Бизнес-план строительства коттеджного поселка в Самарской области

Таблица 2. Технологические характеристики стеновых материалов.

Показатели	Кирпич	Ячеистый бетон	Дерево
Огнестойкость	+	+	-
Экологическая чистота	-	+	+
Теплозащита	-	+	+
Звукоизоляция	-	+	-
Прочность	+	-	-
Долговечность	+	+	-

Из приведенной таблицы видно, что наиболее оптимальным по своим технологическим характеристикам является ячеистый бетон. Рассмотрим коротко его преимущества и особенности.

Для изготовления ячеистого бетона применяются широко распространенные местные сырьевые материалы: песок, цемент и вода. Энергосберегающая технология не дает никаких отходов, загрязняющих воздух, воду и почву.

Ячеистый бетон обладает как свойствами камня, так и свойствами дерева.

Сочетание этих свойств делает его уникальным строительным материалом. Ячеистый бетон обладает прочностью камня. Один блок или панель выдерживают нагрузку на сжатие, измеряемую несколькими десятками тонн. Как камень он не сгораем, а также практически не взаимодействует с водой и влагой. С другой стороны, ячеистый бетон обладает легкостью и обрабатываемостью, свойственными дереву. Как и дерево, он пилится, сверлится, строгается и фрезеруется.

В нем легко можно монтировать различные крепления и выполнять проводку. Благодаря тому, что до 80 % объема ячеистого бетона заполнено воздушными ячейками, он обладает прекрасной теплозвукоизоляционной способностью, т.е. при использовании его другие теплозвукоизоляционные материалы не нужны.

Срок эксплуатации домов из ячеистого бетона в различных климатических условиях практически неограничен. Материал не гниет, в отличие от дерева, и не ржавеет по сравнению с металлом. Здание, построенное из ячеистого бетона, не горит, его конструкции остаются в неизменном виде и для устранения последствий пожара требуется лишь обновление поверхностных покрытий и внутренней отделки. В то же время при пожаре деревянный дом сгорает дотла, и даже стальные конструкции перекашиваются и рушатся. Строительные элементы из ячеистого бетона удовлетворяют любым классам огнестойкости.

Простота конструкций из ячеистого бетона и его высокие теплозвукоизоляционные свойства получили положительные оценки при использовании, как в теплых, так и в холодных климатических условиях. Величины коэффициента теплопроводности ячеистого бетона удовлетворяют жестким требованиям, предъявляемым при ведении строительства в различных регионах Российской Федерации.

Термическое сопротивление ограждающих конструкций из ячеистого бетона, при прочих равных условиях, в три раза выше, чем у глиняного кирпича и в восемь раз выше, чем у тяжелого бетона. Особенностью ограждающих конструкций домов из ячеистого бетона является то, что они не имеют так называемых «мостиков» холода. В процессе эксплуатации здание из ячеистого бетона позволяет снизить на 25-30 % расходы на отопление. Важной характеристикой изделий из ячеистого бетона является их высокая точность геометрических размеров. Так для стандартных ячеистобетонных блоков, изготавливаемых по технологии с кантованием массива-сырца на 90°, отклонение линейных размеров по всем направлениям не превышает 1 мм. Столь высокая точность элементов позволяет вести кладку блоков не на растворе, а на специальных тонкослойных клеевых смесях, характеристики которых таковы, что практически исключается возможность образования в конструкциях «мостиков холода».

Кроме высокой теплоизоляционной способности преимуществом ячеистого бетона в смысле экономии энергии является его массивность. Здания из ячеистого бетона накапливают в своих конструкциях значительное количество тепла, которое постепенно переходит во внутренние помещения, в результате чего исключаются резкие внутри температурные колебания. В условиях холодного климата это способствует повышению рабочего комфорта и экономит энергию на отопление. В теплых климатических условиях массивные конструкции препятствуют проникновению тепла во внутренние помещения, так как сами поглощают его. Даже если солнечные лучи накаляют крышу, внутренняя температура здания достигает своих максимальных значений только спустя семь-восемь часов, но и тогда воздух не нагревается до значений, типичных для строений из других традиционных материалов.

Для создания здорового климата в помещениях, наряду с теплоаккумуляционной и теплоизоляционной способностью, особенно важное значение имеют диффузионные свойства строительного материала. Ячеистый бетон открыт для диффузии и за счет поглощения и отдачи влаги поддерживает влажность воздуха внутри помещения постоянной.

Ячеистый бетон обладает относительно высокой морозостойкостью. Он обладает высокой способностью к поглощению звука. У зданий из ячеистого бетона обычно обеспечиваются действующие требования по звукоизоляции без каких-либо дополнительных конструктивных решений.

Ячеистый бетон является экологически чистым строительным материалом, что особенно важно в настоящее время в связи с ужесточением требований к «экологичности» применяемых строительных материалов. Согласно исследованиям, проведенным в Германии институтом лучевой гигиены Федерального Управления по здравоохранению, уровень радиоактивности ячеистого бетона значительно ниже допустимых пределов. Кроме того, ячеистый бетон не выделяет токсичных веществ или вредных газов. По данным Минздрава СССР коэффициент экологичности, например, для стен из дерева равен 1.0; автоклавного ячеистого бетона - 2.0; керамического кирпича - 10 и керамзитобетона 20. Кроме того, в отличие от дерева, пенобетон не гниет, не боится плесени, не подвержен воздействию насекомых и грызунов.

Блоки из ячеистого бетона являются, бесспорно, самым простым решением кладки стен малогабаритных зданий: жилых домов, сельскохозяйственных строений и небольших построек промышленного и складского назначения. Использование блоков не накладывает никаких ограничений на планировку здания, его форму или высоту - из блоков может быть построено здание практического любого типа.

