Определение рыночной стоимости земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Описание объекта оценки

А) Описание земельного участка

Размер - 100 м Ч 50 м, то есть площадь равна 5000 кв. м

Форма - прямоугольник

Категория - земли населенных пунктов

Назначение - нет

Разрешенное использование - нет

Б) Описание региона расположения

Объект оценки находится по адресу: г. Москва, ЦАО, Гороховский переулок, д. 4.

1.1 Описание округа, в котором находится оцениваемый объект

Центральный административный округ - один из 10 административных округов города Москвы, расположен в центре города и включает в себя 10 районов. В округе расположено много театров, почти все московские вокзалы, большинство министерств Российской Федерации, а также Кремль, Дом правительства РФ, Государственная дума, Совет Федерации. Значительную часть территории округа занимают различные офисные здания.

Границы округа почти совпадают с городской чертой города до 1912 года (за исключением районов: «Сокольники», входящего в состав Восточного административного округа, и «Дорогомилово», входящего в состав Западного административного округа).

Статистические данные по районам округа

Название района	Муниципальное образование	Площадь, га	Население на 01.01.2010 (тыс. чел.)	Плотность населения на 01.01.2010 (чел./км2)	Площадь жилфонда на 01.01.2008 (тыс м2)	Средняя жилплощадь на человека (м2/чел.)
Арбат	Арбат	211	26,9	12748,8	754	28,03
Басманный	Басманное	837	100,5	11551,7	1995	19,85
Замоскворечье	Замоскворечье	432	50,8	12095,2	1168	22,99
Красносельский	Красносельское	496	43,3	9939,5	914	21,11
Мещанский	Мещанское	460	55,1	11978,3	1393	25,28
Пресненский	Пресненское	1170	116,2	9931,6	3029	26,07
Таганский	Таганское	801	107,5	13420,7	2722	25,32
Тверской	Тверское	727	73,8	10151,3	2022	27,4
Хамовники	Хамовники	1008	99,5	9871	2530	25,43
Якиманка	Якиманка	480	23	4791,7	826	35,91

Основные улицы

Садовое кольцо; Бульварное кольцо; Арбат; Новый Арбат; Комсомольский проспект; Тверская улица; Красная площадь; Лубянская площадь; Охотный ряд; Кремлёвская набережнаяГазетный переулок; Улица Петровка; Большая Никитская; Большая Дмитровка; Воздвиженка; Улица Казакова; Гороховский переулок; Токмаков переулок; Малый Демидовский переулок; Елизаветинский переулок; Улица Большая Якиманка.

1) Территория округа



Территория всего округа складывается из:

- застроенных земель (6619,75 га);

- дорог и подъездов (3790,3);

- природного комплекса - зеленые насаждения районного, городского и федерального значения, водные поверхности, земли с/х использования (1316,58 га);

- прочих земель (1512,87 га)

Территория всего округа охватывает площадь, равную 13239,5 га

2) Население

Показатели населения округа:

Численность наличного населения - 760,5 тыс. чел.;

Численность постоянного населения - 692, % тыс. чел.

3) Промышленность, строительные организации, предприятия малого бизнеса

Количество промышленных предприятий в округе распределяется по формам собственности (государственная, частная, смешанная, общественная, с иностранным участием) - 240 шт.

Объем промышленной продукции - 69017,3 млн. руб.

Среднесписочная численность работающих на промышленных предприятиях - 67,4 тыс. чел.

Количество строительных организаций равно 322

4) Нерешенные вопросы в ЦАО:

· отселение ветхого и аварийного жилого фонда;

· новое строительство и реконструкция в условиях плотной застройки;

· огромное количество транспорта в дневное время и, в связи с этим, проблемы парковок, транспортные заторы, сложности в уборке улиц, особенно в зимнее время года;

· экология;

· сокращение магазинов шаговой доступности (булочных, хозяйственных, галантерей, молочных товаров) и предприятий предоставления бытовых услуг населению - бань, прачечных, обувных мастерских, металлоремонта;

· ЦАО (Центральный административный округ) - включает муниципальные районы Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Хамовники, Якиманка. Общая площадь территории - 6620 га, численность населения - более 760 тысяч человек.

· ЦАО занимает первое место среди административных округов Москвы по количеству промышленных предприятий, их более 200 штук. Также здесь сосредоточено более 350 учреждений, относящихся к аппарату органов государственного управления, общественных организаций, межотраслевых органов управления.

5) Концепция развития ЦАО на 2008-2012 гг.

Справка:

9 октября 2007 года Правительство Москвы на своем заседании рассмотрело и одобрило Концепцию развития Центрального административного округа г. Москвы на 2008-2012 годы.

Проект Концепции разработан Префектурой ЦАО г. Москвы в соответствии с п. 2.2.1.5. «Положения о префектуре административного округа города Москвы» (Приложение 3 к постановлению Правительства Москвы от 3 декабря 2002 года №981-ПП). До настоящего времени проекты подобного рода в Москве не разрабатывались и опыт работы Префектуры ЦАО г. Москвы по разработке Концепции развития административного округа является прецедентным и по-своему уникальным, учитывая и особую специфику центра Москвы как средоточия политической, экономической и социальной жизни города, важнейшего инфраструктурного, исторического и культурного, туристического центра столицы и России в целом.

Концепция развития Центрального административного округа г. Москвы на 2008-2012 годы разработана не только на основе анализа существующих городских и окружных перспективных планов и программ социально-экономического развития, но с привлечением к анализу ситуации в округе широкого круга экспертов, специалистов, представителей профессиональных сообществ и общественности.

Более того, в основу выделенных в концепции приоритетных направлений развития округа на ближайшие 5 лет положены результаты углубленного изучения общественного мнения. С особым вниманием было проанализировано большое количество выходивших в средствах массовой информации за последние годы публикаций и репортажей по различным вопросам нынешней ситуации в округе, проблемам и направлениям развития ЦАО г. Москвы.

