Оценка квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ

Настоящее заключение на 1-ой странице подготовлено ООО «НЭ» на основании Договора на оценку от 20.05.2013 г., Задания на оценку и Отчета от 25 мая 2013 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 43,8 кв.м., расположенной по адресу: г. Волгоград, пр-т Героев Сталинграда, д., кв., выполненного оценщиком Михайловым Михаилом Михайловичем.

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 43,8 кв.м., расположенной по адресу г. Волгоград, пр-т Героев Стралингада, д., кв., по состоянию на 21 мая 2013 года составляет, округленно :1 656 384,00 (Один миллион шестьсот пятьдесят шесть тысяч триста восемьдесят четыре) рубля, без учета НДС.

Все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

С уважением,

Директор ООО «Центр оценки» Михайлов М.М.

Раздел 1. Основные факты и выводы

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации. Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки	Объект оценки - квартира, общей площадью 43,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Волгоград, проспект Героев Сталинграда, д. 25, кв. 40. 2 комнаты. Состояние квартиры - хорошее. На дату оценки квартира является жилой.
Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке	Затратный подход: не использовался. Сравнительный подход:1 656 384,00 (Один миллион шестьсот пятьдесят шесть тысяч триста восемьдесят четыре) рубля, без учета НДС. Доходный подход: не использовался.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки	1 656 384,00 (Один миллион шестьсот пятьдесят шесть тысяч триста восемьдесят четыре) рубля, без учета НДС.

Раздел 2. Задание на оценку

Основание проведения оценки	Договор №1/2013 от 25.05.2013
Дата осмотра	21 мая 2013 г
Дата составления отчета	25 мая 2013 г
Срок проведения оценки	С 21 мая 2013 г. по 25 мая 2013г.
Объект оценки	Квартира, общей площадью 43,8 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Волгоград, проспект Героев Сталинграда, д. , кв.
Характеристики объекта	Двухкомнатная квартира на 4 этаже, состояние - хорошее
Имущественные права на объект	Право собственности
Цель и задача оценки	Определение рыночной стоимости для продажи на открытом рынке
Предполагаемое использование результатов оценки	Для продажи на открытом рынке
Ограничения, связанные с использованием результатов оценки	Результаты оценки не могут быть использованы для других целей
Используемые стандарты оценки	Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1 -3), утвержденные приказами МЭРТ № 254 -256 от 20.07.2007г. «Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007», утвержденный протоколом № 4 от 17.09.2007г. СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденный протоколом № 105 от 25 сентября 2008 г., с изменениями, утвержденными протоколами № 118 от 04 декабря 2008 г. и № 121 от 19 декабря 2008 г. СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный протоколом № 105 от 25 сентября 2008 г. СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке», утвержденный протоколом № 105 от 25 сентября 2008 года Стандарт организации СТО СДС СРО НКСО 1.2-2007 (Кодекс этики), утвержденный протоколом № 4 от 17 сентября 2007 года
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Результаты работы	Отчет об оценке
Форма отчета	Письменная, полный развернутый отчет
Дата оценки	21 мая 2013г
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Приведены в Разделе 4 настоящего отчета

Раздел 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица 2. Сведения о заказчике оценки

Фамилия Имя Отчество	Чернухин Дмитрий Васильеич
Местонахождение	г.Волгоград , проспект Героев Сталинграда, д.25, кв.40
Серия, номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ	Российский паспорт 0000 000000, выдан 01.01.2001 г. Волгоград, ОВД Кировского района.

