Экономическая оценка земельных участков

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.

Существует 2 вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство в крупных городах:

а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

б) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Стоимость земельного участка по данному методу определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям инвестиционного контракта.

Приведем этапы оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений:

1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке.

2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество продаваемых городу жилых и нежилых помещений.

3. Определяется рыночная стоимость 1 м? площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

5. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

7. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

Итак, мы рассмотрели ведущий подход к оценке земли. Приступим к рассмотрению следующего подхода.

2.3 Сравнительный подход к оценке земли

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Начнем с метода сравнения продаж.

Основные этапы расчета стоимости методом сравнения продаж следующие:

1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментацию и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

- целевое назначение земель;

- зонирование и разрешенные варианты землепользования;

- местоположение;

- потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почв);

- передаваемые юридические права собственности и т.д.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых объектов земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. Обычно от 3-х до 5-ти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде всего, зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то это может привести к ошибочным оценкам.

2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

При выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования.

3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В случае если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли. Он может производиться 2-мя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли.

При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:

- оцениваемые права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- дата продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Единицы сравнения могут использоваться, если:

а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;

б) необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: цена за 1 га, цена за 1 м?, цена за 1 фронтальный метр, цена за лот, цена за единицу плотности.

Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом данного метода является его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

- титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;

- категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

- физические характеристики участка;

- данные о взаимосвязи участка с окружением.

Таким образом, можно сказать, что оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Но необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Следующий метод - метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Предположим, что у нас отсутствуют данные по одному из районов о продажах незастроенных земельных участков. Но в нашей базе данных имеются сведения по трем другим районам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Таблица 2.1

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости объекта
1	35 000	175 000	0,158
2	38 000	188 000	0,175
3	36 000	179 000	0,197

Определим типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. К примеру, оцениваемый объект был недавно продан за 195 700 ден. ед., тогда стоимость земли будет определяться следующим образом:

Стоимость земли = 195700 х 0,176 = 34443,2 ден. ед.

Изучив сравнительный подход к оценке земли, можно сказать, что этот метод несложен и менее трудоемок, а также более предрасположен к пониманию.

2.4 Доходный подход к оценке земли

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

К основным методам доходного подхода, используемых для объектов приносящих доход, относятся метод прямой капитализации и метод дисконтирования.

Первый метод расчета используется тогда, когда предполагаются стабильные по годам прогнозного периода доходы от использования объекта недвижимости.

Второй метод заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет с помощью различных годовых ставок капитализации.

Перейдем к более подробному изложению этих методов.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода, которая может составлять 25 и более лет.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Ставка дисконтирования может быть рассчитана с учетом:

- доходности эксплуатации месторождения;

- степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

- степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного этапа работ, т.е. в неполучении запланированного результата для данного этапа работ. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент капитализации (2.4)

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации в том, что он состоит только из одной части - ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В настоящее время имеется 4 подхода к расчету коэффициента капитализации для оценки сельскохозяйственных земель.

1-й подход - это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с 1 га по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% (3% - средняя учетная ставка в этой стране).

Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам.

2-й подход - условная капитализация исходя из установленного государством индекса.

Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском и лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России.

3-й подход - расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.

Ставка капитализации включает следующие составные части:

- безрисковую ставку;

- риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка;

- региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением.

4-й подход основан на методе рыночной "выжимки", или анализе сравнительных продаж.

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать среднее значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации.

Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы, т.е. денежной суммы, выплачиваемой за право пользования земельным участком. Годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А = Аб х Кд х Кр х S, (2.5)

где А - величина годовой арендной платы;

Аб - базовая ставка арендной платы за 1 м?;

Кд - коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр - коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S - площадь земельного участка.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат приписывается земельному участку.

Техника расчетов доходным методом сложна, т. к. доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все 3 подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

На основе вышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле - как части недвижимости, соответствующие модификации методов.

Эти методы используются в зависимости от имеющихся исходных условий и конъюнктуры рынка. При определении нормативной цены (базовой ставки) они могут дополнять ведущий затратный метод для его корректировки и объективизации.

3. Особенности оценки земель различного назначения

3.1 Кадастровая оценка земель городов и населенных пунктов

В последнее время особую актуальность приобрела кадастровая оценка земельных участков для городов республики. Рассмотрим подробнее оценку городских земель, в частности, оценку земель города Алматы.

К категории земель населенных пунктов относятся земельные участки, предоставленные для развития городов, поселков, аулов, сел и других поселений.

В соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан в состав земель населенных пунктов могут входить земли:

1) жилой застройки;

2) общественно-деловой застройки;

3) производственной застройки;

4) транспорта, связи, инженерных коммуникаций;

5) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

6) водоемов и акваторий;

7) сельскохозяйственного использования;

8) общего пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения;

9) резервные и иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность, предназначенные для территориального развития населенного пункта и развития личного домашнего (подсобного) хозяйства;

10) специального назначения, выделяемые для размещения крематориев, скотомогильников, свалки бытовых отходов и иных объектов, использование которых невозможно без установления специальных нормативов и правил;

11) предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.

Концентрация в городах населения и производства делает городские земли уникальным ресурсом. В связи с этим Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами приводит нам следующие данные. Занимая лишь 1% общей территории страны, они сосредотачивают более 70% населения, свыше 80% основных производственных фондов, почти 97% финансово-кредитных (бизнес) центров, корпораций, национальных компаний и т.п. Здесь же формируются основные социальные, производственные, информационные и управленческие связи. Именно в этом причина сильной привлекательности городов, имеющих мощный многофункциональный потенциал. Это создает для пользователя городских земель особо благоприятные условия предпринимательства, чем объясняется значительный спрос на такие земли.

Ценность городских земель заключается в их способности приносить дополнительный доход. Для определения этого дохода проводится их кадастровая оценка. Основой определения кадастровой оценочной стоимости земельных участков является нормативный показатель цены земли - так называемая базовая ставка. Базовая ставка платы за земельные участки - нормативная цена земли, выражающая сущность средней величины земельной ренты в данных экономических условиях.

В связи с динамикой этих условий, базовая ставка должна корректироваться. Однако случилось так, что с 1996 года в Республике Казахстан никаких разработок по ее уточнению не было, хотя в 2003 году и было принято новое Постановление об установлении базовых ставок платы за земельные участки - они не очень изменились. Следует отметить, что базовые ставки были определены упрощенно на основе капитализации земельного налога, установленного по удельным затратам на инфраструктуру населенных пунктов. В результате этого в Казахстане сложилась ситуация занижения размеров земельных платежей. Причина - низкая кадастровая стоимость земельных участков из-за низкой базовой ставки. В связи с этим удельный вес поступлений от земельного налога в местные бюджеты незначителен. Например, в Астане он составляет менее 2%. Для сравнения следует отметить, что в рыночных странах поступление в бюджет от земли составляют до 30%.

Все это сказывается на создании современной фискальной системы земельных платежей и кредитно-финансовых отношений, а также на формировании местного бюджета и тормозит развитие рынка недвижимости.

Разработанная базовая ставка (нормативная цена) платежей за земельные участки базируется на общетеоретических положениях о цене земли и учитывает накопленный мировой опыт ее оценки.

На основании обобщения опыта оценки земли в различных странах сделаны следующие выводы:

- в странах с развитой рыночной экономикой, имеющих многовековой период рыночных условий, стоимость земли определяется спросом и предложением, т.е. Рынком, а нормативная оценка земли имеет ограниченное применение. Для постсоветских государств, в том числе и для Казахстана, где рыночные отношения только складываются, базовая ставка платы за земельные участки, являющаяся результатом нормативной оценки, приобретает долговременное значение;

- во всем мире преобладает Затратный метод оценки земли и его модификации, как наиболее приемлемый. Это предопределяет также ведущую роль нормативной оценки земли, элементы которой присутствуют во всех других методах оценки;

- рыночная стоимость земли предполагает ее постоянное уточнение применительно к конкретным условиям путем использования метода сопоставления продаж. Эти уточнения осуществляются через Затратный и Доходный методы с использованием показателя базовой ставки и поправочных коэффициентов по отношению к ее величине;

- общепринятый порядок оценки городских земель следующий: определение базовой (нормативной) ставки > ценовое зонирование > дифференциация базовой ставки по ценовым зонам > кадастровая оценка отдельных земельных участков через использование поправочных коэффициентов.

Мировая практика в соответствии с международными стандартами выделила следующие основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости (табл. 3.1.):

- физические;

- социальные;

- экономические;

- политические (административные).

Рассмотрим их подробнее в таблице 3.1. по данным Отчета по разработке базовых ставок платы за землю. Астана, 2002 г.

Таблица 3.1. - Факторы, влияющие на оценку недвижимости

Физические, окружающая среда, местоположение	Экономические	Социальные	Административные (политические), юридические
Характеристики местоположения: - климат, ресурсы, топография, грунты, почва; - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям и т.п.; - состояние дорог и т.д. Характеристики собственно участка: размеры, форма, площадь, топография, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.п. Характеристики зданий и сооружений: количество, тип, год и качество постройки, стиль, планировка, конструкции и т.д.	Общее состояние мировой экономики, экономическая ситуация в самой стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятий. Факторы спроса: уровень занятости, величина зарплаты и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж. Факторы предложения: площадь продаваемой земли, число объектов (имущественных комплексов), выставленных на продажу, затраты на СМР, финансирование и налоги.	Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования. Базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности. Тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение. Тенденции образовательного уровня, уровня преступности. Стиль и уровень жизни.	Налоговая, финансовая политика. Предоставление разного рода льгот. Контроль землепользования, ставок арендной платы. Зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное. Строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные. Услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, охрана здоровья, безопасность, противопожарная служба.

Все перечисленные выше факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения.

Основными слагаемыми оценочного зонирования являются:

1) функциональность;

2) целостность города;

3) система взаимосвязи общественных центров;

4) транспортно-планировочная организация города;

5) поселение как развивающаяся структура;

6) система расселения города;

7) комплексность.

Влияние факторов (географический принцип определения местоположения), определяющих оценку недвижимости, подразделяют на три уровня: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Эти факторы в настоящее время характеризуют также структуру и динамику развития городов Казахстана.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории является комплексная градостроительная оценка территории.

Кадастровая оценка земель включает три иерархические уровня представления по степени крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов, принятых по инвентаризационной карте Центра регистрации недвижимости и уровень функционально-оценочного зонирования.

Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая преобразуется в направлении генерализации - в функционально-оценочное зонирование, а в направление детализации - в оценку земельных участков.

На уровне участковой оценки стоимость каждого участка земли связана с той городской функцией, под которую предполагается использование данного земельного участка. Оценка местоположения квартала в системе города оценивается с точки зрения различия его функционального назначения.

Основными дифференцирующими факторами, определяющими различия относительно ценности городских территорий, в условиях их функционирования являются:

- транспортная доступность к центрам трудового и культурно-бытового тяготения;

- уровень инженерного оборудования и благоустройства территории;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

- эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;

- состояние окружающей среды, санитарные, природно-ресурсные и микроклиматические;

- инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным процессам;

- рекреационная стоимость территории.

На основе четырех независимых факторов оценок выполнена комплексная градостроительная оценка территории города Алматы по данным Алматыградкадастра. Результатом ее является экономико-планировочное районирование территории г. Алматы, с зарегистрированными показателями градостроительной ценности и комфортности этих территорий.

