Экономическая оценка земельных участков

На данный момент количество сделок купли-продажи намного увеличился в связи с принятием нового Земельного кодекса в 2003 году. Поэтому можно надеяться, что вопрос о недостатке информации исчезнет и тогда смело можно приниматься за создание единой методики оценки земель.

3.2 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

По Земельному кодексу Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442 - II землями сельскохозяйственного назначения обозначены земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства и предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья. Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается в исключительных случаях.

К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища. Сельскохозяйственные угодья могут быть орошаемые и неорошаемые.

Для более лучшего понимания всех терминов, связанных с сельским хозяйством, обратимся к Земельному кодексу, который дает следующие определения:

Пашня - это земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Залежь - земельный участок, который ранее находился в составе пашни и более одного года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар.

Многолетние насаждения - это земельные участки, используемые под искусственно созданные древесные, кустарниковые многолетние насаждения, предназначенные для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции, а также для декоративного оформления территории.

Естественные сенокосы и пастбища - земельные участки, систематически используемые под сенокошение и для выпаса животных.

Сенокосы и пастбища коренного улучшения - участки сенокосов и пастбищ, на которых путем залужения создан новый травостой.

Обводненные пастбища - пастбища, на территории которых имеются водоисточники, способные обеспечить водой надлежащего качества соответствующее поголовье скота.

К орошаемым сельскохозяйственным источникам относятся земли, пригодные для сельскохозяйственного использования и полива, имеющие постоянную или временную оросительную сеть, связанную с источником орошения, водные ресурсы которого обеспечивают полив этих земель стоком не ниже 75% обеспеченности в оптимальные сроки по проектным или действующим нормативам оросительных норм при существующем коэффициенте полезного действия системы.

Земли лиманного орошения являются участки, на которых имеются водоудерживающие валы, водорегулирующие дамбы и другие гидротехнические сооружения, обеспечивающие задержание и перераспределение на площади этих участков талых вод и весенних паводков, а также вод, подаваемых из оросительных или обводнительных каналов для влагозарядки почв.

В Республике Казахстан земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться:

- в частную собственность гражданам Республики Казахстан для развития личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства;

- в частную собственность или землепользование физическим и юридическим лицам Республики Казахстан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства;

- иностранцам и лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды сроком до 10 лет.

В целях государственного контроля за качеством сельскохозяйственных угодий, передаваемых в землепользование и собственность гражданам и юридическим лицам, составляется паспорт земельных участков сельскохозяйственного назначения на основании данных материалов почвенных, почвенно-мелиоративных, геоботанических обследований и бонитировки почв за счет средств республиканского бюджета.

Предоставление земельных участков из государственной собственности в частную производится на возмездной основе путем продажи единовременно либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа, за исключением случаев, когда земельный участок предоставляется безвозмездно.

Плата за возмездное предоставление (продажу) в собственность земельных участков или плата за продажу права аренды исчисляется на основе кадастровой (оценочной) стоимости, рассчитываемой по базовым ставкам платы за земельные участки с применением поправочных коэффициентов.

При изменении целевого назначения земельного участка, безвозмездно предоставленного для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, собственник земельного участка обязан выплатить в доход местного бюджета сумму, равную кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, предусмотренной законодательством Республики Казахстан для изменения целевого назначения.

Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размер платы за продажу права аренды устанавливаются Правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.

Базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливаются в расчете на 1 га и дифференцируются по качеству почв (табл. 3.5., 3.6.).

Таблица 3.5. - Базовые налоговые ставки земельного налога пропорционально баллам бонитета на земли степной и сухостепной зон равнинных территорий с черноземами обыкновенными и южными, темно-каштановыми и каштановыми почвами, а также предгорных территорий с сероземами темными (серо-коричневыми), каштановыми (коричневыми) и черноземами предгорными

Балл бонитета	Базовая налоговая ставка (тенге)	Балл бонитета	Базовая налоговая ставка (тенге)
1	0,48	51	43,42
2	0,67	52	44,49
3	0,87	53	45,55
4	1,06	54	46,65
5	1,25	55	47,71
6	1,45	56	48,77
7	1,68	57	49,83
8	1,93	58	50,95
9	2,16	59	52,01
10	2,41	60	53,07
11	2,89	61	57,90
12	3,09	62	60,63
13	3,28	63	63,26
14	3,47	64	65,95
15	3,67	65	68,61
16	3,86	66	71,31
17	4,09	67	73,96
18	4,34	68	76,66
19	4,57	69	79,32
20	4,82	70	82,02
21	5,31	71	86,85
22	5,79	72	89,55
23	6,27	73	92,19
24	6,75	74	94,89
25	7,24	75	97,56
26	7,72	76	100,26
27	8,20	77	102,91
28	8,68	78	105,61
29	9,17	79	108,27
30	9,65	80	110,97
31	14,47	81	115,80
32	15,54	82	119,02
33	16,59	83	122,21
34	18,08	84	125,45
35	18,76	85	128,67
36	19,82	86	131,86
37	20,88	87	135,10
38	22,00	88	138,32
39	23,06	89	141,51
40	24,12	90	144,75
41	28,95	91	149,57
42	30,01	92	154,40
43	31,07	93	159,22
44	32,17	94	164,05
45	33,23	95	168,87
46	34,29	96	173,70
47	35,36	97	178,52
48	36,48	98	183,35
49	37,54	99	188,17
50	38,60	100	193,00
		Свыше 100	202,65

Таблица 3.6. - Базовые налоговые ставки земельного налога пропорционально баллам бонитета на земли полупустынной, пустынной и предгорно-пустынной территории со светло-каштановыми, бурыми, серо-бурыми, сероземами светлыми и обыкновенными, а также горных территорий с горно-степными, горно-лугово-степными и горными альпийскими и субальпийскими почвами

Балл бонитета	Базовая налоговая ставка (тенге)	Балл бонитета	Базовая налоговая ставка (тенге)
1	2	3	4
1	0,48	51	19,78
2	0,54	52	20,26
3	0,58	53	20,75
4	0,62	54	21,23
5	0,67	55	21,71
6	0,73	56	22,19
7	0,77	57	22,68
8	0,81	58	23,16
9	0,87	59	23,64
10	0,96	60	24,12
11	1,45	61	24,61
12	1,83	62	25,28
13	2,22	63	25,82
14	2,55	64	26,44
15	2,93	65	27,02
16	3,32	66	27,64
17	3,71	67	28,22
18	4,05	68	28,85
19	4,44	69	29,49,
20	4,82	70	30,07
21	5,31	71	30,69
22	5,79	72	31,27
23	6,27	73	31,88
24	6,75	74	32,46
25	7,24	75	33,09
26	7,72	76	33,68
27	8,20	77	34,31
28	8,68	78	34,93
29	9,17	79	35,51
30	9,65	80	36,15
31	10,13	81	36,71
32	10,61	82	37,34
33	11,09	83	37,92
34	11,58	84	38,56
35	12,06	85	39,18
36	12,54	86	39,76
37	13,03	87	40,38
38	13,51	88	40,95
39	13,99	89	41,59
40	14,47	90	42,17
41	14,96	91	42,18
42	15,44	92	43,39
43	15,92	93	44,00
44	16,40	94	44,62
45	16,89	95	45,20
46	17,37	96	45,84
47	17,85	97	46,38
48	18,33	98	47,03
49	18,82	99	47,61
50	19,30	100	48,25
		Свыше 100	50,18

По Налоговому кодексу базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного назначения, предоставленные физическим лицам для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, включая земли, занятые под постройки, устанавливаются в следующих размерах:

При площади до 0,50 га включительно - 20 тенге за 0,01 га.

На площадь, превышающую 0,50 га, - 100 тенге за 0,01 га.

Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.

По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленным гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий в соответствии с их назначением, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из размера 10% от базовых ставок платы за земельные участки, предоставленных для указанных целей в городах областного значения.

При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения сельскохозяйственного производства, применяются поправочные коэффициенты (повышающие или понижающие) в зависимости от качественного состояния земельного участка, его местоположения, водообеспеченности, а также от удаленности этих участков от центров сферы обслуживания в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан.

Поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты и границы зон в городах районного значения, поселках и сельских населенных пунктах утверждаются решением районного представительного органа, а в городах областного значения (городах Астане и Алматы) - областным представительным органом. При этом максимальный размер поправочного коэффициента не должен превышать двукратный размер.

Поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты также определены в Земельном кодексе:

Качественное состояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий:

1) для определения стоимости земельного участка, используемого в составе пашни, в зависимости от его мелиоративного состояния и уклона поверхности применяются следующие поправочные коэффициенты:

мелиоративное состояние земель:

- хорошее (почвы незасоленные и несолонцеватые, некаменистые, неэродированные; глубина залегания грунтовых вод: пресных - более 3 м. минерализованных - более 6 м) - 1,2;

- удовлетворительное (почвы слабозасоленные, слабосолонцеватые, слабокаменистые, слабоэродированные; глубина залегания слабоминерализованных грунтовых вод 3-6 м) - 0,9;

- неудовлетворительное (почвы средне- и сильнозасоленные, средне- и сильносолонцеватые, каменистые, средне- и сильноэродированные; глубина залегания грунтовых вод с минерализацией более 1 г/л - менее 3 м) - 0,6;

уклон поверхности:

до 1 градуса - 1;

от 1 до 3 градусов - 0,98;

от 3 до 5 градусов - 0,96;

от 5 до 7 градусов - 0,93;

более 7 градусов - 0,86;

2) для определения стоимости земельных участков, используемых в составе естественных кормовых угодий (сенокосы, пастбища), в зависимости от их качественного состояния и уклона поверхности участка применяются следующие поправочные коэффициенты:

улучшенные сенокосы и пастбища:

- коренного улучшения; с подсевом многолетних трав - 1,2;

- поверхностного улучшения без изменения видового состава растительного покрова - 1,1;

состояние земель, занятых сенокосами:

- хорошее (земельный участок незасоренный, незакустаренный, несалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) - 1,2;

- удовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади до 40% территории) - 0,9;

- неудовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади свыше 40% территории) - 0,7;

уклон поверхности:

до 3 градусов - 1;

от 3,1 до 6 градусов - 0,95;

от 6,1 до 10 градусов - 0,9;

от 10,1 до 20 градусов - 0,85;

более 20 градусов - 0,5;

состояние земель, занятых пастбищами:

- хорошее (земельный участок незасоренный, незакустаренный (непоедаемыми кустарниками), несалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) - 1,2;

- удовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова., наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади до 40% территории) - 0,9;

- неудовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова, наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади свыше 40% территории) - 0,6;

уклон поверхности:

до 12 градусов - 1;

от 13 до 20 градусов - 0,8;

свыше 20 градусов - 0,6.

Для определения стоимости земельных участок в зависимости от обводненности земельного участка, его местоположения по отношению к хозяйственному центру, удаленности земельного участка от центров сферы обслуживания, применяются следующие поправочные коэффициенты:

1) обводненность (водообеспеченность) земельного участка:

- обводненные - 1,2;

- необводненные - 0,8;

2) местоположение земельного участка по отношению к хозяйственному центру, в километрах:

до 5 - 1,2;

от 5 до 10 - 1;

от 10 до 20 - 0,9;

от 20 до 30 - 0,8;

свыше 30 - 0,7;

3) удаленность земельного участка от центров обслуживания в зависимости от качества дорог (табл. 3.7.):

Таблица 3.7.

Расстояние, км	Дороги с твердым покрытием	Дороги с щебеночным покрытием	Грунтовые дороги
До 20	1,4	1,1	0,7
21-40	1,2	0,9	0,6
41-60	1,0	0,7	0,5
61-80	0,8	0,5
81-100	0,6
Свыше 100	0,5

При наличии нескольких факторов, повышающих или понижающих кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка, коэффициенты перемножаются. Общий размер повышения или понижения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства не должен превышать 50% от базовых ставок платы, установленных Земельным кодексом Республики Казахстан.

Оценкой земель сельскохозяйственного назначения с городе Алматы занимается Алматинский филиал Алматинского государственного дочернего предприятия АлматыНПЦзем.

Основные виды работ, выполняемые госпредприятием следующие:

- отводы земельных участков крестьянским хозяйствам, малому предпринимательству и предприятиям несельскохозяйственного назначения;

- земельно-кадастровые работы;

- инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения;

- определение бонитета почв земель сельскохозяйственного назначения;

- оформление и выдача документов на право пользования землей дачникам и гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство;

- оценка земельных участков и определение баллов бонитета почв крестьянским хозяйствам и прочим предприятиям;

- составление районных схем зонирования земель для целей налогообложения;

- прочие работы.

Согласно государственного заказа в 2003 году филиалом выполнены следующие земельно-кадастровые работы:

- внесены изменения в земельно-кадастровые районные карты по 120 хозяйствам по всем районам, регионам;

- произведена корректировка базы данных по земельному кадастру по собственникам земли и землепользователям по Талгарскому, Илийскому, Енбекшиказахскому, Карасайскому районам.

Также была произведена инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения в Жамбылском районе по 25 кадастровым кварталам, сформированных из землепользований бывших сельскохозяйственных предприятий, колхозов и совхозов на площади - 55,5 тыс. га, подготовлены акты инвентаризации земель с указанием фактического состава хозяйствующих субъектов и закреплением за ними земель, изготовлена электронная карта района с нанесением всех хозяйствующих субъектов.

Коллектив Алматинского филиала Алматинского дочернего госпредприятия выполнял в 2003 году проектно-изыскательские работы по осуществлению земельной реформы.

Объем землеустроительных работ в 2003 году госпредприятием выполнен на сумму 56150,0 тыс. тенге, в том числе за счет средств госбюджета - 8598,9 тыс. тенге, средств заказчиков - 47551,1 тыс. тенге.

Из-за недостаточного финансирования объема землеустроительных работ, выделяемых Агентством Республики Казахстан, на выполнение по отводу земель крестьянским хозяйствам за счет средств Республиканского бюджета выполнялись только камеральные работы (заполнение бланка-заказа, изготовление договора аренды на право пользования землей, нанесение земельного участка на дежурную карту с внесением изменений в базу данных, составление плана границ земельного участка) согласно поступивших заявок от глав крестьянских хозяйств на изготовление правоудостоверяющих документов на землю (см. Приложение №2).

За 2003 год на госпредприятие поступило:

1805 заявок от прочих организаций на изготовление правоудостоверяющих документов,

2417 заявок на изготовление договоров аренды на право пользования землей крестьянским хозяйствам.

I. Межхозяйственное землеустройство

1. Отвод земель и оформление документов на право собственности земельным участкам и право землепользования

а) крестьянским хозяйствам - 12125,0 тыс. тг.;

б) малому предпринимательству - 3038,0 тыс. тг.;

в) государственным предприятиям - 10195,8 тыс. тг.;

г) другим юридическим и физическим лицам - 4035,0 тыс. тг.;

д) личным подсобным хозяйствам и садоводству - 12181,4 тыс. тг.;

е) переоформление документов крестьянским хозяйствам и прочим землепользователям - 2741,5 тыс. тг.

II. Оценка земельных участков - 838,7 тыс. тг.

III. Изготовление и размножение планово-картографического материала - 480,0 тыс. тг.

На 01.01.2004 г. в Алматинском регионе организовано 27 902 крестьянских хозяйств, выданы документы на право пользования земельными участками - 25147 хозяйствам. В отчетном году произведен отвод земельных участков в натуре по 1724 крестьянским хозяйствам, в том числе по районам (см. Приложение №3):

1. Балхашский р-н - 78

2. Енбекшиказахский р-н - 612

3. Жамбылский р-н - 229

4. Илийский р-н - 152

5. Карасайский р-н - 36

6. Райымбекский р-н - 103

7. Талгарский р-н - 250

8. Уйгурский р-н - 252

9. г. Капшагай - 12

Министерством экономики и бюджетного планирования Республики Казахстан своим приказом от 22.09.2003 г. №153 разрешило финансировать работы по составлению районных схем зонирования земель для целей налогообложения за счет средств областного бюджета.

Схемы зонирования земель разработаны согласно "Рекомендации по составлению районной схемы зонирования земель для целей налогообложения", утвержденной Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 25.06.2002 г.

Зонирование земель на территории районов проводилось по кадастровым кварталам и сельским населенным пунктам. В результате проведенных расчетов были разработаны зональные коэффициенты, необходимые для определения зон для налогообложения.

В пределах района сформированы зоны для налогообложения, в том числе Карасайский -8, Жамбылский - 10, Талгарский - 16, Илийский - 8.

В районах проведены технические совещания со специалистами налоговых комитетов и комитетов по управлению земельными ресурсами, где были рекомендованы поправочные коэффициенты к базовым ставкам земельного налога.

Планирование землеустроительных работ осуществлялось в госпредприятии группой экономистов в составе службы маркетинга и менеджмента.

Стоимость работ по оформлению и переоформлению землепользователям правоудостоверяющих документов, подготовке материалов по оценке стоимости земельных участков определялось на основании действующего Прейскуранта цен на землеустроительные работы по Алматинской области, введенного с 01.07.2001 г., утвержденного ГосНПЦзем Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и согласованного Алматинским Департаментом Агентства Республики Казахстан по регулированию естественных монополий, защите конкуренции и поддержке малого бизнеса.

По видам работ, которых нет в действующем Прейскуранте цен, стоимость землеустроительных работ определялась на основании "Типовых норм времени на отдельные работы по землеустройству и земельному кадастру", разработанных институтом ГосНПЦзем, утвержденных Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и согласованные Министерством труда и социальной защиты населения Республики Казахстан (г. Астана, 2003 г.) и калькуляции стоимости одного месяца землеустроительных работ, выполняемых специалистами (по состоянию на 01.01.2003 г.).

Выполнение землеустроительных работ в филиале ведется в соответствии с действующими инструкциями и положениями, разработанными и утвержденными Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и ГосНПЦзем.

Повышение качества выполняемых работ решается через комплекс организационно-технических предприятий, включающих в себя распределения обязанностей и ответственность исполнителей и руководителей за качество выпускаемой продукции, форм нормальной и материальной заинтересованности в итогах труда, а также в постоянном и текущем контроле полевых и камеральных работ.

В технологическом процессе работ используется современная компьютерная техника с внедрением программного обеспечения при решении задач в делопроизводстве. Руководителями подразделений периодически производятся текущие проверки работ и их приемка.

Оценку земель сельскохозяйственного назначения госпредприятие производит следующим образом.

Работник предприятия - оценщик принимает заявку на определение оценочной стоимости земельного участка.

Для определения оценочной стоимости необходимы копии следующих документов:

1. Акта на земельный участок либо договора об аренде земельного участка.

2. Удостоверения личности.

3. РНН.

4. Подписанный оригинал бланка заявления на определение оценочной стоимости.

Пакет данных документов направляется Директору областного Земельного комитета на подпись в том, что он удовлетворяет просьбу об определении оценочной стоимости земельного участка. Получив утвердительный ответ, оценщик приступает к рассмотрению почвенного состояния земельного участка.

Для этого необходима дежурная карта нужного района, в котором находится квартал земельного участка. Затем находят схему данного участка на карте по кадастровому номеру. Кадастровый номер земельного участка включает в себя 4 комбинации чисел: первое число указывает наименование города, в данном случае - г. Алматы; второе число - № административного района (Карасайский, Енбекшиказахский, Жамбылский и т.д.); третье - № кадастрового квартала (КазМИС, Луч Востока и т.д.); четвертое число - № земельного участка в квартале.

Когда номер земельного участка найден, оценщик накладывает дежурную карту на почвенную карту для того, чтобы точно определить местонахождение его на почвенной карте и состояние почвы. Для этого оценщику земель сельскохозяйственного назначения необходимы знания почвоведа. Оценщик определяет, какой вид почвы имеет место в данном случае: почва орошаемая / неорошаемая, пашни, черноземы, богарная, сенокосы. По легенде почвенной карты определяет балл бонитета.

Стоимость земельного участка зависит от состояния почв, уклона поверхности и т.д. В зависимости от этих показателей ставятся поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты. Затем производится расчет. Общая площадь земельного участка умножается на поправочные коэффициенты, а затем на ставку платы за вид почвы (сенокос, пашня, богара и т.д.), установленную Правительством Республики Казахстан.

Данный расчет стоимости передается оператору, который формирует Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. Затем все документы, полученные и сформированные оценщиком, вновь направляются Директору областного Земельного Комитета на подпись. Только после этого выдается Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

Продолжительность всей процедуры занимает 3 недели. При необходимости процедура ускоряется до 3-х дней, в связи с чем оплата за услуги повышается в 2 раза.

Рассмотрим некоторые характеристики такого кадастрового квартала, как КазМИС, влияющие на стоимость земельного участка, находящегося на нем, так как они определяют состояние этого участка. По этим же характеристикам АлматыНПЦзем производит расчет стоимости земельных участков. Информация собрана по данным почвенного отчета по опытному хозяйству КазМИС Каскеленского района Алматинской области.

Территория опытного хозяйства Казахской машинно-испытательной станции расположена в юго-восточной части Каскеленского района Алматинской области.

Общая площадь на момент обследования составляет 4774 га, в том числе пашни - 2826 га, многолетние насаждения - 12,2 га, пастбища - 1243 га. Основное направление опытного хозяйства КазМИС - овощемолочное.

По данным метеостанций землепользования КазМИС находится в районе континентального климата, отличающегося резким колебанием климатических факторов не только в течение года, но и в течение суток. Среднегодовая температура составляет 7,6?С. Наиболее жаркими месяцами являются июль-август, со среднемесячной температурой июля - 24,1?С, августа - 22,1?С. Максимальная температура в эти месяцы достигает +40?С.

Наибольшее количество осадков выпадает в ранне-весенний период, тогда как в критический период роста и развития сельскохозяйственных культур, количество осадков резко снижается и растения страдают от недостатка влаги. Поэтому, основные культуры, такие как овощи, корнеплоды, кукурузы и т.д. возделываются в данной зоне только на поливе. В условиях богары возделываются преимущественно зерновые и многолетние травы, которые в засушливые годы дают очень низкие урожаи. В сельском хозяйстве это обстоятельство существенно влияет на стоимость земельных участков в данном квартале.

По территории КазМИС протекают реки Карга-Ульды и Аксай. По химическому составу воды пресные, гидрокарбонатно-кальциевого типа с величиной минерализации 0,2-0,3 т/л.

Основными источниками орошения на территории хозяйства является р. Аксай с ее притоками - левый приток Карга-Ульды, правый приток - река Каргалинка. Из этих рек вода забирается через магистральные каналы и далее поступает в хозяйственные распределители. Грунтовые воды в районе между поселками КазМИС и Прямой Путь лежат на глубине 2-3 м. В северной части, в районе холмисто-увалистой равнины - 15-20 м.

Обследованная территория опытного участка КазМИС расположена в двух почвенно-климатических зонах. Южная часть территории находится в предгорно-степной зоне с темно-каштановыми почвами. Темно-каштановые почвы формируются в районе предгорной наклонной равнины. С продвижением на север предгорно-степная зона переходит в пустынно-степную зону. Пустынно-степная зона занимает волнисто-увалистую равнину. Здесь выделены светло-каштановые почвы.

Таким образом, в результате почвенного обследования на территории КазМИС выделены следующие почвенные разновидности:

1. Темно-каштановые суглинистые.

Площадь - 89,70 га. По данным литературных данных, темно-каштановые почвы имеют довольно мощный гумусовый горизонт - до 40-45 см темно-каштанового цвета, пороховидно-комковатой и комковатой структуры. По механическому составу средне суглинистые. Содержание гумуса колеблется в них от 3 до 4%. Грунтовые воды в предгорной равнине залегают глубоко, поэтому незасолены и несолонцеваты.

2. Темно-каштановые промытые суглинистые поливные.

Площадь - 134,01 га. Формируются на лессовидных суглинках в наклонной предгорной равнине.

3. Темно-каштановые суглинистые непахотнопригодные по условиям рельефа.

Площадь - 7,24 га. Данная почвенная разновидность распространена среди темно-каштановых почв и занимает небольшую площадь. Она занимает крутые склоны предгорной наклонной равнины. Мощность гумусного горизонта достигает 40-45 см., содержание гумуса 3-4%. Подвижными формами фосфора и калия средне обеспечены.

4. Светло-каштановые слабо карбонатные суглинистые.

Площадь - 1347,78 га. Данная почвенная разновидность встречается в северной части землепользования хозяйства. Она занимает более повышенные участки волнисто-увалистой равнины. Рельеф - приподнятая волнисто-увалистая равнина. Угодье - пашня, озимая пшеница. Светло-каштановые слабо карбонатные почвы содержат гумуса от 2,16-2,47%. Почвы являются незасоленными, относятся к средним суглинкам.

5. Светло-каштановые опесчаненные легко и средне суглинистые поливные.

Площадь среднесуглинистые - 450 га легкосуглинистые - 313 га. Поливные светло-каштановые почвы занимают надпойменные террасы р. Аксай и встречаются в северной части территории участка. Рельеф - надпойменная терраса р. Аксай, выровненная равнина. Светло-каштановые легко и средне суглинистые поливные почвы содержат гумуса 2,3-2,6%. Не засолены.

6. Светло-каштановые промытые опесчаненные суглинистые поливные.

Площадь - 544,3 га. Данная почвенная разновидность встречается севернее пос. Темиртоган. Расположены на выровненных и пониженных участках предгорной равнины, где полив вполне возможен. Верхние горизонты опесчанены. Рельеф - выровненная подгорная наклонная равнина. Угодье - пашни, овощи. Светло-каштановые легко и средне суглинистые поливные почвы содержат гумуса 2,3-2,6%. Не засолены. Они отнесены к легко и средне суглинистым. Верхние горизонты почв опесчанены.

7. Светло-каштановые слабо смытые суглинистые.

Площадь - 339,6 га. Эти почвы выделены по пологим склонам холмисто-увалистой равнины. Встречаются они в основном в северо-западной части территории хозяйства. Почвообразующими породами служат лессовидные суглинки. Рельеф - холмисто-увалистый. Угодья - пашня, люцерна. Светло-каштановые слабо смытые почвы содержат гумуса 2,15%, валового азота - 0,180%, валового фосфора - 0,18%. Эти почвы отнесены к средне суглинистым.

8. Светло-каштановые суглинистые непахотнопригодные по условиям рельефа.

Площадь - 334,53 га. Данная почвенная разновидность распространена среди светло-каштановых почв и занимают небольшую площадь. Занимают они крутые склоны холмисто-увалистой равнины, надпойменные террасы р. Аксай. Участки, занятые этими почвами, используются в хозяйстве под пастбища и сенокосы. Отличаются по залеганию рельефа.

9. Светло-каштановые суглинистые, сильно смытые почвы.

Площадь - 27,25 га. Эти почвы приурочены к сильно расчлененной холмисто-увалистой равнине и наиболее крутым склонам оврагов, саев. Растительный покров очень изрежен. Сильно смытые почвы в земледелии не используются. Нуждаются в защите их от эрозии путем залужения, посадкой лесополос.

10. Аллювиально-луговые легко супесчаные и средне суглинистые почвы поливные.

Площадь суглинистые - 225,13 га, легко супесчаные - 216,01 га. Данная почвенная разновидность встречается в южной части территории участка. Они распространены по надпойменной террасе р. Аксай. Грунтовые воды лежат на глубине - 2-3 м. Рельеф - надпойменная терраса р. Аксай, выровненная равнина. Угодье - пашня, овощи. Почвы не засолены. Лучше всего рекомендуется под овощные культуры.

11. Аллювиально-луговые почвы разные по механическому составу.

Площадь - 392,28 га. Эти почвы формируются в пойме р. Аксай. Периодически заливаемые водой почвы имеют ясно выраженную слоистость. Питательных веществ и перегноя содержат очень мало. Грунтовые воды стоят на глубине 100-120 см. и обуславливают развитие дернового процесса и процессов окисления и восстановления. Нижние горизонты аллювиально-луговых почв зачастую оглеены. Данная почвенная разновидность относится к непахотнопригодным землям

12. Луговые суглинистые почвы в сочетании с лугово-болотными почвами.

Площадь - 22,36 га. Данный почвенный контур встречается в северной и северо-западной части территории участка. Формируются они в условиях неглубоких (0,5-1,0 м) грунтовых вод под покровом луговой и лугово-болотной растительностью на разнообразных почвообразующих породах. В хозяйстве используются в качестве сенокосных угодий.

Почвенный покров опытного участка разнообразен. В результате проведенного детального почвенного обследования выделено 12 почвенных разновидностей, сосредоточенных в 2-х почвенных зонах. Вышеописанные разновидности по их определенным признакам (потенциальному плодородию, пригодности к сельскохозяйственному производству, по степени смытости и т.д.) можно сгруппировать в агропроизводственные группировки, которые требуют специальных мелиораций по своему улучшению.

На обследованной территории выделены следующие агропроизводственные группировки:

1. Земли, требующие обычной зональной агротехники.

2. Земли, нуждающиеся по накоплению и сохранению влаги.

3. Земли, требующие противоэрозионных мероприятий.

4. Земли, нуждающиеся в несложных осушительных мероприятиях.

5. Земли, непригодные для земледелия по условиям рельефа и по качеству почв.

Стоимость земель, требующих затрат, вложений, значительно снижается.

Все эти данные занесены на карту опытного хозяйства КазМИС, по ним составлена легенда, в которой определен балл бонитета. На основании данных почвенной карты ставятся поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты к земельному участку, находящемуся в рассматриваемом квартале. Затем коэффициенты перемножаются, после чего они умножаются на площадь земельного участка, а также на базовую ставку платы в зависимости от типа почвы. Каждому типу почвы соответствует своя базовая ставка платы, установленная Правительством Республики Казахстан от 2 сентября 2004 года №890 за земельные участки при их предоставлении в частную собственность для сельскохозяйственных целей.

Таким образом производится оценка земель сельскохозяйственного назначения. Из приведенных данных видно, что этот расчет более трудоемкий и требует специфических знаний от оценщика.

Заключение

Рассмотрев Курсовую работу можно подвести итоги и смело отвечать на вопросы, поставленные вначале.

С принятием в 2003 году Земельного кодекса произошли некоторые изменения. Таким образом, основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстан является введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая, как мы считаем, должна быть подкреплена введением ответственности за неэффективное использование земли, совершенствованием методики определения оценочной стоимости, проведением мероприятий по бонитировке земель в соответствии с сегодняшними реалиями, а также разработкой эффективных механизмов ипотечного кредитования.

Также по Земельному кодексу отменяется субаренда, сроки которой истекают в конце этого года. Кроме того, отменяется краткосрочная аренда и остается один вид арендных отношений - это долгосрочная аренда сроком до 49 лет, а для иностранцев - не более 10 лет.

При рассмотрении подходов и методов определения оценочной стоимости за земельные участки, можно сказать, что в Казахстане на данный момент все три распространенных подхода для получения более достоверной оценки не применяются. Применяется, как было отмечено, нормативная оценка земли.

Нормативная оценка земельных участков подразумевает определение оценочной стоимости путем перемножения площади, поправочных (повышающих, понижающих) коэффициентов и базовой ставки платы за земельные участки.

В прошлом году также было принято Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890, в котором были утверждены базовые ставки платы за земельные участки городов и населенных пунктов, и за земельные участки, предоставляемые для сельскохозяйственных целей.

Вначале мы затронули вопрос об отличии оценки земель городов и населенных пунктов от оценки земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас мы можем ответить на этот вопрос после его подробного рассмотрения. Отличие состоит в том, что оценка городских земель менее трудоемка и легка в расчетах. В Дипломной работе был приведен пример такого расчета, из чего также видно применение нормативного метода оценки. Оценка земель сельскохозяйственного назначения затруднительна тем, что оценщику необходимы знания в области почвоведения, так как стоимость земельных участков зависит от типа почв, уклона поверхности. А также необходимы навыки обращения с дежурными и почвенными картами.

В силу всего вышесказанного можно отметить, что необходимо создание совершенного механизма прав землепользования, т.е.:

- развитие механизма ипотечного кредитования под залог земли;

- значительное снижение платы за изготовление и оформление документов на землю;

- создание порядка землеустройства в Республике Казахстан;

- совершенствование механизма прав аренды;

- отработка мер наказания за варварскую эксплуатацию земли и льготы при использовании загрязненных и нарушенных земель.

Я считаю, что плата за землю в будущем останется насущной и актуальной темой и можно предположить, будет дорабатываться, и подвергнется дальнейшему развитию, а возможно и введению каких-либо нововведений, а также возможно и ужесточению мер к злостным нарушителям режима землепользования и нецелесообразному использованию земель. И в силу этого я бы выделила ряд причин, исходя из которых, можно сделать вывод о тенденциях развития платы за землю.

Первая причина состоит в том, что в последнее время большое развитие получило так называемое садово-огородническое и фермерское движение, а значит, появились и люди, которые воспользовались этой возможностью для своих корыстных целей. Они нецелесообразно используют предоставленную им землю и тем самым ухудшают ее качество, а то и полностью разрушают ее плодородный слой. Поэтому, можно сказать, что плата за землю применяется и будет применяться как стимулятор для более рационального и целесообразного использования земли.

Вторая причина заключается в ухудшающейся экологической обстановке, как в мире, так и у нас в стране.

Последней причиной развития платы за землю я бы назвала вопрос о частной собственности на землю.

Переход к рыночной экономике изменил все, в том числе и земельно-правовые отношения. Буквально за последние несколько лет была принята масса Указов, Постановлений Президента и Правительства, но с течением времени все стареет и стареет, и хотелось бы, чтобы земельные отношения все-таки были полностью урегулированы. Может, когда-нибудь для достоверной оценки будут использоваться все три метода оценки земли.

И в заключении я бы хотела сказать, что плата за землю, а соответственно и оценка земли - довольно молодая тема. Поэтому я считаю, что надо не только развивать эту тему, но и заниматься поднятием правовой грамотности населения. Заинтересовывать людей быть созидателями на земле.

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442-II.

2. Закон Республики Казахстан "О земле" от 24 января 2001 г. №152 - II ЗРК.

3. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года №109 - II "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан".

4. Указ Президента Республики Казахстан от 25 декабря 1995 г. №2717, имеющий силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

5. Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 "Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков".

6. "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" (Налоговый Кодекс): Кодекс Республики Казахстан // Бюллетень бухгалтера №0 (507-509). Январь, 2004 г.

7. Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республики Казахстан: Закон Республики Казахстан // Казахстанская правда. - 2001 г. - 24 июля.

8. АгроИнформ - информационно-аналитический бюллетень Министерства сельского хозяйства Республики Казахстан №2 июнь, 2002 г.; январь №1, март №3, апрель №4, 2003 г.

9. АльПари №3-4, 2000 г. "Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий с использованием экономико-математических моделей".

10. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2000 г.

11. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М. Финансы и статистика, 1996 г.

12. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА - М., 1996 г.

13. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник М., Филинь, 1999 г.

14. Гранова И.В. Оценка недвижимости. СПГ: Питер, 2001 г.

15. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. Учебник. М.: Финансы и статистика, 2003 г.

16. Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка бизнеса. Учебник. М., Финансы и статистика, 2002 г.

17. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2001 г.

18. Костецкий В.А. Оценка земельных ресурсов в России. - СПГ., издательство СПГУЭФ, 1998 г.

19. Крутик Л.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости: Учебник М.: Филинь, 1999 г.

20. Мамыров Н.К., Саханова А.Н., Ахметова Ш.С., Брузати Л. Государство и бизнес. Теория государственного ценообразования. Книга 4: Учебник. - Алматы: Экономика, 2002 г.

21. Международные стандарты оценки. - Международный комитет по стандартам оценки имущества. - М.: РОО, 1995 г.

22. Ромм А.П. основные принципы оценки городских земель // Аудиторские ведомости. - 1998 г. - №12.

23. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПб Гту, 1997 г.

24. Фридман Д., Ордуей П. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1995 г.

25. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. - М.: Мосграфиздат, 1994 г.

26. Хисматулов О.Т., Желясков А.Л. "Методологические и методические основы оценки земли населенных пунктов". - Пермь, 1998 г.

27. Экономика недвижимости: Учебное пособие под редакцией д.э.н. В.И. Ресина. - М.: Дело, 1999 г.

28. Экономика и финансы недвижимости. / Под ред. Пашкуса. - М.: Финансы и статистика, 2000 г.

29. Экономика недвижимости: учебное пособие. / Под ред. д.т.н., проф. Байболова С.М. / Кызылорда, 2003 г.

30. Почвенный отчет по опытному хозяйству КазМИС Каскеленского района Алматинской области./ Министерство сельского хозяйства Республики Казахстан. Алматинское отделение института "Казгипрозем".

31. Отчет о наличии земель и распределении их по категориям, собственникам земельных участков, землепользователям и угодьям на 1 ноября 2001 г. / Городской Комитет по управлению земельными ресурсами.

32. Отчет по разработке базовых ставок платы за земельные участки. / Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами Государственный научно-производственный центр по землеустройству. Астана, 2002 г.

33. Финансовый отчет Алматинского филиала государственного дочернего предприятия АлматыНПЦзем. / Алматы, 2003 г.

[1] Мамыров Н.К., Саханова А.Н, Ахметова Ш.С., Брузати Л. Государство и бизнес. Теория государственного ценообразования. Книга 4: Учебник. - Алматы: Экономика, 2002г. С. 404.

[2] Кажымурат К. Обзор социально-экономической ситуации в Республике Казахстан за 1991 - 2001 гг. // Саясат. 2002, № 1. С. 32.

[3] Земельный кодекс: актуальные вопросы и проблематика их решения. АгроИнформ № 4 (10), апрель, 2003г. С. 7.

[4] Ипотека земли. АгроИнформ № 2 (4), июнь, 2002г. С. 9.

[5] Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка бизнеса. М. Финансы и статистика, 2002г. С. 176.

[6] Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. М., 2003г.

[7] Методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости сельскохозяйственных угодий. - М.% ВНИЭТУСХ, 1997 г. - С. 25-26.

[8] Оценка земель в Республике Казахстан. Методика оценки земельных участков города Алматы (Алматыградкадастр). Отчет по разработке базовых ставок платы за земельные участки. / Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами, Астана. 2002г. С. 38.

[9] Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. "Казахстанская правда". 5 сентября, 2003 г., пятница. С. 4.

[10] Экономика недвижимости. М.: Дело, 1999г. С. 204.

[11] Кодекс Республики Казахстан "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" (Налоговый кодекс). Бюллетень бухгалтера № 0 (507-509). Январь, 2004г. С. 85.

[12] Кодекс Республики Казахстан "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" (Налоговый кодекс). Бюллетень бухгалтера № 0 (507-509). Январь, 2004г. С. 84-85.

[13] Финансовый отчет Алматинского филиала государственного дочернего предприятия АлматыНПЦзем. / Алматы, 2003г.

[14] Почвенный отчет по опытному хозяйству КазМИС Каскеленского района Алматинской области. / Министерство сельского хозяйства Республики Казахстан. Алматинское отделение института "Казгипрозем".

Размещено на Allbest.ru

...