При подготовке Концепции префектурой ЦАО г. Москвы были проведены специальные социологические исследования, с помощью которых, удалось лучше понять, что думают о проблемах округа, как видят основные задачи его развития непосредственно жители центра Москвы, и те москвичи, которые каждый день или время от времени приезжают в центр Москвы работать, учиться, отдыхать или по иным своим личным целям.

Центр Москвы, в отличие от многих других крупных мегаполисов мира, является и должен оставаться жилым, должен оставаться комфортным пространством для 700 тысяч москвичей и 3 миллионов человек - так называемого дневного населения московского центра.

В результате проведенных исследований в Концепции развития ЦАО г. Москвы выделены 7 приоритетных направлений развития округа:

· Новая транспортная стратегия

· Путь к экологическому равновесию

· Лучшее качество жизни людей

· Центр истории и культуры

· Общественная безопасность

· Центр экономического развития и финансовой деятельности

· Эффективное управление и самоуправление центра столицы

Цели и задачи по каждому из них ориентированы на комплексное решение задачи создания нового качества и комфорта жизни для всех москвичей.

Для этого в Концепции предлагается большое количество продуманных и взаимосвязанных между собой конкретных действий и принципиальных решений, включая например такие как:

· ограничение точечной застройки и резкое сокращение офисного строительства в центре Москвы;

· развитие и повышение комфорта общественного транспорта, включая создание выделенных полос движения общественного транспорта, скорой помощи, пожарных машин;

· освоение подземного пространства центра для решения транспортных проблем, расширения площадей парковки автомобилей и сокращения парковки машин на дорогах;

· развитие существующих и создание дополнительных рекреационных, природоохранных, озелененных и пешеходных зон в центре Москвы;

· максимальное использование рек в центре Москвы для отдыха, туризма, развития дополнительных маршрутов экологически чистого транспорта;

Материалы и предложения Концепции развития ЦАО г. Москвы будут использованы при актуализации Генерального плана развития города Москвы, разработке Стратегии развития города Москвы на период до 2025 года, разработке и корректировке городских целевых программ, нормативных правовых документов и проектов законов города Москвы, касающихся развития Центрального административного округа города Москвы, а также при формировании прогнозов социально-экономического развития города.

Концепция развития Центрального административного округа г. Москвы на 2008-2012 годы - открытый для широкого обсуждения, развития и совершенствования документ. В соответствии с решением Правительства Москвы будет проведено широкое общественное обсуждение Концепции развития центра Москвы.

Широкое общественное обсуждение Концепции проводится с целью реализации принципов развития ЦАО в интересах всего города, обеспечения баланса интересов всех сообществ округа, а также обеспечения постоянной обратной связи и совместной с обществом реализации Концепции.

Общественное обсуждение Концепции пройдет как с постоянным населением округа, так и с дневным населением ЦАО, включая участие в нем представителей политических партий, общественных, ветеранских, молодежных организаций, профессиональных союзов, бизнес - сообщества, местного самоуправления.
В дальнейшем, в ходе реализации Концепции будет обеспечена постоянная обратная связь с населением и сообществами ЦАО, общественная экспертиза и оценка планируемых действий, принимаемых решений и достигаемых результатов.

С текстом концепции можно ознакомиться на страницах специального выпуска окружной газеты «Москва Центр» и в Интернете, на официальном информационном портале префектуры Центрального административного округа г. Москвыcao.mos.ru и информационном портале caoinform.ru.

Предложения по реализации Концепции развития Центрального административного округа г. Москвы на 2008-2012 годы можно направлять по адресу:

109147, г. Москва, ул. Марксистская, д. 24, Префектура Центрального административного округа города Москвы.

1.2 Басманный район

Расположение, описание

Район «Басманный» расположен в северо-восточной части Центрального административного округа Москвы и граничит с районами «Красносельский», «Таганский», «Китай-город». Застройка района исторически сложившаяся, плотная. В центральной части района постройки дореволюционные, а также 30-60-х годов. Промышленные предприятия тесно срослись с селитебной территорией, часть из них не имеет требуемых санитарно-защищенных зон. На территории протекает река Яуза и ее притоки - Ольховка, Чечера, Черногрязка.

Площадь всей территории района составляет 816 га. Дорожная сеть представлена 129 улицами, площадью 1149 тыс. кв. м., а территорию района пересекают 15 автомагистралей городского назначения с интенсивным автотранспортным потоком по улицам Земляной вал, Бакунинская, Ст. Басманная, Рубцовская наб. и др. Общая площадь зеленых насаждений составляет 75 га. - это 47 скверов, 2 парка и дворовые посадки.

Основные символы

В красном щите герба - золотой дамасцированный пояс. В верхней части щита - золотой почтовый рожок. В нижней части щита - круглый хлеб натурального цвета с золотой солонкой. Щит украшен лентой с названием района. Красное поле щита символизирует то, что район на протяжении веков являлся украшением столицы, средоточием дворянских и великокняжеских усадеб, а также является центром интеллектуальной жизни Москвы. Украшенный орнаментом пояс напоминает о существовавшем в районе ювелирном ремесле - басмении (тиснении по золотым и серебряным пластинам). Золотой почтовый рожок означает Московский почтамт, находящийся на территории района с 1700 года. Хлебнатурального цвета (басман) с золотой солонкой отражает производство на территории района с XVII века хлеба, поставляемого к царскому столу.

Дизайн флага совпадает с дизайном герба (отсутствует геральдический щит и лента).

Станции метро:

§ «Курская» радиальная

§ «Курская» кольцевая

§ «Чкаловская»

§ «Бауманская»

§ а также станции на границе района

§ «Электрозаводская»

§ «Семёновская»

§ «Красные ворота»

§ «Тургеневская»

§ «Чистые пруды»

§ «Сретенский бульвар»

§ «Лубянка»

§ «Китай-город».

