Разработка договора и сервисных планов на эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости

4.1.9. Отказывать Исполнителю в возмещении расходов, если они были им допущены без надлежащего обоснования и без предварительного согласования с Заказчиком за исключением случаев, предусмотренных п.3.2.25 настоящего Договора.

4.1.10. Контролировать деятельность Исполнителя по обеспечению пропускного и внутриобъектового режимов, выполнению мероприятий по пожарной безопасности, электробезопасности, гражданской обороне и защите от чрезвычайных ситуаций на Объектах недвижимости.

4.1.11. Привлекать Исполнителя к рассмотрению перспективных, годовых Программ реконструкции, капитального и текущего ремонтов на Объектах недвижимости.

4.1.12. Изменять условия договора при изменении действующего законодательства Российской Федерации, а также при принятии (изменении) внутренних нормативных и распорядительных документов Заказчика прямо относящихся к предмету настоящего Договора. При внесении таких изменений в настоящий договор стороны составляют дополнительное соглашение в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4.2. Исполнитель имеет право:

4.2.1. Предоставлять свои предложения и рекомендации Заказчику о необходимости проведения неотложных работ на Объектах недвижимости.

4.2.2. Оказывать по заявкам Арендаторов услуги на платной основе (за счет Арендаторов).

4.2.3.Выполнять по просьбе Арендатора, но по согласованию с Заказчиком, ремонтные работы не предусмотренные настоящим Договором за счет Арендатора.

5. Стоимость работ (услуг) и условия оплаты

5.1. Стоимость работ по настоящему Договору определяется в соответствии с Протоколом конкурсной комиссии (Приложение № 5) и составом договорной цены по видам работ по настоящему Договору (Приложение № 5а).

5.2. Стоимость работ по настоящему Договору определяется на один календарный год. Все изменения касательно стоимости работ по договору оформляются отдельными Дополнительными соглашениями, что является неотъемлемой частью и дополнением к настоящему Договору.

5.3. Заказчик ежемесячно перечисляет Исполнителю аванс в размере 50% от 1/12 годовой суммы, предусмотренной Протоколом конкурсной комиссии (Приложение № 5) в течение 10 дней после выставления счета.

Окончательный расчет за месяц производится в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения от Исполнителя не позднее 5 (пятого) числа месяца, следующего за отчетным месяцем: счета и счета-фактуры; акт выполненных работ и оказанных услуг (Приложение № 7, форма №3).

5.4. Основанием для изменения договорной цены (п.5.2 настоящего Договора) могут служить:

· уменьшение или увеличение площадей обслуживания;

· ввод или исключение из обслуживания каких-либо видов инженерных систем и оборудования;

· неисполнение каких-либо видов работ и услуг по техническому обслуживанию инженерных систем, санитарному содержанию Объектов недвижимости;

· изменение объемов обслуживания по объективным причинам (перенос на более поздний срок, техническая невозможность или нецелесообразность выполнения работ в данный период времени и т.д.);

· изменения состава, объемов и/или периодичности работ в Приложениях №№ 2,

2а и 3;

· передача инструмента управления (АСУ ИО);

· внедрение новых технологий (за счет Заказчика), снижающих трудоемкость выполняемых работ по эксплуатации.

В случае возникновения какого-либо из перечисленных оснований Стороны составляют об этом совместный Акт, определяют сумму увеличения/уменьшения договорной цены и оформляют Дополнительное соглашение к настоящему Договору.

6. Ответственность и гарантии Сторон

6.1. В случае невыполнения Сторонами принятых на себя обязательств по настоящему Договору, они несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.2. Исполнитель несет ответственность в сумме реального ущерба за виновные (умышленные или неосторожные) действия или бездействие, послужившие причиной нанесения ущерба Заказчику, в том числе Объектам недвижимости.

6.3. Исполнитель не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, в том числе убытки, возникшие у Заказчика в результате обстоятельств, возникших до заключения настоящего Договора, либо в результате неисполнения обоснованных письменных рекомендаций Исполнителя, предоставления Заказчиком недостоверной информации и других случаях нарушения Заказчиком условий настоящего Договора

6.4. Исполнитель несет ответственность за ненадлежащее выполнение работ и оказание услуг, являющихся предметом настоящего Договора (Приложения №№ 2, 2а и 3).

