В настоящее время в Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44 тыс. жилых зданиях общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1 600 000 квартирах.

В хорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20%) находится примерно 20% жилья, в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) - 50%, неудовлетворительном (износ свыше 30%) - 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном ремонте. Почти 25% населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.

Рынок жилья представлен следующими сегментами:

Первичный:

- строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;

- реконструируемые многоквартирные здания в центре города;

- строящиеся сблокированные односемейные дома;

Вторичный:

Купля-продажа

- квартир в центре;

- квартир в микрорайонах.

Аренда

- обычных квартир

- квартир повышенной комфортности

- комнат.

В связи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее развитой сервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, не развитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует. Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти лет зданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений, тому свидетельство. [13]

Районы города.

Одну из основных факторов, влияющих на цену недвижимости - местоположение. В Санкт-Петербурге из 18 районов 10 входят полностью и 3 (Приморский, Выборгский и Красносельский) - частично в городскую черту, отличаются по престижности, экологии, озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда, возрастом и др.

В соответствии экономической, экологической характеристикой, влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:

1. Центральный

2. Адмиралтейский

3. Василеостровский

4. Московский

5. Приморский

6. Петроградский

7. Калининский

8. Выборгский

9. Фрунзенский

10. Красногвардейский

11. Невский

12. Красносельский

13. Кировский

Удаленность от станций метро. При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение цены может составить10-15%

2.2 Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости

В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным. [11]

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости - это наиболее вероятная цена при продаже - покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю. [12]

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

В условиях рыночной экономики ценообразование во внешней торговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации.

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

* макроэкономические факторы;

* микроэкономические факторы;

* социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

* валовой внутренний продукт (ВВП);

* уровень инфляции;

* ставки доходности по финансовым инструментам;

* деньги на руках у населения;

* доходы населения;

* уровень занятости трудоспособного населения;

* состояние торгового баланса;

* индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%).

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту или спаду цен на рынке недвижимости.

Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России. [19]

Определяющее значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Микроэкономические факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

* общая экономическая ситуация в регионе;

* темпы развития региона;

* диверсификация занятости работоспособного населения;

* инвестиционный поток.

Темпы экономического роста в Санкт-Петербурге держатся на уровне общероссийские показателей.

Социальное положение в регионе характеризуются следующими факторами:

* доля трудоспособного населения в общей численности населения;

* миграционные потоки;

* демографическая ситуация;

* уровень безработицы в регионе.

Санкт-Петербург демонстрирует положительный прирост численности населения. Уровень безработицы находится на относительно низком уровне зарегистрированной безработицы.

К внутренним факторам рынка недвижимости относят:

* институциональные факторы;

* динамичность (инерционность) рынка;

* динамика объема и соотношение спроса и предложения;

* соотношение цен первичного и вторичного рынка;

* информационная обеспеченность и открытость рынка. [20]

Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

* государственное регулирование;

* налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

Правительственное регулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой - ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Как следствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижение предложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевом строительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен на первичном рынке.

Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньше чем через 2 месяца. [17]

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

* платежеспособностью населения;

* изменением во вкусах и предпочтениях населения.

В России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших. [14]

Так, до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, являлась ипотека. Например, в первом квартале 2006 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году.

Объем предложения на рынке определяется:

* наличием резерва объектов недвижимости;

* объемами нового строительства.

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

* постоянные;

* условно-постоянные;

* словно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

* район;

* тип здания.

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

* общая площадь;

* этаж;

* планировка;

* высота потолков;

* материал стен;

* естественная освещенность помещения;

* ориентация квартиры;

* балконы, лоджии;

* наличие лифта;

* внешнее окружение. [16]

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

* состояние полов, потолка, стен;

* окна и двери;

* инженерные коммуникации;

* наличие телефона.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

Влияние классификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параметров его стоимости.

В основном применяется следующая классификация жилых домов:

* спецпроект;

* улучшенная планировка;

* сталинка;

* хрущевка;

* брежневка (дома-корабли);

* пентагон;

* полнометражка;

* малосемейка.

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

* деревянные;

* блочные (монолитные),

* панельные;

* кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

У рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен.