§ Железнодорожная станция Москва-Пассажирская-Курская - Курский вокзал, платформа Электрозаводская.

§ Трамвайные маршруты А, 3, 39 (линия по Бульварному кольцу), а также 20, 24, 32, 37, 43, 45, 46, 50.

§ Троллейбусные маршруты Б, 10, 22, 24, 25, 25к, 45, 53, 63

§ Автобусные маршруты 40, 59, 78, 158, 730, 783.

2. Исследование рынка земельных участков г. Москвы

2.1 Законодательство

Рынок земли столицы регулируется как федеральным, так и московским законодательством. На федеральном уровне вопросы земельного законодательства регулирует Федеральное агентство кадастров объектов недвижимости («Роснедвижимость»), имеющее в Москве свое территориальное управление. Как известно, на территории Москвы существуют как федеральные земли, так и земли самого субъекта. Федеральными землями на территории столицы ведает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). Также необходимо назвать Федеральную регистрационную службу, которая осуществляет государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, - гражданским законодательством они также отнесены к недвижимому имуществу. В числе актов, регулирующих земельные отношения, необходимо отметить и Гражданский кодекс РФ, где среди общих положений, распространяющихся в том числе и на земельные отношения, имеется отдельная глава (№17), посвященная праву собственности и другим правам на землю.

К московским органам, регулирующим земельные отношения, помимо Мосгордумы и правительства Москвы, относится Департамент земельных ресурсов города Москвы (ранее Москомзем). Вопросами местного масштаба занимаются префектуры административных округов.

Основным нормативным правовым актом, лежащим в основе земельного законодательства в России, является Земельный кодекс Российской Федерации, принятый в октябре 2001 года. В конце 2004 года введен в действие Градостроительный кодекс РФ, который регулирует отношения в сфере территориального планирования, проектирования и собственно строительства объектов. Кроме федерального законодательства на территории столицы действует законодательство города Москвы. И оно во многом опережает федеральное законодательство, а в отдельных случаях ему противоречит. Например, московский Закон «О Землепользовании и застройке» запрещает приобретение в частную собственность земель, под которыми проходят магистральные подземные инженерные коммуникации, хотя федеральным законодательством подобного ограничения, как и передачи полномочий по установлению указанного ограничения субъекту РФ, не предусмотрено.

Среди конкретных документов, регулирующих земельные отношения в столице, можно отметить «Закон г. Москвы о землепользовании и застройке», «Закон об основах градостроительства в г. Москве», «Закон об основах платного землепользования в г. Москве» и др.

Основными видами землепользования в Российской Федерации, согласно земельному законодательству, в настоящее время являются право собственности и аренда. Но преимущественной формой землепользования в Москве остается аренда. Хотя московские власти открыто и не провозглашают невозможность приобретения земли в частную собственность, более того, правительством Москвы в июне 2006 года было принято «Постановление о передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность». Также столичные чиновники публично заявляют о возможности приобретения земли в частную собственность, однако на практике дело обстоит иначе. Тем не менее, понять московские власти можно, ведь земля - это существенный источник доходов в бюджет города, и передача ее в частные руки противоречит интересам Москвы. Игроки рынка подтверждают, что получить земельные участки в частную собственность в столице практически невозможно.

В феврале 2008 года в первом чтении был принят проект Градостроительного кодекса Москвы, который разрабатывался почти пять лет. Новый кодекс сводит воедино практически все градостроительные законы столицы.

Можно отметить также:

Федеральный закон №69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд», который фактически ущемляет права землепользователей, предоставляя федеральным органам более широкие полномочия по резервированию и изъятию земельных участков.

Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. №212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». В частности, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для городов с численностью населения более 3 миллионов человек (Москва и Санкт-Петербург) закон установил стоимость выкупа земельного участка в размере 20% его кадастровой стоимости.

Тот же закон №212-ФЗ с 2011 года вводит административную ответственность для юридических лиц за нарушение порядка и сроков переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Еще одно значимое новшество, вводимое законом №212-ФЗ, - это положение о том, что теперь вне зависимости от того, когда был заключен договор об аренде земельного участка, лицо вправе приобрести его в собственность. Необходимо пояснить, что ранее одним из оснований для отказа в приобретении земли в Москве было положение законодательства, в соответствии с которым лица, заключившие договор аренды, после вступления в силу Земельного кодекса в 2001 году, уже реализовали свое исключительное право на приватизацию и уже не имеют права приобрести его в собственность. Теперь же это основание для отказа устранено.

В Москве в соответствии с п. 1 ст. 14 Закона Москвы №27, в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города. Договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды в соответствии с условиями этих торгов. Земельные участки, на которых расположены не являющиеся капитальными строения, сооружения, передаются исключительно в аренду на срок не более 5 лет. Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением, заключается на срок до 49 лет, но не менее 25 лет. Меньший срок договора аренды земельного участка может быть установлен исключительно по соглашению сторон. Правительство Москвы имеет право по особо значимым для города объектам принимать решение о предоставлении земельных участков в аренду на срок до 99 лет.

2.2 Предложение

В соответствии с Земельным кодексом все земли делятся на 7 категорий по целевому назначению:

земли населенных пунктов;

земли сельскохозяйственного назначения;

земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли особо охраняемых территорий;

земли запаса.

В рамках каждой категории предусмотрено определенное количество видов разрешенного использования. Вид разрешенного использования должен быть у каждого земельного участка вне зависимости от того, к какой категории он относится. Для смены категории земельного участка необходимо получить разрешение главы субъекта (в Москве - мэра города). Разрешение на изменение вида разрешенного использования выдает орган местного самоуправления, поэтому изменить вид разрешенного использования участка несколько проще, чем изменить категорию. Это дает застройщику некоторую свободу действий в рамках одной категории, однако во многих случаях без изменения категории не обойтись.
Площадь столицы по данным Департамента земельных ресурсов г. Москвы, составляет 1091 кв. км. В городе выделено около 1800 расчетных кварталов с утвержденными параметрами зонирования.

