Отчет об оценке трехкомнатной квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

Отчет об оценке трехкомнатной квартиры

квартира строительство капитализация доход

Введение

С переходом России на рыночные отношения стал развиваться рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса. Для эффективного ведения бизнеса предприниматель должен разбираться в вопросах оценки недвижимости.

Поскольку предметом учебной дисциплины «Оценка недвижимости» является изучение теории, методических подходов, а также практики оценочной деятельности, то целью данной курсовой работы является нахождение рыночной стоимости объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: Забайкальский край п.Забайкальск ул.Красноармейская д.36 кв.25

Для осуществления поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. рассмотреть конкретный объект недвижимости, его характеристики, влияющие на стоимость;

2. рассмотреть рынок недвижимости г. Улан - Удэ, выявить факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости на этом рынке;

3. определить стоимость объекта недвижимости с применением таких методов оценки, как затратный, сравнительный, доходный методы.

Российский рынок недвижимости находится на стадии становления и постепенного развития. На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости. Для создания нормального рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, то есть создать на каждый объект недвижимости кадастровое дело с последующей государственной регистрацией.

Стоимость строительства на первичном рынке недвижимости зависит от множества факторов. Основными факторами повышения стоимости строительства могут быть постоянный рост цен на материалы, комплектующие и энергоносители, что актуально для России и для Бурятии в частности. Причем эти повышения не всегда соответствуют инфляции. Главная причина заключается в отсутствии необходимого сопоставимого контроля за сметными нормами, за ценами на отдельные компоненты строительства. Снижение стоимости строительства, в основном, относится к жилищному строительству, так как в России уровень обеспеченности населения квартирами очень низок, а возможность приобретения жилья на рынке недвижимости ограничена, так как у населения нет достаточных свободных средств для приобретения жилья, кроме небольшой части населения, имеющий достаточный уровень доходов.

Курсовая работа состоит из трех глав. В первой главе рассмотрены сведения об объекте оценки, его история, также проведены: анализ среды местоположения объекта и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Во второй главе определяется рыночная стоимость объекта. При определении стоимости недвижимости используются три основных подхода: затратный метод; метод прямого сравнительного анализа продаж; метод капитализации дохода.

В третьей главе проводится согласование результатов и заключение рыночной стоимости.

Описание объекта недвижимости

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта должна включать в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе необходимо провести анализ данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющих на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе детализировать информацию, относящуюся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Провести также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделать на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Оценка стоимости земли: выявить сопоставимые продажи свободных участков земли, в их цены внести поправки с учетом особенностей оцениваемого участка; исходя, из этого определить текущую рыночную стоимость участка в составе оцениваемого объекта недвижимости.

Сведения об объекте оценки

Таблица 1.1 Описание объекта недвижимости

Адрес объекта:	Забайкальский край п.Забайкальск ул.Красноармейская д.36 кв.25
Тип объекта недвижимости:	Жилая квартира
Цель оценки:	Купля-продажа
Оцениваемые права: улучшения земельный участок	3-х комнатная квартира в 6-ти этажном многоквартирном доме
Юридическое описание:	Собственность Васильева Марина Владимировна
Размер земельного участка:	Нет
Улучшения (здания и сооружения)	4-ий этаж 6-ти этажного многоквартирного дома
Наилучшее и наиболее эффективное использование участка без улучшений:	Жилая застройка
С имеющимися улучшениями:	Использование в качестве жилой квартиры
Наиболее вероятные покупатели	Граждане со средними доходами
Опасности, вызванные окружающей средой:	Нет
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта	Нет
Зона градостроительной ценности:	Зона жилой застройки
Дата оценки:	13.05.2008г
Оцененное маркетинговое время:	2 месяца
Рыночная стоимость, рассчитанная: · Затратным методом; · Методом прямого сравнительного анализа продаж; · Доходным методом.	343930,1 3680000 2131296
Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта	2250919

