Экономические составляющие надежности зданий и сооружений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Экономические составляющие надежности зданий и сооружений

М.Н. Парыгина, Е.В. Кравчук, ТОГУ

Абстракт

В статье рассмотрено понятие экономической составляющей периода существования здания и сооружения. Под ним понимается период жизни существования зданий и сооружений как объекта экономических и гражданско-правовых отношений. Объект проходит этапы жизни, от замысла идеи-рождения-зрелости-старения и смерть. В статье предпринята попытка в рамке жизненного цикла произвести анализ понятий жизненного цикла и инвестиционный цикл. Продолжительность существования зданий и сооружений зависит от срока воздействия износа и амортизации на надежность зданий и сооружений.

Ключевые: слова: недвижимое имущество, жизненный цикл, физический износ, моральный износ, экономическая жизнь здания, этапы строительства.

Abstract

The economic components of the reliability of buildings and structures

M.N. Parygina, E.V. Kravchuk, PNU

In article the concept of life cycle of the real estate and terms of economic life is considered. Life cycle of a real estate object is the period of time during which the real estate exists as an object of a material world, that is has the following order: a plan - birth- maturity-aging and death. Within life cycle of a real estate object, the analysis of concepts of life cycle and an investment cycle is made, the analysis is necessary for disclosure of investment and con-struction activity in the sphere of construction which is that type of activity which holds a spe-cific place in the sphere of construction.

Keywords: real estate, life cycle, physical wear, obsolescence, economic life of the building, construction stages.

1. Жизненный цикл недвижимости

Значимость изучения вопроса об экономики надежности зданий и сооружений, обусловлено наличием особого места в системе общественных отношений в сфере строительства. Особое место, это результат приоритетного, прямого или косвенного влияния объектов материального мира, в том числе и объекта недвижимости на хозяйственную деятельность любого субъекта предпринимательской деятельности.

Сегодня именно объекты недвижимости являются центральным звеном системы рыночной экономики страны. Объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности.

Здания и сооружения постоянно подвергаются общественным формам воздействия, будь то экономические, технико-правовые формы воздействия или же отсутствия этого воздействия, то есть речь идет об отсутствие, забвение норм регулирующего сферу строительства. Важно помнить, что здания и сооружения в ходе своего экономического существования проходят ряд этапов, от идеи создания до ее воплощения в виде объекта материальной мира [1]. Этим укажем, что это время имеет свое выражение через ряд показателей, а это показатели технико-экономического, экономико-правового, технического значения.

Важность значения этих показателей в том, что они направлены на получение результата, на получение прибыли, прибыль в данном случае определяет экономическую эффективность объекта недвижимости.

Важность показателя экономической эффективности способствует более четкому пониманию сути процессов в рамках экономического существования зданий и сооружений, произведенный анализ понятий жизненного цикла и инвестиционный цикл, привел к необходимости раскрытия инвестиционно-строительной деятельности в сфере строительства, которая является именно тем видом деятельности, которая занимает особое место в сфере строительства.

Время существования зданий и сооружений как объектов экономики предполагает наличие времени существования, в течение которого здания и сооружения существуют для формирования управленческих начал, то есть для формирования экономических отношений с целью управления и организации предпринимательской деятельности.

2. Инвестиционный цикл

Исходя из этого, важно учитывать наличия инвестиционного цикла, это понятие не столько управленческое, сколько экономическое. Оно охватывает время, в течение которого осуществляются инвестиции. Инвестиционный цикл может быть замкнутым (получаемая прибыль, реинвестиция в новые и новые объекты) или разомкнутым (получаемый экономический или иной результат является конечной целью инвестиций).

Взаимосвязь первого и второго можно проследить на примере следующих основных этапов и стадий (периодов) существования здания и сооружения. Из них выделяют: период формирования идей, период оформления идеи, период оформления проекта, период проектных решений, период строительства, эксплуатационный и ликвидационный период.

К первому периоду относятся действия, проводимые государственными и муниципальными органами по территориальному планированию и подготовке территории для застройки (стратегическое планирование, разработка схем и планов по застройке территории и др.). Кроме того, для некоторых отраслей, имеющих важное государственное значение (энергетика, транспорт, добывающие отрасли и др.), разрабатываются отраслевые схемы размещения и развития предприятий.

Эти работы носят общий характер по составлению плана градостроительной застройки и поэтому они не могут быть отнесены на стоимость возводимых строительных объектов, а следовательно, и не являются инвестициями. Исключение составляют «бюджетные инвестиционные проекты и программы, которые могут включать указанные действия как элемент бюджетных инвестиций.

Иногда к этому этапу относят только разработку градостроительной документации в составе схем размещения строительства, схем инженерного обеспечения территорий, градостроительных планов округов и районов. Этап считается оконченным, когда идея приобретает окончательную форму, благодаря появлению технического заказчика и начинаются организация строительства конкретного объект.

