В 2011 году произошло снижение объема ликвидного предложения, а с начала 2012 года началось его постепенное восстановление, в продаже появились новые объекты. Масштабный вывод в продажу новых объектов произошел во II квартале 2012 года, каждый из них становился событием и подогревал интерес покупателей - в первую очередь ценой предложения. Отдельные объекты экономкласса выводились застройщиками в продажу по цене, которая иногда была на 30% ниже среднерыночной.

По данным Петростата, в январе-сентябре 2012 года в Петербурге сдано 1,163 млн. кв. м жилья, и это на 3,9% больше, чем в январе-сентябре 2011 года. Этот показатель косвенно сигнализирует о продолжающейся активности на стройплощадках. И ей сопутствует рост покупательского спроса.

В комитете по строительству ожидают, что до конца года строительный комплекс сдаст в эксплуатацию 2,3 млн. кв. м жилья.

По данным специалистов компании «Петербургская недвижимость», все больше заметно на рынке расслоение предложения. Качественные проекты, которые имеют удачные планировки, местоположение, возводятся надежными застройщиками и где девелоперы ведут грамотную ценовую политику, все больше востребованы. Многие застройщики уже начали

Кризис на первичном рынке практически закончился и сейчас рынок находится в точке равновесия. Но это равновесие весьма шаткое и может быть нарушено в любой момент.

В настоящее время на рынок строящегося жилья активно выходят новые объекты и следующие очереди в проектах, спрос сосредоточен на наиболее недорогих и ликвидных предложениях, растет доверие покупателей к объектам на начальной стадии строительства. При этом часть строительных компаний, из тех, что ранее допустили серьезные ошибки в позиционировании, распределении финансовых потоков, планировках квартир, формировании «среды» жилья, вынуждены цены опускать, так как спрос на их объекты минимален.

Цена остается ключевым фактором для большинства покупателей на рынке жилья. Получить максимальный дисконт стремятся все. Однако в последние месяцы «скидочная» политика у застройщиков изменилась. Яркие маркетинговые акции с подарками - редкость. Продавцы формируют систему оплаты под каждый объект. Многие строители переходят от кратковременных акций к долгосрочным финансовым программам. Их главные моменты -скидки на первоначальный взнос (чем он больше, тем дисконт солиднее) и различные условия рассрочки (чем дольше, тем дороже). Причем эти параметры еще и комбинируются в разных сочетаниях. Строители, заинтересованы в получении сразу всей суммы или большей ее части. Поэтому тем, кто вносит 100% стоимости квартиры, практически все застройщики предоставляют значительные скидки. Как правило, это 10% от стоимости жилья.

В в первом полугодии 2012 года наметилась тенденция к возобновлению инвестиционных сделок на первичном рынке. «Люди готовы вкладывать примерно 1,5-2 млн рублей (с учетом первого взноса, беспроцентной рассрочки на время строительства) в объекты, строительство которых ведется в соответствии с ФЗ-214.

Мнения специалистов сходятся: большинство покупателей сегодня покупает жилье для себя. И лишь 10% - это те, кто покупает квартиру с инвестиционными целями и с целью последующей сдачи в аренду. Кстати, на рынке аренды сейчас наблюдается некоторое повышение ставок - примерно на 10% за последний месяц, и этот рынок постепенно выходит из кризиса. Что касается квартир, приобретенных на начальном этапе строительства, они, как ранее, дешевле, чем те, что продаются уже на завершающей стадии. Разница составляет порядка 20% (до кризиса было 30%).

Существенную роль в реанимации покупательской активности сыграла ипотека. Доля ипотеки в сделках в последние месяцы неуклонно растет. Это связано с тем, что у большинства покупателей нет живых денег на доплату, поэтому они все чаще прибегают к небольшим кредитам.

Ставки по ипотеке с начала года были снижены. Зимой банки выдавали кредиты на покупку жилья под 17-18%, а теперь в среднем под 11 -13%.

