Главная Коллекция "Revolution" Экономика и экономическая теория Підвищення ефективності управління об’єктами нерухомості територіальної громади міста

Підвищення ефективності управління об’єктами нерухомості територіальної громади міста

Вивчення структури комунального нерухомого майна міста. Аналіз впливу процесів приватизації і оренди нерухомості комерційного призначення на збільшення доходів міського бюджету. Дослідження економічних особливостей системи управління міським майном.

Рубрика	Экономика и экономическая теория
Вид	автореферат
Язык	украинский
Дата добавления	30.08.2013
Размер файла	202,0 K

посмотреть текст работы

скачать работу можно здесь

полная информация о работе

весь список подобных работ

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ ІНСТИТУТ ЕКОНОМІКО-ПРАВОВИХ ДОСЛІДЖЕНЬ

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

ПІДВИЩЕННЯ ЕФЕКТИВНОСТІ УПРАВЛІННЯ ОБ'ЄКТАМИ НЕРУХОМОСТІ ТЕРИТОРІАЛЬНОЇ ГРОМАДИ МІСТА

Спеціальність 08.00.05 - розвиток продуктивних сил і регіональна економіка

ДІДОВЕЦЬ Ірина Володимирівна

Донецьк - 2007

Дисертацією є рукопис.

Роботу виконано в Запорізькій державній інженерній академії МОН України на кафедрі економіки підприємства (м. Запоріжжя).

Науковий керівник - доктор економічних наук, професор

Семенов Григорій Антонович,

Запорізька державна інженерна академія МОН України, професор кафедри економіки підприємства (м. Запоріжжя)

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор Амосов Олег Юрійович, Харківський регіональний інститут Національної Академії державного управління при Президентові України, перший заступник директора (м. Харків) кандидат економічних наук, доцент Потапова Наталія Миколаївна, Приазовський державний технічний університет МОН України, доцент кафедри інтелектуальної власності і права (м. Маріуполь).

Захист відбудеться “ 18 ” грудня 2007 р. о 15 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 11.170.01 в Інституті економіко-правових досліджень НАН України за адресою: 83048, м. Донецьк, вул. Університетська, 77.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Інституту економіко-правових досліджень НАН України за адресою: 83048, м. Донецьк, вул. Університетська, 77.

Автореферат розісланий “ 16 ” листопада 2007 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Слоква М.Г.

приватизація оренда нерухомість бюджет місто

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Економічний та соціальний розвиток міста перш за все визначається фінансовими можливостями його бюджету. Не зважаючи на існуючу кількість джерел формування доходів місцевих бюджетів, має місце постійний дефіцит фінансових коштів. Вирішення цієї складної проблеми включає широкий спектр взаємопов'язаних заходів: від підвищення ефективності оподаткування до пошуку резервів неподаткових джерел фінансових надходжень до бюджету міста. У зв'язку з цим, підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади є одним з основних способів поповнення міських бюджетів і базою довгострокового розвитку міста. Це зумовлює необхідність вдосконалення діючої системи управління об'єктами комунального нерухомого майна, що в сучасних умовах набуває особливої актуальності.

Слід зазначити, що об'єкти комунальної нерухомості комерційного призначення є суттєвою складовою нерухомості територіальної громади. На сьогодні управління цими об'єктами здійснюється, як правило, двома способами, а саме, шляхом приватизації та оренди. Проте головною умовою ефективного управління комунальною нерухомістю комерційного призначення стає визначення оптимального співвідношення між кількістю об'єктів нерухомості, що приватизуються і, що здаються в оренду. Вирішення цієї задачі дозволяє не тільки збільшувати фінансові надходження до міського бюджету, але й знизити бюджетні витрати на утримання збиткових об'єктів нерухомості, розширити базу оподаткування, збільшити обсяги інвестицій в нерухомість міста, що в цілому позитивно позначиться на його економічному та соціальному розвитку.

У зв'язку з цим, виникає потреба у проведенні комплексних досліджень щодо підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста, і, перш за все, комунальної нерухомості комерційного призначення. Тому розробка нових і вдосконалення існуючих підходів й методів до забезпечення ефективного управління комунальним нерухомим майном набувають особливої ваги, є вкрай важливими та зумовлюють вибір напрямку і теми дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дослідження виконувалося відповідно до планів науково-дослідних робіт Запорізької державної інженерної академії МОН України з 2003 по 2006 рр. у межах теми: “Розробка концепції контроллінгового механізму і визначення оптимальної стратегії підприємств на основі інноваційного розвитку” (№ ДР 0103U003545), де здобувачем підготовлено пропозиції щодо організаційно-економічного механізму управління основними засобами (об'єктами нерухомості) підприємства. Крім того, дисертант був виконавцем наукових тем: “Підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста” (за договором №275 від 31.12.2004 р. між Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради і ЗДІА МОН України), де розроблено рекомендації щодо вдосконалення організаційної структури управління комунальним нерухомим майном м. Запоріжжя, використання економіко-математичної моделі ефективного управління комунальною нерухомістю комерційного призначення; “Комплексна оцінка ефективності управління соціально-економічним розвитком Ленінського району м. Запоріжжя” (за договором № 1-НС від 23.03.2005 р. між Ленінської районної адміністрації м. Запоріжжя і ЗДІА МОН України), де запропоновано метод оцінки ефективності управління соціально-економічним розвитком районних центрів та територій обласного підпорядкування.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є теоретичне узагальнення та розробка науково-методичних положень і практичних рекомендацій щодо підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста, насамперед комерційного призначення, і забезпечення на цій основі збільшення доходів міського бюджету. Для досягнення поставленої мети було сформульовано та розв'язано наступні завдання:

визначено особливості управління об'єктами нерухомості територіальної громади;

розглянуто методи управління об'єктами комунальної нерухомості;

проаналізовано та узагальнено особливості управління об'єктами муніципальної нерухомості в зарубіжних країнах;

узагальнено методи оцінки ефективності управління об'єктами нерухомого майна територіальної громади;

проаналізовано вплив результатів приватизації і оренди об'єктів комунальної нерухомості комерційного призначення на збільшення прибуткової частини місцевого бюджету;

оцінено систему управління об'єктами комунального нерухомого майна;

розроблено систему забезпечення ефективного управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста;

запропоновано організаційно-економічну модель ефективного управління об'єктами комунальної нерухомості комерційного призначення;

вдосконалено організаційну структуру управління комунальним нерухомим майном; розроблено економіко-математичну модель ефективного управління об'єктами комунальної нерухомості комерційного призначення.

Об'єктом дослідження є процес управління об'єктами нерухомості територіальної громади.

Предметом дослідження є методи підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста.

Методи дослідження. Теоретичною й методологічною основою наукового дослідження є діалектичний метод пізнання, концептуальні положення в сфері управління державною та комунальною власністю, роботи вітчизняних і зарубіжних учених в галузі економіки міста, фінансового менеджменту, теорії муніципального управління. У дослідженні використані закони України, постанови Кабінету Міністрів України, нормативні і розпорядчі документи місцевих органів влади. У дослідженні застосовувалися загальнонаукові й спеціальні методи: дедукція та індукція - при формуванні цілей, завдань управління комунальним нерухомим майном; системний підхід ? при розробці системи забезпечення ефективного управління об'єктами нерухомості територіальної громади; трендовий метод прогнозування - при прогнозуванні вартості 1 м² приватизованої та орендованої комунальної нерухомості комерційного призначення; метод експертних оцінок - при досліджені рівня задоволеності населення в об'єктах комунальної нерухомості різного призначення; регресійний аналіз ? при побудові регресійної моделі залежності вартості 1 м² комунальної нерухомості комерційного призначення від різних чинників (місцезнаходження об'єкта, функціонального призначення, величини фізичного зносу); економіко-математичне моделювання - при розробці економіко-математичної моделі ефективного управління об'єктами комунальної нерухомості комерційного призначення.

Базу дослідження склали наукові концепції і розробки з проблем управління власністю і нерухомістю, регіонального управління комунальним майном великих промислових центрів, подані у роботах вітчизняних і зарубіжних авторів, серед яких слід зазначити О.Ю. Амосова, В.М. Амітана, В.М. Алексєєва, С.В. Богачова, Я.Г. Берсуцького, В.М. Василенка, Ю.Д. Денисова, О.О. Лук'янченка, В.К. Мамутова, М.В. Мельникову, О.О. Мухіна, В.І. Мевіуса, Н.М. Потапову, В.В. Рибака, Г.А. Семенова, Б.М. Язвінюка А.М. Асаула, І.Т. Балабанова, П.Г. Грабового, В.А. Горемикина, А.Г. Грязнову, В.В. Григор'єва, В.І. Кошкина, П.В. Кухтіна, С.М. Максимова, М.Л. Разу, Б.А. Райзберга, В.М. Рутгайзера, О.Ю. Скворцова, Р.А. Фатхутдінова, Г.С. Харрісона, О.В. Чернюка та інших.

Наукова новизна одержаних результатів виконаної роботи полягає у розробці науково-методичних положень щодо підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста на основі теоретичного узагальнення та емпіричної перевірки існуючих результатів досвіду їх використання. Найбільш важливими науковими результатами дисертаційної роботи є такі:

вперше:

розроблено систему забезпечення ефективного управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста, що складається із принципів, функцій, способів та інструментів, за допомогою якої здійснюється узгодженість цілей власника (територіальної громади) і суб'єктів підприємницької діяльності;

запропоновано організаційно-економічну модель ефективного управління комунальною нерухомістю комерційного призначення, яку побудовано з урахуванням вимог стратегічного менеджменту і на основі сполучення цільового, організаційного та економічного модулів, що забезпечує прийняття ефективних управлінських рішень;

розроблено економіко-математичну модель ефективного управління об'єктами комунальної нерухомості комерційного призначення, з використанням методу дисконтування грошових потоків, що надає можливість здійснювати вибір оптимального варіанта їх управління;

вдосконалено:

методичний підхід до визначення рівня задоволеності населення у об'єктах комунальної нерухомості, що базується на графоаналітичному способі дослідження, який дозволяє оцінити соціальну ефективність їх використання;

цільову модель (“дерево” цілей) для управління комунальним нерухомим майном міста, на основі диференціації цілей за рівнями управління, що дозволяє підвищити результативність управлінських рішень;

організаційну структуру управління комунальним нерухомим майном міста, на основі об'єднання розрізнених структур управління комунальною нерухомістю, що дозволяє органам місцевого самоврядування проводити цілеспрямовану міську політику щодо використання об'єктів нерухомості територіальної громади;

одержали подальший розвиток:

структура комунального нерухомого майна, на основі виділення нерухомості із об'єктів комунальної власності з конкретизацією її цільового використання, що забезпечує визначення змісту управлінських рішень щодо об'єктів нерухомості;

підхід до вибору способів управління комунальною нерухомістю міста, на основі виявлення основних їх переваг і недоліків, що дозволяє обрати найбільш доцільні з них з позиції сформульованих цілей та умов управління;

принципи управління комунальною нерухомістю міста з урахуванням специфічних, а саме: об'єктного підходу, якнайкращого використання, оптимальності, функціональної доцільності, інтеграції управлінських функцій і нормативності, що забезпечує системність визначення оцінки ефективності управління.

Практичне значення одержаних результатів виконаного дослідження полягає в тому, що запропоновані розробки і рекомендації дозволять підвищити ефективність управління нерухомістю територіальної громади міста, і, перш за все, об'єктами комерційного призначення.

Найбільш важливе практичне значення мають:

економіко-математична модель ефективного управління комунальною нерухомістю комерційного призначення;

методичний підхід до визначення рівня задоволеності населення у використанні об'єктів комунальної нерухомості;

організаційна структура управління комунальним нерухомим майном міста.

Практичне застосування результатів дослідження підтверджено відповідними документами: метод оцінки ефективності управління та економіко-математичну модель ефективного управління комунальною нерухомістю комерційного призначення використано в діяльності регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області (акт №01-37/1450 від 07.05.2007 р.), вдосконалену організаційну структуру управління комунальною нерухомістю, економіко-математичну модель управління нерухомістю прийнято до використання виконавчим комітетом Запорізької міської ради (акт № 3280/03-20 від 21.02.2007р.), метод оцінки соціальної ефективності управління комунальною нерухомістю використано в діяльності Ленінської районної адміністрації Запорізької міської ради (довідка №01-01-20/1163 від 23.04.2007 р.). Науково-методичні розробки, наведені в дисертації, використовуються в навчальному процесі у Запорізькій державній інженерній академії МОН України (акт № 5/196 від 15.02.2007 р.), а також у Гуманітарному університеті “Запорізькій інститут державного та муніципального управління” (акт № 300 від 22.02.2007 р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертація є закінченою самостійно виконаною науковою роботою, у якій викладено авторський підхід до розробок науково-методичних положень і практичних рекомендацій, спрямованих на підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста в цілому та комунальної нерухомості комерційного призначення зокрема. Автору належить наукова ідея роботи, результати аналізу управління комунальним нерухомим майном, і, перш за все, комунальної нерухомості комерційного призначення, а також вибір методів дослідження. З опублікованих наукових робіт, виконаних у співавторстві, у дисертації використовувалися тільки положення, які отримано та обґрунтовано автором особисто. Конкретний внесок автора в ці роботи вказаний в списку публікацій по темі дисертації.

Апробація результатів наукового дослідження. Основні положення виконаного дослідження доповідалися і одержали позитивну оцінку на науково-практичних конференціях: VI Міжнародній науково-практичній конференції “Теорія і практика сучасної економіки” (м. Черкаси, 2003 р.); VI Міжнародній науково-практичній конференції “Економічні проблеми виробництва та споживання екологічно чистої агропромислової продукції” (м. Суми, 2005 р.); XI науково-технічній конференції студентів, магістрантів, аспірантів і викладачів ЗДІА МОН України (м. Запоріжжя, 2006 р.); II Міжнародній науково-практичній конференції “Дні науки-2006” (м. Дніпропетровськ, 2006 р.); VII науково-практичній конференції “Наукове забезпечення процесів реформування економічних відносин в умовах ринкової економіки” (м. Сімферополь, 2006 р.); Міжнародній науково-практичній конференції “Актуальні проблеми управління розвитком об'єктів і процесів ринкової економіки” (м. Запоріжжя, 2006 р.); Міжвузівській студентській науковій конференції “Сучасні екологічні проблеми та молодь - ІІІ” (м. Запоріжжя, 2006 р.); IV Міжнародній науково-практичній конференції “Місто, регіон, держава: проблеми розподілу повноважень” (м. Донецьк, 2006 р.); XII науково-технічній конференції студентів, магістрантів, аспірантів і викладачів ЗДІА МОН України (м. Запоріжжя, 2007 р.).

Публікації. За темою дисертації опубліковано 25 наукових робіт, з них 13 - у наукових фахових виданнях, 9 - у тезах і матеріалах конференцій. Загальний обсяг публікацій складає 24,2 друк. арк. Особисто автору належить 19,25 друк. арк.

Структура і обсяг роботи. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, додатків, списку використаних джерел. Загальний обсяг роботи складає 180 сторінок комп'ютерного тексту. Робота містить 29 таблиць та 48 рисунків, з яких 29 займають повну сторінку, 10 додатків, розташованих на 58 сторінках, список використаних джерел із 159 найменувань на 15 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ

У вступі розкрито актуальність теми, визначено об'єкт і предмет дослідження, сформульовано мету і завдання дослідження, охарактеризовано наукову новизну і практичну цінність отриманих результатів.

Розділі 1. Теоретичні основи управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста. У розділі розкрито особливості управління об'єктами нерухомості територіальної громади з урахуванням законодавчої бази України, розглянуто методи управління об'єктами комунальної нерухомості, проаналізовано зарубіжний досвід управління муніципальною нерухомістю, узагальнено методи оцінки ефективності управління об'єктами комунального нерухомого майна.

Сучасний стан ринкових перетворень у сфері управління об'єктами нерухомості територіальних громад характеризується як відсутністю розробленої теорії цього питання, так і недостатнім досвідом ефективного управління. Із всіх можливих джерел, що становлять матеріальну й фінансову основу місцевого самоврядування, у першу чергу, використання нерухомого майна є важливим джерелом доходу міського бюджету територіальної громади.

З метою визначення особливостей управління об'єктами нерухомості територіальної громади проведено аналіз основних законодавчих актів, які розкривають сутність таких понять як: “власність”, “комунальна власність”, “нерухомість”; визначено їх ієрархію та взаємозв'язки. Встановлено, що наведені визначення цих понять не дають чіткого уявлення про структуру комунального нерухомого майна. Тому в дисертації одержала подальший розвиток структура комунального нерухомого майна, шляхом виділення нерухомості із об'єктів комунальної власності. Ця структура представляє собою розподіл об'єктів комунальної нерухомості на однорідні групи на підставі їх цільового використання, що дозволяє визначити зміст управлінських рішень як для окремого об'єкта, так і для їх сукупності в межах міста. В наслідок чого підвищується обґрунтованість ухвалених рішень та забезпечується організація ефективного процесу управління.

В останні роки органам місцевого самоврядування доводиться вирішувати завдання, які раніше залишалися за межами їхньої діяльності, а саме з організації обліку об'єктів комунальної нерухомості, вибору форм і методів щодо їх управління. Зокрема в управлінні комунальною нерухомістю виділяють два рівні. На першому рівні який пов'язаний з управлінням всього комплексу комунальної нерухомості, органам місцевого самоврядування доводиться приймати рішення щодо способу використання того або іншого об'єкта. На другому рівні управління вирішується питання про безпосереднє управління тим або іншим об'єктом. Проте із загальної кількості різних способів управління комунальною нерухомістю органами місцевого самоврядування повинно бути вибрано найбільш оптимальні варіанти. В зв'язку з цим, в дисертаційній роботі розглянуто способи управління комунальною нерухомістю і визначено їх основні переваги і недоліки, що дозволяє здійснити вибір найбільш доцільних. З метою вдосконалення процесу управління об'єктами нерухомості територіальної громади виконано аналіз зарубіжного досвіду управління муніципальною нерухомістю, результати якого показали існування трьох різних підходів до управління. Разом з тим, при всьому різноманітті систем управління органи муніципальної влади віддають перевагу оренді нерухомості в порівнянні з її продажем, тобто стоять на позиції дотримання інтересів міста. Важливим моментом при дослідженні системи управління комунальним нерухомим майном є необхідність визначення критеріїв ефективності управління елементами і підсистемами, які більшою мірою відповідали б умовам ефективності функціонування системи в цілому. В основу вибору критеріїв ефективності покладено принципи управління комунальною нерухомістю, що є об'єктивно обумовленими нормативними вимогами, виробленими практикою управління, і засобами регулювання зв'язків між цілями й результатами управлінської діяльності. Для вирішення завдання оцінки ефективності управління комунальною нерухомістю у роботі визначені специфічні принципи управління цим видом майна, а саме: принцип об'єктного підходу, принцип оптимальності; принцип функціональної доцільності; принцип інтеграції управлінських функцій; принцип нормативності. У дисертаційній роботі розглянуто різні підходи до визначення ефективності. Базовим критерієм при виборі методу управління комунальною нерухомістю розглянуто сукупний ефект (соціальний, бюджетний, економічний, комерційний), а також деякі характеристики стану об'єкта комунальної нерухомості.

Розділ 2. Аналіз і оцінка використання об'єктів комунального нерухомого майна у великому місті. У розділі визначено вплив результатів процесу приватизації і оренди об'єктів комунальної нерухомості комерційного призначення на збільшення прибуткової частини міського бюджету, проведено оцінку системи управління об'єктами нерухомого майна, а також визначено ефективність управління об'єктами нерухомого майна.

На сьогодні основними способами управління об'єктами комунальної нерухомості комерційного призначення є приватизація і оренда. Так, аналіз виконання міського бюджету за 2005 р. показав, що надходження від здачі в оренду об'єктів комунальної нерухомості складають всього 2%, від приватизації - 2,9%. За період 2001-2005 рр. в м. Запоріжжі приватизовано більше 730 об'єктів нежилої комунальної нерухомості комерційного призначення, що забезпечило додаткові фінансові надходження до бюджету міста в сумі 74 млн. грн. Із загальної кількості приватизованих об'єктів комунальної нерухомості комерційного призначення 83% склали вбудовані в будівлі нежилі приміщення, які викуплені для подальшого їх використання під магазини, кафе, аптеки, офіси та ін. На рис. 1 показано динаміку процесу приватизації об'єктів комунальної нерухомості комерційного призначення за період 2001-2005 рр. Крім того, проведений аналіз свідчить, що в середньому щорічно в оренду могло б здаватися близько 700 тис. м² площ вбудованих приміщень об'єктів комунальної нерухомості.

Рис. 1. Динаміка кількості приватизованих і орендованих об'єктів комунальної нерухомості

Здача в оренду вбудованих приміщень комунальної нерухомості комерційного призначення характеризується даними (табл. 1), що підтверджують економічну необґрунтованість орендних ставок, які встановлено органами місцевого самоврядування на об'єкти комунальної нерухомості комерційного призначення. У зв'язку з цим, виникає необхідність наближення орендних ставок, встановлених органами місцевого самоврядування, до ринкових орендних ставок з урахуванням відповідності обсягів запропонованих до оренди площ комунальної нерухомості комерційного призначення і попиту на них.

Таблиця 1 Економічна оцінка результатів управління вбудованими приміщеннями комунальної нерухомості комерційного призначення при здачі її в оренду

Оренда, як спосіб управління, характеристики і результати	Роки
	2001	2002	2003	2004	2005
Площа приміщень, що здаються в оренду, тис. м²	332,6	355,3	336,9	326,2	312,6
Місячна орендна плата за 1 м² яка встановлена органами місцевого самоврядування, грн.	1,88	1,66	2,04	3,25	3,92
Середня місячна орендна плата за 1 м² на вторинному ринку, грн.	14,58	16,25	18,92	25,15	26,19
Фактично одержаний доход до бюджету, тис. грн.	7503,5	7077,6	8247,3	12721,8	14704,7
Можливий доход (за ставками вторинного ринку), тис. грн.	58191,7	69283,5	76489,8	98447,2	98243,9
Недоотриманий доход (збиток) бюджету, тис. грн.	50688,2	62205,9	68242,5	85725,4	83539,2

Ефективність управління об'єктами комунального нерухомого майна суттєво залежить від існуючої організаційної структури управління, тому в дисертації здійснено аналіз структури управління міського виконавчого комітету та його підрозділів, що здійснюють управління об'єктами комунальної нерухомості. Встановлено, що в структурі управління Запорізького міськвиконкому є сім “рівнів” служб без горизонтальних зв'язків між ними і з вертикальним підпорядкуванням різним заступникам міського голови.

Крім того, виконано аналіз професійної перспективності персоналу підрозділів управлінь комунальної власності і приватизації. Результати оцінки рівня освіти, віку, стажу роботи, підвищення кваліфікації дозволили зробити висновок про задовільний якісний склад персоналу управлінь комунальної власності і приватизації Запорізького міськвиконкому. У роботі здійснено оцінку економічної ефективності управлінської праці за показником величини додаткових грошових надходжень від операцій з комунальною нерухомістю комерційного призначення у розрахунку на заробітну плату персоналу управлінь комунальної власності і приватизації в період з 2001 до 2005 рр.

У дисертації виконано кількісну оцінку соціальної ефективності використання об'єктів комунальної нерухомості за інтегральним критерієм задоволеності населення забезпеченням об'єктами нерухомості різного призначення. За результатами підрахунку середніх значень експертних оцінок побудовані профілі соціальної ефективності управління об'єктами комунальної нерухомості. Інтегральна оцінка виконана за допомогою коефіцієнта соціальної ефективності.

У роботі зроблено висновок про те, що основні рекомендації щодо підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста повинні полягати у розробці системи забезпечення ефективного управління об'єктами нерухомого майна територіальної громади; удосконаленні організаційної структури управління комунальним нерухомим майном; розробці і впровадженні економіко-математичної моделі ефективного управління об'єктами комунальної нерухомості комерційного призначення.

Розділ 3. Розробка науково-методичних положень щодо підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста. У розділі розроблено заходи щодо підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста, розроблено економіко-математичну модель ефективного управління комунальною нерухомістю комерційного призначення, а також пропозиції щодо організаційних змін в структурі управління комунальним нерухомим майном.

Здійснення процесу управління не можливо без формування системи забезпечення ефективного управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста, що базується на застосуванні комплексного підходу, відповідно до якого, при ухваленні рішень використовуються дані аналізу змін на ринку нерухомості, економічно доцільні методи управління, загальні і спеціальні принципи, функції та інструменти тощо. Використання такої системи дозволяє здійснити узгодження цілей власника (територіальної громади) і суб'єктів підприємницької діяльності, в наслідок чого забезпечується досягнення організаційного, економічного та соціального результатів.

З урахуванням розробленої системи забезпечення у дисертації запропоновано організаційно-економічну модель ефективного управління комунальною нерухомістю комерційного призначення, що складається з відокремлених структурних модулів, а саме цільового, організаційного та економічного. Цільовій модуль, передбачає визначення місії і розробку концепції ефективного управління нерухомим майном, яка повинна відповідати перспективному плану розвитку міста в цілому, а також формування стратегії управління комунальною нерухомістю. Організаційний модуль включає методи, елементи та ефективну організаційну структуру, в результаті взаємодії яких забезпечується організація ефективного процесу управління об'єктами комунального нерухомого майна. Економічний модуль призначений для оцінки ефективності управління комунальної нерухомістю з подальшим корегуванням прогнозного плану для прийняття ефективних управлінських рішень. Для підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста запропоновано вдосконалити діючу організаційну структуру органів виконавчої влади міськвиконкому з використанням принципів: спрямованості дій на єдину мету, підлеглості одному керівнику, посилення горизонтальних зв'язків, раціонального розділу управлінських процедур, делегування повноважень і відповідальності за ухвалені рішення, зниження чисельності персоналу та витрат на його утримання.

Ефективність управління забезпечується своєчасним поточним контролем цілей різного рівня. У дисертаційній роботі розроблено “дерево” цілей шляхом виділення п'яти рівнів значущості, на основі чого визначено склад, взаємозв'язок та упорядкованість цілей різного рівня.

Необхідність забезпечення ефективного управління комунальною нерухомістю комерційного призначення зумовила визначення оптимального варіанта управління вбудованими нежилими приміщеннями комунальної нерухомості комерційного призначення. З цією метою запропоновано схему поетапного розрахунку і вибору оптимального варіанта управління (рис. 2).

Рис. 2. Схема поетапного вибору оптимального варіанта управління вбудованими нежилими приміщеннями комунальної нерухомості

У дисертаційній роботі запропоновано економіко-математичну модель ефективного управління об'єктами комунальної нерухомості комерційного призначення. Побудова моделі здійснюється із застосуванням методу дисконтування грошових потоків. Економіко-математична модель забезпечує визначення інтегрованого фінансового результату від управління комунальною нерухомістю комерційного призначення, що розраховується для різних варіантів управління за формулою:

де - грошовий потік від приватизації вбудованих нежилих приміщень комунальної нерухомості; - грошовий потік від оренди вбудованих нежилих приміщень комунальної нерухомості; - вартість 1м² приватизованих вбудованих нежилих приміщень комунальної нерухомості в році ; - ринкова вартість 1 м² оренди вбудованих нежилих приміщень комунальної нерухомості в році ; - площа вбудованих нежилих приміщень в році; - кількість м² вбудованих нежилих приміщень, що приватизуються в році; r - ставка дисконтування, відповідна грошовому потоку і тривалості інтервалу або темпи інфляції, які визначаються на підставі ретроспективних даних, аналізу поточної ринкової ситуації і макроекономічного прогнозу на найближчі роки (приймаємо r = 0,1); Д - частина вбудованих нежилих приміщень комунальної комерційної нерухомості, яка залишилася у власності територіальної громади на кінець розрахункового періоду. Результати розрахунку можливого сукупного приведеного грошового потоку від управління вбудованими нежилими приміщеннями комунальної нерухомості м. Запоріжжя в 2015 р. наведені у табл. 2.

Таблиця 2 Результати розрахунку можливого сукупного приведеного грошового потоку від управління вбудованими нежилими приміщеннями комунальної нерухомості м. Запоріжжя в 2015 р.

№ п/п

Сценарії

Варіанти управління

Сукупний

наведений

грошовий дохід,

тис. грн

Площа вбудованих нежилих приміщень, тис. м²

Варіанти

прогнозування

1

Сценарій 1

70% приватизуємо 30% здаємо в оренду

580404,91

308,88

оптимістичний

2

Сценарій 2

100% здаємо в оренду

238477,12

1029,6

песимістичний

3

Сценарій 3

60% приватизуємо 40% здаємо в оренду

531558,09

411,84

-

4

Сценарій 4

50% приватизуємо 50% здаємо в оренду

482711,26

514,8

-

5

Сценарій 5

40% приватизуємо 60% здаємо в оренду

433864,43

617,76

найбільш вірогідний

6

Сценарій 6

30% приватизуємо 70% здаємо в оренду

385017,61

720,72

-

7

Сценарій 7

20% приватизуємо 80% здаємо в оренду

336170,78

823,68

-

Вибору оптимального співвідношення кількості приміщень, що приватизуються і здаються в оренду, відповідає сценарій 5, за яким можна одержати досить високий сукупний доход (433864,43 тис. грн.) і при цьому залишити у власності територіальної громади комунальну нерухомість комерційного призначення, яка здатна при ефективному управлінні приносити доходи в майбутньому.

Таким чином, розроблена економіко-математична модель ефективного управління об'єктами комунальної нерухомості комерційного призначення може бути використана як методичний інструмент, що дозволяє проводити вибір оптимального варіанта управління.

ВИСНОВКИ

У дисертації запропоновано вирішення науково-практичного завдання щодо підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади на основі теоретичного обґрунтування та розробки науково-методичних положень і практичних рекомендацій, спрямованих на збільшення прибуткової частини бюджету міста.

На основі проведеного дослідження сформульовані такі висновки:

1. Визначено особливості управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста та сутність таких понять як: “власність”, “комунальна власність”, “нерухомість”, їх ієрархію і взаємозв'язки. Встановлено, що наведені визначення не дають чіткого уявлення про структуру комунального нерухомого майна. Одержала подальший розвиток структура комунального нерухомого майна, шляхом виділення нерухомості із об'єктів комунальної власності. Запропонована структура становить собою розподіл об'єктів комунальної нерухомості за однорідними групами на підставі їх цільового використання, що дозволяє визначити зміст управлінських рішень для об'єктів нерухомості.

2. Одержав подальший розвиток підхід до вибору способів управління комунальною нерухомістю міста на основі визначення їх переваг і недоліків, що дозволило здійснювати вибір з урахуванням змін, які відбуваються на ринку нерухомості. При цьому, основним критерієм вибору того або іншого способу управління є соціально-економічна значущість об'єктів щодо вирішення питань місцевого значення та економічна ефективність його застосування з погляду власника, тобто територіальної громади.

3. Узагальнено зарубіжну практику управління муніципальною нерухомістю, яка показала що існує три основних типи муніципальної політики, яка здійснюється у великих містах різних країн світу. Проте, при всьому різноманітті систем управління муніципальна влада віддає перевагу оренді нерухомості в порівнянні з її продажем, тобто стоїть на позиції дотримання інтересів міста.

4. Одержали подальшого розвитку принципи управління комунальною нерухомістю міста шляхом урахування специфічних, серед яких виділені: об'єктний підхід, оптимальність, функціональна доцільність, інтеграція управлінських функцій і нормативність, які є об'єктивно обумовленими нормативними вимогами, виробленими практикою управління, і засобами регулювання зв'язку між цілями та результатами управлінської діяльності.

5. Встановлено на основі аналізу процесу приватизації і оренди об'єктів комунальної нерухомості комерційного призначення, що за період 2001-2005 рр. в м. Запоріжжі додаткові фінансові надходження до бюджету міста склали 74 млн. грн. Із загальної кількості приватизованих об'єктів комунальної нерухомості комерційного призначення 83% склали вбудовані в будівлі нежилі приміщення, які викуплені для подальшого їх використання під магазини, кафе, аптеки, офіси та ін. Крім того, проаналізовано можливий доход від оренди вбудованих приміщень комунальної нерухомості комерційного призначення за умови здачі їх за ринковою орендною вартістю. Отримана різниця в доходах від оренди, яку здійснено за ринковою вартістю, і доходів, що реально отримано, вказує на необхідність зміни підходів до управління об'єктами комунальною нерухомістю і визначенню економічно обґрунтованої орендної плати.

6. Удосконалено організаційну структуру управління комунальним нерухомим майном з урахуванням вимог стратегічного менеджменту на основі аналізу організаційної структури міськвиконкому і управлінь комунальної власності та приватизації. Встановлено відсутність горизонтальних зв'язків між рівнями служб міськвиконкому, що не дозволяє органам місцевого самоврядування проводити єдину цілеспрямовану міську політику щодо використання об'єктів нерухомості територіальної громади міста. Підтвердженням необхідності вдосконалення структури управлінь також слугували результати аналізу професійної перспективності персоналу та оцінка стану їх організаційної культури.

7. Удосконалено методичний підхід до визначення рівня задоволеності населення в об'єктах комунальної нерухомості різного призначення, який базується на застосуванні графоаналітичного способу і враховує ступінь забезпеченості населення міста об'єктами нерухомості різного призначення, що дозволяє обґрунтовувати найбільш ефективні напрями управління. Визначено, що, якщо інтегральна оцінка соціальної ефективності управління знаходиться в межах 0,65 0,75, то можна вважати, що рівень соціальної ефективності управління задовольняє інтереси територіальної громади.

8. Розроблено систему наукового забезпечення ефективного управління об'єктами нерухомості територіальної громади, яка дозволяє здійснювати узгодженість цілей власника (територіальної громади) і суб'єктів підприємницької діяльності та забезпечувати організацію ефективного процесу управління на основі сполучення відповідних принципів, функції, способів та інструментів.

9. Розроблено організаційно-економічну модель ефективного управління комунальною нерухомістю комерційного призначення яка складається з цільового, організаційного та економічного модулів, що з'єднанні в систему. Запропонована модель передбачає розробку концепції управління комунальною нерухомістю відповідно до генерального плану розвитку міста та призначена для підвищення ефективності використання об'єктів нерухомості територіальної громади з метою забезпечення додаткових фінансових надходжень до міського бюджету.

10. Розроблена цільова модель (“дерево” цілей) для управління комунальним нерухомим майном міста, яка формалізовано відображає процес розподілу цілей за рівнями управління. За допомогою моделі описується склад цілей, їх взаємозв'язок та упорядкована ієрархія. Вона містить як якісні, так і кількісні цілі, формування останніх є найбільш важливим з позиції вибору методів управління.

11. Розроблено економіко-математичну модель ефективного управління об'єктами комунальної нерухомості комерційного призначення на основі статистичного аналізу даних щодо їх приватизації і оренди за п'ятирічний період із застосуванням методу дисконтування грошових потоків. Розрахунок моделі виконано для семи різних альтернативних варіантів управління об'єктами комунальної нерухомості комерційного призначення. Найбільш імовірний сценарій забезпечує вибір варіанту управління, який характеризується оптимальним співвідношенням обсягів орендованого та приватизованого комунального нерухомого майна комерційного призначення.

Отримані результати, виявлені недоліки, розроблені положення і рекомендації щодо підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади, і, перш за все, комунальною нерухомістю комерційного призначення, складають наукове і практичне значення проведеного дослідження.

СПИСОК ПРАЦЬ, ОПУБЛІКОВАНИХ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Семенов Г.А., Желябин В.А., Дедовец И.В. Совершенствование управления коммунальной коммерческой недвижимостью крупного индустриального центра: Монография. ? Запорожье: ЗИГМУ, ЗЦНТЭИ, 2007. - 228 с. (Особистий внесок здобувача: визначено теоретичні основи управління комунальною нерухомою власністю, методологічні і практичні підходи до управління комунальною нерухомістю; розроблено організаційно-економічний механізм управління комунальною комерційною нерухомістю, економіко-математичну модель пошуку оптимальних управлінських рішень щодо нежилих об'єктів комунальної комерційної нерухомості).

2. Дідовець І.В. Ринок нерухомості: роль, функції та особливості // Схід. - 2002. - №1(44). - С. 39-40.

3. Дідовець І.В. Етапи і перспективи розвитку оцінки нерухомості України // Економіка: проблеми теорії та практики: Зб. наук. праць. - Дніпропетровськ: ДНУ, 2002. ? Вип. 154. - Т. ІІ. - С. 67-74.

4. Дедовец И.В. Исследование состояния рынка жилой недвижимости г. Запорожья: методика и результаты // Модели управления в рыночной экономике: Сб. науч. трудов. - Донецк: ДонНУ, 2003. ? Кн. 3. - Спец. выпуск.

5. Дідовець І.В. Моделювання сценаріїв управління об'єктами нежилої комунальної нерухомості // Економіст. - 2006. - № 10. - С. 36-39.

6. Дедовец И.В., Ткаченко А.М. Коммунальная собственность и недвижимость: сущность, классификация и задачи управления // Економіка промисловості. - 2006. - № 2(33). - С. 19-25. (Особистий внесок здобувача: визначено сутність комунальної нерухомості, структуру та особливості комунального нерухомого майна).

7. Дідовець І.В. Деякі питання теорії і практики управління комунальною власністю та нерухомістю // Держава і регіони. Серія: Економіка та підприємництво. - 2006. ? №3. - С. 81-86.

8. Дедовец И.В. Некоторые методологические и практические подходы к управлению коммунальной недвижимостью крупного города // Економіка: проблеми теорії та практики: Зб. наук. праць. - Дніпропетровськ: ДНУ, 2006. ? Вип. 213. ? Т. IV. - С. 981-993.

9. Семенов Г.А., Дідовець І.В. Формування ефективної організаційної структури управління комунальною нерухомістю // Держава і регіони. Серія: Економіка та підприємництво. ? 2007. ? №2. - С. 233-236. (Особистий внесок здобувача: визначено основні принципи ефективної оргструктури управління нерухомим майном міста, розроблено концептуальну схему та структуру управління комунальною нерухомістю міста).

10. Дедовец И.В. Анализ эффективности управления объектами коммунальной коммерческой недвижимости (на примере г. Запорожья) // Економіка: проблеми теорії та практики: Зб. наук. праць. - Дніпропетровськ: ДНУ, 2007. ? Вип. 222.? Т. II. - С. 301-311.

11. Дедовец И.В. Основные принципы и методы управления коммунальной недвижимой собственностью // Економіка: проблеми теорії та практики: Зб. наук. праць. - Дніпропетровськ: ДНУ, 2007. ? Вип. 223.? Т. ІІ. - С. 421-429.

12. Дедовец И.В. Организационно-экономический механизм управления коммунальной коммерческой недвижимостью // Економіка: проблеми теорії та практики: Зб. наук. праць. - Дніпропетровськ: ДНУ, 2007. ? Вип. 225. ? Т. I. - С. 65-75.

13. Дедовец И.В. Особенности управления коммунальной недвижимой собственностью // Економіка: проблеми теорії та практики: Зб. наук. праць. - Дніпропетровськ: ДНУ, 2007. ? Вип. 226. ? Т. І. - С. 47-55.

14. Дедовец И.В., Желябин В.А. Оценка социально-экономической эффективности управления коммунальной недвижимостью города // Економіка: проблеми теорії та практики: Зб. наук. праць. ? Дніпропетровськ: ДНУ, 2007. ? Вип. 227. ? Т. ІІ. ? С. 415-422. (Особистий внесок здобувача: розроблено методику оцінки соціально-економічної ефективності управління комунальною нерухомістю міста).

15. Дедовец И.В. Зарубежный опыт управления недвижимостью // Менеджмент організацій і управління людськими ресурсами: Зб. статей. - Ялта: РВВ КДГI, 2005. ? Ч. 3. - С. 56-63.

16. Желябин В.А., Дедовец И.В. Некоторые проблемы подготовки специалистов для рынка недвижимости // Гуманітарний вісник Запорізької державної інженерної академії. - Запоріжжя: ЗДІА, 2001. - Вип. № 7. - С. 55-57. (Особистий внесок здобувача: визначено основні напрямки роботи з нерухомістю).

17. Дедовец И.В. Рынок недвижимости как источник дополнительного наполнения бюджета // Теорія і практика сучасної економіки: Матеріали IV Міжнар. наук.-практ. конф. (Черкаси, 15-17 жовтня 2003 р.). - Черкаси: ЧДТУ, 2003. - С. 170-172.

18. Дедовец И.В. Пути совершенствования управления коммунальной собственностью // Економічні проблеми виробництва та споживання екологічно чистої агропромислової продукції (ЕП-2005): Матеріали IV Міжнар. наук.-практ. конф. (Суми, 24-27 травня 2005 р.). - Суми: Сумський національний аграрний університет, 2005. - С. 283-285.

19. Дедовец И.В. Выбор вариантов эффективного использования недвижимой коммунальной собственности // Дні науки - `2006: Матеріали II Міжнар. наук.-практ. конф. (Дніпропетровськ, 17-28 квітня 2006 р.). Серія: Економічні науки. - Дніпропетровськ: Наука і освіта, 2006. ? Т. 3. - С. 48-52.

20. Дедовец И.В. Опыт управления муниципальной недвижимостью в зарубежных странах // XI науково-технічна конференція студентів, магістрантів, аспірантів і викладачів ЗДІА: Тези доповідей (Запоріжжя, 17-21 квітня 2006 р.). ? Запоріжжя: ЗДІА, 2006. ? Ч. II. - С. 5-7.

21. Дідовець І.В., Семенов Г.А. Шляхи підвищення ефективності управління земельними ресурсами великого міста // Дні науки: Збірник тез доповідей Міжнародної науково-практичної конференції “Актуальні проблеми управління розвитком об'єктів і процесів ринкової економіки” (Запоріжжя, 5-6 жовтня 2006 р.). - Запоріжжя: ГУ “ЗІДМУ”, 2006. - Т. 1. - С. 35-36. (Особистий внесок здобувача: визначені основні заходи по підвищенню ефективності управління земельними ресурсами міста).

22. Дедовец И.В. Приватизация или аренда: к выбору оптимального варианта использования коммунальной собственности // Научное обеспечение процессов реформирования экономических отношений в условиях рыночной экономики: Материалы VIІ науч.-практ. конф. (Симферополь, 21 квітня 2006 р.). - Симферополь: КИБ, 2006. - С. 24-26.

23. Дедовец И.В. Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды как потеря стоимости объекта недвижимости // Сучасні екологічні проблеми та молодь - III: Матеріали міжвузівської студентської наук. конф. (Запоріжжя, 21-22 листопада 2006 р.). ? Запоріжжя: ЗДІА, 2006. - Ч. VII. - С. 44-45.

24. Дедовец И.В. Совершенствование методических подходов к управлению коммунальной коммерческой недвижимостью крупного города // Город, регион, государство: проблемы распределения полномочий: Материалы IV Междунар. науч.-практ. конф. (Донецк, 5-7 октября 2006 г.). - Донецк: ИЭПИ НАН Украины, 2007. - С. 145-152.

25. Дедовец И.В. Показатели и критерии оценки социально-экономической эффективности управления коммунальной недвижимостью // XII науково-технічна конференція студентів, магістрантів, аспірантів і викладачів ЗДІА: Тези доповідей (Запоріжжя, 16-20 квітня 2007 р.). ? Запоріжжя: ЗДІА, 2007. ? Ч. IX. - C. 3-4.

АНОТАЦІЯ

Дідовець І.В. Підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.05 - розвиток продуктивних сил і регіональна економіка. - Інститут економіко-правових досліджень НАН України, Донецьк, 2007.

Дисертація присвячена дослідженню процесу підвищення ефективності управління об'єктами нерухомості територіальної громади. Поглиблено методичні підходи до управління об'єктами комунальної нерухомості. Уточнено структуру комунального нерухомого майна. Встановлені переваги та недоліки способів управління об'єктами нерухомості. Визначені принципи управління комунальною нерухомістю міста з урахуванням їх специфічних особливостей. Виявлено вплив результатів процесу приватизації та оренди комунальної нерухомості комерційного призначення на збільшення прибуткової частини міського бюджету. Здійснено оцінку поточного стану системи управління об'єктами комунального нерухомого майна. Запропоновано методичний підхід до визначення рівня задоволеності населення у використані об'єктів комунальної нерухомості. Вдосконалено організаційну структуру управління комунальним нерухомим майном міста. Розроблено цільову модель для управління комунальним нерухомим майном та запропоновані заходи щодо забезпечення ефективного управління об'єктами нерухомості територіальної громади міста. Розроблено економіко-математичну модель ефективного управління об'єктами комунальної нерухомості комерційного призначення.

Ключові слова: об'єкти нерухомості, бюджет міста, приватизація, оренда, нерухомість комерційного призначення, територіальна громада, ефективність управління.

АННОТАЦИЯ

Дедовец И.В. Повышение эффективности управления объектами недвижимости территориальной громады города. - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 - развитие производительных сил и региональная экономика. - Институт экономико-правовых исследований НАН Украины, Донецк, 2007.

...