При ведении строительства с применением блоков из ячеистого бетона на рабочей площадке не требуется специального подъемного оборудования: самый крупный блок весит 30 кг, так что обращение с ним, даже силами одного человека, не представляет труда. Блоки укладываются внахлест, наподобие кирпичной кладки и связываются традиционными строительными растворами или же специальными «тонкослойными» клеями для блоков. Толщина слоя клея или «тонкослойного» раствора составляет всего 2-3 мм; в таком шве, естественно, не образуется мостиков холода.

При возведении домов из ячеистого бетона в целом достигается большой экономический эффект за счет того, что материал дешев и монтаж изделий из него достаточно прост.

Участников в проекте строительства коттеджного поселка бывает очень много, все они являются соинвесторами, каждый вносит свой посильный вклад в общий проект:

1. Собственник участка.

2. Инвестор (один или несколько).

3. Генпроектировщик, осуществляющий проектирование коттеджного поселка.

4. Генподрядчик, осуществляющий строительство коттеджного поселка.

5. Управляющая компания, осуществляющая технический надзор и продажу участков.

Конечно, какие-то функции могут быть совмещены: например, собственник и управляющая компания или гензастройщик и инвестор вполне могут быть в одном лице. Но, так или иначе, для осуществления любого затратного проекта потребуется несколько партнеров, каждый из которых будет выполнять свою функцию.

У инициатора проекта уже есть подходящий участок земли (40 га), в начале реализации проекта он будет выкуплен в собственность, а затем можно на нем легко развернуть строительство коттеджного послелка.

Следующий пункт - это проектирование коттеджного поселка. Оно проводится в несколько этапов:

1) Разработка генплана, эскизов.

2) Утверждение и согласование, получение разрешения на строительство коттеджного поселка.

3) Разработка концепции, эскизов типовых домиков.

4) Получение исходно-разрешительной документации.

5) Рабочее проектирование коттеджного поселка.

6) Согласование.

Первый этап проектирования коттеджного поселка - разработка генплана территории. Стоит этот этап в зависимости от общей площади участка от 8000 до 20 000 долл. США и включает в себя следующие работы:

· Проект застройки: генплан с разбивкой на жилые участки, земли общего пользования, включающие в себя межучасточные проезды, дом охраны, технические зоны - ВЗУ, очистные сооружения, ТП, ГРП, баланс территорий, транспортная схема.

· Эскизный проект типового жилого дома: планы, фасады, видовая картинка.

Для осуществления проекта необходимы следующие исходные данные и материалы:

· Задание на проектирование с указанием предполагаемых технических условий.

· Ситуационный план.

· Топографическая съемка в электронном виде.

После того, как проект выполнен и согласован, начинается этап строительства коттеджного поселка. Есть несколько вариантов: продавать землю под строительство, продавать участки с подрядом, продавать участки с домами без отделки, продавать участки с домами «под ключ». Второй и третий варианты наиболее распространены. Для строительства коттеджных поселков инвесторы выбирают, как правило, гензастройщиков-партнеров, которые могут либо вложить собственные средства в строительство, либо построить по себестоимости. Прибыль от продажи участков делится потом между партнерами соответственно вложенным средствам.

На основании выше изложенного можно сделать следующие выводы:

· наиболее эффективно по технологическим характеристикам строительство коттеджного поселка в рамках данного проекта и использованием блоков из ячеистого бетона.

· продавать коттеджи планируется под чистовую отделку с земельными участками.

Для оценки финансовой целесообразности такого выбора были произведены расчеты себестоимости строительства для трех конструктивных решений:

· с использованием ячеистого бетона;

· с использованием керамического кирпича;

· с использованием дерева (стеновой материал).

Для расчетов были использованы среднерыночные расценки на проектные и строительные работы.

Среднерыночные расценки, необходимые для расчета себестоимости строительства коттеджного поселка приведены в Приложении.

Таблица 3. Себестоимость строительства коттеджа (общей площадью 150 кв. м), долл. США

Наименование работ	Ячеистый бетон	Кирпич керамический	Деревянный сруб
Затраты заказчика по предпроектным работам	1 800,00	1 800,00	1 800,00
Внутриплощадочные инженерные сети	5 850,00	5 850,00	5 850,00
Фундамент, каркас и кровля	11 250,00	18 810,00	14 610,00
Внутренняя отделка	10 800,00	14 040,00	12 240,00
Внешняя отделка	9 000,00	11 700,00	10 200,00
Двери и окна	2 250,00	2 250,00	2 250,00
Кухонное и сантехническое оборудование	2 250,00	2 250,00	2 250,00
Благоустройство территории	1 800,00	1 800,00	1 800,00
ИТОГО	45 000,00	58 500,00	51 000,00
Себестоимость в расчете 1 кв. м	300,00	390,00	340,00

5. Производственный план

5.1 Программа строительства и реализации коттеджей

К реализации будет представлено 300 коттеджей. Коттеджи будут строиться поточным методом, их строительство и реализация будет осуществляться равномерно по 50 коттеджей с приусадебными участками по 12 соток в квартал, начиная с третьего квартала реализации проекта. Земли общего пользования будут реализовываться в восьмом квартале, так как к этому времени в коттеджном поселке планируется завершить создание товарищество собственников жилья или управляющей компании. Планируется завершить строительство и реализацию коттеджей за 8 кварталов с момента начала реализации проекта. В течение первых двух кварталов реализации проекта будет оформляться земля в собственность (40 га - 800 000 долл. США), разрабатываться проектно-сметная документация. Цена продажи одного коттеджа составит 75 000 долл. США. Цена продажи приусадебного участка 12 соток составит 9 600 долл. США, земли общего пользования будут реализовываться с 5% скидкой.

