Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

56

Министерство Науки и Образования

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Московский Государственный Строительный Университет»

Кафедра «Экономика и управление в строительстве»

Курсовая работа по дисциплине «Управление недвижимостью» на тему:

«Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества»

Выполнил студент:

группы - 5 курса Жирнова Е.

Проверила: Доц. Калинина А.А.

Москва, 2013



Содержание

маркетинговый имущество недвижимость

Введение

1. Характеристика состава имущества предприятия

1.1 Характеристика, основные задачи «девелопмента»

2. Исходные данные

3. Исследование сегмента рынка недвижимости и конкуренции

3.1 Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговой недвижимости, жилья

4.Оценка месторасположения реального объекта

5. Итоговой SWOT-анализ

6. Финансовый план по развитию объекта

Выводы

Библиографический список



Введение

Цель курсовой работы - закрепить полученные теоретические знания по дисциплине «управление имуществом», а также приобрести практические навыки по оценке проектных решений по эффективному использованию коммерческих объектов.

Для решения задачи необходимо: рассмотреть отдельные варианты новых функциональных технических проектных решений с целью выбора наилучшего, эффективного по использованию.

Объект курсовой работы - сблокированный дом до 10 отдельных помещений.

Три варианта:

1 проектное решение (базовый) - сблокированные, жилые особняки;

2 новое проектное решение - комбинированное коммерческо-жилое здание.

3 проектное решение - офисно - коммерческое решение.



1. Характеристика состава имущества предприятия

Для организации процесса производства любое предприятие должно располагать определенными ресурсами, то есть обладать имуществом. Под имуществом предприятия понимаются все материальные, нематериальные и денежные средства, находящиеся в пользовании, владении и распоряжении предприятия.

В состав предприятия как имущественного комплекса согласно статье 132 ГК РФ входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, долги, права требования, а также права на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Имущество, находящееся в собственности предприятия, подразделяется на недвижимое и движимое. Согласно статье 130 ГК РФ, пункту первому: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Это касается недвижимого имущества, законом также дается определение движимого имущества, ст.130 ГК РФ, пункт второй: вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Общую информацию о составе и величине имущества предприятия можно получить из анализа бухгалтерского баланса, дающего общую стоимостную характеристику хозяйственных средств предприятия (актив баланса) и источников их образования (пассив баланса).

Помимо деления на движимое и недвижимое все имущество предприятия, отражаемое в бухгалтерском учете, подразделяется на следующие виды: внеоборотные активы (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы); оборотные активы (запасы, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы); капитал и резервы (уставный капитал, резервный капитал, добавочный капитал, фонды накопления, нераспределенная прибыль прошлых лет и др.).

1.1 Характеристика, основные задачи «девелопмента»

Девелопмент в строительстве (далее - девелопмент) - это предпринимательская деятельность, которая главным образом связана с проведением работ по изменению или реконструкции здания или участка земли, что позволяет увеличить стоимость недвижимости.

Виды девелопмента:

Принято выделять два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме - fee-development - девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Вторая разновидность - speculative development - гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Попытка сконцентирроваться на одном источнике финансирования практически всегда обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер расчитывает в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов считают, что девелопмент такого рода является наиболее сложной операцией на рынке недвижимости, так как в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и крайне сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Стадии девелопмента

Далее рассмотрим девелоперский бизнес в его определении fee development - как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу Инвестора, выполняя функции по Управлению проектом. Работа над проектом включает в себя следующие стадии.

· Предпроектная подготовка

1. Анализ рынка недвижимости

2. Подбор объекта недвижимости

3. Формирование стратегии проекта

4. Инвестиционный анализ

5. Оформление исходно-разрешительной документации

6. Привлечение инвестиционных средств

· Проектирование

1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования

2. Формирование архитектурно-инженерной группы

3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади

4. Руководство проектированием

5. Проведение тендера на строительные работы

· Строительство

1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ)

2. Контроль качества строительства и сметных расходов

· Реализация

1. Маркетинг, реализация площадей

2. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства

Предпроектная подготовка

Анализ рынка

Исследование рынка недвижимости по заказу Инвестора с акцентом на район (регион) расположения его проекта.

