Главная Коллекция "Revolution" Экономика и экономическая теория Изучение методики и порядка работы по кадастровой оценке земель населённых пунктов

Изучение методики и порядка работы по кадастровой оценке земель населённых пунктов

Общие положения методики кадастровой оценки земель населенных пунктов. Понятие долговечности и износа. Характеристика объекта оценки. Оценочное зонирование территории. Определение стоимости оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 18.08.2013
Размер файла 144,3 K
рефераты на заказ со скидкой

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

  • Введение
  • 1. Теоретические основы кадастровой оценки земель населённых пунктов
  • 1.1 Понятие долговечности и износа
  • 1.2 Общие положения методики кадастровой оценки земель населенных пунктов
  • 2. Характеристика объекта оценки
  • 3. Содержание и результаты оценки земель населенных пунктов
  • 3.1 Оценочное зонирование территории
  • 3.2 Определение стоимости оценочных зон
  • 3.3 Определение кадастровой стоимости земельных участков
  • 3.4 Оформление результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов
  • 4. Применение результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов
  • Выводы и предложения
  • Литература

Введение

До последнего времени в Республике Беларусь не было широкой практики проведения оценки земель населенных пунктов. В связи с введением в действие закона "О платежах за землю" возникла необходимость проведения кадастровой оценки указанных земель, и в первую очередь в целях дифференциации платежей за пользование земельными участками в зависимости от их потребительской ценности.

Кадастр земель населенных пунктов - это совокупность необходимых сведений и документов о природном, хозяйственном, социально-экономическом и правовом режиме земель и распределении их по собственникам земли, а также о качественной характеристики ценности и стоимости земель. Земельный кадастр населенных пунктов как и общий кадастр предусматривает регистрацию недвижимости, учет земель и кадастровую оценку.

Земельная оценка имеет ряд особенностей, которые обусловлены местоположением, направлениям использования и другими факторами того или иного объекта недвижимости. При оценке земель населенного пункта, с учетом специфики этой категории, необходим комплексный подход при котором оценивается приоритетное использование земель в сельском хозяйстве, участок с точки зрения его местоположения и инженерных факторов для определения приведенных затрат на застройку и эксплуатацию населенного пункта.

Курсовая работа выполняется в соответствии с учебной программой по оценке недвижимости и имеет целью закрепить теоретические знания студентов по оценке земель.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов предусматривает:

установление (дифференциацию) платежей за пользование земельными участками (земельный налог, арендная плата);

кадастровая оценка земля участок

первичного обслуживания рынка земли (установление нормативных цен земельных участков при передаче их в частную собственность и при последующих возможных сделках);

куплю-продажу, залог, дарение и т.п.

обоснование инвестиционных проектов, связанных с использованием территории населенного пункта.

Показатели кадастровой оценки земель могут использоваться в следующих целях:

· для определения ставок земельного налога;

· для определения размера арендной платы за землю;

· для приобретения земель в собственность физическими и юридическими лицами РБ в соответствии с действующим законодательством;

· в иных целях.

Оценке подлежат земельные участки независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности кроме земель общего пользования. Кадастровая оценка земель населенных пунктов является составной частью государственного земельного кадастра. Первичным объектом оценки выступает зафиксированный в земельно-регистрационной документации земельный участок с индивидуальным кадастровым номером. Оценка производится исходя из реальных (для установления (дифференциации) платежей за пользование земельными участками) и планируемых на перспективу видов использования по генеральному плану развития населенного пункта.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов является базой для их экономической оценки и в целом основывается на рентном подходе определения частных и синтезирующих (интегральных) показателей, обуславливающих величину абсолютной и дифференциальной земельной ренты. Поэтому при оценке земель населенных пунктов учитываются и оцениваются в первую очередь те стороны качества, которые имеют рентообразующее значение при функционировании земли как территориального ресурса и как средства производства.

Предмет оценки определяется функциональной ролью земли населенных пунктов. Земля населенных пунктов - это определенным образом организованная и обустроенная территория, обеспечивающая определенный уровень жизнедеятельности населения и качество жизни. В этом контексте при кадастровой оценке предметом в широком смысле является функция земли как территориального ресурса. В составе сельских населенных пунктов и поселков городского типа имеются земли для ведения личного подсобного хозяйства, функционирующие в качестве средств производства. Поэтому предметом оценки в сельских населенных пунктах и поселках городского типа является земля как территориальный ресурс и как средство производства. Предметом оценки выступают отдельные стороны (признаки) качества, в совокупности определяющие сравнительное достоинство оцениваемых объектов в присущем им одинаковом виде использования.

Тема курсовой работы - кадастровая оценка земель населенного пункта Горки. Объект оценки - центральная и южная часть города Горки Могилевской области.

Целью курсовой работы является изучение методики и порядка работы по кадастровой оценки земель населённых пунктов и определение кадастровой стоимости оценочных зон и стоимости земельных участков.

В качестве исходных материалов были использованы: планово картографический материал М 1: 5000, генплан застройки населённых пунктов, архитектурно - планировочная документация, нормативно-справочная литература.