В Санкт-Петербурге цены на квартиры с 2001 по 2007 гг. с отметки 470 долл./кв.м. выросли в 6,5 раза - до 2561долл./кв.м. При этом с середины 2004 г. до середины 2005 г. рынок жилья Санкт-Петербурга находился в состоянии упадка: количество сделок по сравнению с обычным уровнем резко сократилось, цены не менялись. С середины 2005 г. начался осторожный рост, примерно 1% в месяц. С марта 2006 г. начался период, характеризующийся повышенным спросом. За второй квартал 2006 г. объекты недвижимости подорожали на 28%, а на третий на 57%. Суммарный подъем составил 120 %.

В 2008 году происходил очередной, постепенный рост цен. В частности в 3 квартале 2008 года, средняя стоимость 1 квадратного метра типового жилья составляла приблизительно 86 000 руб. Что на 20 000 больше чем в 2007 году. Но с мировым финансовым кризисом ситуация на рынке жилья в 3 квартале 2008 года в Санкт-Петербурге, как и во всей России, изменилась коренным образом в сторону уменьшения цены. Данный процесс имел тенденцию к продолжению. В частности в январе 2011 года стоимость квадратного метра равнялась 63000 рублей, в среднем же в первом квартале она составляла около 78021 рублей (типовые квартиры, первичный рынок). Данная тенденция продолжилась вплоть до 2012 года

На первичном рынке средняя цена предложение понизилась и составляла 64 814 рублей для домов панельного типа, 68 455 рублей - для домов, построенных из кирпича и 74 934- рубля для кирпично-монолитных. Аналогичным образом развивалась ситуация и на вторичном рынке жилья.

В 2011 г. стоимость квартир была на 21,7%, а в предкризисном сентябре 2008-го - на 26,8% больше, чем в текущем 2012 году. Цена квартир, пересчитанная в доллары, за год уменьшилась на 26,9%; в евро - на 33,9%. С начала кризиса снижение составило 38,2 и 39,5% соответственно.

Следует заметить, что ценовая динамика для квартир разных типов заметно дифференцировалась. В период общего подъема цены на одно-двухкомнатные квартиры росли опережающими темпами, но и кризисная ситуация для них наступила раньше, чем для квартир с большим числом комнат (с числом комнат более шести), и падение было более стремительным.

Оценка ситуации показывает, что характер изменений на рынке недвижимости во многом объясняется кризисным состоянием взаимодействующих отраслей, сохраняющимся неудовлетворительным развитием обеспечивающей (рыночной) инфраструктуры. К числу факторов, сдерживающих на данном этапе развитие рынка недвижимости, можно отнести в первую очередь значительное падение покупательной способности населения, отражающейся в снижении объемов товарных потоков и количества проведенных сделок. [18]

В конце 2012 г. в сегменте новостроек цены незначительно колебались. На 3.7% подорожал Василеостровский район, на 1.1% - Кировский. Немного, примерно на 1,5% подешевели Калининский, Приморский, Всеволожский районы.

Наиболее дорогими районами города стабильно являются Петроградский, Центральный и Василеостровский. Наиболее дешевыми являются Красносельский, Пушкинский, Всеволожский районы.

Цены на вторичку по районам также двигались разнонаправлено. На 1.6-1.7% подорожали Выборгский, Кронштадский районы, в пределах 1% увеличилась стоимость Красносельского района и районов исторического центра, кроме Центрального, который подешевел на 0.8%. Также немного подешевели Колпинский, Курортный, Кировский районы.

Таблица 1

Характеристика первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге

Рис.1.Индексы цен первичного жилья в конце 2012 г. по районам Санкт-Петербурга

По показателям приведенной выше диаграммы видно: цены первичного жилья самого высокого уровня наблюдаются в Центральном, Петроградском и Василеостровском районе.

А из самых доступных остается: Пушкинский, Всеволожский районы и Область.

На вторичном рынке жилья ситуация с районами-лидерами цен не меняется. Пальма первенства принадлежит Центральному, Петроградскому, Василеостровскому, Адмиралтейскому и Московскому районам. Самые дешевые районы - Всеволожский, Колпинский и Кронштадский, а также вторичка в области.

Таблица 2

Характеристика вторичного рынка жилья в Санкт-Петербурге

Рис.2.Индексы цен вторичного жилья в конце 2012 г. по районам Санкт-Петербурга

Цены на рынке вторичного жилья варьируются со спросом на самые популярные районы.

Самыми дорогими являются Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский и Московский районы, а самой доступной остается, как и раньше - область.

На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Конкретно сейчас Санкт-Петербург нуждается в увеличении площадей по складские помещения и реконструкцию и переконструирование уже существующих зданий и сооружений. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов.