Москва славится весьма плотной застройкой территорий, особенно это относится к центру города. Считается, что найти участок в столице для девелопера - большая удача, хотя существуют и другие точки зрения. Так, в компании «Система-Галс» полагают, что найти участок, пригодный для строительства, не представляет проблемы. «Несмотря на то, что количество незастроенных площадок в городе за последние годы значительно сократилось, до сих пор повсюду можно встретить пустыри и другие неохваченные строительством территории. Широкие возможности кроются и в освоении промышленных территорий», - замечают эксперты компании.

Промзоны, совокупная площадь которых в настоящее время составляет около 19 тыс. га, являются одним из основных территориальных резервов столицы. Многие московские заводы и фабрики давно прекратили свою деятельность и в лучшем случае сдаются в аренду под офисы и склады классов С и D, а в худшем - пустуют. Сегодня ведется активная работа по сокращению площади столичных промзон: существующие производства уплотняются, выводятся и даже закрываются. Благодаря тому, что большая часть производства исторически расположена в центральной части города, участки под такими предприятиями пользуются ажиотажным спросом, ведется теневая борьба за контроль над предприятиями, о чем не раз сообщалось в средствах массовой информации.
Два года назад правительство столицы приняло постановление, согласно которому площадь территорий производственного использования должна быть сокращена до 15 200 га, однако ожидается, что эта цифра будет пересмотрена и к 2020 году общая площадь промзон сократится до 11-12 тыс. га. Соответственно, около 7-8 га в настоящее время потенциально доступны для девелопмента, однако освоение промзон требует больших финансовых вложений и доступно далеко не всем компаниям.

Среди «нетрадиционных» площадок для строительства можно назвать надпутевое пространство Московской железной дороги, к освоению которого приступает корпорация Mirax Group. Речь идет об участке надпутевого пространства Киевского направления от Третьего транспортного кольца до Минской улицы, на котором будет построено до 2,4 млн. кв. м площадей различного назначения.

В конце 2007 года стало известно, что мэрия Москвы совместно с Федеральной сетевой компанией «ЕЭС» и Московской объединенной электросетевой компанией разрабатывает программу реабилитации участков, занятых линиями электропередачи. Сообщается, что под застройку может пойти до 750-800 га таких участков, которые будут распределяться посредством аукционов. Однако учитывая, что расходы по перекладке линий электропередачи лягут на плечи инвесторов, игроки рынка опасаются, что проекты на таких участках окажутся рентабельными.

2.3 Спрос

Спрос на участки в Москве, помимо жилых застройщиков, прежде всего, формируют девелоперы офисной и торговой недвижимости. По оценке аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в основном это компании, занимающиеся точечной застройкой под определенные виды деятельности, с разработанной концепцией и планом развития пятна застройки. Центр столицы в первую очередь подходит под так называемый редевелопмент и строительство бизнес-центров класса А. данным GVA Sawyer, срок договора аренды на земельный участок, находящийся в собственности города Москвы, устанавливается по соглашению сторон в зависимости от фактического использования, требований и ограничений к использованию земельного участка, а также сроков освоения той территории, где расположен земельный участок.

В случае наличия на участке капитальных строений, в том числе объектов незавершенного строительства, аренда предоставляется на срок от 25 до 49 лет, по особо значимым для города объектам право аренды может быть предоставлено на срок до 99 лет. Но на практике обычно предоставляется право аренды на период проектирования и строительства, а после окончания строительства автоматически происходит заключение долгосрочного договора аренды, который в стандартной практике составляет 49 лет.

Необходимо отметить, что во многих случаях невозможность приобрести землю в собственность является серьезным препятствием для осуществления планов компаний. В первую очередь это связано с тем, что для иностранных инвесторов отсутствие права собственности на земельный участок часто является причиной для отказа входить в проект или приобретать готовый инвестиционный объект.

2.4 Ставки

Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В Департаменте земельных ресурсов г. Москвы сообщают, что кадастровая стоимость участков в Москве хоть и приближена к рыночной стоимости, может служить «лишь ориентиром для профессиональных оценщиков, и ее нельзя смешивать с рыночной стоимостью земли». Кадастровая стоимость участка зависит от местоположения участка и вида предполагаемого использования.

Что касается аренды земли, то, как уже сообщалось, в Москве распространен механизм выкупа права аренды. Как сообщают в Jones Lang LaSalle, при строительстве коммерческой недвижимости стоимость этого права базируется на кадастровой стоимости участка, также учитывается коэффициент плотности застройки, равный отношению общей площади строящихся объектов к площади участка - т.е. в случае строительства высотного здания стоимость права аренды участка окажется выше, чем при строительстве низкоэтажного здания. Поскольку этот коэффициент не может быть меньше единицы, а чаще всего превышает ее, то стоимость права аренды обычно значительно превышает кадастровую стоимость участка.

При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т.д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.

По данным компании DTZ, стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами:

1. Площадь земельного участка;

2. Площадь застройки;

3. Общая площадь наземной и подземной части существующего или проектируемого на участке объекта;

4. Транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;

5. Вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.

По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля «земельного вопроса» в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% - между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70-80% в общей стоимости строительства.

2.5 Тенденции, прогнозы

Рынок земли в столице остается малопонятным, не поддаваясь попыткам аналитиков систематизировать сведения о нем. Каждая сделка является по-своему уникальной, а предсказать параметры и исход любой предстоящей сделки с земельным участком представляется затруднительным.