1. Теоретические основы кадастровой оценки земель населённых пунктов

1.1 Понятие долговечности и износа

Износ - уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемые изменения стоимости. Износ делится на 2 вида: физический и моральный.

Оценка физического износа.

Любой оцениваемый объект прошлых лет строительства находится в эксплуатации и, следовательно, характеризуется той или иной степенью утраты своих первоначальных потребительских свойств (снашиванием). Итоговым выражением степени снашивания (величины физического износа) является уменьшение восстановительной стоимости объекта и, следовательно, определение физического износа имеет смысл именно в рамках затратного метода оценки.

Физический износ основных фондов (к которым относятся и объекты недвижимости) имеет место как в процессе старения, так и под влиянием природных условий.

Характер эксплуатации объекта не относится к числу факторов физического износа по той причине, что эксплуатационные нагрузки в абсолютном большинстве случаев по величине значительно ниже нормативных значений.

Процесс физического износа зданий и его конструктивных элементов состоит в том, что конструкции, оборудование и здание в целом по мере функционирования утрачивают свои первоначальные свойства и качества.

Под утратой технических и эксплуатационных качеств понимается утрата конструкционными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие утраты этих качеств здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов, старение и износ зданий и их конструкций зависят от различных местных условий, уровня эксплуатации и содержания зданий, системы периодических операций по замене и ремонту различных элементов конструкций и оборудования.

Существенное значение имеет вопрос о динамике физического износа, то есть, характере его количественных изменений в зависимости от фактического срока эксплуатации жилого здания. Правильное решение этого вопроса связано с корректностью определения реальной стоимости объекта.

Разрушающие и прочие факторы по разному влияют на износ материалов и конструктивных элементов зданий. Срок службы здания в целом зависит от долговечности его конструктивных элементов и оборудования. Так как конструкции и элементы зданий по прочности неравнозначны, то, естественно, и сроки службы у них разные. Следует также учитывать и объективные различия влияния разрушающих воздействий на те или иные конструктивные элементы (внутренние лестничные марши и наружные стены при сравнимых прочностных характеристиках в процессе эксплуатации испытывают совершенно разные воздействия). На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о непосредственной взаимосвязи между величиной физического износа и временных факторов. Под временными факторами понимаются 2 характеристики - фактический возраст здания (срок эксплуатации) и его долговечность (предельный срок службы). В свою очередь предельный срок службы определяется по продолжительности времени, в течении которого несущие конструктивные элементы жилого здания утрачивают свою прочность. Существую 2 основные формулы определения физического износа с учетом его пропорциональности возрасту и предельному сроку службы:

И=100Ф (Ф+Д) /2Д2 (1.1)

где И - износ здания, %

Ф - фактический возраст здания, годы

Д - долговечность здания, годы

И=100Ф (Ф+Д) /2,67Д2 (1.2)

Различие между ними заключается в том, что выражение 1.1 соответствует долговечности здания до износа в 90%, а выражение 1.2 ограничивает срок службы здания износом 75% (что на практике соответствует ветхому состоянию здания).

На практике, в течении нормативного срока службы жилого здания, осуществляются капитальные ремонты, непосредственно связанные с возмещением физического износа, а также текущие ремонты, обеспечивающие поддержание нормального эксплуатационного состояния зданий и сооружений. Проведение мероприятий по простому воспроизводству существенно изменяет динамику физического износа, "приглушает" ее. В этом случае количественное определение величины физического износа производится с учетом технического состояния его основных конструктивных элементов.

Порядок оценки фактического физического износа здания следующий:

1. Устанавливается состав конкретных конструктивных элементов (или их групп), по которым определяется общий физический износ. В этот состав включаются все основные физические конструкции.

2. На основании наличия конкретных деформаций определяется величина физического износа по каждому конструктивному элементу.

3. Определяется величина общего физического износа здания.

4. на основании данных об удельном весе "номинальной" стоимости конструктивного элемента в общей "номинальной" стоимости здания осуществляется оценка общего физического износа здания.

Определение морального износа.

Моральный износ означает старение здания или его элементов по отношению к современным объемно - планировочным, санитарно - гигиеническим нормам и требованиям. В результате этого жилые здания и помещения еще задолго до наступления их физического износа технически и функционально устаревают, так как больше не соответствует общественным требованиям к качеству, благоустройству и комфортности жилищ, а также вследствие роста потребности в них населения. Моральный износ жилищного фонда оказывает существенное влияние на снижение потребительской стоимости и, следовательно, на его обесценивание вследствие вышеуказанных причин.

Моральный износ существующего жилищного фонда следует учитывать:

по отсутствию отдельных элементов благоустройства;

по объемно - планировочным дефектам;

по конструктивным дефектам.

Моральный износ в существенной степени зависит от того, в каком городе находится оцениваемый жилищный фонд (крупнейшем, крупном, среднем, малом поселке городского типа), а также от климатических условий. Наконец, моральный износ влияет на сроки службы жилых зданий и их конструктивных элементов, так как даже при сохранении эксплуатационных качеств они требуют замены в силу их несоответствия возросшему потребительскому стандарту.

