Организация реконструкции жилых зданий в условиях стесненной городской застройки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Организация реконструкции жилых зданий в условиях стесненной городской застройки

Кульчицкий Д.А.

Kulchitsky D.A.

ORGANIZATION OF RECONSTRUCTION OF RESIDENTIAL BUILDINGS IN CONDITIONS OF CRAMPED URBAN DEVELOPMENT

Abstract

the author of the article examines the main factors influencing the choice of a reconstruction methodfor various types of objects in conditions of cramped urban development, and concludes that it is advisable to use one or another method in specific conditions.

Keywords: construction, reconstruction, organization, methods, design schemes, superstructure.

Аннотация

автор статьи рассматривает основные факторы, влияющие на выбор метода реконструкции для различных видов объектов в условиях стесненной городской застройки, и делает вывод о целесообразности применения того или иного метода в конкретн ых условиях.

Ключевые слова: строительство, реконструкция, организация, методы, конструктивные схемы, надстройка.

Реконструкция -- один из типов проведения восстановительных работ в сферы капитального ремонта. Главной целью реконструкции является обновление зданий и сооружений с целью приведения его в соответствие с достигнутым уровнем научно-технического прогресса.

В большей степени реконструкция представляет не столько ремонт, сколько перестройка самого здания. На этот счет, в Градостроительном кодексе Российской федерации дается четкое определение.

Реконструкцию, а в особенности реконструкцию жилых зданий, можно считать отдельным видом проведения строительно-монтажных работ, что свидетельствует о необходимости специального подхода в методике организации и осуществления данного вида деятельности.

При выборе метода реконструкции жилого здания и принятии лучшего решения в организации работ, использовании средств и сил необходимо проанализировать классификацию видов реконструкции и их характеристику.

Существующие подходы к решению проблемы организации реконструкции позволили составить полную классификацию данного вида работ, которые разделяются по следующим характеристикам: по конструктивным особенностям, по ограничениям по степени стесненности, по типу реконструируемого объекта, по соотношению объемов, по уровню требований техники безопасности, по характеру выполнения строительномонтажных работ, по характеру совмещения работ с деятельностью реконструируемого объекта.

Предоставленные классификационные нормы нужно учитывать в общем методологическом плане при подходе к началу организации работ по реконструкции всех типов зданий и сооружений.

При выборе метода реконструкции применяется комплексный подход, сочетающий в себе градостроительные, социальные и архитектурнопланировочные требования. Кроме того, при выборе метода реконструкции существенным фактором является возраст объекта (здания), в особенности для жилых построек. Это объясняется тем, что для каждого периода постройки существовали особенности архитектурно-планировочного и конструктивнотехнологического характера, определенные строительные материалы в организации строительства (в особенности в несущих и ограждающих конструкциях), а также уровень выполненных работ. Но также стоит отметить, что строительные реалии требуют для любого объекта индивидуального подхода.

Говоря о методах, проведения реконструкции необходимо учитывать, что в применении любого из них следует применять строительные конструкции, материалы и изделия, полученные при разрушении и разборке зданий и сооружений самым целесообразным способом.

При реконструкции жилых зданий можно выделить четыре главных метода: метод нахождения уровня реконструктивных работ, метод нахождения комфортности месторасположения здания, метод определения варианта архитектурно-планировочного переустройства, метод нахождения

экономической надежности инвестиционных проектов.

Проблема оценки степени комфортности (т. е. фактически местоположения) здания существенно сказывается на выборе конструктивнотехнологических работ при проведении мероприятий по реконструкции, а также, значительно влияет на рыночную стоимость единицы площади сооружения. Сюда могут входить такие характеристики, как: уровень благоустройства района и озеленения зоны, расстояние до центра города и т. д. В отдельных случаях этот фактор может оказать влияние на дальнейшее использование здания в качестве складского помещения, производственного, коммерческого или жилого.

Использование метода нахождения степени комфортности содержит в себе определение таких показателей как:

расстояние до смежных зданий,

шумовой режим,

соблюдение требований по ориентации и инсоляции.

Метод определения варианта архитектурно-планировочного

переустройства включает в себя четыре вероятных вариативных элемента:

сохранение здания с перепланировкой и введением его во вновь формируемый комплекс,

сохранение здания без изменений объемно-планировочных решений и композиции (в данном варианте допускается изменение перепланировки помещений),

надстройка и расширение здания,

сохранение здания с перепланировкой и введением его во вновь формируемый комплекс,

снос здания.

Метод нахождения уровня реконструктивных работ связан с проблемой конструктивно-технологических и организационных решений.