Активное принятие законов в сфере земельных отношений свидетельствует о стремлении властей сделать рынок более прозрачным и, как следствие, привлекательным для инвесторов, однако существующее законодательство все еще оставляет возможность для маневрирования московским чиновникам. Столичные власти по-прежнему сопротивляются стремлению застройщиков приобретать участки в собственность. Тем не менее, последние изменения в законодательстве должны переломить ситуацию и сделать приобретение в собственность земельных участков более распространенной

2.6 Расширение Москвы

Практически уже принятое решение о присоединении территории почти что в 1,5 раза больше самой Москвы, площадью 144 тысячи гектаров (столица занимает 107 тысяч гектаров), беспрецедентно. Предлог для создания «новой» Москвы довольно благовиден - облегчить жизнь Москве «старой», которая задыхается в пробках и толпах. Столицу требуется разгрузить - вывести за кольцевую дорогу огромный административный аппарат всех уровней, то есть и московских, и федеральных чиновников, а также - финансовые учреждения. Внутри МКАД останется собственно город «для жизни» с его прекрасными театрами, музеями, университетами, школами, магазинами, стадионами. Мы в столице будем жить-поживать, а чиновники, финансисты и молодые ученые (Сколково тоже находится в этих местах) станут на наше благо трудиться в новом чудо-городе. Понятно, что строительство административных, деловых, образовательных и научных учреждений простимулирует развитие инфраструктуры, также московские власти собираются возвести около 60 млн квадратных метров нового жилья. Причем собираются развивать здесь современное малоэтажное строительство (или со средней этажностью) с использованием новых технологий, а панельному домостроению хотят дать от ворот поворот.

Земля и люди

После росчерка пера президента Москва войдет в первую десятку самых обширных городов мира. Власти Москвы и Подмосковья договорились об увеличении площади столицы на 1440 кв. км - с 1070 до 2510 кв. км. В результате, с 31 места - между Багдадом и Гонконгом - российская столица поднимется на седьмое - между Анкарой и Стамбулом. Для сравнения: самым крупным городом мира в официальных границах является Сидней (Австралия) - его площадь более 12 000 кв. км. За ним следует Киншаса (столица Конго), а завершает тройку столица Аргентины Буэнос-Айрес.

Интересно, что, по данным ОАО «ОПИН», в присоединяемых районах около 8% земель относятся к землям лесного фонда. А это означает, что Москва сможет похвастаться наличием даже не огромных парков в своем составе (этим мир не удивишь), а тем, что на ее территории будет более 10 000 га настоящих лесов.

Правда, население российской столицы за счет присоединенных территорий возрастет не очень значительно - к нынешним 11,5 млн москвичей прибавятся лишь 250 000 человек. Нынешняя Москва является одним из самых густонаселенных мегаполисов Европы и мира, плотность населения здесь составляет чуть менее 11 000 чел. на 1 кв. км. А вот если взять присоединяемые районы, то в них в среднем на одном квадратном километре проживает всего 174 чел.

Можно ли рассчитывать, что новые территории помогут снизить скученность в столице? Со временем, возможно, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Правда, времени потребуется немало. Чтобы освоить такую гигантскую территорию, нужны колоссальные капиталовложения, решение множества технических, социальных, административных проблем. На это, по оценке заместителя мэра столицы, главы московского стройкомплекса Марата Хуснуллина, городу может потребоваться до 20 лет. И это довольно оптимистичная оценка, считают в www.irn.ru.

Время и деньги

«Эта территория требует комплексного градостроительного планирования, которое будет предусматривать и административное строительство, и деловое, и строительство новых образовательных, научных центров и жилья», - сказал мэр Москвы Сергей Собянин по окончании встречи у президента РФ.

Ранее в СМИ проходили упоминания примерной оценки возможных объемов нового строительства на присоединенных территориях - 60 млн кв. м жилья и 40 млн кв. м нежилых зданий.

По оценке игроков земельного рынка, в свое время землевладельцы приобретали сельхозземли в этих районах по цене не дороже $100 за сотку (а кое-где цена сотки, по данным участников рынка, не превышала и $30), пишет «Интерфакс». Впоследствии они стали активно продвигать свои крупные проекты, вложив в них небольшие средства. Тем самым ленд-девелоперы серьезно капитализировали собственные активы, до кризиса средняя цена сотки по данному направлению уже составляла порядка нескольких тысяч долларов за сотку в зависимости от расстояния, рассказывают специалисты.

Как сообщил «Интерфакс» со ссылкой на экспертов земельного рынка, крупнейшим владельцем земли в этом направлении является группа компания «Масштаб». За ней следует группа «Абсолют», «МДК-Групп», RDI Group, «Истлайн» и другие менее крупные лендлорды.

«Масштаб» владеет здесь крупным земельным активом (более 3000 га), расположенным в непосредственной близости от Москвы в границах от трех до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе. На этой территории ГК «Масштаб» реализует крупнейший в России градостроительный проект - «А101». В рамках проекта планируется строительство около 20 млн кв. м жилья, более 0,6 млн кв. м социальных объектов и около 3 млн кв. м коммерческой недвижимости.

Собянин подчеркнул, что расходы на комплексное градостроительное освоение новых территорий пока не подсчитаны. «Конкретных проектов пока нет. С точки зрения развития транспортной инфраструктуры финансирование практически укладывается в программу развития Московского транспортного узла. Единственное, что потребуется, - это смещение сроков строительства», - подчеркнул мэр столицы.

Жилье и цены

«Сам факт вхождения в состав Москвы может повысить цены на жилье в этих районах, но вряд ли более чем на 10%, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. - Если посмотреть на стоимость жилья в нынешних московских районах за чертой МКАД и сравнить с соседними городами-сателлитами, то мы увидим примерно такой разрыв». В качестве классического примера эксперт назвал пару Новокосино - Реутов.

Сейчас московская прописка не обладает таким значением, какое ей придавалось 10-15 лет назад. Да и рынок в целом к росту цен не сильно расположен.

