Рынок земли в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

42

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Тюменский Государственный университет

Филиал ФГБОУ ВПО

Тюменский Государственный университет в г. Ишиме

КУРСОВАЯ РАБОТА

По микроэкономике

На тему: Рынок земли в России

Выполнила: студентка 1 курса

заочной формы обучения

Беспятова А.В.

Научный руководитель:

д-р.экон.наук.

Карагулян Е.А.

Ишим 2012

Содержание

Введение

Глава 1. Рынок земли

1.1 Понятие, особенности и структура рынка земли

1.2 Механизм рынка земли

1.3 Современные тенденции рынка земли

Глава 2. Рынок земли в России

2.1 История развития рынка земли в России

2.2 Проблемы современного рынка земли в России

2.3 Регулирование и перспективы рынка земли в России

Заключение

Список используемой литературы

Введение

«Земля» в экономической теории - это все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых).

Особенность земли как экономического ресурса - это ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного хозяйства в большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно.

В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. В роли землевладельца может выступать физическое лицо, государство, фирма. Банк и т.д., имеющее право собственности на данный участок. Землепользователь - это арендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль. Иногда функции собственника земли и землепользователя совпадают, эта ситуация возникает, когда землевладелец сам обрабатывает свой участок или когда землепользователь стал хозяином данной земли.

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей. Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Глава 1. Рынок земли

1.1 Понятие, особенности и структура рынка земли

При рассмотрении этого вопроса необходимо учитывать то, что рынок земли - это неотъемлемая часть экономики любого развитого государства. И рынок - где объектом купли - продажи является земля. Он является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Ещё рынок земли служит основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. «Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых). “Земля” - как фактор производства имеет троякое значение: в широком смысле она означает все используемые в производственном процессе естественные ресурсы; в ряде отраслей (аграрной, добывающей, рыбной) “земля” есть объект хозяйствования, когда она одновременно выступает и “предметом труда”, и “средством труда”; в пределах всей экономики “земля” может выступить как объект собственности (в этом случае ее собственник непосредственного участия в процессе производства может не принимать, - он участвует опосредованно, предоставлением “своей” земли); Особенностью земли как экономического ресурса и объекта купли-продажи является ее ограниченность. В отличие от капитала и труда земля неподвижна и является не мобильным, а специфическим фактором производства. Равным образом особенностью земли как товара является то, что покупается не сама земля, а доход, который она приносит. Иными словами, покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода времени. Владелец земельного участка намерен получить от продажи земельного участка такую сумму, поместив которую в банк можно получить доход в виде процента, равного ренте. Также земельный рынок является частью системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю. Земля как место расположения любого предприятия предстает всеобщим условием производства. Но земельный участок для сельского хозяйства, рудника, шахты, лесхоза, гидростанции уже является основным ресурсным фактором производства. Почвенные, климатические, геологические, гидрологические характеристики земельных участков, их географическое местоположение - вся совокупность природных разностей в этих условиях приобретает первостепенное экономическое значение. Природные различия - основа разной производительности труда в отраслях, где природные ресурсы являются главным вещественным фактором производства.

Различия эффективности производства обуславливают получение предпринимателями разных доходов, что в свою очередь накладывает печать на отношения между собственниками ресурсов и их пользователями, определяющим образом воздействует на рыночные цены ресурсов.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля - бесплатный дар природы, что позволяет говорить об иррациональном характере её стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи, с ней связаны рентные отношения. Во-вторых, в зависимости от природно-климатических условий, местонахождений участков земли подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но продуктивность может быть улучшена в результате дополнительных вложений труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы возможно практически на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу. В-третьих, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает его абсолютно неэластичным. В-четвертых, в связи с неэластичностью предложения спрос выступает определяющим фактором ценообразования на рынке земли. Главной особенностью рынка земли является то, что рыночный спрос выступает единственным фактором, определяющим цену земли или ренту. В связи с этим существуют два типа рынка земли:

1. Купля-продажа земли во временное пользование, т.е., аренда услуг земли, при которой собственность на данный экономический ресурс не отчуждается от владельца. При этом составляется арендный договор, в соответствии с которым арендодатель передает землю во временное пользование арендатору по определенной цене, которая называется арендной платой;

