Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Теоретические основы оценки недвижимости.

1.1 Понятие, роль и нормативно-правовая база оценки недвижимости

Экономика недвижимости как наука начала формироваться с древних времен. Первые сведения о ней появились в эпоху Древнего Рима.

Недвижимость во всем мире охватывает более 50% мирового богатства. Так как недвижимость является капиталом ее владельца, то она должна приносить доход. По самым скромным подсчетам недвижимость России оценивается в 300-400 млрд. долларов. Это означает, что она способна ежегодно увеличивать доходную часть бюджета минимум на 9-12 млрд. долларов [12]. В странах с рыночной экономикой одним из основных источников пополнения государственного бюджета, расходуемого в большей степени на социальные нужды, являются арендные платежи и налоги на недвижимое имущество, основанные на рыночной стоимости. Так, в Канаде, в провинции Британская Колумбия, имущественная составляющая составляет порядка 70% бюджета. В российском бюджете она составляет менее 5%. Между тем, очевидно, что недвижимость как особый товар, в силу ее нетранспортабельности и, следовательно, неукрываемости является надежнейшим источником доходов в виде арендной платы и налога. Кроме того, эффективное использование недвижимости прямым или косвенным образом является источником рабочих мест для населения.

С теоретической точки зрения в экономике недвижимости под объектом недвижимости понимается земельный участок (участок земной поверхности) со всей недвижимостью, которая есть над ним и под ним [14].

В России в соответствии с ее Гражданским кодексом (ст. 130) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Следует отметить парадокс нашего законодательства, так к недвижимым вещам относят и такие с физической точки зрения движимые вещи, как суда и космические объекты.

Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости - физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.

Право собственности в РФ определяется 17-й главой ГК: «Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте» [4]. Из этого следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него.

Необходимо сказать несколько слов об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. На государственном уровне данное определение трактуется в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в РФ» от 6 августа 1998 г. №135-ФЗ. Согласно Закону под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» [13].

1.2 Специфика рынка недвижимости

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость с точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом как объект недвижимости и товар обладает дополнительной особой характеристикой - вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса.

Рассматривая отличия рынка недвижимости от обычного рынка можно отметить следующее. На обычном рынке товары и услуги серийны и потому взаимозаменимы. Объект недвижимости как товар не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, и, следовательно, замена одного объекта на другой, как правило, требует существенных корректировок в цене. На обычном уравновешенном рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкурентную, свободную среду, и никто из этих участников не контролирует сколь-нибудь большую часть рынка, чтобы иметь значительное влияние на цену. На рынке недвижимости государство как один из его субъектов через систему нормативно-правовых актов может оказывать существенное влияние на процесс ценообразования для решения социально-экономических задач.

На обычном рынке цены относительно унифицированы, стабильны и низки Они часто становятся основным соображением при покупке или продаже товара, так как его качество при близкой цене примерно то же. На рынке недвижимости цены несоизмеримо выше и приобретение объекта недвижимости, как правило, осуществляется с привлечением кредитных ресурсов. На обычном рынке спрос и предложение благодаря конкуренции близки к состоянию равновесия. На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения, как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуру оценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д. Исходя из этого на рынке недвижимости сделки осуществляются, как правило, с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке недвижимости предметами сделки и, следовательно, предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точек зрения.

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), либо право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.

Итак, характеризуя рынок недвижимости в целом, можно отметить следующие его особенности: несерийность и невзаимозаменяемость, влияние государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих особенностей определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок.

Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры, необходимо отметить следующее.

Итак, условно мы можем говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба товара имеют свою цену и, очевидно, свою структуру цены. Более того, эти цены, как правило, связаны между собой. Например, собственник объекта недвижимости, предлагая его в аренду, при определении стоимости этой услуги будет ориентироваться на окупаемость первоначальных инвестиций в объект недвижимости, т.е. на затраты по созданию или приобретению объекта недвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориентируясь на его доходность.

