Бизнес-план строительства коттеджного поселка в Самарской области

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

• 1. Меморандум конфиденциальности
• 2. Резюме
• 3 Анализ рынка загородного жилья в Самаре
• 4. Описание проекта
• 5. Производственный план
• 5.1 Программа строительства и реализации коттеджей
• 5.2 Численность работающих, затраты на оплату труда
• 5.3 Затраты на организацию строительства и продажу коттеджей
• 6. План маркетинга
• 7. Инвестиционный план
• 8. Финансовый план
• 9. Показатели эффективности инвестиционного проекта
• 10. Анализ рисков
• 10.1 Количественный анализ рисков
• 10.2 Качественный анализ рисков
• 11. Сертификат качества бизнес-плана
• Список использованных источников
• 1. Меморандум конфиденциальности

Данный бизнес-план представляется на конфиденциальной основе исключительно для принятия решения о возможности финансовой поддержки проекта и не может быть использован для копирования или каких-либо других целей, а также не может быть передан третьим лицам.

Принимая на рассмотрение данный бизнес-план, получатель берет на себя ответственность за соблюдение указанных условий.

Все данные, оценки, планы, предложения и выводы, приведенные в этом документе, касающиеся расходов, объемов реализации, источников финансирования и прибыльности проекта, актуальны при отсутствии форс-мажорных обстоятельств и основываются на согласованных мнениях участников разработки бизнес-плана.

2. Резюме

ООО «Инициатор» является инициатором проекта строительства коттеджного поселка из 300 домов эконом-класса в Самарской области.

Инвестиционная привлекательность проекта обусловлена:

· высокой степенью развитости строительного комплекса и обеспеченностью собственной базой строительных материалов региона;

· наличием покупательского спроса населения, платежеспособность которого формируется как за счет высокого уровня доходов, а также развитием ипотеки и финансированием федеральных и областных целевых программ формирования рынка доступного жилья.

Предпроектные переговоры позволили сформировать инфраструктуру проекта, существуют предварительные соглашения с потенциальными участниками проекта; в частности, достигнуты предварительные договоренности с администрациями районов, строительными компаниями, финансовыми институтами (банки, ЖСК).

По результатам проведенных маркетинговых исследований рынка загородной недвижимости Самарской области выявлена недостаточно заполненная ниша строительства коттеджей эконом-класса, предназначенных для представителей среднего класса.

В рамках данного проекта предполагается вывести на рынок загородной недвижимости Самарской области 300 коттеджей под чистовую отделку общей площадью 150 кв. м каждый с приусадебным земельным участком 12 соток с себестоимостью строительства 1 кв. м общей площади 300 $.

Для обеспечения этой себестоимости был произведен сравнительный анализ строительства 1 кв. м дома для трех вариантов конструктивных решений (кирпич, дерево, ячеистый бетон), по результатам которого выбран наиболее эффективный вариант - строительство из ячеистого бетона, при этом себестоимость строительства 1 кв. м общей площади составит 300 $ с отделкой, сетями и коммуникациями.

Коттеджи будут строиться поточным методом, их строительство и реализация будет осуществляться равномерно по 50 коттеджей с приусадебными участками по 12 соток в квартал, начиная с третьего квартала реализации проекта. Земли общего пользования будут реализовываться в восьмом квартале, так как к этому времени в коттеджном поселке планируется завершить создание товарищество собственников жилья или управляющей компании. Планируется завершить строительство и реализацию коттеджей за 8 кварталов с момента начала реализации проекта. В течение первых двух кварталов реализации проекта будет оформляться земля в собственность (40 га - 800 000 долл. США), разрабатываться проектно-сметная документация. Цена продажи одного коттеджа составит 75 000 долл. США. Цена продажи приусадебного участка 12 соток составит 9 600 долл. США, земли общего пользования будут реализовываться с 5% скидкой.

3. Анализ рынка загородного жилья в Самаре

По устоявшимся традициям последние десять лет 2-3-этажный коттедж всегда воспринимался народом исключительно как обиталище нового русского. Сегодня положение в сфере строительства коттеджей претерпело значительные изменения, главным образом, в результате изменений в экономической жизни Самары.

Спрос и предложение.

В настоящее время спрос на коттеджи нельзя назвать устойчивым. Даже специалисты крупных строительных фирм, действующих в этой сфере, отмечают, что спрос на коттеджи в Самаре сейчас не только невелик, но и нерегулярен. Практически никто не может похвастаться постоянными заказами.

По мнению специалистов, подобное положение вещей связано с несколькими «историческими» обстоятельствами. Ситуация коттеджного бума начала 1990-х объясняется, прежде всего, наличием у многих бизнесменов того времени не только крупных сумм «шальных» денег (зачастую еще и уведенных от налогообложения, что десять - пятнадцать лет назад сделать было намного проще, чем сейчас), а также чисто человеческими причинами. Еще в середине 1990-х годов главным стимулом клиентов было просто желание иметь загородную резиденцию, а главной причиной покупки была обычная бытовая зависть по принципу «у соседа есть, а у меня нет».

Последствия, вызванные подобным развитием коттеджного строительства в Самаре, можно назвать закономерными, но никак не положительными - после дефолта 1998 года, когда почти все строительные работы такого типа были заморожены, многие уже отстроенные, но еще не отделанные коттеджи так и остались стоять из-за отсутствия у хозяев необходимых для завершения строительства средств. В результате к началу XXI века в Самаре образовалось большое количество недостроенных коттеджей, покупка и доделка которых обойдется дешевле, чем строительство нового. И до тех пор, пока количество недостроенных коробок не уменьшится, нового роста заказов на коттеджи строительные компании не ожидают.

Помимо этого, рост числа заказов тормозит еще и наличие большого количества частников, которые могут в ограниченные сроки, правда, не столь качественно, как профессиональные строители, но зато гораздо дешевле выстроить типовой коттедж. Впрочем, в последнее время все более наблюдается разделение в этой сфере. Частники все реже берутся на возведение 2-3-этажных коттеджей, ограничиваясь строительством обычных дачных домиков.