Доля продаж на первичном рынке с помощью ипотеки пока традиционно мала - 15% квартир приобретено с использованием ипотечного кредита, а еще порядка 10% покупателей, к сожалению, сегодня не получают одобрения банков.

В целом по рынку, сделки с привлечением ипотечных кредитов по-прежнему занимают около 7-10% в общей структуре продаж.

Пока на рынке строящегося жилья сохраняется достаточный объем ликвидного предложения, поэтому до конца года сегмент первичного жилья будет составлять ощутимую конкуренцию вторичному.

В настоящее время на рынке нет единой классификации строящегося жилья. Деление по категориям весьма условное. Наиболее распространено деление на три класса: жилье массового спроса, комфорт и элитное жилье. Некоторые операторы рынка делят строящееся жилье на четыре основных класса в зависимости от диапазона цен за 1 кв. м площади: элитный, бизнес, комфорт и эконом-класс (типовое жилье). В этой классификации класс «комфорт» занимает промежуточное положение между типовым жильем и бизнес-классом. Отличается от типового жилья более качественными характеристиками дома и предоставляемым сервисом.

На долю эконом-класса в настоящее время приходится, по различным оценкам, от 75 до 90% существующего на рынке предложения.

Разница в оценках объясняется просто - ценой квадратного метра, по которой застройщики готовы продавать квартиры в своих объектах.

Уровень цен на рынке жилья складывается под влиянием общей экономической ситуации, уровня жизни покупателей в регионе и других факторов.

Динамика цен на жилье зависит от ряда параметров. Среди них, темпы роста доходов граждан, изменение соотношения спроса и предложения, уровень развития ипотеки, а также динамика изменения цен в предшествующий период.

Основными ценообразующими факторами первичного рынка жилья являются:

1. Параметры местоположения:

· Район, окружение, инфраструктура, экология;

· Близость к станциям метро;

2. Объем рынка

3. Транспортная доступность (маршруты общественного транспорта, хорошие транспортные развязки).

4. Характеристики объекта:

Тип дома (класс, материал стен, сроки сдачи, высотность);

Этаж (первый, последний, не крайний);

Количество комнат в квартире;

Характеристики квартиры (площадь кухни, функциональная планировка, высота потолков, наличие отделки);

5. На цену также сильно влияют сроки ввода жилья в эксплуатацию жилья в год, из которых 1-1,5 млн. придутся на социальные программы. Эта цифра заложена в национальном проекте.

Таблица 12

Динамика объемов жилищного строительства в Петербурге [28]

В перспективе городские власти намерены увеличить объемы ввода жилья: к 2015 году в Петербурге будет строиться 4,0-4,5 млн. кв. м.

По данным Северо-Западной палаты недвижимости, на первичном рынке Петербурга в настоящее время реализуются квартиры в 233 жилых комплексах. Около 90% из них приходится на жилье массового спроса, то есть эконом- и комфорт-класс. Объем предложения (находится в продаже) -больше 2,5 млн кв. м .

Объем предложения жилой недвижимости на первичном рынке Петербурга, равняется 2 155 тыс. кв. м, или 31,6 тысячи квартир. По сравнению с I кварталом 2012 года предложение увеличилось на 31%, по сравнению со II кварталом - на 59%.

По данным аналитиков «Петербургской Недвижимости», объем предложения строящегося жилья составляет 2,86 млн кв.м. Расхождения, возможно, объясняются разными методиками подсчета. По оценкам специалистов АН «Бекар», в III квартале 2012 г. 46% предложения приходилось на жилье эконом-класса, 51% - на бизнес-класс и 3% - на элитное жилье.

Новая тенденция, оказывающая влияние на рынок, - это выход проектов комплексного освоения территорий (КОТ), которые оттягивают на себя часть покупательского спроса за счет низкой цены на старте продаж.

К 2014 году в Петербурге в области комплексной застройки появится как минимум 2,7 млн кв. м. жилья - к этому времени группа компаний «Главстрой» планирует сдать дома проекта «Северная долина» у метро «Парнас». Продажи квартир начались в апреле по цене от 47,4 тыс. рублей за квадратный метр.