Таблица 1.2. Описание улучшений

1	2
Общая характеристика	( архитектурный стиль, конструктивные и объемно-планировочные решения, тип, серия)
Ориент. относит. сторон света	Северо-восток, окна: кухня, зал, спальня; Юго-запад-спальня
Год постройки	1996
Площадь общая, м2	74,27
Площадь полезная, м2	43,4
Количество этажей	6
Класс капитальности	Первый
Строительные характеристики:	(тип, материал, состояние)
Фундамент	Железобетонные блоки
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные
Крыша	Шифер
Наружная отделка	Кирпич силикатный
Полы	ДСП, линолеум
Окна	Стеклопакет
Двери	Железные наружные
Внутренняя отделка	Стены на кухне, в зале и спальнях , коридоре заклеены обоями, полы застелены линолеумом, двери межкомнатные деревянные
Качество строительства	Новостройка
Привлекательность/ внешний вид	Хороший внешний вид
Требуемый ремонт	Не требуется
Фактический возраст здания, лет	11
Нормативный срок службы, лет	150
Остаточный срок эксплуатации, лет	139
Системы инженерного обеспечения:	(состояние, необходимый ремонт)
Водопровод	Хорошее (ремонт не требуется)
Электросети	Хорошее (ремонт не требуется)
Канализационная сеть	Хорошее (ремонт не требуется)
Система отопления и охлаждения	Хорошее (ремонт не требуется)
Газ	Нет
Лифт	Нет
Телефон	Есть
Радио	Есть
Телевидение	Есть
Сигнализация (охранная, пожарная)	Есть
Внешнее благоустройство:
Озеленение	Есть
Стоянка для автомашин	Хорошее
Детская площадка	Хорошее
Продолжение табл. 1.2
1	2
Уличное освещение	Хорошее
Тротуары	Хорошее

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также экспликации к плану строения (Приложение). Объектом оценки является трехкомнатная квартира, состоящая их трех жилых комнат, кухни, коридора, раздельного санузла, встроенного шкафа, балкона общей полезной площадью 74,27 м², в том числе жилой площадью - 43,4м², высота потолка - 2,52м.

Квартира расположена в шестиэтажном кирпичном доме 1996 г. Постройки.

Распределение площадей: кухня - 11,9 м², первая жилая комната - 14,1 м², вторая жилая комната - 11,8 м², третья жилая комната -17,5 м², ванная - 3,0м², туалет - 1,2 м², , коридор - 13,0 м², шкаф - 0,9 м², балкон - 0,87 м².

В среднем состояние объекта недвижимости можно оценить как отличное.

История объекта

Жилой дом по ул. Красноармейская был построен в 1996г. Фактический возраст здания составляет на 2008 г. 12 лет. В данный момент объект находится в собственности Васильевой М.В.., не собирающегося выставлять объект ближайшее время на продажу. Квартира была приватизирована 5 декабря 2006 г.

Анализ среды местоположения объекта

Забайкальский район образован 2 января 1967 года и занимает территорию площадью 5253,6 км². По характеру район равнинный, мелкосопочный, низкогорный. Лесных массивов нет.

В районе располагается Шивыртуйское месторождение цеолитов, ряд месторождений и проявлений флюорита, бурого угля. В связи со сложившейся конъюнктурой минеральные ресурсы Забайкальского района не востребованы. Добыча Приаргунским ПГХО цеолита на Шивыртуйском месторождении заморожена в связи с отсутствием рынка сбыта.

Забайкальский район расположен на юго-востоке Читинской области в 451 км от г. Читы.

Территориальное устройство Забайкальского района состоит: из центра - городское поселение "Забайкальское" (пгт. Забайкальск, поселок при станции Мациевская), сельское поселение «Абагайтуйское» (село Абагайтуй), сельское поселение «Рудник-Абагайтуйское» (населенный пункт рудник Абагайтуй), сельское поселение Билитуйское (поселок при станции Билитуй), сельское поселение «Красновеликанское» (поселок Красный Великан, село Семиозерье, село Арабатук), сельское поселение «Даурское» (поселок при станции Даурия), сельское поселение «Степное» (поселок Степной), сельское поселение «Черноозерское» (поселок при станции Харанор).

К числу главных транспортных магистралей на территории Забайкальского района относится железная дорога Чита - Забайкальск Забайкальской железной дороги - филиала ОАО «РЖД», а также федеральная автодорога «Чита-Забайкальск».