Таблица 3. Сведения об оценщике

Исполнитель-Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор:	ООО «НЭ». ОГРН 11111111111, дата присвоения - 01.01.2001. г. Волгоград, ул.Пушкина, 6.
Сведения о страховании ответственности юридического лица	Полис обязательного страхования ответственности оценщика №18В/13 - ОТВ_НЭ_№0000 от 02.03.2013г. Выдан ООО «ОРАНТА» сроком действия по 01.03.14г.. Страховая сумма:10 000 000,00 (Десять миллионов) рублей
Сведения о членстве в саморегулируемых организациях	Сертификат о членстве в Некоммерческом Партнерстве «Российская Коллегия Оценщиков», регистрационный номер ______, выдан в сентябре 2001 года. Место нахождения: 119017, г. Москва, Малая Ордынка, дом 13, строение 3
Ф.И.О. оценщика - физического лица	Михайлов Михаил Михайлович
Основание	Трудовой договор между Ивановым И.И. и ООО «НЭ» от 01 марта 2009 года.
Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №001111 от 10.06.2005г. Выдан Волгоградским государственным техническим университетом
Стаж работы в оценочной деятельности	3 года
Привлекаемые к проведению оценки и подготовке отчета организации и специалисты	Нет

Раздел 4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Нижеследующие Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

I. Общие условия

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон. Заказчик должен и в дальнейшем исполнять настоящие условия, даже в случае, если право собственности на объект оценки полностью или частично перейдет к другому лицу.

II. Общая цель отчета

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

III. Положения об ответственности

Оценщик утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям.

Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет Заказчик. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Он не несет ответственности за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но ссылается на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на оцениваемое имущество Заказчика. Оценщик не проводил аудиторской и иной проверки документации и информации, представленной для проведения оценки, а исходил из того, что предоставленная информация являлась точной и правдивой.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и его не следует рассматривать в качестве заключения в отношении какой-либо фактической или предполагаемой сделки, мнения о платежеспособности компании или в качестве рекомендации по инвестициям.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.

В своих действиях мы поступали как независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в коей степени не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.

IV. Дополнительные работы

Согласно положениям договора об оценке, от нас не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

V. Описание имущества

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Согласно положениям договора об оценке от Оценщика не требовалось проведение технических экспертиз, Оценщик исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

VI. Особые положения

Все иллюстративные материалы использованы в настоящем Отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщика.

VII. Заключительные положения

Мы учитываем ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества или имущественных прав.

Данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Оценщик исходил из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для которых производились расчеты.

Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

Раздел 5. Применямый стандарт оценочной деятельности

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков.

Федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности:

- ФСО 1 - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 256 г. Москва. Разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности;

- ФСО 2 - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 255 г. Москва. Разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной;

- ФСО 3 - Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 254 г. Москва. Разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.

Оценщик является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (НП «НКСО»). НП «НКСО» разработаны и утверждены Стандарты организации, являющиеся обязательными к применению членами саморегулируемой организации «Национальная коллегия__ специалистов-оценщиков» (далее СРО «НКСО») при осуществлении оценочной деятельности:

- «Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007»

- СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 105 от 25 сентября 2008 года, с изменениями, утвержденными Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» протокол № 118 от 04 декабря 2008 года, с изменениями, утвержденными Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 121 от 19 декабря 2008 года - разработан на основе Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N 1) с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности;

- СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Правлением Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 105 от 25 сентября 2008 года - разработан на основе Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной;

- СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке», утвержден Правлением Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 105 от 25 сентября 2008 года - разработан на основе Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3) с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки;

- СТО СДС СРО НКСО 1.2-2007 «Основные правила деятельности членов СРО НКСО (Кодекс этики)», утвержден Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 4 от 17 сентября 2007 года - разработан на основе Кодекса поведения Международных стандартов оценки, издаваемых Комитетом по Международным стандартам оценки, с учетом Кодекса этичной практики Европейской Группы Ассоциаций Оценщиков, Кодекса этики Единых стандартов профессиональной практики оценки США, устанавливает этические нормы деятельности членов СРО НКСО в соответствии с требованиями «Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценка осуществлена и настоящий отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в последней редакции № 144-ФЗ от 28 июля 2012г.), Федеральных стандартов оценки: ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 256, № 255, № 254, Стандартов НП «СРО «НКСО»: СТО СДС СРО НКСО 1.2-2007 (Кодекс этики), «Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007», СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости», СТО СДС СРО НКСО 3.3- 2008 «Требования к отчету об оценке».

