К выбору эффективных решений инвестиционных проектов малоэтажного типа в современных условиях строительства на примере Республики Башкортостан

Размещено на http://www.allbest.ru/

К выбору эффективных решений инвестиционных проектов малоэтажного типа в современных условиях строительства на примере Республики Башкортостан

Исламова Элиза Булатовна

Шаяхметов Тимур Рустемович

Самофеев Никита Святославович



Аннотация

В последние годы сместился акцент на покупку загородной недвижимости. Потребительский спрос в сегменте посёлков увеличился, в т. ч. в связи с экологическими факторами. По данным Росстата, всего в 2021 году населением было построено индивидуальных жилых домов общей площадью жилых помещений 49,1 млн и кв. метров, что на 26 % больше, чем в 2020 году. В результате инвесторы сместили свои интересы в пользу проектов малоэтажного строительства. С этой целью авторами были обоснованы наиболее популярные конструктивные решения, используемые для строительства посёлков коттеджного типа в условиях Республики Башкортостан. На их основе авторами обоснованы основные решения инвестиционных проектов с применением типовых домокомплектов с использованием каменных конструкций, каркасных, модульных СИП-панелей и профильного бруса. Данные решения получили широкое распространение в различных вариантах малоэтажного строительства в последние десятилетия в РБ. В регионе сложилась вся необходимая материально-техническая база, необходимая для их реализации. Средняя цена на кв.м. в сегменте домов и коттеджей в Республике Башкортостан составляет 29 733 руб., а с учетом земельного участка по 42 752 руб., что считается относительно недорогим. Поэтому имеет смысл рассмотреть данные решения как отдельные инвестиционные проекты, сочетающие достоинства и недостатки каждого отдельного варианта.

Таким образом, для домов на основе кирпича характерна достаточно длительные сроки строительства, высокая капитальность, высокие удельные затраты. Для каркасного и модульного строительства характерны высокая скорость и темп строительства, унификация конструктивных решений при достаточно среднем уровне затрат. Для строительства из профильного бруса характерно относительно высокая капитальность и недорогая стоимость квадратного метра. Инвестиционное проектирование будет предусматривать разновременность капитальных вложений, общий объём затрат при эквивалентных условиях сравнения в виде готовых строительных объёмов продукций.

Итогом данного исследования является выбор оптимального варианта для инвестирования методом анализа ключевых показателей эффективности. В ходе анализа сектора индивидуального жилищного строительства по разным видам конструктивных решений за последние 5 лет, наблюдается рост доли коттеджного домостроения из древесных материалов на 15 %. Одним из преимуществ данного выбора является наличие сырьевой базы вблизи планируемого к застройке поселка. Вследствие чего сделан вывод, что строительство домокомплекта из профильного бруса является наиболее выгодным вариантом.

Ключевые слова: инвестиционный проект; коттеджный посёлок; малоэтажное строительство; домокомплект



Abstract

Islamova Eliza Bulatovna

Shayakhmetov Timur Rustemovich

Samofeev Nikita Svyatoslavovich

To the choice of effective solutions for low-rise investment projects in modern construction conditions on the example of the Republic of Bashkortostan

The emphasis has shifted to the purchase of suburban real estate in recent years. Consumer demand in the segment of settlements increased, including due to environmental factors. According to Rosstat, in total, in 2021, the population built individual residential buildings with a total living area of 49,1 million square meters. meters, which is 26 % more than in 2020. As a result, investors have shifted their interests in favor of low-rise construction projects. To this end, the authors substantiated the most popular design solutions used for the construction of cottage-type settlements in the conditions of the Republic of Bashkortostan. On their basis, the authors substantiated the main decisions of investment projects using standard house kits using stone structures, frame, modular SIP panels and profiled timber. These solutions have become widespread in various variants of low-rise construction in recent decades in the Republic of Belarus. The region has developed all the necessary material and technical base necessary for their implementation. Average price per sq. m. in the segment of houses and cottages in the Republic of Bashkortostan is 29,733 rubles, and taking into account the land plot, 42,752 rubles, which is considered relatively inexpensive. Therefore, it makes sense to consider these solutions as separate investment projects that combine the advantages and disadvantages of each individual option.

Thus, brick-based houses are characterized by rather long construction periods, high capitalization, and high unit costs. Frame and modular construction are characterized by high speed and pace of construction, unification of design solutions at a fairly average level of costs. For the construction of a profile bar, a relatively high capitalization and inexpensive cost per square meter are characteristic. Investment design will provide for the timing of capital investments, the total amount of costs under equivalent comparison conditions in the form of finished construction volumes of products.