Особенностью района является то, что он расположен на границе России. Район на северо-западе граничит с Монголией - 46,6 км и на юге с Китайской Народной Республикой - 123,7 км. Центром района является пгт. Забайкальск.

Пгт. Забайкальск расположен на границе с Китаем и выполняет функции международного железнодорожного и автомобильного пунктов пропуска грузо- и пассажира потоков через границу РФ, обеспечивающие бесперебойный и безопасный процесс движения поездов. Через станцию Забайкальск осуществляется около 70% экспортно-импортных перевозок между Россией и Китаем.

В прошлом район специализировался на развитии сельского хозяйства: растениеводства и животноводства. Потребность в продукции пищевой и перерабатывающей промышленности остается жизненно необходимой для полноценной жизнедеятельности населения района. На современном этапе деятельность района направлена на расширение и развитие внешнеэкономических связей. Приграничное расположение пгт. Забайкальск способствует развитию торговли, туризма, создают условия для привлечения иностранных инвестиций в строительство жилья и других социально-значимых объектов.

Численность населения муниципального района "Забайкальский район" составляет на 1 января 2008 года 21243 человек, из них: русские - 85,9%, буряты - 8,9%, украинцы - 1,3%, татары - 1,2%, белорусы -1,2%, эвенки - 0,5%. Плотность населения составляет 4 человека на 1 кв. км, количество населенных пунктов - 11, администраций сельских поселений - 7, администраций городских поселений - 1. Протяженность дорог составляет 247 км, в том числе 154 км дорог областного значения, 84 км федеральной дороги с твердым покрытием.

Развитие отраслей экономики способствовало повышению качества жизни населения Забайкальского района.

Рост реальных доходов обеспечил повышение платежеспособного спроса населения района, что способствовало активному развитию сферы торговли и платных услуг населению.

Промышленное производство

Промышленность района представлена предприятиями пищевой и полиграфической промышленности. Предприятия пищевой промышленности, в основном индивидуальные предприниматели, занимаются производством хлебобулочных изделий для удовлетворения потребностей населения района в хлебе. Производство хлебобулочных изделий осуществляют ООО "Даурия", СХПК "Степной", ЗАО "Абагайтуйский", индивидуальные предприниматели Казанов Д.И., Мамедов Н., Касумов В., Данилова М. Производством пищевых полуфабрикатов занимаются Забайкальское райПО, ООО "Даурия", индивидуальные предприниматели Попова Е.Л., Данилова М.Г.

"Обрабатывающие производства". Производство хлеба и хлебобулочных изделий за 2007 год составило 663,6 тонн на общую сумму 8,9 млн. рублей. В издательской и полиграфической деятельности выпуск бланков и газет в 2007 году составил 387 тыс. штук на общую сумму 1,5 млн. рублей, что на 25% больше уровня 2006 года.

В 2007 году произведено тепловой энергии 132,6 тыс. Гкал, что на 17% больше уровня 2006 года. Увеличение связано с вводом в эксплуатацию нового здания СОШ №1 в пгт. Забайкальск и новой модульной котельной в с. Даурия мощностью 10кВт/ч, а также с реконструкцией котельной Ке в пгт. Забайкальск.

Сельское хозяйство

По профилю экономической деятельности район сельскохозяйственный. Основное использование земель приходится на сельскохозяйственную деятельность - 4141 тыс. км² (78,8%).

Производством сельскохозяйственной продукции в районе занимаются 6 сельскохозяйственных предприятий: ПСК "Абагайтуйский", ПСК "Дружба", ООО "Даурия", СПК "Красный Великан", СХПК "Степной", ООО "Черноозерское", а также крестьянско-фермерские хозяйства и личные подсобные хозяйства населения.

В 2007 году объем производства валовой продукции сельского хозяйства в действующих ценах во всех категориях хозяйств составил 200,3 млн. рублей или 103,5% в сопоставимых ценах к уровню 2006 года. Производство мяса в районе в 2007 году составило 1494 тонны (103% к уровню предыдущего года), производство молока - 7509 тонн (110,8% к уровню предыдущего года). Поголовье КРС в 2007 году составило 11238 голов,(106,9% к уровню 2006 года), поголовье овец и коз - 13542 головы (111,2% к уровню 2006 года).