Предоставленный метод содержит в себе следующие элементы:

определение надежности здания и технического состояния,

замена конструкции перекрытия с перепланировкой,

повышение надежности за счет надстройки,

увеличение здания и его частей,

комплексная реконструкция с использованием подземного пространства. стесненный городской реконструкция

Метод нахождения экономической надежности инвестиционных проектов состоит из:

определения доходности проекта с оценкой объемов инвестиций,

оценки прибыли по вариантам,

стабильности проектов к колебаниям и инфляции.

Все вышеперечисленные методы являются более общими в процессе проведения реконструкции. При организации реконструкции существуют два более узких метода, присущих определенным видам объектов. К примеру, при организации реконструкции старого жилого фонда используются два основных метода: организация реконструкции с изменением конструктивных схем и реконструкция без изменений конструктивных схем.

Метод организации реконструкции с изменением конструктивных схем обозначает, что при проведении работ по реконструкции к объекту будут пристроены дополнительные помещения.

Большая часть изменений связаны конкретно с надстройкой, которая может быть реализована в виде пристройки объемов без изменения высоты реконструируемого здания, надстройки без изменения габаритов в плане, а также пристройки небольших объемов с изменением габаритов здания в плане. При реконструкции без изменения конструктивной схемы происходит воссоздание объекта, не изменяя его строительный объем.

В свою очередь методы реконструкции без изменения габаритов и с изменениями имеют и схожие моменты, направленные на повышение эксплуатационных и теплотехнических характеристик реконструируемого объекта.

Абсолютно, говоря о применении методов реконструкции, необходимо учитывать, что сам вид работ выполняется при комплексном подходе и должен содержать в себе не только вопросы, которые связаны с внешней или внутренней реконструкцией объекта, но и вопросы, связанные с реконструкцией прилегающей к объекту территории.

На основе выполненных исследований сделаны следующие выводы:

Методы организации позволяют определить наиболее приемлемую концепцию для проведения работ по реконструкции.

Методы организации, применяемые при реконструкции жилых зданий, носят вариантный характер, а также учитывают все сферы организации строительных работ от вопросов, связанных с местоположением реконструируемого здания, до проблем экономической надежности.

Существующие методы предоставляют возможность разработать довольно гибкую концепцию принятия решения в вопросе организации реконструкционных работ, в особенности в области жилых зданий и сооружений.

Метод организации реконструкции с изменением конструктивных схем означает, что в ходе работ к объекту будут пристроены дополнительные помещения, а корпус будет расширен. Основные изменения связаны как раз с надстройками, которые могут быть выполнены в виде пристройки объемов без изменения высоты здания, надстройки без изменения габаритов здания в плане, надстройки, пристройки малых объемов с изменением габаритов здания в плане.

В свою очередь оба метода имеют и сходные моменты, которые заключаются в повышении эксплуатационных характеристик и повышении теплотехнических характеристик реконструируемого здания.

Безусловно, говоря о применении методов реконструкции, следует понимать, что сам вид работ осуществляется при комплексном подходе и должен включать в себя не только вопросы, связанные с внутренней или внешней реконструкцией объекта, но и реконструкцией прилегающей к объекту территории, одним из факторов чего является озеленение.

Из вышесказанного можно заключить, что общие методы, применяемые при реконструкции жилых зданий, носят вариативный характер и захватывают все области организации строительных работ от вопросов, связанных с расположением реконструируемого здания, до проблем экономической надежности. Данные методы дают возможность разработать достаточно гибкую концепцию принятия решения в вопросе проведения реконструкционных работ, особенно в области жилых зданий и сооружений. Они основываются на многоярусном подходе в решении технического плана в области начиная с модернизации жилых объектов методом архитектурнопланировочного переустройства и до комплексно реконструкции жилой застройки. Таким образом они позволяют определить наиболее приемлемую концепцию для проведения реконструкционных работ.

Основных общих факторов при реконструкции жилых помещений можно выделить четыре:

Метод определения комфортности расположения здания,

Метод выбора варианта архетиктурно-планировочного переустройства,

Метод определения уровня реконструктивных работ,

Метод определения экономической надежности инвестиционных проектов.

Проблема оценки уровня комфортности (т.е. фактически расположения) здания существенно влияет на выбор непосредственно конструктивнотехнологических работ при проведении реконструкции, а также, в основном, влияет на рыночную цену единицы площади здания. Сюда могут входить такие показатели, как: степень благоустройства района, уровень озеленения зоны, расстояние до центра города и т.д. В некоторых случаях данный фактор может повлиять на дальнейшее использование здания, либо в качестве складского помещения, либо производственного, либо коммерческого или жилого.

Применение метода определения степени комфортности включает в себя определение таких показателей как:

соблюдение требований по ориентации и инсоляции,

расстояние до соседних зданий,

шумовой режим.