При проведении этой оценки территории соблюдались следующие условия:

- оценивалась вся территория города по районам и пригородная зона в радиусе 12-ти километров;

- оценка производилась с позиции соблюдения интересов всех функциональных зон города, как по совокупности природных, так и по комплексу антропогенных факторов;

- при оценивании объект оценки (территория) и субъект оценки (вид использования) выступали на равных правах.

Выделение оценочных районов и их оценка по какому-либо одному свойству того или иного фактора производилась как по натуральным, так и удельным показателям. Оценочные районы города были выделены исходя из существующей планировочной структуры, административного устройства районов.

Необходимость привлечения для выполнения комплексной экономической оценки территории города большого числа различной природы факторов потребовала их свода в следующие группы:

- природно-ресурсные качества территории;

- экономико-градостроительные условия обустройства территорий;

- функциональные взаимосвязи элементов города;

- экологическая ситуация территории города.

Интегрированная градостроительная оценка территории города производилась по каждому виду функционального использования. Оценка велась по кадастровым кварталам и массивам, в каждом из которых определяют балл, интегрированный по всем факторам градостроительной оценки территории.

На базе электронного опорного плана г. Алматы (М 1:10000) разработана модель существующего функционального зонирования территории города: жилая зона, общественно-деловая зона, производственная зона, зона специального назначения, зона ландшафтно-рекреационная, зона сельскохозяйственных земель и зона режимных территорий.

Каждая функциональная зона делится в свою очередь на функционально-планировочные участки.

На каждый из выделенных планировочных участков функциональных зон накладывается комплексная градостроительная оценка территории города, в результате чего производится районирование каждой зоны на основные районы (по коэффициенту градостроительной ценности территории).

Численное значение всех факторов и подфакторов градостроительной оценки путем их математической обработки, с использованием пакета прикладных программ, образует численное значение коэффициентов дифференциации.

Планировочные участки планировочных зон с одинаковыми значениями коэффициентов дифференциации объединяются в районы с одинаковой градостроительной ценностью.

В связи с проведенной комплексной градостроительной оценкой территории города Алматы, Алматыградкадастр предоставил следующие данные - в совокупности оценочное районирование территории г. Алматы представлено 585 районами, каждый из которых имеет свой интегральный оценочный коэффициент градостроительной ценности.

Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность или при сдаче в аренду устанавливаются Правительством страны.

Правительством страны в 2003 году были установлены базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания, отраженные в таблице 3.2.

Таблица 3.2. - Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания

Населенные пункты	Базовая ставка платы в тенге за 1 кв. м.
Астана	1 180
Алматы	717
Актау	145
Актобе	137
Атырау	123
Караганда	190
Кокшетау	114
Кустанай	123
Кызылорда	129
Павлодар	114
Петропавловск	114
Талдыкорган	137
Тараз	181
Уральск	114
Усть-Каменогорск	145
Шымкент	181

Согласно этому Постановлению, оценочная стоимость конкретного земельного участка (права землепользования) зависит от категории земель и их целевого использования.

На земли населенных пунктов, предоставленные (предоставляемые) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку зданиями и сооружениями, включая земли, предназначенные для их обслуживания, применяются поправочные (повышающие или понижающие) коэффициенты, установленные в результате зонирования территории населенных пунктов. Они определяются комитетами по управлению земельными ресурсами совместно с органами архитектуры и градостроительства и утверждаются местными исполнительными органами. Общий размер повышения или понижения базовых ставок, согласно вышеуказанному Постановлению, не должно превышать двух раз.

Коэффициенты по отношению к обследуемому объекту применяются по каждому фактору, затем рассчитывается средний поправочный коэффициент, который умножают на базовую ставку и получают стоимость 1 кв. м. оцениваемого земельного участка, по формуле 3.6:

где Ст - стоимость 1 кв. м. земли;

К1, К2, Кn - поправочные коэффициенты;

Сб - базовая ставка.

Однако инструкции по оценке и применению коэффициентов не разработаны. Оценщикам приходится самостоятельно выбирать коэффициенты, полагаясь на свой опыт и интуицию в зависимости от факторов, влияющих на стоимость земельных участков (табл. 3.3.).

Таблица 3.3. - Перечень факторов, применяемых при оценке стоимости земельных участков

№	Факторы	Коэфф
1. Экономико-градостроительные
1.1	Жилой фонд:
	- износ до 30%	1,0 Ї 2,0
	- износ от 30 до 50%	1,0 Ї 1,5
	- износ боле 50%	0,3 Ї 0,5
1.2	Детские сады:
	- жилой массив обеспечен детскими дошкольными учреждениями	1,0 Ї 2,0
	- дошкольные учреждения находятся за пределами жилого массива	0,3
1.3	Школы	1,0 Ї 2,0
1.4	Магазины	1,0 Ї 2,0
1.5	Больницы, поликлиники:
	- находятся в данном микрорайоне или жилом массиве	1,5 Ї 2,0
	- находятся в соседнем жилом массиве	0,8 Ї 1,5
	- поликлиники обслуживают несколько микрорайонов с большой плотностью населения	0,3 Ї 0,8
1.6	Учебные заведения	1,0 Ї 2,0
1.7	Объекты КБО	1,0 Ї 2,0
1.8	Водоснабжение:
	-централизованное снабжение холодной и горячей водой	1,5 Ї 2,0
	- обеспеченность только холодной водой	1,0 Ї 1,5
	- автономное водоснабжение	0,3
1.9	Канализация:
	- центральная	1,0 Ї 2,0
	- местная	1,0
	- отсутствует	0,3
1.10	Теплоснабжение	1,0 Ї 2,0
1.11	Газоснабжение:
	- центральное обеспечение	2,0
	- автономное обеспечение	1,0
1.12	Электроснабжение:
	- обеспечен	2,0
	- необеспечен	1,0
1.13	Слаботочные устройства:
	- имеются	2,0
	- отсутствуют	1,0
1.14	Улично-дорожная сеть:
	- асфальтное, бетонное покрытие с износом до 30%	2,0
	- асфальтное, бетонное покрытие с износом свыше 30%	1,5
	- гравийно-щебеночное покрытие	1,0
	- грунтовые	0,5
1.15	Сеть общественного транспорта:
	- обеспечен всеми видами общественного городского транспорта	2,0
	- обеспечен одним из видов общественного транспорта	1,5
	- остановка общественного транспорта находится на расстоянии более 0,5 км от объекта	1,0
	- сеть общественного транспорта не охватывает в полной мере данный район	0,5
1.16	Озеленение:
	- аллеи, скверы, парки, рощи т.д.	1,5 Ї 2,0
	- деревья, кустарники, газоны вдоль улиц, внутри кварталов	1,0 Ї 1,5
	- практически отсутствуют зеленые насаждения	0,5
1.17	Санитарная очистка:
	- вывоз мусора городскими службами	2,0
	- вывоз мусора по определенным дням спецтранспортом	1,5
	- городскими службами не обслуживаются	0,5
1.18	Соответствие градостроительным нормативам:
	- строения соответствуют нормативам	1,0 Ї 2,0
	- строения не соответствуют нормативам	0,5
2. Социально-функциональные
2.1	Взаимосвязь жилых районов с местами приложения труда:
	- жилой район, учреждения, организации, предприятия тесно связаны и составляют единый массив	2,0
	- предприятия, организации, учреждения граничат с жилым массивом	1,5
	- жилой массив на значительном удалении от мест приложения труда	0,5
2.2	Относительное расположение от экологически вредных и шумосоздающих объектов:
	- объект расположен в непосредственной близости от мусоросвалки, котельной, завода, фабрики, железнодорожный путей, трамвайных линий, нефтебазы, АЗС, рынка, больницы, морга и т.д.	0,8 Ї 2,0
3. Экологические
3.1	Определяется по экологической карте схеме территории города	0,5 Ї 1,5

Здесь можно подвести некоторые итоги и сделать вывод.

Важнейший вывод заключается в том, что рыночная стоимость земли, как недвижимости всегда рассчитывается по одному из трех методов, или по их комбинации и модификации, что определяет по сути нормативную методику ценообразования на рынке земли, атрибутом которой является нормативная цена (базовая ставка). Роль базовых ставок, при этом, выполняют исходные показатели: цена продажи, затраты на создание объекта, капитализированный доход; в значения этих показателей вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие неценовые рентообразующие факторы индивидуального свойства для каждого объекта.

Несколько слов можно сказать и о налогах на землю. Земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездном временном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан. В Налоговом кодексе установлены базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов. Рассмотрим таблицу 3.4.

Таблица 3.4. - Базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов (за исключением придомовых земельных участков), устанавливаются в расчете на 1 кв. м. площади

Вид населенного пункта	Базовые ставки налога на земли населенных пунктов, за исключением земель, занятых жилищным фондом, в т.ч. строениями и сооружениями при нем (тенге)	Базовые ставки налога на земли, занятые жилищным фондом, в т.ч. строениями и сооружениями при нем (тенге)
Города:
Алматы	28,95	0,96
Астана	19,30	0,96
Актау	9,65	0,58
Актобе	6,75	0,58
Атырау	8,20	0,58
Тараз	9,17	0,58
Караганда	9,65	0,58
Кызылорда	8,68	0,58
Кокшетау	5,79	0,58
Костанай	6,27	0,58
Павлодар	9,65	0,58
Петропавловск	5,79	0,58
Уральск	5,79	0,58
Усть-Каменогорск	9,65	0,58
Шымкент	9,17	0,58
Алматинская область:
Города областного значения	6,75	0,39
Города районного значения	5,79	0,39
Акмолинская область:
Города областного значения	5,79	0,39
Города районного значения	5,02	0,39
Остальные города областного значения	85% от ставки, установленной для областного центра	0,39
Остальные города районного значения	75% от ставки, установленной для областного центра	0,19
Поселки	0,96	0,13
Села (аулы)	0,48	0,09

Расчетом налога в городе Алматы занимается организация Алматыжер.

Из государственных учреждений в городе Алматы, производящих оценку земельных участков, можно выделить Алматинский городской комитет по управлению земельными ресурсами.

Оценка производится в соответствии с положениями Закона "Об оценочной деятельности", Земельного Кодекса, Гражданского Кодекса Республики Казахстан, а также Международных Стандартов оценки.

Чаще всего оценка городской земли проводится в целях выкупа земельного участка под гаражами, индивидуальными жилищными строениями, магазинами, остановочными комплексами, СТО, а также для оформления кредита под залог земли и т.п.

Отдел оценки городских земель выполняет подготовку Акта определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка и договора купли-продажи земельного участка.

Для подготовки Акта определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка необходимы следующие документы:

Копии

1. Акта на землю либо договора аренды.

2. Удостоверения личности.

3. РНН.

Для подготовки Договора купли-продажи земельного участка необходимы следующие документы:

Копии

1. Договор аренды с правом выкупа либо Постановление Акима.

2. РНН юридического лица.

Стоимость услуг:

Изготовление Акта оценочной стоимости для юридического лица - 3078 тенге. Готовится 5 рабочих дней.

Изготовление Акта оценочной стоимости для физического лица - 1302 тенге. Готовится 5 рабочих дней.

Изготовление договора купли-продажи - 1432 тенге. Готовится 20 рабочих дней.

При предъявлении всех необходимых документов клиент заполняет и подписывает бланк Заявления об изготовлении Акта определения оценочной стоимости либо договора купли-продажи земельного участка. Чаще всего возникает необходимость на изготовления Акта оценки и договора купли-продажи вместе. На изготовление Акта оценки заявок поступает меньше.

Весь перечень документов направляется юристам на рассмотрение, затем специалисту, который ставит поправочные коэффициенты в зависимости от целевого назначения земельного участка, затем оценщик производит расчеты и составляет Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости, а также договора купли-продажи земельного участка.

Расчеты по определению стоимости земельного участка совсем несложны. Для этого необходимо перемножить следующие показатели: общую площадь земельного участка (в случае необходимости площадь выкупной доли), ставку платы за 1 кв. м. земли и поправочный коэффициент.

Рассмотрим ситуацию, когда необходимо составить договор купли-продажи земельного участка и Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

В нашем случае договор купли-продажи земельного участка готовится на основании Постановления Акима г. Алматы (см. Приложение №1) о продаже земельной доли.

В Постановлении обязательно указывается:

- адрес земельного участка: Алмалинский район, ул. Жамбыла, 175;

- его целевое назначение: эксплуатация и обслуживание салона красоты;

- кадастровый номер: 20-311-014-108;

- площадь земельного участка - 0,2256 га;

- доля в общей площади земельного участка - 0,0046 га;

- краткие сведения о покупателе: Золотарева Нина Андреевна, РНН…

Алматинскому городскому комитету по управлению земельными ресурсами в связи с Постановлением необходимо:

- подготовить проект договора купли-продажи земельной доли;

- в установленном порядке выдать акт на право общей долевой собственности на земельный участок.

В Постановлении также указаны обязанности собственника. Он должен:

1) в течение одного месяца с момента подписания договора продавцом произвести оплату кадастровой стоимости земельной доли;

2) зарегистрировать право общей долевой собственности в Центре по недвижимости г. Алматы;

3) обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок эксплуатирующим службам и предприятиям для технического обслуживания и ремонта инженерных сетей.

Постановление подписывается Акимом г. Алматы В. Храпуновым и секретарем акимата К. Тажиевым, а также заверяется печатью.

Затем производится расчет земельной доли на участке общей долевой собственности. В расчете указывается адрес участка и наименование собственника. Расчет производится следующим образом. Указываются:

Общая площадь участка (кв. м.) 2256 14 39

Площадь дома (кв. м.) 1315

Количество этажей (уровней) 6

Площадь встроенного помещения (кв. м.) 115

Количество занимаемых уровней 1

Доля в натуре 14

Земельная доля 46 кв. м.

В расчете есть Примечание, в котором указывается, что земельная доля подлежит уточнению при регистрации в центре недвижимости. Расчет подписывается исполнителем с указанием даты расчета.

В Акте определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка указываются: инициалы покупателя, документ, удостоверяющий право на земельный участок, целевое использование земельного участка, его адрес, общая площадь земельного участка, доля, поправочный коэффициент, ставка платы за 1 кв. м. земли и кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка.

В нашем случае поправочный коэффициент равен 1,8, который определил специалист в зависимости от целевого назначения участка. Ставка платы за 1 кв. м. земли - 717,00 тенге.

Получаем кадастровую (оценочную) стоимость:

0,0046 х 1,8 х 717 = 59 368 тенге.



Акт подписывают председатель комитета, заместитель председателя комитета, главный специалист комитета, специалист комитета, заверяют печатью.

Как видно из небольших расчетов по определению оценочной стоимости земельного участка, применяется более упрощенный метод ее определения, т.е. нормативная оценка. Совокупность распространенных методов - Затратный, Сравнительный, Доходный - не применяется.

Таким образом готовят Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка и Договор купли-продажи земельного участка в нашем городе на госпредприятии.

По отношению методики оценки территорий городов, зон и кварталов, можно отметить следующее:

- многолетнее функционирование рынка недвижимости (в т.ч. земли) в развитых странах дальнего зарубежья сместило центр тяжести оценочных работ в направлении единичных объектов, поэтому территориальных методик оценки земли в настоящее время нет, их заменяет градостроительное функциональное зонирование;

- элементы территориальной оценки земель на основе градостроительного зонирования имеются в тех странах, где государство в лице городской власти осуществляет значительное регулирование земельных отношений. Это относится, прежде всего, к таким крупнейшим мегаполисам типа Гонконга, Токио, Чикаго и Лондона для ограничения спекулятивных операций с землей и координации сверхприбылей.

Таким образом, чем меньший удельный вес занимает в структуре земельных отношений институт частной собственности на землю, тем большую значимость приобретает нормативная оценка земли.

Кроме того, следует отметить, что для Казахстана большую значимость имеет не столько опыт стран дальнего зарубежья, сколько стран ближнего, к которым, прежде всего, относятся Россия, Украина и Белоруссия.

Обобщение опыта оценки стран ближнего зарубежья позволяет сделать следующие выводы. Во всех странах, недавно перешедших на рыночную экономику, преобладает методика нормативной оценки земли по схеме: базовая ставка > ценовое зонирование > дифференциация базовой ставки по ценовым зонам > оценка объектов оценки (земельных участков) внутри зон, путем применения соответствующих поправочных коэффициентов к значениям базовых ставок ценовых зон.

Особенно продвинуты земельные отношения в Российской Федерации, где нормативные методы формализованы в единой автоматизированной системе земельного кадастра. В связи с тем, что в Казахстане создание этой системы только началось, целесообразно в ближайшей перспективе использовать опыт Украины и Белоруссии, где нормативная оценка земель поставлена на государственный уровень в единой системе земельных, правовых и градостроительных кадастров. Опыт оценки земель в Казахстане на примере г. Алматы показывает, что здесь нет градостроительного кадастра Украины.

В 2002 году специалисты Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами Государственного научно-производственного Центра по землеустройству (ГосНПЦзем) проводили разработку базовых ставок платы за земельные участки (Астана. 2002 г.). Они считают, что в Республике Казахстан назрела необходимость единой методики оценки земель. Однако систему экономической оценки городских земель решить в полном объеме практически невозможно, тем более, когда идет речь о придании результатам оценки определенного правового статуса и включении их в систему городского земельного кадастра. Поэтому, специалисты считают, что естественным решением представляется поэтапное создание системы оценки городских земель. Поэтапное проведение кадастровой оценки в режиме последовательных приближений имеет очевидные преимущества с точки зрения существенного снижения трудоемкости и стоимости работ. В первую очередь, необходимо провести ценовое зонирование для дифференциации базовых ставок по зонам, как предлагают специалисты.

Средний разброс стоимости земель в пределах одной ценовой зоны, считают они, может достигать величины 20-50%. Статистический анализ требований к точности оценки отдельных фрагментов территориально-экономической зоны (например, кадастровых кварталов) показывает, что на первом этапе вполне допустимо определение верхней и нижней границ интервала стоимости земель, достигающего 50%-го среднего значения. Это существенно упрощает требования к исходному информационному обеспечению и методикам оценки.

Для проведения первого этапа кадастровой оценки, достаточно имеющейся информации Центра по недвижимости, городских организаций строительства и архитектурного комплекса, земельных комитетов, фондов имущества и т.д. В некоторых случаях необходимо ее дополнение и актуализация в ходе натурных обследований по упрощенному составу показателей.

Преимущество поэтапного проведения кадастровой оценки городских земель - полная "прозрачность" ее результатов, т.е. возможность выявления уже на первом этапе влияния на точность результатов оценки различных видов стоимости городских земель, а также внесения необходимых коррекций при переходе ко второму, уточняющему этапу.

Этот этап должен базироваться на четком определении критериев оценки земельной недвижимости, которые выявляются на основе анализа конъюнктуры рынка недвижимости. Помимо этого на цену недвижимости оказывают влияние технико-экономические, экономико-правовые и микроэкономические факторы корректировки цен посредством применения соответствующих поправочных коэффициентов. Таким образом, работу в обла...