Основными факторами, оказывающими отрицательное влияние на развитие сельскохозяйственного производства, являются:

- сокращение производственно-технического потенциала отрасли (степень износа машинно-тракторного парка - более 90 %), сокращение посевных площадей до 1 тыс. га;

- тяжелое финансовое состояние сельскохозяйственных организаций (все предприятия убыточны, убыток за 2007 год составил 2211 тыс. рублей);

- недостаток квалифицированных кадров руководителей и специалистов (обеспеченность специалистами - 20 % от потребности);

- неразвитость заготовительной сети и системы сбыта сельскохозяйственной продукции.

Положительные тенденции по увеличению производства мяса и молока в первую очередь связаны с реализацией на территории района приоритетного национального проекта "Развитие агропромышленного комплекса".

Жилищно-коммунальное хозяйство

Остается нерешенной проблема низкого качества жилищного фонда. Инженерная инфраструктура коммунального комплекса характеризуется следующим уровнем благоустроенности жилищного фонда района: канализацией и холодным водоснабжением - на 44,9 процента, центральным отоплением - на 44,6 процента, газификацией - на 29 процентов. Техническое состояние коммунальной инфраструктуры характеризуется высоким уровнем износа (60-80 процентов), высокой аварийностью, большими потерями энергоресурсов. Особо обострились проблемы снабжения населения питьевой водой, увеличения дефицита мощностей водоотведения и очистки сточных вод. Финансовое состояние организаций жилищно-коммунального хозяйства продолжает оставаться сложным, почти все являются убыточными. Главной целью реформирования в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством должно стать обеспечение стандартов качества условий проживания населения и предоставляемых жилищно-коммунальных услуг при оптимальных расходах.

Инвестиционная деятельность

В 2007 году объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования составил 1707,3 млн. рублей. Основной поток инвестиций направлен в следующие виды экономической деятельности: строительство, производство и распределение электроэнергии, газа и воды.

В 2007 году в район поступило иностранных инвестиций на сумму 12531 тыс. долларов США, которые были направлены на строительство завода по сборке электробытовых товаров «Дуэт» и жилого микрорайона "Южный" в п. Забайкальск.

Среди проблем, связанных с осуществлением инвестиционной деятельности, наиболее значимыми остаются:

недостаточный уровень государственной поддержки;

неразвитость рыночной инфраструктуры;

несовершенство механизма привлечения в инвестиционную сферу денежных средств граждан.

Социальная сфера района

Образование. Образовательная система района составляет значительную часть социального комплекса и состоит из дошкольного, общего, дополнительного и профессионального образования, каждое из которых состоит из совокупности учреждений.

В Забайкальском районе функционируют 5 дошкольных образовательных учреждений (ДОУ), 3 дошкольных группы при сельских средних образовательных школах (СОШ). Всего в Забайкальском районе детей дошкольного возраста 2480 человек, из них 543 охвачено дошкольным образованием.

Сеть образовательных учреждений представлена 10 общеобразовательными школами.

Забайкальская СОШ №1 и Даурская СОШ являются областными экспериментальными площадками в режиме эксперимента «Профильное обучение». Педагогический коллектив успешно работает в режиме эксперимента по ЕГЭ.

В связи с ухудшением социально-экономического развития села сократился контингент учащихся в сельских школах на 216 человек по сравнению с уровнем 2002 года. Сохраняется проблема выбытия несовершеннолетних из школ до завершения базового образования.

Сравнительный анализ работы органа опеки и попечительства за 2002-2007 годы показал, что наблюдается рост числа детей, утративших попечение взрослых: устройство детей на опеку (попечительство) возросло на 17,2%, усыновление на 50%.

Основными проблемами, сложившимися в отрасли образования, являются:

недостаточное обеспечение образовательных учреждений, особенно сельских школ, высококвалифицированными преподавателями, учителями основных дисциплин;

выбытие несовершеннолетних из учебных заведений до завершения базового основного общего образования;

неадаптированность подготовки кадров массовых профессий к изменениям на рынке труда;

слабая учебно-материальная база образовательных учреждений, в том числе начального профессионального образования.

Здравоохранение

В настоящее время Забайкальская ЦРБ обеспечивает 130 коек, в том числе в отделениях: терапевтическое - 30 коек, хирургическое - 20, детское - 30, акушерское - 20 (родильных - 8, патологии беременности - 4, неонатологических - 8), гинекологическое - 19, инфекционное отделение - 11 коек (детских - 5, взрослых - 6).

В районе имеются 4 сельских акушерских пункта (ФАП) в селах Красный Великан, р. Абагайтуй, с. Степной, с. Семиозерье, а также 4 сельских врачебных амбулатории в с. Даурия, с. Билитуй, с. Харанор, с. Абагайтуй.

Одна из основных проблем здравоохранения района, как и по области все-таки остается недостаточный уровень его финансирования, что не позволяет создать материально-техническую базу для развития службы врачей общей практики, снизить уровень износа медицинского оборудования в лечебно-профилактических учреждениях области, организовать в требуемом объеме бесплатный (или льготный) проезд больных на лечение за пределами области в клиники и на санаторно-курортное лечение.

Сохраняется недостаток врачебных кадров. Требует серьезной реорганизации работа районной поликлиники, ФАП, СВА, но самое основное: без радикального улучшения материальной базы районного здравоохранения, а именно - строительства нового больничного комплекса, население района и работники районного здравоохранения лишаются всех перспектив на улучшение медицинского обслуживания, как в ближайшей, так и в отдаленной перспективе.

В 2007 году начато строительство новой районной больницы.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в 2007 году оценивается в размере 14216 рублей, что на 15 процентов выше, чем за предыдущий год.

Рынок труда. Численность экономически активного населения в 2007 году составила 13,5 тыс. человек.

По состоянию на 1 января 2008 года в районе официально зарегистрировано 248 безработных граждан, из них 177 человек проживает в сельской местности, количество женщин - 168 человек, количество молодежи в возрасте до 29 лет - 183 человека. Уровень зарегистрированной безработицы по району составляет 1,5% от экономически активного населения.

Основная причина, осложняющая ситуацию на регистрируемом рынке труда - несоответствие структуры предлагаемых вакансий профессионально-квалификационному составу граждан, обращающихся в органы государственной службы занятости за содействием в трудоустройстве, среди предлагаемых вакансий преобладают непрестижные и малооплачиваемые рабочие места.

На 1 января 2008 года потребность в работниках составила 455 вакансий, что на 90 единиц больше, чем на 1 января 2007 года. При содействии службы занятости района 369 человек нашли работу (46,6% от общего числа ищущих работу граждан).

Общая сумма просроченной задолженности по заработной плате по крупным и средним организациям в муниципальном районе на 01 января 2008 года составила 1020 тыс. рублей. Вся просроченная задолженность по заработной плате возникла из-за отсутствия собственных средств организаций.

Средний размер назначенных месячных пенсий на конец декабря 2007 года составил 3327 рублей.

Анализ местоположения объекта

Объект оценки расположен по адресу: ул. Красноармейская д.36 кв.25., вблизи центра поселка, в 10 минутах езды на общественном транспорте. Имеет очень хорошую транспортную обеспеченность и развитую инфраструктуру. Вблизи находятся школа №1, детские сады № 2. Следует отметить, что недалеко находится железнодорожный вокзал.

Плотность застройки достаточно высокая. Средний возраст окружающих жилых домов равен 20-30 лет.

Основное изменение использования недвижимости в этом районе - открытие магазинов на первых этажах зданий.

В доме развита инфраструктура. Есть система водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения, состояние которых хорошее. Также присутствуют телефонная и телевизионная кабельная системы коммуникации.

Основное изменение использования недвижимости в этом районе - открытие магазинов на первых этажах зданий.

Доля загрязнения воздуха незначительная и приходится на железную дорогу. Уровень шума невысок, так как вблизи объекта проходит только одна основная дорога.

В результате анализа местоположения объекта оценки не выявлено никаких существенных отрицательных характеристик. К положительным характеристикам можно отнести развитую инфраструктуру, близкое расположение к центру города, допустимый уровень шума, качество постройки дома. Эти характеристики могут способствовать увеличению спроса на объекты недвижимости в этом районе.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически возможных, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: Согласно п.3 ст.22 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в нежилое, если оно расположено на первом этаже жилого дома или выше первого этажа, но помещение под ним является нежилым. Объект оценки - квартира, расположенная на третьем этаже помещение под ней - жилое, следовательно, объект не может использоваться как магазин, офис и т.п.

Законодательно разрешено строительство жилого объекта, так как объект не находится в исторической или природоохранной зоне. Но физически осуществимо только строительство жилья, так как объект оценки, то есть квартира находится на четвертом этаже в центре здания. Вход в подъезд осуществляется со двора.

Согласно Техническому паспорту объект оценки является жилым помещением.

Вид разрешенного использования не позволяет использовать оцениваемое помещение иначе, чем указано в Техническом паспорте до внесения Постановления об изменении вида разрешенного использования объекта недвижимости.

Финансовая осуществимость: ввиду того, что оцениваемый объект находится вблизи центра города, он имеет высокую стоимость и использование данного объекта в качестве жилья наиболее оптимально.

Физическая осуществимость: так как объект оценки расположен на четвертом этаже шестиэтажного жилого дома, то наиболее целесообразно использовать его как жилье.

Максимальная эффективность: в связи с тем, что данное жилое помещение расположено на четвертом этаже шестиэтажного жилого дома и вход в подъезд осуществляется со двора, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости можно считать жилое помещение, приносящее доход от сдачи в аренду, или используемое покупателем как жилье.

Определение рыночной стоимости объекта

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости используются три основных подхода: затратный; прямого сравнительного анализа продаж; капитализации дохода.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчета определяется в каждом случае, отдельно исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что, проявляя большую сумму, чем та, в которую обойдется в получении соответствующего участка под возведение аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных задержек.

Затратный метод основан на предположении о том, что информированный покупатель обычно не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее такую же полезность и построенное по современным стандартам. Это накладывает определение ограничения на использование данного метода и определяет сферу его применения.

Наиболее эффективно он применяется при:

технико-экономическом анализе нового строительства,

определении варианта наилучшего и наиболее интенсивного использования земли,

оценке зданий и сооружений специального назначения,

оценке для налогообложения,

подоходном налогообложении,

оценки недвижимости на пассивных рынках,

для проверки результатов, полученных другими методами.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он за частую дает неправильную оценку стоимости объектов, возраст которых превышает 10 лет, что обусловлено сложностью измерения износа здания, недостаточным учетом наилучшего и наиболее интенсивного использования, а также невозможностью полного воспроизводства объекта.

Практическая реализация затратного метода оценки объектов недвижимости заключается в последовательном осуществлении следующих этапов:

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины накопленного износа здания.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Общая характеристика затратного метода

Существует несколько подходов к определению величины затрат.

Для ранее возведенных объектов недвижимости вопрос об определении состава и величины затрат решается довольно просто, поскольку в соответствующих документах органов технической инвентаризации по каждому зданию имеются данные о его восстановительной стоимости на период проведения последней переоценки. По своему содержанию показатель восстановительной стоимости соответствует величине всех затрат, фактически производимых при возведении объекта, то есть, полностью согласуется с результатом применения затратного метода оценки. Следовательно, вопрос заключается лишь в актуализации этого показателя посредством объективного обоснования и использования коэффициента пересчета восстановительной стоимости в цены того периода или момента времени, когда осуществляется оценка объекта.

Для завершения расчетов по затратному методу необходимо определение стоимости земельного участка, на котором размещаются оцениваемые здания и сооружения. При этом принимается допущение, что участок свободен от застройки. Для определения стоимости земельного участка рекомендуется использовать метод сравнительного анализа продаж, а при недостаточно активном земельном рынке - метод остатка. В отдельных случаях возможно использование метода капитализации дохода.

Окончательное определение стоимости объекта недвижимости по затратному методу производится следующим образом: восстановительная стоимость уменьшается на величину оцененного износа и к полученному результату прибавляется стоимость земельного участка.

