Определение рыночной стоимости земельного участка

1) Архитектурное проектирование и дизайн:

А) эскизный проект необходим для утверждения c заказчиком, а также в согласующих инстанциях. В рабочем проекте разрабатываются деталировочные чертежи, узлы, все смежные разделы (инженерия, конструктив) и вся необходимая для строительства документация, дизайн;

Б) площадь здания = 2660 кв. м

В) стоимость проектирования за 1 кв. м = 440 руб.;

Г) стоимость дизайна = 1200 руб. за 1 кв. м;

Итого общая стоимость = (440 + 1200) руб. * 2660 кв. м= 4362400 руб.

2) Строительство здания «под ключ» и дизайн:

А) проект, изготовление, доставка и монтаж конструкций здания; монтаж инженерного оборудования (освещение, отопление, вентиляция, водопровод, канализация); специальное оборудование; отделка; благоустройство территории и т.д.;

Б) стоимость 1 кв. м «под ключ» = 30000 руб.;

В) здание площадью = 2660 кв. м;

Итого стоимость возведения здания = 30000 руб. * 2660 кв. м = 79800000 руб.

3) Асфальтовое покрытие:

А) площадь участка под покрытие = 2340 кв. м;

Б) стоимость 1 кв. м с укладкой составляет 480 руб. (для асфальтобетонного покрытия толщиной 5 см на площади более 1000 кв. м);

Итого стоимость асфальта будет = 2340 кв. м*480 руб. = 1123200 руб.

4) Освещение:

А) для освещения стоянки, здания и другой территории необходимо установить 10 прожекторов

Б) установка одного фонарного комплекса (т.е. вместе с проводкой) стоит 4032 руб.;

Итого затраты на освещение = 4032 руб. *10 шт. = 40320 руб.

5) Система видеонаблюдения:

необходимо установить одну систему видеонаблюдения Умный дом (Samsyng r400) за 32000 руб.

6) Мебель для зала:

Так как мест 300, а на один столик рассчитываем по 4 места, то количество столов = 75

- Стол обеденный=4000 руб.*75=300 000 руб.

- Стулья=1800*300=540000 руб.

- Барная стойка = 69700 руб.

- Гардероб для одежды двухстворчатый =2 шт.*3075 = 6150 руб.;

Итого стоимость мебели в зале кафе = 915850 руб.

7) Кухонное оборудование:

- плиты = 5 шт. * 17890 руб. = 89450 руб.;

- холодильные камеры = 4 шт. * 30000 руб. = 120000 руб.;

- свч = 3 шт. * 6000 руб. = 18000 руб.;

- посудомоечные машины = 3 шт. * 15000 руб. = 45000 руб.;

- чайники = 6 шт. * 1000 руб. = 6000 руб.;

- кофеварочная машина = 1 шт. * 120000 руб. = 120000 руб.;

- кух. комбайны = 2 шт. * 10000 руб. = 20000 руб.;

- блендеры = 4 шт. * 3000 руб. = 12000 руб.;

- тостеры = 3 шт. * 2000 руб. = 6000 руб.;

- морозильные камеры = 4 шт. * 15000 руб. = 60000 руб.;

Итого сумма за оборудование = 496450 руб.

8) Кухонный инвентарь:

- Набор посуды на стол = 1200 руб. => на 75 столов: 1200*75=90000 руб.

- Моющие средства на месяц = 5000 руб.=> в год: 5000*12 = 60000 руб.

Итого сумма за кухонный инвентарь = 150000 руб.

9) Мебель для персонала:

- стол рабочий (кухонный) = 4 шт. * 12858 руб. = 51432 руб.;

- шкаф для посуды и хранения продуктов = 7 шт. * 4135 руб. = 28945 рублей;

Итого стоимость мебели = 80377 руб.

ИТОГО затраты на строительство составят: 87 000 597 руб.