The result of this study is the choice of the best option for investment by analyzing key performance indicators. In the course of the analysis of the sector of individual housing construction for various types of design solutions over the past 5 years, there has been an increase in the share of cottage housing construction from wood materials by 15 %. One of the advantages of this choice is the availability of a raw material base near the village planned for development. As a result, it was concluded that the construction of a house kit from a profile bar is the most profitable option.

Keywords: investment project; cottage village; low-rise construction; house kit



Актуальность, цель и задачи исследования

Строительная отрасль в последние годы получила достаточно мощный импульс развития, связанный с решением важных задач различного характера, направленных на внутренний рынок страны.

Создание строительной продукции жилого назначения в современных условиях требует учета многих факторов, так как для неё характерна сложность, логистика большого разнообразия ресурсов, потребность в разнообразных профессиональных строительных бригад и специалистов, в финансировании и реализации на рынке и др.

Отечественный рынок жилищного строительства в последнее время был подвержен ряду различных ударов и ограничений, приведших к его структурным изменениям, что привело к актуализации поиска сравнительных решений в проектах для инвесторов с целью баланса предложения. Инвесторы сместили свои интересы в пользу малоэтажной и загородной недвижимости. Вышеназванные факторы характерны практически для всех регионов страны, не является исключением и Республика Башкортостан.

В регионе сложился определенный рынок малоэтажного строительства, его доля, очевидно, растет и он остается привлекательным как для инвестирования, так и постоянного проживания для потребителей.

С целью исследования состояния малоэтажного строительства в условиях Республики Башкортостан в работе проведены исследования рынка, определены основные конструктивные решения 1-3-этажной застройки, характерные для инвестиционных проектов, а также риски реализации и основные технико-экономические показатели.

Задачи обоснования сопряжены с оценкой массовых конструктивных типовых решений, реализуемых в республике в рамках коттеджных поселков, представленных как инвестиционные проекты для актуальных социально-экономических условий данного рынка региона.



Область исследования, сбор даннях

Практика малоэтажного строительства в Республике Башкортостан представлена большим числом разнообразных проектов, начиная от традиционных капитальных строений на основе кирпича и бетона, заканчивая экспериментальными единичными вариантами на основе различных систем. Рынок региона весьма восприимчив к новым решениям и сбалансирован. каменный каркасный брус панель

Таблица 1Обоснование типовых конструктивных решений малоэтажного строительства для условий Республики Башкортостан

Вид решения	Достоинства	Недостатки
Кирпичный дом
монолитный ж/б фундамент; кладка несущих стен и перекрытий; стропильнокровельная система; стеновые заполнения ПВХ конструкциями; чистовая отделка поверхностей и полов.	долговечность; износостойкость; шумоизоляция; микроклимат; устойчивость к сырости; качество материала совпадает с тенденцией современного строительства, экологичности.	высокая стоимость; повышенные требования к фундаменту; сроки строительства; долго нагревается; трудности с поиском подрядчика.
Дом из проф. бруса
свайный фундамент; сборка; стропильнокровельная система; чистовая отделка поверхностей и полов.	экологическая безопасность; высокие показатели теплоизоляции; минимальная нагрузка на фундамент; длительный срок службы; доступная цена; доступная сырьевая база; характеризуются одним из самых длительных эксплуатационных сроков.	значительная усадка; малая огнестойкость; малая биологическая стойкость; сложность устройств ванной и кухни; брус обязательно нужно тщательно обрабатывать специальными защитными пропитками.
Каркасный дом
свайно-винтовой фундамент; сборка каркаса; двухсторонняя обшивка плитными материалами; стропильнокровельная система; чистовая отделка поверхностей и полов.	стоимость строительства; быстрота возведения; низкая теплопроводность; эстетичность внутренних стен; для строительства каркасных домов нет никаких ограничений по температуре.	низкая шумоизоляция; неустойчивость к вибрации; трудность внутренней отделки; легкая воспламеняемость и полное выгорание постройки при пожаре, подверженность сырости и грибку.
Дом из СИП-панелей
свайно-винтовой фундамент; сборка модулей из SIP-панелей; сборка кровли; Чистовая отделка поверхностей и полов.	сравнительно небольшая масса изделия; высокая скорость строительства, простота работы; отличные теплоизоляционные качества; качественный каркас строения обязателен, поэтому для несущих стен выбирают максимально толстый материал.	горючесть; достаточно низкий уровень звукоизоляции; обязательная организация качественной вентиляционной системы; повреждение утеплителя грызунами; строительство таких домов в регионах с повышенной влажностью, а также использование сырого материала недопустимо.