Определение величины морального износа представляет собой достаточно серьезную проблему. В рыночных условиях ключевой фигурой инвестиционного процесса становится коммерческий инвестор. Возникает необходимость учета фактора уровня доходов потенциального потребителя. То есть, моральный износ определяется по конкретному объекту, который потребитель в состоянии приобрести. Это предопределяет значительную дифференциацию помещений, возможность существования в одном здании помещений с разной степенью морального износа (за счет замены этого оборудования, а также перепланировки, выполняемой при обязательном соблюдении действующих нормативных требований). Этот конкретный моральный износ проявляется в составе воспроизводственных мероприятий, имеющих целью улучшение существующего состояния зданий до уровня, на который может быть предъявлен реальный платежеспособный спрос. Таким образом, коммерческий инвестор на основании анализа конъюнктуры рынка жилья сам задается величиной морального износа. Это в равной степени применимо к существующему, и к вновь строящемуся объекту. В первом случае в распоряжении коммерческого инвестора имеется здание (помещение) с конкретным набором потребительских свойств. Самый простой вариант - имеется высокий спрос именно на такой объект. Это означает, что моральный износ принимается коммерческим инвестором равным 0, и объект подлежит реализации в неизменном виде без осуществления воспроизводственных мероприятий. Спрос на недвижимость (жилье, офисы и др.) с более высокими потребительскими свойствами обуславливает необходимость проведения соответствующих мероприятий, состав которых зависит от величины различий между желаемым и существующим состоянием. В реальной действительности всегда имеет место дифференцированный спрос, и конечное решение коммерческого инвестора определяется степенью превышения рыночной цены над стоимостью осуществляемых воспроизводственных мероприятий. В общем случае, разница эта тем выше, поскольку такой объект изначально ориентирован на весьма высокий уровень доходов потребителя, который за выполнение своих требований способен заплатить цену, существенно превышающую величину понесенных коммерческим инвестором затрат.

Основными видами воспроизводственных мероприятий, посредством осуществления которых устраняется моральный износ, являются реконструкция и модернизация. Реконструкция представляет собой комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на одновременное устранение и физического, и морального износа зданий. Модернизация имеет целью устранение только морального износа посредством замены оборудования, перепланировки помещений, устранения конструктивных дефектов, улучшение внешнего вида и интерьеров здания.

Заканчивая рассмотрение содержательной характеристики морального износа, можно сделать следующие выводы:

1. если понимать моральный износ как различие между реальным состоянием объекта и идеальными представлениями потребителя, то он существует всегда и никогда не может быть полностью устранен;

2. основой определения действительной величины морального износа является реальный платежеспособный спрос потребителей. Дифференциация доходов обуславливает наличие нескольких устойчивых уровней (диапазонов) дохода, применительно к которым может быть определена величина морального износа.

3. полное моральное снашивание части объектов недвижимости в целом соответствует положению, при котором полностью отсутствует спрос на определённые здания и помещения, сохраняющие свои эксплуатационные качества.

4. определение величины морального износа заключается в определении состава воспроизводственных мероприятий.

Эти выводы позволяют непосредственно увязать определение морального износа с реализацией затратного метода оценки. Количественно моральный износ будет равен величине затрат на осуществление необходимых воспроизводственных мероприятий.

Для завершения расчётов по затратному методу необходимо определение стоимости земельного участка, на котором размещаются оцениваемые здания и сооружения. При этом принимается допущение, что участок свободен от застройки. Для определения стоимости земельного участка рекомендуется использовать метод сравнительного анализа продаж, а при недостаточно активном земельном рынке - метод остатка. В отдельных случаях возможно использование метода капитализации дохода.

Окончательное определение стоимости объекта недвижимости по затратному методу производится следующим образом: восстановительная стоимость уменьшается на величину оценочного износа и к полученному результату прибавляется стоимость земельного участка.

LV= (PGI-C) /R (1.3)

Где

LV - стоимость земельного участка;

PGI - ожидаемый валовый доход;

C - ожидаемые издержки;

R - ставка капитализации.

Определение накопленного износа.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым так и неустранимым.

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из - за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе. В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования.

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

При определении исправимого физического износа оценщик использовал данные личного визуального осмотра. Исправимый физический износ принят равным 44 %.

Для расчета неисправимого физического износа, использовались следующие данные:

нормативный срок службы - 83 года (на основании Постановления Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР");

фактический срок службы - 26 лет.

Неисправимый физический износ принят равным 31 %. Таким образом, суммарный физический износ зданий определен в 75 %, что составляет:

2462300,2х0,75=1846725,15 рублей.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Здание изначально спроектировано для использования его в качестве торгового помещения. При строительстве были применены современные строительные и отделочные материалы. Учитывая все вышесказанное, оценщик пришел к выводу, что признаки функционального (морального) износа в данной работе отсутствуют.

