Оценка стоимости предприятия

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости возмещения износа, т. е. затратным методом.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный или рыночный метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все три подхода должны привести приблизительно к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными (в том числе и в России). По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать, различные показатели стоимости.

Каждый из трех названных подходов предполагает использование в работе присущих ему методов.

Доходный подход предусматривает использование:

· метода капитализации. Метод применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий.

· метода дисконтированных денежных потоков. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые, тем не менее; имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

Затратный подход использует:

· метод чистых активов.

· метод ликвидационной стоимости.

При сравнительном подходе используются:

· метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

· метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска.

· метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия-аналога, которое должна относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получения более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее «взвешивания» оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких «взвешенных» оценок. При этом весовые коэффициенты значимости оценок по разным, в принципе допустимым в данной ситуации, методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты сугубо экспертны (определяются оценщиком самостоятельно).

Окончательная оценка стоимости предприятия (бизнеса) может быть определена по формуле:

где Vi - оценка стоимости предприятия (бизнеса) i-м методом (все применимые методы оценки произвольно нумеруются);

i = 1,..., n - множество применимых в данном случае методов оценки;

Zi - весовой коэффициент метода номер i.

Очевидно, что при этом разумное выставление коэффициентов Z является одним из главных свидетельств достаточной квалифицированности и непредвзятости оценщика бизнеса.

При оценке российских предприятий особое значение приобретает дата проведения оценки. Привязка оценки ко времени особенно важна, когда, с одной стороны, рынок перенасыщен собственностью, находящейся в предбанкротном состоянии, и с другой стороны испытывает недостаток инвестиционных ресурсов.

Для российской экономики характерно превышение предложения всех активов, в том числе недвижимости, над платежеспособным спросом. Этот дисбаланс в сторону предложения непосредственно влияет на ожидаемую стоимость предлагаемого в продажу имущества. Цена имущества в условиях сбалансированного рынка не совпадает с ценой в условиях рыночной депрессии. Но владельцев имущества и инвесторов интересует именно реальная цена, которая будет предлагаться на конкретном рынке, в конкретный момент и в конкретных условиях. Покупатели стремятся уменьшить вероятность потери своих денег и требуют предоставления определенных гарантий. Поэтому при определении цены предприятия необходим учет всех факторов риска, в том числе риска инфляции и банкротства.

На первый взгляд, в условиях инфляционной экономики для оценки предприятия в наибольшей степени подходит метод текущей стоимости предприятия (метод дисконтированных денежных потоков), так как процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Это было бы правильно в том случае, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормально функционирует. Спрогнозировать же поток чистого дохода от деятельности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно.

3.2 Метод дисконтированных денежных потоков

Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при работе с которым последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Таким образом, данный метод можно еще назвать методом последовательного определения стоимости будущих денежных потоков на дату оценки.

В соответствии с этим методом при определении стоимости предприятия нужно решить две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым необходимо рассчитать будущую стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков используется в следующих случаях:

· ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих;

· предприятие представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект;

· потоки доходов и расходов носят сезонный характер.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:

1. Производится выбор модели денежного потока.

2. Определяется длительность прогнозного периода.

3. Осуществляется ретроспективный анализ и прогнозирование валовой выручки от реализации.

4. Определяется ставка дисконта.

5. Производится расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

6. Осуществляется расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

7. Вносятся итоговые поправки.

7.1 Выбор модели денежного потока.

3.2.1 Оценка альтернативных издержек

При проведении работ по оценке обязательным является оценка различного рода рисков, которые приводят к появлению разного рода альтернативных издержек (издержек в зависимости от ситуации). В данной дипломной работе предполагается классифицировать макро- и микро риски следующим образом :

1. Риск осуществления деятельности в конкретной стране (страновой риск). Оценка экономической и политической стабильности страны.

2. Риск размерности. Чем больше предприятие, тем более оно мобильно на рынке (имеет больше возможностей по развитию бизнеса).

3. Риск диверсификации. Риск, относящийся к наличию спроса на рынке на предлагаемые предприятием товары, работы, услуги.

4. Финансовый риск. Риск, относящийся к инвестированию новых (инновационных) товаров, работ, услуг.