В течение ближайших 15 лет холдинг Setl Group намерен сдавать дома проекта «Семь столиц», расположенного в Кудрово, с общей площадью жилых помещений 1,5 млн кв. м. Сдача первых домов намечена на 2012 год. Продажи квартир начались в середине июня. Цена за квадратный метр колеблется от 58 тыс. до 65 тыс. рублей.

«Городская домостроительная компания» (входит в «Группу ЛСР») готовится к возведению 300 тыс. кв. м. жилья в Красносельском районе. Проект «Южная акватория» находится в стадии утверждения проектов межевания и планировки территории.

Массовой продажи и нормальных темпов строительства этих объектов, будет достаточно для стабилизации цен. Правда, все эти проекты находятся в сегменте, где «эластичность» в цене самая сильная и самая уязвимая. Влияние на цену квадратного метра этих 20% (доля проектов комплексного освоения в предложении) будет больше, чем влияние других сегментов. Многое будет зависеть от того, какой объем ввода будет в ближайшее время. В долгосрочной перспективе он увеличится, а цена зависит от рынка. Даже 50-55 тыс. руб. за кв. метр - это цена развития, а не устойчивого дохода. При условии, что в расчете возьмем бесплатную землю, стоимость строительства при этом, в зависимости от социальной нагрузки, технических условий, транспортной и дорожной инфраструктуры, не будет меньше 43 тыс. руб. на кв. м. [27]

У «Семи столиц» и «Северной долины» может начаться замедление продаж, в случае если застройщики не перейдут в режим строительства квартала за кварталом (а не дома за домом, как сегодня).

По данным «Петербургской Недвижимости», во втором квартале общий объем продаж жилья в новостройках составил 488 000 кв. м - на 60% больше, чем за тот же период прошлого года. Всего за первое полугодие покупатели приобрели в новостройках 920 000 кв. м жилья.

В июле-августе застройщики и риэлторы заговорили о реанимации покупательского спроса.

В настоящее время спрос сконцентрировался на однокомнатные квартиры и квартиры-студии стоимостью 1,8-2 млн. рублей (площадь таких квартир около 30 кв. м). На втором месте по популярности однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 35-45 кв. м.

По оценкам Colliers International, продажи жилья массового спроса в составили 81% от общего объема, жилья класса «комфорт» и «бизнес» - 14%, элитного - 5%. При этом в общем объеме продаж 41,5% заняли однокомнатные квартиры, 37,7% - двухкомнатные, 20,2% - трехкомнатные, остальное - многокомнатные апартаменты (четыре и более комнат).

По данным компании «Петербургская Недвижимость», 13,5% жилья на первичном рынке предлагается к продаже с полной отделкой. Как правило, это объекты, которые относятся к сегменту недорогого типового жилья - в панельных, монолитно-панельных и кирпично-монолитных домах. Учитывая, что строительство жилья экономкласса на ближайшее будущее признано приоритетным не только госструктурами, но и многими частными застройщиками, доля объектов с полной отделкой будет расти. Этому способствует и имеющийся спрос на такое жилье.

Себестоимость строительства складывается из трех основных составляющих - это земля (получение прав на земельный участок и стоимость земли), коммуникации (инженерная подготовка, вынос сетей, проектирование, согласование) и собственно строительство (строительно-монтажные работы).

По данным застройщиков, доля строительно-монтажных работ в общей себестоимости составляет около 50%.

По оценкам специалистов, стоимость земли составляет приблизительно 15-20% от себестоимости 1 кв. м жилья массового спроса. Но эта цифра может колебаться: например, в зависимости от того, приобретает ли застройщик инженерно подготовленный участок либо подводит коммуникации самостоятельно. Для более высоких ценовых классов ситуация достаточно индивидуальна.

По состоянию на начало октября 2012 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2011 года составило -1,3%. Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило за время кризиса к октябрю 2012 года -16,8%.

