Оценка недвижимости, как объекта инвестирования

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка недвижимости, как объекта инвестирования

1. Недвижимость: понятие, виды

В России понятие «недвижимое имущество» было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие «основные фонды». После отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» вновь введено в экономический и правовой оборот и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации 30 ноября 1994 г. (ст. 130).

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130, 132) к недвижимым вещам относятся следующие объекты (табл. 1).

Таблица 1. Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ

Отдельные объекты (ст. 130 ГК РФ)	Сложные объекты (ст. 132 ГК РФ)
1. Земельные участки 2. Участки недр 3. Обособленные водные объекты 4. Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса, многолетние насаждения; здания, сооружения 5. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, судя внутреннего плавания, космические объекты. 6. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: * земельные участки; * здания и сооружения * инвентарь и оборудование. * сырье и продукция; * права требования, обязанности (долги). * права на обозначения, индивидуализируюшие предприятие, его продукцию работы и услуги; * другие исключительные права

В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1).

Физический объект
*	* местоположение		* ландшафт
*	* площадь и границы		* залежи ископаемых
*	* объем		* тип почвы
*	* размер (высота, длина, ширина)		* физические характеристики
*	* форма		* внешняя среда

Объект экономических отношений
* товар	* полезность	* цена
* капитал в вещной форме	* доходность	* налогообложение
* издержки содержания	* ликвидность	* инвестирование
* финансовый актив	* стоимость	* спрос и предложение

Объект правовых отношении
* право собственности (владеть, пользоваться, распоряжаться)	* вещные права (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право залога, аренды, застройки, сервитута, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем. траст, иные права)

Объект общих социальных отношении (земля)
* место обитания людей всех поколений * невосполнимый природный ресурс * пространственный базис размещения других объектов * защищается на благо всех людей * основа свободы н независимости	* условие жизни людей * источник благ * престижность владения * основа гордости и славы * многофункциональное назначение

Рис. 1 Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Специфические признаки недвижимости.

Недвижимость можно рассматривать как:

потребительскую стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, квартира, дача и т.д.); к ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;

фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);

источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса. Данными видами недвижимости владеют с целью получения устойчивого потока доходов на вложенный капитал.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением для инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

- будущие периодические потоки денежных средств от сдачи в аренду;

увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен:

доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

сохранность вложенных средств вообще (в обычных условиях недвижимость нельзя потерять или похитить) и от инфляции в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

возможность получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Однако ликвидность недвижимости (особенно нежилой) достаточно низкая, интересующий потенциального инвестора долгосрочный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации может быть неточен, что стимулирует к вложению средств в другие сферы.

В литературе, посвященной экономике недвижимости, встречаются различные признаки и описания недвижимости как актива для инвестирования.

Один из вариантов характеристики недвижимости как объекта инвестиций представлен в табл. 2.

Отличительные признаки недвижимости, как объекта инвестиций

Описание	Формулировка признака
Нетрадиционные денежные потоки	Нетрадиционные денежные потоки от инвестиции в недвижимость отличаются тем, что в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвестиции в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости.
Разная направленность движения стоимостей составных частей недвижимости	Земля имеет потенциальную возможность повышения ее стоимости по причине изменении в системе землепользования, относительного дефицита участков со сходным местоположением, инфляции и др. В то же время относительная стоимость здании и сооружений с течением времени снижается. Это снижение происходит из-за изнашивания зданий и сооружений в процессе их использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и др.
Паушальность недвижимости	Паушальность недвижимости снижает ее ликвидность, поскольку исключает многих мелких инвесторов. Кроме того, паушальность увеличивает сроки реализации актива и затраты на совершение сделок.
Неоднородность недвижимости	Практически невозможно найти два одинаковых объекта, что осложняет процесс оценки недвижимости
Гибкие условия финансирования недвижимости	У приносящей доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование может быть достаточно сложным по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам.
Различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с собственностью	Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований.
Особые налоговые соображения	Федеральные и муниципальные органы власти развитых стран создали сложную систему налоговых законов и регулирующих норм, которые влияют на инвестиции в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения.
Риск и неопределенность инвестиций в недвижимость	Инвестиции в недвижимость в большей степени, по сравнению с инвестициями в традиционные активы, подвержены риску и неопределенности, поскольку являются малоликвидными, так как это «запертый» капитал, и осуществляются капиталовложения на более длительные сроки.