Составлено автором

С целью систематизации инвестиционных проектов малоэтажного строительства были выделены наиболее популярные конструктивные решения, используемые для строительства посёлков коттеджного типа в условиях Республики Башкортостан. На их основе обоснованы основные решения инвестиционных проектов с применением типовых домокомплектов с использованием каменных конструкций, каркасных, модульных СИП-панелей и профильного бруса. Данные решения получили широкое распространение в различных вариантах малоэтажного строительства в последние десятилетия в РБ. В регионе сложилась вся необходимая материально-техническая база, необходимая для их реализации. Поэтому имеет смысл рассмотреть данные решения как отдельные инвестиционные проекты, сочетающие достоинства и недостатки каждого отдельного решения (табл. 1). Таким образом, для домов на основе кирпича характерны достаточно длительные сроки строительства, высокая капитальность, высокие удельные затраты. Для каркасного и модульного строительства характерны высокая скорость и темп строительства, унификация конструктивных решений при достаточно среднем уровне затрат. Инвестиционное проектирование будет предусматривать разновременность капитальных вложений, общий объём затрат при эквивалентных условиях сравнения в виде готовых строительных объёмов продукций.

Каждый из вариантов имеет свои достоинства и недостатки, влияющие на результаты реализации непосредственно как инвестиционный проект, поэтому необходимо учесть разные факторы для оценки эффективности такого проекта с позиции инвестора. Следовательно, необходимо оценить состояние рыночной среды региона, с учетом действия факторов последних лет.

Официальная статистика по данным показывает устойчивый рост, как объемов, так и доли малоэтажного строительства различных объектов как в Республике Башкортостан, так и в целом по стране (табл. 2), что не согласуется с тенденциями изменения стоимости на основные общестроительные строительные материалы (табл. 3).

Таблица 2 Ввод общей площади многоквартирных и коттеджных домов в России и Республике Башкортостан, тыс. кв. м/%

	2018	2019	2020	2021	2022
	рост, тыс. кв. м	прирост, %	рост, тыс. кв. м	прирост, %	рост, тыс. кв. м	прирост, %	рост, тыс. кв. м	прирост, %	рост, тыс. кв. м	прирост, %
МКД/ Коттеджи в РФ	75 700/ 34 555	+4,4/ -5,3	80 300/ 40 289	+6,1/ +16,6	82 200/ 41 318	+2,4/ +2,6	92 600/ 50 659	+2,7/ +22,6	102 700/ 55 143	+10,9/ +8,9
МКД/ Коттеджи в РБ	1 618,4/ 13 067	-10.5/ +1.2	1 725,1/ 112 848	+6,6/ +6.4	956,3/ 13 892	-44.6/ +12.3	1 125,5/ 15 982	+17,7/ +15	1 140,9/ 16 001	+1,4/ +0.1

По данным официальной статистики1

Анализ состояния строительной отрасли для Республики Башкортостан выполнен с применением модели «Портера» [1].

На основе пентаграммы Портера можно сказать следующее:

В данном регионе активно развивается загородное строительство. За счёт того,

что наш посёлок строится в 200 км от города Уфа, конкурентоспособность снижается.

Угроза входа новых конкурентов средняя, т. к. с тенденцией здорового образа жизни и загрязнения воздуха городов, спрос на коттеджные дома высок.

Давление поставщиков строительных материалов значительное, т. к. за последние несколько лет цены на сырьё сильно увеличились. Это создаёт проблему высокой стоимости квадратного метра для покупателя.

Товары-заменители не являются угрозой для коттеджного домостроения, т. к. преимущества у последнего значительные для конкуренции .

Угрозы со стороны покупателей незначительные, т. к. спрос на загородные дома есть.

Таблица 3 Средние цены на основные строительные материалы в Российской Федерации за 2018-2022 г.

	Средняя цена, руб./ед.
	Материалы	ед. изм.	2018	2019	2020	2021	2022
1	Кирпич керамический	тыс. шт.	10,9	12,3	12,6	21	21,50
2	Керамические блоки	м3	107,4	110,2	115,1	140	155
3	Цемент М500	т	294,3	312,7	321,0	365	590
4	Бетон	м3	4 558,3	4 820,8	4 518,2	4 900	5 487
5	Профилированный брус	м3	8 734	8 775	9 333	18 000	24 871
6	Арматура А1, 12 мм	> 15 т	40 850,1	36 495,8	41 945,0	75 200	45 838
7	СИП-панель	м «Esco construction» [Электронный адрес]	1 565	1 970	2 030	2 200	4 500

По данным сайта «Esco construction»2

Рисунок 1. Пентаграмма 5-и сил Портера для отрасли малоэтажного строительства в Республике Башкортостан (составлено автором)

Стоит отметить, что так же важным направлением государственной политики является теплоэффективность малоэтажных зданий, чтобы обеспечить жителей комфортным и доступным жильем является расширение сектора энергоэффективного малоэтажного строительства. Вышеуказанный вид жилищного строительства интересен низкими расходами на содержание, наличием собственной придомовой территории, отсутствием социально-психологического дискомфорта и экологичностью [2; 3]. Это подтверждается в статистических данных объемов ввода объектов индивидуального жилищного строительства (рис. 2).