жилой недвижимость заказчик стоимость

Раздел 6. Описание объекта оценки и района его местоположения

6.1 Краткая информация о районе расположения объекта оценки

Объект оценки - квартира, общей площадью 43,8 кв.м., расположенная по адресу: г.Волгоград, проспект Героев Сталинграда, д., кв.

Рисунок 1а. Карта расположения объекта оценки



Рисунок 1 б. Карта расположения объекта оценки

Объект оценки расположен в Красноармейском районе г.Волгограда.

Красноармемйский район -- самый южный и самый большой район Волгограда. Красноармейский район образован 21 марта 1944 года. Площадь района - 13341 га или 15,5% от площади города. Протяженность района - 35 км, что равняется расстоянию от района до центра города. Район неофициально разбит на две части -- доканальную и заканальную. Соответственно, он имеет два центра: Один -- бульвар Энгельса -- находится в доканальной части, Другой - пересечение проспектов Героев Сталинграда и 40 лет ВЛКСМ возле кинотеатра Юбилейный - неофициальный центр заканалья. По данным ВОЛГОГРАДСТАТа на 1 января 2012 г. в Красноармейском районе проживает 168 тыс. 598 человек, что составляет 16,5% от общей численности населения Волгограда.

Район имеет развитую инфраструктуру. Промышленный потенциал района - 33 крупных и средних предприятий, из них частную форму собственности имеют - 25. В районе более 2,5 тыс. предприятий всех форм собственности. Образовательных учреждений - 90. Муниципальных медицинских учреждений - 14. Дворцов культуры - 1, библиотек - 8, школ искусств - 2, кинотеатров - 2, музеев - 2, музейно-выставочный центр - 1. Имеются: спортзалы, стадионы, детско - юношеская спортивная школа Олимпийского резерва "Каустик", гандбольная команда «Каустик» (четырехкратный чемпион и трехкратный серебряный России), детско-юношеские школы №6 и №18. Потребительский рынок: 580 магазинов, 137 предприятий общественного питания, 272 киоска розничной торговли, 3 рынка на 3262 торговых места, 469 объектов насчитывает сфера бытового обслуживания. Маршрутов автобусов городского сообщения - 10, пригородного сообщения - 15, маршрутных такси - 43.Ивнформация с сайта http://kra-adm.volgadmin.ru/Passport.aspx, http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D0%B0%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B0%D1%80%D0%BC%D0%B5%D0%B9%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_(%D0%92%D0%BE%D0%BB%D0%B3%D0%BE%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B4)

6.2 Краткое описание окружения

Объект расположен в квартале, в шаговой доступности расположены магазины, детские сады, аптеки, имеется больница, школа, спортивный зал, кафе, трамвайная, тролейбксная остановки. ДК «Химик». Рядом с объектом оценки проходит Волго-Донской судоходный канал. В 0,5 км. расположен центр района.

6.3 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Перечень документов (копий), используемых Оценщиком и предоставленных Заказчиком, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки:

- свидетельство о регистрации права собственности 34 11 № 000000 от 23.08.2007г.

- технический паспорт жилого помещения (квартиры), составленный по состоянии на 27.03.2007г.

6.4 Описание объекта оценки

Показатель	Характеристика показателя
Характеристика местоположения объекта
Город	Волгоград
Адрес	Проспект Героев Сталингарада, д.25, кв.40
Местоположение в городе	В 40 км. от центра города, в 0,5 км. от центра района
Преобладающая застройка микрорайона	Жилая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Магазины, детские сады, аптеки, имеется больница, школа, спортивный зал, Дворец культуры, кинотеатр.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Транспортная доступность	Хорошая
Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в данном р-не на январь 2013 г.	40 511 руб. (по данным http://realty.vlg1.ru )
Общая характеристика здания
Тип здания	Многоквартирный дом
Год постройки	1971
Материал наружных стен	Панели железобетонные
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Фундамент дома	Железобетонный
Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация, телефонная связь
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Стихийная парковка на прилегающей территории
Количество этажей в здании	5
Количество подъездов	5
Количество квартир на этаже	3
Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок)	Домофон
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Характеристика объекта оценки
Этаж расположения	4
Общая площадь, кв.м	43,8
Жилая площадь, кв.м	31,1
Площадь кухни, кв.м.	5,4
Кол-во комнат	2
Высота потолков, мм	250
Санузел	Смежный
Лоджия (балкон)	Балкон площадью 0,9 кв.м.
Вид из окон	Во двор, на школу
Дополнительные системы безопасности	Нет
Внутренняя отделка квартиры	Пол - ламинат/линолеум/кафель , Стены - декоративная штукатурка/краска, Потолок - покраска, Окна - пластиковые

