплотненной застройке, за счет чего создавались ландшафтные объекты и парковочные пространства [3, с. 128--146]. В некоторых случаях районы нуждались в застройке междомовых пустот для создания уютных дворов (район Марцан-Хеллерсдорф). Благодаря замкнутой системе внутридомовых территорий, развитой транспортной сетью и системой объектов социально-культурного назначения, на месте огромных микрорайонов образовывались небольшие самодостаточные кварталы с внутренними двориками, делящими пространство на публичное и приватное.

Для удовлетворения спроса на квартиры повышенной комфортности (с террасами на крыше, большой площадью, свободной планировкой) была разработана стратегия на понижение этажности зданий. Образовался целый микрорайон из 3-- 6-ти этажных зданий (Аренсфельдер-террасы, район Марцан). Все объекты модернизации были полностью приспособлены для маломобильных групп населения. В Германии строго регламентировано внесение изменений в облик фасадов, поэтому санированные дома смотрятся целостно, как это первоначально задумывалось проектировщиками.

В европейских странах от системы микрорайонов начали отходить с середины 1970-х гг. по причине монотонности застройки, транспортных проблем, отчужденности людей, густонаселенности, что приводило к росту криминала. Для европейских стран характерна квартальная застройка преимущественно 6 --9 этажными домами или высокоплотная малоэтажная с кафе и ресторанами, расположенными на первых этажах зданий, с четким отделением приватного пространства от публичного [1, с. 89].

В Германии в результате модернизации районов повысилась привлекательность жилья для арендаторов, уменьшилась стоимость содержания жилого фонда, улучшилось благоустройство территорий. Однако, по прошествии времени оказалось, что при осуществлении реформы имеются и просчеты -- 108 тысяч квартир осталось невостребованными. Проблема оказалась в том, что на современном этапе жизни и уровне развития городского хозяйства при расположении санированных районов далеко от центра города, жители не хотят селиться на окраинах, не хотят жить в высотных панельных домах, вызывающих у них ассоциации с периодом экономического неблагополучия и жесткого социалистического распределения социального жилья. На сегодняшний день к качеству жилья предъявляются совершенно другие требования. Люди стремятся жить в таунхаусах и многоквартирных домах, построенных по индивидуальным проектам в центре города. После объединения Берлина Департаментом по делам строительства были реализованы программы по реновации жилья в историческом центре. Модернизацию претерпели не только типовые панельные дома, но и весь жилищный фонд в целом. Люди с удовольствием селятся в исторически-сложившихся районах, предпочитая центр окраинам.

Заключение

Анализ немецкой практики реконструкции индустриальных жилых домов позволяет утверждать, что опыт Германии является удачным и представляет интерес не только для стран Европейского сообщества, в которых стоит вопрос о модернизации жилищного сектора, основу которого составляют панельные многоэтажные здания, возведенные в период индустриального домостроения. Очевидно, что этот опыт ценен и для России. Нам стоит взять на вооружение набор приведенных в качестве примера мероприятий из немецкого арсенала, которые специалисты разработали как обязательные для санации и реновации старой застройки. Российская действительность меняется, и соответственно будут меняться требования, предъявляемые к индустриальному жилью. Направление требований уже задано. Уже сегодня понятно, что качество жилья, его расположение постепенно станут важными не только для элитного жителя российского города. Сегодняшняя тяга к застройке жилыми районами постепенно перейдет к строительству жилыми комплексами, а потом и более мелкими единицами -- кварталами. И тогда безликий лес индустриальных высоток уступит место небольшим уютным кварталам с разновысотным жильем, часть которого, возможно, будет реконструирована с учетом достижений европейского опыта и с возрождением исконно русских городских традиций, ориентированных на человеческий масштаб, уют и узнаваемость кварталов.

Список использованных источников и литературы

1. Баке О. Социально ориентированное местное управление: опыт городов Германии для России = Sozial orientierte kommunalpolitik: Die erfahrung Deutscher Stдdte als beispiel fьr Russland / [О. Бааке, Л. ван ден Берг, О. Бертен и др.]; Под ред Б. М. Гринчеля, Н. Е. Костылевой; Рос. акад. наук. Ин-т соц.-экон. проблем, Ин-т Евроград. -- СПб.: Наука, 1999. -- 387 с.

2. Белоусов, А. Н. Проблемы реформирования отечественного ЖКХ в контексте международного опыта. Серия: социальная политика [Текст] // Белоусов А.Н. и др // Информационно--аналитические материалы Государственной Думы, выпуск 9, 2008, [Электронный ресурс]. -- Режим доступа:

http://iam.duma.gov.rU/node/8/4512/15159 (дата обращения: 26.11.2016).

3. Харитонов В. А. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города : учеб, пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям 291500 Экспертиза и упр. недвижимостью", 290500 "Гор. стр-во и хоз-во" / Харитонов В. А. и др. ; под общ. ред. П. Г. Грабового, В. А. Харитонова. -- М. : АСВ : Реалпроект, 2005. -- 624 с.

4. Шварц Б. Энергосберегающая санация жилого фонда серийной застройки в Восточной Германии [Презентация] //Пути решения жилищной проблемы - опыт Германии/ Б. Шварц; -- Берлин, 2009, [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.iwoev.Org/fileadmin/Dokumente/V eranstaltungen/invent2009/4_ Schwarz_Sanieru_ng.pdf (дата обращения:26.11.2016)

Cheredina I.S., Rybakova Е.Y.

MAI, Moscow, Russia

RUSSIAN PRACTICE OF PANEL HOUSE-BUILDING AND GERMAN EXPERIMENT ON RECONSTRUCTION OF STANDARD INDUSTRIALIZED HOUSING CONSTRUCTION