Наконец, в какой-то степени тормозит рост заказов еще и неясность с законом о земельной собственности, поскольку существует немало обстоятельств, из-за которых возможна потеря участка. В первую очередь необходимо проверить дееспособность владельца земли на момент сделки и его права собственности на участок. Причем, если какая-либо из ранее совершенных с земельным участком сделок будет признана недействительной, то в первую очередь пострадает последний из приобретателей. К тому же участок, на котором расположен коттедж, может быть изъят для государственных нужд, например, из-за строительства дорог, трубопроводов и так далее. Чтобы снизить риск изъятия участка, стоит ознакомиться в органе местного самоуправления с планами развития территории, тем более, что не во всех случаях при изъятии земельного участка бывший собственник получает эквивалентное возмещение.

Тем не менее, положение в области коттеджного строительства 2000-2001 годах несколько выровнялось по сравнению с тем, что было ранее, а в последние годы спрос на коттеджи неуклонно растет.

Что же касается структуры спроса, то и в этом плане за последние годы произошли значительные изменения. Как уже говорилось, еще в середине 1990-х годов главной причиной покупки коттеджа была бытовая зависть к соседу и желание выставить на всеобщее обозрение свое богатство. Поэтому основная масса заказов приходилась на красный кирпич, 2-этажные с мансардой или 3-этажные строения, площадью до 1000 кв. м, а внутренняя отделка и прочие детали зачастую оставались без внимания покупателя. Однако сейчас ситуация изменилась. Люди значительно больше внимания стали уделять не самому факту наличия коттеджа, но еще и участку земли, на котором он расположен (предпочтителен участок площадью не менее 6 соток), общей площади коттеджа, внутренней отделке и так далее.

В то же время большинство клиентов продолжает придерживаться консервативных традиций, отдавая предпочтение 2-3-этажным строениям из керамического обожженного кирпича, в то время как коттеджи из силикатного кирпича востребованы значительно меньше, несмотря на свою относительно невысокую (по сравнению с краснокирпичными) стоимость. Та же консервативность клиентов сдерживает и применение новых материалов и технологий в строительстве и отделке коттеджей, равно как и строительство коттеджей новых конфигураций, хотя в последнее время ситуация начала меняться и в этом плане. Спрос на оригинальные дома, еще 1-2 года назад выражавшийся единичными заказами, сейчас становится стабильным, и хотя и составляет совсем небольшую долю от общего числа заказов (не более 10-12%), но постепенно возрастает.

Компаний, целенаправленно занимающихся строительством коттеджей, в Самаре немного. Лишь несколько, такие, как «Град», «МЖК-1», «Дисса» и некоторые другие могут похвастаться более или менее регулярными заказами в этой сфере. Впрочем, вариантов работы у компаний, занимающихся строительством коттеджей, немного. Первый - это отдельные заказы, чаще всего на типовой коттедж со стандартной отделкой. Подобные заказы в большинстве случаев исходят от людей, только что получивших участок или купивших старую дачу поблизости от города. Сюда же относятся заказы на оригинальные дома. Второй вариант - строительство коттеджных городков, чем занимаются в первую очередь крупные компании, опираясь, прежде всего на свои собственные внутренние ресурсы. Коттеджи в городках продаются «поштучно», как правило, с черновой отделкой. При этом покупатель может заказать перепланировку по своему вкусу (стоимость этих работ чаще всего входит в стоимость квадратного метра, если производится вовремя, а не после окончания строительства). Кроме того, в крупных фирмах по желанию клиента разрабатывают дизайн-проект и осуществляют чистовую отделку «под ключ». Но - за отдельные деньги.

Помимо вышеназванных фирм, строительством коттеджей занимаются еще около десятка действующих в Самаре строительных компаний, однако для большинства из них возведение коттеджей является побочной профессией, своего рода подработкой, что, впрочем, редко сказывается на качестве работы. Полностью самостоятельный проект типа коттеджного городка для них, как правило, слишком велик и рискован, а вот отдельные заказы на типовые 2-3-этажные коттеджи с гаражом и прочими стандартными особенностями конструкции и отделки им вполне по силам.

В среднем по Самаре строительство коттеджа обходится в сумму от 400 до 450 условных единиц за 1 квадратный метр. Значительное влияние на формирование цен оказывает не только район, в котором будет расположен коттедж, но и использованные при строительстве материалы, в первую очередь отделочные. Так, коттедж из керамического обожженного кирпича по цене может в 1,5-2 раза отличаться от такого же, но из кирпича силикатного.

Если же брать средние цифры, то двухэтажная кирпичная коробка без всякой отделки обойдется покупателю в 60-65 тысяч долларов. К этому следует прибавить стоимость черновой отделки - порядка 7-10 тысяч долларов. Сумма же чистовой отделки может увеличить стоимость коттеджа до поднебесных высот. В конечном счете, полностью отстроенный и отделанный коттедж будет стоить 90-150 тысяч долларов, и это далеко не предел.

Из приведенных выше цен на коттеджи уже понятно, что людей бедных среди покупателей не встретишь. Как правило, коттеджи приобретают состоятельные бизнесмены. Впрочем, и в составе клиентов строительных компаний в последние годы произошли заметные изменения. Если несколько лет назад большинство заказчиков являлись бизнесменами первой волны, имеющими немало общего с образом нового русского из анекдотов. В настоящее же время основную массу покупателей коттеджей составляют владельцы процветающего бизнеса среднего масштаба. Владельцы мелких магазинчиков и прочих заведений аналогичного размаха значительно реже дотягивают по материальному достатку до подобных покупок.

Еще одно крупное изменение на рынке коттеджей - среди покупателей начали появляться представители среднего класса. Разумеется, до массовости этому явлению еще очень далеко хотя бы потому, что средний класс в настоящее время находится в процессе формирования, и число людей, которых можно было бы с уверенностью отнести к этому разряду, относительно невелико. Да и исходят подобные заказы исключительно от представителей верхушки среднего класса, прежде всего из числа высокооплачиваемых специалистов, управленцев и так далее. Впрочем, уже и это симптоматично, - если эта ниша рынка недвижимости, которую прежде занимали в основном крупные бизнесмены, все более заполняется представителями среднего бизнеса и верхушки среднего класса. То вполне можно не только сделать вывод о нормализации экономической жизни страны, но и ожидать в ближайшее время определенного оживления в сфере коттеджного строительства. По крайней мере, в нижней ценовой границе.