Второй период, включает в себя разработку мероприятий в рамке бизнес-плана, обоснования инвестиций, эскизное проектирование, подачу ходатайства о намерениях, в том числе и этап получения технических условий на подключения к инженерным сетям. Для производственных объектов решаются вопросы разработки и заказа технологического оборудования. Начинается период, определением технического заказчика, заканчивается оформлением проектного задания в рамке подписания договора о проектирование здания и сооружения.

Третий период включает стадии проекта и рабочей документации или стадию рабочего проекта, в данном случае проводиться инженерные изыскания, экспертиза изысканий и проектной документации. Как самостоятельный этап проектирование заканчивается с утверждением проектной документации. Однако рабочее проектирование может совмещаться с этапов строительства. В ряде случаев необходим авторский надзор, осуществляемый проектировщиками.

Четвертый период может быть разделен на внеплощадочный и внутриплощадочный период. Последний для производственных объектов предполагает период строительных работ и строительно-монтажных работ. Он начинается с получения разрешительных документов на проведения всей совокупности работ и завершается сдачей объекта в эксплуатации, в случае производственной необходимости в этот период возможна консервация объекта.

Пятый период, это эксплуатация, он имеет наиболее длительный отрезок времени существования здания и сооружения. Он характеризуется важнейшим свойством экономической составляющей надежности возведенного объекта строительства, речь идет о полезности объекта. Полезность характеризуется для жилых объектов -- проживание, для производственных объектов -- коммерческой эксплуатации, в рамке этой экономической категории, происходит смена периодов ремонта, модернизации и реконструкции. В начале периода можно выделить стадию начальной эксплуатации, которая для производственных объектов включает завершение наладочных работ, освоение производства и формирование системы реализации продукции. Для жилых домов в этот период проводятся индивидуальная отделка квартир, заселение и формирование системы жилищно-коммунального обслуживания.

Период ликвидации объекта включает стадию остановки производства (для жилых объектов -- расселения) стадию утилизации существования зданий и сооружений. В коммерческом плане существование производственных зданий и сооружений имеет более продолжительный отрезок времени, чем у жилых объектов, это связано с преобразованием, исходя из идеи инновации, благодаря чему, происходит увеличение инвестиционного цикла и даже появления нового здания и сооружения. [3]

3. Особенности жизненного цикла объекта недвижимости

Существование здания и сооружения как экономической, технико-правовой составляющей предполагает цикличность владения, пользования и распоряжения собственностью, с точки зрения владельца.

Цикличность обусловлено многократностью ее повторения вплоть до окончания срока технико-экономической жизни существования здания и сооружения. [4]

В этой связи выделим:

1. Возраст, отражающий отрезок времени, когда здания и сооружения дают своему владельцу наибольшую прибыль от своего существования.

2. Эксплуатационный возраст, возраст в течении которого существующие здания и сооружения могут находиться в эксплуатации, исходя из технического нормирования существования зданий и сооружений.

3. Возраст доживания, это возраст остаточной эксплуатации, возраст для проведения ликвидационных мероприятий.

Рассматриваемое нами понятие экономической сущности существования здания и сооружений подчиняется определенным закономерностям, в экономической литературе это явление называют жизненным циклом объекта недвижимости (рис.1).

Рисунок 1 - Жизненный цикл объекта недвижимости

Существование срока экономической жизни здания и сооружения исчисляемый от даты введения здания и сооружения в эксплуатацию до даты оценки (анализа) окончания срока экономической эффективности от эксплуатации зданий и сооружений. Безусловно срок жизни предполагает проведения текущего и капитального ремонта объекта недвижимости, что значительно может увеличить срок эксплуатации, увеличить срок цикличности экономического существования здания и сооружения. Существование экономической жизни здания и сооружения должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и прибыльность недвижимого имущества.

Продолжительность срока существования здания и сооружения зависят от неумолимо нарастающих показателей износа, амортизации, которые имеют как техногенное, так и антропогенное значение.

экономика инвестиция недвижимость здание

Библиографические ссылки

1. Асаул А.Н., Абаев Х. С.,. Молчанов Ю. А Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов : учеб. пособие / А.Н Асаул. - СПб. : Гуманистика, 2017. - 250 с.

2. Наназашвили И.Х. Оценка недвижимости: учеб. пособие / И.Х. Наназашвили Архитектура-С - М., 2016. - 533 с.

3. Павлов А.С. Экономика строительства в 2 ч. часть 1: Учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / А.С. Павлов. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 314 с.

4. Экономика и управление недвижимостью; Проспект - М., 2012. - 848 с.

Размещено на Allbest.ru