Внешний экономический износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий, экологической ситуацией в регионе и т.д.

Экономический кризис и уменьшение покупательной способности населения, несомненно, неблагоприятно отразились на розничной торговле. Вследствие этого оценщик счел возможным определить внешний износ в 15 %. Таким образом, внешний (экономический) износ составляет:

2462300,2х0,15=369345,0

Стоимость объекта, определенная затратным методом составляет округленно: 246200,0 рублей.

1.2 Общие положения методики кадастровой оценки земель населенных пунктов

В целях осуществления кадастровой оценки земель, земельных участков населенных пунктов для определения их кадастровой стоимости разработана инструкция. Для ее целей используются следующие термины и их определения:

кадастровая оценка - оценка земельных участков в населенных пунктах для целей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном, градостроительном и других кадастрах, утвержденной градостроительной документации, государственной системе мониторинга земельного рынка;

кадастровая стоимость - стоимость земельных участков, которая устанавливается в результате кадастровой оценки;

базовая стоимость земель населенного пункта - средняя стоимость единицы площади земель в наиболее дорогой оценочной зоне населенного пункта;

оценочная зона - это часть земель, однородных по виду функционального использования и близких по значению стоимости единицы площади земельных участков;

нормативный подход - это совокупность приемов оценки, обеспечивающих проведение расчетов кадастровой стоимости земельных участков;

экспертный подход - это совокупность приемов оценки, обеспечивающих проведение расчетов рыночной стоимости земельных участков;

базовая стоимость земель оценочной зоны - стоимость единицы площади земель оценочной зоны, полученная в результате расчета нормативным подходом настоящей Инструкции;

средняя стоимость 1 м2 земель оценочной зоны - это стоимость, рассчитанная как отношение суммы кадастровых стоимостей всех земельных участков, расположенных в оценочной зоне, к сумме их площадей;

опорный населенный пункт - населенный пункт, для которого базовая стоимость земель определена экспертным подходом;

типичный участок - земельный участок, соответствующий характерным параметрам оценочной зоны: целевому назначению земель; характеру и плотности застройки; наличию инженерного оборудования, объектов внешнего благоустройства и другим параметрам, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.

Объектом (единицей) оценки является застроенный или незастроенный земельный участок, зарегистрированный в государственном земельном кадастре Республики Беларусь.

Исполнителями работ по оценке являются: научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие "Национальное кадастровое агентство" ГосКомИмущества, юридические лица, подведомственные ГосКомИмуществу.

Заказчиками кадастровой оценки являются местные исполнительные и распорядительные органы, юридические и физические лица.

Кадастровая стоимость определяется в белорусских рублях на дату оценки. По желанию заказчика кадастровая стоимость может определяться в иностранной валюте по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оценки.

Кадастровая оценка осуществляется периодически по состоянию на 1 января текущего года. Периодичность оценки устанавливается местными исполнительными и распорядительными органами, если иное не установлено законодательством. Кадастровая стоимость действительна с момента утверждения оценки до даты следующей оценки.

В период между оценками кадастровая стоимость земельных участков может уточняться, в том числе с помощью поправочных коэффициентов, и приниматься решением местных исполнительных и распорядительных органов.

Кадастровая оценка земельных участков определяется экспертным или нормативным подходами.

Экспертный подход кадастровой оценки может быть использован для оценки земельных участков в целях: формирования базы налогообложения, осуществления контроля за сделками купли-продажи и выявления фактов уклонений от уплаты налогов, раздела имущества, определения размера компенсаций, передачи земельных участков в собственность или аренду, определения начальных цен на торгах (аукционах, конкурсах), ипотечного кредитования, внесения земельных участков в качестве неденежных вкладов в уставные фонды юридических лиц и в других случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь. Для этих целей стоимость земельных участков определяется на дату оценки, которая определяется индивидуально и не обязательно совпадает с датой кадастровой оценки.

Кадастровая оценка осуществляется в следующем порядке:

определение базовой стоимости земель населенного пункта;

оценочное зонирование в целях разделения земель населенного пункта на оценочные зоны;

определение базовой стоимости земель каждой оценочной зоны;

определение кадастровой стоимости земельных участков с применением индексов, корректирующих стоимость отдельного земельного участка относительно базовой стоимости земель оценочной зоны;

определение средней стоимости 1 м2 земель каждой оценочной зоны;

оформление документации и экспертиза кадастровой оценки;

утверждение документации кадастровой оценки местным исполнительным и распорядительным органом.

Коэффициенты, для кадастровой оценки уточняются по результатам мониторинга цен на земельном рынке и утверждаются Государственным комитетом по имуществу.

Базовая стоимость земель населенных пунктов определяется экспертным или расчетным подходами.

Расчетный подход может выполняться с построением моделей оценки на основе методов математической статистики или экспертных методов анализа информации (метод ранга, метод анализа иерархий и другие). Расчетный подход используется в случаях, когда применить экспертный подход не представляется возможным.