2.3 Кризисная ситуация на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга

На данный момент рынок не обвалился катастрофически, но всё же существенно затормозил свой рост. Сегодня строительные фирмы, которые рассчитывали переждать период падения спроса только за счёт внутренних резервов, испытывают нарастающие проблемы, ведь любой запас прочности имеет предел. В этой ситуации часть компаний окажутся вынуждены делать выбор между консервацией предприятия и его банкротством.

Сокращение персонала и офисных затрат, «замораживание» проектов и сворачивание финансирования уже было. На очереди - избавление от активов, которые ещё год назад считались высококвалифицированным имуществом, но сейчас их значительная часть потеряла свою ликвидность.

Объекты недвижимости, подвергнутые сегодняшней «заморозке», условно можно разделить на две группы. К первой относятся проекты, которые находятся на ранней стадии реализации. Вторая группа - строящиеся объекты различной степени готовности, завершение строительства которых откладывается из-за проблем финансирования. Однако такая процедура чревата серьёзными затратами и непредсказуемыми последствиями. [15]

В I квартале 2011 года рынок жилой недвижимости сократился на 30% по сравнению аналогичным периодом прошлого года.

Главной тенденцией на рынке становится сокращение однокомнатных квартир и студий. Сегодня только половину покупателей приобретают недвижимость в рассрочку, остальные выплачивают всю сумму единовременно. На вторичном рынке ожидается падение цен. Большинство сделок в последнее время совершается с малогабаритными квартирами. Я считаю, что повышение цен будет возобновлено только после процесса возобновления кредитования, т.к. не все семьи способны осуществлять полный платёж. Если посмотреть уровень населения находящийся за чертой бедности, то это будет около половины города, а число среднестатистических семей не превышает 27% населения Санкт-Петербурга.

Конечно, затраты на строительство сократились в целом, на деньги на строительном рынке есть. В этом году спрос на частные дома и коттеджи больше, чем в докризисные времена. Дорогой рынок долевого строительства теряет доверие и своего клиента. Люди стали отдавать предпочтение не такой дорогой, но при этом надёжной загородной недвижимости. Спрос выстроился под проекты с разумной экономикой.

Несмотря на кризис, жилищный комитет правительства Санкт-Петербурга не намерен снижать темпы расселения коммунальных квартир. Так в нынешнем году планируется расселить около 2 тыс. коммуналок, в которых проживают 3,5 тысяч семей.

Из городского бюджета на социальные выплаты очередникам, проживающим в коммуналках, выделят 1 млрд. руб. Однако, несмотря на уменьшение финансирования на треть, расселить предполагается не меньше, чем в минувшем году. На сегодняшний день насчитывается более 109 тысяч коммунальных квартир, при этом, одной из наиболее острых проблем при расселении остаются завышенные требования жильцов и невозможность им договориться между собой. Наиболее успешным вариантом расселения остаётся выкуп всех комнат одного из соседей и переселение остальных в другие квартиры.

На сегодняшний день фактически расселены 374 коммуналок, а новым жильём обеспечены более 600 семей. За счёт инвесторов оказано содействие 2,5 тыс. семей для расселения 1080 коммунальных квартир. В 2008 году в Петербурге в рамках целевой программы получили «добро» на расселение почти 1,7 тыс. коммуналок, в которых поживают более 3,5 тыс. семей.

Конечно эти цифры недостаточны для полного решения проблемы, нужны огромные вложения, большую часть которых должны осуществлять инвесторы.

Вообще, в каждой стране кризис протекает по-разному. Для России прогноз австрийских партнёров выглядит следующим образом: в течение двух лет продолжится спад, но небольшой, в пределах 10-15%, потом 5-7 лет будет постепенный подъём рынка. Российский строительный рынок с приходом весны оживает и достаточно быстро набирает объёмы.

Кризис, как критика, в определённой степени полезен для рынка. Он спасает его от застоя, заставляет привести себя в порядок, избавиться от лишнего и начать работать более эффективно и качественно.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», за 2008 г. составил 112,8% к уровню 2007 г. Т.е. в 2008 году ввод жилья составил 2,63 млн. м. кв.