С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости - это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке [13]. То есть стоимость, которую определяет оценщик, является по существу меновой характеристикой товара или его меновой стоимостью, на формирование которой оказывают влияние различные факторы. Факторы, влияющие на стоимость или на цену как форму ее рыночного проявления, можно подразделить на две большие группы: факторы предложения и факторы спроса. К факторам предложения можно отнести те, которые влияют на цену продавца: в основном это затраты, связанные с приобретением или созданием объекта недвижимости или прав на него, а к факторам спроса - те, которые влияют на цену покупателя. Покупатель, как правило, при покупке объекта недвижимости или прав на него руководствуется в своих мотивациях принципом замещения, т.е. максимальная цена товара для него ограничивается наименьшей ценой товара аналогичной полезности. Взаимодействие этих факторов и определяет цену товара на рынке недвижимости.

Основная задача оценщика - правильно учесть взаимодействие этих факторов в процессе оценки рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости.

1.3 Этапы оценки недвижимого имущества

Оценка приносящих доход объектов собственности - это упорядоченный процесс, в основу которого положено несколько основополагающих принципов. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и её анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для основания используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправданному заключению используется рыночная информация. [14]

Этапы оценки:

Этап 1. Определение задачи:

§ Цель задания

§ Искомый вид стоимости

§ Идентификация объекта собственности и юридических прав

§ Дата оценки

Этап 2. Составление плана оценки:

§ Определение требований к информации

§ Идентификация подходящей методологии

§ Оценить затраты времени и трудозатраты

§ Предоставление требований и условий об оплате

Этап 3. Сбор и проверка информации:

§ Район расположения

§ Участок и прилегающая территория

§ Анализ построек

§ Юридические и правовые вопросы

§ Анализ данных о финансово-экономической деятельности предприятия

Этап 4. Применение уместных подходов к оценке

§ Доходный

§ Рыночный

§ Затратный

Этап 5. Согласование

§ Обзор факторов - их проверка и соответствие в связи с принципами оценки

§ Статистические и вероятностные показатели

§ Логические рассуждения и суждения

§ Экспертные оценки

§ Окончательное заключение о стоимости

Этап 6. Отчёт о результатах оценки стоимости

1.4 Подходы, используемые для оценки недвижимости

I. Затратный подход

Оценщик определяет стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитает из нее сумму оцененного износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного.

Поскольку полная восстановительная стоимость включает в себя как прямые, так и косвенные издержки предпринимателя, ее можно считать средними издержками строительства с учетом прибыли предпринимателя. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта.

Рыночную цену участка мы вправе считать средними издержками на приобретение земли, а прибыль предпринимателя - премией за риск инвестирования. Если условно принять физический и моральный износ равными нормативному бухгалтерскому износу, мы приходим к описанному выше методу «средние издержки плюс прибыль». При этом с точки зрения теории спроса и предложения подход по затратам отражает в ценообразовании сторону предложения.

Данный подход весьма трудоёмок и трудноосуществим для некоторых объектов, таких как здания с уникальными архитектурными или эстетическими характеристиками, сооружения с чрезмерным физическим износом или здания, обладающие исторической ценностью.

II. Доходный подход в процессе оценки недвижимости

При доходном подходе во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход - это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется принцип ожидания.

С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

III. Подход рыночных сравнений

Этот метод оценки рыночной стоимости основан на сравнении цены объекта с ценами недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. Все сопоставимые объекты корректируются на различия с объектом оценки. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность.

По сути, мы здесь имеем аналог метода установления цены на основе уровня текущих цен. Методы определения уровня текущих цен могут быть различными: метод корреляционно-регрессионного анализа [6], метод поправок (аналог на товарных рынках - метод определения цен на новые изделия на основе коэффициентов технического уровня) и пр. Метод установления цены на основе закрытых торгов также применим для определения цен объектов недвижимости, поскольку здесь мы имеем частный случай прямого сравнительного анализа продаж для объектов, имеющих особенности формирования цены, определяемые условиями аукциона (порядок назначения стартовой цены, порядок допуска участников торгов, срок подачи заявок, условия состоятельности торгов и пр.). С позиций теории спроса и предложения данный подход может служить хорошим арбитром цен спроса и предложения на последнем этапе согласования итогового результата при выполнении оценки разными методами.

Но действенность рыночного подхода снижается в случаях, когда сделок было мало, когда после их совершения прошёл продолжительный период времени или когда рынок находился в аномальном состоянии. Для России характерна проблема поиска информации в связи с закрытостью данных о сделках по продаже недвижимости предприятий. В частности, применительно к недвижимости отеля-курорта «Морозово» невозможно применить метод сравнительных продаж из-за отсутствия информации о продаже аналогичных объектов.