Рисунок 2. Доля 1-3 этажного строительства в общем объёме ввода жилья (с учётом МКД) по РФ и РБ, % (по данным официальной статистики1)

Согласно информационно-аналитическим материалам Росстата, в строительном сезоне 2021 года количество построенных индивидуальных жилых помещений увеличилось на 26 % относительно строительного сезона 2020 года. В последние 5 лет наблюдается рост доли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) на 4,6 % в общей массе построенного жилья, что равно 53 %. Среди всех конструктивных видов решений малоэтажного строительства заметен набор популярности возведения зданий из древесных материалов, что отражено в Национальном проекте «Жилье и городская среда». Национальный проект «Жильё и городская среда» [Электронный адрес] Долю ИЖС планируется увеличить до 50 млн кв. метров к 2030 году.



Рисунок 3. Ввод общей площади коттеджных домов в Российской Федерации и Республике Башкортостан, тыс. кв. м (по данным официальной статистики1)

По состоянию на 2022 год, в Республике Башкортостан насчитывалось более 1 187 052 кв. метров жилой площади на сумму 48 098 249 тыс. руб. Средняя цена одного объекта возросла на 1,3 млн руб. по сравнению с 2021 годом, и составляет -- 5 539 358 руб.

В вышеприведенной статистике учтены старые постройки, выполненные из кирпича, коттеджи различного класса, садовые построения и таунхаусы (малоквартирные дома коттеджного типа).

Рисунок 4. Структура предложений по типам объектов в РБ, 2022 г. (составлено автором по данным сайта «Эксперт»4)

Средние цены в некоторых районах Республики Башкортостан перечислены в таблице 4.

Таблица 4 Количество предложений домов и коттеджей по районам РБ на 2022 г.

Район РБ	Количество предложений	Ср. цена руб./кв. м
УФА ГО	1 013	46 502
Уфимский р-н	1 458	44 070
Иглинский р-н	599	37 465
Бирский р-н	3 525	35 290
Караидельский р-н	40	33 448
Благовещенский р-н	35	32 460
Кармаскалинский р-н	64	31 738
Дюртюлинский р-н	5 715	30 579
Нуриманоский р-н	271	30 132
Давлекановский р-н	52	28 982
Чишминский р-н	62	28 917
Аургазинский р-н	61	26 569
Кушнаренковский р-н	232	23 000
Благоварский р-н	46	22 966
Архангельский р-н	110	21 507
Альшеевский р-н	52	21 427
Чекмагушевский р-н	26	16 865
Буздякский р-н	57	15 260
Итого без Уфы	20	32 190
Прочие	18	35 296
Итого:	13 456	29 733

Составлено автором по данным сайта «Эксперт»

Из таблицы видно, что средняя цена на кв.м. индивидуального жилищного строительства в Республике Башкортостан составляет 29 733 руб., а с учетом земельного участка 42 752 руб.4

Так же можно отметить, что Караидельском районе рынок предложения весьма не велик. Таким образом, строительство коттеджного посёлка в данной локации является актуальным и привлекательным для инвесторов в силу низкого предложения.

Реализация проектов в Караидельском районе, в т. ч. в селе Новосёлки имеет огромное преимущество за счёт того, что сырьевая база находится в 8 км от места возведения коттеджного посёлка.

Это значит, что минимизируются проблемы с поставкой материалов, затраты на топливо значительно сократятся. Так же следует отметить, что чем дальше село от большого города, тем дешевле стоимость земли. Далее будут приведены примеры реализованных проектов на берегу реки Караидель.

В 2022 году началось строительство популярного эко-отеля на территории Караидельского района. За счёт туристской привлекательности, данный проект имеет большие возможности притянуть внимание отдыхающих и жителей села. Инвестиционный проект привлёк ресурсы в размере 96 млн рублей.

Данная программа планирует обеспечить 25 рабочими местами. Проект подразумевает построить несколько комплексов зданий, в т. ч. индивидуальные гостевые дома, столовая и зоопарк. Часть зданий уже почти построена. Администрация Караидельского района помогает инвестору проложить асфальтированную дорогу к отелю.

Летом 2023 года реализовался проект, который расположился на берегу Павловского водохранилища села Новосёлки. По итогу данного проекта планировалась сдача в аренду домов типа A-Frame. Имеется вся туристская инфраструктура.

Таким образом, Караидельский район является привлекательным для людей, которые заинтересованы во многих видах отдыха: пляжном, экологическим, горнолыжном, в пассивном и т. д. Учитывая семьи с детьми, которые предпочитают часто проводить своё свободное время в тихом и спокойном месте, Караидельский район является отличным решением для строительства и покупки недвижимости.