1. Общие тенденции:

o российский рынок недвижимости

o основные сегменты рынка недвижимости

o движение спроса на рынке недвижимости

o предложение на рынке недвижимости

o конкуренция на рынке

o законодательная и юридическая базы для реализации девелоперских проектов

o состояние и перспективы иностранных инвестиций в российскую недвижимость

2. Состояние сегментов рынка:

o жилые помещения

o офисные помещения

o гостиницы

o торговые площади

o коттеджи

3. Прогнозы развития рынка:

o прогноз состояния спроса и предложения

o прогноз движения цен

o прогноз конкурентной среды

4. Выводы:

o рекомендации по выбору сегмента для проекта

o рекомендации по типу проекта в рамках сегмента

o рекомендации по финансовой стратегии

o рекомендации по маркетинговой стратегии

Подбор проекта

Поиск оптимального варианта и работы по целевому подбору проектов проводятся следующим образом:

· определение потребностей Заказчика

· подбор потенциальных проектов по общим пожеланиям Заказчика

· детальный анализ объектов, отобранных Заказчиком

· приобретение Заказчиком прав на объект, формирование концепции проекта и профессиональной команды

1. По результатам проведенного анализа формируется концепция проекта, включающая следующие элементы:

o назначение объекта (для собственных нужд или коммерческих целей)

o функциональное назначение объекта (жилье, офисы, торговые площади и т.д.)

o архитектурные требования

o потребительские требования

o инженерные требования

o требования по внутренней планировке и отделке

o инвестиционная концепция проекта

o управленческая и строительная концепции проекта

o юридические параметры проекта

o техническое задание для Владельца

2. Формирование профессиональной команды предполагает:

o проведение тендера среди проектировщиков

o проведение отбора среди консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д.

o разработка пакета тендерной документации для строительства

o предварительный отбор среди подрядчиков и проведение с ними переговоров

Итогом этой работы становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта, и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.

Инвестиционный анализ проекта

Ключевым элементом проекта является его финансовый анализ, позволяющий оценить эффективность инвестиций. Инвестиционный анализ проводится следующим образом:

1. Разработка различных вариантов бюджетов проекта, включая оценку и прогноз:

o стоимости консультантов, проектирования, стоимости строительства, отделки

o стоимости построения внешних коммуникаций

2. Разработка бизнес-плана:

o прогноз поступлений и выплат на период до 10 лет

o оценка эффективности инвестиций

o сравнительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акций и пр.)

o разработка оптимальных финансовых и налоговых схем реализации проекта

o юридическое обеспечение проекта, соответствующее выбранной финансовой схеме

o разработка юридического заключения по проекту

o создание (в случае необходимости) новых юридических структур

o подготовка всех необходимых договоров, регулирующих взаимоотношения участников проекта

Итогом этого этапа является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для ведения проектирования и строительства.

Привлечение внешних кредитных и инвестиционных средств

Традиционной является схема финансирования, при которой Инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого риэлторского проекта является его наиболее сложным и узким местом.

Управляющая компания берет на себя разработку и реализацию стратегии по привлечению финансовых средств в проекты по недвижимости и выполняет следующие функции:

· разработка инвестиционной стратегии проекта

· осуществление рекомендаций по структуре финансирования проекта (собственные средства, привлеченные кредитные средства, привлеченные инвестиционные средства, предарендные платежи и т.д.)

· разработка кредитной заявки на русском и английском языках

· анализ потенциальных возможностей кредитования проекта в российских и западных банковских учреждениях

· разработка инвестиционного предложения на русском и английском языках

· анализ потенциальной возможности привлечения инвестиционных средств в проект

· презентация проекта и рассылка всех необходимых документов российским и западным финансовым учреждениям

· проведение всех необходимых переговоров с заинтересованными финансовыми учреждениями и проработка конкретных юридических и финансовых схем их участия в проекте

· разработка контрактов для подписания между финансовыми учреждениями и Владельцем

В итоге Инвестор получает полный пакет документации на русском и английском языках, необходимый для привлечения внешних финансовых ресурсов. Кроме того, управляющая компания берет на себя функции реализации инвестиционной стратегии путем поиска и привлечения в проект инвестиционных и кредитных партнеров.