Гарантийный срок на все выполненные работы по техническому обслуживанию и ремонту устанавливается на период до очередного планового технического обслуживания (ремонта), начиная со дня подписания представителями Заказчика и Исполнителя последнего Акта приемки выполненных работ.

Все выявленные Заказчиком в течение гарантийного срока недостатки (неисправности, недоделки, дефекты и т.п.) в техническом обслуживании инженерных систем и оборудования Исполнитель обязуется устранить за свой счет и своими силами в сроки, согласованные с Заказчиком.

6.5. Исполнитель гарантирует:

· выполнение всех работ по техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования в полном объеме согласно Регламенту (Приложение № 3) и в согласованные Заказчиком сроки;

· устранение в кратчайшие сроки (в зависимости от объема ремонтных работ) всех неисправностей, выявленных в период между очередными плановыми работами по техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования, начиная со дня подписания последнего Акта приемки выполненных работ.

6.6.Если в период между очередными плановыми работами по техническому обслуживанию произойдут сбои (отказы) в работе инженерных систем, которые могут повлечь за собой невозможность нормальной эксплуатации оборудования, то комиссия в составе представителей Заказчика и Исполнителя составляет Акт, где в обязательном порядке фиксируется характер неисправности, дата ее обнаружения и устанавливается возможная причина ее возникновения.

Если соответствующей комиссией будет установлено, что причиной сбоя (отказа) послужило некачественное или ненадлежащее выполнение Исполнителем работ по техническому обслуживанию, то Исполнитель обязан устранить возникшую неисправность за свой счет в согласованные с Заказчиком сроки.

6.7. В случае нарушения Исполнителем Технологии выполнения работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию (Приложение № 2), Регламента проведения технического обслуживания инженерных систем (Приложение № 3), Положения о порядке взаимодействия подразделений --_________________________________ и подрядных эксплуатирующих организаций (ПЭО) в процессе сдачи жилых и служебных помещений в аренду, возврата из аренды, ремонта и оснащения их мебелью и дополнительным оборудованием (Приложение № 6) и ненадлежащего исполнения или неисполнения по вине Исполнителя положений пунктов раздела 3.2 (Обязанности Исполнителя) настоящего Договора ответственными лицами Исполнителя (Приложение № 8) составляется двусторонний Акт, подтверждающий факт нарушений, после чего Заказчик имеет право удержать с Исполнителя в одностороннем порядке средства в размере до 10% от месячной стоимости работ по настоящему Договору. Если Исполнитель не устранит в установленный Заказчиком срок нарушение указанных Технологии или Регламента, Заказчик имеет право в одностороннем порядке удержать с Исполнителя до 30% от месячной стоимости работ по конкретному объекту, по которому не устранены нарушения.

6.8. При заключении договоров со сторонними организациями Исполнитель несет ответственность перед Заказчиком за работы субподрядчиков, как за свои собственные.

7. Форс-мажор

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые возникли после заключения настоящего Договора.

7.2. К обстоятельствам непреодолимой силы и событиям чрезвычайного характера относятся события, на которые Сторона не может оказывать влияния и за возникновение которых она не несет ответственности. К группе указанных выше событий относятся: война, восстание, землетрясение, наводнение, пожар или подобные явления, забастовка, правительственные постановления, распоряжения государственных органов, законы или прочие документы, принятые после заключения настоящего Договора.

7.3.Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана информировать другую Сторону о наступлении подобных обстоятельств в письменной форме с указанием информации, которая должна содержать данные о характере обстоятельств, а также оценку их влияния на исполнение Стороной своих обязательств по настоящему Договору и на срок возможного исполнения обязательств.

7.4. В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы, срок выполнения обязательств по настоящему Договору продлевается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия. В случае если обстоятельства непреодолимой силы препятствуют исполнению обязательств в течение 30 (тридцати) календарных дней, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

8. Порядок разрешения споров

8.1. Все споры и разногласия, возникшие между Сторонами по настоящему Договору, или в связи с ними, разрешаются путем ведения переговоров между Сторонами.

8.2. В случае не достижения компромисса и невозможности разрешения споров или разногласий путем переговоров, они подлежат разрешению Арбитражным судом г.Москвы в соответствии с договорной подсудностью.

9. Конфиденциальность

9.1. Стороны подтверждают, что условия настоящего Договора носят конфиденциальный характер.