Рассматривая тему недвижимости, нельзя не затронуть такой пункт, как нацпроект: «Доступное и комфортное жилище гражданам России». Его работа проходила с 2006 по 2008 год, в марте 2011 года был упразднён сам департамент. Теперь финансирование отдельных мероприятий идёт по разряду государственной поддержки отрасли (выкуп жилья у застройщиков), либо по отдельным ведомственным категориям (квартиры для военнослужащих). Из федерального бюджета на реализацию нацпроекта было направлено 262,2 млрд. руб. больше всего «неисполненных назначений» получилось по итогам 2007 года - 19,75 млрд. руб. в 2008 году объём неисполненных обязательств составил 14,8 млрд. руб. деньги «зависли» в том числе из-за того, что было поздно принято решение о выделении бюджетных средств на покупку квартир в рамках подпрограммы «выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

Для поддержки строительной отрасли в рамках антикризисных мероприятий Правительство РФ решило направить 32,6 млрд. рублей на приобретение уже построенного жилья для Минобороны РФ, ещё 60 млрд. руб. для поддержки системного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов.

Кризис 2008 года стал самым тяжёлым временем для всех без исключения игроков загородного рынка. Почти полный отказ от ипотеки малоэтажного жилья и земли, отсутствие инвестиций, резкое снижение покупательской активности - всё это вылилось в замедление строительства, замораживание проектов, отказ от первоначальных концепций проектов. На фоне резкого снижения покупательской активности, связанного с ожидание и падение цен и опасением вкладывать деньги в незавершённое строительство, девелоперы были вынуждены придумывать различные способы, чтобы стимулировать клиентов к совершению покупки.

Однако по общему уровню покупательской активности весна 2012 года всё же существенно уступает показателям аналогичного периода 2007 года. Динамику договоров купли-продажи в апреле каждого года (интервал год) можно посмотреть в таблице 3.

Таблица 3

Сравнительный анализ продаж квартир в 2007-2012 г. (апрель каждого года)

Район	2007	2008	2011	2012
Адмиралтейский	405	368	173	231
Василеостровский	323	382	154	278
Выборгский	697	564	406	572
Калининский	604	550	399	518
Кировский	475	378	235	618
Красногвардейский	408	407	214	376
Красносельский	395	391	285	315
Московский	440	388	619	352
Невский	634	671	397	639
Петроградский	314	293	193	273
Приморский	623	661	272	511
Фрунзенский	431	528	394	475
Центральный	662	540	195	486
Колпинский	265	241	199	210
Кронштадтский	58	137	59	-
Курортный	45	107	72	-
Петродворцовый	158	136	81	95
Пушкинский	114	142	69	-
Итого	7051	6884	4416	5949

Как видно из таблицы спад также был в 2008 году, а в 2011 году продажи опять поднялись. Пик продаж приходится на 2007 год. Зато резко увеличилось количество приватизированных квартир. Это, безусловно, связано с заявлениями чиновников о том, что срок бесплатной приватизации продлеваться не будет (до того, как он всё же был продлён).

Глава 3. Характеристика рынка жилья Санкт-Петербурга в 2012 г. (по состоянию на конец III квартала)

3.1 Рынок вторичного жилья

жилой недвижимость петербург

Ценовая ситуация на рынке недвижимости Петербурга в целом стабильна. Средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке в сентябре составила 82,3 тыс. руб. и возросла по сравнению с январем 2012 г. на 0,9%

С начала года на петербургском рынке недвижимости наблюдаются разнонаправленные ценовые тенденции. «В большинстве случаев цены стоят, в среднем, 2,4-2,6 млн. руб. Одновременно с этим немного снижаются цены на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», - отмечает эксперт.

В последние месяцы значительно увеличились объемы сделок, связанных с реализацией государственных жилищных программ. Операции по улучшению условий проживания.

Начиная с конца августа, объем предложения на вторичном рынке стал значительно увеличиваться, что объясняется сезонностью.

Наличие очередников, жителей коммуналок, аварийных и ветхих домов оказывают все большее влияние на рынок недвижимости. Многие очередники получают различные субсидии от государства.

Постепенный рост объемов ипотечного кредитования жилья в Санкт- Петербурге пока не оказывает влияния на уровень цен. Это объясняется тем, что подавляющее большинство ипотечных сделок заключается с продажей имеющегося жилья.

Оживление на рынке ипотеки связано с отложенным спросом и снижением стоимости кредита - ставки за год (с сентября 2011 г.) снизились с 17-18 до 12-13% годовых в рублях и с 15 до 10,5% годовых в валюте.