Для примера: среди городов, которые должны будут войти в новые границы Москвы, - Подольск. С одной стороны, жилье здесь популярно: новостройки раскупаются и уходят с первичного рынка. С другой - новых проектов становится заметно меньше (см. «Число новостроек в Подольске за год сократилось на 46%»), отчасти из-за высокого уровня конкуренции в городе в предыдущие годы. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за период с I квартала 2010 г. по I квартал 2011 г. на рынок вышло всего девять новостроек против 29 реализованных или снятых с продажи.

Но кроме уменьшения числа новостроек, уровень цен на первичное жилье в Подольске также показал отрицательную динамику. В I квартале 2010 г. средняя стоимость метра здесь составляла 54 800 руб., а в I квартале 2011 г. - 52 600 руб. Подольск относится к населенным пунктам, продемонстрировавшим за последние два года отрицательную коррекцию цен - на 17-19% (см. «Рынок новостроек Подмосковья в 5-30 км от МКАД в 2009-2011 гг.»).

С другой стороны, отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, подтолкнуть вверх цены на жилье может развитие инфраструктуры. Строительство систем скоростных электричек, легкого метро, других видов транспорта, который сможет реально интегрировать повседневную жизнь новых москвичей в столичную, могло бы способствовать сравнению цен на жилье с другими районами, расположенными за МКАД, считает эксперт.

Несколько быстрее наступит волна передела земельного рынка, отмечает руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерина Лобанова. «Рынок ждет эпоха оптовых сделок с землей, стоимость которой может вырасти в 1,5 - 2 раза, в зависимости от ее характеристик и объективной пригодности для освоения», - прогнозирует она.

Перспективная столичная территория имеет следующий состав в части категорий земель: 48% - земли сельскохозяйственного назначения, 36% - земли населенных пунктов, более половины оставшейся площади относится к землям лесного фонда.

3. Анализ наиболее полезного и эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это такой вариант использования, который принесет максимальный доход.

Под наиболее эффективным использованием земельного участка понимается наиболее вероятное его использование, являющееся:

- Законодательно разрешенным;

- Физическая осуществимым;

- Целесообразным с финансовой точки зрения;

- разумно оправданным;

и в результате которого рыночная стоимость земельного участка будет максимальна.

земельный город участок

Вариант использования	Парковка	Торговый центр	Кафе	АЗС	Офисное здание
Законодательная разрешенность	+	+	+	+	+
Физическая осуществимость	+	+	+	_	+
Финансовая состоятельность	+	+	_	_	+
Максимальная эффективность	+	_	_	_	_

Для анализа выбираем следующие варианты использования земельного участка:

1. Парковка:

Пробки, которых особенно много в центре и на транспортных кольцах, стали традиционной московской проблемой. Одной из причин их возникновения являются припаркованные авто вдоль проезжей части дорог. Чтобы решить эту проблему и обеспечить беспрепятственное транспортное движение принимаются определенные меры в виде строительства паркингов, автостоянок и гаражей. Поэтому строительство гаражного комплекса на данном земельном участке будет актуально.

2. Торговый центр:

Торговый центр - это специально спланированное здание либо комплекс зданий, объединяющих предприятия торговли, общественного питания, развлечений или услуг. На сегодняшний день строительство магазинов и торговых центров в России переживает настоящий бум, их количество растет день ото дня. Складывающаяся культура шоппинга рождает спрос на строительство магазинов.

3. Кафе:

Постройка кафе будет актуальна за счет густонаселенности района и большого числа учебных заведений и офисов, вблизи данного земельного участка.

4. АЗС:

Невозможность подъезда крупнотоннажных транспортных средств для подвоза топлива, поэтому строительство АЗС не актуально.

5. Офисное здание:

Широкое развитие среднего бизнеса, укрепление связей с зарубежными партнерами, увеличение достатка определенного количества населения лишь придают силы этому процессу. Но вовлечение нашей страны в западное капиталистическое сообщество ведет к появлению не только развлекательных, но и деловых центров.

Парковка

1. Физическая возможность:

Данный земельный участок имеет прямоугольную форму, ровный рельеф и площадь 5040 кв. м, что позволяет построить на нем парковку. (см. схема 1)

2. Экономическая приемлемость:

Затраты на строительство:

1) Инженерные сети

1. Отопление

Стоимость равна 150 000 руб. на 500 кв. м (max 5^o), на 10800 кв. м будет 3080000 руб.

http://www.gasholder.ru/r2_otop_price.php

2. Система пожаротушения

Стоимость Автоматической установки водяного пожаротушения равна 1360000 руб.*3 = 3360000 руб.

3. Электросети

А) Стоимость подключения к электросетям - 45000 руб./кВт

Рассчитываем так:

1 лампа - 60Вт, на два машиноместа - 1 лампа, машиномест всего 134=> нужно 67 ламп.

Для всех машиномест потребуется 67 ламп*60Вт = 4020Вт = 4,02кВт

Если учесть, что над проезжей частью также будут находиться лампы, а в рабочей зоне будут использоваться электроприборы, то, рассчитывая над каждой проезжей частью по 4 лампы, то есть добавляем еще 20 ламп. Электробытовые приборы (чайник, холодильник, микроволновка, компьютер, утюг, телевизор и т.п.) = 10кВт

20 ламп*60Вт+10000Вт = 11200Вт ? 11кВт

Общая мощность = 21кВт

Стоимость подключения = 21кВт*45000 руб. = 945000 руб.

Б) Стоимость электромонтажных работ - 350 руб./кВ.м, т.е.

1764000 руб.

4. Водоснабжение осуществляется за счет системы пожаротушения.

2) Санузел

Стоимость санузла с ремонтными работами = 30000 руб.

3) Система видеонаблюдения

1. Камеры.

Рассмотрев схему, можно предположить, что в гараже будет установлено 10 видеокамер. Одна точка видеонаблюдения обойдется в 2000 руб., т.к. камер 10, то стоимость 10 точек, будет равна 20000 руб. с учетом монтажа и расходных материалов, стоимость будет равна 40000 руб.