2. Купля-продажа земли как актива в полную собственность, при которой она отчуждается от владельца. При этом цена земли определяется как дисконтированная стоимость, рассчитанная за бесконечный период времени, поскольку земля приносит доход бесконечно долго:

где R - размер ежегодной ренты; i - годовая процентная ставка. СТОИМОСТЬ ДИСКОНТИРОВАННАЯ - используется при оценке отдельных активов, обязательств, доходов и расходов при отсутствии иной базы измерения (фактической (первоначальной) стоимости (себестоимости); текущей (восстановительной) стоимости (себестоимости); текущей рыночной стоимости (стоимости продажи) Исследую структуру и особенности рынка земли можно сделать вывод, что рынок земли очень обширен и охватывает большую часть экономики той или иной страны.

1.2 Механизм рынка земли

При рассмотрении механизма рынка земли, следует учитывать его особенности. Во-первых, через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда. Во-вторых, земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях. В-третьих, большинство земельных участков редко меняют своего собственника. В рыночной системе земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться.

С другой стороны, он не создает заслона бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее. Земля, как специфическое средство производства, выступает одновременно и как средство труда, и как предмет труда. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения, количественно ограничена, незаменима другими средствами производства, обладает постоянством местоположения, не изнашиваема при правильном использовании, обладает разными качествами по плодородию и местоположению.

Ограниченность земли означает, что её предложение совершенно неэластично, т. е. не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходим анализ спроса, который в данном случае играет активную роль. Неотъемлемой частью механизма рынка земли является спрос на землю. Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = D_сх + D_несх,

где D - совокупный спрос;

D_сх - сельскохозяйственный спрос;

D_несх - несельскохозяйственный спрос. СПРОС-количество товаров и услуг, которое покупатели желают приобрести.

Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение - степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам. На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя - явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться (это явление наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг.). Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении. В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он стоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства. Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли. Земля, как и другие экономические блага имеет свою цену. Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Цена земли должна представлять суму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. То есть ценя земли - это бессрочное вложение капитала. На практике цена земли зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту. В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц'):

. Рента- вид дохода, регулярно получаемого с капитала, земли, имущества и не связанного с предпринимательской деятельностью.

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы. Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т.п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли. Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 1.

Рис. 1. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее.

На рис. 1. показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 - П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную «горячку», направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств.

Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции.

Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса. Предложение земли напрямую зависит от спроса земли. Предложение земли ограничено не только на макро, но и на микро-уровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение.

Поэтому когда говорят об ограниченности земли, имеют в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограниченно вдвойне: и по качеству и по количеству. Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле и т.д.

Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю «привязывают» их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. Многие нередко стремятся найти иные формы дохода (работа по совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т.д.), однако эти источники являются лишь дополнением к их основному заработку, связанному с сельским хозяйством. Даже мобильность наемных работников ограничена.

Дело в том, что заработки сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже, чем промышленных рабочих. К тому же многие из них получают различные формы «неденежного вознаграждения» в виде жилья (которое нередко предоставляется вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т.д. В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

Предложение земли происходит при помощи ренты. Она является важным звеном в механизме рынка земли. Прежде чем определить ренту, необходимо провести различие между двумя экономическими категориями - землевладение и землепользование. Землевладение означает признание права данного лица (физического или юридического) на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляется собственниками земли. Землепользование означает использование земли в установленном обычаем или законом порядке. В реальной хозяйственной жизни пользователь и владелец - нередко разные лица. Рента - это цена за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено по причине их невоспроизводимости.

Экономической рентой называют платежи владельцам факторов производства, превышающие альтернативную стоимость этих факторов. Если фактор производства не имеет альтернативных вариантов использования, его альтернативная стоимость равна нулю, а весь доход от его применения выступает в форме ренты. На рынках факторов производства земля, ее ресурсы и недвижимость включены в товарный оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив замещения во многих сферах хозяйствования.

Экономическую ренту они приносят потому, что их предложение на рынках неэластично или недостаточно эластично. Экономическая рента - это общее название доходов владельцев земли и всех тех ресурсов, количество которых ограничено, а величина предложения фиксирована. Вне зависимости от качества земли и ее местоположения, ее собственник все равно получит доход от ее реализации. Этот вариант земельной ренты называется чистой или абсолютной рентой. Экономическую ренту необходимо отличать от квазиренты. Выплаты владельцам факторов производства, предложение которых в краткосрочном периоде фиксировано, называются квазирентой, представляющей собой остаточный платеж. Квазирента в долгосрочном периоде, когда все факторы производства становятся переменными, исчезает. Экономическая же рента сохраняется и в долгосрочном периоде.

Спрос на землю (а точнее на пользование землей) предъявляют все те, кто желает использовать плодородие почвы для производства сельскохозяйственной продукции, и те, кому земля нужна для промышленного производства (добыча полезных ископаемых), строительства или иных целей, не связанных с использованием плодородия, эти лица являются арендаторами.

За пользование земельными участками арендатор выплачивает собственнику земли арендную плату. Основным элементом арендной платы является рента. Итак, земельная рента есть регулярный доход владельцев природных ресурсов, получаемый от арендующих эти ресурсы предпринимателей (арендаторов). Рента как экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично. На рынке земли предложение земли абсолютно неэластично, так как количество земли всегда одинаково и не может быть изменено. Принцип установления ренты как уравновешивающей цены такой же, как и в случае заработной платы и процента. Рассмотрим ренту, получаемую владельцами земли. В целях упрощения будем считать, что вся имеющаяся в стране пахотная земля обладает одинаковой урожайностью и используется для производства зерна. Полагаем также, что рынок земли совершенно конкурентен, т.е. имеется значительное количество и владельцев земли, и зерноводческих хозяйств. Поскольку суммарное количество земли фиксировано, то ее суммарное предложение абсолютно неэластично.

Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависимости от качества земли:

1) природных условий (тип почвы, климат, рельеф);

2) плодородия почвы;

3) местоположения земли.

Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две формы земельной ренты:

· абсолютная рента - это тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю;

· дифференциальная рента - это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших земельных участков (лучшие. Средние и худшие - условное деление участков).

Дифференциальная земельная рента связана с различиями в естественном плодородии участков земли, что обуславливает их различную предельную производительность, а следовательно, и получение более высокого дохода при одинаковых затратах.

1.3 Современные тенденции рынка земли

Важнейшую роль играет определение цены на землю. В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.

Сегодня, по данным Аграрного института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан находится более 60% сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам все права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Цена рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий). Но большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

Федеральный закон "О плате за землю" 1991 года вводил понятие "нормативной цены", которой должны были оперировать при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита. Нормативную цену следовало рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки налога по областям указывались в самом законе, а уточнять их в зависимости от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих показателей должны были уже местные налоговые службы. Мартовское постановление 1997 года "О порядке определения нормативной цены земли" отменило обязательную привязку к налоговой ставке. Теперь Федеральный закон "О плате за землю" 1991 года вводил понятие "нормативной цены", которой должны были оперировать при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита.

Нормативную цену следовало рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки налога по областям указывались в самом законе, а уточнять их в зависимости от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих показателей должны были уже местные налоговые службы. Мартовское постановление 1997 года "О порядке определения нормативной цены земли" отменило обязательную привязку к налоговой ставке. Теперь местные власти могут повышать или понижать цену "по мере развития рынка земли" с условием, чтобы она "не превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения".

Получается, что ориентиром для нормативной цены, которая по идее должна служить трамплином в рынок, в свою очередь является цена рыночная, но откуда ей взяться, если рынка на фермерскую землю как не было, так и нет? Однако трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы продать или подарить ее, участок должны выделить "в натуре" с согласия всего коллектива собственников.

Но и потом собственнику земельной доли не так-то просто ею распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какой-нибудь фирме, скажем, под строительство завода. Вот и выходит, что сделки с долями заключаются пока, как правило, между родственниками в рамках села, да и то потому, что куплю-продажу оформить выгоднее с налоговой точки зрения, чем дарение.

Глава 2. Рынок земли в России

2.1 История развития рынка земли в России

Так как в СССР вся земля принадлежала государству, то история развития рынка земли в России берёт истоки лишь с конца XX века, то есть фактически рынок земли в России зародился лишь в 90-х годах XX века. Рынок земли в России зарождался постепенно и этому способствовали многочисленные законы и нормативные акты. Для начала следует напомнить о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Конституция - совокупность правовых норм, определяющих высшие органы государства, порядок их формирования и функционирования, их взаимные отношения и компетенцию, а также принципиальное положение индивида по отношению к государственной власти. Конституции в материальном смысле принято классифицировать, в частности, на писаные и неписаные Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством.

В Законе РФ от 23.12.92 г. "О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства" прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ.

Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. №503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи.

Таким образом, в России складывается рынок земли. Но это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, в потребительской сфере. И так, рынок земли в России формировался. В преобразовании аграрных отношений переходного периода центральное место занимает земельная реформа. Ее осуществление в России до последнего времени проходило без четкой научной концепции, сопровождалось неоправданными экономическими издержками, социальной напряженностью, формальными изменениями во владении, пользовании и распоряжении землей.

До конца не сформировалась правовая база реформирования земельных отношений, адекватная рыночным принципам, о чем свидетельствует затянувшаяся работа по земельному кодексу РФ. С началом аграрной реформы разработка концепций земельных преобразований вызывала некоторые расхождения. Разногласия сводились к вопросам о земельной, прежде всего, частной собственности, рыночном обороте земли, структуре землевладения и соответственно общей аграрной структуре, роли и месте в ней фермерского и других форм частного владения землею. При этом оставался на заднем плане вопрос о переходном периоде, необходимом для последовательного формирования новой системы земельных отношений с учетом региональной специфики.

Целенаправленное реформирование земельных отношений затруднялось теоретической путаницей в вопросах собственности на землю, и это обстоятельство до сих пор вносит неясность во всю аграрную реформу. Прежняя концепция государственной монополии на землю заменена бесформенной концепцией многообразия форм земельной собственности без четкого обозначения приоритетов, что создает “удобство” для сохранения колхозно-совхозной системы земледелия и землепользования. Между тем мировой опыт свидетельствует о наличии двух форм земельной собственности: государственной и частной, причем в ходе переходных процессов приоритетной и преобладающей по масштабам становится частная. Для выработки действительной научной концепции дальнейшего развития земельных и аграрных отношений недопустима подмена многообразия форм хозяйства так называемым многообразием форм земельной собственности в сельском хозяйстве.

Таким образом, в 1990 г. началось формирование частной собственности, которая и стала основой аграрной политики России в течение последующих лет. На самом старте реформы был предпринят сильный натиск на сложившуюся колхозно-совхозную систему земельных отношений. Сопротивляясь такому натиску, система начала приспосабливаться, меняя внешнюю оболочку, но сохраняя внутреннее устройство. Особенно это было характерно для периода 1992-1994 гг. В последующие годы аграрная, и ее составляющая земельная реформа, оказались заложниками общеэкономического кризиса, который являлся преградой для осуществления аграрной реформы в стране. Можно выделить пять целевых приоритетов переходного периода в реформировании системы земельных отношений в аграрном секторе России:

1. Переход от монополии государственной собственности на сельскохозяйственные угодья к сочетанию ее с частной и муниципальной собственностью, что открывает возможности для развития различных форм сельскохозяйственного производства;

2. Социально-ориентированное первичное распределение земли в ходе приватизации государственных земель путем установления норм бесплатной передачи земли работникам хозяйств, пенсионерам и работникам сельской социальной сферы;

3. Введение платности землепользования, что связано с экономической реализацией функции земли как составной части национального богатства страны;

4. Развитие рыночного и внерыночного земельного оборота, который должен содействовать разумной концентрации в руках эффективных собственников сельскохозяйственных угодий и повышению результативности их использования в сельском хозяйстве;

5. Усиление экологических требований при использовании сельскохозяйственных угодий и государственного контроля за соблюдением земельного законодательства.

Для реализации этих задач необходимо было создать правовой, организационный и экономический механизмы и определить переходный период проведения реформы в России в целом и в ее регионах. Однако было предпринято неоднозначное ускоренное решение вопроса о собственности на землю в стране, которая в течение 70 лет жила в условиях только лишь государственной формы. Переходное состояние объективно предполагало, что земельная реформа должна исходить из постепенной и последовательного видоизменения сложившейся системы земельной собственности, исключать социальную напряженность или угрозу экологических бед.

Несмотря на непоследовательность и издержки земельных преобразований в процессе их осуществления достигнуты определенные позитивные результаты. Основной из них - формирование новой достаточно устойчивой, ориентированной на рынок структуры земельной собственности и структуры землепользования в аграрном секторе экономики и в сельской местности страны.

Индикатором того, что сложившаяся к началу 1999 г. структура собственности и землепользования стала действительно устойчивой, свидетельствует постепенное затухание интенсивности структурных сдвигов, характерных для первого периода реформы 1991-1994 гг. Второй этап реформы (1995-1997 гг.) отмечен стабилизацией структуры землепользования по трем основным секторам, связанным с использованием сельскохозяйственных угодий.

Появление в ходе реформы значительного числа частных собственников - граждан РФ должно быть признано весьма важным результатом земельной реформы в переходных условиях. В общей сложности около 40 млн., семей имеют сейчас земельные участки на различных правовых основаниях. Доля государственных предприятий в общей площади сельскохозяйственных угодий сократилась в 4 раза, в то время, как удельный вес коллективных негосударственных организаций возрос в 1,7 раза, индивидуальных частных хозяйств всех типов - в 3,8 раза, несельскохозяйственных организаций - в 1,5 раза.

Таким образом, несмотря на все преграды и затруднения, аграрная реформа в России реализовалась и основной формой собственности земли стала частная собственность, о чём говорит приведённая выше статистика. И это послужило основой для дальнейшего развития рынка земли в России.

2.2 Проблемы современного рынка земли в России

В результате аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года, зародился рынок земли в России. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т.п.

Однако проблема заключается в том, что российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель в России всё также является государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Факторы, от которых зависят эти цены достаточно трудно определить, особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям. В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов.

Также актуален вопрос о проблеме развития земельного рынка в России. Разумеется, что Россия - крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45% пресной и около 20% морской воды, около 70% территории располагается в сейсмоустойчивых районах. Земельный фонд Российской Федерации - это вся ее территория, т. е. вся земля (включая водопокрытую) в пределах государственных границ страны. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в., курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков - в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных споров Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям.

В то же время споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор. Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т.е., с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

Одним из основных направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сосредоточены жизненно важные производства, они сосредотачивают в своих границах до 75% социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель.

Важное направление государственного регулирования отношений собственности (и в особенности для стран переходной экономики) - процесс формирования и воспроизводства эффективного собственника. В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространство для хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник получения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты.

В России с начала 90-х гг. ХХ в., проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общая концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не согласована с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано в руки местным властям, что породило к концу 90-х гг., ХХ в., множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений. Формирование развитых рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления. Степень информированности населения и его «правовой грамотности» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей, по мнению большинства экспертов, является низкой, что, несомненно, отрицательно сказывается на развитии земельного рынка. По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера.

Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной интенсивности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно.

Для создания благоприятных условий более эффективного использования земельных ресурсов необходимо продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50-70%) на эту категорию земель. Причем оборот земель поселений должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 25%. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения. Деятельность федеральных и региональных органов власти, по мнению большинства экспертов, оказывала позитивное влияние на развитие земельного рынка. В то же время в меньшей степени позитивной в отношении реформирования земельных отношений экспертами была оценена деятельность органов муниципальной власти.

Информационное и кадровое обеспечение органов государственной и муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, в целом удовлетворительное. Наиболее востребованными для руководителей органов власти являются знания и навыки в сфере земельного законодательства, государственного и муниципального управления, экономики.

Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности. Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений ограничен в, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного снижения стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев - умышленным, удобным для себя поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса. Подытожив анализ проблем рынка земли России можно сделать вывод о том, что земельный рынок ещё очень слаб, но стремительно развивается.

2.3 Регулирование и перспективы рынка земли в России

земля цена предложение спрос

За время появления земельного рынка в России накопились некоторые проблемы. С принятием Земельного кодекса большинство накопившихся проблем было разрешено, в частности содержащие нормы земельного права законодательные акты Союза ССР со дня введения в действие нового Земельного кодекса не применяются (ст. 5 Федерального закона от 25 октября №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Таким фактом прежде всего были Основы законодательства СССР и союзных республик о земле от 28.02.90 №1251-1[2].