Таблица 5 Количественные данные по Караидельскому району за 2021 г.

Значение	Ед. изм.
Численность населения, чел	24 225
Всего площадь района, кв. м	3 664
В т. ч.:
-- леса	2 347
Удалённость от г. Уфа, км	217
Кол-во сельсоветов, шт.	17
Населённых пунктов, шт.	99
Кол-во школ, шт.	65
Всего земли, тыс. га	119,7
В т. ч.:
-- под пашню;	76,2
-- пастбища;	23,5
-- под сенокос.	19,8

Составлено автором

Таблица 5 Основные ТЭПы для каждого проекта

	Кирпичный домокомплект	Каркасный домокомплект	Домокомплект из СИП-панелей	Домокомплект из профилированного бруса
Общая площадь проекта, га	21,5
Жилая застройка, га	15
Общая площадь объектов, тыс. м2	28,0
Стоимость ЗУ, млн руб.	52,995
Площадь ЗУ (6 соток), м2	600
Площадь коттеджа, м2	112
Кол-во домов на продажу, шт.	250
Стоимость 1 объекта с ЗУ, тыс. руб.	4 368	3 248	2 228,8	3 472
Продажная цена 1 объекта с ЗУ, тыс. руб.	7 280	8 064	8 512	7 179
Капитальные вложения проекта, млн руб.	885,010	759,360	565,950	659,050
Удельные затраты на строительство 1 м2, тыс. руб./ м2	39	29	19,9	31
ЖЦП, в т. ч. строительство, кв.	36/30	36/25	36/15	36/20
Инфляция, %	6
Ставка ЦБ РФ, %	7,5
Кредит от банка, тыс. руб.	12
Ставка дисконтирования, %	18	15	11	16

Составлено автором

Методом параметрического анализа данных проведена оценка объемов капитальных вложений в проектах, где выведена средняя сметная стоимость строительно-монтажных работ (34,75 тыс. руб.) для Республики Башкортостан в текущих ценах на 2 квартал 2023 года. Общие капитальные вложения на реализацию строительной части проектов представлены в таблице 5 для каждого решения. Продажа домов в проектах планируется начаться в 5 квартале до их полной реализации в 36 квартале.

Таблица 6План решений маркетинга

	Кирпичный домокомплект	Каркасный домокомплект	Домокомплект из СИП-панелей	Домокомплект из профилированного бруса
Срок жизни проекта, кв.	36
Условия финансирования,%	50/50
Процентная ставка кредита, %	12
Срок строительства, кв.	30	25	15	20
Принятая цена для реализации дома, тыс. руб./м2	60	48	35	42
Затраты на приобретение ЗУ, руб./м2	252,36

Составлено автором

По данным аналитического центра НАФИ, каждый второй житель России, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, а не квартире. Выяснилось, что 42 % жителей страны хотели бы купить или построить собственный дом. Ещё 12 % -- планируют приобрести коттедж, 4 % -- таунхаус. Таким образом, загородному жилью отдали предпочтение 58 % россиян Аналитический центр «НАФИ» [Электронный адрес] .

Проживание в посёлке имеет ряд преимуществ, таких как наличие инженерных коммуникаций, подъездных путей, чистая территория, упорядоченная застройка по проекту. Загородная недвижимость наиболее привлекательна для семей, ведь 70 % жителей -- семьи, из них -- 80 % с детьми.

Примерный образ целевой аудитории: молодая целеустремленная семья от 28 до 35 лет (с ребенком или без), работающая удаленно, либо работает один из партнеров (муж передвигающийся до работы на собственном автомобиле, а жена находится в декретном отпуске), ведут активный и здоровый образ жизни, питаются натуральной экологичной пищей, прагматики, социально активные, с домашними питомцами.

По итогам анализа основных преимуществ ИЖС и запросов целевой аудитории становится понятно, что потенциальным клиентам интересны экологичность места проживания, новый образ жизни, большое пространство, безопасность и интересные знакомства. Целевая аудитория к покупке дома подходит сознательно и безэмоционально, сравнивая различные варианты цен, районов и только потом решаются покупать недвижимость.

Так же планируется показать ЦА плюсы проживания далеко от города посредством оригинальных офферов: лес, собственный пляж, речка, летние и зимние развлечения.

Не все покупатели ориентируются в различие названий зданий, например, как в слове «дуплекс» или «таунхаус». Оказалось данные термины многим малоизвестны [4], поэтому в наших проектах транслируется понятие «коттеджи».

Так же, чтобы обозначить преимущество наших проектов, будет прописана вся инфраструктура, которая дополняет наш посёлок: школы, детские сады, игровые площадки для детей и взрослых.