Три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, базовыми для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и др.; для доходного подхода - ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

В данной работе в качестве метода для оценки недвижимого имущества рассматриваемого предприятия будет применён доходный подход. Такой выбор сделан на основании того, что данное предприятие получает стабильные доходы от аренды своих помещений, а доходы от аренды являются основой для применения метода капитализации или метода дисконтирования денежных потоков при оценке рыночной стоимости объекта.

Коэффициенты капитализации и дисконтирования с экономической точки зрения являются мерой доходности инвестиций и могут быть получены путём анализа рынка инвестиций. Также имеется информация о доходах рассматриваемого предприятия, поэтому и информативной точки зрения доходный подход предпочтительнее.

2. Доходный подход

2.1 Основные принципы

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе своей оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).

Основные принципы оценки доходного актива - принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость актива V определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV - от англ. present value) всех его будущих доходов I:

V = PV(I₁., I_k),

где k - период владения активом.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива V не должна превышать наименьшей цены Va, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью:

Max V ? min_i {Va_i}

где т - количество аналогов. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что актив находится в стадии генерации типичных доходов, и коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал (метод дисконтирования денежных потоков) - прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной выжимки на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

В данной работе стоимость недвижимого имущества отеля-курорта «Морозово» уместно считать методом дисконтирования денежных потоков, т.к. ретроспективный анализ коэффициентов загрузки показал, что предприятие ещё не достигло своего проектного потенциала. В прошлом году там сменился управляющий, который сейчас разработал стратегию выведения предприятия на более высокий уровень доходности. По этой причине применение метода прямой капитализации может дать весьма искаженный результат.

В общем случае в соответствии с принципом ожидания математическое выражение оценки рыночной стоимости актива с использованием доходного подхода имеет следующий вид:

V₀=, где

V_{0 -} оценка рыночной стоимости_, q - текущий номер периода, - чистый операционный доход q-го периода, Y_q - норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования дохода q-го периода), V_p - денежный поток от реверсии, К - номер последнего периода владения (прогнозного периода).

Первое слагаемой в правой части представляет собой текущую стоимость денежного потока за k периодов, а второе - текущую стоимость денежного потока от реверсии в конце периода владения. Поток от реверсии представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта в конце периода владения, которая в соответствии с принципом ожидания может быть определена как текущая стоимость потока доходов, который оцениваемый актив мог бы генерировать в оставшийся до конца экономической жизни период времени.

С помощью этой модели можно вычислить не только стоимость объекта недвижимости в момент ее оценки или проведения операций с ней (продажи, покупки, обмена), но и проследить изменение стоимости объекта недвижимости во времени в зависимости от ставки дисконтирования, срока владения ей и момента ее продажи.

Из формулы можно сделать некоторые выводы. Стоимость улучшенного земельного участка прямо зависит от чистого операционного дохода. Поясним это на примере. Естественно, чем больше дохода от аренды номеров получает гостиница, тем дороже его стоимость сегодня, так как затраченные средства с легкостью восполняются получаемыми доходами. Чем больше норма дисконтирования, тем меньше инвестиций нужно внести сегодня для получения дохода определенного уровня. То есть чем выше ставка дисконтирования, тем больший доход при том же размере инвестиций мы получим в будущем и тем больше будущая стоимость объекта оценки. Уменьшают стоимость объекта потери от реинвестирования и суммы налогов на улучшения. Так же, чем больше денежный поток от реверсии, полученный по окончанию владения собственности, тем больше и настоящая стоимость данного объекта. Все эти заключения справедливы и имеют место на практике.

2.2 Оценка чистого операционного дохода

Традиционный анализ приносящей доход недвижимости требует использования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от отчетов, составляемых в соответствии с общепринятыми принципами ведения бухучета.

Для анализа проектов в сфере недвижимости аналитики традиционно выделяют несколько уровней доходов и расходов. На первом этапе определяется потенциальный рентный доход, а также коэффициент недоиспользования имущества. Аналитик недвижимости помимо внесения поправки на уровень загрузки и потери при сборе платежей, сводит воедино в статье «Текущие операционные расходы» все расходы, за исключением процентных платежей и начисления износа. Бухгалтерская статья «Начисление износа» вообще исключена из отчета, так как она не отражает реального движения средств. В отчет о движении денежных средств включена статья «Резерв на замещение» - для «стабилизации» расходов: в будущем необходимо будет заменять различные приборы, ковровые покрытия, кондиционеры и другие предметы с коротким сроком службы. Процентные платежи и выплаты основной суммы долга объединены в статье «Обслуживание долга».

Таким образом, отчет о движении денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода [14]. Первый (наивысший) уровень - это потенциальный валовый доход, который предполагает, что все единицы объекта арендованы на целый год. Второй уровень - действительный валовый доход рассчитывается путем вычета потерь от недоиспользования и прибавления прочих видов доходов. Третий уровень - чистый операционный доход показывает величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных расходов, однако, еще до учета финансовых затрат. Четвертый уровень - поступление денежных средств до уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

Результат оценки доходным методом зависит от величины и динамики изменения чистого операционного дохода в течение указанного периода. С экономической точки зрения чистый операционный доход и стоимость актива связаны между собой через коэффициент капитализации (или норму дисконтирования). Актив с физической точки зрения может состоять из двух частей: амортизируемой и не амортизируемой. Здесь подразумевается неизнашиваемость земли как неистощимого источника доходов во времени, в то время как улучшения подвергаются износу. Чистый операционный доход должен отвечать этой структуре актива и содержать в себе составляющие, связанные с данными компонентами собственности.

В теории оценки недвижимости чистый операционный доход определяется как действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов. При этом операционные расходы определяются как расходы по эксплуатации приносящей доход собственности, за исключением расходов по обслуживанию долга и подоходных налогов. Операционными расходами могут быть признаны расходы на ремонт, строительство, закупку дополнительного оборудования, проценты к уплате, штрафы, пенни и другие расходы.

Рассмотрим возможные источники получения доходов от недвижимости. Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда от оцениваемого объекта. Это может быть как аренда объекта в целом, так и аренда части объекта. В нашем случае - аренда номеров, залов, сауны, бассейна. Так же в качестве дохода вполне можно считать доход от продажи объекта, в том числе по частям, в течение некоторого периода времени. Могут быть и другие источники доходов, но главное, чтобы они были непосредственно и неразрывно связаны с оцениваемым активом.

Подробнее рассмотрим некоторые составляющие чистого операционного дохода, на которые должен обращать внимание оценщик:

Потенциальный валовый доход

Оценивая потенциальный валовый доход, аналитик должен проводить различия между экономической рентой, или рыночной ренты, и контрактной рентой. Экономическая рента - преобладающая на рынке арендная плата по аналогичным объектам собственности. Данная величина является основной при определении рыночной стоимости собственности доходным подходом. Контрактная рента - сумма, согласованная между землевладельцем и каждым арендатором. В тех случаях, когда собственность сдается в аренду на длительный срок, контрактная рента становится важной составляющей при расчете ее инвестиционной стоимости. В случае же краткосрочной аренды аналитик должен определить, насколько обоснованным будет допущение о том, что в период перезаключения договора контрактная рента будет равна экономической ренте. В нашем случае санаторий должен проводить свою ценовую политику так, чтобы цена на его путевки не превышала цену путевок в аналогичные санатории, либо предоставлять дополнительные услуги.

Потенциальный валовый доход - это суммарная арендная плата, которая была бы получена, если бы все квартиры (номера) были полностью заняты все время. Из данной суммы необходимо вычесть потери, связанные с ожидаемым средним коэффициентом недоиспользования объекта, следует также внести поправку на безнадежные долги. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей рассчитывается путём деления величины прогнозируемых потерь на потенциальный валовый доход.

Прочий доход

В прочий доход включаются любые деньги, получение которых можно увязать с нормальным использованием данной собственности. В него входят деньги, являющиеся результатом личной предпринимательской деятельности собственника или управляющего объектом. В случае санатория - это все дополнительные мероприятия, которые он проводит, например проведение конференций, банкетов, дискотек, услуги лодочной станции и т.д.

Текущие операционные расходы

Текущие операционные расходы - расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости. Они могут быть разделены на две категории - постоянные и переменные. Постоянные расходы - это те, которые не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта. Переменные расходы напрямую зависят от коэффициента загрузки. Чем больше людей занимают и используют здание, тем выше переменные расходы.

