Розвиток ринку землі в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вступ

земля господарський грошовий оцінка

Земля є основою людського існування, що визначає її важливу роль у процесі соціально-економічного розвитку суспільства. Як основа екосистеми, знаряддя і предмет виробництва, об'єкт права власності вона є базисом сталого розвитку, умовою соціального прогресу та добробуту людини. Політичні й економічні зміни, які почалися в країнах Центральної та Східної Європи на початку 90-х років XX століття, охопили і сферу землекористування. Протягом реформування змінено колишній земельний устрій, закладено нові принципи розвитку земельних відносин. Історія не знає прикладів, коли протягом одного десятиліття земельна власність була повністю змінена в такий спосіб. В Україні близько 6,7 млн. громадян отримали земельні сертифікати, що засвідчують право власності на землю, з них близько 1,3 млн. селян вже отримали державні акти на право приватної власності на землю. Одночасно 11 млн. громадян здійснили приватизацію земельних ділянок: для будівництва і обслуговування житлових будинків, господарських приміщень, садівництва, дачного і гаражного будівництва та інше.

Разом з тим, земельна реформа в Україні, яка триває останні десять років, не вирішила покладених на неї завдань. Здійснення масштабних земельних перетворень на таких величезних територіях обумовило виникнення гострих проблем соціального, економічного і екологічного характеру. Зокрема, належним чином не забезпечується раціональне використання та охорона земельних ресурсів, відтворення продуктивного потенціалу сільськогосподарських земель. Оскільки процеси земельного реформування в цей період відбувалися повільно, земельне питання стало вкрай заполітизованим, а перехід землі ефективним господарям - практично заблокованим. У зв'язку з цим виникла потреба формування нової парадигми землекористування в Україні - концепції сталого землекористування, яка могла б забезпечити підвищення добробуту людей, вирішити проблеми, пов'язані з деградацією навколишнього середовища, поліпшення екологічного стану земель.

У відносинах "людина-земля" сьогодні переплітаються накопичені за багато років економічні, соціальні, екологічні, правові, моральні, технологічні й інші проблеми життєдіяльності суспільства. Для їхнього розв'язання потрібна наукова і практична робота по переходу до багатоукладного використання землі з різними формами власності на основі усталених юридичних норм, економічних критеріїв, взаємопов'язаного вирішення коротко- і довгострокових завдань тощо.

Особливо загострилося питання збереження, раціонального використання і розширеного відтворення земельних ресурсів як базису сталого розвитку України. Актуальною проблемою сьогодення є організація використання, збереження і відтворення земельних ресурсів відповідно до принципів сталого розвитку, задекларованих на конференції ООН в Ріо-де-Жанейро (1992 р.). Підсумки Всесвітньої конференції в Йоханезбурзі (2002 р.) засвідчили, що людство мало просунулося вперед у цьому напрямі. Особливу увагу слід зосередити на здійсненні сталого розвитку землекористування шляхом комплексного розв'язання проблем забезпечення раціонального використання землі. Однією з важливих складових їх вирішення є оптимізація землекористування.

Проблема сталого розвитку в Україні принципово нова. У першу чергу це стосується використання земельних ресурсів. Дискусії щодо наукового обґрунтування сталого розвитку, раціонального використання земельних ресурсів набувають все більшої гостроти.

В даній курсовій роботі зроблена спроба розкрити економічний зміст понять земля і земельні відносини та висвітлено основні проблемні аспекти становлення і розвитку ринку землі в Україні.

Так, в першому розділі, який має назву «Теоретичні засади земельних відносин» висвітлюється сутність землі і земельних відносин, розкривається таке поняття, як земельна рента та її властивості, а також наводяться особливості формування ціни на землю під дією закону попиту і пропозиції.

Другий розділ роботи присвячений аналізу сучасного розвитку земельних відносин на України: зроблена оцінка земельно-ресурсного потенціалу, оцінені результати та виявлені основні проблеми земельної реформи і запропоновані основні напрямки ефективного управління землекористуванням.



1. Теоретико-методичні основи формування ринку

1.1 Економічний зміст ринку землі

Земля розглядається економістами як природний фактор, як природне багатство і першооснова господарської діяльності. Тут з матеріального фактора виділяються в особливий фонд природні умови. При цьому термін "земля" вживається в широкому розумінні слова. Він охоплює усі переваги, що дані природою у визначеному обсязі і над пропозицією яких людина не владна, будь то сама земля, водні ресурси чи корисні копалини.

У сільському господарстві земля виступає не тільки просторовим базисом для розміщення виробничих споруд, а й водночас є предметом праці, засобом праці та основним засобом виробництва. Особливості землі як засобу праці пов'язані з її родючістю. На відміну від інших факторів виробництва однією з важливих властивостей «землі» є її обмеженість. Людина не в змозі змінити її розміри по своєму бажанню. По відношенню до цього фактора можна говорити про закон зменшуваної віддачі. При цьому мається на увазі віддача в кількісному вираженні чи у прибутковості, що зменшується. Людина може впливати на родючість землі, але цей вплив не безмежний. За інших рівних умов, невпинне застосування праці і капіталу до землі, до видобутку корисних копалин не буде супроводжуватися пропорційним ростом віддачі [1].

На думку окремих фахівців говорячи про землю варто використовувати таке поняття, як «агрокапітал». При цьому землю слід розуміти як засіб виробництва, який використовується в сільськогосподарських підприємствах для створення певної маси товарів і послуг. Земля виступає на ринку землі як товар для перепродажу і таким чином набуває форму торговельного капіталу, а як засіб виробництва - форму агрокапіталу.