К специфическим признакам недвижимости можно отнести:

1. стационарность (недвижимость связана с участком земли);

2. уникальность и неповторимость - каждая конкретная недвижимость (особенно нежилая) уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

3. недвижимость фундаментальна - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

4. специфический характер оборота через оборот прав на нее:

5. к заключению всех сделок на рынке недвижимости предъявляются особые юридические требования - сделки должны пройти государственную регистрацию (ФЗ №122 - ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

6. высокий уровень издержек на проведение сделок (трансакционных издержек) и длительный срок экспозиции;

7. стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли - сложный или невозможный процесс, так как без привлечения заемного каптала инвестиции в нее затруднены;

8. низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

9. возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

10. необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода.

Классификация недвижимости

В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

Для оценки стоимости недвижимость делится на два класса:

Таблица 3

Специализированная недвижимость	Неспециализированная недвижимость
- это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов.	- это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.:

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения, дренаж, комплексная инженерная подготовка участка под застройку.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей классификации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категории земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются для сельскохозяйственного производства; для личного подсобного хозяйства; для коллективного садоводства и огородничества; для подсобных сельскохозяйственных производств; для опытных и научных станций.

Земли городов и населенных пунктов.

Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

Земли запаса служат резервом.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Для оценки и учета земельных участков можно также выделить два основных классификационных признака:

1. Текущее использование земельного участка - земельный участок не предназначен для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода (т.е. не для продажи);

2. Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

Классификация жилой недвижимости

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построении. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

первичное жилье - место постоянного проживания;

вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики (см. Таблицу 4):

Таблица 4

Тип недвижимости	Типологические характеристики
1. Элитное жилье. (Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двух и более уровнях; наличие объектов бытового и инженерного обслуживания).	- размещение в наиболее престижных рай-онах города; - принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду; - кирпичные стены; - общая площадь квартир не менее 70 кв. м.; - наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв. м.); - наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
2. Жилье повышенной комфортности. (Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, обеспеченность инженерными сетями).	- возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города: - некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); - наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; - большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
3. Типовое жилье. (Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения).	- размещение в любом районе города; - соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; - по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
4. Жилье низких потребительских качеств.	- размещение в непрестижных районах; - удаленность от основных транспортных коммуникаций; - принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; - размещение в первых этажах домов других типов; - заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:

- дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;

дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг. отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

«сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах:

дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х г. когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания;

дома с кирпичными стенами;

панельные дома;

монолитные дома;

деревянные дома;

дома смешанного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева, В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Классификация коммерческой недвижимости

Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т. к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинга).

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость остановок общественного транспорта. Чаше всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали.

К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:

- правильно выбранное расположение;

составление функционального решения н накопления - потребности потенциальных посетителей;

правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5-10 лет);

общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;

- четко проработанный подбор арендаторов;

- верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик, которые не находят эффективного собственника. Причин этого несколько:

1. Промышленная застройка 60 - 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

2. Основной потребитель промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям:

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

1.1 Инвестиционные характеристики объектов недвижимости

Первую группу инвестиционных характеристик объектов недвижимости образуют фундаментальные особенности - особенности природно-вещественного, физического, материального происхождения:

- иммобильность объекта недвижимости;

- уникальность каждого объекта;

- долговечность, стабильность объекта (для земельных участков эта особенность трансформируется в бессрочность, вечность земли);

- дефицитность (причём с тенденцией к росту).

Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географически фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.

Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для него характеристики - местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещённых на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

Дефицитность. Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличением численности населения и конечностью земельных ресурсов. Таким образом, совокупное максимально возможное предложение земельных ресурсов ограничено рамками земной поверхности.

Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком. Вечность земли. В отличие от зданий и сооружений земля не имеет срока создания и срока жизни; земля вечна - срок ее службы является неограниченным. Поэтому земля - не амортизируемое в бухгалтерском учете основное средство. Это, в частности, обеспечивает стабильность инвестиций в землю.

Во вторую группу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственно рыночного объекта - товара:

- специфика оборота (через оборот прав);

- специфика жизненного цикла;

- несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости - земли и её улучшений (зданий и сооружений);

- подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах;

- низкая ликвидность;

- незначительная эластичность предложения.

Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные (т.е. права владения, использования и распоряжения), так и неполные, частичные.

Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл (по сравнению с другими товарами) и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости - земли и её улучшений (зданий, сооружений и инфраструктуры). Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Бесконечность срока службы земли, увеличение её дефицитности, инфляция и другие факторы определяют потенциал роста стоимости земли. В это же время стоимость другого компонента недвижимости - зданий и сооружений _ с течением времени, наоборот, снижается вследствие совокупного износа, как физического износа, связанного с естественным старением объекта, морального износа, связанного с увеличивающимся несоответствием объекта современным требованиям, так и экономического износа, связанного с неблагоприятным окружением (устаревание по местоположению). Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция - тенденция повышения стоимости из-за инфляции.

Влияние финансирования в разных формах на рыночную и инвестиционную стоимость недвижимости проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственных и заёмных средств). Кроме этого, финансирование может быть организовано различным образом - по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования - ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и в конечном счете на его рыночную и инвестиционную стоимость.

Низкая ликвидность. Недвижимость (объекты капитального строительства) обладает существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по сравнению со спросом на неё может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества (данная особенность более всего проявляется в краткосрочном плане). Так происходит потому, что сказывается действие уже рассмотренных особенностей - длительность создания и дефицитность объектов недвижимости. Что касается такого объекта недвижимости, как земельные участки, то предложение земли в принципе невозможно увеличить, поскольку площадь земной поверхности конечна.

3. К третьей группе относятся организационно-правовые особенности объектов недвижимости:

- раздельность (делимость) прав на недвижимость;

- особенности налогообложения объектов недвижимости;

- необходимость профессионального менеджмента.

Раздельность (делимость) прав на недвижимость. Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременении прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта, и т.п. Наиболее распространенная форма обременения в ситуации развитого земельного рынка - это сервитут, установленный в отношении земельного участка. Сервитутом называется ограниченное право пользования чужим имуществом (например, для прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, прохода (проезда) через земельный участок и т.п.).

Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ - сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с Налоговым кодексом РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией продукции (услуг). Физические лица, приобретающие недвижимость, также имеют налоговые преимущества, которые связаны с льготным налогообложением - в этом случае у собственника недвижимости появляются льготы по налогу на доходы с физических лиц в виде имущественных вычетов из налогооблагаемой базы.

Необходимость профессионального менеджмента связана с тем, что сложность и продолжительность процессов создания зданий и сооружений, процесса обустройства земельных участков требуют эффективного, профессионального управления объектами недвижимости, как на стадии строительства (обустройства), так и на стадиях оценки, продажи (покупки) и последующей эксплуатации.

К экономическим инвестиционным характеристикам недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учёта, относятся:

относительная стабильность потока доходов;

значительная зависимость основных параметров недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента;

антиинфляционная устойчивость;

повышенный уровень риска;

отрицательная корреляция инвестиционной доходности недвижимости и доходности имущества других видов (например, финансовых активов).

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью - от функционирования или реализации - по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операции с ценными бумагами). Кроме этого, эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками её доходности.

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента также является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат (намного больших, чем аналогичные затраты при вложениях в финансовые активы). В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере - доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а также недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого, уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и её недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

При пересыщении рынка объектами недвижимости на нем наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственникам сложно их продать, цены снижаются. Это - рынок покупателя. Далее на рынке недвижимости происходит перестройка. После возрастания спроса наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости, предложения новых объектов практически отсутствуют. Этот цикл определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея, цены на объекты строительства растут, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Это - рынок продавца. Наступает стабилизация, когда спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

Государство не предъявляет претензий к реализации объектов недвижимости (как и любого другого товара), но в то же время от имени общества контролирует режим их использования и порядок реализации.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства - ликвидность. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки - это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. Когда затраты на определенную услугу, оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желание компаний-застройщиков иметь собственную сбытовую структуру.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью, корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.

1.2 Нормативно-правовое регулирование оценки недвижимости в России

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ.

Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей.

В РФ действуют следующие Федеральные стандарты оценки:

1. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1). (В ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №509).

2. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2). (В ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №509).

3. Требования к отчету об оценке (ФСО №3). (Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254).

4. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4). (Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. №508).

5. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5). (Приказ Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. №328).

6. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6). (Приказ Минэкономразвития России от 07.11.2011 №628).

В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость определяется как «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

* объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

* платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

В случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно - правовых содержится требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки), либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

ФЗ «Об оценочной деятельности» определяет в качестве оснований для проведения оценки договор между оценщиком и заказчиком, или на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Оценщик должен быть независимым. В случае если оценщик не отвечает требованию независимости, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. Гражданская ответственность оценщика должна быть застрахована.

Обязательные требования к договору об оценке: простая письменная форма, основания заключения договора, вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Федеральными стандартами оценки закреплены следующие виды стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. заключение с заказчиком договора на оценку;

2. установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, к которому относится объект оценки;

3. выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

4. обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. составление и передача заказчику отчета об оценке.

Регулирование оценочной деятельности как в России, так и в других странах происходит тремя разными механизмами.

1-й механизм - правовое регулирование. Осуществляется путем наделения сторон при осуществлении оценочной деятельности соответствующими правами и обязанностями. Законодатель формирует рамки действия субъектов правоотношений.

2-й механизм - государственное регулирование оценочной деятельности. Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества оценочных услуг и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков саморегулирование или государственными органами, или совместно. Одной из основных целей государственного регулирования является повышение качества оценочных услуг.