Себестоимость строительства за январь-сентябрь 2012 года увеличилась на +3,2%, а с начала кризиса в сентябре 2008 года снижение себестоимости составило -8,6%.

По оценке Департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Пик снижения цен был пройден летом 2011 года, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. В ближайшие несколько месяцев цены на строительные материалы будут оставаться на сегодняшнем уровне, большинство экспертов соглашаются, что не стоит ждать и скачков спроса, по крайней мере до конца текущего года.

Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может произойти к апрелю 2011 года. Общий рост цен прогнозируется на 3-5% под влиянием инфляционных процессов.

Министерство регионального развития РФ ежеквартально устанавливает нормативы по средней рыночной стоимости квадратного метра для субъектов РФ. Данный показатель применяется для расчета субсидий из федерального бюджета, предоставляемых гражданам всех категорий на приобретение жилья. По этой же цене происходит аукцион по покупке жилья у застройщиков городом для ветеранов и для расселения аварийного фонда. Рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья для Петербурга на III квартал 2012 г. была определена в размере 44,3 тыс. рублей.

По данным Департамента ценообразования в строительстве и Ассоциации строителей России, в сентябре 2012 г. полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса в Санкт-Петербурге составила 49,7 тыс. руб. за 1 кв. м, включая НДС.

По данным группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения на первичном рынке Петербурга находилась на уровне 69,3 тыс. рублей за 1 кв. м., снижение средней цены предложения составило 1,9% (с начала 2012 года - -5,4%).

Среднерыночную цену предложения во многом определяют крупные проекты, появившиеся во II квартале 2012 г. Такие как «Северная долина», «Семь столиц», «Новый Оккервиль». Средняя цена предложения в подобных проектах находится на уровне 5055 тыс. рублей за 1 кв. м. Выход на рынок этих крупных проектов с таким уровнем цен повлияли на снижение темпов продаж у большинства застройщиков, вследствие чего девелоперы более дорогих проектов были вынуждены снижать цены через скидки, рекламные акции, подарочные сертификаты.

Самыми дорогими квартирами, представленным на рынке первичного жилья, являются квартиры в кирпичных домах. Средняя стоимость квартиры в данном сегменте составила 79 633 рубля за 1 кв. м. Наиболее дорогими районами на первичном рынке остаются Петроградский и Центральный. В Красносельском районе по-прежнему сохраняются минимальные цены на строящееся жилье.

В отношении перспектив рынка девелоперы настроены оптимистично. Спрос на квартиры в Санкт-Петербурге будет сохраняться стабильно высоким десятки лет. Он не исчезнет, но может быть отложенным, пока не превратится в платежеспособный. Ситуация на рынке недвижимости Петербурга (и России в целом) значительно отличается от рынков Европы или США, где строительный бизнес развивался, опережая спрос. Исторически сложилось, что Петербург - это город коммуналок, с огромным дефицитом отдельных квартир. Чтобы достичь уровня Европы, необходимо строить жилье, не снижая темпы, не менее 30 лет. Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий стоят свыше 250 тыс. петербургских семей. И городские власти, приобретая жилье у застройщиков, будут создавать дополнительный спрос.

Ожидается, что цены на участки будут высокими, потому что «упакованных» участков - с готовой градостроительной документацией, понятными перспективами по инженерной и социальной инфраструктуре - по-прежнему очень мало.

Одним из значимых факторов, которые в ближайшее время будут оказывать влияние на рынок - это рост себестоимости строительства.

Но рост цен жестко ограничен сверху - покупатели уже приноровились к сложившемуся уровню, и переплачивать категорически не согласны. И даже дешевая ипотека вряд ли создаст ажиотажный спрос.

Доля инвестиционных покупок на рынке строящегося жилья, по оценкам экспертов, составляет около 10%. Чаще всего с инвестиционной целью приобретаются единичные варианты квартир, продаваемых по привлекательной цене. В основном клиенты покупают квартиры с целью улучшения жилищных условий. Жилье приобретается для проживания либо для себя, либо для членов своей семьи.