Расчетный подход заключается в вычислении базовых стоимостей путем интерполяции (экстраполяции) базовых стоимостей опорных населенных пунктов. Интерполяция (экстраполяция) осуществляется по коэффициентам социально-экономического и географического потенциала населенных пунктов (рентной доходности регионального уровня).

Базовые стоимости земель населенных пунктов определяются в следующем порядке:

для всех населенных пунктов изучается возможность применения экспертного подхода с учетом наличия требуемых исходных данных;

определяется базовая стоимость земель экспертным подходом в г. Минске и других опорных населенных пунктах;

выполняется расчет коэффициентов рентной доходности регионального уровня для всех населенных пунктов, включая опорные населенные пункты. Например, при определении базовых стоимостей методом ранга нормированные коэффициенты рентной доходности регионального уровня определяются по формуле

(1.4)

где - нормированный коэффициент рентной доходности регионального уровня;

- ранг столицы по I-му рентообразующему фактору;

- ранг L-го населенного пункта по I-му рентообразующему фактору;

- вес I-го рентообразующего фактора.

Ранги населенных пунктов и веса рентообразующих факторов определяются экспертным путем.

Нормированный коэффициент рентной доходности для г. Минска равен 1, для остальных населенных пунктов он меньше 1.

Перечень рентообразующих факторов населенных пунктов регионального уровня составляют:

административный статус населенного пункта;

численность населения населенного пункта;

площадь населенного пункта;

возрастная структура населения;

социальная структура населения (образовательный уровень населения, структура занятости);

транспортное сообщение (положение в системе сети автомобильных, железных дорог международного и республиканского значения, речными и воздушными путями);

качество освоения территории населенного пункта;

народнохозяйственная структура (отраслевая структура производственного комплекса);

уровень социально-бытового обслуживания;

территориальные возможности развития;

местонахождение в пригородной зоне крупных населенных пунктов;

экономические факторы, учитывающие региональную политику государства;

классификация населенного пункта по значению историко-культурного наследия;

иные факторы.

Определяются базовые стоимости земель населенных пунктов по базовым стоимостям г. Минска и других опорных населенных пунктов по формуле

(1.5)

где - базовая стоимость земель J-го опорного населенного пункта;

- нормированный коэффициент рентного дохода J-го опорного населенного пункта;

- нормированный коэффициент рентного дохода L-го населенного пункта, для которого осуществляется расчет базовой стоимости;

- количество опорных населенных пунктов, используемых в расчете.

Оценочное зонирование осуществляется с целью разделения территории населенного пункта на оценочные зоны.

В оценочной зоне должны соблюдаются следующие условия:

земельные участки имеют одинаковые функциональное использование и территориально-планировочные условия;

транспортная (временная) доступность центра населенного пункта со всех земельных участков внутри зоны не различается;

внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны.

Оценочное зонирование осуществляется на основе кадастровых карт, утвержденных генеральных планов и планов детальной планировки населенных пунктов.

Оценочное зонирование осуществляется в следующем порядке:

составляется кадастровая карта населенного пункта;

на кадастровую карту наносятся функциональные зоны;

функциональные зоны делятся на оценочные зоны по факторам:

временной доступности центра населенного пункта, внешних улучшений, территориально-планировочных условий, природных и рекреационных особенностей земель;

оформление результатов оценочного зонирования.

При формировании оценочных зон необходимо придерживаться следующих правил:

земельные участки с административными (офисными) зданиями образуют оценочные зоны с учетом особенностей типов строений, влияющих на рыночную стоимость земли;

в отдельные оценочные зоны не выделяются земельные участки в зонах жилой застройки с расположенными на них зданиями, используемыми в качестве детских садов, школ, поликлиник и других объектов общественного обслуживания или здравоохранения;

количество оценочных зон определяется индивидуальными особенностями населенных пунктов и не регламентируется.

Границами оценочных зон принимаются:

естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы и так далее);

границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

улицы, проезды, границы (заборы) предприятий производственного и непроизводственного назначения;

границы лесных, сельскохозяйственных и иных земель.

Экспертный подход используется для определения базовой стоимости земель населенных пунктов и средней стоимости 1 м2 земель оценочных зон. Экспертный подход оценки предполагает определение рыночной стоимости типичных земельных участков.

Оценка рыночной стоимости земельных участков производится в следующем порядке:

сбор и анализ исходных данных о рынке недвижимости;

анализ наиболее эффективного использования земельных участков (по просьбе заказчика);

выбор и обоснование методов оценки;

оценка рыночной стоимости земельных участков;

составление отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков.

При определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка определяется вариант использования, который является юридически разрешенным, физически возможным, финансово осуществимым и приводит к максимальной стоимости земли при следующих условиях:

земельный участок рассматривается как незастроенный и предназначенный для будущего строительства;

рынок находится в стадии равновесия, т.е. спрос на земельные участки равен предложению;

результаты расчетов имитируют потенциальный рентный доход.

При определении варианта наиболее эффективного использования земли независимо от вида существующей застройки рассматриваются следующие альтернативные варианты:

жилая застройка;

застройка под административные (офисные) здания;

застройка под торговые или коммерческие здания;

промышленная застройка и другое.