Метод выбора варианта архетиктурно-планировочного переустройства включает в себя четыре возможных вариативных элемента:

сохранение здания без изменений объема и композиции (в данном положении допускается перепланировка помещений),

сохранение здания с перепланировкой и включением его во вновь формируемый комплекс,

расширение и надстройка здания,

снос здания.

Метод определения уровня реконструктивных работ более связан с -вопросом конструктивно технологических и организационных решений. Данный метод включает в себя следующие элементы:

определение технического состояния и надежности здания,

замена несущих перекрытий с перепланировкой здания,

повышение надежности за счет надстройки,

расширение здания и его элементов,

комплексная реконструкция с использованием подземного пространства.

Метод определения экономической надежности инвестиционных проектов включает в себя:

оценку прибыли по вариантам,

определение доходности проекта с оценкой объемов капитальных вложений,

устойчивость проектов к колебаниям и инфляции.

Стоит отметить, что вышеописанные четыре метода являются наиболее общими при проведении реконструкционных работ. Однако существую более узкие методы реконструкции, которые присущи определенным видам объектов. К примеру, при организации реконструкции старого жилого фонда, в качестве конструктивных решений, применяются два основных метода: организация реконструкции без изменения конструктивных схем и с изменением конструктивных схем.

Случай реконструкции без изменения конструктивных схем означает воссоздание объекта, не изменяя строительный объем, однако при этом меняются перекрытия, кровля и другие элементы. В этом случае внутренняя планировка здания меняется, чтобы соответствовать желаниям жильцов. Архитектурный облик здания может быть сохранен.

Как видно из вышеизложенного, реконструкцию, а особенно реконструкцию жилых зданий можно считать отдельным видом проведения строительных (восстановительных) работ, что означает наличие особого подхода в методике организации и осуществления данного вида деятельности.

Подходя к вопросам методики реконструкции жилых зданий и принятия правильного решения о применении того или иного подхода в организации работ и применении сил и средств, необходимо затронуть такой параметр, как характеристика классификации видов реконструкции. Анализ ряда подходов к проблеме реконструкции, как жилых, так и производственных зданий, позволил провести общую классификацию данного вида работ, которые разделяются по следующим характеристикам:

По виду объекта реконструкции: жилое помещение, производственное помещение, объект культурного наследия.

По степени стесненности: работы, выполняющиеся в не стесненных, мало стесненных, стесненных и особо стесненных условиях.

По конструктивным особенностям: реконструкция с возможностью использования индустриальных конструкций, либо без них.

По соотношению объемов: с превалированием внутренних работ над внешними и наоборот.

По ограничениям: проведение реконструкционных работ с ограничениями, или без таковых.

По уровню требований техники безопасности: в этом отношении реконструкционные работы могут производиться с учетом и применением обычных требований ТБ, которые используются при осуществлении нового строительства, либо с применением повышенных требований, которые диктуются складывающимися условиями в месте проведения работ.

По характеру выполнения строительномонтажных работ. Данную характеристику можно разделить на несколько подтипов, когда при реконструкционных работах подвергаются изменениям объемнопланировочные решения, либо нет, усиливаются или заменяются несущие конструкции здания или сооружения, или нет, применяется в проведении работ ограничение на использование средств механизации или нет (как вариант в данном пункте необходимо отметить возможность применения средств малой механизации), проводятся ли при реконструкции и разработке здания научные работы в больших или в малых объемах, сосредоточены ли работы в одном месте или рассредоточены по большой площади или территории.

По характеру совмещения работ с деятельностью реконструируемого объекта: с остановкой деятельности объекта, с частичной ее остановкой и без остановки и т.д.

Список литературы

Шрейбер А. К. Организация и планирование строительного производства: учебник для вузов / Шрейбер А. К.. -- М.: Высшая школа, 1985. -- 368 с.;

Афанасьев В. А. Поточная организация строительства. Л.: Стройиздат. Ленингр. отд-ние, 1990 -- с. 192 -304;

Ершов М. Н., Ширшиков Б. Ф. К выбору организационно-технологических решений при реконструкции общественных зданий без остановки эксплуатации.// Промышленное и гражданское строительство, 2005.- №.9201. ст. 1 п.14 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190- ФЗ;

А. А Афанасьева, Е.П. Матвеев Реконструкция жилых зданий. Часть 1: Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий. - М., 2008г. 479с.;

Разновидности реконструкции. Центр научно-технических услуг

«Инженерзащита» -http://inizashita.com/principEorganizaciErekonstrukcii.html;

Реконструкции: понятие и сущность. http://help-

realty.ru/rekonstrukciy/page6.html;

http://www.stroitelstvo-new.ru/proizvodstvo/kalendarnyy_plan-11 .shtml;

http://www.baurum.ru/_library/?cat=equipping_general&id=4139

Размещено на Allbest.ru/