9.2. Предоставленные Исполнителем услуги, документация и информация предназначена исключительно для Заказчика и не может быть передана третьим лицам.

9.3. Предоставленные Заказчиком документы, касательно деятельности Заказчика, не могут быть использованы в иных целях, кроме как для выполнения задания Заказчика.

9.4. Стороны обязаны обеспечить конфиденциальность сведений, касающихся предмета настоящего Договора и хода его исполнения.

10. Срок действия Договора

10.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и действует по 31 декабря 20 ____ г..

10.2. Срок действия настоящего Договора пролонгируется на другой срок по соглашению Сторон путем оформления соответствующего Дополнительного соглашения к настоящему Договору.

10.3. Заказчик вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор, предупредив об этом другую Сторону за три месяца до предполагаемой даты расторжения.

10.4. При расторжении настоящего Договора обязательства Сторон прекращаются после взаиморасчетов, подписания акта сверки и при отсутствии у Сторон финансовых и иных претензий.

11. Прочие условия

11.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

11.2. Стороны обязуются уведомить друг друга об изменении своих почтовых, банковских и иных реквизитов в течение 5 (пяти) дней с момента их изменения.

11.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

11.4. Неотъемлемой частью настоящего Договора на дату его заключения являются подписанные Сторонами следующие Приложения:

· Приложение № 1 Здания и придомовые (прилегающие) территории;

· Приложение № 2 Технология выполнения работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию объектов недвижимости;

· Приложение № 2а Перечень регламентных работ по техническому обслуживанию инженерных систем особняков по перечню адресов;

· Приложение № 3 Регламент проведения технического обслуживания инженерных систем объектов недвижимости;

· Приложение № 4 Регламент организации технического надзора и контроля исполнения подрядными эксплуатационными организациями (ПЭО) условий договоров на управление, выполнение работ и оказание услуг по эксплуатации, техническому обслуживанию и санитарному содержанию, обеспечению безопасности объектов недвижимости;

· Приложение № 5 Протокол конкурсной комиссии;

· Приложение № 5а Состав договорной цены по видам работ;

· Приложение № 6 «О порядке взаимодействия подразделений и подрядных эксплуатирующих организаций (ПЭО) в процессе сдачи жилых и служебных помещений в аренду, возврата из аренды, ремонта и оснащения их мебелью и дополнительным оборудованием»;

· Приложение № 7 Ежеквартальный сводный отчет по выполнению финансовых показателей (форма №1);

· Приложение № 7 Ежемесячный отчет об использовании денежных средств, полученных по настоящему договору по каждому объекту (форма №2);

· Приложение № 7 Акт выполненных работ за месяц (форма №3);

· Приложение № 8 Ответственные лица по настоящему Договору.

12. Юридические адреса и банковские реквизиты Сторон

Заключение

Доверительное управление недвижимостью заключается в максимальной оптимизации расходов на содержание объекта. Постоянные расходы (налог на землю, имущество, страховка) останутся неизменными, в то время как переменные расходы, связанные с эксплуатацией объекта, являются потенциальным резервом экономии.

Эксплуатация объектов недвижимости включает обслуживание помещений, лифтов и строительных конструкций, а также техническое обслуживание инженерных систем:

- водоснабжения, электроснабжения, газо- и теплоснабжения;

- вентиляции и кондиционирования;

- пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения и контроля доступа;

- учета водопотребления, расхода электрической и тепловой энергии.

Техническая эксплуатация объектов недвижимости также подразумевает расходы на содержание придомовой территории.

Обязательно анализируется управление ТСЖ, и при необходимости корректируется его деятельность. Правильное управление ТСЖ позволяет гибко корректировать финансовую политику товарищества.

Эффективная техническая эксплуатация основана на планировании. Четкое планирование, налаженное управление ТСЖ сводит к минимуму риск возникновения аварийных ситуаций.

Делегирование управляющей компании полномочий на эксплуатацию объектов недвижимости с возможностью совершения юридических действий. Формой закрепления договоренностей собственника и компании является договор доверительного управления недвижимостью.

Литература

o Гражданский кодекс Российской Федерации;

o Комментарии к Гражданскому кодексу РФ;

o ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ;

o Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда";

o А.Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов/ Теория и практика управления и развития имущественных комплексов/ СПб.: Гуманистика, 2006;

o И.Н. Гольцов/ Управление эксплуатацией недвижимости.

Размещено на Allbest.ru