Возможность использования земель для этих целей определяется с учетом регламентов, установленных градостроительной документацией.

Для каждого варианта застройки рассчитывается стоимость земли с применением экспертного подхода. Самая высокая стоимость земли соответствует варианту ее наиболее эффективного использования.

Типичные земельные участки в границах оценочных зон устанавливаются по следующим параметрам: площадь; плотность застройки; форма участка; местоположение внутри границ кварталов, улиц.

Рыночная стоимость типичных земельных участков определяется с использованием следующих подходов:

анализа сравнения продаж;

затратного;

доходного.

В зависимости от наличия исходных данных и степени развития рынка недвижимости могут применяться методы оценки, вытекающие из вышеназванных подходов (метод техники остатка, метод аллокации и другие, применимые в конкретной ситуации).

Подход анализа сравнения продаж предполагает анализ и сравнение рыночных цен недавно проданных земельных участков, аналогичных оцениваемым. Цены на аналогичные участки корректируются с учетом параметров, по которым участок-аналог и оцениваемый участок отличаются друг от друга. При корректировке цен поправки производятся от аналогичного земельного участка к оцениваемому участку.

Затратный подход предполагает определение рыночной

стоимости типичных земельных участков по формуле

(1.6)

где - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

- рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки, руб.;

- остаточная стоимость строения (помещения) на дату оценки, руб.;

- прибыль инвестора, принимаемая по норме прибыли, сложившейся на рынке недвижимости, но не ниже ставки банковского процента на депозитные вклады на дату оценки, руб.

Остаточная стоимость строения (помещения) определяется по формуле

(1.7)

где - восстановительная стоимость строения (помещения) на дату оценки, руб.;

- стоимостная величина физического износа строения на дату оценки, руб.

Расчет восстановительной стоимости и физического износа строения осуществляется в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Доходный подход предполагает определение рыночной стоимости типичных земельных участков по формуле

(1.8)

где - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

- единовременные платежи, выплачиваемые потенциальным покупателем за предоставление права аренды, руб.;

- годовой доход от аренды земельного участка, получаемый собственником, руб.;

- годовые расходы собственника на содержание земельного участка, руб.;

- коэффициент капитализации для земли.

Коэффициент капитализации принимается равным средней ставке банковского процента по депозитным валютным вкладам на дату оценки, а с развитием земельного рынка определяется на основе статистической информации.

При использовании нескольких методов оценки согласование окончательных результатов производится экспертным путем.

При нормативном подходе базовая стоимость земель оценочной зоны определяется по формуле:

(1.9)

где - базовая стоимость земель оценочной зоны, руб. /кв. м;

- базовая стоимость земель населенных пунктов, руб. (у. е) /кв. м;

- коэффициент функционального использования земель оценочной зоны;

- коэффициент местоположения земель оценочной зоны относительно центра населенного пункта;

- коэффициент локальной ценности земель оценочной зоны.

Коэффициент функционального использования земель оценочной зоны отражает доходность земель оценочной зоны относительно базовой стоимости земель населенного пункта и определяется на основе функционального зонирования, принятого в градостроительной документации.

В случае если по результатам анализа земельного рынка или по результатам оценки экспертным подходом выявлены иные соотношения стоимостей между земельными участками с различным функциональным использованием, коэффициенты функционального использования земельных участков в оценочной зоне корректируются с учетом их весовой значимости.

Земли населенных пунктов с расположенными на них доходными объектами недвижимости, такими как станции технического обслуживания, супермаркеты, гостиницы категорий 4 и 5 звезд, рестораны или бары класса "люкс", организации игорного или развлекательного бизнеса, рынки, и другой коммерческой деятельности выделяются в отдельные оценочные зоны. Кадастровая стоимость этих зон определяется с применением повышающих коэффициентов, устанавливаемых экспертным путем, но не превышающих значения 2,5.

Коэффициент местоположения земель оценочной зоны характеризует зависимость рентного дохода от местоположения оценочной зоны по временной доступности относительно центра населенного пункта. Для г. Минска ввиду особенностей организации территории значения коэффициентов местоположения градуируются в большей степени, чем в отношении остальных населенных пунктов.

Коэффициент локальной ценности земель оценочной зоны определяется по формуле:

(1.10)

где - коэффициент внешних улучшений оценочной зоны;

- коэффициент территориально-планировочных условий оценочной зоны;

- коэффициент, учитывающий природные и рекреационные особенности оценочной зоны.

Коэффициент внешних улучшений оценочной зоны вычисляется по формуле:

(1.11)

где - коэффициент доступа улиц с твердым покрытием;

- коэффициент централизованного газоснабжения;

- коэффициент централизованного водоснабжения;

- коэффициент централизованного водоотведения (канализации);

- коэффициент централизованного теплоснабжения.