Постоянные расходы колеблются от объекта к объекту. Они включают поимущественные налоги, лицензионные сборы и платежи за выдачу разрешений, платежи по страхованию собственности. Помимо этого, в расходах, обычно классифицируемых, как переменные могут быть постоянные составляющие. Например, оплата управленческих услуг может быть фиксированной вне зависимости от степени загрузки здания.

Переменные расходы включают оплату коммунальных услуг, платежи за управление, заработную плату и налоги, взимаемые с заработной платы, расходы по обеспечению безопасности, ежегодные затраты по обустройству территории, затраты на рекламу, закупку материалов и сборы за различные услуги, оказываемые местными государственными и частными подрядчиками.

Аналитику следует сравнивать заявленные расходы с расходами по сопоставимым объектам. Сведения для этого могут быть собраны в ходе бесед с управляющими недвижимостью. Оценщиками и прочими специалистами, работающими на данном рынке.

Другой возможный путь искажения дохода - капитализация затрат на незначительный ремонт вместо их включения в расходы. В бухгалтерском учете капитализацией называется процесс распределения затрат более чем на один год. Капитализация затрат оправдана в тех случаях, когда они идут на улучшения, которые на несколько лет повысят доходность данной собственности. Однако если эти средства идут на обычный текущий ремонт, то их капитализация приведет к занижению расходов отчетного года. Обратное может также иметь место. Затраты могут быть заявлены как расходы, в то время как их следовало капитализировать. В обоих случаях счет расходов будет искажен.

Для стабилизации счета расходов аналитик должен определить насколько какая-либо из расходных статей может претерпеть значительные изменения в будущем. Некоторые статьи, такие как поимущественный налоги и затраты на энергоснабжение могут резко измениться уже в ближайшее время. При прогнозировании возможных тенденций, влияющих на эти статьи, аналитик должен принять во внимание природу внешней среды и соответствующие экономические условия.

Резерв на замещение

В валовый операционный доход должны быть внесены поправки на возмещение предметов с коротким сроком жизни. Такие предметы, как ковровое покрытие и некоторые виды механического оборудования, должны заменяться периодически, по мере их износа. Поскольку это обычно крупные единовременные суммы, для стабилизации расходов следует открыть специальный счет, на который затем ежегодно переводить часть средств в покрытие предстоящих затрат. Причина создания подобного счета состоит в том, что с износом предметов собственник несет скрытые потери в доходе. Если эти потери не учитываются, то чистый операционный доход оказывается завышенным. В случае санатория предметами для которых может быть создан резерв на замещение являются малоценно быстроизнашивающиеся предметы.

2.3 Оценка нормы дисконтирования

Определение нормы дисконтирования и ее место среди различных ставок доходности

Одним из важнейших этапов оценки недвижимости с использованием доходного подхода является расчет нормы дисконтирования, необходимой для определения текущей стоимости потока доходов, которые генерирует объект недвижимости.

Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель инвестора - получение дохода, который превышает первоначально инвестированную сумму.

В процессе оценки эксперт должен размышлять с точки зрения инвестора, который, покупая объект недвижимости, обменивает имеющиеся у него деньги на право их получения в будущем. Именно эту взаимосвязь отражает норма дисконтирования.

С математической точки зрения ставка дисконта в соответствии с теорией стоимости денег времени представляет собой ставку процента, которая используется для перевода будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

С экономической точки зрения ставка дисконтирования представляет собой минимальную норму прибыли, на которую рассчитывает инвестор, вкладывая деньги в покупку доходного актива. Так как любое ожидание несет в себе некоторую долю вероятности, то всегда существует риск неполучения расчетного результата. У разных активов эти риски разные. Ясно, что чем выше степень риска получения дохода от того или иного вида деятельности, тем выше в абсолютном выражении должна быть ставка дисконтирования этого дохода при оценке актива, связанного с этой деятельностью, т.е. норма прибыли на инвестиции в актив пропорциональна риску инвестирования в этот актив.

При этом, очевидно, для инвестора существует какой-то минимальный уровень доходности, ниже которого он даже не будет рассматривать возможность вложений денежных средств в какой-либо актив.

Таким образом, ставка дисконтирования базируется на некоторой минимальной прибыли (безрисковая ставка Y_б) и дополнительно включает в себя премии ?Y_i(i = 1,2,…) за различные виды риска: инфляции, повышения цены, изменения налогов, неплатежеспособности, неликвидности, т.е. вероятности невозможности продать актив по приемлемой цене в относительно короткий промежуток времени. Величина премии за риск может определяться расположением, типом и физическими характеристиками недвижимости.

Экономический смысл премии состоит в требовании инвестора снизить цену покупки (объем инвестиций) из-за наличия соответствующего риска.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включает: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений. Связанных с защитой окружающей среды, установление ограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примерами могут служить трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, разрушение сооружения пожаром.

Статический риск - это возможность потери от физических или гуманитарных факторов, другими словами, это возможные события, за которые страховая компания будет готова принять риск в обмен на страховые взносы. Динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Динамический риск связан с изменениями в системе землепользования и внешних связях объекта. Действия или бездеятельность конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же как и для получения повышенной прибыли [5].

Прогнозирование потенциальных рисков, связанных с будущим потоком доходов и Другими ожидаемыми выгодами от инвестиций, становится все более сложной задачей с удлинением прогнозного периода. Скептически следует оценивать попытки предугадать уровень цен или рыночную ситуацию через 20 или 30 лет.

С формальной точки зрения ставку дисконтирования определим следующим образом:

Y = f(Y_б, r₁, r₂,…, r_n),

где Y_б - безрисковая ставка; r₁, r₂,…, r_n - некоторое множество рисков.

Существует несколько методов определения ставки дисконтирования:

1. Метод наращивания;

2. Метод конечной отдачи или метод IRR;

3. Метод альтернативных инвестиций;

4. Анализ нормы дисконтирования при использовании заемных средств.

Наиболее распространенной формой связи ставки дисконтирования с премиями ?Yr_i; является так называемая кумулятивная форма или метод наращивания. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за систематические и несистематические риски. Определение этих рисков в мировой практике определяется экспертным путем.

Специалистами была выведена формула, которая обосновывает метод суммирования рисков [6,9]:

Y_q = Y_Б + Y_Б*r_q + SFF (k, Y_Б)*R + SFF (k, Y_Б)*ln (l + Y_Б)*L. (1)

Здесь Y_Б - условно безрисковая ставка по альтернативному финансовому инструменту;

r_q - риск (вероятность) неполучения предполагаемого чистого операционного дохода в году q;

R - риск (вероятность) непродажи собственности в конце предполагаемого срока владения по различным причинам;

L - среднее время (количество лет), необходимое для продажи собственности, характеризующее риск ликвидности;

SFF (k, Y_Б) = Y_Б/[(l + Y_Б)^k - 1] - фактор фонда возмещения;

Yq - искомая ставка дисконтирования q-гo периода.

Вернёмся к определению безрисковой ставки дохода. В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям); считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается). Однако, как показывает практика, государственные ценные бумаги в условиях России не всегда воспринимались как безрисковые. Для определения ставки дисконтирования в качестве безрисковой ставки может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска (ставка по депозитам в Сбербанке РФ или других наиболее надежных банках). Можно также основываться на безрисковой ставке для западных компаний, но в этом случае обязательно прибавление странового риска с целью учета реальных условий инвестирования, существующих в России. Для инвестора она представляет собой ставку дохода, которая характеризуется отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данное предприятие, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода.

В дальнейшем будем использовать в качестве безрисковой ставку в 12% годовых (средняя ставка по банковскому вкладу в коммерческих банках). Это предположение можно аргументировать тем, что сейчас в России появилась система страхования банковских вкладов и при диверсификации своих активов, вкладчик полностью застрахован от риска потери сбережений.

2.4 Определение длительности прогнозного периода и расчёт величины стоимости в постпрогнозный период

Согласно методу дисконтирования денежных потоков стоимость недвижимости, и бизнеса в частности, основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Определение адекватной продолжительности прогнозного периода - это непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованной представляется итоговая величина текущей стоимости недвижимости. С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции и потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки недвижимости может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, на наш взгляд, в отдельных ситуациях допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет [7]. Существует точка зрения, в соответствии с которой точность результата повышается при дроблении прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодия или кварталы. По нашему мнению, такой прием возможен, но только в ситуациях, когда в рамки сокращенного прогнозного периода полностью укладывается законченный производственно-финансовый цикл оцениваемой недвижимости. В противном случае сравнение отдельных прогнозных денежных потоков будет некорректным.

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что недвижимость способна приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы недвижимости стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

В международной практике широко используется модель Гордона [7]. По модели годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи ставки капитализации, рассчитанной как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

V_(term),

где V_(term) - стоимость в постпрогнозный период;

CF_(t+1) - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;

R_d - ставка дисконтирования;

g - долгосрочные темпы роста денежного потока.

Конечная стоимость V_(term) по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. Например, известно, что прогнозный период составляет пять лет, денежный поток шестого года равен 150 млн. руб., ставка дисконтирования - 24%, долгосрочные темпы роста - 2% в год. Подставляя эти данные в формулу, получаем величину стоимости в постпрогнозный период - округленно 682 млн. руб.

Полученную таким образом стоимость недвижимости в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконта, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода.

3. Оценка недвижимого имущества отеля-курорта «Морозово»

3.1 Общие характеристики отрасли туризма

Согласно докладу Ассоциации по экономическому прогнозированию Уортона, валовой оборот капитала в индустрии путешествий и туризма за 1993 год составил $ 3,2 трлн., или 6% мирового совокупного национального продукта. Туризм растёт в 2 раза быстрее, чем мировой совокупный национальный продукт. Их всех мировых затрат на туризм 31% приходиться на страны Евросоюза и 30% - на Североамериканский континент.

Согласно данным ВТО в 2000 году международный туризм охватил около 950 миллионов людей - более чем удвоив количество людей, выезжающих за рубеж с туристскими целями в 1992 году.

По данным Всемирного совета по путешествиям и туризму, индустрия гостеприимства снабжает работой около 10,6% всей рабочей силы, что делает ее «крупнейшим работодателем и крупнейшей индустрией мира». В гостиничной индустрии занят каждый девятый человек. Работники этой отрасли получают примерно 10,3% всех денег, зарабатываемых за год в мире. [11]

Доля туризма в ВВП стран колеблется от 2% в высокоразвитых и диверсифицированных экономиках до 10% в странах с относительно крупным туристским сектором. В островных государствах и наименее развитых странах его доля может составлять до 30-40%. На долю туризма приходится 8% мирового экспорта товаров и услуг, благодаря чему он является крупнейшей экспортной отраслью, опережающей экспорт автомобилей, химических продуктов, продуктов питания, компьютеров и топлива. В 83% стран-членов ВТО туризм входит в пятерку ведущих экспортных категорий, а в 38% стран он является основным источником поступлений в иностранной валюте. [16, 17, 18, 19].

Кроме непосредственного экономического эффекта, туризм оказывает вторичный эффект. Когда турист тратит деньги на путешествия, останавливаясь в отеле, обедая в ресторане, происходит рециркуляция денег: на них приобретаются товары, которые в будущем купят туристы. Кроме того, служащие индустрии гостеприимства сами тратят большую часть денег, которые они зарабатывают в своем же районе, приобретая на них различные товары и услуги. Эта цепная реакция продолжается до тех пор, пока не происходит утечка: деньги не уйдут на покупку чего-либо за пределами региона. Большинство отраслей экономики имеют коэффициент рециркуляции средств 1,7 - 2,0. это означает, что заработанные деньги используются самой отраслью от 1,7 до 2,0 раз. [15]

На долю внутреннего туризма в мире приходиться 80-90% поездок. Расходы на него в 5-10 раз превышают расходы на международный туризм. В этой связи уместно рассмотреть состояние дел в России.

В России туризм - развивающаяся отрасль, и влияние туристической индустрии на экономику страны пока незначительно. Оно адекватно вкладу государства в развитие данной отрасли, финансирование которой производится по остаточному принципу. Неразвитость туристской инфраструктуры, невысокое качество сервиса, устойчивый миф о России как о стране повышенного риска привели к тому, что в настоящее время на нашу страну приходится менее 1% мирового туристского потока.

Туризм является отраслью, не мобилизующей валютные поступления в страну, а наоборот, каналом утечки валюты во внушительных размерах. В связи с этим в платежном балансе страны по статье «туризм» отмечается отрицательное сальдо, измеряемое в миллиардах долларов. Россия стала ведущим рынком для турфирм Турции, Кипра, Финляндии, Польши, Китая и др., обеспечивая основной объем въездного туризма этих стран и значительную часть их дохода от этого вида деятельности.

Но, несмотря ни на что, не стоит забывать о положительных сторонах развития туристской индустрии в России, поскольку за последние годы пройден путь от крайнего монополизма до полной либерализации. В советские годы существовало три компании, регулирующие туристические отношения и господствовавшие в стране на протяжении многих лет - «Интурист», «Спутник» и Центральный совет по туризму и экскурсиям. В настоящее время развитие отрасли туризма регулирует Государственный комитет по спорту и туризму. Кроме того, появилось более десяти тысяч частных децентрализованных фирм. Большая их часть находится в Москве и Санкт-Петербурге.

Экономический кризис 1998 года в России оказал резко негативное воздействие на сферу туризма. Деятельность большинства турфирм оказалось парализовано, отдельные предприятия прекратили существование. Туристский поток, как въездной, так и выездной, значительно снизился.

Среди основных причин отставания отечественной туристской отрасли, можно выделить следующие: экономическая и политическая нестабильность в стране, низкий уровень сервиса, отсутствие высококвалифицированных кадров, отсутствие современных технологий, экологические проблемы. Справедливости ради, стоит заметить, что год от года ситуация меняется к лучшему.

Туристская индустрия в России может стать могучим сектором национальной экономики. Как показывает зарубежная практика, развитие отрасли будет возможно в том случае, если государственные структуры, наделенные властью, осознают всю важность роли туризма в деле социального и экономического развития России и начнут поводить протекционистскую политику в отношении туристской индустрии. Проблемы развития туризма должны рассматриваться в контексте общенациональной государственной политики реформирования страны. Модель государственного регулирования поддержки развития туризма должна рассматриваться как составная часть общенациональной концепции государственного регулирования национальной экономики.

Таким образом, можно сделать вывод, что одной из привлекательных отраслей в плане иностранных инвестиций является сфера туризма и гостиничного бизнеса, приносящая за рубежом огромные доходы. Вложения в эту отрасль России могли бы показаться интересными и со временем стать успешными, принимая во внимание, как природный климат страны, так и недостаточную развитость отрасли. Рассмотрим подробнее ситуацию в сфере гостиничного и санаторного бизнеса, его инфраструктуры.

В большинстве своем сценарий развития был следующим. В эпоху социализма государство выделяло денежные средства на развитие отрасли. Работники предприятий получали профсоюзную путевку в санаторий и пользовались достаточно качественными и дешевыми услугами, а работники санаториев получали приемлемую заработную плату. В настоящее время большинство Пансионатов - это акционерные общества. Государство перестает выделять денежные средства, собственники и руководители предприятий постепенно терпят банкротства. Естественно предположить о неэффективном использовании объектов недвижимости. Следствием этого являются потери огромных прибылей. Заполняемость номеров сейчас составляет в среднем от 20 до 60%. Цены на пребывание в санатории часто назначаются волюнтаритстки: без предварительных расчетов. Директора Пансионатов, конечно, понимают, что так продолжаться не может, пытаются как-то разрешить эту проблему. Но, по существу, у них ничего не получается, так как еще 2 - 3 года назад в большинстве своем - это были представители старого поколения, не признающие инноваций. Речь идет о неэффективном использовании собственности. Несмотря на то, что молодое поколение с современным образованием постепенно принимает управление предприятиями гостиничного бизнеса в свои руки, зачастую у них нет опыта управления конкретными объектами, новые люди не знают какие нововведения и мероприятия повысят эффективность конкретного гостиничного комплекса, в чем заключаются конкурентные преимущества объекта их управления, и, наконец, какие услуги будут пользоваться спросом и воспримутся клиентами «на ура». Поэтому автором, применимо к объекту исследования, будут предложены возможные пути решения этого вопроса: как достичь нормального функционирования бизнеса, что можно изменить и улучшить в управлении недвижимостью, где найти дополнительный источник дохода и как правильно им воспользоваться, какова стоимость недвижимой собственности предприятия.

...