Рынок земли в России

С момента вступления в действие ЗК данный нормативный акт, равно как и иные нормативные акты земельного законодательства Союза ССР, прекратил свое действие. Иные нормативные акты земельного законодательства, как федеральные, так и субъектов РФ, а также нормативные акты органов местного самоуправления, подлежат приведению в соответствие с ЗК РФ. Приведению в соответствие с ЗК РФ подлежат и нормативные правовые акты Президента РФ, Правительства РФ, а также договоры между Российской Федерацией и субъектами РФ в области регулирования земельных отношений.

Итак, обратимся к современному законодательству регулирующему земельные правоотношения. Современная теория права допускает трактовку понятия «законодательство» и в широком смысле - в качестве совокупности всех нормативных правовых актов, посвященных регулированию той или иной сферы общественных отношений, и в узком - когда речь идет только и непосредственно о законах как актах высшей юридической силы. Земельный кодекс вслед за Гражданским (ст. 3 ГК РФ) исходит из понятия законодательства в узком смысле, определив в п. 1 статьи 3, что земельное законодательство представляет собой совокупность Земельного кодекса, федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации.

Конституция РФ в ст. 72 определяет, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится земельное законодательство (п. «к»), а также вопросы владения, пользования и распоряжения землей (п. «в»). Земельные правоотношения - это отношения между органами власти, организациями и частными лицами, урегулированные нормами земельного права. Земельный кодекс в ст. 9 и 10 разграничивает полномочия Российской Федерации и полномочия ее субъектов в области земельных отношений. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними являются, по существу, гражданско-правовыми, и регулируются гражданским законодательством (ст. 3 ЗК РФ).

А гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ отнесено к исключительному ведению Российской Федерации. Поэтому субъекты Федерации не могут принимать акты, регулирующие перечисленные выше отношения. Таким образом, правовое регулирование рынка земли - прерогатива Российской Федерации. Статья 3 ЗК РФ выстраивает четкую иерархию земельных нормативных правовых актов в зависимости от их юридической силы. Во главе ее, как и во многих других отраслях права, находится Кодекс. Нормам Земельного кодекса должны соответствовать не только нормы законов, входящих в систему земельного законодательства, но и земельно-правовые нормы, содержащиеся в законах других отраслей (например, лесного, водного, аграрного законодательства).

Во многих статьях Земельный кодекс дает отсылки к тем или иным федеральным законам или же, не называя конкретного закона, определяет, что тот или иной вопрос регулируется федеральным законом. В других случаях Кодекс указывает на совместное регулирование вопроса законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Так, и федеральными законами, и законами субъектов Федерации могут быть установлены случаи, когда требуется указание категории земель в иных документах, кроме названных в Земельном кодексе (подп. 5 п. 2 ст. 8), а охрана земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными и сезонными пастбищами, осуществляется в соответствии не только с законами, но и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Федерации (п. 7 ст. 13).

Субъекты Российской Федерации могут принимать законы, регулирующие земельные отношения, кроме вопросов сделок с землей и иных имущественных отношений по поводу земли. Целый ряд вопросов, подлежащих регламентации в законодательстве субъектов Федерации, непосредственно указан в Земельном кодексе - например, установление предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства (п. 1 ст. 33).

Законодательно закреплено, что нормы земельного права, содержащиеся в законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Но следует иметь в виду, что вообще законодательство субъектов Федерации не должно противоречить федеральным законам. На это указывает ст. 4 (ч. 2) Конституции РФ: «Конституция Российской Федерации и федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации» - и ст. 72 (п. «а» ч. 1), устанавливающая, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится обеспечение соответствия конституций и законов республик; уставов, законов и иных нормативных правовых актов краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов Конституции РФ и федеральным законам.

Следовательно, законы субъектов Российской Федерации, регулирующие земельные отношения, должны соответствовать не только Земельному кодексу, но и другим федеральным законам. Так, определением Конституционного Суда РФ от 3 февраля 2000 г. №41-0 (СЗ РФ. - 2000. - №18. - Ст. 2020) отменено как аналогичное положениям, признанным Конституционным Судом РФ в предыдущих постановлениях не соответствующими Конституции РФ, положение ч. 1 ст. 16 закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае», запрещающее совершение сделок с земельными участками гражданам, не имеющим регистрации права на постоянное проживание в Краснодарском крае или Республике Адыгея.

До принятия нового Земельного кодекса, когда многие вопросы владения, пользования и распоряжения земельными участками оставались на федеральном уровне практически неурегулированными, часть субъектов Федерации решила их в своих законах о земле. Теперь те их положения, которые противоречат нормам Земельного кодекса, как мы уже отметили, подлежат отмене. Среди актов регулирующих земельные правоотношения отдельно необходимо выделить договора и соглашения федерации и ее субъектов. Данные договоры (соглашения) содержат ряд норм по установлению полномочий сторон в области регулирования земельных отношений.

К таким документам относятся:

- Соглашение от 24.07.96 №1 между Правительством РФ и администрацией Хабаровского края о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами на территории Хабаровского края;

- Соглашение от 29.05.96 №5 между Правительством РФ и администрацией Ростовской области о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения землей на территории Ростовской области;

- Соглашение от 29.05.96 №2 между Правительством РФ и администрацией Сахалинской области о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения землей на территории Сахалинской области;

- Соглашение от 12.01.96 №6 между Правительством РФ и Правительством Свердловской области о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами на территории Свердловской области;

- Соглашение от 23.03.95 №4 между Правительством РФ и Правительством Республики Северная Осетия - Алания о владении, пользовании и распоряжении землей и другими природными ресурсами;

- Соглашение от 27.05.96 №5 между Правительством РФ и администрацией Иркутской области о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения землей на территории Иркутской области;

- Соглашение от 09.12.95 №3 между Правительством РФ и Правительством Оренбургской области о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами на территории Оренбургской области.

Среди актов направленных на регулирование земельных правоотношений необходимо выделить законодательные нормативные акты. Нормами гражданского законодательства регулируется прежде всего имущественный оборот земель. Согласованное применение норм земельного и гражданского законодательства нашло свое отражение в содержании многих формулировок Земельного кодекса, при этом формулировки ГК РФ в ЗК РФ не дублируются, к ним делается отсылка с указанием конкретных статей ГК РФ.

Нормы же, отражающие специфику земли как объекта земельных отношений, прописываются в ЗК дополнительно. В частности, примером может служить ст.46 ЗК. Пункт 1 этой статьи содержит отсылочную норму: "аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством". Нормы же п.2 устанавливают ряд дополнительных оснований прекращения аренды земли, наличие которых предопределяется спецификой земли как природного объекта и природного ресурса, например, такое основание, как использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

В вопросе о перспективах развития рынка земли России есть куда стремиться, так как площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни - 82% (4948,25 тыс. га), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли. РЫНОК ЗЕМЛИ, сфера формирования спроса и предложения на земельные ресурсы. Основой формирования рынка земли является возможность свободно осуществлять на нем сделки купли-продажи. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям - в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства.

Перед правительством стоит задача: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает. В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 2005-2007 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота. Госдума 23 января 2004 года приняла новый закон по этому поводу, вносящий поправки в предшествующий; 28 января принятый закон одобрен Советом Федерации, а с 5 февраля вступил в действие.

Наиболее существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь также стали предметом залоговых операций с недвижимостью. Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Другая поправка разрешает арендатору земельного участка передавать арендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределах срока договора аренды. Согласно еще одной поправке, ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.

Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночного механизма применительно к земле. Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России, предложения на основании их анализ состоят в следующем:

- необходимо дать новую трактовку понятия абсолютной земельной ренты с объяснением этого феномена с современных теоретических позиций, основывающихся на ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложения земли как фактора производства;

- в отличие от традиционно сложившихся взглядов о необходимости существования перераспределенческого механизма дифференциальной ренты и создания равных условий производства может быть сформулирован принцип рациональности сосредоточения факторов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и более полной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах;

- обоснование необходимости повышения рентабельности сельскохозяйственного производства, в том числе и за счет государственной поддержки отрасли, для создания благоприятных условий ценообразования на землю, поскольку в условиях низкорентабельного или убыточного ведения хозяйств земельная рента не может служить основой для капитализации стоимости земельной собственности;

- выявить, что современную частную собственность на землю необходимо рассматривать не как абсолютную и безусловную, а условную, ограниченную многими факторами, такими как: возможность покупки земли лишь реальным сельскохозяйственным производителям; ограничение максимальных размеров сельскохозяйственных владений; запрещение или максимальное ограничение вывода сельскохозяйственных земель из оборота или перевода их на другие виды использования; как правило недопущение иностранных собственников сельскохозяйственных угодий; запрещение приобретения сельскохозяйственных угодий финансовыми институтами и юридическими лицами; ограничения экологического характера.

- обосновать необходимость дифференцированного подхода к крупным и мелким (крестьянским и личным подсобным) хозяйствам, которая заключается в создании различных систем налогообложения различного юридического статуса земельной собственности, признанием за ними статуса некоммерческих и семейно-трудовых хозяйств, вывода мелкой земельной собственности из хозяйственной правоответственности, с сохранением семейного характера собственности мелких хозяйств;

- доказать необходимость введения государственного регулирования рынка земли и создание институциональных основ для его функционирования в России;

- определить возможности и ограничения ипотечного кредита в современных условиях, а именно: высокорентабельное ведение сельскохозяйственного производства; наличие ценных земель; наличие ликвидного имущества (скот, техника и др.); возможности перепрофилирования использования земли для других целей.

Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, наличие значительного числа прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком. Отсутствие, по существу, концепции аграрной политики (во всяком случае в ясной и четкой определенной форме), Закона о сельском хозяйстве, который разрабатывается в течение многих лет, но до сих пор еще не определены его основные важнейшие юридические и экономические принципы и установки, все это оставляет большую сферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.

Острота этой проблемы, как одной из важнейших в как научном, так и в законотворческом плане, хорошо осознается в органах законодательной и исполнительной власти, а также в соответствующих научно-исследовательских учреждениях. Причем существует самый широкий спектр подходов и взглядов, а сама эта проблема приобрела не только научный или законотворческий характер, но крайне политизирована и идеологизирована.

Заключение

Проанализировав рынок земли, важно заметить что, Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования.

Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га, что не может не огорчать.

Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.

В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне - и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей.

Список используемой литературы

1. Селищев А.С. Микроэкономика. - 2002. ? С. 359.

2. Экономический словарь. ? Изд-во "Институт новой экономики", 2009.

3. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики. - М., 2002. ? С. 82.

4. Селищев А.С. Микроэкономика. - 2002. ? с 346.

5. Конституция РФ - М.: Изд-во «Эксмо», 2009.

6. Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э. Земельное право. - 2010.

7. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. - 2000. ? С. 224.

8. Добрынин А.И., Журавлева Г.П. Общая экономическая теория. ? СПб: Питер, 2006.

9. Скляренко В.К., Прудников В.М. Экономика предприятия. - 2006.

Размещено на Allbest.ru