Таблица 4. Планируемый график строительства и продаж

Наименование	1 год	2 год
	1кв.	2кв.	3кв.	4кв.	5кв.	6кв.	7кв.	8кв.
Коттедж	0	0	50	50	50	50	50	50
Приусадебный земельный участок (12 соток)	0	0	50	50	50	50	50	50
Земли общего пользования (400 соток)	0	0	0	0	0	0	0	1

недвижимость коттеджный загородный

Таблица 5. В итоговом виде программа строительства и реализации коттеджей

№ п/п	Наименование показателей	Ед. изм.	1 год	2 год
			1кв.	2кв.	3кв.	4кв.	5кв.	6кв.	7кв.	8кв.	9кв.	10кв.	40кв.
1.1	Объем реализации коттеджей	$	0,00	0,00	3 750 000,00	3 750 000,00	3 750 000,00	3 750 000,00	3 750 000,00	3 750 000,00	0,00	…	0,00
1.2	Объем реализации земельных участков	$	0,00	0,00	480 000,00	480 000,00	480 000,00	480 000,00	480 000,00	784 000,00	0,00	…	0,00
2	Общая выручка от реализации всех видов продукции по проекту	$	0,00	0,00	4 230 000,00	4 230 000,00	4 230 000,00	4 230 000,00	4 230 000,00	4 534 000,00	0,00	…	0,00
2.1	В том числе НДС	$	0,00	0,00	645 254,24	645 254,24	645 254,24	645 254,24	645 254,24	691 627,12	0,00	…	0,00
2.2	Выручка без НДС	$	0,00	0,00	3 584 745,76	3 584 745,76	3 584 745,76	3 584 745,76	3 584 745,76	3 842 372,88	0,00	…	0,00

5.2 Численность работающих, затраты на оплату труда

Организационные решения по реализации данного инвестиционного проекта планируется осуществить в рамках нового подразделения (управляющая компания), созданного на ООО «Инициатор», кроме того, будет задействована часть административно-управленческого аппарата ООО «Инициатор» с целью ведения всего спектра работ по строительству и реализации коттеджей. Численность работающих в управляющей компании планируется в размере 7 человек.

Таблица 6. Штатное расписание работников управляющей компании

№	Должность	Кол-во работников	Оклад, руб.	Зарплата всех работников в месяц, руб.	Зарплата в год всех работников, руб.
1	Директор	1	60 000,00	60 000,00	720 000,00
2	Заместитель директора	1	55 000,00	55 000,00	660 000,00
3	Главный бухгалтер	1	45 000,00	45 000,00	540 000,00
4	Инженер-строитель	2	45 000,00	90 000,00	1 080 000,00
5	Юрист	1	55 000,00	55 000,00	660 000,00
6	Менеджер по продажам	1	55 000,00	55 000,00	660 000,00
	Итого:	7		360 000,00	4 320 000,00

На основании организационно-штатной структуры были произведены расчеты затрат на оплату труда.

Таблица 7. Результаты расчетов приведены в таблице.

ЧИСЛЕННОСТЬ РАБОТНИКОВ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ, ЗАТРАТЫ НА ОПЛАТУ ТРУДА
													$
№ п/п	Показатели	Ед. изм.	1кв.	2кв.	3кв.	4кв.	5кв.	6кв.	7кв.	8кв.	9кв.	…	40 кв.
1	Численность работающих по проекту, всего	чел.	7	7	7	7	7	7	7	7	0	…	0
	в том числе:											…
	1. Производственные рабочие, непосредственно занятые производством продукции	чел.	5	5	5	5	5	5	5	5	0	…	0
	2. Рабочие, служащие и ИТР, не занятые непосредственно производством продукции	чел.	1	1	1	1	1	1	1	1	0	…	0
	3. Сотрудники аппарата управления	чел.	1	1	1	1	1	1	1	1	0	…	0
2	Затраты на оплату труда и отчисления на социальные нужды											…
	1. Затраты на оплату труда производственных рабочих, непосредственно занятых производством продукции в том числе:	$	30304,71	30304,71	30304,71	30304,71	30304,71	30304,71	30304,71	30304,71	0,00	…	0,00
	заработная плата	$	26516,19	26516,19	26516,19	26516,19	26516,19	26516,19	26516,19	26516,19	0,00	…	0,00
	отчисления на социальные нужды	$	3788,52	3788,52	3788,52	3788,52	3788,52	3788,52	3788,52	3788,52	0,00	…	0,00
	2. Затраты на оплату труда рабочих, служащих и ИТР непосредственно не занятых производством продукции в том числе:	$	5587,46	5587,46	5587,46	5587,46	5587,46	5587,46	5587,46	5587,46	0,00	…	0,00
	заработная плата	$	4679,33	4679,33	4679,33	4679,33	4679,33	4679,33	4679,33	4679,33	0,00	…	0,00
	отчисления на социальные нужды	$	908,14	908,14	908,14	908,14	908,14	908,14	908,14	908,14	0,00	…	0,00
	3. Затраты на оплату труда сотрудников аппарата управления в том числе:	$	7251,22	7251,22	7251,22	7251,22	7251,22	7251,22	7251,22	7251,22	0,00	…	0,00
	заработная плата	$	6239,10	6239,10	6239,10	6239,10	6239,10	6239,10	6239,10	6239,10	0,00	…	0,00
	отчисления на социальные нужды	$	1012,12	1012,12	1012,12	1012,12	1012,12	1012,12	1012,12	1012,12	0,00	…	0,00
3	Всего затрат на оплату труда по проекту	$	43143,40	43143,39	43143,39	43143,39	43143,39	43143,39	43143,39	43143,39	0,00	…	0,00
	в том числе:	$										…
3.1.	заработная плата	$	37434,62	37434,62	37434,62	37434,62	37434,62	37434,62	37434,62	37434,62	0,00	…	0,00
3.2.	отчисления на социальные нужды	$	5708,78	5708,77	5708,77	5708,77	5708,77	5708,77	5708,77	5708,77	0,00	…	0,00

5.3 Затраты на организацию строительства и продажу коттеджей

Управляющая компания, создаваемая в ООО «Инициатор», по сути, будет выполнять функции заказчика-застройщика:

Организация и сопровождение предпроектных и проектных работ:

· оформление правовой базы строительства, исходно-разрешительной документации, ее согласование с государственными разрешительными, контролирующими и надзорными органами.

· проведение технической экспертизы по использованию существующих инженерных коммуникаций (электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и др.), получение технических условий на их присоединение.

· контроль над сроками действия и пролонгирование ранее выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.

· подготовка задания на проектирование, подготовка и содействие в заключении договоров с проектными организациями.

· техническое сопровождение проектной стадии, контроль над разработкой проектно-сметной документации, согласование её в установленном порядке, передача на утверждение в органы экспертизы и генподрядной организации.

Организация и сопровождение строительного производства:

· организация управления строительством.

· оформление строительной документации.

· высококвалифицированный технический надзор.

· контроль над качеством выполнения строительно-монтажных и пуско-наладочных работ;

· контроль над соблюдением проектных решений и требований нормативных документов;

· контроль над соответствием применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям и требованиям нормативных документов (СНиП);

· контроль над исполнением подрядчиками указаний и предписаний авторского надзора, требований шефмонтажных организаций и органов государственного строительного контроля;

· контроль и принятие своевременных мер по устранению выявленных ошибок в проектно-сметной документации;

· контроль и выдача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов;

· контроль над сроками производства работ и корректировка их в случае необходимости;

· содействие в оформлении актов выполненных работ в ходе строительства;

· приемка законченного объекта от подрядчика и сдача его в эксплуатацию заказчику и эксплуатирующей организации.

Организация продажи коттеджей и земельных участков

· рекламная деятельность;

· подбор потенциальных покупателей;

· организация регистрации сделок купли-продажи;

· организация создания товарищества собственников жилья или управляющей компании коттеджного поселка.

Необходимые затраты рассчитаны исходя из опыта работы управляющих компаний, прейскурантов компаний, оказывающих подобные услуги в Самарской области и штатной численности персонала.

На основании изложенного были произведены расчеты затрат на организацию строительства и продажу коттеджей по стандартным статьям затрат.Таблица 8. Затраты на организацию строительства и продажу коттеджей.

1	Затраты по проекту (сумма показателей п. п. 1.1-1.4), в том числе:	22000,00	22000,00	22000,00	22000,00	22000,00	22000,00	22000,00	22000,00	0,00	…	0,00	0,00
1.1	затраты на рекламу	5000,00	5000,00	5000,00	5000,00	5 000,00	5000,00	5000,00	5000,00	0,00	…	0,00	0,00
1.2	затраты на продажу коттеджей	8000,00	8000,00	8000,00	8000,00	8 000,00	8000,00	8000,00	8000,00	0,00	…	0,00	0,00
1.3	командировочные расходы	6000,00	6000,00	6000,00	6000,00	6 000,00	6000,00	6000,00	6000,00	0,00	…	0,00	0,00
1.4	прочие расходы (представительские)	3000,00	3000,00	3000,00	3000,00	3 000,00	3000,00	3000,00	3000,00	0,00	…	0,00	0,00
2	Затраты на оплату труда по проекту	43143,40	43143,39	43143,39	43143,39	43143,39	43143,39	43143,39	43143,39	0,00	…	0,00	0,00
3	Всего затрат на производство и сбыт продукции по проекту (сумма показателей п.п. 1-5) без учета начисленной амортизации основных фондов, налогов, включаемых в себестоимость	65143,40	65143,39	65143,39	65143,39	65143,39	65143,39	65143,39	65143,39	0,00	…	0,00	0,00
4	Налоги, включаемые в себестоимость, всего	54560,18	47269,96	39979,75	32689,54	25399,33	18109,12	10818,91	5958,77	0,00	…	0,00	0,00
5	НДС, акцизы, уплаченные за материалы, топливо, энергию (сумма показателей п.п. 5.1-5.4), в том числе:	2 898,31	2898,31	2898,31	2898,31	2898,31	2898,31	2898,31	2898,31	0,00	…	0,00	0,00
5.1	затраты на рекламу	762,71	762,71	762,71	762,71	762,71	762,71	762,71	762,71	0,00	…	0,00	0,00
5.2	затраты на продажу коттеджей	1220,34	1220,34	1220,34	1220,34	1220,34	1220,34	1220,34	1220,34	0,00	…	0,00	0,00
5.3	командировочные расходы	915,25	915,25	915,25	915,25	915,25	915,25	915,25	915,25	0,00	…	0,00	0,00
5.4	прочие расходы (представительские)	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	…	0,00	0,00

6. План маркетинга

Очевидно, что реализация коттеджей не может быть осуществлена без профессиональной маркетинговой политики.

Основные направления маркетинговой политики.

1. Создание и размещение рекламно-информационных материалов в прессе:

· разработка дизайна рекламных модулей для публикации в прессе;

· изготовление оригинал-макетов рекламных модулей;

· размещение рекламных модулей.

2. Создание и размещение рекламно-информационных материалов на радио телевидении:

· создание сценария аудио (видео) - роликов для размещения на радио;

· привлечение исполнителей для участия в записи аудио (видео)-роликов;

· монтаж аудио (видео) - роликов;

· размещение аудио (видео) - роликов на радио в программах.

3. Проведение прямых переговоров с потенциальными клиентами:

· отслеживание базы данных потенциальных клиентов;

· дизайн и печать рекламно-информационных буклетов;

· проведение прямых переговоров.

4. Изготовление рекламно-информационной полиграфической продукции:

· презентационные буклеты фирмы;

· рекламно-информационные листовки;

· настенные календари, настольные и карманные календари.

5. Изготовление сувенирной продукции для представительских и рекламных целей:

· ручки;

· зажигалки;

· брелоки;

· кружки;

· пепельницы;

· ежегодники.

6. Презентация проектов коттеджей:

· участие в выставках;

· проведение пресс-конференций и показов коттеджей в строящемся коттеджном поселке.

Причем, планируется применять вышеперечисленные маркетинговые мероприятия в той или иной комбинации в зависимости от их надобности и эффективности.

7. Инвестиционный план

Реализация данного инвестиционного проекта требует серьезных инвестиционных затрат.

Таблица 9. Потребность в капитальных вложениях при реализации запланированного проекта

Наименование показателей	Всего по проектно-сметной документации	Выполнено на момент подачи заявки на конкурс	Подлежит выполнению до конца строительства
Капитальные вложения по утвержденному проекту всего,	16 000 000,00	0,00	16 000 000,00
в том числе:
строительно-монтажные работы	13 500 000,00	0,00	13 500 000,00
покупка земельного участка	800 000,00	0,00	800 000,00
проектно-сметные работы, ИРД	1 377 000,00		1 377 000,00
прочие затраты	323 000,00	0,00	323 000,00

Таблица 10. Источники средств на начало реализации проекта

№ п/п	Наименование источников	Средства на начало реализации проекта
	СОБСТВЕННЫЕ СРЕДСТВА
1.	Выручка от реализации акций (взнос в уставный капитал в денежной форме)	0,00
2.	Нераспределенная прибыль ( фонд накопления)	0,00
3.	Неиспользованная амортизация основных средств	0,00
4.	Выручка от продажи основных средств	0,00
5.	Всего собственных средств (сумма п.п. 1-4)	0,00
	ЗАЕМНЫЕ И ПРИВЛЕЧЕННЫЕ СРЕДСТВА
6.	Кредиты банков (по всем видам кредитов)	16 000 000,00
7.	Заемные средства других организаций (указать отдельно по всем видам займов)	0,00
8.	Долевое участие в строительстве (по всем участникам)	0,00
9.	Прочие	0,00
10.	Всего заемные и привлеченные средства (сумма п.п. 6-9)	16 000 000,00
11.	ПРЕДПОЛАГАЕМАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА ПРОЕКТА:	0,00
12.	ИТОГО ПО ВСЕМ ИСТОЧНИКАМ (сумма п.п. 5, 10, 11)	16 000 000,00

Таким образом, капитальные вложения по проекту составят 16 000 000 долл. США.

В практике различают следующие способы инвестирования проектов: акционерные инвестиции; финансирование из государственных источников; долговое финансирование.

Акционерное финансирование представляет собой вклады денежных средств, оборудования, технологии. Финансирование из государственных источников осуществляется непосредственно за счет инвестиционных программ через прямое субсидирование. Долговое финансирование осуществляется за счет кредитов банков и долговых обязательств юридических или физических лиц.

Создание комплексного предприятия по производству и переработке свинины является дорогостоящим и длительным проектом. Эти факторы обуславливают значительные издержки, связанные, например, с «замораживанием» собственных средств либо с необходимостью уплаты процентов при долговом финансировании.

Для получения исходных данных для учета таких издержек рассмотрим возможные схемы привлечения капитала.

Основными (или типовыми) формами финансирования проектов в мировой практике считаются:

· собственное финансирование (за счет прибыли, амортизационных отчислений, сумм выплачиваемых страховыми органами и других источников);

· долговое (заемное) финансирование за счет банковских кредитов, облигационных займов, займов других организаций;

· централизованное финансирование за счет средств государственного бюджета;

· акционерное финансирование за счет вкладов учредителей и стратегических инвесторов.

Финансирование может производиться как в денежной (национальной и/или твердой) валюте, так и в не денежной форме (товарной, вексельной).

Предложенная классификация является условной, без четкого разграничения понятий различных форм финансирования. На практике эти формы взаимосвязаны. Далее охарактеризуем кратко положение вещей в отношении применения перечисленных основных форм финансирования на территории Российской Федерации.

Централизованное финансирование.

Безусловно, сильными сторонами этой формы финансирования являются:

безвозвратный характер в ряде случаев;

сравнительно низкие процентные ставки.

Слабые стороны:

преимущественное предоставление;

жесткий и длительный отбор проектов;

узкие приоритеты;

лоббирование.

Заемное финансирование.

Заемные средства предоставляют как коммерческие банки (российские, иностранные, международные типа ЕБРР и МБРР), так и небанковские структуры (финансовые компании, страховые компании, фонды и др.).

Таблица 11. Классификация займов

Признак классификации	Виды займов
Сроки кредитования	краткосрочный (как правило, до 1 года); онкольный (на условиях возврата по первому требованию кредитора); пролонгируемые (продлевается путем выдачи новой ссуды с более поздним сроком погашения); среднесрочный (до 3 лет); долгосрочный (в России свыше 3 лет, в США - на 10 лет и более)
Форма кредитования	товарный (в форме поставок сырья, материалов, оборудования и других товарно-материальных ценностей; разновидностью товарного кредита является лизинг); денежный (в свою очередь, может выдаваться в национальной валюте, твердой валюте, или мультивалютный); вексельный (в форме векселя для проведения взаиморасчетов); смешанный (комбинация вышеприведенных форм); связанный (при обязательстве заемщика приобрести определенные товарно-материальные ценности у определенного поставщика)
Метод заимствования	единовременный кредит; облигационный заем (облигации в бумажной или электронной форме размещаются на фондовом рынке с дисконтом или по номинальной стоимости с купонными выплатами); кредитная линия (предоставление кредитов заемщику в течение конкретного периода времени в пределах определенного лимита общей суммы; при этом заемщик, как правило, обязан держать у кредитора депозит в оговоренной сумме); контокоррентный кредит (единый счет в банке, по которому проводятся расчетные и кредитные операции); револьверная кредитная линия (предполагающая продление краткосрочных периодов кредитования)
Происхождение кредитов	российские; иностранные; международные кредитно-финансовые и небанковские учреждения (как правило, действуют в России через посредников)
Состав кредиторов	один кредитор; синдикат банков
Форма обеспечения	не обеспеченные (или бланковые, встречаются редко); под залог недвижимости (ипотечные); под залог ценных бумаг;
Форма обеспечения	под залог дебиторской задолженности; под обеспечение товарами (на складе, в движении, будущие поставки); под гарантии и поручительства третьих лиц
Условия кредитования	льготные; на общих основаниях; по фиксированной процентной ставке (при привязке к определенному активу, каковым на международном финансовом рынке являются ставки LIBOR, PIBOR, NYBOR, FIBOR и др.
Условия погашения	с выплатой основного долга равномерными долями; выплаты основного долга неравномерными долями; с отсрочкой начала погашения основного долга; выплаты процента по кредиту в начале срока кредитования; выплаты процента по кредиту в конце срока кредитования; выплаты процента по кредиту в течение всего срока кредитования.
Условия возмещения заимствования	с полным регрессом на заемщика (наиболее распространенная форма финансирования предполагает включение в кредитный договор требования о возмещении предоставления взаймы суммы кредита); с ограниченным регрессом на заемщика (риски реализации проекта распределяются между всеми участниками); без какого-либо регресса на заемщика (кредитор не имеет никаких гарантий и принимает на себя все риски, связанные с реализацией проекта)

Маркетинговые исследования показали, что наиболее вероятными схемами привлечения капитала в России являются схемы, основанные на получении кредитов, или финансирование из собственных средств.

В случае финансирования инвестиционных проектов из собственных источников стоимость привлеченного капитала оценивается как стоимость упущенной выгоды от вероятных инвестиций на рынке капитала. С этих позиций величина упущенной выгоды также равнозначна стоимости привлечения заемных средств, с учетом рыночных процентных ставок.

Следовательно, для оценки стоимости привлечения капитала целесообразно основываться на двух формах финансирования: кредитной форме финансирования и финансировании за счет собственных средств.

Сроки кредитования и процентная ставка.

Сроки кредитования (в случае финансирования проектов из заемных средств) и сроки «замораживания» собственных средств при расчете упущенной выгоды (в случае финансирования из собственных средств), как правило, определяются исходя из сроков согласованных с банком, предоставляющим кредит. В нашем случае максимальная продолжительность кредитования составляет 10 лет.

Проведенный анализ показал, что наиболее предпочтительной схемой предоставления кредита в данном случае является: кредит в долл. США с отсрочкой выплаты основной суммы долга.

Анализ процентных ставок по европейским кредитам показал, что с учетом приведенных сроков и условий заимствования при суммах кредита, эквивалентных 16 млн. долл. США процентные ставки составляют - 4 - 12%.

Таблица 12. Параметры модели кредитования

Вид займа	Валюта	Сумма заемных средств	Процентная ставка	Условия заимствования
Кредит	Долл. США	16 000 000,00	12 % годовых в первый год проекта; 4% годовых в последующие годы	Отсрочка платежей процентов по кредиту и отсрочка платежей основной сумме долга составляет 2 года; сумма основного долга с учетом суммы долга по процентам, рассчитанной по сложному проценту выплачивается равными частями в течение 8 лет после окончания отсрочки;

Таким образом, период возврата заемных средств составит 10 лет с момента начала реализации инвестиционного проекта.

8. Финансовый план

Основной валютой проекта является долл. США. Все расчеты проводились в среднегодовых ценах года разработки бизнес-плана (курс был принят равным 28,8503 руб./$).

Для расчетов ставки налогов были приняты в соответствии с действующим налоговым законодательством.

Таблица 13. Ставки налогов, использованные в расчетах

Наименование налога	База	Процентная ставка
Налог на прибыль	Прибыль	24 %
НДС	Оборот от реализации	18%
Транспортный налог	Мощность
Налог на имущество	Среднегодовая стоимость имущества предприятия	2%
Единый социальный налог	Фонд заработной платы	26%

План денежных поступлений и выплат от всех видов деятельности комплексного предприятия приведен в таблице. Расчеты показывают, что для обеспечения положительного сальдо реальных денег в первый год реализации проекта необходимо использовать 240 000 долл. США собственных средств.

9. Показатели эффективности инвестиционного проекта

Оценка эффективности инвестиционного проекта проводилась на основании «Руководства по подготовке промышленных технико-экономических исследований» (Организация промышленного развития Объединенных Наций (ЮНИДО), Австрия, Вена, 1988 г.) и Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Официальное издание. Утверждено Госстрой России, Министерство экономики РФ, Министерство финансов РФ, Госкомпром России от 31 марта 1994 г. № 7-12/47. - M., 1994.

Показатели эффективности инвестиционного проекта представлены четырьмя интегральными показателями (см. табл. «Интегральные показатели инвестиционного проекта»), которые были рассчитаны по ставке дисконтирования, равной 18,35%.

Таблица 14. Интегральные показатели инвестиционного проекта

Период окупаемости проекта	6 кварталов
Чистый дисконтированный доход, $	4 652 348,57
Индекс доходности	1,288
Внутренняя норма доходности	49,2%
Период возврата заемных средств	10 лет

Период окупаемости проекта - минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Из таблицы «План денежных поступлений и выплат» следует, что через 6 кварталов поступления от деятельности предприятия покроют затраты на инвестиции. Показатель периода окупаемости в данном случае выступает в качестве показателя, характеризующего риск инвестиционного проекта.

Чистый дисконтированный доход равен приведенной стоимости будущих прибылей, дисконтированных с помощью соответствующей процентной ставки за вычетом приведенных стоимостных затрат. Инвестор может отдать предпочтение только тем проектам, у которых чистый дисконтированный доход имеет положительное значение. Величина чистого дисконтированного дохода вычисляется по формуле:

где: - результаты, достигаемые на n - ом шаге расчета; - затраты, осуществляемые на том же шаге; N - горизонт расчета;

Эффект, достигаемый на n - ом шаге расчета.

,

где: i - ставка дисконтирования.

Для данного проекта чистый дисконтированный доход имеет положительное значение и равен 4 652 348,57 долл. США.

Индекс доходности (ИД) является одним из показателей оценки инвестиционного проекта, определяемый как частное от деления приведенной стоимости, связанных с его реализацией будущих денежных потоков (без первоначальных инвестиций) на приведенную стоимость первоначальных инвестиций. Для эффективных проектов значение этого показателя не должно быть меньше единицы. Индекс доходности вычисляется по формуле:

где: - капиталовложения на n - ом шаге; - сумма дисконтированных капиталовложений.

Для данного проекта индекс доходности равен 1,288 и превышает нормативную величину, равную 1.

Внутренняя норма доходности () представляет собой ту норму дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.

Если расчет чистого дисконтированного дохода инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта (в нашем случае 0,1835), то внутренняя норма доходности проекта определяется в процессе расчета. И затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

Иными словами внутренняя норма доходности является решением уравнения:

Для данного проекта внутренняя норма доходности равна 49,2%.

10. Анализ рисков

10.1 Количественный анализ рисков

Анализ чувствительности проекта позволяет оценить, как изменяются результирующие показатели реализации проекта при различных значениях заданных переменных, необходимых для расчета. Этот вид анализа позволяет определить наиболее критические переменные, которые в наибольшей степени могут повлиять на осуществимость и эффективность проекта.

Чем шире диапазон параметров, в котором показатели эффективности остаются в пределах приемлемых значений, тем выше «запас прочности» проекта, тем лучше он защищен от колебаний различных факторов, оказывающих влияние на результаты реализации проекта.

Под чувствительностью проекта понимают минимальные значения его показателей, при которых сохраняется эффективность проекта, а под устойчивостью - сохранение показателей эффективности проекта в различных ситуациях. Проект будем считать устойчивым, если при отклонении показателей проекта на 10% в худшую сторону, сохраняется условие - чистый приведенный доход больше либо равен нулю.

Рассмотрим максимально возможное уменьшение цены продажи коттеджей за период реализации проекта.

Таблица 14. Результаты расчетов изменения чистого приведенного дохода при изменении цены продажи

Относительное уменьшение цены продажи, %	30,00%	25,00%	20,00%	15,00%	10,00%	5,00%	0,00%
Чистый дисконтированный доход	715 749	178 934	1073616	1968300	2862983	3757666	4652349

Страница:

•  1 
•  2 

бизнес-план "Бизнес-план строительства коттеджного поселка в Самарской области" скачать

Подобные документы

• Мониторинг земельных участков г. Самары и Самарской области

  Структура рынка предложения земельных участков области, общая цена и максимальная площадь. Исследование расположения земельных участков, имеющих наименьшее предложение. SWOT-анализ земельных участков, выбранных для строительства (различного профиля).
  
  контрольная работа [2,3 M], добавлен 25.03.2011
  

• Сегменты рынка недвижимости и их характеристика

  Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.
  
  контрольная работа [681,6 K], добавлен 16.08.2010
  

• Оценка рыночной стоимости дачи и земельного участка

  Анализ рынка недвижимости земельных участков по Самарской области. Определение объектов аналогов и подбор сопоставимых районов. Расчет стоимости объекта недвижимости методом распределения. Базовая формула доходного подхода. Коэффициент капитализации.
  
  курсовая работа [672,3 K], добавлен 04.06.2015
  

• Система оценки земельного участка

  Правовые основы земельных отношений. Подходы к оценке земельных участков. Общая характеристика социально-экономического положения Самарской области и анализ рынка земельных участков. Земельный рынок России. Определение стоимости земельного участка.
  
  дипломная работа [603,1 K], добавлен 21.07.2011
  

• Характеристика Самарской области

  Анализ социально-экономического развития Самарской области за 2010–2012 гг. Бюджетная система Самарской области в 2011–2013 гг. Структура расходов. Законодательная закрепленность требований прозрачности к бюджетному процессу. Крупнейшие предприятия.
  
  контрольная работа [986,1 K], добавлен 20.12.2013
  

• Анализ управленческих проблем малых предприятий Самарской области и формирования портфеля предложений консалтинговых услуг

  Характеристика малого и среднего бизнеса в Самарской области. Исследование степени востребованности и удовлетворенности деловыми услугами, оказываемыми консалтинговыми агентствами. Проблемы в развитии предприятий малого бизнеса в Самарской области.
  
  курсовая работа [1,9 M], добавлен 07.02.2015
  

• Бизнес-план коттеджного поселка "Изумрудная долина"

  Особенности бизнес-планирования коттеджного поселка. Общая характеристика фирмы ООО "ИнвестСити". Анализ конкуренции на рынке сбыта. Маркетинговый, огранизационный и финансовый план. Прибыль инвестора при строительстве поселка "Изумрудная долина".
  
  дипломная работа [1,7 M], добавлен 30.06.2014
  

• Экономика Самарской области

  Стратегия социально-экономического развития Самарской области. Суть действий органов государственной власти Ростовской области, направленных на достижение стратегических целей. Синтез импорта и экспорта региона. Анализ иностранных инвесторов территории.
  
  презентация [1,4 M], добавлен 11.03.2019
  

• Показатели рынка недвижимости

  Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. Проблемы стабилизации финансов России. Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области. Структура объектов, количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости.
  
  курсовая работа [519,4 K], добавлен 26.10.2013
  

• Территориальная организация населения: Самарская область

  Характеристика Самарской области. История геологического развития территории. Растительный и животный мир. Особенности размещения промышленности Самарской области. Особенности территориальной организации сельского хозяйства. Расселение населения.
  
  реферат [148,8 K], добавлен 14.05.2014
  

• Демографическая ситуация в Самарской области: анализ и перспективы

  Составляющие демографической ситуации в экономике региона, информационная база исследования. Депопуляция численности населения Самарской области и изменения в половозрастной структуре, трансформация семейных устоев и кризис продолжительности жизни.
  
  курсовая работа [1,1 M], добавлен 08.06.2013
  

• Бизнес-план строительства автокомплекса

  Маркетинговое исследование строительства автокомплекса. Бизнес-план строительства АЗС. Технико-экономическое обоснование проекта. Инвестиционный план. План персонала. Физический объем сбыта. Финансово-экономические риски. Франчайзинг. Старт бизнеса.
  
  творческая работа [65,1 K], добавлен 23.11.2007
  

• Анализ социально-экономического развития Самарской области

  Экономико-географическое положение Самарской области, природные условия и ресурсы, население. Основные показатели деятельности региона. Цели и принципы концепции демографической политики. Основные проблемы развития региона и направления их решения.
  
  курсовая работа [333,7 K], добавлен 12.04.2015
  

• Приволжский Федеральный Округ

  Основные характеристики Самарской и Саратовской областей. Запасы полезных ископаемых. Удельный вес Самарской области в запасах и добыче нефти на суше России. Характеристика населения областей. Предприятия и организации. Уровень газификации в областях.
  
  реферат [47,2 K], добавлен 20.11.2011
  

• Оценка рыночной стоимости 100% акций ЗАО "АЛИКОМ"

  Анализ социально-экономических показателей развития Самарской области. Описание оцениваемого предприятия, анализ рынка отрасли полиэтиленовой продукции. Финансово-экономическое состояние ЗАО "АЛИКОМ". Классификация подходов и методов оценки бизнеса.
  
  дипломная работа [390,9 K], добавлен 14.06.2011
  

• Экономика Пермского края и Самарской области

  Анализ экономики Пермского края (развитие химической промышленности). Инвестиционная привлекательность Самарской области и Пермского края: средний потенциал и умеренный риск. Сравнительный анализ регионов, их удельный вес в общероссийских показателях.
  
  контрольная работа [10,7 K], добавлен 08.02.2010
  

• Особенности оценки объектов индивидуального жилищного строительства на примере загородного дома в Московской области

  Законодательное обеспечение индивидуального жилищного строительства. Анализ рынка загородной недвижимости Москвы и основные тенденции его развития. Подходы и методы, применяемые к оценке загородной недвижимости. Основные проблемы оценки и пути их решения.
  
  дипломная работа [484,0 K], добавлен 13.03.2014
  

• Перспективы для развития нефтедобывающего кластера Самарской области

  Основные нефтедобывающие предприятия на территории Самарской области - ОАО "Самаранефтегаз" компании "Роснефть", ЗАО "Самара-Нафта", ЗАО "Санеко", ООО "Татнефть-Самара" и ОАО "Самараинвестнефть". Потенциал развития самарского нефтедобывающего кластера.
  
  реферат [446,6 K], добавлен 28.09.2014
  

• Особенности функционирования рынка недвижимости Российской Федерации

  Экономическая сущность, этапы развития и сегменты рынка недвижимости в России, его функции и элементы. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и методы её оценки. Плюсы и минусы долевого строительства. Признаки надежного агентства недвижимости.
  
  дипломная работа [223,4 K], добавлен 05.09.2016
  

• Становление и развитие рынка недвижимости в России

  Понятие и особенности рынка недвижимости, классификация его объектов. Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ, перспективы его развития на современном этапе. Анализ стоимости квартир на рынке жилья в Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
  
  курсовая работа [862,8 K], добавлен 07.11.2014
  

Другие документы, подобные "Бизнес-план строительства коттеджного поселка в Самарской области"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам