Оценка рыночной стоимости кафе и бара

167,61

115,46

192,69

127,95

127,95

Корректировка на оценочную зону

0,00%

50,00%

-10,00%

50,00%

50,00%

Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле:

С1м2 тр.д%. = (1/Км1 -1), (4.3)

где

Км1 - коэффициент зонирования для объекта -аналога (26,58%.)

После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:

С1м2 МО% = (С1м2ОФО-С1м2ОФ ОА)/ С1м2ОФ ОА, (4.4)

С1м2ОФО - стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки

С1м2ОФ ОА - стоимость 1 м2 земельного участка объекта - аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.

Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.

Таблица 4.4 - Результаты проведения относительных корректировок на местоположение

Показатели	Объект оценки	Объекты аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5
1	2	3	4	5	6	7
Местоположение	Ул. Десантников	Ул. Захарава	Ул. Лени-Голикова	Ул. Доблести	Ул. Жукова	Ул. Казакова
Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию	179,98	167,60625	173,19	173,421	191,925	191,925
Корректировка на местоположение		7,38%	3,92%	3,78%	-6,22%	-6,22%

Корректировка проведена на соответствие соотношения рабочей и общей площади на объекте оценки и объектам аналогам. Результаты корректировки представлены в таблицах 4.6 и 4.7.

Таблица 4.5 - Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по кафе

Показатели	Объект оценки	Объекты аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5
1	2	3	4	5	6	7
Местоположение	Ул. Десантников	Ул. Захарава	Ул. Лени-Голикова	Ул. Доблести	Ул. Жукова	Ул. Казакова
Площадь помещений, м.кв.	461	366	1052	126,6	422,2	120,3
в том числе рабочей	212,06	270	379	50,64	194,212	48,12
Коэффициент рабочих площадей	0,46	0,74	0,36	0,40	0,46	0,40
Относительная корректировка, %		-37,64%	27,68%	15,00%	-0,00%	15,00%

Таблица 4.6 - Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару

Показатели	Объект оценки	Объекты аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5
1	2	3	4	5	6	7
Местоположение	Ул. Десантников	Ул. Захарава	Ул. Лени-Голикова	Ул. Доблести	Ул. Жукова	Ул. Казакова
Площадь помещений, м.кв.	66,34	366	1052	126,6	422,2	120,3
в том числе рабочей	49,4	270	379	50,64	194,212	48,12
Коэффициент рабочих площадей	0,75	0,74	0,36	0,40	0,46	0,40
Относительная корректировка, %		1,35%	109,99%	89,13%	64,46%	89,13%

Объекты аналоги №3, № 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте требуется ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта в объекте оценки с учетом износа на 1 м2 общей площади составляет в среднем 238 дол. По объекту №3 корректировка принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по объекту оценки.

Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.

Таблица 4.10 - Результаты расчета рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж

Объект оценки	Согласованная величина стоимости 1 м2, долл.	Курс доллара	Площадь помещения, м2	Стоимость помещения, долл.	Стоимость помещения, тыс. руб.
Кафе	1086	23,74	458,22	497 627	1 070 893 304
Бар	1566	23,74	65,30	102 260	220 063 520

Таким образом, рыночная стоимость определенная сравнительным подходом общей площади помещений составляет:

кафе 497 627 долл. (1 070 893 тыс.руб.),

бара - 102 260 долл. (220 063 тыс. руб.)

Раздел 5. Согласование результатов оценки

Применение для оценки рыночной стоимости стандартных методов оценки дало следующие результаты (табл. 5.1):

Таблица 5.1 - Результаты определения рыночной стоимости объекта различными методами

Методы	Кафе	Бар
	Тыс. руб.	Тыс. руб.
затратный	528133	71 235
доходный	7841,37	1293,5
сравнительный	1070893	220063

Экономической основной теории оценки недвижимости является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная стандартными методами должна иметь близкие по величине значения. Анализ результатов оценки свидетельствует о том, что полученные результаты затратным, доходным и сравнительным методом отличаются друг от друга.

Стоимость, полученная затратным подходом, не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную оценку рыночной стоимости.

Доходный подход базируется на доходах.

Оценка стоимости в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия объектов оценки от объектов аналогов. Открытая информация по продаже аналогов ограничена. Однако средняя стоимость 1м2 аналогичных помещений выставленных на продажу на дату оценки и проданных два три года назад свидетельствует о достоверности полученной информации. Поэтому, рыночная стоимость, полученная в методе сравнения продаж, является наиболее достоверной. Сравнительный метод в большей степени отражает уровень покупательной способности потенциальных инвесторов на сегодняшний день, чем потенциальные возможности объекта.

Анализ результатов оценки, их достоверность, надежность полученной информации, учет перспектив развития, влияние внешних факторов, проверены с использованием метода анализа иерархий, c помощью которого определена весомость каждого результата в согласованной стоимости оцениваемых объектов.

При определении весомости полученных результатов по методу иерархий выделено три фактора:

полноценность представленной информации;

достоверность расчета рыночной стоимости;

влияние внешних факторов.

Поскольку полноценность исходной информации, достоверность результата расчета рыночной стоимости и влияние внешних факторов на результаты оценки по типам оцениваемых объектов, одинакова, весомость ценообразующих факторов принята равной для обоих оцениваемых объектов.

Таблица 5.1 - Расчет весомости фактора «Достоверность и полнота представленной информации»

№ п/п	Варианты	затратный	доходный	сравнительный	Среднее	Вес объекта
1	затратный	1	1/3	1/5	0,41	11%
2	доходный	3	1	1 2/3	1,71	48%
3	сравнительный	5	3/5	1	1,44	41%
Сумма	9,00	1,93	2,87	3,56	100%
L i	0,99	0,928	1,175333	3,09
Индекс согласованности экспертных оценок	0,05
Индекс случайной согласованности	0,58
Отношение согласованности	0,08

Таким образом, весомость влияния достоверности и полноты представленной информации на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе-48%, а в сравнительном подходе-41%.

Таблица 5.2 - Расчет весомости фактора «Вероятность отражения рыночной стоимости»

№ п/п	Варианты	затратный	доходный	сравнительный	Среднее	Вес объекта
1	затратный	1	1/4	1/5	0,368403	10,10%
2	доходный	4	1	1,25	1,71	46,60%
3	сравнительный	5	4/5	1	1,59	43,30%
Сумма	10,00	2,05	2,45	3,67	100%
L i	1,01	0,9553	1,06085	3,03
Индекс согласованности экспертных оценок	0,01
Индекс случайной согласованности	0,58
Отношение согласованности	0,02

Таким образом, весомость влияния вероятности отражения рыночной стоимости на результаты оценки объектов в затратном подходе -10,1%, доходном подходе-46,6%, а в сравнительном подходе-43,3%

Таблица 5.3 - Расчет весомости фактора «Влияние внешних факторов»

№ п/п	Варианты	затратный	доходный	сравнительный	Среднее	Вес объекта
1	затратный	1	1/2	1/6	0,44	11,00%
2	доходный	2	1	1/3	0,87	22,00%
3	сравнительный	6	3	1	2,62	67,00%
Сумма	9,00	4,50	1,50	3,93	100,00%
L i	0,99	0,99	1,005	2,99
Индекс согласованности экспертных оценок	-0,01
Индекс случайной согласованности	0,58
Отношение согласованности	-0,01

Таким образом, весомость влияния внешних факторов на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе-22 %, а в сравнительном подходе-67%. Результаты расчета весомостей по подходам представлены в таблице 5.4

Таблица 5.4 - Сводная таблица весомости по методам расчета

Наименование ценообразующих факторов	Вес фактора	Вес объекта по данному фактору
		затратный	доходный	сравнительный
Достоверность и полнота представленной информации	19,70%	11,00%	48,00%	41,00%
Вероятность отражения рыночной стоимости	53,50%	10,10%	46,60%	43,30%
Влияние внешних факторов	26,80%	11,00%	22,00%	67,00%
Итого вес вариантов	100,00%	11,00%	40,00%	49,00%

Таким образом, использование метода иерархий для определения весомости результатов, полученных различными методами оценки, показало, что результатам, полученным затратным методом необходимо придать весомость 11%, доходному подходу - 40%; сравнительному подходу 49%.

Расчеты согласованной рыночной стоимости кафе и бара представлены в таблицах 5.5 и 5.6.

Таблица 5.5 - Расчет согласованной рыночной стоимости по кафе

Наименование ценообразующих факторов	Единица измерения	Вес объекта по данному фактору
		затратный	доходный	сравнительный
Результаты расчета стоимости по методам	долл. США	245 415	406 585	497 627
Вес вариантов расчета	%	11,00%	40,00%	49,00%
Весовая стоимость	долл. США	26 996	162 634	243 837
Согласованная рыночная стоимость,	долл. США	433 467

Таким образом, согласованная стоимость кафе составляет 433 467 долл.США или 932 821 тыс. руб.

Таблица 5.6 - Расчет согласованной рыночной стоимости по бару

Наименование ценообразующих факторов	Единица измерения	Вес объекта по данному фактору
		затратный	доходный	сравнительный
Результаты расчета стоимости по методам	долл. США	33 102	68 838	102 260
Вес вариантов расчета	%	11,00%	40,00%	49,00%
Весовая стоимость	долл. США	3641	27 535	50 107
Согласованная рыночная стоимость	долл. США	81 283

Таким образом, согласованная стоимость по бару составляет 81 283 долл. США или 174 210 тыс. руб.

Согласованная рыночная стоимость здания, расположенного по адресу:

г. Санкт-Петербург, ул. Десантников, определенная методом иерархий по состоянию на 1.01.2008г. составляет: 1 098 031 тыс.руб. или 514 750 долл. США, в т.ч.:

помещений кафе 923 821 тыс. рублей или 433 467 долларов США ;

помещений бара 174 210 тыс. рублей или 81 283 долларов США.

Заключение

В курсовом проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара, расположенных по адресу г. Санкт-Петербург, ул. Десантников.

Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов, с последующим согласованием результатов по методу иерархий.

В курсовом проекте проведен анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки, их конструктивных особенностей, коммуникаций, а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки. Сделан вывод о привлекательности объектов оценки для потенциальных инвесторов.

Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка, с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки. Рыночная стоимость здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Десантников, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2008г. составила: 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США в т.ч.:

-помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США ;

-помещений бара 71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США.

Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом составила:

Кафе -7841,3789 тыс.руб;

Бар - 1293,569 тыс.руб.

Размещено на Allbest.ru

...