Далее следует определить расчётную величину, которая позволит оценить доходность будущих инвестиций.

Таблица 7 Обоснование ставки дисконтирования (плюсы и минусы конструктивных решений)

	Кирпичный домокомплект	Каркасный домокомплект	Домокомплект из СИП-панелей	Домокомплект из профилированного бруса
Emin. %	7.5
r, %	8	5	6	3
Обоснование премии за риск*	+ известная технология; + доступный материал в регионе; + капитальное строительство; проблема с логистикой; дорогостоящий материал; долгое возведение здания; самый низкий NPV.	+ легкость возведения; + доступность сырья в регионе; + относительно небольшие затраты на строительство; - возможные проблемы с логистикой при строительстве.	+ самый дешёвый вариант строительства; + быстрота возведения; + доступность сырья в регионе; - возможные проблемы с логистикой при строительстве.	+ близкое расположение сырьевой базы; + высокое NPV относительно др. решений; + относительная быстрота возведения; + относительная дешевизна материала.

Составлено автором

Ставка дисконтирования определена кумулятивным методом оценки ставки дисконтирования с учетом премии за риск (табл. 7) исходя из следующей формулы [5]:



d = Emin + r,

где d -- ставка дисконтирования (номинальная); Emin -- минимальная реальная ставка дисконтирования; r -- коэффициент, учитывающий уровень инвестиционного риска (премия за риск).

Примем величину Emin, как ставку рефинансирования ЦБ РФ -- 7,5 % (на июнь 2023 г.), премия за риск принимаем относительно проекта.

При определении ставки дисконтирования суммировались премия за риск и ставка рефинансирования ЦБ РФ. Таким образом, анализируя малоэтажное строительство, было выявлено, что кирпичное домостроение является классическим решением, где известна технология возведения, имеется доступный материал в регионе, высокая капитальность, а также требуется большое количество рабочей силы для строительства, но существенным недостатком является его дороговизна, что, возможно, может не устроить покупателя [6]. Как следствие при расчете данного предложения NPV оказался самым низким.

Далее при определении ставки дисконтирования для каркасного домокомплекта учитывались такие факторы, как быстрота и легкость возведения, также требование большого количество строителей в данном направлении, доступный материал в Республике Башкортостан, и относительно небольшие затраты на возведение здания. Но при доступности материала, присутствует значительный риск несвоевременной поставки материала на место строительства.

Для строительства домокомплекта из СИП-панелей присутствует тот же риск, как и для кирпичного и каркасного строения -- логистика. Но данный тип конструктивного решения имеет ряд больших преимуществ. Панельный домокомплект собирается быстрее остальных, всего за 1 месяц. Относительно других материалов является самым дешевым в плане затрат на строительство [7].

Строительство из профилированного бруса является самым удобным, так как сырьевая база находится в том же месте, в 8 км от места, где будет возводиться коттеджный посёлок. Это значит, что проблем с поставкой материалов не будет. По сравнению со строительством из кирпича, данный вид решения возводится всего лишь за 2 месяца, показатели срока окупаемости и NPV самые высокие относительно других вариантов. Технология возведения известная и одна из самых простых.

Таблица 8 Ключевые показатели эффективности проекта

Срок реализации проекта, квартал	Кирпичный домокомплект	Каркасный домокомплект	Домокомплект из СИП-панелей	Домокомплект из профилированного бруса
Принятая ставка дисконтирования,%	18	15	16	11
Чистая приведённая стоимость, тыс. руб.	296 065 048	412 392 198	436 538 627	454 164 720
Дисконтированный срок окупаемости, лет	4,56	5,12	4,43	4,59
Норма доходности дисконтированных затрат, раз	2,42	2,82	3,31	3,36
Внутренняя норма рентабельности, %	46,9	43,7	52,6	43,4

Составлено автором

Результаты исследования и их обсуждение

В прошедшие года в Российской Федерации было отмечено стабильное увеличение спроса на индивидуальное жилищное строительство. Значимость малоэтажного строительства для жителей определена низкими затратами на эксплуатацию, быстрым сроком возведения зданий, социально-психологическим комфортом, а также другими положительными моментами.

Наблюдается увеличение ввода жилых площадей с 2000 г. по 2008 г., а с 2009 г. по 2010 г. из-за экономического спада случилось снижение объемов строительства, с 2011 г. положение изменилось в лучшую сторону, и прослеживается увеличение ввода жилых домов. В 2018 г. ситуация в строительной отрасли снова изменилась в худшую сторону, но введённые новые государственные программы смогли улучшить обстановку. В 2020 г. из-за пандемии. показатели в сфере строительства в целом снова снизились.