Управляющая компания

Управляющая компания от имени Инвестора осуществляет:

1. Оформление в муниципальных органах следующих документов:

o распоряжение мэра по проекту

o инвестиционный контракт

o землеотвод (договор аренды земли)

o градостроительное заключение-задание

o геоподоснова

o технические условия присоединения

o технический паспорт

o техническое задание на проектирование

o получение согласований и разрешений

2. Управление проектированием:

1. Формирование группы проектировщиков:

§ проведение тендера по выбору главного архитектора проекта и заключение с ним контракта

§ проведение тендера по выбору архитектора по инженерным системам и заключение с ним контракта

§ проведение тендера по выбору архитектора-конструктора и заключение контракта с ним

2. Подготовка эскизного проекта и/или ТЭО:

§ согласование задания на проектирование ТЭО в муниципальных органах

§ разработка эскизного проекта и ТЭО

§ проведение проектных и архитектурных совещаний

§ получение окончательных технических условий присоединения объекта к городским коммуникациям (теплосеть, электричество. канализация, водопровод, телефон)

§ согласование в ГПН, СЭС, АТИ, УГАСК, ОПС и пр.

§ получение заключения горэкспертизы по ЭПДЭО

3. Этапом рабочего проектирования:

§ проектирование внешних коммуникаций;

§ проведение проектных и архитектурных совещаний;

§ корректировка ТЭО;

§ подготовка тендерной документации для подрядчиков по строительству;

§ разработка и корректировка строительного бюджета.

Управление строительством:

Проведение международных тендеров среди строительных подрядчиков:

§ разработка полного пакета тендерной документации

§ организация и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций

§ подготовка контрактов и ведение переговоров

1. Управление строительством:

§ разработка и оптимизация программы строительства

§ организация взаимоотношений с правительством и его специализированными органами в части согласований по строительству

§ контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертификаты и т.д.)

§ контроль за сроками мобилизационного и строительного этапа

§ получение согласований при проведении работ по внешним коммуникациям

§ контроль за качеством строительных работ

§ контроль за техникой безопасности

§ контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов

§ технический надзор

§ проведение контрольных и оперативных совещаний участников проекта

§ контроль за реализацией всех договорных обязательств по проекту

§ контроль за подготовкой объекта к эксплуатации

§ подбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации

Сдачу объекта в эксплуатацию:

o сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям

o оформление и получение документов на готовый объект.

Реализация объекта

Маркетинг объектов недвижимости

В том случае, если проект реализуется Инвестором в коммерческих целях, управляющая компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду.

Реализация маркетинговой кампании, включает:

· разработку маркетинговой концепции и стратегии

· разработку логотипа проекта и всех вытекающих атрибутов

· разработку пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект на русском и английском языках, для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей

· издание соответствующих брошюр и буклетов

· размещение рекламы в российских и иностранных средствах массовой информации

· подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта

· создание "сlеаring housе" для работы с потенциальными клиентами

· осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам и профессиональным брокерам

· проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур

· разработку типового договора аренды или продажи

· проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу помещений

На данном этапе Девелопер помогает Инвестору реализовать основную цель проекта - достичь максимальной эффективности осуществленных инвестиций. Именно здесь Инвестор наиболее ярко ощущает преимущества концепции управления строительными проектами, реализуемой девелоперской компанией.