Как отмечают участники рынка, еще один посткризисный тренд, который в ближайшее время будет присутствовать на рынке, - это спрос на так называемую новую вторичку. То есть квартиры с зарегистрированным правом собственности в построенных и готовых для проживания зданиях. Предложений подобного рода на петербургском рынке недвижимости пока немного. Из крупных фирм такие дома возводят строительная компания «Темп» и Группа компаний «Балтрос», которая в конце ноября откроет продажи «новой вторички» в жилом районе «Славянка». По оценкам аналитиков ГК «Балтрос», сейчас доля подобного предложения составляет 15-20 тыс. кв. м.

На приобретение новых квартир в уже построенных домах банки охотнее всего выдают кредитные средства. Единственный минус - более высокая цена. По оценкам экспертов, разница между стоимостью жилья на первичном рынке на стадии строительства и в «новой вторичке» составляет 15-20%.

Заключение

1.Выводы по рынку вторичного жилья:

Рынок вторичного жилья Санкт-Петербурга оказался в меньшей степени затронут кризисом по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости. С начала 2012 года основные показатели рынка восстанавливаются: объемы предложения приближаются к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир несколько сокращается, спад цен практически прекратился.

Рынок ипотечного кредитования Петербурга постепенно оживает. Растет число выданных кредитов, доля ипотечных сделок в общем объеме сделок купли-продажи, по оценкам экспертов, составляет около 10-15%.

В настоящее время, в общем объеме спроса сохраняется повышенный спрос на комнаты и однокомнатные квартиры. Продолжает накапливаться отложенный спрос.

Средние цены предложения на вторичном рынке жилья. выросли на 1,3% в рублях, на 11,8% в евро и снизились на 3,2% в долл. США. Средние цены сделок на 5-10% ниже средних цен предложения.

Максимальное снижение цен зафиксировано в Петроградском районе (-3,6%). В июле и в августе цены также снижались в Центральном районе, в сентябре наметилась обратная тенденция. По остальным районам, по итогам квартала был отмечен небольшой рост цен - от 0,2 до 1,8%, больше всего подешевели квартиры в современных кирпичных домах - -1,0%. Необходимо отметить, что основное снижение цен пришлось на июль и август, в сентябре начался рост. Начиная с августа, росли цены в панельных и кирпичных «хрущевках» и «брежневках».

Продавцы не хотят снижать цены, покупатели не могут решиться покупать по ценам предложения. Спрос от предложения отделяют 5 - 10 %. Именно на этом уровне идут сделки. Агенты, работающие на вторичном рынке жилья, говорят о том, что при торге можно получить скидку от 50 до 100 тыс. рублей по однокомнатным квартирам. Для двухкомнатных квартир скидка может достигать 100-150 тыс. рублей, для трехкомнатных - 150-200 тыс. рублей. Объективных предпосылок для значимого роста цен предложения нет.

Выводы по рынку строящегося жилья

· В конце 2011 г. рынок строящегося жилья вошел в фазу стабилизации. Процесс корректировки цен продолжается, но темпы падения стоимости значительно замедлились.

· Начиная со II квартала 2012 г. начал увеличиваться объем ликвидного предложения.

· В январе-сентябре 2012 г. объем ввода нового жилья в Санкт-Петербурге (с учетом пригородных районов и ИЖС) составил 1,163 млн кв. м.

· Во III квартале текущего года основной объем спроса, по-прежнему, приходился на типовое малогабаритное жилье.

· Спрос и предложение в настоящее время достаточно сбалансированы.

· По итогам III квартала 2012 г. снижение средней цены предложения составило 1,9% (с начала 2012 года - 5,4%).

· На рынке строящегося жилья сделки с привлечением ипотечных кредитов занимают около 7-10% в общей структуре продаж.

· Серьезного скачка цен и роста продаж в текущем году не ожидается. Цены предложения на строящееся жилье до конца 2012 г. могут колебаться в пределах 1-3%.

