Оценка квартиры

Кроме того, по информации полученной от заказчика, будущий собственник не планирует сдавать данную квартиру в аренду с целью извлечения прибыли, квартира будет использоваться будущим собственником исключительно для целей проживания.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки

Таким образом, объект оценки будет проводиться сравнительным подходом.

Раздел 11. Определение стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г. Волгограде по объявлениям в газете «Домино», на сайте avito.ru в объявлениях, размещенных на сайтах, показал наличие абсолютно идентичные объекты на момент оценки. Объекты-аналоги, используемые оценщиком, расположены по тому же адресу, где расположен объект оценки.

В связи с одинаковым адресом расположения объекта сравнения и и объектов-аналогов для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком выбраны элемент сравнения - этажность.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт может сравнить два объекта, дать им оценки типа "хороший", "приемлемый", "плохой", упорядочить несколько объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз или на сколько один объект лучше другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок - шкала относительной важности .

Таблица 4. Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)

При внесении корректировки более 10% (за исключением корректировки на торг) Оценщик приводит методологию и сам расчет величины корректировки.

В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Таблица 5. Выборка аналогов

Таблица 6. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 43,8 кв.м, расположенной по адресу: г. Волгоград, проспект Героев Сталинграда, д.25, кв.40, полученная в рамках сравнительного подхода составляет округленно 1 656 384,00 (Один миллион шестьсот пятьдесят шесть тысяч триста восемьдесят четыре) рубля, без учета НДС.

Раздел 12. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных на основе используемых подходов.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д. Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 43,8 кв.м, расположенной по адресу: г. Волгоград, проспект Героев Сталинграда, д.25, кв.40, полученная в рамках сравнительного подхода составляет округленно 1 656 384,00 (Один миллион шестьсот пятьдесят шесть тысяч триста восемьдесят четыре) рубля, без учета НДС.

Раздел 13. Заявления оценщика

Я, Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждаю на основании своих знаний и убеждений, что:

- утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

- анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются моим личными, независимым и профессиональным анализом, мнениями и заключениями;

- в отношении имущества, являющегося предметом настоящего Отчета, я не имею никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также я не состою в родстве, не имею никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного нами имущества или намеревающихся совершить с ним сделку;

- оплата моих услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

- мои анализы, мнения и выводы осуществлялись, а Отчет по оценке имущества составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Оценщик Михайлов М.М.

Список использованных материалов

I. Материалы, переданные заказчиком отражены в разделе 6 настоящего отчета

II. Законодательные и нормативные акты:

1. Гражданский кодекс РФ часть № 2 от 26.01.1996г № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995);

2. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в последней редакции № 144-ФЗ от 28 июля 2012г.);

3. Стандарты оценки:

- ФСО 1 - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва;

- ФСО 2 - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва;

- ФСО 3 - Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва;

4. СТО СДС СРО НКСО 1.2-2007 (Кодекс этики);

5. «Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007», утвержденный Советом (Правлением) НП «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 4 от 17.09.2007г., дата введения с 01.01.2008г.

6. СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», протокол от 25 сентября 2008г. (с изменениями от 04 декабря 2008г., 19 декабря 2008г.), дата введения 01.01.2009г.

7. СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости», протокол от 25 сентября 2008г., дата введения 01.11.2008г.

8. СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке», протокол от 25 сентября 2008г., дата введения 01.11.2008г.

III. Научная литература:

1. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой.-М.: Финансы и статистика, 2002г.;

2. Е.И. Тарасевич, «Оценка недвижимости», Санкт-Петербург 1997г.; 3. Генри С. Харрисон «Оценка недвижимости», Москва 1994г.;

5. С. В. Грибовский, С. А. Сивец. Математические методы оценки стоимости недвижимости имущества; под ред. С. В. Грибовского, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008 г.

IV. Информационно-аналитические материалы:

1. Данные сайтов: www.domino-press.ru, www.aviti.ru, www.realty.ru,

2. «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Лейфер Л. А., Шегурова Д. А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2012 г.

Размещено на Allbest.ru