Основными целями, которые преследует Инвестор проекта, привлекая профессионального управляющего, являются:

· избежать необходимости создания и содержания собственной службы заказчика для выполнения функций управления проектом

· профессионально сформулировать стратегию проекта и техническое задание

· обеспечить контроль за разработкой проекта и программой строительства

· обеспечить контроль за оптимизацией минимизацией бюджета проекта

· максимально сократить сроки строительства

· обеспечить контроль за соблюдением качества строительства

· обеспечить достижение максимальной финансовой эффективности проекта

· обеспечить представление и защиту интересов Инвестора перед подрядчиком. проектировщиками, консультантами и государственными органами

· избежать ситуации, при которой подрядчик. пользуясь отсутствием профессионального опыта у владельца, традиционно стремится либо увеличить бюджет (за счет дополнительных работ), либо (при фиксированном бюджете) снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.

Таким образом, дополнительные расходы на оплату управляющей компании компенсируются обоснованностью и жестким контролем за бюджетом строительства, гарантией сроков и качества, а также надежной защитой интересов Инвестора при реализации проекта.

Основные принципы девелопмента

Один из ключевых принципов девелопмента - создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Это справедливо для любой стадии девелоперского проекта.

Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта. На предпроектной стадии девелоперского проекта можно выделить два наиболее важных этапа - исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.

Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:

· в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем

· какой именно объект нужно строить

· каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей

· каков прогноз рентабельности проекта

· уровень конкуренции в том или ином сегменте

· возможные риски и способы их уменьшения

Исследование рынка позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка.

Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения. Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Поэтому в последнее время на Западе одна из модных теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

Выбор местоположения - один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Всем известно, что продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее здание в плохом месте. Известный афоризм американских девелоперов гласит: "Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением, и наконец, местоположением". Однако, несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной компании.

В первом случае девелопер, имея информацию о рыночных тенденциях и примерное представление о сфере, в какой он будет работать, обладает известной гибкостью при выборе участка. Во втором случае существуют дополнительные ограничения поиска, связанные с деятельностью компании. Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, построенных на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экология.

Для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться. Чтобы прояснить важность каждого пункта, девелопер при выборе участка должен ответить насколько важны для бизнеса, под который предназначено здание, следующие детали: близость к потребителю, клиенту или покупателю, к партнерам по бизнесу, к обслуживающему персоналу, к жилым районам, торговым точкам, предприятиям бытового обслуживания и общественного питания, транспортным магистралям, удобство сообщения с вокзалами и аэропортами, уровень жизни в районе, возможность расширения для компании-арендатора или покупателя.

Следует отметить, что часто задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство нерентабельным. Для избежания финансовых рисков при выборе участка необходимы тщательные, детально проработанные исследования территории, которые разумно проводить с привлечением чиновников соответствующих городских служб. На основе имеющегося анализа участка и исследования рынка разрабатываются функциональная концепция объекта и эскизный проект, которые сразу же рассматриваются с точки зрения их рентабельности.

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке. Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания.

На стадии проектирования наиболее важный этап для всего проекта - организация финансирования. Этот этап отсутствует в случае fee-development, поскольку все расходы на строительство берет на себя заказчик. Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект.

При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами. Классическая схема смешанного финансирования выглядит следующим образом. После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта (при этом обоим по окончании строительства достается по 50% построенной недвижимости). Следующий этап - привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25-30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика - 10%.Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 50%-й готовности объекта.

На практике отклонения от классической схемы встречаются весьма часто. Например, подрядчик может выполнять также роль стратегического инвестора и финансировать в итоге до 50% стоимости проекта. Возможно нахождение клиента уже на начальной стадии проекта, и тогда он может принять более серьезное участие в финансировании. В западной практике для организации финансирование активно используются залоги уже имеющейся недвижимости (например, земельного участка под строительство), однако в России эта схема встречается довольно редко из-за пробелов в законодательстве.

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. (Если брокер не был привлечен на предпроектной стадии, его привлечение на данном этапе обязательно). Требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Когда приходит время организовать строительный тендер, нужно рассмотреть две возможности. Если застройщик или будущий владелец хотят максимально точно воплотить свой замысел, проектное бюро должно четко определить все существенные конструктивные детали. На них должна быть составлена подробная последовательная спецификация, все пункты которой должны быть выполнены генеральным подрядчиком.

Во втором случае четко определяются только важнейшие в художественном и конструктивном отношении детали, а оставшиеся элементы определяются только в отношении их функции и видов работ. Это означает, что подрядчик получает возможность вносить предложения по использованию строительных технологий, с которыми он хорошо знаком по опыту прошлой работы. В некоторых ситуациях второй вариант наиболее предпочтителен, поскольку он часто освобождает от дополнительных бюрократических процедур, связанных с получением разрешения на импорт определенных строительных материалов.

При оценке результатов тендера предпочтение должно отдаваться тем фирмам, которые доказали свою способность осуществлять проекты подобного рода. Услуги пользующихся хорошей репутацией фирм, как правило, стоят недешево, но обращение к ним дает больше гарантий, что строительство будет завершено в срок и в соответствии со спецификациями.

Очень важный момент - заключение договора с подрядчиком, который должен максимально учитывать интересы девелопера и устанавливать жесткие штрафные санкции за срыв сроков строительства и несоответствие качества работ спецификациям. Для этого часто необходимо привлечение юристов.

На стадии строительства наиболее важный момент - контроль сроков, качества работ и строительных затрат. После передачи подряда строительство должно происходить под постоянным наблюдением со стороны группы менеджмента, которая контролирует качество исполнения работ, производит промежуточные выплаты и следит за соблюдением сроков. Для этого бывает полезным привлечение компании, специализирующейся на управлении строительством (Bovis, Hanscomb и др.). После завершения строительства проверяется соответствие параметров здания указанным в договоре спецификациям, а также устанавливается срок гарантии. После этого готовое здание принимается заказчиком.

Стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером заключается, как правило, еще на этапе проектирования. Выбор брокера обычно основывается на имеющемся опыте в реализации площадей данного типа и хорошей репутации. Во многих случаях эффективным оказывается привлечение западных брокерских фирм. Для успешной реализации площадей необходимо четко определить класс потребителей. Рекламная кампания должна быть сориентирована на этот слой потребителей. Если к моменту готовности здания арендаторы/покупатели уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договора об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям. Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампанию, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу. В таких случаях риэлтеры должны использовать специальные стимулы для арендаторов/покупателей - оплата расходов по переезду, безрентный договор за первые два-три месяца или понижение стоимости аренды.



2. Исходные данные

Исходные данные по балансам площадей профилям проектных решений

Вариант 1. Проект «многоэтажное блокированное жилое здание»
В	Всего площадей	Удельный вес различных площадей в их общем балансе, в %
33	кв.м	%	Коммерческие площади	Офисные помещения	Квартиры	Технические площади	Парковочный холл
33	13554	100	6	-	64	10	20
Вариант 2.Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
33	13554	100	20	-	64	10	6
Вариант 3.Проект «Офисно-коммерческо здание»
33	13554	100	20	60	-	10	10

Основные экономические показатели проектных решений. Исходные данные по способам функционального использования объекта.

№	Показатели	Значение
1.	Величина арендной платы за участок(тыс.руб в год):
	Проект №1	31 230
	Проект №2	31 230
	Проект № 3	33 200
2.	Среднерыночная цена продаж объекта до строительных работ (тыс.рыб)	10 730
3.	Инвестиционные затраты на реконструкцию (тыс.руб)
	Проект №1	12 280
	Проект № 2	12 270
	Проект № 3	11 931
4.	Стоимость привлечения заемного капитала	14,25%
5.	Бухгалтерская и рыночная стоимость объекта после проведения строительных работ (2+3)
	Проект №1	23 010
	Проект №2	23 000
	Проект № 3	22 661
6.	Годовая норма амортизационных отчислений	4%
7.	Способ начисления амортизации - равномерный



Исходные данные о финансировании проектных решений

№	Показатели	Значение
1	Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах в(%) Проект №1 Проект №2 Проект №3	36 27 20
2	Периоды выплаты привлеченного капитала (годв)	10
3.	Способ погашения долга - равномерными долями по 10%	10%
4.	Ставка налога на прибыль	20%