В последующие года прогнозируется увеличение введенных жилых площадей в объёме 4,045 млн кв. м, и нежилых площадей в объёме 1,514 млн кв. м. Таким образом, можно утверждать, что имеется высокая степень вероятности достижении целевого показателя национального проекта «Жилье» уже в 2023 г., а в 2024 г. объём готовых площадей достигнет значения в 133 млн кв. м в год.

К 2024 году введется 43,9 млн кв. метров нежилых помещений. За последние девять лет наблюдается тенденция ежегодного роста стоимости одного квадратного метра жилых помещений на 1 270,5 руб. (3,29 %). Стоимость строительства кв. метра жилых построек в сельской местности ниже на 11 %, чем в черте города, это и является определяющим фактором для расчета объемов строительства того или иного типа жилого фонда.

Таким образом, анализируя вышеизложенные данные, в настоящее время в Республике Башкортостан отслеживается увеличение ввода малоэтажных зданий в силу совокупности мировых и экологических факторов. Все эти причины толкают рынок на переориентацию в сторону малоэтажного строительства, что позволяет подробнее сравнивать, анализировать риски и отбирать эффективные решения инвестиционных проектов.

Высокий интерес потенциальных клиентов к нашему предложению обусловлен тем, что земельные участки на берегу реки в Караидельском районе всегда пользуются большим спросом. Жилая застройка коттеджей эконом-класса составляет 70 % от общей площади участка, остальные 30 % составляют дороги и инфраструктура. Площадь участка составляет 21,5 га. Жилая застройка составляет 21,5*0,7 = 15 га или 1 500 сотки.

С учетом расположения объекта и ситуации на территории локальной конкуренции сформирован продукт -- разработаны эксклюзивные проекты домов площадью 112 кв. м.

При выборе оптимального конструктивного решения для возведения дома, важно рассмотреть все достоинства и недостатки [8]. В каждый проект включены такие этапы, как проектирование, подготовительные работы, проведение внешних и внутренних инженерных сетей, строительно-монтажные работы и благоустройство. И всё строительство от начала до конца разделено на 5 очередей. Таким образом, наши проекты отличаются сроком возведения всех зданий.

Выбор оптимального конструктивного решения для строительства коттеджного посёлка является важным для инвестора, т. к. это будет влиять на экономический эффект и прибыль [9-11]. Конечно, для строительства кирпичного дома потребуется большие затраты времени, в нашем случае это 32 квартала.

Так же капитальные затраты в данном виде решений очень высокие, составили 1 615 904 тыс. руб., следовательно конечная стоимость одного дома будет самой дорогой для потребителя, но результат себя оправдает, так как будет получено уютное, крепкое и теплое здание. Именно качество жилья является важным моментом для каждого хозяина.

Дисконтированный срок окупаемости (PP) это минимальный срок, который требуется для достижения нулевого NPV, то есть для достижения точки безубыточности. Если используются заемные средства, то дисконтированный период окупаемости -- это период, когда предприниматель погасит долг и начнет получать прибыль. Для рассматриваемого проекта РР = 4,56 лет. Окупаемость проекта представлена на рисунке 5.



Рисунок 5. График окупаемости проекта строительства коттеджного посёлка из кирпича для полных инвестиционных затрат, руб. (составлено автором)

Строительство зданий, с использованием каркасной технологии, позволяет ускорить процесс, строительства объектов за счет быстрой доставки, использования, как деревянных конструкций, так и теплоизоляционного монолитного пенобетона. Теплоизолирующий монолитный пенобетон учитывается в процессе проектирования как материал защиты деревянных конструкций от возгорания, он так же применяется при защите металлоконструкций от открытого огня. С учетом использования различных видов защит, затраты в строительство каркасных зданий оказалось ниже, чем при использовании кирпича, составив 1 375 237 тыс. рублей. Окупаемость проекта показана на рисунке 6. Для данного проекта РР = 5,12 лет. Так же норма доходности дисконтированных затрат почти самая низкая среди всех решений, которая составила 2,82 раз. Но по сравнению с проектом строительства посёлка из кирпича, срок возведения зданий значительно ниже, всего лишь 20 кварталов.

Рынок SIP-технологий предлагает различные материалы для производства панелей, что оказывает влияние на стоимость. Качество материала сказывается на внешнем виде постройки и скорости сборки дома, которая в данном случае очень высокая -- всего 15 кварталов. Кроме того, это влияет на долговечность и качество эксплуатации.