2. Компьютеры.

На 10 видеокамер нужно 2 компьютера.

Стоимость = 20000*2 = 40000 руб.

4) Мебель

Средняя стоимость 1 дивана = 10000 руб.

5) Асфальтное покрытие.

Исходя из периметра земельного участка, общая площадь асфальта составляет

5040 кв. м

Тип асфальта: Мелькозернистая тип А-1

Толщина слоя: 4 см

Стоимость: 450 руб. кв. м * 5040 кв.м = 2268000 рублей

6) Пост охраны = 60000 рублей

Шлагбаум = 30000 рублей

7) Затраты на проектирование = 2700000 руб.

Из расчета затрат на строительство получаем сумму = 14 347 000,00

Операционные расходы:

Расчет стоимости эксплуатации и технического обслуживания в месяц одного машино-места на парковке на 134 м/м

1. Стоимость охраны: 1 пост по 2 чел. в смену. Смена 1 сутки через трое. Зарплата 8 тыс. руб. на человека. 1 пост х 2 чел. х 4 смены =8 чел. смен х 8000 =128 000 руб.

+ 26,4% = 43520 руб. = 171520 рублей

2. Стоимость уборки гаража: уборщик - 3 ставки. Зарплата 11000 х 3 х 34% = 14740 рублей.

3. Стоимость технического обслуживания инженерных систем и оборудования:

Круглосуточная выездная аварийная бригада - 3 чел. на 1 м/м -17,14 руб.

Электрик - 1,6 ставки. Зарплата 22000 х 1,6 х 34%(ЕСН)=44492,8 руб. на 1 м/м - 149,81 руб.

Слесарь-сантехник - 0,25 ставки. Зарплата 20000 х 0,25 х 34%

(ЕСН)= 6320,0 руб. на 1 м/м - 21,28 руб.

Строительные рабочие (2 чел.) - 0,2 ставки. Зарплата 18000 х 2 х 0,2 х 34% =9100,8 руб. на 1 м/м - 30,64 руб. Итого ТО: 218,87 руб.

4. Обслуживание систем пожаротушения и видеонаблюдения:

Специалист системы пожаротушения (2 чел.) - 0,2 ставки. Зарплата 25 000 х 2 х 0,2 х 34% = 12640,0 руб. на 1 м/м - 42,56 руб.

Мастер группы ТОиР - 0,4 ставки. Зарплата 25 000 х 0,4 х 34% = 12640,0 руб. на 1 м/м - 42,56 руб. Итого: на 1 м/м - 85,12 руб.

5. Обслуживание автоматических ворот:

Специалист по ремонту ворот (2 чел.) - 0,2 ставки. Зарплата 25 000 х 2 чел. х 0,2 х 34% = 12640,0 руб. на 1 м/м - 42,56 руб.

Расходные материалы: (лампы, краски, моющие средства, антигололедные материалы и т.д.) - 25000 руб. в мес На 1 м/м - 84,18 руб.

Управленческий персонал на объекте - 0,5 ставки 25 000 х 0,5 х 26,4% = 15800,0 руб. На 1 м/м - 53,2 руб.

Расходные материалы: (лампы, краски, моющие средства, антигололедные материалы и т.д.) - 25000 руб. в мес На 1 м/м - 84,18 руб.

Итого на 1 м/м: 544,75 + 140,44 + 218,87 + 85,12 + 42,56 + 84,18 + 53,2=1169,12 руб.

Накладные расходы - 12% на 1 м/м -128,29 руб.

Плановые накопления - 8% на 1 м/м - 93,53 руб.

Итого: 1169,12 + 128,29 + 93,53 = 1390,94 руб.

Поскольку в нашем гараже 134 м/м, то стоимость эксплуатации и техобслуживания такого кол-ва мест будет равна: 1390,94*134 = 186385,96 руб.

Так как мы рассчитываем операционные расходы на год, то стоимость эксплуатации и техобслуживания гаража - стоянки в год: ОР = 186385,96 *12 = 2236631,52 руб.

В операционные расходы входит стоимость электроэнергии в год.

Возьмем средний показатель 10 Вт/кв. м., характеризующий потребность в освещенности в помещениях.

Учитывая работу ламп и электроприборов в среднем 12 часов и тарифы, получаем: 108 кВт*12 часов*3 р/кВт-ч*365 дней получаем = 1419120 руб./год

Общие ОР = 2236631,52 +1419120 = 3 655 751,52 руб.

Рассчитываем Потенциальный Валовый Доход (ПВД) от продажи и сдачи помещений в аренду:

Продажа 1 м/м = 600000 руб. Рассчитываем, что на продажу пойдет 24 м/м, тогда Доход от продажи 24 м/м: 24*600000 = 14 400 000 руб.

Аренда 1 м/м в месяц в ЦАО = 10000 руб. Оставшиеся 110 мест будем сдавать в аренду:

110*10000*12 = 13 200 000 руб.

ПВД = 14 400 000 +13 200 000 = 27 600 000 руб./год

Рассчитываем Действительный Валовый Доход:

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы

Допустим, что у нас нет потерь

Рассчитываем Чистый Операционный Доход:

ЧОД = ДВД - ОР за год = 27 600 000 - 3 655 751,52 = 23 944 248,48 руб.

Получается, что затраты на строительство гораздо меньше, чем ЧОД за год: 14 347 000,00 < 23 944 248,48 руб.

Торговый центр

1. Физическая осуществимость

Данный земельный участок имеет прямоугольную форму, ровный рельеф и площадь 5040 кв. м, что позволяет построить на нем торговый центр

2. Экономическая приемлемость

Затраты на строительство:

Предусматривается 116 машиномест. Площадь под парковку равна 2100 кв. м, если учесть, что одно м/м занимает площадь 18 кв. м и ширина подъездов к парковочным местам - 5 м. Общая лощадь здания 2100 кв. м

1) Архитектурное проектирование и дизайн:

А) эскизный проект необходим для утверждения c заказчиком, а также в согласующих инстанциях. В рабочем проекте разрабатываются деталировочные чертежи, узлы, все смежные разделы (инженерия, конструктив) и вся необходимая для строительства документация, дизайн;

Б) площадь здания = 2100 кв. м

В) стоимость проектирования за 1 кв. м = 440 руб.;

Г) стоимость дизайна = 1200 руб. за 1 кв. м;

Итого общая стоимость = (440 + 1200) руб. * 2100 кв. м= 3444000 руб.

http://www.rosarch.ru/

2) Строительство здания «под ключ» и дизайн:

А) проект, изготовление, доставка и монтаж конструкций здания; монтаж инженерного оборудования (освещение, отопление, вентиляция, водопровод, канализация); специальное оборудование; отделка; благоустройство территории и т.д.;

Б) стоимость 1 кв. м «под ключ» = 30000 руб.;

В) здание площадью = 2100 кв. м;

Итого стоимость возведения здания = 30000 руб. * 2100 кв. м = 63 000 000 руб.

3) Асфальтовое покрытие:

А) площадь участка под покрытие = 2940 кв. м;

Б) стоимость 1 кв. м с укладкой составляет 480 руб. (для асфальтобетонного покрытия толщиной 5 см);

Итого стоимость асфальта будет = 2940 кв. м*480 руб. = 1 411 200 руб.

4) Освещение:

А) для освещения стоянки, здания и другой территории необходимо установить 10 прожекторов

Б) установка одного фонарного комплекса (т.е. вместе с проводкой) стоит 4032 руб.;

Итого затраты на освещение = 4032 руб. *10 шт. = 40320 руб.

5) Система видеонаблюдения:

необходимо установить одну систему видеонаблюдения Умный дом (Samsyng r400) за 32000 руб.

6) Мебель:

- Гардероб для одежды двухстворчатый =2 шт.*3075 = 6150 руб.;

- лавочки = 30 шт.*4500=135000 руб.;

Итого стоимость мебели = 141150 руб.

7) Санузел:

- унитаз= 9 шт.*4000=36000 руб.

- раковина = 9 шт.*1300= 11700 руб.

- сушилки для рук = 9 шт.* 2000= 18000 руб.

ИТОГО затраты на строительство составят: 68 134 370 руб.

Операционные расходы

1) Электроэнергия

Возьмем средний показатель 10 Вт/кв. м., характеризующий потребность в освещенности в помещениях. Так как у нас площадь здания равна 2100 кв. м, то получаем 21000Вт - потребность в свете. Теперь, учитывая работу ламп 13 часов и тарифы, получаем: 21,0 кВт*13 часов*3 р/кВт-ч*365 дней получаем = 298935 руб./год

2) Отопление

Услуги отопления по г. Москве = 19,04 руб. за 1 кв. м. в месяц. Умножая на общую площадь на весь год: 19,04*2100 руб./мес*12 получаем=479 808 руб./год

3) Заработная плата сотрудников (без вычета НДС):

- з/п администратора в месяц = 25000 руб., соответственно за год = 25000 руб. * 12 мес = 300000 руб., з/п 2 сотрудников = 2 чел. * 300000 руб. = 600000 руб.;

- з/п уборщицы в месяц = 10000 руб., з/п 3 сотрудников = 3 чел. *10000 руб. = 30000 руб. соответственно за год = 30000 руб. * 12 мес = 360000 руб.;

- з/п охранника в месяц = 17000 руб., з/п 2 сотрудников = 2 чел. * 17000 руб. = 34000 руб., соответственно за год = 34000 руб. * 12 мес = 408000 руб.;

- з/п гардеробщик в месяц = 10 000, з/п 2 сотрудников = 2 чел. * 10000 руб. = 20 000 руб., соответственно за год = 20000 руб. * 12 мес = 240000 руб.

Итого = 1608000

4) Водоснабжение и водоотведение:

- водоснабжение (по ставке 15,45 руб./мі) = 135342 руб.;

- водоотведение (по ставке 11,35 руб./мі) = 1657100 руб.

(http://www.mosvodokanal.ru/index.php? do=cat&category=tarif)

5) Расход на ремонт:

- предполагаемые расходы за год 100000 руб.

6) Реклама торгового центра: 60000 руб. в год

ОР = 3560442 руб.

Рассчитываем Потенциальный Валовый Доход (ПВД) от эксплуатации помещения:

Средняя стоимость аренды торгового помещения =70000 руб. кв м/год

Доход от сдачи 2100 кв м = 2100*70000= 147 000 000 руб.

Рассчитываем ДВД:

ДВД = ПВД - потери + пр. доходы

Допустим, что нет потерь

Рассчитываем ЧОД:

ЧОД = ДВД - ОР = 147000000 - 3560442= 143 439 558 руб.

Получается, что затраты на строительство меньше, чем ЧОД за год:

143 439 558 руб. > 3560442 руб.

Но учитывая тот факт, что в данном районе есть множество магазинов и торговых центров, то я считаю строительство на данном участке торгового центра не целесообразным с экономической точки зрения.

Кафе

1. Физическая возможность:

Участок имеет удобную форму для постройки кафе, транспортную доступность (это упростит подвоз товаров).

2. Экономическая приемлемость:

Затраты на строительство:

Так как кафе общегородского значения, то предусматривается 10 машиномест на 100 мест. В соответствии с размерами участка, строим кафе на 300 мест, значит будет 30 машиномест+ места для обслуживающего персонала и доп. места, итого получаем 66 машиномест. Площадь под парковку равна 2340 кв. м, если учесть, что одно м/м занимает площадь 18 кв. м и ширина подъездов к парковочным местам - 5 м. Площадь здания 2660 кв. м

...