5. Профессиональный (управленческий) риск. Риск, оценивающий профессиональную подготовку менеджмента предприятия.

Так как получение доходов связано с будущим потоком денежных средств, то и для целей оценки бизнеса учет альтернативных издержек является способом снижения степени неопределенности или опасности неполучения планируемых объемов ожидаемых доходов.

Зная только определенный уровень будущих доходов, образованных денежным потоком, можно надеяться на положительную оценку рынка лишь в том случае, когда вероятность этих доходов оценена с учетом возможных рисков. Иначе говоря, чем ниже уровень альтернативных издержек, тем больше прибыль и тем выше текущая стоимость бизнеса.

Существует два неоклассических подхода к трактовке элементов оценки альтернативных издержек при проведении оценки:

· Первый подход - проведение понижающей корректировки ожидаемого будущего потока (прибыли, денежного потока, дивидендов и т.п.) с тем, чтобы учесть неопределенность расчетов результатов рисков;

· Учет альтернативных издержек путем использования более высокой ставки дисконта при определении текущей стоимости будущих денежных потоков.

Однако на практике подход к учету альтернативных издержек путем использования более высокой ставки дисконта при оценке стоимости будущих денежных потоков является наиболее часто применяемым. При этом экономический смысл используемого увеличения ставки дисконтирования заключается в поиске некоторого дополнительного дохода, превышающего безрисковую ставку, как компенсацию за риск владения рисковыми активами. Этот подход представлен двумя наиболее распространенными моделями САРМ/АРТ и кумулятивным методом.

3.2.2 Определение ставки дисконта.

С математической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконта, или стоимость привлечения капитала, должна рассчитываться с учетом трех факторов:

1. Наличия у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации.

2. Необходимостью учета для инвесторов стоимости денег во времени.

3. Факторов риска или степени вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

Существуют различные методики определения ставки дисконта денежного потока, наиболее распространенными из которых являются: методика для собственного капитала - модель оценки капитальных активов (САРМ - Capital Asset Pricing Model) и метод кумулятивного построения; методика для всего инвестированного капитала - модель средневзвешенной стоимости капитала (WАСС - Weighted Average Cost Capital).

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы:

· Тип потока для собственного капитала. Применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал;

· Тип потока для всего инвестированного капитала. Применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала.

Таблица 3.1.

№ п/п	Расчет	Этапы определения ставки капитализации	Значение,%
1.		Безрисковая ставка дохода на капитал	13
2.	+	Надбавка на оценку альтернативных издержек за размер предприятия.	6
3.		Другие факторы альтернативных издержек:
	+	оценка отраслевых альтернативных издержек.	5
	+	оценка финансовых альтернативных издержек	5
	+	разнообразность деятельности	5
	+	компетенция менеджмента	5
	=	Ставка дисконтирования для чистой прибыли	39
4.	-	Средний темп прироста чистой прибыли	-50
	=	Коэффициент капитализации чистой прибыли в среднем за год	89

Пояснения к расчету ставки капитализации

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям). Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается).

В качестве безрисковой ставки дохода на капитал выбрана ставка по валютным депозитам для юридических лиц сроком до 90 дней категории «А», которая равна на дату оценки 01.01.2002 г. - 13% (по вкладам от 10 000 долларов США). Безрисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска.

Согласно международной практике, средняя надбавка для небольших предприятий за размер (риск размера величины компании и сопоставление его с ее возможностями) составляет от 2 до 6%. В силу того что по сравнению с предприятиями-аналогами работающими в отрасли, оцениваемое предприятие, возможно, имеет меньший размер, это значит, что оно может в перспективе иметь меньший уровень доходности, а следовательно, для него требуется более высокая надбавка для оценки альтернативных издержек. Для расчета возьмем данную надбавку в размере 6%.

Надбавку на отраслевую оценку альтернативных издержек, возьмем в размере 5%, учитывая, что предприятие относится к предприятиям кожгалантерейной промышленности, а конкуренция в данной отрасли достаточно высока.

Надбавку за оценку финансовых альтернативных издержек возьмем в размере 5%, так как предприятие имеет низкие показатели ликвидности и оборачиваемости при существенной зависимости от заемного капитала.

Надбавку за риск разнообразной деятельности, возьмем в размере 5%, учитывая то, что продукция предприятия достаточно широко распространенна на рынке.

Надбавку на оценку профессиональности менеджмента возьмем в размере 5%, так как предполагаем, что в основном администрация предприятия состоит из высококвалифицированных менеджеров, но в их работе существуют определенные недоработки.

Средний темп прироста чистой прибыли, используемый в расчете, составил -50% в год.

Существует другой подход к установлению нормы дисконта с учетом риска, который положен в основу метода средневзвешенной стоимости капитала WACC. Соответствующая расчетная формула, учитывающая особенности российской системы налогообложения, предложена в виде:

где rc - стоимость собственного капитала (требуемая отдача на обыкновенные акции);

rk - стоимость заемного капитала (ставка процента по займу);

gc - доли собственного в общем капитале проекта;

gk - доля заемного капитала в общем капитале проекта.

 - ставка налога на прибыль;

k - ставка процента, в пределах которого проценты по займу могут уменьшать налогооблагаемую прибыль (ставка ЦБ РФ +3% до 2002 г. С 01.01.2002 г. введена в действие 25 глава Налогового Кодекса и в соответствии с абзацем 4 п. 1 ст. 269 предельная величина процентов, признаваемых расходом теперь принимается равной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной в 1,1 раза).

Представляется, что в той или иной модификации данный метод применим к небольшим проектам, реализуемым на действующих предприятиях. При этом все входящие в формулу параметры должны задаваться в исходной информации по оценке. Обычно при этом используются последние фактические данные о предприятии, а получаемая норма дисконта распространяется на весь период реализации проекта.

3.2.3 Выбор модели денежного потока.

При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного потока:

· денежный поток для собственного капитала;

· денежный поток для всего инвестированного капитала.

В таблице представлен расчет денежного потока для собственного капитала. При применении этой модели, рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.

Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капиталы предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые были вычтены при расчете чистой прибыли (таблица 3.2.).

Таблица 3.2.

Знак действия	Показатели
	Денежный поток от основной деятельности
	Прибыль
Плюс	Амортизационные отчисления
Минус (плюс)	Увеличение (уменьшение) суммы текущих активов
Плюс (минус)	Увеличение (уменьшение) суммы текущих обязательств
	Денежный поток от инвестиционной деятельности
Минус (плюс)	Увеличение (уменьшение) суммы долгосрочных активов
	Денежный поток от финансовой деятельности
Плюс (минус)	Увеличение (уменьшение) задолженности
Плюс (минус)	Увеличение (уменьшение) величины собственных средств
	Денежный поток

Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

В нашем случае денежный поток будет выглядеть следующим образом (таблица 3.3.)

Таблица 3.3.

Показатели	1999 год	2000 год	2001 год
Денежный поток от основной деятельности
Прибыль	68148	5151	-118000
Амортизационные отчисления	851506	851506	1091383
Изменение суммы текущих активов	-8880	+1181519	+4333000
Изменение суммы текущих обязательств	-42636	+1369265	+4457000
Денежный поток от инвестиционной деятельности
Изменение суммы долгосрочных активов	-33184	-15876	-2000
Денежный поток от финансовой деятельности
Увеличение (уменьшение) задолженности	-	-	-
Изменение величины собственных средств	+9240	-203622	-123000
Денежный поток	928322	856657	976383

Прогнозные показатели величины денежного потока представлены в таблице 3.4.

Таблица 3.4.

Годы	1999	2000	2001	2002	2003
Денежный поток	928322	856657	976383	968517	992548

3.2.4 Определение длительности прогнозного периода.

Согласно методу дисконтированных денежных потоков стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценки является разработка прогноза денежного потока на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста предприятия не стабилизируются (предполагается, что в пост прогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и более обоснованной с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. В странах с рыночной экономикой прогнозный период составляет 5-10 лет, в странах с переходной экономикой допустимо сокращение прогнозного периода до 2 - 3 лет.

3.2.5 Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными.

Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:

· номенклатура выпускаемой продукции;

· объемы производства и цены на продукцию;

· ретроспективные темпы роста предприятия;

· спрос на продукцию;

· темпы инфляции;

· имеющиеся производственные мощности;

· перспективы и возможные последствия капитальных вложений;

· общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса;

· ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции;

· доля оцениваемого предприятия на рынке;

· долгосрочные темпы роста в пост прогнозный период;

· планы менеджера данного предприятия.

Прогноз основных экономических результатов деятельности предприятия представлен в таблице 3.5.

Таблица 3.5.

Направления инвестиций и денежных средств	2002 год	2003 год
Выручка от реализации основной продукции	15 000000	20 000000
Затраты на производство	13 000000	17 500 000
Валовая прибыль	2 000000	2 500 000
Прибыль от прочей реализации	10 000	15 000
Другие операционные расходы	800 000	900 000
Балансовая прибыль	1210000	1615000
Налог на прибыль	363000	484500
Чистая прибыль	847 000	1130500

Учитывая тот факт, что в настоящий момент происходит процесс обновления технологического оборудования, то в 2002 году ожидается существенное увеличение оборотного капитала. Следовательно, ожидается увеличение потенциального денежного потока и чистой прибыли. Поэтому, потенциальный денежный поток в 2002 году составит 1968517 рублей, а чистая прибыль - 1847000 рублей.

Определение предварительной величины стоимости.

Для расчета предварительной величины стоимости предприятия мы рассчитали необходимые показатели:

Чистая прибыль первого прогнозного года (прибыль после налогообложения) равна 1847000 руб., денежный поток первого прогнозного года равен 1968517. Ставка капитализации прибыли, рассчитанная через ставку приведенной стоимости к концу расчетного периода кумулятивным методом, равна 0,89.

Стоимость = Чистая прибыль / Ставка капитализации =

= 1847000 / 0,89 = 2075281 руб.

Стоимость = Денежный поток / Ставка капитализации =

= 1968517 / 0,89 = 2211817 руб.

4. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

4.1 Ключевые понятия "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" под. ред. Абдулаева Н.А., Колайко Н.А. - Москва: Издательство "ЭКМОС", 2000

Сущность затратного подхода - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства точной опии объекта собственности.

Стоимость замещения - это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.

Методы оценки восстановительной стоимости. Это: метод удельных затрат на единицу площади (объема); метод поэлементного расчета; метод сметного расчета.

Совокупный износ - это потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери го элементами своих первоначальных свойств.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери им способности использоваться по своему прямому назначению.

Внешний износ вызывается изменениями внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов: «старение» окружения, изменение экологических условий, изменение ситуации на рынке; изменение финансовых и экономических условий и т. д.

Способы определения износа: экспертный, нормативный, стоимостной. Методы определения совокупного износа: метод «срока жизни»; метод сравнения продаж; метод разбиения.

«Срок физической жизни» - период времени, в течение которого объект собственности реально существует.

Срок экономической жизни - период времени, в течение которого объект собственности вносит вклад в стоимость имущества.

Эффективный возраст - «возраст» на сколько лет выглядит объект собственности с учетом технического состояния, внешнего вида, дизайна и экономических факторов, влияющих на стоимость.

Физический износ устранимый - стоимость ремонта.

Физический износ неустранимый - рассчитывается на основе остаточной стоимости элементов собственности, затраты на исправление которых превышают добавление к стоимости имущества за счет их исправления.

4.2 Сущность затратного подхода к оценке

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

4.3 Этапы затратного подхода и последовательность их выполнения

Затратный подход оценки включает следующие этапы:

1. Анализ структуры имущественного комплекса предприятия;

2. Определение стоимости земельного участка;

3. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);

4. Определение износа;

5. Расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;

6. Расчет общей стоимости предприятия.

4.4 Оценка стоимости зданий и сооружений

Этап 1. На первом этапе необходимо проанализировать структуру имущественного комплекса предприятия и выделить его составные части (компоненты), составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Этап 2. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения).

Для определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого объекта используется три метода:

· метод удельных затрат на единицу площади или объема;

· метод поэлементного расчета;

· метод сметного расчета,

· индексный способ оценки

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв.м. площади или на 1 куб.м. объема здания). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем, получают стоимость оцениваемого здания (сооружения).

Суть поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы; фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т. д.

Затем путем суммирования поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработанную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, и др.

Расчет индексный способом осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

4.4.1 Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

Совокупный износ - это суммарные потери восстановительной стоимости имущества предприятия, вызванные тремя видами износа, то есть потери в стоимости по различным причинам в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

Виды износа:

· физический;

· функциональный;

· внешний.

Способы определения износа:

· экспертный;

· нормативный;

· стоимостной.

Характеристики степени износа.

· устранимый износ;

· неустранимый износ.

Износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая стоимость имущества за счет его устранения.

Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают добавляемую стоимость имущества за счет его устранения.

В момент, когда оцениваемый объект не может прибыльно использоваться, либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, то есть в конце его экономической жизни, износ равен 100%.

Определение (оценка) функционального износа

Функциональный износ бывает устранимым и неустранимым.

Стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:

· недостатками, требующими добавления элементов;

· недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.

Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом:

Потери в арендной плате (за месяц) * Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для данного типа недвижимости

Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверхулучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.

Определение (оценка) экономического износа

Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами:

· методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ;

· методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой - нет. Таким образом, экономический износ определяется по формуле:

Экономический износ =

Определение износа объекта методом расчета срока жизни

При применении этого метода оперируют следующими понятиями:

· Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

· Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

· Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию.

· Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

· Нормативный срок службы - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений,

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

где И - износ;

ВС - восстановительная стоимость;

ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

ЭВ/ЭЖ = Процент износа восстановительной стоимости

Методы определения совокупного износа:

· метод «срока жизни»;

· метод сравнения продаж;

· метод разбиения.

Метод разбиения

Метод разбиения предусматривает раздельное проведение расчетов по всем видам износа: физического, функционального и внешнего с последующим суммированием:

СИ - ФизИ + ФункцИ + ВиИ

Физический износ составляют потери стоимости имущества в связи с утратой технических и эксплуатационных качеств.

Физический износ определяется суммированием физического износа устранимого и физического износа неустранимого:

ФизИ = ФизИуст + ФизИнеустр

Физический износ устранимый определяется стоимостью ремонта:

ФизИустр = Срем

Устранимый физический износ иначе еще называют отложенным ремонтом.

Предполагается, что покупатель незамедлительно произведет ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики улучшения.

Стоимость ремонта не должна превышать добавляемую стоимость имущества за счет устранения износа в результате ремонта.

Физический износ неустранимый, рассчитывается на основе остаточной стоимости элементов собственности, затраты на исправление которых превышают добавление к стоимости имущества за счет их исправления.

4.5 Оценка стоимости земельного участка

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других товаров, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка, то есть:

Ст.з. = (Дв - Изд.) / Кк,

где: Ст.з. - стоимость участка земли;

Дв - реальный или условно начисленный валовой доход;

Изд. - ожидаемые издержки;

Кк - ставка (коэффициент) капитализации.

В западной практике оценивания собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы, которые приняты на вооружение и отечественной практикой. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные или аналоговые; доходные или будущей прибыльности; нормативные или затратные. Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков производственного и промышленного назначения.

4.5.1 Сравнительные методы оценивания

Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного значения стоимости земельного участка, практика западных оценщиков наиболее часто использует метод сравнения продаж. В случае применения данного метода необходимо сначала на соответствующем рынке недвижимости выявить ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирать для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные.

К данному классу методов относится также метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать данные по продажам в этих регионах; затем определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и использовать это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие более-менее развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.

4.5.2 Доходные методы оценивания

К доходным методам при оценке земельных участков относится метод капитализации земельной ренты и метод остатка.

Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

Метод остатка на практике используется для оценивания стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания и требования к доходности здания и земли. Идея данного метода вытекает из классической теории экономики земли, разработанной изначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. В практике оценки недвижимости данный метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.

4.5.3 Затратные методы оценивания

Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например, в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость) Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. Этот метод рекомендован Госкомземом РФ для выполнения кадастровой оценки земельных участков, включая и промышленного назначения, всем субъектам федерации:

«...Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются: .... по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа ... из общей рыночной цены объекта недвижимости ...».

Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным из-за недостаточного количества проданных или переданных в аренду объектов - аналогов.

4.5.4 Нормативные методы оценивания

Данные методы оценивания относятся к классу затратных. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации закон «О плате за землю» предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях (перечислены выше). Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по-видимому, социально оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений и становления и развития земельного рынка.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319, нормативная цена земли «... ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Нормативная цена земли ... не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения».

Однако, трудности определения нормативной цены в соответствии с данным Постановлением также очевидны: отсутствие развитого земельного рынка с достаточным количеством сделок с земельными участками не позволит определять обоснованные рыночные стоимости и, как следствие этого, нормативные цены. Особенно это касается земельных участков промышленных предприятий, размещенных в производственных зонах. Поэтому, на современном этапе развития данного рынка недвижимости представляется вполне логичным при оценивании участков промышленного назначения использовать в качестве практического руководства письмо Госкомимущества РФ от 18 июля 1995 г. № СБ-2/6388 «О порядке установления нормативной цены земельных участков». В письме разъясняется, что при приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ при заключении договоров купли-продажи земельного участка следует руководствоваться Указом Президента РФ от 11 мая 1995 г. № 478. На сегодня действует Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», в соответствии с которым нормативная цена земельных участков устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При этом в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на момент подачи заявки на выкуп земельного участка.

4.6 Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

После определения рыночной стоимости недвижимости необходимо рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.

Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами:

· не связаны жестко с землей;

· могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;

· могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

· одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду);

· множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);

· производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

В первом случае оценка идет «россыпью», во втором - «потоком», а в
третьем имеет место системная оценка. При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы
опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

4.6.1 Подходы к оценке машин и оборудования

· Затратный подход - определение стоимости воспроизводства актива исходя из затрат на его воспроизводство (стоимость восстановления или стоимость замещения);

· Рыночный подход - определение стоимости актива исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов;

· Доходный подход - определение стоимости актива исходя из прогнозируемого потока доходов.

4.6.2 Затратный подход в оценке машин и оборудования

Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах.

Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:

· функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);

· эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);

· конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);

· показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;

· эстетические показатели;

· показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три I уровня:

· функциональное сходство (по области применения, назначению);

· конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);

· параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах - об аналогичности.

При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.

При определении затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, необходимо учитывать затраты на приобретение оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно-складские расходы (включая комиссионные снабженческим организациям, таможенные пошлины), все виды расходов, связанных с монтажом, установкой оборудования, его наладкой. Указания по учету этих затрат даны в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Министерством финансов РФ 30 декабря 1993 г. № 160.

В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:

· метод расчета по цене однородного объекта;

· метод поэлементного расчета;

· индексный метод оценки.

4.6.3 Метод расчета по цене однородного объекта

При использовании данного метода необходимо осуществлять работы в следующей последовательности:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле (Данная методика приведена в учебно-методическом пособии: Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. - М.: Финстатинформ, 1997.):

Спол.себ.= (1-Ндс)(1-Нпр-Кр)*Цод / (1-Нпр),

где Спол.себ. - полная себестоимость производства однородного объекта;

Ндс - ставка налога на добавленную стоимость;

Нпр - ставка налога на прибыль;

Кр - показатель рентабельности продукции;

Цод - цена однородного объекта.

Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся повышенным спросом продукции в интервале 0,25-0,35, для продукции, имеющей средний спрос, - 0,1-0,25, для низкорентабельной продукции -0,05-0,1.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

Сп = Сп.од*Gо/Gод

где Сп - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

Gо/Gод - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:

Sв = (1-Нпр)*Сп / (1-Нпр-Кр)

Sв - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

4.6.4 Метод поэлементного расчета

При использовании данного метода осуществляются следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий;

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле:

Сп = УЦэ + В,

где Сп - полная себестоимость оцениваемого объекта;

Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;

В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (Sв).

4.6.5 Индексный метод оценки

При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе маши» ил] оборудования за соответствующий период.

Sв = Sо* Y,

где Sв - восстановительная стоимость объекта;

Sо - базовая стоимость объекта;

...