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

* система Стандартов;

* система сертификации качества услуг;

* унификация учебных программ по подготовки оценщиков;

* создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

* организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

* контроль за исполнением законодательства в области оценки.

3-й механизм - саморегулирование оценщиков. Саморегулируемые организации оценщиков (СРО) могут выполнять следующие функции:

* защищать интересы оценщиков;

* содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

* содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

* разрабатывать собственные стандарты оценки;

* разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

СРО, как показала международная практика, устанавливают, с одной стороны, более детальную стандартизацию, что увеличивает качество оценочных услуг, с другой стороны, стандарты предоставляют определенную гибкость в их применении.

Сравнительный анализ систем регулирования оценочной деятельности

Преимущества	Недостатки
Государственное регулирование
Подкрепление решений и нормативных актов силой государственной власти. Установление равенства контролируемых субъектов, подконтрольность государству контролирующего органа. Информированность государственной власти, эффективные рычаги воздействия на подконтрольные субъекты.	Издержки государственно власти на поддержание аппарата контролирующих органов. Низкая привлекательность государственной службы в сегодняшний момент, недостаток кадров. Коррупция доминирования публичных интересов, снижает профессиональную общность оценщиков, проблема отчужденности государственной власти от интересов оценщиков, пороки чиновничьего управления.
Саморегулирование
Повышает общность оценщиков как профессии, понимание общих интересов оценщиков, профессиональная работа над стандартами. Самостоятельные рычаги влияния на свою деятельность.	Опасность формирования ситуации с возможной «закрытостью», «кастовостью «профессии. Возможность превращения в закрытую систему, неподконтрольную обществу. Возможное взаимное «прикрывание» противоправных действий. Возможно искусственное создание барьеров вступления в отрасль, снижение конкуренции на рынке

В то же время, вокруг установления той или иной системы регулирования или контролирующего органа разворачивался и до сих пор существует конфликт интересов.

2. Подходы и методы оценки инвестиционной привлекательности недвижимости

2.1 Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта недвижимости.

Потенциальные покупатели рассматривают недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения капитала с целью получения в будущем соответствующего дохода. Отсюда вытекает основная особенность доходного подхода - подход применяется только для доходной недвижимости.

Основное преимущество доходного подхода - отражает представлений инвестора о недвижимости как источнике дохода. Основным недостатком подхода является то, что он основан на прогнозных данных. Доходный подход применим для подавляющего количества объектов недвижимости, кроме специализированной собственности, которая на рынке не продается и не сдается в аренду или редко продается или сдается в аренду и рассматривается в структуре бизнеса как его составная часть.

Доходный подход к оценке недвижимости включает три метода:

· метод дисконтированных денежных потоков;

· метод прямой капитализации доходов;

· метод капитализации доходов по норме отдачи.

Метод дисконтированных денежных потоков является наиболее универсальным инструментом капитализации, позволяющим определить настоящую стоимость произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих в будущем денежных потоков по ставке дисконтирования для каждого периода. Стоимость недвижимости методом дисконтированных денежных потоков определяется по формуле:

С = И₀ + ,

где: И₀ - затраты нулевого периода для приведения объекта оценки к наилучшему использованию;

- чистый операционный доход i-го периода;

Р - реверсия в последний год владения собственностью;

- ставка дисконта i-го периода

n - срок владения собственностью.

Метод дисконтированных денежных потоков можно применять когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размеры будущих потоков денежных средств от недвижимости, включая реверсию капитала.

Сущность данного метода заключается в создании модели, прогнозирующей будущие ежегодные доходы от объекта. Заметим, что к ежегодным денежным потокам добавляется выручка от будущей продажи объекта в конце периода владения. Прогнозируемые будущие доходы от объекта дисконтируются в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражающих состояние и ожидания рынка в каждом периоде.

Этапы применения метода дисконтирования будущих доходов следующие:

1. расчет периода, в течение которого инвестор будет владеть объектом недвижимости;

2. прогнозирование периодических доходов от имущества;

3. расчет стоимости недвижимости на конец периода владения (стоимости реверсии);

4. расчет соответствующих ставок дисконтирования доходов по каждому периоду;

5. преобразование каждого из ожидаемых денежных потоков в текущую стоимость недвижимости и получение общей текущей стоимости недвижимости путем их суммирования.

Выбор срока владения недвижимостью зависит от наличия информации для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно собрана информация, тем более долгий срок можно спрогнозировать характер изменения денежных потоков. Для российских условий, характеризующихся нестабильностью экономики, типичным сроком владения может быть период 3-5 лет. Это максимальный срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.

...