Теоретичне дослідження показало, що в теперішній час немає чіткого розмежування понять «ринок землі», на якому земля пропонується як матеріальний актив, і «ринок землекористування», на якому продається право користування землею як засобом виробництва (нематеріальний актив).

Подальше становлення ринку землі може здійснюватися тільки на основі правових гарантій постійності інституту приватної власності на землю. Розвиток відносин власності на землю в Україні, як і в усьому світі, має здійснюватись у напрямку поєднання свободи власника з державним регулюванням земельних відносин [2].

Складність проблеми трансформації відносин власності на землю в Україні пов'язана зі специфікою юридичної й економічної реалізації права приватної земельної власності, а також зі специфікою земельної реформи, яка супроводжується поділом великих господарств на дрібнотоварні.

На сучасному етапі розвитку економіки земельні відносини слід розглядати як сукупність суспільних відносин стосовно володіння, користування і розпорядження землею як засобом виробництва і предметом праці, опосередкованих формами власності, організаційно-правовими формами господарювання, орендою землі, її купівлею-продажем тощо. При цьому основою земельних відносин, їх найголовнішим стрижнем визнається право власності на землю, а саме: визначення фізичних меж кожної земельної ділянки, одержання державних актів на право власності, недопущення порушень меж землеволодіння і землекористування, створення максимально сприятливих умов для успадкування землі, передачі її в оренду, заставу, продажу через земельні аукціони та інші операції, що виникають у процесі розвитку ринкових відносин.

Своєрідність розвитку земельних відносин, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням землею, полягає у відсутності єдиної концепції землекористування та механізму її реалізації. Донедавна земельний фонд України знаходився виключно в державній власності, що обумовлювало директивний характер його використання. Перехід до приватної власності на землю і розвиток ринкової економіки кардинально змінили як земельні відносини, так і характер використання землі. Однак перетворення, що відбувалися в останні десять років, хоча і змінили суттєво правовий статус землі та організаційно-територіальні форми господарських підприємств, в остаточному підсумку не сприяли поліпшенню соціальних умов і розв'язанню екологічних проблем землекористування, натомість зокрема порушилась існуюча регіональна організація виробництва, зросла екологічна небезпека деградації продуктивних земель [1].

Соціально-економічні перетворення в Україні потребують ґрунтовних економічних досліджень, розробки системної методології для оптимального поєднання внутрішньої і зовнішньої політики у сфері реформування земельних відносин та розвитку ринкової економіки. На наш погляд, методологія земельної реформи повинна базуватися на об'єктивних законах природи і суспільства та відповідних економічних механізмах, здатних реалізувати її в господарській практиці для забезпечення охорони і найбільш раціонального використання земельних ресурсів, підвищення родючості землі, ефективної реалізації права власності кожного громадянина на землю, розвиток різних форм господарювання.

З цих позицій шукати шляхи розв'язання проблем земельної кризи необхідно не тільки в удосконаленні земельних відносин, зосереджуючись переважно на відносинах власності, тобто роздержавленні й приватизації земель, а і у визначенні комплексу інших заходів, насамперед, екологічних, демографічних, соціально-економічних тощо. Земельна реформа не може розвиватися ізольовано від економічної, вона повинна включати не тільки реформування власності, а й всю сукупність елементів державно-управлінської системи та суспільно-політичного ладу. Лише комплексний підхід до здійснення економічної й земельної реформи забезпечить позитивні результати. Спрощений методологічний підхід може орієнтувати на догматизм, позбавити політику й ідеологію конструктивності у ставленні до об'єктивних законів природи і суспільства, що діють як в суспільстві загалом, так і землекористуванні [4].

У процесі дослідження з позицій комплексного підходу визначена необхідність гармонійного розвитку земельних відносин в системі продуктивних сил. Першою особливістю такого розвитку є екологічна складова землі з її властивостями, які мають первинну цінність, що не може бути оцінена, оскільки будь-яке життя не існуватиме без них. Здорове навколишнє середовище забезпечує екологічні послуги (чиста вода, ґрунт), від яких залежить усе живе і які підтримують життєдіяльність на планеті.

Другою особливістю є соціально-економічна складова землеволодіння і землекористування, яка відображає єдність соціально-економічного розвитку та взаємовідносин людини з природою, що тісно пов'язана з господарюванням на землі. Це вимагає особливого підходу до організації її використання, зумовлює необхідність раціонального розподілу землі між галузями народного господарства, різними землевласниками і землекористувачами. Звідси виникає потреба у землевпорядкуванні території і землеустрою, вимірюванні площ та визначенні меж для господарського використання земельних угідь. Серед найбільш характерних властивостей землі є її обмеженість у просторі, постійність розміщення земельного фонду, що обумовлює необхідність територіальної організації виробництва і оптимізації розвитку продуктивних сил. При цьому не можна залишати поза увагою і велику неоднорідність земельних угідь як за структурою, так і мозаїчністю ґрунтового покриву.

Земельні ресурси є безпосередньою економічною основою виробничих секторів: промисловості, сільського господарства, лісництва, рекреації і туризму та ін. Разом це складає індустріальне, економічне, регіональне й інше землекористування. Отже, земельні відносини необхідно розглядати з позицій багатопланового характеру залежно від тих функцій, які вони можуть виконувати в господарстві держави.

У демократичному суспільстві при формуванні земельних відносин головне завдання полягає у створенні таких політичних, економічних, соціальних та екологічних умов, які б забезпечували найбільш раціональне, високоефективне використання і відтворення земельних ресурсів.

Узагальнення основних теоретичних та методологічних основ землеустрою дозволяє розробити модель сучасного землевпорядкування за його видами і формами (таблиця 1).

Таблиця 1 .Модель сучасного землевпорядкування за його видами та формами

Вид землевпорядкування	Форма землевпорядкування
Територіальне планування організації використання і охорони земель	Стратегія використання і охорони земельних ресурсів на загальнодержавному рівні. Встановлення меж адміністративно-територіальних утворень на місцевості (в натурі). Створення нових землеволодінь і землекористувань шляхом передачі земель у власність та надання у користування.
Землевпорядкування території в межах населеного пункту	1. Впорядкування території за формами власності на землю. 2. Впорядкування території за функціональним призначенням для використання в межах мікрорайону (кварталу) і в межах населеного пункту загалом. 3. Встановлення та закріплення меж прибудинкових територій: - передача прибудинковнх територій у спільне користування членам об'єднань власників багатоквартирних будинків; - надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження будь-яких об'єктів.
	4. Здійснення робіт по обґрунтуванню розмірів території населеного пункту, освоєнню земель, поліпшенню їх якості, рекультивації, консервації та інженерному захисту. 5. Розробка і дотримання режиму використання земель в охоронних захисних зонах, відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам внаслідок встановлення цих зон.
Землевпорядкування території сільськогосподарських підприємств і громадян	1. Впорядкування території сільськогосподарських підприємств. 2. Впорядкування території фермерських господарств. 3. Впорядкування території особистих селянських господарств

Так, пропонується виділити три напрями землевпорядкування: територіальне планування організації використання і охорони земель; землевпорядкування території населених пунктів та сільськогосподарських підприємств і громадян.

Територіальне планування передбачає розробку узагальнюючих планів розвитку території та узгодження в цьому контексті основних заходів (у межах населених пунктів, промислових зон тощо). При цьому важливим є забезпечення рівних умов розвитку регіонів, досягнення територіальної і структурної рівноваги в секторальному та територіальному розрізах [7].

Завданням землевпорядкування території населених пунктів є обґрунтування, розробка і подальша реалізація на землях населеного пункту необхідного обсягу організаційних та інженерно-технічних заходів щодо освоєння, поліпшення якості землі, її раціонального використання, охорони й захисту від руйнівних процесів.

В умовах ринкової економіки землевпорядкування повинно мати адаптивний характер. Це означає, що при здійсненні землеустрою необхідно враховувати як екологічні (природні), так і соціально-економічні фактори.

1.2 Принципи ціноутворення на ринку землі

Ціна є однією з найважливіших економічних категорій ринкової економіки і найбільш гнучкий її елемент.

Ціна в умовах ринкової економіки - важливий економічний параметр ринкового середовища діяльності підприємства, з яким це середовище повинно рахуватися та якщо можливо на нього впливати. В умовах ринкової конкуренції ціни задають пріоритети технічної політики, визначають ефективність її альтернативних стратегій. Ефективність продукції, що випускає підприємство, визначається ринком, ціною її реалізації. Такими є реалії життя в умовах ринку. Ціна є однією з найважливіших економічних категорій. Для її правильного розуміння необхідно мати уявлення про те, що береться за основу ціни, які об'єктивні економічні закони впливають на процеси ціноутворення та руху цін.

Правильно встановлена ціна дає можливість підприємству вижити в умовах конкурентного ринку, мати стабільний фінансовий стан, успішно працювати на цільовому ринку.

В основу ціноутворення покладені такі принципи:

ь Науковість;

ь Цільова спрямованість;

ь Єдність ціноутворення;

ь Безперервність;

ь Гнучкість.

Для того, щоб правильно і точно визначити та встановити ціну, існують певні методи щодо її встановлення.

1.3 Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка

Земля як фактор виробництва -- це не тільки та частина земної поверхні, яка не зайнята водою, але й природні ресурси -- ліси, корисні копалини, ресурси морів, родючість ґрунтів, які можуть бути використані у процесі виробництва, тобто це всі рідкісні природні ресурси.

Природні ресурси розподіляються на такі, що не відтворюються (вони можуть бути використані лише один раз -- вугілля, нафта, природний газ), і що відтворюються (тобто можуть використовуватись у виробничих процесах неодноразово - моря, земельні угіддя).

Запас природних ресурсів визначається самою природою. Обсяг потоку -- послуг природних ресурсів -- визначається людським вибором. Ціною послуг природних ресурсів (землі) є земельна рента R -- орендна плата за користування землею протягом певного періоду (року). Ціна землі як запасу визначається поточною цінністю майбутньої ренти. Якщо відомі процентна ставка r і щорічна рента R, то поточна цінність РV ренти за N років складатиме:



Через те що земля може давати ренту необмежене довго, ціна її P_L визначатиметься поточною цінністю ренти за вказаною формулою, коли N прямує до нескінченності; ця величина може бути підрахована як сума членів спадної геометричної прогресії і дорівнюватиме:

В цілому обсяг землі є обмежений -- і в національному масштабі, і на рівні окремих домогосподарств та сільськогосподарських підприємств. Щодо якості землі, то вона може бути з часом покращена або погіршена, залежно від того, як ведеться господарювання.

Через обмеженість земельних ресурсів пропозиція землі вважається абсолютно нееластичною, тобто крива пропозиції S землі є вертикальною лінією (рис. 1). Сукупна пропозиція землі не може бути змінена внаслідок індивідуальних рішень. Окремі домогосподарства, зрозуміло, можуть змінювати обсяг землі, що перебуває у їхній власності, але це не впливає на ЇЇ сукупний обсяг.

Земля може використовуватись більш або менш інтенсивно. Наприклад, одну й ту саму площу може займати одноповерховий будинок і хмарочос; сільськогосподарська ділянка може оброблятися з використанням і без використання добрив, зрошування, сільськогосподарської техніки. Але інтенсивність не впливає на пропозицію землі. Вона залежить від того, як сполучається земля з іншим фактором виробництва -- капіталом.

Попит на землю є вирішальним чинником земельної ренти, він визначається цінністю землі для фірм-користувачів. Можна вирізнити сільськогосподарський попит і несільсь-когосподарський (попит на землю для житлового будівництва, для промислового використання тощо). На цінність землі сільськогосподарського призначення впливає якість ґрунтів, клімат, віддаленість від центрів споживання (хоча вага останнього чинника послаблюється внаслідок удосконалення засобів зберігання продукції та її транспортування). Сільськогосподарський попит є вторинним по відношенню до попиту на продовольство, котрий вважається низько-еластичним; отже, чинники, які визначають попит на продовольство і стан рівноваги на ринку продовольства, прямо впливають на сільськогосподарський попит.

Рис.1 Ринок земельних ресурсів.

На цінність земель несільськогосподарського призначення головним чином впливає її розміщення -- цінність землі порівняно вища у містах, ніж у сільській місцевості, і надзвичайно висока в центрі великих міст; меншою мірою на цінність землі впливає її якість, придатність для житлового будівництва чи промислового використання.

Криві попиту на землю є спадними, тому що при збільшенні обсягів використання земельних ресурсів доводиться залучати все менш прибуткові ділянки землі; знову ми зустрічаємось із дією закону спадної граничної продуктивності факторів виробництва.

Крива сукупного ринкового попиту на землю утворюється як горизонтальна сума кривих сільськогосподарського та несільськогосподарського попиту.

Розглянемо, як функціонує ринок земельних ресурсів, тобто як встановлюється орендна плата за землю.

На рис.1 зображені криві попиту на земельні ділянки у приміській зоні: D -- сільськогосподарський попит, D' -- несільськогосподарський попит (будівництво). Якщо б кожен із цих двох напрямків попиту існував окремо, то для сільськогосподарського використання на ділянку площею Q_E була б встановлена орендна плата P_E. Для будівництва встановилась би орендна плата у розмірі P_A. Коли на одну й ту саму ділянку існує попит на землю для її використання у різних напрямках, то власники землі, які максимізують свої вигоди, будуть здавати землю в оренду тому орендареві, попит якого вищий і, відповідно, готовність платити більша, а отже, і орендна плата як рівноважна ціна буде вищою. Для прикладу, на рис. 1 земля буде використана для будівництва з орендною платою Р_А.

У попередньому розділі було введено поняття економічної ренти для випадку еластичної пропозиції фактора. Коли пропозиція фактора є абсолютно нееластичною (як у випадку землі), то економічна рента власника фактора збігається з його рентним доходом, тобто дорівнює добуткові площі земельної ділянки, яка здається в оренду, на орендну ставку.

Геометричне економічна рента в цьому випадку визначається площею прямокутника, що обмежений вертикальною лінією пропозиції та горизонтальною лінією -- рівнем орендної плати. Якщо орендна плата встановлюється на рівні Р_А, як у попередньому прикладі, то економічна рента на рис. 1 чисельно дорівнюватиме площі прямокутника OР_ААQ_E.

Розглянувши механізм дії попиту та пропозиції на ринку землі варто з'ясувати і такий аспект, як визначення ринкової грошової оцінки земель. Основне призначення останньої полягає у безпосередній підтримці ринку землі, що проявляється у визначенні вартості земельної ділянки для здійснення різних трансакцій таких як: купівля-продаж, іпотека, дарування, наслідування, міна тощо. [9].

На вартість земельної ділянки впливають багато факторів, які обумовлені специфікою землі як товару, основними з них є: просторові - місцезнаходження, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні; ринкові - попит та пропозиція на земельному ринку, сподівання та платоспроможність наявних покупців тощо; правові - законодавча та правова база, де земельна ділянка виступає як об'єкт приватної власності; кількісні - фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони: площа, ширина, глибина; якісні - корисні властивості земельної ділянки, які пов'язані з її майбутнім використання та економіко-технологічні - доцільність використання та очікувана окупність капіталу.

Проведений аналіз світового досвіду засвідчив, що становлення земельнооціночної діяльності відбувалося протягом трьох сторіч, що дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьогоднішній день використовують понад 40 країн.

Особливістю земельнооціночної діяльності є одночасне існування нормативної та експертної оцінки земель. Насамперед, експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення застосовується для визначення її ринкової, позикової та інвестиційної вартості. А нормативна - виконує виключно фіскальні функції і спрямована на визначення розмірів податку на землю. Взаємозв'язок між видами грошової оцінки, базою оцінки та сферою застосування приведено у таблиці 2.

Другою важливою особливістю оцінки земель за кордоном є те, що земельна ділянка розглядається невід'ємною складовою частиною майнового комплексу і оцінюється разом із будівлями і спорудами, розташованими на ній. Такі особливості спостерігалися до 1918 року і у вітчизняній земельнооціночної діяльності.

Третя особливість оцінки земель полягає у диференційному підході до нормативної оцінки не тільки забудованих земель, земель лісового фонду, але й і земель сільськогосподарського призначення. [12].

Таблиця 2 Види грошових оцінок земель та сфери їх застосування.

Види оцінки	База оцінки	Сфера застосування
Грошова оцінка (загальна)	Капіталізований рентний доход із земельної ділянки	Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю
		Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок
Грошова (нормативна) оцінка	Вартість, що оподатковується - капіталізований рентний доход із земельної ділянки	Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю
Грошова (ринкова) Оцінка	Оціночна вартість - сума грошей, за яку здійснюється зміна власника, умов власності, умов використання власності	Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок

2. Визначальні чинники формування ринку землі

2.1 Співідношення попиту та пропозиції землі

Із закінченням терміну мораторію на купівлю-продаж земельних ділянок для товарного сільськогосподарського виробництва актуальною стане проблема цін і ціноутворення на даний ресурс. В зв'язку з цим важливо чітко з'ясувати сутність категорії ренти.

В економічній теорії під терміном «економічна рента» прийнято вважати ціну, яка сплачується за використання землі або інших природних ресурсів, що кількісно обмежені. Отже, коли йдеться про плату за використання землі, то в цьому випадку оперують терміном «земельна рента», рідше -- терміном «ціна земельної ренти».

Важливо знати, що земельна рента (ціна земельної ренти) -- це ще не ціна землі (земельної ділянки). Ціна землі -- це капіталізована земельна рента. В ній також враховується базова цінність землі як ресурсу, що бере участь у виробництві продукту. Земельна рента існує тому, що земля не просто кількісно обмежена, а обмежена абсолютно, тобто так, що суспільство не може ні в короткостроковому, ні в довгостроковому періодах запропонувати землі (земельних ділянок) більше, ніж її існує взагалі. Саме з цієї причини в макроекономічному аспекті земля має абсолютно нееластичну пропозицію. Це означає, що в часі пропозиція землі не може бути збільшена, вона залишається сталою або ж зменшується. Змінюється лише попит на землю, а відтак, зростає або знижується земельна рента, отже, і ціна землі (Рис. 1.)



Рисунок 1. Попит і пропозиція на землю та величина земельної ренти

Лінія SS відображає абсолютно нееластичну пропозицію землі. Адже її як природного тіла не може бути більше в господарському обороті, ніж є в дійсності. Саме вказана особливість пропозиції землі породжує відмінність рентних платежів від інших джерел доходу -- заробітної плати, процента і прибутку. За повної нееластичності пропозиції попит на землю на макрорівні є, по суті, єдиним чинником, що визначає величину земельної ренти. Якщо попит зростає з D2 до D1, то земельна рента також зростає з Р2 до Р1. Зменшення попиту на землю до D3 зумовлює й зниження величини земельної ренти до Р3, а отже, і ціни землі.

Земля є особливим товаром і не лише через реальну відсутність її замінників, повну нееластичність пропозиції, а й тому, що така нееластичність породжує «пасивність» земельної ренти. Її зростання чи зниження не справляє ніякого впливу на кількість пропозиції землі, тоді як зміна ціни на «звичайні» товари або стимулює збільшення пропозиції, якщо відбувається її підвищення, або мотивує товаровиробників зменшити пропозицію за умови зниження ціни. На мікрорівні в межах окремих територіальних регіонів описане правило не завжди витримується. Адже цілком вірогідно, що в певному регіоні може з'явитися відносно багато землевласників, які забажали продати свої земельні ділянки, тоді як бажаючих купити їх у цьому регіоні -- значно менше. В такому разі перевищення пропозиції над попитом призведе до зниження ціни на землю. Може скластися і зворотна ситуація. Тоді згідно із законами ринку ціна на цей ресурс знижуватиметься. Отже, на мікрорівні за описаних обставин земля стає до відомого ступеня «звичайним» товаром, і це потрібно враховувати суб'єктам ринку землі.

Земля може використовуватись більш або менш інтенсивно. Наприклад, одну й ту саму площу може займати одноповерховий будинок і хмарочос; сільськогосподарська ділянка може оброблятися з використанням і без використання добрив, зрошування, сільськогосподарської техніки. Але інтен сивність не впливає на пропозицію землі. Вона залежить від того, як спо лучається земля з іншим фактором виробництва -- капіталом.

Попит на землю є вирішальним чинником земельної ренти, він визначається цінністю землі для фірм-користувачів. Можна вирізнити сільськогосподарський попит і несільськогосподарський (попит на землю для житлового будівництва, для промислового використання тощо). На цінність землі сільськогосподарського призначення впливає якість ґрунтів, клімат, віддаленість від центрів споживання (хоча вага останнього чинника послаблюється внаслідок удосконалення засобів зберігання продукції та її транспортування). Сільськогосподарський попит є вторинним по відношенню до попиту на продовольство, котрий вважається низько-еластичним; отже, чинники, які визначають попит на продовольство і стан рівноваги на ринку продовольства, прямо впливають на сільськогосподарський попит.

2.2 Правові особливості використання землі

Відповідно до статті 127 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III (далі - ЗКУ) [33], органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах здійснюється у формі аукціону.

Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава, відповідно до статті 131 ЗКУ, мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України [89] із урахуванням вимог ЗКУ. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі, нотаріально посвідчуються і вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення.

Слід відзначити, що ЗКУ не формує завершеного правового поля щодо ринкового обороту прав на земельні ділянки. Відповідно до пункту четвертого Прикінцевих положень цього Кодексу, Кабінет Міністрів України у шестимісячний строк після його опублікування цього Кодексу мав розробити, у тому числі, проект закону про ринок землі. Відповідно до пункту 15 Перехідних положень ЗКУ, до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. Крім того, відповідно до пункту п'ятого статті 137 ЗКУ, земельні торги проводяться у порядку, встановленому законом. Це, зокрема, було для Президента України підставою зупинити дію постанов Кабінету Міністрів України від 22.02.2008 № 90 «Деякі питання проведення земельних аукціонів» (у частині затвердження Порядку проведення земельних аукціонів) та від 17.04.2008 № 394 «Про затвердження Порядку проведення у 2008 році земельних аукціонів».

Фактично, внаслідок відсутності закону України «Про порядок проведення земельних торгів» або «Про ринок земель» (який врегульовував, в тому числі, порядок відчуження земельних ділянок на конкурентних засадах), усі земельні аукціони у даний час в Україні проводяться поза правовим полем.

Таким чином, надзвичайно важливою задачею на шляху розвитку ринкових земельних відносин в Україні стає повноцінне запровадження правового регулювання ринку землі. Формування ринку земель сільськогосподарського призначення є одним з найбільш дискусійних питань земельної політики в Україні.

Протягом 15 років щодо цього питання точаться надзвичайно гострі політичні дискусії. Але суспільство і більшість політичних сил визнають неминучість формування ринку земель і, в тому числі, земель сільськогосподарського призначення, створення якого стане головною запорукою завершення економічної реформи.

Слід відзначити, що існуючі законопроекти «Про ринок земель», які вносились на розгляд Верховної Ради України у останнє десятиріччя, перенасичені нормами, що безпосередньо не стосуються обороту земель, а більше стосуються землеустрою, державного контролю за використанням та охороною земель, повноважень органів державної влади та місцевого самоврядування - тобто питань, які врегульовані іншими спеціальними актами законодавства. Це спричиняє виникнення значних політичних дискусій навколо тексту законопроектів, стримує їх розгляд і прийняття Верховною Радою України.

Практика підказує недоцільність введення у закон норм, що обмежуватимуть ринковий оборот (за площею ділянок у власності однієї особи, кваліфікаційним вимогами до покупців), створюватимуть додаткові бюрократичні органи у формі комісій, товариств із регулювання ринку тощо, оскільки на практиці більшість з подібних обмежень учасники ринку зможуть «обійти» без зайвих зусиль.

У зв'язку із вищезазначеним, автором пропонуються наступні правові, організаційні та економічні підходи щодо законодавчого регулювання відчуження речових прав на земельні ділянки: 1) Закон України «Про ринок земель» (надалі - Закон) повинен врегульовувати комплекс суспільних правовідносин, пов'язаних з відчуженням речових прав на земельні ділянки всіх форм власності. Дія цього Закону не повинна поширюватися на іпотеку, на відчуження прав на будівлі, споруди та інші об'єкти цивільних прав, на які іншими законами поширено правовий режим нерухомої речі, на внесення речових прав на земельні ділянки до статутного капіталу господарських товариств, на оборот корпоративних прав на суб'єкти господарювання, на реєстрацію ділянок надр для добування корисних копалин, а також на викуп земельних ділянок для суспільних потреб.__ 2) Об'єктами ринку земель слід вважати зареєстровані відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [27] речові права на земельні ділянки, щодо яких відсутні обмеження або заборона на розпорядження, установлені відповідно до правочину (договору), закону або актів органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених Конституцією України, Земельного кодексу України та інших законодавчих актів. Відповідно, об'єктами ринку земель можуть бути:

а) речові права на земельні ділянки:

право власності на земельну ділянку;

право на частку у спільній частковій власності на земельну ділянку;

б) речові права на чужі земельні ділянки:

право володіння та користування земельною ділянкою (право оренди, суборенди);

право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

3) Суб'єктами ринку земель є особи, що можуть відчужувати речові права на земельні ділянки, та особи, що можуть набувати речові права на земельні ділянки, відповідно до Конституції України, .Земельного кодексу України та інших законодавчих актів. Такими особами можуть бути: фізичні та юридичні особи; держава; територіальні громади; іноземці та особи без громадянства; іноземні юридичні особи; міжнародні організації; іноземні держави.

4) Речові права суб'єктів ринку земель на земельні ділянки мають

визнаватися на підставі відомостей Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень у складі державного земельного кадастру, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

5) Державне регулювання ринку земель має здійснюватися з метою захисту економічної конкуренції, спрощення доступу громадян до землі як ресурсу людського розвитку, забезпечення галузей економіки земельними ресурсами, а також попередження недобросовісних дій суб'єктів ринку.

Повноваження щодо державного регулювання ринку земель доцільно покласти на Кабінет Міністрів України, Антимонопольний комітет України та спеціально уповноважений центральний органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Безпосереднє державне регулювання ринку земель доцільно здійснювати шляхом:__ ? розробки, затвердження та реалізації державних програм регулювання ринку земель;

нормативно-правового регулювання діяльності органів державної влади та місцевого самоврядування на ринку земель;

моніторингу і прогнозування ринку земель;

попередження недобросовісних дій суб'єктів ринку землі;

ліцензування господарської діяльності щодо проведення земельних торгів з продажу речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності.

6) До повноважень Кабінету Міністрів України у сфері ринку земель слід віднести:

формування та реалізація державної політики у сфері регулювання ринку земель;

затвердження державних програм регулювання ринку земель.

7) До повноважень Антимонопольного комітету України у сфері державного регулювання ринку земель слід віднести:

внесення пропозицій щодо формування державної політики у сфері ринку земель і участь у її реалізації;

захист економічної конкуренції, обмеження монополізму на ринку земель.

Повноваження центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у сфері державного регулювання ринку земель повинні включати:

внесення пропозицій щодо формування державної політики у сфері ринку земель і участь у її реалізації;

створення спеціалізованих державних підприємств, які реалізують державні програми регулювання ринку земель та здійснюють розпорядження землями державної власності;

проведення моніторингу і прогнозування ринку земель;

відстеження недобросовісних дій суб'єктів ринку землі та застосування заходів впливу;

ліцензування господарської діяльності щодо проведення земельних торгів з продажу речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності.

9) Державні програми регулювання ринку земель мають визначати комплекс взаємопов'язаних завдань і заходів, які спрямовані на регулювання ринку земель спеціалізованими державними підприємствами, шляхом продажу речових прав на земельні ділянки державної власності та купівлі речових прав на земельні ділянку у державну власність із використанням коштів Державного бюджету України.

10) Моніторинг ринку земель слід проводити шляхом збирання, узагальнення та аналізу центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів відомостей про ціну речових прав на земельні ділянки у договорах про їх відчуження, а також відомостей про ринкову вартість речових прав на земельні ділянки за їх експертною грошовою оцінкою, із визначенням на цій основі індикативних цін на земельні ділянки різного цільового призначення.

11) Прогнозування ринку земель слід проводити шляхом узагальнення та аналізу центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів даних моніторингу земель та іншої інформації із визначенням на цій основі прогнозних цін на земельні ділянки різного цільового призначення.

12) Держава має забезпечувати попередження недобросовісних дій суб'єктів ринку земель. До дій суб'єктів ринку землі, що викликають підозру на їх приналежність до недобросовісних, слід відносити:

спроби відчуження речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за ціною, що істотно відрізняється від їх ринкової вартості або індикативних цін на земельні ділянки відповідного цільового призначення;

спроби відчуження речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що призведуть до досягнення суб'єктом (суб'єктами) ринку монопольного (домінуючого) становища, підтримання або посилення цього становища.

13) Відчуження речових прав на земельну ділянку слід розглядати як добровільну оплатну або безоплатну передачу речових прав на земельну ділянку від однієї особи (осіб) до іншої особи (осіб) у приватному порядку або на конкурентних засадах (земельних торгах) на підставі договору відповідно до вимог законодавства. Відчуження речових прав на земельні ділянки може здійснюватися на підставі:

договору купівлі-продажу земельної ділянки;

договору купівлю-продажу частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку;

договору міни земельних ділянок;

договору дарування земельної ділянки;

договору довічного утримання (догляду), що передбачає

передачу прав на земельну ділянку;

договору оренди (суборенди) земельної ділянки;

договору емфітевзису;

договору суперфіцію;

договору земельної ренти;

спадкового договору, що передбачає передачу прав на земельну ділянку.

14) Метою проведення земельних торгів слід вважати визначення покупця речових прав на земельну ділянку на конкурентних засадах.

Формами проведення земельних торгів є земельний аукціон або земельний конкурс. Виконавцями земельних торгів мають бути:

юридичні особи - суб'єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі ліцитаторів з продажу земельних ділянок та які отримали ліцензії на проведення земельних торгів у встановленому законом порядку;

фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, які отримали кваліфікаційне свідоцтво ліцитатора з продажу земельних ділянок та ліцензію на проведення земельних торгів у встановленому законом порядку.

15) Ліцитаторами з продажу земельних ділянок можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво ліцитатора з продажу земельних ділянок. Професійна підготовка ліцитаторів з продажу земельних ділянок має проводитись навчальними закладами, які уклали угоди про співробітництво щодо професійної підготовки ліцитаторів з продажу земельних ділянок з центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів повинен сприяти створенню конкурентного середовища серед навчальних закладів, які здійснюють професійну підготовку ліцитаторів з продажу земельних ділянок.

16) За результатами проведення земельних торгів виконавцем земельних торгів повинен складатися звіт. Звіт про проведення земельних торгів слід вважати підставою для укладання договору про відчуження речових прав на земельну ділянку. Виконавці земельних торгів мають бути зобов'язані безоплатно передавати копії звітів про проведення земельних торгів у Державний фонд документації із землеустрою.

17) Фінансування проведення земельних торгів з відчуження речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності слід проводити виключно за рахунок коштів Державного бюджету України та місцевих бюджетів, а також коштів спеціалізованих державних підприємств, які реалізують державні програми регулювання ринку земель та здійснюють розпорядження землями державної власності.

Прийняття закону України «Про ринок земель» із урахуванням запропонованих підходів дозволить створити правові передумови для запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, який передбачатиме обмежене державне регулювання процедури відчуження власниками речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що забезпечить запровадження ринкового економічного обороту речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення із одночасною мінімізацією його потенційних негативних суспільно-економічних наслідків.

2.4 Регуляторна політика держави (монетарна та фіскальна)

Фіскальна політика належить до особливо проблемних питань регулювання земельних відносин. Засади платності землеволодіння та землекористування, що були закладені ще на початку 1990-х років, в сучасних умовах можуть вважатися такими, що значною мірою не відповідають економічним реаліям. Земельний податок фактично так і не став повноцінною фінансовою основою місцевого самоврядування, не виконує стимулюючу функцію щодо суб'єктів господарювання, спирається на вкрай недосконалу базу оподаткування - нормативну грошову оцінку, що жодним чином не кореспондується із реальною ринковою вартістю землі. Закон України «Про плату за землю» від 03.07.1992 № 2535-XII містить значну кількість виключень із загального режиму оподаткування, що, по суті, ставить під сумнів справедливість існуючого порядку справляння плати за землю. Слід відмітити, що, починаючи з 2008 року, у разі придбання земельної ділянки (крім ділянок сільськогосподарського призначення) на підставі цивільно-правової угоди розмір податку має розраховується від суми, не меншої за ціну земельної ділянки, яка зазначена в угоді.

Очевидно, актуальним завданням стає запровадження в Україні масової оцінки земельних ділянок, що спиратиметься на дані моніторингу ринку земель і слугуватиме більш об'єктивною базою для справляння податку. Також дотепер не використовуються такий фіскальний інструмент регулювання земельних відносин як диференціація ставок оподаткування.

Неможна вважати нормальною і досить довільну політику встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, внаслідок якої, наприклад, у 2008 році для окремих землекористувачів вона зросла у 15 (!) разів. На жаль, розглядаючи орендну плату як своєрідне «невичерпне» джерело наповнення бюджетів, законодавець подекуди ставлять землекористувачів у становище, коли сплата орендної плати у передбачених законодавством розмірах рівноцінна доведенню бізнесу до банкрутства. Економічна логіка підказує, що за умов фінансово-економічної кризи необхідно зменшувати фіскальне навантаження на землекористувачів, але, попри це, існуюча політика спирається виключно на постійне посилення податкового тиску.

Монетарна полімтика (англ. Monetary Policy) -- політика держави, через яку уповноважена державою інституція контролює обсяг пропозиції грошей з метою встановлення цінової стабільності, сприяння економічному зростанню, дотриманню рівня безробіття населення на низькому рівні.

Монетарна політика може бути стимулюючою (експансивною) у разі пом'якшення монетарних умов, зазвичай, зниження відсоткових ставок (або ж збільшення темпів зміни пропозиції грошей понад усталений рівень). Експансійна політика використовується для подолання рецесії, оскільки призводить до зростання сукупного попиту, таким чином стимулюючи економічне зростання та знижуючи рівень безробіття. В звичайний час подібна політика призводить до прискорення інфляції.

Стримуюча (рестриктивна) політика зазвичай використовується задля уповільнення інфляції через протилежний стимулюючій політиці, а саме, охолоджуючий вплив на економічне зростання.

Іншою основною складовою державної політики є фіскальна політика, що проводиться Урядом та складається з двох її напрямків - податкової (види та норми податків), а також бюджетної політики (політика видатків).

Монетарна полімтика -- комплекс заходів щодо регулювання грошової сфери задля досягнення заздалегідь визначених суспільних цілей, які здійснює держава через центральний банк. В вітчизняній літературі зустрічається термін "грошово-кредитна" політика.

Головна ціль монетарної політики полягає в забезпеченні стабільності цін, повної зайнятості і зростанні реального обсягу ВВП. Цілі досягаються за допомогою таких інструментів:

· відсоткова політика;

· норма обов'язкових резервів;

· вплив на обмінний курс національної валюти.

Види монетарної політики

· Інфляційне таргетування^[1]. Ціллю є рівень інфляції (зазвичай в межах 2-4%). Основний інструмент - короткострокова відсоткова ставка центрального банку (овернайт, одно-, двотижнева).

· Таргетування рівня цін. Ціллю є досягнення певного значення рівня (наприклад, досягти рівня цін в 120% в порівнянні з базовими 100% на поточний рік). Основний інструмент - короткострокова відсоткова ставка центрального банку (овернайт, одно-, двотижнева).

· Монетарне таргетування. Ціллю є рівень інфляції. Основний інструмент - пропозиція грошей центральним банком.

· Таргетування обмінного курсу^[2]. Ціллю є рівень обмінного курсу національної валюти по відношенню до певної стабільної валюти. Задля досягнення цілі по величині обмінного курсу центральний банк використовує політику інтервенцій на валютному ринку (купівлю або продаж іноземної валюти).

· Змішаний підхід. Основна ціль чітко не визначається, використовуються як досягнення цілі по інфляції так і по рівню безробіття. Основний інструмент зазвичай процентна ставка центрального банку.

В Україні головним суб'єктом монетарної політики є Національний банк [1], що відповідно до законодавства України - Конституції України^[3] та Закону "Про Національний банк України"^[4] має вирішальну роль у її розробленні та реалізації. Основні орієнтири щодо монетарної політики: цілі та напрями викладаються в Основних засадах грошово-кредитної політики Радою Національного банку, що здійснює моніторинг проведення даної політики. Окрім цього, контроль за діями НБУ здійснює Верховна Рада, що регулярно заслуховує доповіді Голови НБУ, зокрема, щодо стану грошово-кредитного ринку в Україні.

Інструменти монетарної політики

· Норма обовязкового резервування

· Облікова ставка

· Відсоткові ставки

o ставки рефінансування центрального банку

...