Рисунок 6. График окупаемости проекта строительства коттеджного посёлка из каркаса для полных инвестиционных затрат, руб. (составлено автором)

Для монтажа не требуется использование тяжелой строительной техники, все работы выполняются вручную, что позволяет осуществлять монтаж даже на участках с ограниченным пространством или наличием других построек и растительности. Вышеуказанные факторы являются преимуществами при выборе данного решения. Несмотря на хорошие показатели (NPV = 436 538 627 руб., IRR = 52,6 %, PI = 3,31 раз), возможны проблемы с непрерывной поставкой материалов на место строительства, что является существенным минусом.

Срок окупаемости для данного конструктивного решения составляет 4,43 лет, как показано на рисунке 7.

Рисунок 7. График окупаемости проекта строительства коттеджного посёлка из СИП-панелей для полных инвестиционных затрат, руб. (составлено автором)



Итогом данного исследования является выбор экономически эффективного варианта строительства для инвестирования. По таблицам 7 и 8 можно сделать вывод, что наиболее оптимальным вариантом является строительство домокомплекта из профилированного бруса, так как большим преимуществом, кроме ключевых показателей и экологически чистого материала, ещё среди других вариантов является близкое расположение сырьевой базы, находящееся в 8 км от места возведения посёлка. Строительство малоэтажных зданий из древесных материалов набирает обороты. Связано это с тем, что такие постройки имеют преимущества с точки зрения архитектуры и дизайна. Тщательный подход к проектированию и последующему строительству отражает мышление современного общества с точки зрения потребления. Современные технологии позволяют совместить экологичные материалы и сложную архитектуру [12]. Точка окупаемости будет достигнута на 18 квартал с момента начала строительства (рис. 8).

Рисунок 8. График окупаемости проекта строительства коттеджного посёлка из профилированного бруса для полных инвестиционных затрат, руб (составлено автором)

Проект строительства коттеджного поселка из профилированного бруса в Караидельском районе Республики Башкортостан является выгодным с точки зрения коммерции, социально значимым, а также позволяет расширить базу инвестиционно-привлекательных проектов.



Литература

1. Шагиахметова Э.И., Сердарова М.С. Количественный анализ рисков инвестиционных проектов (на примере организации строительной отрасли) // Дискуссия, 2018. С. 85-92

2. Михеев, Г.В. Формирование и реализация методов строительства малоэтажных зданий с использованием энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий / Г.В. Михеев, В.В. Волковская, Е.О. Дьякова [и др.] // Вестник Евразийской науки. -- 2022. -- Т 14. -- № 3.

3. Трепачёва А.А., Самофеев Н.С. Возможности применения высокотехнологичных материалов в проектах малоэтажного строительства // Международная научнопрактическая конференция «Институциональные и инфраструктурные аспекты развития экономических наук. Уфа, 2015. С. 204-205

4. Михеев, Г.В. Методологические аспекты управления малоэтажным индивидуальным жилищным строительством / Г.В. Михеев, И.А. Скрипкина, О.Д. Софьяников [и др.] // Вестник Евразийской науки. -- 2019. -- Т 11. -- № 6.

5. Воронина Н.В., Зарецкая В.Г. Ставка дисконтирования при расчете инвестиционных проектов: подходы и методы обоснования // Вестник ТОГУ. 2020. No 1(56). С. 99-108.

6. Акимова, Э.Ш. Технологические особенности малоэтажного строительства / Э.Ш. Акимова, С.Ф. Акимов. -- Текст: непосредственный // Экономика строительства и природопользования. -- 2019. -- № 2(71). -- С. 149-158.

7. Гареев И.Ф., Загидуллин А.Р., Хуснутдинов Ф.Ф. "Малоэтажное строительство вокруг г. Казань: масштабы, технологии, перспективы"// Российское предпринимательство. -- 2017. -- № 23. -- c. 3815-3826.

8. Никонова Е.В., Вечтомова П.О., Ладных И.А. Технико-экономические показатели ограждающих конструкций для малоэтажного строительства // Жилищное строительство. 2018. № 7. С. 47-50.

9. Самофеев Н.С., Ковалев В.Ф. Повышение конкурентоспособности и экономической эффективности проектов строительства малоэтажных жилых комплексов в г. Уфа // Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Том 9, № 1(2017)

10. Самофеев Н.С., Исламова Э.Б. Управление затратами на примере малоэтажного строительства г. Уфа // Сборник научных трудов VIII Всероссийской научнопрактической конференции. Уфа, 2022. С. 68-71

11. Самофеев, Н.С. Подходы к выбору эффективных решений в жилищном строительстве Республики Башкортостан // Экономика и управление: научнопрактический журнал. -- № 3(119). -- 2014. -- С. 72-76

12. Лосев, Ю.Г. Малоэтажное жилищное строительство как основа инновационного развития строительной отрасли / Ю.Г. Лосев, К.Ю. Лосев // Вестник Евразийской науки. -- 2021. -- Т 13. -- № 2.

Размещено на Allbest.ru

...