Операционные расходы

1) Электроэнергия

Возьмем средний показатель 10 Вт/кв. м., характеризующий потребность в освещенности в помещениях. Так как у нас площадь здания равна 2660 кв. м, то получаем 26600Вт - потребность в свете. Теперь, учитывая работу ламп 13 часов и тарифы, получаем: 26,6 кВт*13 часов*3 р/кВт-ч*365 дней получаем = 378651 руб./год

2) Отопление

Услуги отопления по г. Москве = 19,04 руб. за 1 кв. м. в месяц. Умножая на общую площадь на весь год: 19,04*2660 руб./мес*12 получаем=607756,8 руб./год

3) Заработная плата сотрудников (без вычета НДС):

- з/п официант в месяц = 15000 руб., з/п 15 сотрудников 15*15000=225000, соответственно за год = 225000 руб. * 12 мес = 2700000 руб.;

- з/п шеф-повар в месяц = 50000 руб., з/п 2 сотрудников 2*50000=100000, соответственно за год = 100000 руб. * 12 мес = 1200000 руб.,

- з/п помощник повара = 20000 руб., з/п 5 сотрудников 20000 руб.* 5 = 100000 руб., соответственно за год 100000* 12 мес=1200000 руб.;

- з/п администратора в месяц = 25000 руб., соответственно за год = 25000 руб. * 12 мес = 300000 руб., з/п 2 сотрудников = 2 чел. * 300000 руб. = 600000 руб.;

- з/п уборщицы в месяц = 10000 руб., з/п 3 сотрудников = 3 чел. *10000 руб. = 30000 руб. соответственно за год = 30000 руб. * 12 мес = 360000 руб.;

- з/п охранника в месяц = 17000 руб., з/п 2 сотрудников = 2 чел. * 17000 руб. = 34000 руб., соответственно за год = 34000 руб. * 12 мес = 408000 руб.;

- з/п гардеробщик в месяц = 10 000, з/п 2 сотрудников = 2 чел. * 10000 руб. = 20 000 руб., соответственно за год = 20000 руб. * 12 мес = 240000 руб.

Итого = 6708000 руб.

4) Водоснабжение и водоотведение:

- водоснабжение (по ставке 15,45 руб./мі) = 135342 руб.;

- водоотведение (по ставке 11,35 руб./мі) = 1657100 руб.

5) Расход на ремонт:

- предполагаемые расходы за год 100000 руб.

6) Реклама кафе:

- 60000 руб. в год

7) Продукты:

Возьмем из расчета, что продукты обходятся в 10000 руб. в день, на год = 365*10000 = 3650000 руб.

ОР = 13296849,8 руб.

Рассчитываем Потенциальный Валовый Доход (ПВД) от эксплуатации помещения:

Допустим, что средний счет одного человека в кафе составляет 1000 руб.

Наше кафе работает 12 часов с 12:00 до 00:00. В день, кафе, в среднем, посещает 200 человек, значит за 365 дней кафе посетят 73000 человек

Итого: 73000*1000 = 73000000 руб.

Рассчитываем ДВД:

ДВД = ПВД - потери+пр. доходы

Допустим, что нет потерь

Рассчитываем ЧОД:

ЧОД = ДВД - ОР = 73000000 - 13296849,8 = 59 703 150,2 руб.

Получается, что затраты на строительство больше, чем ЧОД за год:

87000597 руб.>59 703 150,2 руб.

Значит строительство кафе на данном участке экономически не приемлемо.

Офисное здание

1. Физическая возможность:

Участок имеет удобную форму для постройки офисного здания, транспортную доступность, близость к центру.

2. Экономическая приемлемость:

Затраты на строительство:

Количество парковочных мест зависит от количества людей, работающих в данном офисном здании. Обычно предполагают 1 м/м на трех человек. Предположим, что площадь здания = 4 этажа* 700 кв м = 2800 кв м. Площадь парковки = 2100 кв м, количество парковочных мест = 117.

1) Архитектурное проектирование и дизайн:

А) эскизный проект необходим для утверждения c заказчиком, а также в согласующих инстанциях. В рабочем проекте разрабатываются деталировочные чертежи, узлы, все смежные разделы (инженерия, конструктив) и вся необходимая для строительства документация, дизайн;

Б) площадь здания = 2800 кв. м

В) стоимость проектирования за 1 кв. м = 440 руб.;

Г) стоимость дизайна = 1200 руб. за 1 кв. м;

Итого общая стоимость = (440 + 1200) руб. * 2800 кв. м= 4592000 руб.

http://www.rosarch.ru/

2) Строительство здания «под ключ» и дизайн:

А) проект, изготовление, доставка и монтаж конструкций здания; монтаж инженерного оборудования (освещение, отопление, вентиляция, водопровод, канализация); специальное оборудование; отделка; благоустройство территории и т.д.;

Б) стоимость 1 кв. м «под ключ» = 30000 руб.;

В) здание площадью = 2800 кв. м;

Итого стоимость возведения здания = 30000 руб. * 2800 кв. м = 84000000 руб.

3) Асфальтовое покрытие:

А) площадь участка под покрытие = 4340 кв. м;

Б) стоимость 1 кв. м с укладкой составляет 480 руб. (для асфальтобетонного покрытия толщиной 5 см);

Итого стоимость асфальта будет = 4340 кв. м*480 руб.

4) Освещение:

А) для освещения стоянки, здания и другой территории необходимо установить 10 прожекторов

Б) установка одного фонарного комплекса (т.е. вместе с проводкой) стоит 4032 руб.;

Итого затраты на освещение = 4032 руб. *10 шт. = 40320 руб.

5) Система видеонаблюдения:

необходимо установить одну систему видеонаблюдения Умный дом (Samsyng r400) за 32000 руб.

6) Мебель:

- Стол = 4000 руб.*75=300 000 руб.

- Стулья=1800*300=540000 руб.

- Стойка ресепшена = 69700 руб.

- Гардероб для одежды двухстворчатый =2 шт.*3075 = 6150 руб.;

Итого стоимость мебели в зале кафе = 915850 руб.

http://www.kobor.ru/teplovoe-oborudovanie.html

7) Кухонное оборудование:

- холодильные камеры = 4 шт. * 30000 руб. = 120000 руб.;

- свч = 3 шт. * 6000 руб. = 18000 руб.;

- чайники = 6 шт. * 1000 руб. = 6000 руб.;

- кофеварочная машина = 1 шт. * 12000 руб. = 12000 руб.;

Итого сумма за оборудование = 156000 руб.

http://www1.trade-design.ru/test/eq/e10.asp

ИТОГО затраты на строительство составят: 91 787 370 руб.

Операционные расходы

1) Электроэнергия

Возьмем средний показатель 10 Вт/кв. м., характеризующий потребность в освещенности в помещениях. Так как у нас площадь здания равна 2800 кв. м, то получаем 28000Вт - потребность в свете. Теперь, учитывая работу ламп 13 часов и тарифы, получаем: 28,0 кВт*13 часов*3 р/кВт-ч*365 дней получаем = 398580 руб./год

2) Отопление

Услуги отопления по г. Москве = 19,04 руб. за 1 кв. м. в месяц. Умножая на общую площадь на весь год: 19,04*2800 руб./мес*12 получаем=639744 руб./год

3) Заработная плата сотрудников (без вычета НДС):

- з/п администратора в месяц = 25000 руб., соответственно за год = 25000 руб. * 12 мес = 300000 руб., з/п 2 сотрудников = 2 чел. * 300000 руб. = 600000 руб.;

- з/п уборщицы в месяц = 10000 руб., з/п 3 сотрудников = 3 чел. *10000 руб. = 30000 руб. соответственно за год = 30000 руб. * 12 мес = 360000 руб.;

- з/п охранника в месяц = 17000 руб., з/п 2 сотрудников = 2 чел. * 17000 руб. = 34000 руб., соответственно за год = 34000 руб. * 12 мес = 408000 руб.;

- з/п гардеробщик в месяц = 10 000, з/п 2 сотрудников = 2 чел. * 10000 руб. = 20 000 руб., соответственно за год = 20000 руб. * 12 мес = 240000 руб.

Итого: ОР=2718324 руб.

Рассчитываем Потенциальный Валовый Доход (ПВД) от эксплуатации помещения:

Средняя стоимость аренды помещения =24000 руб. кв м/год. Площадь здания=2800 кв м.

Итого: 2800 кв м*24000 руб.= 67200000 руб.

Рассчитываем ДВД:

ДВД = ПВД - потери+пр. доходы

Допустим, что нет потерь

Рассчитываем ЧОД:

земельный город участок

ЧОД = ДВД - ОР = 67200000 - 2718324= 64481676 руб.

Получается, что затраты на строительство больше, чем ЧОД за год:

91 787 370 руб. > 64 481 676 руб.

Вывод: наиболее эффективным и экономически целесообразным будет строительство парковки.

Размещено на Allbest.ru

...