Список использованной литературы

Учебные пособия и специальная литература

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество. М.: Вольтерс Клувер, 2007. - 504 с.

2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2007. - 618 с.

3. Иваницкая И.П., Яковлев Е.А. Введение в экономику недвижимости. М.: КноРус, 2007. - 184 с.

4. Кожухар В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. М. Дашков и Ко, 2007. - 96 с.

5. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. М.: МКС, 2007. - 584 с.

6. Сивкова Л. А. Недвижимость: Маркетинг, оценка - М.: Интел - Синтез, 2008 - 64 с.

7. Мхитарян В.С. Оценка стоимости квартир на рынке вторичного жилья. М.: МЭСИ, 2006. - 79 с.

8. Крастинь О.П. Изучение статистических зависимостей по многолетним данным - М.: Финансы и статистика, 2008. - 338 с.

9. Стерник Г.М. Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости: Учебное пособие. М., 2011. -- 200 с.

10. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости: пособие риэлтору. -- М.: РГР, 2011. -- 196 с.

Монографии и публикации

11. Карпушина Л.Ю. Информационная стратегия консалтинговых компаний // Научные основы экономики и управления предпринима-тельской деятельностью. Логистические цепи поставок. Экономическая эффективность: Сборник науч. трудов под ред. акад. МАНВШ Г.Л. Багиева - СПб: Изд-во СПБГУЭФ, 2007 - с. 90-96

12. Карпушина Л.Ю. Исследование цепочки создания ценности на рынке строящегося жилья // Экономика и управление производством. Межвузовский сборник. - СПб.: Изд-во СЗТУ, 2008.- с. 35-39

13. Карпушина Л.Ю. Структура потребительской ценности на рын-ке жилья и ее динамика // Актуальные проблемы развития сферы услуг. Сборник научных статей. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011.- с. 71-76

14. Карпушина Л.Ю. Типология жилья с учетом образа жизни потребителей // Проблемы современной экономики. - 2011. - №1 (29). - с. 395-398.

15. Николихина С. А., Половникова Н. А. Создание и внедрение систем качества на строительных предприятиях региона // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы II-й Науч.-практ. конф. 22 апр. 2006 г. / Редкол.: Е.Б. Смирнов, С.Н. Максимов (отв. ред.) и др.- СПб.: СПбГИЭУ, 2006 - с.24-29

16. Николихина С.А. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы в Санкт-Петербурге // Социально-экономические проблемы регионального развития: Сб. науч. тр. / Редкол.: С. Н. Максимов (отв. ред.) и др.- СПб.: СПбГИЭУ, 2006 - С.33-37

17. Николихина С.А., Половникова Н.А. Современное состояние жилищной сферы Санкт-Петербурга // Социально-экономические проблемы регионального развития: Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) и др.- СПб.: СПбГИЭУ, 2006. С.27-35

18. Петров Н. Дом из ипотеки//Российская Федерация сегодня. 2006, №15.

19. Цой В.О. Рынок недвижимости как объект экономико-социологического исследования (на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области) // Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена. № 99: Научный журнал.- СПб.: 2011. С. 295 - 301.

20. Цой В.О. Социальная дифференциация в загородном посёлке (на примере Ленинградской области) // Социальная дифференциация и социальная политика в России и Китае: сравнительный анализ. Сборник статей.- СПб.: Астерион, 2008. - С. 44 - 52

Интернет-источники

21. http://giltorg.spb.ru

22. http://www.bn.ru/articles/2012/10/11/72424.html

23. www.bn.ru,

24. www.bpn.ru,

25. www.bsn.ru

26. Ведомости № 195 / 15.0.2012 г. («Ипотека разгоняется»)

27. Недвижимость и строительство Петербурга, портал bn.ru www.avg.ru

28. Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»www.avg.ru

29. http://www.restate.ru/material/87550.html

30. http://www.bishelp.ru/nedviz/detail.php?ID=87844&print=1

Размещено на Allbest.ru