Основными ценообразующими факторами вторичного рынка жилья являются:

· Местоположение (район, окружение);

· Близость к станциям метро;

· Транспортная доступность (маршруты общественного транспорта, хорошие транспортные развязки);

· Тип дома;

· Этаж (первый, последний, не крайний)

· Количество комнат в квартире;

· Характеристики квартиры (площадь кухни, функциональная планировка, высота потолков).

Таблица 4

Структура предложения по количеству комнат в квартире в 2012 г., % [21]

Кол-во комнат	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь
1	26	27	27	27	27	28	29	28	27
2	32	33	33	33	33	33	33	33	34
3	32	31	31	30	31	30	29	30	30
4	6	6	6	7	6	6	6	6	6
5	2	1	1	1	1	1	1	1	1
6 и более	2	2	2	2	2	2	2	2	2

Таблица 5

Структура предложения по типу дома в 2012 г., % [22]

Тип дома	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь
Старый фонд без кап. ремонта	7	7	7	7	7	6	6	6	6
Старый фонд с кап. ремонтом	9	9	9	8	8	8	8	8	9
«Сталинки»	6	6	6	6	6	6	6	6	6
Кирпичные «хрущевки»	3	2	3	3	3	3	3	3	3
Панельные «хрущевки» и «брежневки»	8	9	8	9	8	8	8	8	8
«Корабли»	5	5	5	5	5	5	4	4	4
Другие панельные многоэтажные дома	31	31	31	31	31	31	30	29	29
Совр. кирпичные дома	31	31	31	31	32	33	35	36	35

Таблица 6

Структура предложения по районам в 2012 г., % [23]

Район	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь
Адмиралтейский	4	4	4	4	4	4	3	3	4
Василеостровский	5	5	5	5	5	5	5	5	5
Выборгский	10	9	9	9	9	9	9	10	10
Калининский	10	9	9	9	9	10	9	9	9
Кировский	7	7	7	7	7	6	7	6	6
Красногвардейский	6	6	7	7	6	6	6	6	6
Красносельский	5	5	5	5	5	5	5	5	5
Мос...

Страница:

•  1 
•  2 

курсовая работа "Рынок жилья в Санкт-Петербурге" скачать

Подобные документы

• Ценообразование на рынке недвижимости

  Специфика недвижимости как отрасли, особенности недвижимости Санкт-Петербурга. Динамика спроса и предложения, характерные черты состояния районов города. Ценообразующие факторы недвижимости, методы оценки недвижимости, их недостатки и преимущества.
  
  курсовая работа [632,0 K], добавлен 05.12.2010
  

• Анализ вторичного рынка недвижимости

  Рынок недвижимости: понятие, структура, субъекты, законодательная база. Факторы, влияющие на его формирование. Экономическая сущность и функции недвижимости. Подходы и методика ее оценки. Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке.
  
  курсовая работа [1,4 M], добавлен 10.12.2014
  

• Становление и развитие рынка недвижимости в России

  Понятие и особенности рынка недвижимости, классификация его объектов. Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ, перспективы его развития на современном этапе. Анализ стоимости квартир на рынке жилья в Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
  
  курсовая работа [862,8 K], добавлен 07.11.2014
  

• Анализ эффективности сделок на вторичном рынке жилья на примере ООО "Агентства недвижимости Бизнес и Право"

  Рынок жилой недвижимости как совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости. Общая характеристика ООО "Агентства недвижимости Бизнес и Право": знакомство с видами деятельности, особенности проведения сделок на вторичном рынке жилья.
  
  дипломная работа [1,7 M], добавлен 19.11.2015
  

• Сравнительный анализ эффективности сделок на первичном и вторичном рынке жилья

  Теоретические аспекты механизма функционирования рынка жилья в современных условиях. Анализ эффективности сделок, осуществляемых агентством недвижимости на первичном, вторичном рынке жилья. Разработка эффективного направления реализации механизма сделок.
  
  дипломная работа [110,3 K], добавлен 08.12.2010
  

• Обзор рынка офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга

  Теоретические основы рынка офисной недвижимости на примере подхода 4Р. Исследование основных направлений и анализ развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, пути его развития. Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости.
  
  курсовая работа [179,4 K], добавлен 10.11.2011
  

• Анализ рынка жилой недвижимости

  Понятие, характеристика классов жилой недвижимости. Тенденции спроса и предложения на рынке. Влияние экономических факторов. Построение модели для прогноза стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода.
  
  дипломная работа [1,9 M], добавлен 19.09.2016
  

• Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

  Обзор информации о рынке жилой недвижимости города Сызрань. Анализ системных связей и закономерностей ценообразования на рынке жилой недвижимости. Методика оценки объектов рынка жилой недвижимости. Тенденции и проблемы его развития, будущие перспективы.
  
  курсовая работа [270,6 K], добавлен 28.05.2014
  

• Анализ рынка жилья 2006

  Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Рынок жилья в России на сегодняшний день. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал 2006 года. Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья. Ипотека.
  
  курсовая работа [35,1 K], добавлен 16.04.2008
  

• Рынок загородного жилья

  Понятие и виды загородной недвижимости. История развития рынка загородного жилья, его классификация. Анализ ситуации на рынке загородной недвижимости Свердловской области: обеспеченность жилыми площадями, структура потребления. Критерии выбора жилья.
  
  курсовая работа [784,8 K], добавлен 31.10.2011
  

• Региональный рынок жилья на примере г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области

  Общие понятия о региональном рынке недвижимости. Его основные функции и субъекты, особенности государственного регулирования, влияющие на него факторы. Первичный и вторичный рынки жилья, их взаимосвязь. Динамика средней цены предложения готового жилья.
  
  контрольная работа [1,6 M], добавлен 10.06.2014
  

• Анализ первичного и вторичного рынка жилья г. Казани

  Определение понятий рынка недвижимости, жилья, первичного и вторичного рынка. Рассмотрение основных операций с помещениями в частной собственности. Виды, типы и серии жилых домов. Анализ цен предложений на современном рынке жилой недвижимости г. Казань.
  
  реферат [275,8 K], добавлен 19.06.2015
  

• Статистическое изучение рынка недвижимости

  Основные понятия и особенности рынка недвижимости. Статистический анализ рынка недвижимости в Российской Федерации. Оценка структуры ввода в действие жилых домов за 2000-2009 г. Динамика изменения средней цены за 1 кв.м. жилья на первичном рынке.
  
  дипломная работа [378,8 K], добавлен 09.12.2014
  

• Статистическое изучение рынка недвижимости в регионе

  Основные черты рынка жилья. Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Инструменты статистического наблюдения за рынком недвижимости. Цели и направления, задачи и этапы анализа рынка недвижимости. Рынок жилья в России на сегодняшний день.
  
  курсовая работа [110,8 K], добавлен 23.07.2012
  

• Анализ рынка недвижимости

  Понятие и основные функции недвижимости, правила управления современным рынком. Виды стоимости недвижимости и факторы, на них влияющие. Анализ и оценка рынка недвижимости Санкт-Петербурга, причины кризиса и разработка возможных путей выхода их него.
  
  дипломная работа [120,3 K], добавлен 06.10.2010
  

• Анализ рынка недвижимости в регионе

  Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.
  
  дипломная работа [449,2 K], добавлен 09.11.2015
  

• Анализ рынка жилья в городе Иркутске

  Характеристика движения рынка жилья Российской Федерации до кризиса. Постепенный выход страны из кризиса. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Иркутске. Анализ рынка недвижимости в 2009 и 2010 годах. Современный рынок доступного жилья в Иркутске.
  
  реферат [877,1 K], добавлен 17.11.2010
  

• Рынок жилья Российской Федерации

  Содержание, тенденции развития и особенности рынка жилой недвижимости в Российской Федерации. Определение степени внедрения инноваций и инструментов новой экономики в российский рынок жилья. Рассмотрение условий ипотечного кредитования в странах мира.
  
  дипломная работа [209,2 K], добавлен 24.02.2014
  

• Рынок жилья в Республике Беларусь

  Исследование особенностей формирования первичного и вторичного рынков жилой недвижимости. Изучение средней общенациональной стоимости квартир в РБ. Обзор динамики изменения средней цены предложения и фактической цены. Анализ активности на рынке жилья.
  
  презентация [604,7 K], добавлен 21.02.2014
  

• Динамика предложения и цен на рынке вторичного жилья города Минска

  Экономическая сущность, функции и оценка недвижимости. Обзор динамики изменения средней цены предложения и фактической цены на рынке вторичного жилья в городе Минске. Изучение средней стоимости квартир. Законодательная база рынка жилой недвижимости.
  
  курсовая работа [2,3 M], добавлен 10.12.2014
  

Другие документы, подобные "Рынок жилья в Санкт-Петербурге"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам