Разработка договора и сервисных планов на эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА И СТРОИТЕЛЬСТВА

Кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью»

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по теме «Разработка договора и сервисных планов на эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости»

Выполнил студент:

Бакутина Ольга Юрьевна

УЭН 6-ой курс

Шифр: УН 08-916

Проверил: проф. Солодихин Г.М.

Москва 2012

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Раздел 1. Эксплуатация и управление объектом недвижимости

1.1 Управление объектом недвижимости

1.2 Сервис-план эксплуатирующей организации

1.3 Энергетическая эффективность зданий

Раздел 2. Пример Договора на управление, выполнение работ и оказание услуг по технической эксплуатации объектов недвижимости

Заключение

Литература

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях рациональное использование объектов имущественного комплекса с учетом их жизненного цикла является одним из приоритетных направлений деятельности собственников таких комплексов.

Организация как имущественный комплекс представляет собой предпринимательскую деятельность, организационно оформленный бизнес на базе совокупности элементов как специфический товар, важнейшими элементами которого являются активы и пассивы предприятия, его нематериальные активы и долевые интересы акционеров.

Объект имущественного комплекса принято рассматривать как способ удовлетворения потребительских требований и как источник дохода. В экономической теории под понятием «удовлетворение потребительских требований» подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю. Объектом такого рода могут выступать как предметы, так и действия.

Необходимость учета стадии жизненного цикла объекта имущественного комплекса особенно остро стоит при развитии имущественного комплекса. Жизненный цикл объекта имущественного комплекса - это совокупность шести последовательных стадий: разработка (проектирование); организация производственного процесса; рост рынка; полное освоение рынка (зрелость); стадия конкурентной борьбы (насыщение); стадия спада, через которые проходят все объекты независимо от длительности срока эксплуатации и величины стоимости капитала.

Актуальной проблемой в процессе управления имущественным комплексом является определение срока эксплуатации и момента замены оборудования и объектов, входящих в имущественный комплекс. При определении срока использования оборудования существенное влияние оказывает уменьшение производительности рассматриваемого объекта (оборудования), которое выражается в снижении притока денежных средств в процессе эксплуатации. Для объектов транспортировки нефти и газа необходимым условием является определение оптимального срока эксплуатации объектов, для которых предусмотрено конечное число идентичных объектов замены. Новые объекты имущественного комплекса должны быть введены в эксплуатацию по окончании срока эксплуатации предыдущего объекта.

Деятельность по владению и управлению действующим имущественным комплексом, а также сложный состав самого комплекса определяют особый подход к этому процессу. Основной задачей управляющей компании, осуществляющей управление, эксплуатацию и развитие его объектов, является обеспечение рационального использования имущественного комплекса в соответствии с целями собственника с учетом жизненного цикла объектов, входящих в комплекс.

Раздел 1. Эксплуатация и управление объектом недвижимости

Аналитические оценки специалистов в области эксплуатации недвижимости показывают, что затраты на управление объектами и их содержание в отдельных случаях достигают 40% валового продукта. Сдача недвижимости в аренду, особенно в сложившейся экономической ситуации, зачастую, не только нерентабельна, но и убыточна, поскольку руководитель не всякой компании в состоянии решать хозяйственные проблемы или содержать административно-хозяйственное подразделение. В этой связи, услуга по управлению эксплуатацией недвижимости на коммерческой основе становится все более востребованной.

1.1 Управление объектом недвижимости

Управление инфраструктурой объекта -- это управление недвижимостью, инженерной и социальной инфраструктурой, пространством и внешним видом здания.

Стратегия доверительного управления понятна и проста - максимально снизить затраты на эксплуатацию за счет рационального использования недвижимости и сокращения избыточных мероприятий. Практика показывает, что такая форма сотрудничества имеет право на существование и оказывается выгодной как владельцу недвижимости, так и управляющей компании. Задача состоит в поисках путей снижения внутренних затрат по обслуживанию и эксплуатации систем здания, в котором располагается организация, с одновременным поддержанием качества услуг.

Первая задача -- экономия средств при эксплуатации здания, достигаемая двумя путями: оптимальным размещением оборудования и персонала, а также сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь -- энергетические.

Вторая задача -- обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь -- поддержание в помещениях оптимальных параметров среды обитания человека.

Третья, но далеко не последняя по значению задача - формирование служб и подсистем здания, способная предотвращать возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении -- не допускать или сокращать до минимума материальные и человеческие потери.

С технической точки зрения все три задачи соединены между собой. В то же время при организации деятельности они могут вступать в некоторое противоречие друг с другом. Например, обеспечение режима безопасности в здании может вступить в конфликт с требованием простоты перемещения сотрудников внутри него. Таким образом, необходимо взвесить все «за» и «против» для нахождения разумного баланса требований.

Прежде всего, необходимо провести аудит объекта недвижимости: юридического соответствия документации, его технического состояния, оценить варианты перспективной эксплуатации. Для недвижимости операционного типа (занимаемой собственником) вполне достаточно двухстороннего договора эксплуатации, для коммерческой (сдаваемой в аренду) скорее всего, потребуется составить трехсторонний договор эксплуатации. В любом случае деятельность управляющей компании всегда направлена на соблюдение интересов собственника.

Договор эксплуатации объекта недвижимости в обязательном порядке должен предусматривать приемку объекта. Если объект вводится в эксплуатацию впервые, то потребуется контроль его приемки. В обязанности управляющей компании обычно входят обеспечение необходимыми для нормальной эксплуатации объекта недвижимости ресурсами, его надлежащего санитарно-гигиенического состояния, безопасности. Естественно, что обслуживание всей инфраструктуры также вменяется в обязанности управляющей организации.

Для коммерческих объектов недвижимости в договор эксплуатации дополнительно включаются пункты продвижения объекта на рынке недвижимости (сохранение привлекательности здания посредством предупредительных и капитальных ремонтов), взаимодействие с арендаторами и обеспечение для них дополнительного сервиса.

В договоре должны быть отражены все обязательства, которые берут на себя стороны. В предмете договора обязательно указывается площадь здания, адрес местонахождения, этажность, кадастровый номер, документы, подтверждающие право собственности на объект (договор, свидетельство о государственной регистрации). Договор может быть признан недействительным, если вышеперечисленное в нем отсутствует.

1. Сервис-план эксплуатирующей компании отражает услуги, которые она берется оказывать собственнику: техническое обслуживание, клининг, обеспечение безопасности на объекте, администрирование и др.

2. Перечень документов, которые собственник передает эксплуатирующей компании.

3. 3. Перечень технических характеристик объекта. Технический паспорт и описание инженерных систем. Основой для технического паспорта является паспорт проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ), в котором подробно представлено описание всех элементов здания, ведутся отчеты о проведенных работах, их периодичность, отчет и анализ причин ремонтов, а также использование расходных материалов. Сюда же относятся и дефектные ведомости.

4. Перечень полномочий, предоставляемых заказчиком исполнителю.

5. Схема расстановки персонала и штат объекта.

6. Расчет расходов на эксплуатацию объекта и сводный проект бюджета эксплуатации.

7. Организационная структура службы администрирования (для коммерческой недвижимости).

1.2 Сервис-план эксплуатирующей организации

Техническое обслуживание зданий включает в себя работы, направленные на поддержание работоспособности и исправности всех систем объекта недвижимости, а также их наладке и регулировке. Кроме того, техническое обслуживание здания подразумевает соблюдение санитарно-гигиенических требований к помещениям здания и прилегающей к объекту недвижимости территории, а также подготовку здания и его элементов к сезонной эксплуатации.

Эффективная техническая эксплуатация объектов недвижимости должна строиться на методах планирования. Соблюдение планов эксплуатации позволит свести до минимума риск возникновения аварийных ситуаций.

Примерный состав сервис-плана:

№ п/п	Наименование раздела	Состав
1	Определение эксплуатации недвижимости	1. Понятие эксплуатации недвижимости: семь определяющих факторов; 2. Цели и задачи эксплуатации; 3. Структура эксплуатации; 4. Критерии качества эксплуатации; 5. Концепция процесса эксплуатации.
2	Мониторинг технического состояния объекта недвижимости	1. Понятие визуального осмотра; 2. Отчет о техническом состоянии объекта недвижимости; 3. Типовая инструкция мониторинга; 4. Объекты осмотров; 5. Рекомендации.
3	Техническое обслуживание	1. Принципиальная схема. ЕТО, ППР и ТР; 2. Ежедневное техническое обслуживание, планово-предупредительные работы и текущий ремонт инженерной инфраструктуры: - эксплуатация систем теплоснабжения, - эксплуатация систем электроснабжения, - эксплуатация систем водоснабжения и канализации, - эксплуатация систем вентиляции и кондиционирования, - эксплуатация лифтов и лифтового оборудования, - эксплуатация пожарной и охранной сигнализации; 3. ТО, ППР, ТР строительных конструкций: - Кровля. Кровельные конструкции, - Фасад. Внешняя отделка. - Фундаменты. Стены. Перегородки. Перекрытия. - Лестницы. Внутренняя отделка. - Двери. Окна. Проемы.
4	Клининг	1. Стандарт чистоты; 2. Ежесуточная уборка. Поддержание чистоты. Генеральная уборка; 3. Уборка прилегающей территории; 4. Требования к качеству убранных поверхностей; 5. Расходные материалы: принципы выбора; 6. Схема выбора стандарта чистоты; 7. Рекомендации; 8. Специфика клининга коммерческой недвижимости различной функциональности.
5	Нормативные мероприятия и документация, регламентирующие процесс эксплуатации	1. Технический паспорт объекта: перечень и форматы технической документации; 2. Штатное расписание: регламенты процесса эксплуатации и взаимодействия сотрудников; 3. Производственный процесс: типовые нормативные документы по эксплуатации 4. Технологический инструкции по ежедневному тех. обслуживанию, планово-предупредительным работам и текущему ремонту; 5. Правила эксплуатации систем электроснабжения; 6. Правила эксплуатации систем теплоснабжения.
6	Технический консалтинг	1. Взаимодействие с государственными органами контроля и надзора; 2. Представление интересов собственника при взаимодействии с поставщиками коммунальных услуг; 3. Взаимодействие с подрядчиками: управление строительными проектами и проект-менеджмент; 4. Координация и обеспечение гарантийных обязательств.
7	Снабжение	1. Концепция материально-технического снабжения процесса эксплуатации; 2. Определение потребностей в материальных ресурсах; 3. Положение о проведении тендера на поставку расходных материалов, инвентаря, инструментария и оборудования для эксплуатации.
8	Планирование и бюджетирование	1. Технологии планирования процесса эксплуатации; 2. Формат плана мероприятий по эксплуатации. Статьи планирования; 3. Технологии бюджетирования. Статьи затрат; 4. Формат бюджета эксплуатации.
9	Аварийные ситуации	1. Типовые аварийные ситуации; 2. Технологии ликвидации причин и последствий аварийных ситуаций; 3. Действия службы эксплуатации в аварийных ситуациях. Инструкции. Тренинги.
10	Автоматизация и диспетчеризация эксплуатации	1. Понятия «интеллектуальное здание» и «умный дом»; 2. Интегрированная инженерная инфраструктура действующего объекта; 3. Предпосылки создания интегрированной системы. Стоимость диспетчеризации; 4. Типовое техническое задание на проектирование диспетчеризации инженерной инфраструктуры.
11	Служба эксплуатации	1. Предпосылки возникновения службы эксплуатации; 2. Организация службы эксплуатации; 3. Оптимизация производственной деятельности; 4. Тенденции развития.

1.3 Энергетическая эффективность зданий

договор недвижимость эксплуатация

Согласно ст. 11 ФЗ N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23 ноября 2009 г.:

«Статья 11. Обеспечение энергетической эффективности зданий, строений, сооружений

1. Здания, строения, сооружения, за исключением указанных в части 5 настоящей статьи зданий, строений, сооружений, должны соответствовать требованиям энергетической эффективности, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в соответствии с правилами, утвержденными Правительством Российской Федерации. Правительство Российской Федерации вправе установить в указанных правилах первоочередные требования энергетической эффективности.

2. Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений должны включать в себя:

1) показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических ресурсов в здании, строении, сооружении;

2) требования к влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений, сооружений архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям;

3) требования к отдельным элементам, конструкциям зданий, строений, сооружений и к их свойствам, к используемым в зданиях, строениях, сооружениях устройствам и технологиям, а также требования к включаемым в проектную документацию и применяемым при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений, сооружений технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов как в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений, сооружений, так и в процессе их эксплуатации.

3. В составе требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений должны быть определены требования, которым здание, строение, сооружение должны соответствовать при вводе в эксплуатацию и в процессе эксплуатации, с указанием лиц, обеспечивающих выполнение таких требований (застройщика, собственника здания, строения, сооружения), а также сроки, в течение которых выполнение таких требований должно быть обеспечено. При этом срок, в течение которого выполнение таких требований должно быть обеспечено застройщиком, должен составлять не менее чем пять лет с момента ввода в эксплуатацию здания, строения, сооружения.

4. Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений подлежат пересмотру не реже чем один раз в пять лет в целях повышения энергетической эффективности зданий, строений, сооружений.

5. Требования энергетической эффективности не распространяются на следующие здания, строения, сооружения:

1) культовые здания, строения, сооружения;

2) здания, строения, сооружения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации отнесены к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры);

3) временные постройки, срок службы которых составляет менее чем два года;

4) объекты индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящие и предназначенные для проживания одной семьи жилые дома с количеством этажей не более чем три), дачные дома, садовые дома;

5) строения, сооружения вспомогательного использования;

6) отдельно стоящие здания, строения, сооружения, общая площадь которых составляет менее чем пятьдесят квадратных метров;

7) иные определенные Правительством Российской Федерации здания, строения, сооружения.

6. Не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов.

7. Застройщики обязаны обеспечить соответствие зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов путем выбора оптимальных архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений и их надлежащей реализации при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта.

8. Проверка соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов осуществляется органом государственного строительного надзора при осуществлении государственного строительного надзора. В иных случаях контроль и подтверждение соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов осуществляются застройщиком.

9. Собственники зданий, строений, сооружений, собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечивать соответствие зданий, строений, сооружений, многоквартирных домов установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с настоящим Федеральным законом возложено на других лиц) в течение всего срока их службы путем организации их надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий.

10. В случае выявления факта несоответствия здания, строения, сооружения или их отдельных элементов, их конструкций требованиям энергетической эффективности и (или) требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, возникшего вследствие несоблюдения застройщиком данных требований, собственник здания, строения или сооружения, собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать по своему выбору от застройщика безвозмездного устранения в разумный срок выявленного несоответствия или возмещения произведенных ими расходов на устранение выявленного несоответствия. Такое требование может быть предъявлено застройщику в случае выявления указанного факта несоответствия в период, в течение которого согласно требованиям энергетической эффективности их соблюдение должно быть обеспечено при проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте здания, строения, сооружения».

Практическое применение основных положений указанного ФЗ можно отразить на разных этапах жизненного цикла объекта:

При ежедневной эксплуатации объекта - использование осветительных приборов с пониженным потреблением электроэнергии; балансировка системы отопления, проведение обследования изоляции трубопроводов, выявление повреждений и их ликвидация;

При проведении текущих и капитальных ремонтов - включение системы пониженного энергопотребления за счет установки датчиков движения для включения осветительных приборов, использование энергосберегающих ламп; модернизация систем тепло-массо-воздухообмена. Также в регионах с теплым климатом возможно использование солнечной энергии, которое осуществляется за счет специальных солнечных батарей и коллекторов, которые монтируются в кровлю домов или устанавливаются прямо на крыше, а также солнечными и фотоэлектрическими электростанциями;

Раздел 2. пример ДОГОВОРа на управление, выполнение работ и оказание услуг по технической эксплуатации Объектов недвижимости

ДОГОВОР

на управление, выполнение работ и оказание услуг

по технической эксплуатации Объектов недвижимости

г. Москва «____»____________200 __ г.

(___________________________________________________________), именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ___________________________________ действующего на основании _________________, с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью ___________________________ именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице ___________________________________ действующего на основании _________________ с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя (с даты заключения настоящего Договора и окончания срока его действия) обязанности по управлению, выполнению работ и оказанию услуг по технической эксплуатации Объектов недвижимости Заказчика (Приложение № 1) в соответствии с действующими нормами и правилами, силами обученного и аттестованного в установленном порядке персонала, которые предусмотрены:

· Технологией выполнения работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию Объектов недвижимости (Приложение № 2);

· Перечнем регламентных работ по техническому обслуживанию инженерных систем особняков по перечню адресов (Приложение № 2а);

· Регламентом проведения технического обслуживания инженерных систем Объектов недвижимости (Приложение № 3);

· Регламентом организации технического надзора и контроля исполнения подрядными эксплуатационными организациями (ПЭО) условий Договоров на управление, выполнение работ и оказание услуг по эксплуатации, техническому обслуживанию и санитарному содержанию, обеспечению безопасности Объектов недвижимости (Приложение №4);

· Протоколом конкурсной комиссии (Приложение № 5) и составом договорной цены по видам работ (Приложение № 5а);

· Спецификой работы --_________________________________ в соответствии с Положением «О порядке взаимодействия подразделений --_________________________________ и подрядных эксплуатирующих организаций (ПЭО) в процессе сдачи жилых и служебных помещений в аренду, возврата из аренды, ремонта и оснащения их мебелью и дополнительным оборудованием» (Приложение № 6);

· Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утвержденными Постановлением Госстроя России № 170 от 27.09.2003), СНиПами, СанПиНами, ГОСТами, «Техническим регламентом по безопасности зданий и сооружений», ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергоэффективности…», Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей (утверждены Приказом Минэнерго России № 6 от 13.01.2003), Правилами технической эксплуатации тепловых энергоустановок (утверждены Приказом Минэнерго России № 115 от 24.03.2003), Правилами пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03), Правилами устройства и безопасной эксплуатации лифтов (ПБ 10-558-03), Постановлением Правительства Москвы от 02.11.2004 № 758-ПП «Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда» и другими правилами и нормами.

2. Термины и толкования терминов, используемых в Договоре

2.1. Объекты недвижимости, расположенные по адресу согласно Приложению №1 (далее - «Объекты недвижимости»):

- жилые и нежилые здания и части зданий с входящими в их состав жилыми и нежилыми помещениями, техническими помещениями, помещениями общего пользования, инженерным оборудованием, техническими системами безопасности, а также придомовые (прилегающие) территории;

- части жилых зданий с входящими в их состав жилыми и нежилыми помещениями, техническими помещениями, помещениями общего пользования, полученные Заказчиком в счет долевого участия в строительстве;

2.2. Управление Объектами недвижимости - совокупность мероприятий, осуществляемых Исполнителем в рамках настоящего Договора, а также по взаимодействию с Арендаторами и службами Заказчика.

2.3. Работы и услуги по управлению, технической эксплуатации Объектов недвижимости включают:

2.3.1. Выполнение работ, предусмотренных «Технологией выполнения работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию объектов недвижимости» (Приложение № 2);

2.3.2. Обеспечение функционирования исправного технического состояния инженерных систем, инженерно-технических коммуникаций и конструктивных элементов Объектов недвижимости;

2.3.3. Техническое обслуживание специализированных инженерных систем Объектов недвижимости в соответствии с Регламентом проведения технического обслуживания инженерных систем объектов недвижимости (Приложение № 3);

2.3.4. Техническое обслуживание инженерных сооружений, распределительных трансформаторных подстанций, центральных тепловых пунктов, коллекторов и т.д.;

2.3.5. Выполнение ремонтных работ на инженерных системах, в том числе ремонт и замена вышедшего из строя инженерного оборудования;

2.3.6. Выполнение работ по проверке дымоходов и вентканалов, огнезащиты конструктивных элементов, по прочистке дворовой канализации;

2.3.7. Осуществление контроля над проведением строительных и ремонтных работ на Объектах недвижимости и придомовой (прилегающей) территории подрядными организациями;

2.3.8. Выполнение мероприятий по энергосбережению на Объектах недвижимости;

2.3.9. Организация круглосуточной диспетчерской и дежурной службы для обеспечения внутриобъектового режима на Объектах недвижимости;

2.3.10. Санитарное содержание Объектов недвижимости: комплексная уборка мест общего пользования и придомовой (прилегающей) территории домовладения, вывоз снега, крупногабаритного мусора и твердых бытовых отходов (ТБО), дезинфекция, дезинсекция, дератизация помещений и т.д;

2.3.11. Выполнение мероприятий по обеспечению безопасных условий эксплуатации зданий и оборудования, пожарной безопасности и электробезопасности на Объектах недвижимости;

2.3.12. Проведение испытаний электрооборудования и аппаратов защиты и устранение дефектов после испытаний;

2.3.13. Оказание дополнительных услуг Арендаторам и посетителям Объектов недвижимости для повышения уровня обслуживания, за счет Арендатора.

2.4. Технология выполнения работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию Объектов недвижимости (Приложение № 2) - порядок выполнения работ по санитарному содержанию и техническому обслуживанию Объектов недвижимости.

2.5. Регламент проведения технического обслуживания инженерных систем объектов недвижимости (Приложение № 3) - порядок выполнения работ по техническому обслуживанию инженерных систем Объектов недвижимости в соответствии с действующими в Российской Федерации нормативными правовыми актами.

2.6. Арендаторы - юридические лица, арендующие Объекты недвижимости по договору аренды с Заказчиком.

2.7. Договорная цена - стоимость работ и услуг, установленная в соответствии с условиями конкурса.

3. Обязанности сторон

3.1. Обязанности Заказчика:

3.1.1. Своевременно производить оплату работ и услуг по управлению, технической эксплуатации Объектов недвижимости Исполнителем в соответствии с условиями настоящего Договора.

3.1.2. На период действия настоящего Договора обеспечить страхование Объектов недвижимости. Предоставить Исполнителю заверенную копию страхового полиса на Объекты недвижимости и на опасные производственные объекты.

3.1.3. Информировать Исполнителя обо всех заключенных Заказчиком договорах на производство работ по Объектам недвижимости с иными организациями (Мослифт, Мосгаз, Мосводоканал и др.) с указанием сроков и перечня работ, о принятых (измененных) внутренних нормативных и распорядительных документах Заказчика прямо относящихся к предмету Договора, а также других существенных условий, необходимых для выполнения Исполнителем его обязанностей по настоящему Договору.

3.1.4. Рассматривать предложения Исполнителя для формирования перспективных, годовых Программ капитальных ремонтов на Объектах недвижимости. В течение 10 (десяти) рабочих дней с момента утверждения Заказчиком передавать ему копии технических заданий (описи работ) на выполнение работ по Программе.

3.1.5. Осуществлять технический надзор за проведением работ на Объектах недвижимости, а также принимать участие в приемке выполненных работ.

3.1.6. Информировать Исполнителя о запланированном и начавшемся проведении подрядных работ капитального характера на Объектах недвижимости, наличии Акта-допуска на проведение строительно-монтажных работ на территории Объектов недвижимости.

3.1.7. Предоставлять Исполнителю согласованные списки персонала подрядчиков Заказчика, Арендатора, городских служб и т.д., согласованные перечни ремонтно-строительных работ, копии приказов на ответственных лиц подрядчиков по технике безопасности и копии лицензий на право проведения данных видов работ, если такие виды работ подлежат лицензированию.

3.1.8. Информировать Исполнителя в соответствии с Положением о порядке взаимодействия подразделений --_________________________________ и подрядных эксплуатирующих организаций (ПЭО) в процессе сдачи жилых и служебных помещений в аренду, возврата из аренды, ремонта и оснащения их мебелью и дополнительным оборудованием» (Приложение № 6) о заселении и освобождении Объектов недвижимости, а также об изменении наименования Арендатора.

3.1.9. Совместно с Исполнителем вести учет потребления тепловой и электрической энергии, холодной воды.

3.1.10. Доводить до сведения Исполнителя указания Начальника штаба ГО и ЧС Заказчика, носящие обязательный характер для всех объектов Заказчика.

3.1.11. Информировать Исполнителя об оперативной обстановке как на самих объектах Заказчика, так и в их окружении.

3.1.12. Оказывать методическую помощь в организации гражданской обороны (ГО) и защиты от чрезвычайных ситуаций (ЧС), помощь в оснащении формирования ГО и сил, предназначенных для выполнения аварийно-спасательных работ при ЧС и ликвидации последствий ЧС.

3.1.13. Назначать в срочном порядке при необходимости из числа специалистов Заказчика конкретных представителей с полномочиями для оказания помощи в решении вопросов касающихся ГО и ЧС, относящихся к настоящему Договору.

3.1.14. В период действия настоящего Договора выдавать доверенности Исполнителю для осуществления им действий в соответствии с условиями настоящего Договора.

3.1.15. Обеспечивать Исполнителя после выполнения ремонтно-строительных работ исполнительной технической документацией, совместно с Исполнителем вести учет и своевременно вносить изменения в Технические паспорта Объектов недвижимости.

3.1.16. Обеспечивать своевременное предоставление изменений Технического паспорта Объектов недвижимости после выполнения ремонтно-строительных работ капитального характера.

3.1.17. Направлять Исполнителю ответ в течение 10 (десяти) календарных дней от даты получения от него предложений, связанных с рациональной технической эксплуатацией Объектов Заказчика.

3.1.18. Подготовить и подписать с Исполнителем акт, содержащий перечень имущества и оборудования, передаваемого Исполнителю на ответственное хранение для выполнения Исполнителем обязательств, предусмотренных п.3.2.24. настоящего Договора.

3.1.19. Совместно с Исполнителем принимать участие в приемке индивидуальных внутриквартирных приборов учета расхода холодной и горячей воды в эксплуатацию с фиксацией начальных показаний приборов учета.

3.1.20. Силами уполномоченных представителей в соответствии с Приложением №8 контролировать техническое состояние Объектов недвижимости эксплуатируемых Исполнителем по настоящему Договору. Проводить внеплановые - по жалобам арендаторов и плановые осмотры, оформлять соответствующие акты, выдавать Предписания по устранению выявленных нарушений, обязательные для выполнения Исполнителем.

3.2. Обязанности Исполнителя:

3.2.1. Выполнять работы и оказывать услуги по управлению и технической эксплуатации Объектов недвижимости в соответствии с Технологией выполнения работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию (Приложение№2).

3.2.2. Осуществлять техническое обслуживание и санитарное содержание объектов временного содержания в соответствии с Технологией (Приложение №2).

3.2.3. Выполнять ТО инженерных систем объектов недвижимости в соответствии с Регламентом по проведению технического обслуживания инженерных систем объектов недвижимости (Приложение №3).

3.2.4. Выполнять работы по устранению возникающих неисправностей на инженерных системах осуществлять в срок не более 3-х (трех) календарных дней с момента их обнаружения. В исключительных случаях, в зависимости от характера поломки, срок по согласованию сторон может быть увеличен.

3.2.5. Обеспечивать допуск на Объекты недвижимости специалистов организаций, имеющих договоры с Заказчиком или Арендаторами, по согласованным Заказчиком спискам для проведения ремонтно-строительных и иных работ.

3.2.6. Принимать участие в передаче сторонним подрядным организациям жилых и нежилых помещений Объектов недвижимости для проведения ремонта и составлении Актов установленной формы.

Обеспечивать своевременный вывоз снега, крупногабаритного мусора и ТБО с территорий согласованных Заказчиком Объектов недвижимости.

Получать квоты на вывоз снега от департамента ЖКХ г. Москвы и своевременный (в течение суток) вывоз снега с дворовых, прилегающих к домовладениям территорий. Не допускать складирование снега на территории домовладений.

3.2.7. Оказывать содействие организациям, осуществляющим по договорам с Заказчиком и Арендаторами ремонтно-строительные и другие работы на Объектах недвижимости, в организации их работы (обеспечение доступа для выполнения работ, отключение и подключение к инженерным коммуникациям, определение мест складирования материалов и мусора, раздевалок и т.п.). По согласованию с уполномоченным представителем Заказчика, информировать Арендаторов о необходимости обеспечения доступа подрядным организациям для выполнения работ, их сроках и объемах. В ответ на переданную информацию получать от Арендаторов подтверждение или отказ в обеспечении доступа и согласовывать совместно с Заказчиком другие - удобные для арендаторов сроки выполнения работ.

3.2.8. Контролировать совместно с Заказчиком исполнение условий договоров сторонними подрядными организациями, работающими на Объектах недвижимости, и своевременно информировать Заказчика о случаях нарушений ими договорных обязательств.

3.2.9. Не допускать складирования сторонними организациями, осуществляющими работы, строительного материала в несогласованных с Исполнителем местах на Объектах недвижимости, а также контролировать своевременный вывоз строительного мусора с территории Объектов недвижимости.

3.2.10. Предоставлять по запросу Заказчика информацию о субподрядных организациях, выполняющих работы на Объектах недвижимости.

3.2.11. Своевременно и качественно проводить профилактические работы на инженерном оборудовании и конструктивных элементах Объектов недвижимости в соответствии с Приложениями №№ 2 и 3. Обеспечивать бесперебойную работу теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения после аварий в сетях в соответствии с расчетными параметрами.

3.2.12. Обеспечивать и нести ответственность за исправное состояние и безопасную эксплуатацию электроустановок, тепловых сетей, теплопотребляющих установок, объектов газового хозяйства, лифтового оборудования и систем диспетчерской связи на Объектах недвижимости в соответствии с требованиями действующих нормативных актов и документов, установленных для эксплуатирующих организаций и иметь обученный и аттестованный персонал ИТР.

Назначить приказами из числа ИТР ответственных, а также лиц, их замещающих:

· за исправное состояние и технику безопасности электроустановок, тепловых сетей и теплопотребляющих установок Объектов недвижимости;

· за производственный контроль по соблюдению требований промышленной безопасности на опасных производственных объектах (лифтовое хозяйство) и за безопасную эксплуатацию лифтового оборудования;

· за безопасную эксплуатацию газового хозяйства (по каждому газифицированному объекту);

· за пожарную безопасность;

· за внутриобъектный режим.

Для обеспечения эксплуатации лифтового хозяйства, неподключенного к ОДС, назначить приказом необходимое количество лифтеров.

3.2.13. Обеспечить сохранность установленных на Объектах недвижимости инженерного оборудования и систем, включая проложенные кабельные и проводные линии

В целях предотвращения несанкционированного доступа посторонних лиц в силовые и слаботочные шкафы, расположенные на этажах, обеспечить их закрытие на замки и опечатывание.

При выявлении случаев повреждений элементов систем составлять акты, выявлять виновных лиц и предъявлять к ним требования о восстановлении работоспособности оборудования, в т.ч. включая их замену

Осуществлять проверку состояния надежности креплений установленных на Объектах недвижимости антенн и рекламной продукции. В случае ослабления креплений в срочном порядке письменно уведомлять о данном факте Заказчика.

3.2.14. Производить измерения сопротивления изоляции электропроводок плит, магистралей лифтов и наружных электроустановок, параметры и периодичность которых предусмотрено пп. 23, 24 и 25 Раздела IX «Внутридомовое электрооборудование». Технологии выполнения работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию Объектов недвижимости. По результатам измерений направлять Заказчику протокол об испытании элементов электроустановки.

3.2.15. Иметь подготовленный и аттестованный персонал, эксплуатационную документацию, лицензии, сертификаты и разрешения, необходимые для выполнения работ в соответствии с Технологией выполнения работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию Объектов недвижимости, Регламентом проведения технического обслуживания инженерных систем (Приложения №№ 2 и 3) и требованиями действующих нормативных документов. Иметь оперативную техническую документацию, в соответствии с которой электроустановки, тепловые энергоустановки и теплосиловое оборудование допущены в эксплуатацию. Обеспечивать технический персонал спецодеждой, дежурный и диспетчерский персонал - фирменной одеждой и бейджиками организации.

3.2.16. Участвовать совместно с Заказчиком в проведении технического надзора и приемке выполненных работ по обслуживанию и капитальному ремонту конструктивных элементов зданий, инженерных систем и оборудования, осуществляемых силами подрядных организаций или силами Арендатора.

3.2.17. Обеспечить содержание Объектов недвижимости в соответствии с действующими нормами и правилами пожарной безопасности, нести ответственность за соблюдение этих норм и правил.

3.2.18. Обеспечить использование энергосберегающих ламп (при замене), проводить ежедневную балансировку систем отопления и кондиционирования воздуха согласно санитарным нормам.

3.2.19. Обеспечить систематическое проведение работы с персоналом выполняющим техническую эксплуатацию объектов недвижимости в объеме требований действующих в Российской Федерации норм и правил.

3.2.20. Выполнять Предписания уполномоченных представителей и Противопожарной службы Заказчика, органов государственного энергетического надзора, Ростехнадзора России, Государственной жилищной инспекции г.Москвы (Мосжилинспекции), ОАТИ и городских властей, касающихся технической эксплуатации объектов, исполнения работ по настоящему Договору.

3.2.21. Совместно с Заказчиком оказывать Арендаторам содействие в приобретении за их счет огнетушителей, пожарного оборудования и оснащении арендованных помещений средствами пожарной сигнализации.

3.2.22. Планировать и выполнять согласованные со службами Заказчика мероприятия по контролю поддержания надлежащего порядка на Объектах недвижимости.

3.2.23. Планировать и организовывать мероприятия по ГО и ЧС на Объектах недвижимости, создавать формирования ГО, в случае возникновения ЧС выполнять на объектах аварийно-спасательные и другие неотложные работы.

3.2.24. Представлять в штаб ГО и ЧС Заказчика донесения в соответствии с «Табелем срочных донесений по ГО и ЧС».

3.2.25. Обеспечивать сохранность Объектов недвижимости, а также находящихся в них предметов мебели и оборудования, принятых Исполнителем на ответственное хранение на основании акта передачи и нести ответственность за их сохранность в соответствии с действующим законодательством РФ (в том числе материальную, в случае определения Исполнителя как виновной стороны в причинении ущерба).

3.2.26. Немедленно принимать меры по устранению (предотвращению) аварий и по согласованию с Заказчиком устранять их последствия, а также информировать Заказчика об авариях и случаях порчи конструктивных элементов зданий и оборудования Объектов недвижимости и/или имущества Арендатора и/или Заказчика.

Согласие Заказчика не требуется в случаях, когда возникает техногенная ЧС (аварии, пожары, взрывы, аварии в коммунальных системах жизнеобеспечения и т.п.) и совершаемые Исполнителем в этой связи действия и производство затрат без ожидания такого согласия соответствует интересам Сторон. Затраты, произведенные Исполнителем, подлежат последующей компенсации Заказчиком при условии предоставления Исполнителем обосновывающих и первичных документов, а также своевременного уведомления Заказчика о такой ЧС установленным порядком

3.2.27. Составлять совместно с Заказчиком соответствующие акты в случае аварии и причинения ущерба с целью определения причин, виновной стороны и объема причиненного ущерба. Направлять оформленные документы Заказчику для последующего решения вопроса о возмещении причиненного ущерба, в том числе по страховым случаям.

3.2.28. Производить все необходимые действия в соответствии с Положением о порядке взаимодействия подразделений --_________________________________ и подрядных эксплуатирующих организаций (ПЭО) в процессе сдачи жилых и служебных помещений в аренду, возврата из аренды, ремонта и оснащения их мебелью и дополнительным оборудованием» (Приложение № 6), утвержденным Заказчиком.

Обеспечивать контроль за вносом имущества на объекты и выносом его (в том числе имущества арендаторов) при наличии письменного согласия Заказчика.

Обеспечивать изготовление и выдачу пропусков арендаторам.

3.2.29. Оказывать содействие Заказчику в обеспечении контроля и принятии мер по выполнению Арендаторами условий договоров аренды.

Контролировать и принимать меры по выполнению Арендаторами договоров аренды в части:

· соблюдения правил эксплуатации Объектов недвижимости и помещений, в том числе инженерного оборудования;

· использования арендуемых площадей по назначению;

· соблюдения правил пользования электрическими и газовыми приборами;

· соблюдение правил пользования газом в быту;

· соблюдение противопожарного режима и мероприятий по ГО и защите от ЧС, разработанных совместно с Заказчиком;

· правильности подключения дополнительной электрической нагрузки в арендованных помещениях;

· выполнения установленного внутриобъектового режима;

· проведения ремонта и переоборудования помещений;

· согласования перепланировок с Заказчиком;

· выявления совместно с заказчиком фактов передачи арендуемых помещений в субаренду.

В случае выявленных фактов нарушений Арендаторами договорных обязательств по договору аренды, заключенному между Арендатором и Заказчиком, информировать последнего о выявленном нарушении, а по подтвердившимся фактам - совместно с Заказчиком составлять соответствующий акт и принимать активное участие в устранении данных нарушений.

3.2.30. В случае если объект недвижимости газифицирован, выдавать под роспись вновь заселяющимся Арендаторам Инструкцию по правилам пользования газом в быту. Содействовать эксплуатационным организациям газового хозяйства в проведении инструктажа пользователей газа по правилам пользования газовыми приборами - при проведении планового технического обслуживания газового оборудования и при заселении.

Если объект недвижимости оснащен приборами учета газа, ежемесячно снимать их показания и по установленной форме направлять Заказчику для осуществления контроля оплаты использованного газа.

Если по прилегающей территории или ближе 50 метров к зданию проходит газопровод, производить при заселении и в дальнейшем - ежегодный инструктаж Арендаторов первых и подвальных этажей о мерах безопасности в случае обнаружения запаха газа.

3.2.31. Проводить инструктаж с Арендаторами по Правилам пользования электрическими приборами, системами водоснабжения, кондиционирования воздуха, отопления и канализации, Правилам пожарной безопасности в Российской Федерации и вести журналы, в которых делать об этом соответствующие отметки.

3.2.32. Не допускать без разрешения Заказчика установки на балконах, лоджиях, фасадах, и кровлях зданий приемных и приемо-передающих антенн, кондиционеров или иного оборудования. Производить после согласования с Заказчиком и Арендатором работы по демонтажу приемных и приемо-передающих антенн, кондиционеров или иного оборудования, установленного на фасадах, балконах, лоджиях, кровлях зданий.

3.2.33. Передавать полученную на основании реестров от Заказчика корреспонденцию, предназначенную для Арендаторов (счета, счета-фактуры, акты выполненных работ, уведомления и т.д.). Соответствующие реестры с отметкой о дате вручения, с подписью и расшифровкой подписи лица, получившего документы возвращать Заказчику по принадлежности в недельный срок.

В случае временного отсутствия Арендатора, неврученная корреспонденция подлежит возврату Заказчику в течение 20-ти календарных дней вместе с реестром с указанием причины невручения.

Информировать Заказчика в случае длительного отсутствия Арендатора (свыше 3-х недель).

3.2.34. Выявлять и не допускать случаев размещения рекламы без надлежащего согласования Заказчиком.

3.2.35. Обеспечивать пообъектное планирование и учет доходов и затрат на выполнение работ и оказание услуг на Объектах недвижимости в соответствии с Технологией (Приложения №№ 2 и 2а), Регламентом (Приложение № 3) В соответствии с письменными обращениями своевременно предоставлять Заказчику необходимые отчетные документы связанные с технической эксплуатацией и оказанием услуг в электронном виде и на бумажном носителе.

3.2.36. Проводить мероприятия, вносить предложения и рекомендации по оптимизации расходов Заказчика на техническую эксплуатацию Объектов недвижимости, производить оценку экономической эффективности соответствующих мероприятий.

3.2.37. Участвовать совместно с Заказчиком в проведении технических осмотров домовладений и помещений с составлением Актов установленной формы. Предоставлять в установленном порядке Заказчику до 15 мая текущего года предложения-заявки для включения ремонтных работ по Объектам недвижимости в Программу (план) реконструкции, капитального и текущего ремонта на следующий год.

3.2.38. Предоставлять Заказчику в электронном виде и на бумажном носителе до 5 (пятого) числа месяца, следующего за отчетным периодом:

· ежеквартальный сводный отчет об исполнении финансовых показателей (Приложение № 7, форма №1);

· ежемесячный отчет об использовании выделенных денежных средств по отдельному объекту (Приложение № 7, форма №2);

· акт выполненных работ по договору (Приложение № 7, форма №3);

· иные отчеты по согласованным между Заказчиком и Исполнителем формам.

3.2.39. Ежемесячно до 5 (пятого) числа следующего месяца предоставлять Заказчику в электронном виде информацию:

· о выполнении работ и оказании услуг на объектах недвижимости в соответствии с Технологией (Приложения № 2 и 2а), Регламентом ТО (Приложение №3);

· о выполнении работ и оказании услуг по заявкам арендаторов, включая ремонтно-строительные работы за счет арендаторов.

3.2.40. Ежеквартально представлять Заказчику:

· предложения по осуществлению организационно-технических мероприятий, направленных на экономию энергетических ресурсов;

· сведения об авариях, отказах инженерного оборудования и систем, сроках их устранения, в том числе на основании данных АСУ ИО.

Ежемесячно представлять Заказчику и энергоснабжающим организациям информацию о потребленных энергоресурсах по установленным энергоснабжающими организациями формам и в установленные сроки.

3.2.41. Информировать Заказчика в течение 5 (пяти) рабочих дней обо всех изменениях в Уставе, учредительных документах, юридического и почтового адреса, банковских реквизитах Исполнителя.

3.2.42. Проводить один раз в год совместно с Заказчиком проверку пожарного состояния объектов недвижимости.

3.2.43. Совместно с Заказчиком выполнять осмотр помещений при возврате их из аренды и при постановке их в ремонт, участвовать в подготовке необходимых документов для определения стоимости ремонта помещений.

3.2.44. Совместно с Заказчиком принимать участие в приемке индивидуальных внутриквартирных приборов учета расхода холодной и горячей воды подводомеров в эксплуатацию с фиксацией начальных показаний приборов учета.

3.2.45. После выполнения ремонтно-строительных работ Исполнителю совместно с Заказчиком вести учет и своевременно вносить изменения в Технические паспорта Объектов недвижимости.

3.2.46. Осуществлять уборку территории домовладений средствами уборочной техники. Обеспечить постоянное наличие расходных материалов для дозаторов мыла, диспенсоров и других средств персональной гигиены общественных туалетных комнат, расположенных на объектах недвижимости.

3.2.47. По просьбе Заказчика оказывать услуги арендаторам за их счет.

4. Права Сторон

4.1. Заказчик имеет право:

4.1.1. Контролировать производственную и коммерческую деятельность Исполнителя в пределах обязательств по настоящему Договору на Объектах недвижимости, переданных Исполнителю.

4.1.2. Производить обследование состояния Объектов недвижимости и придомовых (прилегающих) территорий, с составлением акта обследования, с целью определения технического состояния и качества их содержания Арендаторами и Исполнителем.

4.1.3. Производить проверки выполнения Исполнителем Технологии работ по санитарному содержанию и техническому обслуживанию Объектов недвижимости (Приложения №№ 2 и 2а) и Регламента проведения технического обслуживания инженерных систем Объектов недвижимости (Приложение № 3).

4.1.4. Запрашивать информацию о субподрядных организациях, выполняющих работы на Объектах недвижимости. Принимать участие в обсуждении при подборе субподрядных организаций Исполнителя для выполнения работ на Объектах недвижимости.

4.1.5. Совместно с представителем Исполнителя составлять акт установленной формы о нарушениях условий настоящего Договора.

4.1.6. Требовать своевременного предоставления сведений, документов, отчетов Исполнителя о выполнении обязанностей последнего в рамках настоящего Договора.

4.1.7. Привлекать третьих лиц для выполнения на Объектах недвижимости работ, не предусмотренных настоящим Договором.

4.1.8. Привлекать для решения мобилизационных задач, выполнения мероприятий ГО, эвакуационных мероприятий сотрудников, силы и средства Исполнителя, с последующим возмещением расходов, понесенных Исполнителем.

...