В последнее время зеленая зона Самары и ее окрестности украсились целыми массивами коттеджей, особняков и загородных домов. В этом смысле, вопрос о существовании рынка загородной недвижимости в Самаре не стоит. На него уже пришли такие крупные операторы рынка, как «Центр недвижимости», «Арбат», «Дисса». Учитывая тот факт, что только у каждой их них (а они не единственные) есть по несколько десятков предложений по коттеджам и загородным домам, то можно сказать, что рынок загородной недвижимости есть, во многих чертах уже сформировался и активно развивается. Развивается этот сектор по всем канонам свободной экономики, неразрывно от всего рынка недвижимости в целом. При этом основными формообразующими элементами тут являются спрос и платежеспособность реальных и потенциальных покупателей индивидуальной недвижимости. В соответствии с ними меняется и структура, география этого сектора. И если лет десять тому назад все сделки на рынке недвижимости были связаны с покупкой квартир, то теперь у покупателя появился большой выбор индивидуального жилья высокого уровня как в экологически чистых районах самых крупных городов области (прежде всего - Самары и Тольятти), так и за их пределами.

Безусловно, наиболее благодатную почву для своего развития рынок индивидуальной недвижимости имеет в крупных капиталоемких городах - в первую очередь в Москве. Столица имеет давние традиции строительства загородных домов достаточно высокого уровня. Несколько по-иному обстоит дело в Самаре, где такой рынок тоже существовал еще до 90-х годов прошлого века; однако в гораздо меньшем объеме и, главное - с гораздо меньшей степенью «элитности». Примером могут служить сформировавшийся еще до революции поселок Зубчаниновка или в советское время массив вокруг улицы Гастелло между Московским шоссе и улицей Ново-Садовой.

В то же время с точки зрения класса индивидуального загородного и городского жилья Самара - и, чуть в меньшей степени, Тольятти - очень быстро наверстывают сложившийся за многие годы разрыв с Москвой. Сдерживает темпы развития этого сектора недвижимости в нашей области и более низкий уровень развития дорожного хозяйства - особенно за пределами крупных городов. Поэтому в отличие от московского региона, где объекты индивидуальной недвижимости распределены более-менее равномерно вокруг мегаполиса, в Самарской области загородные участки такой застройки тяготеют к двум крупным магистралям, идущим из Тольятти и Самары. Однако есть все основания предполагать рост объема рынка индивидуальной недвижимости. Успешно реализуемая программа строительства дорог мирового уровня и соответствующей реконструкции, старых на всей территории губернии - одна из причин.

В этом секторе рынка недвижимости можно выделить несколько особенностей. Если говорить о самих возводимых или продаваемых объектах, то это могут быть индивидуальные жилые дома, коттеджи и особняки, так называемые таун-хаусы и достаточно редко встречающиеся у нас усадьбы. Особняком тут стоят относящиеся к этой категории сооружения доходного плана (маломестные гостиницы, комплексы для отдыха и развлечений, туристическо-охотничьи заведения и т.д.). С другой стороны, такая недвижимость может возводиться и продаваться либо в виде отдельных объектов, либо комплексно, массивами, коттеджными городками или поселками. Последние имеют целый ряд неоспоримых достоинств: возможность организации общей охраны, единая коммуникационная сеть, заложенная еще в проекте развитая инфраструктура. Вот такое строительство «оптом» значительно удешевляет стоимость отдельных объектов и делает их более доступными. Но есть и минусы. Дело в том, что коттеджным городкам присущи большая плотность застройки и связанные с ней крайне малые размеры прилегающих к домам участков. Однако есть ряд случаев, когда изначально индивидуальное строительство коттеджей в конечном итоге принимало все формы организованного поселка со всей сопутствующей инфраструктурой. Примером последнего может служить застройка территории ставшего элитным поселка Озерки близ Самары. На больших по размерам приусадебных участках владельцы создали искусственные водоемы, зимние оранжереи и прочие «радости жизни». Хотя единственной характеристикой этого индивидуально населенного пункта является лишь охрана и более-менее развитая инфраструктура.

Анализ площадок и направлений для застройки поселков.

В пределах Самары и ее пригородов одним из самых привлекательных по всем критериям, несмотря на дороговизну участков, является район 1-3 дачных просек близ Оврага Подпольщиков. С другой стороны, опыт риэлторских компаний показывает, что наиболее востребован среди реальных и потенциальных покупателей массив между 4-й просекой и Студеным оврагом. Отметим, что здесь застройка ведется в основном организованно.

В то же время у индивидуальных застройщиков огромный интерес вызывает район, прилегающий к поселкам Управленческий и Красная Глинка. Некоторая удаленность от основной городской застройки компенсируется содержащейся в хорошем состоянии развитой дорожной сетью, позволяющей достичь центральных районов Самары за 20-30 минут.

Опираясь на данные, полученные в Администрации города, можно сделать вывод, что Самара будет распространяться, согласно генеральному плану развития города, в сторону села Красный Яр. Поэтому перспективным местом под коттеджную застройку может являться любое селение по направлению Красного Яра. Например, поселок Водино, в отношении размещения стройплощадки близ которого уже были переговоры с Администрацией Красноярского района, которая согласилась выделить данный участок. Расстояние до границы города 18 км, до центра города 40км. Данная площадка имеет подведенное электричество, газ, канализационный коллектор, имеется скважина, общая площадь составляет 400 000 кв. м, развитую дорожную сеть непосредственная близость федеральной трассы М-5. Проводятся работы по строительству развязки для скоростной трассы, которая будет проходить через всю Самару по ул.К. Маркса от Железнодорожного вокзала до п. Водино, малую удаленность (5-6 км.) от крупнейшего в области производителя ячеистого бетона ОАО «Коттедж». На участке находятся несколько недостроенных панельных домов, которые при небольшой доработке могут стать прекрасными таун-хаусами. Кроме того, на площадке имеется в наличии теплоподстанция. Присутствует как проводная, так и мобильная связь.

Достаточно популярны и весьма перспективны участки близ реки Волга у устья реки Сок в районе села Царевщина, что определяется живописностью местоположения, близостью рек Волги и Сок, наличием лесных массивов. Однако, в данном случае, придется столкнуться с дополнительными немалыми затратами по намыву речного песка для увеличения площадей стройплощадок. Однако данную площадку, возможно, использовать под элитное жильё и соответствующую инфраструктуру (например, яхт-клуб, гостиницу при яхт-клубе и пр.)

Район - место, практически готовое под застройку (минимум затрат подготовительного характера), причем под 40 коттеджей уже разработан ген. план. Общая площадь участка может быть доведена до 20 га и более. Участок имеет подведенное электричество и газ. В непосредственной близости находится дорожная сеть. Расстояние от Самары около 20 км. Администрация района согласна на выделение участка.

В несколько более отдаленных от Самары районах неплохие перспективы для индивидуального коттеджного строительства имеют поселки Кириллинский и Кондурчинский.

В дальнейшем могут появиться и более выгодные и привлекательные площадки под застройку.

Ценовая картина на объекты индивидуальной недвижимости всех видов отличается большим разбросом. Есть дома стоимостью от 45 тыс. долл. США, а есть особняки и усадьбы в 700-800 тыс. долл. США - и это не предел.

В самарских таун-хаусах, в районе ул. Демократической и Димитрова, коробка одного сектора вообще без отделки (цоколь, два этажа плюс мансарда общей площадью 200 кв. м) с гаражом и участком земли 1,5- 2 сотки оценивается в 85 тыс. долл. США. Такая же коробка, но с черновой отделкой будет стоить 110 тыс. долл. США. Половина секции такого таун-хауса (цоколь плюс первый этаж - или второй этаж и мансарда) вместе с участком земли будут стоить примерно вдвое дешевле - в районе 60 тыс. долл. США.

Строительная компания «Портал» приступила к строительству таун-хаусов в городке «ШАЛЕ», которые будут расположены в районе 6-ой просеки, по ул. Солнечной. Место расположения идеально, как с точки зрения транспортного удобства, так и с точки зрения экологической безопасности.

Технология строительства таун-хаусов в «ШАЛЕ» состоит в следующем. Несущие стены сооружаются из керамического кирпича с внутренним утеплением. С внешней стороны несущие стены будут покрыты фасадными красками с отдельными вкраплениями декоративной плитки «под дикий камень» и мелкоразмерной глазурованной плитки. Кровля будет выполнена из металлочерепицы.

Стоимость квадратного метра таун-хауса в «ШАЛЕ» в настоящее время составляет 630 долл. США. Таун-хаусы в «ШАЛЕ» будут сдаваться владельцам без отделки и межкомнатных перегородок, что позволит спланировать пространство на свой вкус, но каждая квартира в таун-хаусе будет оборудована двойным стеклопакетным остеклением, системой отопления с отопительным котлом, входными дверями и гаражными воротами. Земельный участок при таун-хаусах передается в пользование: сразу после оформления прав собственности на жилье.

В цену помимо непосредственной стоимости жилья входит благоустройство прилегающей территории (освещение, устройство пешеходных дорожек), проведение коммуникаций и централизованного водоснабжения. Кроме того, ежемесячные эксплуатационные расходы на охрану, уборку территории, вывоз бытовых отходов, свет, газ и воду распределятся между товариществом собственников жилья, в которое будут объединены владельцы таун-хаусов в «ШАЛЕ» и составят приблизительно 1 $ за кв. м.

В городке будут самые разные дома. От блокированных домов на 4-5 квартир с возможностью свободной планировки, например, это может быть гостиная с камином; кухня; спальня; гостевая; гардеробная; зимний сад; следующий тип домов таун-хаусы - это двухэтажные дома с цокольным этажом, мансардой, участком, различными вариантами планировки и, наконец, предлагаются три вида отдельно стоящих коттеджей с участками. На территории также предусмотрена стоянка для автомобилей на 30 машин, кроме того, в индивидуальных коттеджах предусмотрены гаражи на два автомобиля. На территории городка предусмотрена стоянка для автомобилей на 30 машин, кроме того, в индивидуальных коттеджах будут гаражи на два автомобиля. Также планируется строительство спортивно-развлекательного комплекса, на территории которого будет располагаться фитнес-центр. В инфраструктуру еще войдет открытый летний бассейн с детскими аттракционами, ресторан на 100 посадочных мест, а также служба эксплуатации, гостиничные номера и офисные помещения. У жителей городка будет возможность получать весь спектр услуг, не покидая его пределы, ведь все необходимое будет «под рукой».

Таблица 1. Средняя стоимость продажи земельных участков, S/сотка

Район	Стоимость
1,2,3 просеки	7000-10000
5,6 просеки	3000-3200
7,8 просеки	5000-5500

На основании проведенного маркетингового исследования рынка загородной недвижимости и опроса представителей, ведущих риэлторских фирм г. Самары можно сделать вывод о привлекательности данного проекта. Грамотное использование PR-компаний, рекламы, привлечение ипотечных программ практически гарантирует отсутствие проблем со сбытом коттеджей.

4. Описание проекта

Инициатором проекта строительства коттеджного поселка эконом-класса в Самарской области является Общество с ограниченной ответственностью «Инициатор» создано в соответствии с Федеральным законом от 08.02.98 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 08.02.98 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью, а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом.

ООО «Инициатор» является официальным преемником существующего с 2001 года фирм ООО «Общество», ООО «Общество плюс» и ООО «Общество - Фарм».

Описание проекта:

Результаты исследования инвестиционной привлекательности Самарской области вкупе с анализом рынка загородной недвижимости свидетельствуют о перспективности территории в целях строительства. В данном разделе нами сделан выбор наиболее интересных участков для застройки, оценены преимущества и недостатки строительных объектов по технологическим характеристикам и с точки зрения потребительских предпочтений, определен рыночный сегмент.

Пилотный проект, в рамках данного бизнес-плана, предусматривает строительство в Самарской области поселка из 300 загородных домов под чистовую отделку общей площадью 150 кв. м каждый без реинвестирования строительства. При условии обеспечения необходимого уровня финансирования проекта он может быть реализован в течение 2-х лет. По мере реализации пилотного проекта, планируется дальнейшее расширение строительства и, поскольку проведенные исследования показывают, что на сегодняшний день заниматься строительным бизнесом в Самаре выгодно, рекомендуется строить не только доступное жильё. В городе существуют строительные площадки, которые могут использоваться под элитное жилье.

Обоснование выбора строительной площадки и объекта для строительства:

По результатам оценки инвестиционной привлекательности региона и анализа рынка загородной недвижимости, мы пришли к выводу, что наиболее перспективными районами для застройки являются Красноглинский, Красноярский. Выбор в их пользу обусловлен следующими факторами:

· Близость от города и транспортная доступность, отдаленность от базового ДСК не более 100 км.

· Наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и объектов социального назначения.

· Экологическая чистота и благоприятная природная среда.

· Возможность минимизации затрат за счет привлечения местных подрядных организаций и возможность финансирования из муниципальных бюджетов.

· Возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно использовать после окончания строительства поселков.

С администрациями районов достигнуты предварительные договоренности о выделении наиболее перспективных участков под строительство в ускоренном порядке.

Кроме того, имеются утвержденные разрешения на выделение для застройки земельных участков непосредственно в черте г. Самары, расположенных в границах ул. Галактионовской, Чкалова, Самарской и Маяковского в Ленинском районе и между ул. Мичурина, Лукачева, Скляренко и Врубеля в Октябрьском районе, которые могут быть выкуплены у застройщиков.

Поэтому необходимо выбрать объект для застройки каждого из потенциальных участков. Наиболее распространенными форматами загородного жилья для постоянного проживания являются в настоящее время коттеджи и таун-хаусы.

Таун-хаус (англ, townhouse - городской дом) представляет собой своеобразное сочетание городской квартиры и загородного дома. Бережливые европейцы уже в прошлом веке пришли к выводу, что такой вид жилья экономичен при строительстве и подключении коммуникаций, функционален, удобен с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности. В Европе и США, начиная с 60-х гг., наблюдается постоянный рост спроса на таун-хаусы, а для наших ближайших соседей - Финляндии, Польши, Германии, стран Балтии - создание таун-хаусных районов в среде городских конгломератов стало одной из главных тенденций в развитии малоэтажного строительства. Например, в Лондоне причины бурной застройки таун-хаусных районов - дефицит и высокая стоимость земли, а также непомерные затраты на оплату коммунальных услуг.

Обычно это коттедж в два или три этажа, сблокированный с такими же постройками с двух сторон и имеющий собственный вход. Фактически таун-хаус - это квартира с отдельным входом, придомовым земельным участком, гаражом, автономной системой теплоснабжения и централизованными коммуникациями. Земельный участок при таун-хаусах передается в пользование сразу после оформления прав собственности на жилье. В России этот вид жилья практически не развит. Современная история российских таун-хаусов началась в 1995 г., когда в Москве в районе Митино стартовало строительство поселка «Рождествено». Примечательно, что тогда там стоимость квадратного метра доходила до 4000 долл., покупателя в первую очередь манила ультрамодность домов-близнецов. Реально строительство таун-хаусов началось относительно динамично развиваться лишь несколько лет назад.

Основная проблема этого рынка заключается в том, что очень состоятельные люди предпочитают покупать собственные дома, тогда как у представителей среднего класса на таун-хаусы большой площади денег не хватает, и они в основном приобретают обычные квартиры. По мнению риэлторов, в будущем на рынке будет происходить стабильное увеличение спроса на загородные коттеджи и таун-хаусы. Это связано с тем, что горожане со стабильным высоким доходом, составляющие высшую прослойку среднего класса, стремятся помимо квартиры в городе приобрести жилье за городом, при этом таун-хаус зачастую рассматривается покупателями как загородный дом.

В настоящий момент в России сформировалась собственная целевая аудитория, интересующаяся таун-хаусами. Как правило, этим видом жилья интересуются представители бизнес-класса, которые покупают таун-хаусы для использования в качестве постоянного жилья. Коттеджи, в свою очередь, чаще приобретаются как второе жилье - вариант загородного дома. Наиболее привлекательными условиями при покупке, как таун-хауса, так и коттеджа, является наличие собственного земельного участка, гаража, охраны территории и отсутствие большого количества соседей. Строительство комплексов таун-хаусов подразумевает наличие достаточных площадей для создания комплексной инфраструктуры объекта, выделения придомовых земельных участков, благоустроенных спортивных и детских площадок, детских садов, предприятий бытового обслуживания и торговли и т. д.

По мнению независимых экспертов, несмотря на оптимистичные заявления риэлторов, таун-хаусы могут стать реальной альтернативой традиционным коттеджам лишь через 5-10 лет. Как отмечают риэлторы, из-за относительно низкой емкости рынка таун-хаусов вследствие высоких цен на нем сейчас идет довольно острая конкурентная борьба. Конкурировать по ценам компаниям довольно сложно, поэтому в основном идет неценовая борьба - за счет выгодно расположенных участков, целенаправленной рекламной кампании, наличия объектов инфраструктуры и комплекса услуг, уровня строительства и других факторов. Во всем мире таун-хаусы прежде всего рассчитаны на представителей среднего класса с умеренными доходами, тогда как стоимость таун-хаусов с учетом площади (в среднем от 250 до 500 м2) колеблется от 250 тыс. до 1,5 млн. долл. США. Как говорят специалисты, покупатель с высоким уровнем дохода в России за эти деньги предпочтет купить собственный загородный дом с большим участком земли и не делить общую стену с соседями. Впрочем, риэлторы утверждают, что таун-хаусы все равно могут быть элитными, и приводят в качестве примера западноевропейские города, где дорогие дома зачастую примыкают друг к другу.

В этой ситуации аналитики считают, что наибольшей популярностью в России, скорее всего, будут пользоваться демократичные таун-хаусы. Это могут быть таун-хаусы площадью до 200 м2 со стоимостью квадратного метра в пределах 600?1000 долл. США. В эту сумму, помимо непосредственной стоимости жилья, входит благоустройство прилегающей территории (освещение, мощение пешеходных дорог), проведение коммуникаций и централизованного водоснабжения. Кроме того, по мнению риэлторов, затраты обитателей таун-хаусов относительно невысоки: они распределяются между товариществом собственников жилья, в которое объединены владельцы таун-хаусов. Ежемесячные эксплуатационные расходы на охрану, уборку территории, вывоз бытовых отходов, свет, газ и воду в поселке таун-хаусов составляют в среднем 1 $ за квадратный метр. По нашим исследованиям, с ноября 2004 года по сентябрь 2005 цены на дорогие таун-хаусы выросли на 4%, а на коттеджи - на 15%. Если будет развито ипотечное кредитование, рынок загородной недвижимости эконом-класса получит еще большее развитие, потому что кредитование существенно именно для среднего класса.

Таким образом, таун-хаусы обладают рядом преимуществ:

· Во-первых, отлаженная система современных коммуникаций, тогда как индивидуальные застройщики обычно сталкиваются с серьезными трудностями при подводке технических коммуникаций и водоснабжения для обслуживания домов.

· Во-вторых, на покупку и обслуживание таун-хауса требуется существенно меньше денег, чем на полноценный коттедж.

· Что касается коттеджей, они популярны вследствие наличия собственного земельного участка и отсутствия большого количества соседей.

Следовательно, строительство таун-хаусов наиболее актуально для города, а коттеджи традиционно воспринимаются как формат загородного жилья.

В связи с этим в целях данного проекта произведено разграничение:

· в краткосрочной перспективе предполагается реализация пилотного проекта по строительству коттеджного поселка в одном из приоритетных районов Самарской области.

· в долгосрочной перспективе возможна застройка земельных участков в черте г. Самара поселком таун-хаусов, при этом за счет экономии на инфраструктуре, которая уже выстроена, может быть достигнут весьма демократичный уровень цен.

В дальнейшем, по мере реализации пилотного проекта и достижения окупаемости, когда тенденции обоих рынков получат свое развитие, возможно проектирование и строительство комбинированных поселков, в которых таун-хаусы будут соседствовать с коттеджами.

Маркетинг:

Как показал анализ конъюнктуры рынка, застройщики коттеджных поселков, предназначенных для постоянного проживания, пока предлагают поселки не ниже бизнес-класса. По информации риэлторов, прирост общего объема предложения за период с мая по октябрь 2004 года составил более 6%, что превышает темп развития в 2003 году. Наиболее популярный «средний» коттедж имеет площадь от 200 до 300 квадратных метров, два-три этажа и расположен на участке среднего размера (15-25 соток). Стоимость коттеджей бизнес-класса варьируется от 250 до 600 тысяч долл. США.

В то же время ниша эконом-класса остается незаполненной. На рынке не задействована ниша эконом-жилья, то есть наблюдается существенный дефицит объектов (коттеджей, домов, таун-хаусов) в ценовой категории 70-150 тысяч долл. США. Именно такие загородные дома интересны для среднего класса, т.к. они будут сопоставимы по стоимости с городскими квартирами в многоэтажных самарских домах, имеющих меньшую площадь. Так как этот социальный слой в настоящее время не наполнен, в перспективе - появление проектов таких поселков. Пока же предложение отсутствует, т.е. нет конкуренции в данном сегменте рынка.

Таким образом, в целях продвижения построенных объектов загородной недвижимости на рынок в качестве целевой аудитории потребителей выбран средний класс, соответственно, выбран сегмент рынка демократичного жилья стоимостью от 70 - 85 тысяч долл. США.

Для максимально полного удовлетворения потребностей целевой аудитории произведен анализ потребительских предпочтений по различным показателям, влияющим на выбор. Приоритеты распределились следующим образом;

· на первом месте по значимости (39% респондентов) оказались площадь коттеджа и размер участка, на котором он будет находиться. Понятно, что от этой составляющей напрямую зависит стоимость объекта;

· вторым по значению (24% опрошенных) назван архитектурный стиль и дизайн-проект, которые формируют внешний и внутренний облик дома и в дальнейшем работают на имидж его хозяина;

· третье место (21,5% респондентов) отдали технологиям строительства и конструктивным решениям, от которых, в конечном счете, зависит долговечность объекта и его инвестиционные характеристики;

· голоса остальных опрошенных распределились между наличием развитой инфраструктуры (6,5%), экологической чистотой и рекреационными характеристиками (5%), транспортной доступностью (4,3%) и др.

Рассмотрим наиболее значимые элементы, влияющие на потребительские предпочтения, более подробно.

Наибольший интерес у покупателей вызывают коттеджи площадью от 100 до 350 кв. м, на них приходится до 80% спроса. Выбирая размер будущего коттеджа, покупатели задумываются о размере участка, на котором он будет находиться. Результаты исследования свидетельствуют, что площадь выбираемого дома соотносится с площадью участка в среднем как 1 / 8. То есть при размере коттеджа до 100 кв. м наиболее предпочтительным является участок до 10 соток. При размере коттеджа 201-300 кв. м покупатели в основном выбирают участки размером 16--20 соток. Владельцы больших коттеджей, площадью более 600 кв. м, отдают предпочтение участкам площадью от 51 сотки до 1 га.

Далее, на принятие решения о покупке загородного дома влияет архитектурный стиль, в котором он выстроен, дизайн ландшафта и соответствие его вкусам потребителя. Самым популярным и востребованным архитектурным стилем стал «классический». Ему отдают предпочтения 36,7% покупателей загородных домов. Сегодня классическим можно назвать стиль дома, у которого есть колонны, прослеживается ось симметрии и видны четкие линии построения формы. Сюда же включается «неоклассицизм».

Коттеджи в американо-канадском стиле, как правило, невысокие, почти всегда отделаны сайдингом или другими искусственными материалами. Такие дома типичны для пригородных районов в Америке и Канаде. В России эти дома пользуются популярностью у 16,9% покупателей.

Очень похожими на американо-канадские коттеджи выглядят дома в североевропейском архитектурном стиле. Как правило, это небольшие двухэтажные дома, но с отделкой из натуральных материалов - камень, дерево. Строительство такого коттеджа обходится дороже. В домах североевропейского стиля сегодня предпочитает жить примерно 15,3% владельцев загородной недвижимости. К этой же категории отнесены дома в скандинавском и баварском стиле.

Немного уступает по популярности стиль «модерн» - 12,7%. Основными чертами модерна можно назвать - отсутствие прямых линий, гармония форм, простота конструкции. Фасады зданий модерна обладают в большинстве случаев динамичностью и текучестью форм.

Все большую популярность завоевывает на рынке загородной недвижимости стиль «шале». Сегодня уже 5,3% представителей среднего класса выбирают дома в этом архитектурном стиле. Зародившийся в Альпах, он имеет свою отличительную особенность - пологая крыша, доминирующая над всем объемом дома. В классическом «шале» первый этаж должен быть построен из камня, а второй из дерева, но на российском рынке дома чаще строят полностью из оцилиндрованного бруса. Архитектурное решение «шале» сочетает в себе согласие и близость с природой, а также чуждую вычурности, естественную форму домов, имитирующих своего рода «деревенский уголок» с его уютом и гармоничностью. Тем более что бум строительства домов с различными внешними изысками, а иногда и странностями уже миновал. Сейчас для покупателей наиболее важны не внешний лоск и оригинальность строения, а комфорт и эффективное использование площадей.

Совсем недавно в Россию пришел «лофт», но дома в этом стиле предпочитают уже 2,6% покупателей. Архитектура подобных зданий, по большей части напоминающих короба, с большими окнами, единым объемом внутреннего пространства, практическим отсутствием изолированных помещений, металлическими балками, открытыми вентиляционными трубами - все это составляет шарм «лофта». Площадь в сотни квадратных метров легко зонируется. Внутренний интерьер выдержан в определенном стиле - как правило, потолки и стены однотонные, холодных цветов, много стекла и металла, технологичное освещение.

Стиль «hi-tech» всегда считался показателем достижений в области высоких технологий. В отличие от других стилей, он ориентирован на сочетание металлических конструкций со стеклом. Но теперь «hi-tech» уходит в прошлое, его выбирают всего 0,8 % покупателей. Наверное, это связано с тем, что, устав от хмурого российского климата, люди стали отдавать предпочтения более теплому и уютному загородному жилью.

Шикарные дворцы и неприступные замки с асимметрией, большим количеством окон и башенок, тоже теряют свою актуальность. Хотя спрос на них и остается, но составляет всего 1,8% от общего числа застроек.

Немало на рынке домов и коттеджей, построенных в стиле «эклектика». Этот стиль несет в себе смешение элементов и мотивов различных направлений архитектуры. 2,3% недвижимости построено именно в этом стиле.

Что касается «колониального» стиля, то он тоже присутствует на рынке. 1,1% владельцев недвижимости выбрали этот стиль для своих домов. Одним из самых непопулярных стилей, согласно исследованиям, стал «русский авангард», набравший всего 0,3%.

Конечно, существуют и другие архитектурные стили, например, «кантри», «конструктивизм», «модерн», «венецианский». Общее количество домов, построенных в этих стилях, составляет 6,6% от общего количества застроек. На рынке также существует целая категория домов, являющихся воплощением фантазии их хозяев, и не относящихся ни к одному из вышеперечисленных стилю. Но таких построек со временем становится все меньше, постепенно исчезает «дворцовый стиль» и «русский авангард». Сегодня уже можно говорить о том, что заказчик становится более утонченным в своих предпочтениях, наблюдается стремление к изысканности и классицизму, стремление к подражанию западной архитектуре. Если раньше чаще строили типовые кирпичные дома, то теперь начинают появляться интересные решения кровли, планировки, отделки фасада.

Но для того, чтобы купить дом, недостаточно остановить свой выбор на одном из архитектурных стилей, необходимо выбрать его конструктивное решение. Часто выбранный стиль определяет, из какого материала будет построен дом. Для зданий в классическом стиле подойдут камень или бетон, а поклонники «кантри» и «шале» будут строить дом из дерева.

В ходе исследований были выявлены основные предпочтения конструктивных решений среди покупателей и владельцев недвижимости эконом-класса.

Первое место по популярности среди строительных материалов занимает кирпич. Он является одним из самых распространенных материалов, традиционно используемым при возведении зданий и сооружений в России. Из этого материала предпочитают строить и покупать дома 49,3%. Основные преимущества, которым отличаются дома и коттеджи из кирпича - это их прочность и долговечность. Коттедж, построенный из кирпича, прослужит дольше, не теряя своих внешних и эксплуатационных качеств. Но кирпич -это материал с повышенной, по сравнению с деревом, теплопроводностью. Поэтому толщина стен в кирпичном коттедже должна быть достаточной, чтобы обеспечить комфортное проживание в нем.

Немного уступают дома, построенные из блоков. Процент домов, построенных из пенобетонных или других ячеистых бетонных блоков, составляет 16,3% от общего числа застроек в Подмосковье. Стены, выполненные из пеноблоков по теплотехническим показателям гораздо ближе к деревянным стенам, чем кирпичные. Они, так же, как и деревянные стены «дышат», что улучшает условия проживания в доме.

В современной архитектуре изменения происходят не только благодаря появлению функциональных и композиционных решений, но и на основе использования ранее известных материалов в новом качестве. Сегодня можно говорить о том, что эстетическое влечение архитектуры загородной недвижимости к дереву наконец-то совместилось с практической стороной вопроса. Благодаря использованию новых технологий обработки, у древесины в России появились благоприятные перспективы: при соблюдении методов строительства, оно успешно сопротивляется воздействию сурового климата.

С развитием технологий в строительстве стали преобладать оцилиндрованное бревно, профилированный и клееный брус - уже 11,6% потребителей предпочитают дома, построенные из этого материала. В деревянном доме нет ощущения сырости, так как дерево «дышит», т.е. позволяет влаге, находящейся в помещении, выходить наружу. Атмосфера в доме, наполненном ароматом хвойных деревьев и леса, а так же солнечные теплые тона деревянных стен не оставляют равнодушными, позволяют расслабиться и отдохнуть от «суматошного» города. Недостатком деревянных домов (по сравнению с каменными) является их горючесть. Тем не менее, деревянных домов строится все больше и больше из-за их относительной невысокой цены и экологически благоприятных для человека условий проживания.

Строить дома из камня, монолита или стеновых блоков предпочитают 10,8%. Одним из главных преимуществ строительства коттеджей из камня является огромное количество вариантов отделки фасада. Это могут быть различные облицовки - декоративным камнем, кирпичом, плиткой из природных или искусственных материалов; штукатуркой - различного цвета и фактуры; лепными украшениями и т.п. Что касается отделки стен изнутри коттеджа, то ко всему перечисленному можно добавить обшивки стен натуральным деревом, оклейку обоями или обтяжку гобеленами и сочетание всех этих материалов в любых вариантах. Строительство домов и коттеджей из камня весьма популярно еще и потому, что их архитектура отличается особой выразительностью, многообразием форм и возможностью придания ему неповторимого вида. Вы можете построить здание любой формы - от авангардного круглого дома до классической усадьбы.

При строительстве комбинированных домов, можно совмещать экологичность деревянных домов с огнестойкостью, прочностью и архитектурной выразительностью каменных. Спрос на комбинированные дома составляет сегодня 6,9%. Сочетая разные материалы, а может быть, акцентируя внимание на их различии, можно построить дом не похожий на другие, дом своей мечты.

Учитывая достоинства и недостатки дерева и камня, которые описаны выше, в комбинированном доме часть помещений будет из камня, а часть - деревянными. Всё зависит от назначения помещения. Как правило, спальная зона размещается в деревянной части дома, а гараж, котельная и т.п. помещения - в каменной. Первый этаж можно отделать облицовочным кирпичом, натуральным или искусственным камнем, оштукатурить. Деревянные стены могут быть выполнены из профилированного бруса или оцилиндрованного бревна, окрашенного в любые тона.

Дома, возводимые по канадской технологии из сэндвич-панелей, довольно быстро и просто строятся, их выбирают 5,1%. Все сэндвич-панели содержат внутри самый лучший теплоизолятор - воздух, они не впитывают влагу и, следовательно, не промерзают. Внутри домов из сэндвич-панелей сухо, даже если помещение долго не отапливается. Стены не дают усадки и обладают повышенной теплоизоляцией, при этом собираются за считанные дни. Канадская система строительства позволяет не только эффективно осуществлять возведение домов по готовым проектам, но и учитывать изменения, вносимые заказчиком в последнюю минуту, с тем, чтобы окончательный вариант отвечал его требованиям. Срок их службы составляет 40-50 лет.

Примеры фасадов для различных конструктивных решений и стилей приведены ниже.

Рис.1. Проект коттеджа

Фундамент: сборный ж/б.

Наружные стены: ячеистый бетон.

Перекрытия: по деревянным балкам.

Кровля: чердачная.

Покрытие: битумная черепица.

Наружная отделка: лицевой кирпич или штукатурка.

Общая площадь: 150 кв. м.

Архитектура этого коттеджа ориентирована на достижение высокого комфорта при минимальных затратах на строительство. Входной холл просторный и светлый, с полукруглым эркером, его можно использовать для приёма гостей. На первом этаже гостиная и столовая являются единым, большим помещением из которого предусмотрен выход на веранду. Столовая непосредственно связана с кухней. На втором этажа находятся три изолированных спальни, одна из них имеет гардероб и отдельную ванну. Во всех спальнях спроектированы «французские балконы».

Рис. 2. Проект коттеджа

Фундамент: монолитный ж/б.

Наружные стены: ячеистый бетон.

Перекрытия: по деревянным балкам.

Кровля: чердачная.

Покрытие: металлочерепица.

Наружная отделка: облицовочный кирпич, виниловая вагонка.

Цоколь: природный камень.

Общая площадь: 150,1 кв. м.

Жилая площадь: 56,4 кв. м.

Рис. 3. Проект коттеджа

Фундамент: монолитный ж/б.

Наружные стены: ячеистый бетон.

Перекрытия: по деревянным балкам.

Кровля: мансардная.

Покрытие: металлочерепица.

Наружная отделка: виниловая вагонка.

Цоколь: натуральный камень.

Общая площадь: 150 кв. м.

Рис. 4. Проект коттеджа

Фундамент: сборный ж/б.

Наружные стены: ячеистый бетон.

Перекрытия: по деревянным балкам.

Кровля: мансардная.

Покрытие: битумная черепица.

Наружная отделка: штукатурка.

Цоколь: природный камень.

Общая площадь: 150,4 кв. м.

Характер фасадов коттеджа формируется двумя мощными шестигранными эркерами. На первом этаже перегородками выделен входной блок, включающий в себя прихожую, лестницу, техническое помещение и туалет, а вся остальная часть этажа работает как открытое пространство. Гостиная и столовая представляют собой единое помещение, являющееся ядром дома. Эта комната предназначена для общения членов семьи и приёма гостей. Она связана с кухней, которая лишь визуально разграничивается от столовой барной стойкой или стеллажами. С первого этажа есть выход непосредственно в подсобные помещения (гараж и кладовые). Второй этаж дома - помещения личного пользования.

Чтобы выбрать вариант конструктивного решения и архитектурного стиля для типового объекта по проекту, помимо оценки потребительских предпочтений, был произведен сравнительный анализ технологических характеристик по наиболее популярным позициям. Результаты этого анализа сведены в таблицу.

...