Коэффициент территориально-планировочных условий оценочной зоны определяется по формуле:

(1.12)

где - коэффициент, учитывающий расположение земель в действующих производственных и коммунально-складских зонах с удобными связями с транспортными узлами;

- коэффициент, учитывающий расположение земель в пешеходной доступности до остановок городского и/или пригородного транспорта;

- коэффициент, учитывающий доступность земель оценочной зоны центров жилых микрорайонов;

- коэффициент, учитывающий расположение земель в пешеходной доступности зеленых зон населенного пункта.

Коэффициент, учитывающий природные и рекреационные особенности оценочной зоны вычисляется по формуле:

(1.13)

где - коэффициент, учитывающий расположение земель в пределах заповедной и/или территории природоохранного назначения;

- коэффициент, учитывающий расположение земель в пределах территорий оздоровительного назначения;

- коэффициент, учитывающий расположение земель в пределах территорий рекреационного назначения.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения базовой стоимости оценочной зоны на индекс, корректирующий стоимость земельного участка относительно базовой стоимости земель оценочной зоны, и на площадь земельного участка:

(1.14)

где - базовая стоимость оценочной зоны, руб. /кв. м;

- индекс корректировки стоимости земельного участка;

- площадь земельного участка, кв. м;

Индекс корректировки стоимости земельного участка определяется по формуле:

(1.15)

где - индекс плотности застройки земельного участка;

- индекс особенностей санитарно-гигиенических (экологических) условий земельного участка;

- индекс, учитывающий инженерно-геологические условия земельного участка;

- индекс, учитывающий расположение земельных участков в зонах ограничений прав застройки;

- индекс, учитывающий особенности земельных участков, имеющих особо важное историческое значение.

Индекс учитывает особенности санитарно-гигиенических (экологических) условий, в которых находится земельный участок и определяется по формуле:

(1.16)

где - индекс, учитывающий расположение земельных участков в санитарно-защитной зоне;

- индекс, учитывающий расположение земельных участков в зоне загрязнения атмосферы;

- индекс, учитывающий расположение земельных участков в зоне повышенного электромагнитного излучения;

- индекс, учитывающий расположение земельных участков в зоне превышения допустимого уровня шума, вибрации;

- индекс, учитывающий расположение земельных участков в зоне загрязнения грунтов тяжелыми металлами;

- индекс, учитывающий расположение земельных участков в зоне радиоактивного загрязнения.

Индекс учитывает инженерно-геологические условия земельного участка и определяется по формуле:

(1.17)

где - индекс, учитывающий уклон рельефа земельного участка;

- индекс, учитывающий качество грунтов земельного участка под строительство;

- индекс затопляемости земельного участка паводковыми водами;

- индекс, учитывающий уровень грунтовых вод на земельном участке.

Индекс учитывает особенности земельных участков, имеющих особо важное историческое значение, иную ценность, но имеющие важное значение, принимается в диапазоне от 1 до 3.

Влияние иных факторов (связь через паромную переправу и другие) учитывается экспертным путем.

Существуют три основные методики оценки недвижимости: сравнительный анализ продаж, доходный метод и затратный метод.

По первому методу производится сравнительный анализ оцениваемого объекта с аналогами реализованных на рынке объектов недвижимости за последнее время. Проводится исследование данных о продаже объектов, и к их стоимости применяются поправки, отражающие различие в стоимости реализованных объектов и оцениваемого объекта. Например, наличие бассейна повышает стоимость дома на 10%, отсутствие гаража - снижает на 5%, и т.д. Таким образом формируется средняя цена по аналогичным объектам с учетом поправок.

Метод сравнения продаж предполагает анализ и сравнение рыночных цен недавно проданных земельных участков, аналогичных оцениваемому. Цены на аналогичные участки корректируются с учетом параметров, по которым участок-аналог и оцениваемый участок отличаются друг от друга. При корректировке цен поправки производятся от аналогичного участка к оцениваемому.

Наиболее эффективен этот метод для земельных участков, по которым имеется значительная информация по сделкам купли-продажи. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (листинг продаж).

Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым парным сопоставлением цен аналогов, отличающихся

друг от друга только по одному элементу сравнения;

прямым парным сопоставлением доходов двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения.

Величина корректировки определяется путем капитализации разницы в доходах;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу.

Второй метод применяется для оценки недвижимости, приносящей постоянный доход, а именно, сдаваемой в аренду. Доходный метод оценки основывается на использовании коэффициентов, которые отражают соотношение между стоимостью объекта и годовой арендной платы.

Метод предполагает определение рыночной стоимости единицы площади типичных земельных участков по формуле

(1.18)

где - рыночная стоимость 1 м2 земельного участка;

- единовременные платежи, выплачиваемые потенциальным покупателем за предоставление права аренды;

- годовой доход от аренды земельного участка, получаемый собственником;

- годовые расходы (отчисления, обязательные платежи за землю и т.д.) собственника на содержание земельного участка;

- коэффициент капитализации;

- площадь земельного участка, кв. метры.

Коэффициент капитализации R принимается равным средней ставке банковского процента по депозитным валютным вкладам на дату оценки, а с развитием земельного рынка определяется на основе статистической информации.

При использовании нескольких методов оценки согласование окончательных результатов производится по весовой значимости методов. Весовая значимость методов определяется экспертным путем.

По затратному методу оцениваются затраты на строительство объекта, близкого по своим свойствам к объекту, подлежащему оценке.

Затратный метод оценки рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в нормальный для строительства период.

Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он зачастую дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости, возраст которых превышает 10 лет. Вместе с тем затратный метод является единственным методом определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Затратный метод показывают рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Приведенная модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода следующие:

расчет рыночной стоимости земельного участка с его улучшениями;

расчет восстановительной стоимости возведения новых аналогичных расположенным на земельном участке зданий и сооружений:

определение величины физического, функционального и внешнего износа оцениваемых зданий и сооружений;

уменьшение восстановительной стоимости зданий и сооружений на сумму износа для получения их реальной стоимости;

получение рыночной стоимости приобретения собственно земельного участка вычитанием реальной стоимости зданий и сооружений из рыночной стоимости земельного участка с улучшениями (зданиями, сооружениями)

Расчет рыночной стоимости земель с улучшениями проводится по микрорайонам города на основе рыночной информации о продажах квартир с использованием метода группировок и регрессионно-корреляционного анализа.

Следующим этапом оценочных работ является установление износа зданий.

Износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых объектов на дату оценки и текущей стоимостью улучшенных объектов.

Износ проявляется в двух видах: физический и функциональный.

Устранимый физический износ включает все необходимые расходы по текущему ремонту, которые ответственный владелец должен выполнить на дату оценки для максимизации прибыли (минимизации убытков) в том случае, если недвижимость продается.

Почти каждый элемент физического износа можно скорректировать по цене, однако как и для классификации восстановимого, стоимость восстановленного элемента должна превышать издержки на ремонт и восстановление. В число работ по текущему ремонту попадают, например, внешняя и внутренняя окраска, небольшие плотницкие работы, сантехнический и электротехнический ремонт.

Данной методикой предусматривается выполнение массовой оценки городских земель, а не оценки отдельных квартир, поэтому устранимый физический износ определяться и учитываться не будет

Одновременно с завершением строительства постройки начинают подвергаться процессам износа и обветшания. Установление неустранимого физического износа также основано на определении состояния компонентов здания. Суммарный срок физической жизни здания будет равен сроку его экономической жизни при отсутствии других форм износа (амортизации). Одной из практических проблем при расчете неустранимого физического износа является определение срока физической жизни компонентов имущества.

Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на две категории: долговременные и быстро изнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких как основания, фундаменты, может рассчитываться по группам путем вычленения их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Быстроизнашивающимися являются элементы здания, оставшийся срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания.

Обычно они включают крышу, водосточные трубы и т.д. Иногда эти элементы классифицируются как физически восстанавливаемые (ремонтируемые компоненты здания).

С помощью осмотра рассчитывается размер износа каждого элемента, который затем переводится в стоимостное выражение, а полученные результаты суммируются. Расчеты могут быть упрощены путем использования общего показателя износа всего здания.

Функциональный износ включает в себя устранимый и неустранимый износ.

Устранимый функциональный износ выражается в затратах на установку в квартирах более современных встроенных шкафов, обновление сантехнического оборудования и покрытий полов, электропроводки, систем водоснабжения и т.д. Устранимый функциональный износ в данной методике массовой оценки городских земель отдельно не рассматривается и учитывается при кадастровой оценке косвенным способом.

Неустранимый функциональный износ заключается в несоответствии внешнего и внутреннего оформления зданий текущим требованиям рынка. Величины данного вида износа можно установить путем определения величины потерь от арендной платы при сдаче в аренду данных помещений, умноженных на мультипликатор валовой годовой арендной платы, характерной для данного типа недвижимости.

Учитывая то, что размеры функционального износа точно определить довольно сложно, этот вид амортизации устанавливается в комплексе с физическим износом. Расчеты износа проводятся с использованием регрессивно-корреляционного анализа и экспертных оценок. В ходе его получают средние коэффициенты износа в соответствии с возрастом дома, например, с использованием следующей градации: до 10 лет, 11-15, 16-20, 21-25, 26-30, 31-40, 41 и более лет.

Модификацией затратного метода является метод соотнесения (переноса), в соответствии с которым существует взаимосвязь между факторами производства и рыночной стоимостью участка. В связи с этим стоимость земельного участка можно оценить посредством дифференциации общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя ее составными частями - земельным участком и застройкой

Из трех вышеперечисленных методов оценки самым точным является метод с применением сравнительного анализа. Этот метод напрямую связан с рыночной активностью и отражает показатели спроса, реализованные в виде сделок. Поскольку данные по реализации сравниваемых объектов зачастую отсутствуют, особенно в сегменте загородной недвижимости, приходится применять другие способы оценки. Также иногда для сравнительного метода приходится использовать еще не реализованные объекты, находящиеся в текущем предложении. В этих случаях точность оценки объектов загородной недвижимости может значительно снизиться.

...

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены