Оценка недвижимого имущества отеля

3.2 Краткое описание объекта оценки

В качестве объекта исследования выбран отель-курорт «Морозово» (зарегистрирован как ООО «Отель Сервис»), который располагается в 40 км. от центра Новосибирска в живописном лесном районе на берегу залива Обского водохранилища.

Исследуемое предприятие располагает следующей недвижимостью:

· Жилой корпус - четырехэтажное кирпичное здание, общей площадью около 3000 м². На 1.05.2008 г. корпус насчитывает 42 номера, в том числе 6 люксов, 11 полулюксов и 25 стандартных номеров. На 1 этаже расположен ресторан и лечебное отделение, в подвальном помещении оборудована сауна, тренажёрный и спортивный залы. На 4 этаже размещён конференц-зал и 2 бильярдных. Все помещения оборудованы современным оборудованием.

· Около отеля на открытом воздухе располагается бассейн с благоустроенной терассой.

· Другие постройки производственного характера (гараж, склад, домик охраны и пр.)

В данный момент деятельность санатория осуществляется по следующим направлениям:

1. Гостиничные услуги.

2. Предоставление медицинских услуг;

3. Организация отдыха;

4. Организация деловых и корпоративных мероприятий: презентаций, семинаров, конференций;

5. Сдача в аренду ресторана для проведения банкетов

Конкурентная среда предприятия представлена санаториями, расположенными на берегу Бердского залива - «Былина», «Лазурный», «Сосновка», «Лесная сказка» и др., а так же санаториями и базами отдыха в районе Обского водохранилища в 60 км от Новосибирска.

В соответствии с этапами оценки недвижимости, изложенными в 1 главе работы, был произведен личный осмотр объекта оценки. В ходе обследования были сделаны следующие выводы:

1. Имущественный комплекс находится в отличном состоянии. Внутренние интерьеры отеля оформлены дизайнером.

2. Отель располагает прилегающей территорией общей площадью 1,9 га, которая находиться в аренде. Но основная часть территории не благоустроена и нуждается в улучшениях: установка парковой мебели, оборудование клумб, газонов, зон для проведения пикника. Соотношение числа номеров и наличие парковочных мест на территории выявило недостаток последних. К недостаткам можно отнести и отсутствие освещения в вечернее время.

3. К важнейшим достоинствам отеля-курорта «Морозово» следует отнести: живописность и красоту природы в этом месте, чистота прилегающей территории и водной поверхности Бердского залива, которая обусловлена расположением (большая часть санаториев расположена ниже по течению), отличное состояние номерного фонда и лечебного оборудования, дизайн и простор внутренних помещений.

4. Сравнительный анализ цен на проживание и дополнительные услуги, предлагаемые санаториями и пансионатами, которые являются конкурентами отеля-курорта «Морозово», показал, что цены исследуемого объекта выше по большинству позиций. Это можно объяснить заявленным классом отеля - 4 звезды.

3.3 Маркетинговое исследование внутренней среды и клиентов отеля-курорта «Морозово»

Быстрое развитие конкуренции приводит к тому, что предприятия стремятся выделяться на общем фоне, выгодно отличаться от конкурентов, иметь уникальные характеристики товара или услуги, быть лучшим их производителем. Поэтому руководство рассматривает различные альтернативы организации развлекательных мероприятий на территории отеля-курорта «Морозово», которые бы привлекали посетителей и увеличивали прибыль.

С целью выявления потребностей клиентов, конкурентных преимуществ и недостатков отеля-курорта «Морозово», в мае 2008 года на предприятии было проведено маркетинговое исследование. Автором работы совместно с научным руководителем был разработан бланк анкеты, который находится в Приложении 1.

На основании исследования ответов респондентов-гостей отеля можно сделать следующие выводы:

1. Основными клиентами являются физические лица и коммерческие организации. На вопрос о роде занятий были получены следующие ответы (наиболее часто встречающиеся): руководитель компании, менеджеры среднего звена, частный предприниматель / бизнесмен, госслужащий и домохозяйка. На основании этой информации можно сделать вывод, что основные потребители услуг имеют доход выше среднего.

2. Большинство посетителей узнали об отеле из рекламы на ТВ, рекомендаций знакомых, Интернета и рекламы на уличных щитах. Этот вопрос показывает эффективность различных рекламных источников.

3. Главными критериями выбора отеля-курорта «Морозово» для респондентов стали:

· Возможность совместить лечение и отдых

· Живописность и красота природы

· Подходящее место для проведения корпоративных мероприятий и банкетов.

4. Большинство опрошенных пожаловалось на:

· Недостаточность парковочных мест

· Отсутствие освещения в вечернее время

· Необходимость размещения садовой мебели на прилегающей территории и оборудование мест для пикника

· Недостаток клумб и парковых зон на природе, а также малое количество картин и живых цветов в интерьерах отеля

· Достаточно высокие цены на питание в ресторане и неудобство, связанное с отсутствием включения 3-х разового питания в цену путёвки.

5. Значительная часть опрошенных осталась недовольна организацией досуга. В качестве предложений респонденты писали: живая музыка и дискотеки в вечернее время, активный отдых днём (бассейн, бильярд, конные прогулки, рыбалка, прогулки на велосипеде и русская баня)

6. В качестве дополнительных услуг гости желали бы получить:

· Доступ в Интернет (сейчас он вообще отсутствует)

· Возможность безналичного расчёта

· Оборудование сейфа для хранения ценностей на ресепшн.

Практическим итогом данного исследования является разработка возможных направлений развития предприятия. Руководство отеля-курорта «Морозово» должно прислушаться к пожеланиям своих клиентов и предпринять все меры для скорейшего исправления недостатков.

Остались не до конца понятными конечные цели владельца «Морозово». Автору вырисовывается несколько возможных вариантов:

1. Сохранение низкого коэффициента загрузки и использования с целью сохранения имущества предприятия в первозданном виде. Этот вариант вполне логичен, если собственник вложил деньги в строительство с целью дальнейшей перепродажи объекта. Сейчас цены на недвижимость в России растут высокими темпами, и вложения в подобные активы может принести колоссальную прибыль собственнику.

2. Систематическое отсутствие прибыли у предприятия, наталкивает на мысль, что отель-курорт «Морозово» используется в качестве налогового укрытия.

3. Налаживание работы предприятия, выход в число передовых и систематическое извлечение прибыли. Этот вариант предполагает наличие сильного управляющего, способного мобилизовать кадровые и материальные ресурсы для занятия определённой ниши на рынке отдыха и туристических услуг.

3.4 Оценка стоимости отеля-курорта «Морозово»

Обозначим основные предпосылки и допущения, на которые будет опираться расчёт стоимости предприятия:

§ Недвижимость является основным источником доходов рассматриваемого предприятия. Поэтому стоимость отеля-курорта «Морозово» формируется главным образом за счёт стоимости недвижимости, ему принадлежащей.

§ Участок - фактически главная часть недвижимости, так как он является неистощаемым в смысле вариантов его использования. У отеля также как и многих предприятий нет права собственности на землю, на которой расположены здания и сооружения. Поэтому стоимость объекта складывается не из стоимости земли и улучшений, а только из стоимости улучшений. Земля же предприятия не является вкладом в общую стоимость объекта.

§ Целью владельца предприятия является систематическое получение прибыли, поэтому руководство примет к сведению предложенные замечания и предложения. Чем эффективнее управление недвижимостью, тем больший операционный доход она способна приносить.

§ К оценке стоимости недвижимости применён метод дисконтирования денежных потоков, т. к. предприятие не достигло типичного уровня прибыли, а находиться на стадии её планомерного увеличения.

§ Чистый операционный доход, положенный в основу метода дисконтирования денежных потоков, будет постепенно увеличиваться и к концу 3-го года (2010 год) составит около 9 млн 420 тыс. рублей. С этого времени и начинается прогнозный период. Отдалённость прогнозного периода увеличивает неопределённость. Данный прогноз сделан при предположении, что руководство отеля примет предложенные меры для увеличения эффективности работы предприятия. Исходя из этого предположения, средний коэффициент загрузки достигнет 70%. Это вполне реальный показатель для данной отрасли.

§ За счёт улучшения качества услуг и их количества, темпы роста выручки предприятия в прогнозный период предположены на уровне 7%. Это вполне реальный показатель, учитывая такие макроэкономические показатели, как темп роста реальной з\п, уровня благосостояния населения и т.д.

§ Долгосрочные темпы роста денежного потока - 5%.

§ Норма дисконтирования принимается равной 20% годовых - она складывается из безрисковой ставки в 12% годовых и 8% - премии за различного рода риски на основе экспертных оценок.

§ Длина прогнозного периода - 3 года, после подразумевается продажа объекта. Стоимость реверсии оценена по модели Гордона.

Данные о потоке доходов, реверсии и окончательной стоимости сведены в таблицу:

1. ЧОД 2 года = 10092500 * 1,07 = 9 420 000

2. ЧОД 3 года = 10798975 * 1,07 = 10 079 400

3. Стоимость реверсии = (10 079 400 * 1,07) / (0,2 - 0,05) = 76933000

4. Окончательная рыночная стоимость =

= 65 612 290

Управляющий отеля-курорта отказался предоставить полную финансовую информацию об объекте оценки, сославшись на коммерческую тайну. Отсутствие анализа ретроспективы данных бухгалтерского баланса и отчёта о прибылях и убытках очень усложнило прогнозирование денежных потоков. Но из непосредственного обследования объекта (внутренние и внешний интерьеры, установленное оборудование и мебель, их состояние) можно сделать вывод, что рыночная стоимость не превосходит балансовую стоимость. Превышение балансовой стоимости над рыночной стоимостью вызвано, в первую очередь, наличием недвижимых активов, не приносящих дохода. Например, таковыми являются бассейн и лечебное отделение (по заверениям управляющего от их эксплуатации отель несёт убытки). Следует отметить также низкую загружаемость помещений, сдаваемых в аренду (конференц-зал, зал для банкетов и т.д.) Очень много помещений попросту простаивает и не приносят никаких доходов. Такими, к примеру, являются тренажёрный зал, спортивный зал.

Проанализировав текущие положение дел, автору остались не до конца понятными конечные цели владельца «Морозово». Вырисовывается несколько возможных вариантов:

1. Сохранение низкого коэффициента загрузки и использования с целью сохранения имущества предприятия в первозданном виде. Этот вариант вполне логичен, если собственник вложил деньги в строительство с целью дальнейшей перепродажи объекта. Сейчас цены на недвижимость в России растут высокими темпами, и вложения в подобные активы может принести колоссальную прибыль собственнику.

2. Систематическое отсутствие прибыли у предприятия, наталкивает на мысль, что отель-курорт «Морозово» используется в качестве налогового укрытия.

3. Налаживание работы предприятия, выход в число передовых и систематическое извлечение прибыли. Этот вариант предполагает наличие сильного управляющего, способного мобилизовать кадровые и материальные ресурсы для занятия определённой ниши на рынке отдыха и туристических услуг.

Предположив, что целью собственника является систематическое получение прибыли. Считаю уместным предложить следующие меры, которые позволят в дальнейшем увеличить загрузку предприятия, его конкурентоспособность и, следовательно, прибыль:

· Налаживание работы с организациями Академгородка, которые могут увеличить загрузку отеля не только за счёт проведения деловых и корпоративных мероприятий, но и за счёт размещения сотрудников, находящихся в командировке. Для таких клиентов может быть создана специальная гибкая система скидок и бонусов. Особенно эта мера актуальна в зимние месяцы, когда загрузка номеров очень низкая.

· Учитывая комфортабельность отеля и близость к городу, может быть налажена работа с иностранцами. Многие гости Академгородка недовольны условиями и сервисом гостиницы «Золотая долина».

· Сейчас лечебное отделение не проводит собственной рекламной политики по привлечению сторонних клиентов, а лишь обслуживает приехавших в отель гостей. Отсутствует программа привлечения посетителей посредством работы с городскими врачами, которые могли бы рекомендовать пройти или продолжить лечение в отеле-курорте «Морозово», учитывая его оснащенность современным оборудованием и высококлассными специалистами. Изложенные меры позволят выйти этому подразделению на самоокупаемость и в дальнейшем приносить стабильный доход.

· 2-х комнатные люксы поражают своей дорогой обстановкой и созданным комфортом проживания. Но проводимая ценовая политика отпугивает даже состоятельных клиентов: стоимость аренды номера за сутки доходит до 10000 рублей без учёта питания. Это приводит к крайне низким показателям заполняемости и соответственно окупаемости. Цена явно завышена и не соответствует качеству сервиса и оказываемых услуг. Также достаточно высоки цены и на питание в ресторане. Это приводит к тому, что посетители отеля берут с собой на отдых продукты питания.

· Основой денежных поступлений такого рода бизнеса за границей являются постоянные клиенты. Их доля в выручке составляет от 20 до 80%. В этой связи очень актуально разработать гибкую систему скидок - возможен вариант накопительных скидок. Сегодняшняя система (именные скидки 5 и 10% для привилегированных клиентов) не в полной мере выполнят свои функции. Привлечению постоянных клиентов способствует и развитие гостеприимства.

· Учитывая пожелания клиентов, основные инвестиции на первых этапах должны быть направлены на улучшение прилегающей территории, оборудованию сейфа на ресепшн для сохранения ценностей и организацию досуга как для детей, так и для взрослых.

· Отсутствие Интернета не позволяет проводить большее число деловых и корпоративных мероприятий. Развитие связи способствует привлечению большого класса клиентов и выходу предприятия на качественно новый уровень оказания услуг.

· Сейчас отель-курорт «Морозово» ещё не вышел на планируемый уровень загрузки и прибыли. Пока он терпит убытки (см. приложение). Это предприятие использует упрощенную систему налогообложения - и платит 6% от дохода. Учитывая текущее положение дел целесообразно перейти на другую ставку - 15% от дохода, уменьшенного на величину затрат. Это позволит сэкономить деньги и направить их на развитие предприятия.

· На данном этапе предприятия вообще не пользуется заёмными средствами. Это означает независимость предприятия от внешних источников средств, финансовую устойчивость. Однако при уменьшении доли заемных средств уменьшается и возможность зарабатывать дополнительные средства за счет их использования. Считаю, что разумное использование заёмных средств, при их правильном использовании, позволит предприятию скорее набрать проектную мощность, повысит конкурентоспособность и приток клиентов.

Таким образом, в отличие от других санаториев, которые основной доход получают за счёт дополнительных услуг, наше предприятие получает доход от заполнения номеров, т.е. от проживания в нём. Поэтому стоимость всей недвижимости, а значит и предприятия, даже при весьма оптимистичных допущениях, в целом остаётся невысокой. Это говорит о неэффективном использовании недвижимого имущества отеля-курорта «Морозово». Выходом из сложившейся ситуации может быть либо реструктуризация недвижимости (отчуждение или использование в других целях), либо разработка новой стратегии развития предприятия, при которой данное имущество будет использоваться более эффективно.

недвижимость отель стоимость доход

Заключение

В ходе написания курсовой работы были решены следующие задачи:

1. Введены основные понятия рынка недвижимости.

2. Определена специфика недвижимости как объекта оценки.

3. Изучены основные принципы и подходы, используемые для оценки стоимости недвижимости.

4. В результате сравнения преимуществ и недостатков различных подходов был выбран доходный подход как наиболее приемлемый.

5. Произведён детальный анализ метода дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода.

6. Изучены 2 экономико-математические модели: модель расчёта ставки дисконтирования методом кумулятивного построения и модель Гордона расчёта величины стоимости недвижимого имущества предприятия в постпрогнозный период.

7. Основными причинами несовершенства российского рынка недвижимости являются непостоянство законодательства, достаточно малое количество сделок на рынке и отсутствие чёткого механизма ценообразования.

8. Сделан общий обзор туристической отрасли в мире, показано текущее положение дел в России. Среди основных причин отставания отечественной туристской отрасли, можно выделить следующие: экономическая и политическая нестабильность в стране, низкий уровень сервиса, отсутствие высококвалифицированных кадров, отсутствие современных технологий, экологические проблемы. Справедливости ради, стоит заметить, что год от года ситуация меняется к лучшему.

9. На основе доходного подхода произведена оценка стоимости недвижимого имущества отеля-курорта «Морозово» с учетом изменения потока денежных доходов в будущем.

10. Произведён анализ эффективности использования недвижимости рассматриваемым предприятием.

11. Разработаны рекомендации для руководства отеля на стадии текущего планирования.

Работа представляет интерес для владельцев и управляющих отеля-курорта «Морозово», так как ее результатом является приближенная оценка рыночной стоимости недвижимости и разработка конкретных мер, позволяющих её увеличить. Всё это можно использовать в практических целях.

Размещено на Allbest.ru