Оценка стоимости восстановления (замещения)

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления (замещения). Для оценки стоимости строительства использовался метод индексации балансовой стоимости.

Балансовая стоимость - стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего началу строительства объекта. Балансовая стоимость (установлена по паспорту здания, получена из архивов Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)).

Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.

Полная восстановительная стоимость трехкомнатной квартиры в кирпичном шестиэтажном доме по состоянию на 01.12.2008 определяется по формуле:

Где Ц₁₉₇₁- цена строительства в 1971 г. 1 м³ здания. Определяется исходя из конструктивных особенностей здания по Сборнику №4 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, (в баллах) состоящих на государственном бюджете» из данных табл. №50.

К_{сейсмич} - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Данный поправочный коэффициент определяется из данных табл. №2 сборника №33 УПВС. Сейсмичность (в баллах) = 8, для административных зданий этот коэффициент равен 1,04.

И_1984/1971 - индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1984 г. По отношению к 1971 г. = 1,17, а в 1971 г. = 1,03.

К_рег - региональная поправка к Индексу_1984/1971 для Бурятии = 1,08.

И_2001/1984 - индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2001 г. По отношению к 1984 г. На 1.01.2001 г. Этот индекс составил 10,111.

И_2008/2001 - индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2007г. По отношению к 2001 г. На 1.01.2008 г. Индекс составил 3,41

К_1клим - поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.

V - объем здания, определяется по техническому паспорту здания = 184,96м³

НДС - налог на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 18%.

Полная восстановительная стоимость трехкомнатной квартиры кирпичного шестиэтажного по состоянию на 1.12.2007 г. Будет равна:

С₂₀₀₈ =29,4*0,98*1,04*1,17*1,08*3,41*10,111*184,96*1,18=284921,1 рубля

Таблица 2.1. Стоимость материалов, использованных для внутренней отделки

Наименование материалов	Количество	Площадь	Стоимость за единицу, руб.	Полная стоимость, руб.	Доля установки работ, % от стоимости материалов	Стоимость материалов с работой
1	2	3	4	5	6	7
Ручки дверные	16		100	1600	25	2000
Выключатели	7		80	560	25	700
Розетки	9		80	720	25	900
Звонок электр-ий	1		90	90	20	108
Лампочка	12		50	600	20	720
Обои	20		150	3000	50	4500
Клей обойный	6		120	720	10	792
Двери	6		1000	6000	50	9000
Двери в ванную и туалет	2		1000	2000	50	3000
Дверь входная	1		4000	4000	50	6000
Покраска	5		60	300	25	375
Унитаз	1		2000	2000	50	3000
Бачок	1		700	700	50	1050
Ванна	1		6000	6000	50	9000
Смеситель	1		800	800	50	1200
Смеситель на кухню	1		900	900	50	1350
Линолеум		30	200	6000	50	9000
ДСП		179,86	70	12590,2	50	18885,3
Раковина	2		1500	3000	50	4500
Глазок	1		70	70	25	87,5
Замок	1		1550	1550	50	2325
Блоки оконные	3		9000	27000	50	40500
Блоки оконные	1		16000	16000	50	24000
Стоимость материалов с учетом установки	142992,8

Стоимость восстановления = 284921,1+142992,8 = 427913,9 рубля

Оценка износа

Износ - это уменьшение стоимости объекта под воздействием различных факторов: из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

1. Метод разбивки. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.2.

Таблица 2.2 Расчет накопленной суммы износа

Виды износа	Руб.
Физический износ:
· устранимый,	28355
· неустранимый,	24239
Накопленный износ	83983,8

Таблица 2.3. Расчет устранимого физического износа

Элементы	Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости	Устранимый физ. износ
Фундамент	1,9	539
Стены и перегородки	23	6521
Перекрытия	9,1	2581
Кровля	2,6	738
Полы	9,4	2665
Проемы	6,5	1844
Отделочные работы	28	7939
Санитарно-технические приборы	15	4253
Прочие работы	4,5	1275
Итого	100	28355

Физический износ - результат износа в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины или конструкционных дефектов здания. Такой тип износа может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ может быть устранен текущим ремонтом и еще его называют отложенным текущим ремонтом ( включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе эксплуатации).

Таблица 2.4. Расчет неустранимого физического износа

Элементы	Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости	Фактический срок эксплуатации (лет)	Физический срок эксплуатации (лет)	Неустранимый физический износ
Фундамент	1,9	11	150	0,1
Стены и перегородки	23	11	150	1,6
Перекрытия	9,1	11	70	1,4
Кровля	2,6	11	55	0,5
Полы	9,4	11	40	2,5
Проемы	6,5	11	40	1,7
Отделочные работы	28	3	40	2,1
Санитарно-технические приборы	15	3	15	3
Прочие работы	4,5	3	35	0,3
Итого	100			13

Неустранимый физический износ составил 13% от полной балансовой стоимости, что составляет: 0,13*427913,9 =55628,8 руб.

В результате произведенных расчетов физический износ оцениваемого объекта недвижимости составил: 28355+55628,8 = 83983,8 руб.

В данной работе не учитывается функциональный износ, так как в функциональном назначении объекта оценки не выявлены сверхулучшения, а также нет необходимости модернизации здания.

Внешний износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения.

Таблица 2.5. Рыночная стоимость затратным методом

Стоимость восстановления	427913,9
Накопленный износ	83983,8
Стоимость объекта недвижимости	343930,1

Рыночный подход

Подход к оценке с точки зрения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр продаж.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатят типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее удачен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Таблица 2.6. включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

Для сравнения были отобраны объекты: №1 Красноармейская; №2 Красноармейская; №3 - Комсомольская; №4 - объект оценки.

Таблица 2.6. Таблица корректировок по сравнимым продажам

1	2	3	4	5
Номер объекта сравнения	1	2	3	4
Юридическое описание	собственность	собственность	собственность	собственность
Цена продажи	3000000 руб.	3150000 руб.	2430000 руб.	-
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи	1.12.07	1.12.07	1.12.07	1.12.07
Местоположение	Ул. Красноармейская	Ул. Красноармейская	Ул. Комсомольская	-
Физические характеристики (фундамент, стены, перекрытия, кровля)	Фундамент - бетон, стены - кирпич, перекрытия - бетон, кровля - шифер	Фундамент - бетон, стены - кирпич, перекрытия - железобетон, кровля - шифер	Фундамент - бетон, стены - кирпич, перекрытия - железобетон, кровля - шифер	Фундамент - бетон, стены - кирпич, перекрытия - железобетон, кровля - шифер
Этаж	4	4	3	4
Общая площадь, м2	73	74,1	65	74,2
Источник информации	Объявление	объявление	Объявление	-

Таблица 2.7 Корректировки по сравнимым объектам

Показатели	1	2	3	4
Цена продажи, руб.	3000000	3150000	2430000	-
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Скорректированная цена, руб.	3000000	3150000	2430000	-
Этажность	4	4	3	4
		-	-34400	-
Скорректированная цена, руб.	3000000	3150000	2426560
Корректировка на Наличие телефона	Есть	Есть	Есть	Есть
	-	-	-	-
Скорректированная цена, руб.	3000000	3150000	2430000	-
Корректировка на наличие сигнализации	Есть	Есть	Нет	Есть
			-10000
Скорректированная цена, руб.	3000000	3150000	2420000
Ранг	2	2	0

Корректировка на этажность заключается в том, что выявлена разница по сравнимым объектам продажи 34400 руб. К стоимости объекта, находящегося выше этажом прибавляется эта корректировка, поэтому его цена при продаже была больше. Для выравнивания нужно вычесть значение этой корректировки из стоимости первого объекта.

Корректировка на наличие телефона: установка телефона потребует у покупателя затрат в размере 6500 руб.

Корректировка на наличие сигнализации: установка сигнализации потребует у покупателя затрат в размере 10000 руб.

В стоимость объекта №3 внесены две корректировки, исходя из этого:

Стоимость объекта оценки = (3000000*2+3150000*2+2420000)/4 = 3680000 руб.

Стоимость объекта методом сравнимых продаж, равна 3680000рублей

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная со даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его д...