Таким образом, объект оценки - двухкомнатнаяя квартира, общей площадью 43,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Волгоград, проспект Героев Сталинграда 1971 года постройки - находится в хорошем физическом состоянии, оснащен всеми коммуникациями, расположен в шаговой доступнсти от 2 продольной магистрали, трамвайной, пттролейбксной, автобусной остановок. Дом находиться в тихом дворе, оснащенном детской площадкой. В шаговой доступности имеются магазины, детские сады, аптеки, имеется больница, школа, спортивный зал, дворец Культуры, кинотеатр, кафе..

На дату оценки квартира является жилой.

Раздел 7. Обзор рынка жилой недвижимости г. Волгограда

На сегодня средняя цена квадратного метра в Волгограде составляет порядка 47,5 тысячи рублей. Только в ноябре, по данным различных агентств, стоимость подскочила в пределах от 1 до 2,3%. Самое дорогое жилье по-прежнему в Центральном районе, на втором месте - Ворошиловский, на третьем - Дзержинский, самые низкие показатели у Красноармейского района - около 40 тысяч за квадрат. Но многие специалисты связывают это именно с тем, что Красноармейский - лидер по количеству предложений по продаже недвижимости. - Около 25% от общего количества предложений приходится именно на этот район, а вот меньше всего продают в Ворошиловском - около 7% По данным агентства Realty.vlg1.ru.

Как будут меняться цены, напрямую зависит от того, в каких объемах будет возводиться жилье, и, что не маловажно, не элитное, а именно доступное.

Среднее изменение стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке по Российской Федерации за 11 месяцев 2012 года составило плюс 7,8 %, для сравнения в Волгограде - плюс почти 13 %. Ожидать того, что в будущем году цены на жилье в регионе пойдут вниз не стоит. Особенно учитывая тот факт, что с октября 2012 года Волгоградская область компенсирует своим жителям, ранее не имевшим в собственности недвижимости, часть процентов по ипотеке - около 5,5 %.

Средние цены на недвижимость в Волгограде По данным агентства Realty.vlg1.ru (руб.)

Центральный - 59 676

Ворошиловский - 53 454

Дзержинский - 49 289

Советский - 46 812

Краснооктябрьский - 45 954

Тракторозаводской - 44 071

Кировский - 40 248

Красноармейский - 39 700

Изменение стоимости квадратного метра в 2012 году По данным РосРиэлт-Недвижимость

Вторичный рынок +13% (49 143 руб. за кв.м.)

Новостройки -10% (46 515 руб. за кв.м.)

Дома +27%

Раздел 8. Методика оценки

8.1 Основные понятия и терминология

Объект оценки - к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка - операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Платежный период - интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Элементы сравнения - характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

8.2 Этапы оценки

Этап 1. Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ

На данном этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации.

Этап 2. Осмотр объекта оценки.

В рамках заключенного договора Оценщик производит личный осмотр объекта оценки.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АНЭИ) оцениваемого объекта проводится для выявления вариантов применения, соответствующих его наибольшей стоимости. Вывод о НЭИ объекта оценки сделан на основе собранной информации с учетом основных критериев, соответствующих понятию наиболее эффективного использования.

Этап 4. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

На данном этапе Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. При этом Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, а в рамках каждого из подходов к оценке Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

Этап 5. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Этап 6. Составление отчета об оценке.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в последней редакции №144-ФЗ от 28 июля 2012г.), Федеральными стандартами оценки и стандартами саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

Раздел 9. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.

ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.

4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Поскольку в данном случае объектом оценки является двухкомнатная квартира, расположенная на 4 этаже жилого дома, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, т.е. по прямому назначению.

Раздел 10. Описание процесса оценки. Выбор и обоснование применения/неприменения подходов к оценке

Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат на замещение объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Оценка рыночной стоимости объектов на основании затратного подхода производится на основании принципа замещения. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему, самостоятельно создать объект равной желанности и полезности.

По аналогии с этим можно утверждать, что благоразумный продавец не пожелает продать объект дешевле, чем стоило воссоздать объект оценки с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя).

По мнению Оценщика, расчет затрат на строительство встроенных нежилых помещений за вычетом накопленного износа затруднительно, в связи с чем результаты, полученные в рамках применения затратного подхода могут существенно исказить итоговую рыночную стоимость объекта.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, встроенному нежилому помещению.

Типичный покупатель встроенного помещения не имеет мотивов и возможностей по самостоятельному строительству отдельного нужного ему помещения в многоквартирном доме.

Затратный подход состоит из 5-ти этапов.

1. Оценка участка земли.

В настоящее время права на долю земельного участка, приходящегося на отдельное помещение в многоэтажном здании, у подавляющего большинства собственников не оформлены. Имеющаяся на рынке информация по объектам аналогам не содержит полного объема характеристик, в том числе и по земельным участкам, на которых расположены встроенные помещения. Это делает невозможным достоверно определить стоимость прав на долю застроенного земельного участка, относящегося к объекту оценки, при помощи метода остатка или выделения («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р.)

2. Оценка стоимости строительства улучшений.

Объект оценки относится к категории встроенных помещений, и выделение доли стоимости, приходящейся на объект оценки из рыночной стоимости всего здания (с учетом стоимости земельного участка) в целом может привести к существенным погрешностям.

3. Оценка накопленного износа.

Различные износы взаимно влияют друг на друга и нелинейно снижают стоимость отдельных помещений различно расположенных в одном здании, что приведет к погрешностям при определении стоимости замещения или воспроизводства.

4. Определение прибыли предпринимателя.

Величина прибыли предпринимателя будет существенно зависеть от размеров здания, в котором расположен объект оценки, в соответствии с продолжительностью его строительства. При этом стоимость прибыли предпринимателя для помещения расположенного, например, в точечной «девятиэтажке» будет в несколько раз меньше, чем в 6-ти секционном девятиэтажном доме.

5. Стоимость земли и затраты на воспроизводство (замещение) улучшений с учетом накопленного износа, включая прибыль предпринимателя, складываются для получения рыночной стоимости.

Вывод:

1. Принцип, лежащий в основе затратного подхода, не соответствует типичной мотивации основных субъектов рынка встроенных помещений.

2. Определение стоимости прав на долю земельного участка юридически не обосновано, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов.

3. Все расчетные этапы затратного подхода для встроенных помещений могут привести к существенным погрешностям, что исказит результат оценки.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов, Оценщик принял решение отказаться от использования затратного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, Оценщик должен:

- выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта аналога по всем элементам сравнения;

- скорректировать значения единицы сравнения для объектов аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта аналога по данному элементу сравнения;

- согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам аналогам.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем предлагается на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами (объекты сравнения или объекты аналоги), которые были недавно проданы (или выставлены на продажу), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Сведения по фактически совершенным сделкам в отношении объектов-аналогов отсутствуют в открытом доступе, а так же, зачастую, не соответствуют фактическим условиям и результатам осуществления в связи с высокой долей теневых сделок на рынке недвижимости. При отсутствии достоверных сведений по фактически совершенным сделкам в отношении объектов-аналогов, практика оценки допускает применения цен предложения с учетом корректировок на средний уровень уторговывания.

Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом приведен в Разделе 11 настоящего Отчета.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Объект оценки - двухкомнатная квартира в хорошем состоянии. Оценщик проанализировал рынок аренды жилой недвижимости г. Волгограда и пришел к выводу несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

...