Исходные данные о рыночной ситуации. Прогнозные данные основных экономических показателей

№	Показатели	ГОДЫ
		2013	2014	2015	2016	2017	2018
1	Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно -коммерческих зданий по годам (%)	-	5	7	7	7	7
2	Прогнозные изменения стоимости недвижимого имущества по годам (%)	-	13	14	15	16	16
3	Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам (%)	-	15	14	14	12	11
4	Степень занятости арендаторами офисных помещений по годам (%)	-	85	85	95	95	98
5	Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (%)	-	75	80	85	90	98
6	Степень занятости арендаторами коммерческих помещений по годам (%)	-	90	95	100	100	100
7.	Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (%)	-	95	98	100	100	100

Данные по стоимости аренды за базовый год (у.д.е./кв.м) без учета НДС и операционных расходов.

Показатели	Значение
Уровень арендной платы по жилым помещениям экономкласса	350
Уровень арендной платы по коммерческим помещениям	715
Уровень арендной платы по офисным помещениям класса В-	560
Уровень арендной платы по парковочным местам	1750



Данные по среднерыночной цене продажи недвижимого имущества (у.д.е/кв.м)

Жилые помещения эконом класса	3260
Коммерческие помещения	5689
Парковочные места(машино-место)	29749

Стоимость технического обслуживания и отчисления на текущий ремонт (у.д.е./кв.м)

Жилые помещений эконом класса	34,0
Офисно-коммерческие помещения	82,7



3. Исследование сегмента рынка недвижимости и конкуренции

3.1 Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговой недвижимости, жилья

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Октябрь 2013

В октябре экспонировался 3 401 объект коммерческой недвижимости общей площадью 2 073 тыс. кв.м. По количеству объем предложения по сравнению с сентябрем вырос на 29%, а по общей площади - на 30%. Существенный рост объема предложения наблюдался по всем сегментам рынка. Он мог быть связан с ростом деловой активности и объемов предложения, которые в этом году произошли в октябре, а не, как обычно, в сентябре.

Средняя арендная ставка по сравнению с сентябрем в октябре выросла на 1% и составила 608 $/кв.м/год.

Лидером по объему предложения традиционно остались офисные помещения, доля которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (28%) и торговые помещения (17%).

Рынок в целом
Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь тыс. кв. м	Средняя площадь тыс. кв. м	Средняя ставка $/кв. м/год
Значение	3 401	1 076	2 073	0,61	608
К сентябрю 2013	+29%	+32%	+30%	+2%	+1%
К октябрю 2012	+35%	+27%	+12%	-18%	+7%



Торговая недвижимость

В октябре 2013 года экспонировалось 759 торговых объектов общей площадью 350 тыс. кв.м. Количество торговых объектов выросло на 34%, их общая площадь - на 31%.

В центре в октябре экспонировалось 97 помещений общей площадью 33 тыс. кв.м, что на 24% выше сентября по количеству и на 65% - по общей площади, при этом рост средней площади составил 33% и был связан с выходом в октябре ряда крупных торговых объектов, таких как на ул.Л.Толстого (1 100 кв.м), на ул.Новокузнецкой (1 728 кв.м) и на ул.Арбат (2 542 кв.м).

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца за месяц уменьшилась на 4% и составила 1 932 $/кв.м/год. Снижение ставки было обусловлено снижением ставок по объектам, которые экспонируются уже давно, что может быть связано с переоцененностью таких объектов и соответствующей коррекцией. При этом за год (по сравнению с октябрем 2012 года) прирост ставок составил 15%, что является максимальным среди других сегментов недвижимости.

Количество предлагаемых в аренду за пределами центра торговых объектов выросло на 35%, а их общая площадь - на 29%, в результате чего объем предложения составил 662 помещения общей площадью 316 тыс. кв.м.Средняя ставка по данным объектам осталась на уровне сентября и составила 898 $/кв.м/год.



Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, $/кв. м/год
Значение	97	61	33	0,344	1 932
К сентябрю 2013	+24%	+39%	+65%	+33%	-4%
К октябрю 2012	+43%	+126%	+106%	+42%	+15%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, $/кв. м/год
Значение	662	229	316	0,478	898
К сентябрю 2013	+35%	+27%	+28%	-5%	-0%
К октябрю 2012	+45%	+75%	+58%	+9%	+7%

Street-retail

Объем предложения по торговым помещениям формата street-retail в октябре 2013 года по количеству вырос на 34%, а по общей площади - на 40%. Всего в октябре экспонировалось 259 объектов площадью 72 тыс. кв.м, из них 48 объектов предлагалось в центре и 211 объектов - за пределами Садового Кольца.

Объем предложения в центре за месяц вырос на 17% по количеству и на 56% по общей площади. Средняя ставка аренды по этим объектам в октябре выросла на 4% и составила 2457$/кв.м/год. Этот рост произошел в т.ч. за счет выхода двух дорогих объектов формата street-retail на ул.Тверская (57 кв.м, 4 736 $/кв.м/год и 166 кв.м, 5 809 $/кв.м/год).

Объем предложения за пределами Садового Кольца по количеству увеличился на 38%, а по общей площади - на 37%. При этом средняя арендная ставка снизилась на 2% и составила 1 056 $/кв.м/год.

Street-retail внутри Садового Кольца

Street-retail внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, $/кв. м/год
Значение	48	38	15	0,322	2 457
К сентябрю 2013	+17%	+52%	+50%	+33%	+4%
К октябрю 2012	+55%	+171%	+114%	+37%	+30%

Street-retail вне Садового Кольца

Street-retail вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, $/кв. м/год
Значение	211	54	56	0,267	1 056
К сентябрю 2013	+38%	+26%	+37%	-1%	-2%
К октябрю 2012	+49%	+74%	+47%	-0%	+11%

Офисная недвижимость

Увеличившись в октябре на 26% по количеству и на 30% по общей площади, объем предложения офисных объектов составил 2 108 объектов общей площадью 1 141 тыс. кв.м.

По сравнению с сентябрем количество предлагаемых в аренду офисных объектов в центре выросло на 34%, а общая площадь - на 49%. Объем предложения в результате составил 386 объектов общей площадью 203 тыс. кв.м.

Средняя арендная ставка уменьшилась на 2% и составила 815 $/кв.м/год,при этом ставки по объектам, которые экспонируются давно, снизились на 1%.

За пределами Садового Кольца объем предложения по количеству вырос на 25%, а по общей площади - на 27% и составил 1 722 объекта общей площадью 938 тыс. кв.м. Средняя ставка по таким помещениям выросла на 3% - до 499 $/кв.м/год, что произошло за счет изменения структуры предложения - доля дорогих объектов со ставками выше 500 $/кв.м/год в общем объеме предложения выросла с 35% в сентябре до 39% в октябре.

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисы внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, $/кв. м/год
Значение	386	175	203	0,526	815
К сентябрю 2013	+34%	+47%	+48%	+11%	-2%
К октябрю 2012	+42%	+38%	+35%	-5%	0%



Офисные помещения внe Садового Кольца

Офисы вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, $/кв. м/год
Значение	1 722	490	938	0,545	499
К сентябрю 2013	+25%	+29%	+27%	+1%	+3%
К октябрю 2012	+34%	+11%	+7%	-20%	+4%

Анализ рынка жилья - новостроек города Москвы.

Предложение

Продажи квартир по данным сентября ведутся в 158 домах-новостройках Москвы. Из новых проектов - крупномасштабный проект `Сердце Столицы' (630 тыс. кв. м, из них 500 тыс. кв. м жилья бизнес класса) компании `Дон-Строй Инвест'» и жилой квартал ВТБ Арена Парк в районе Динамо.

На рынке нового жилья по данным базы недвижимости WinNER представлено 3 086 квартир. По отношению к предыдущему месяцу количество квартир уменьшилось на 13,0%, а по отношению к показателям годичной давности объём предложения меньше на 64,2%.

В зависимости от административного округа наибольшее количество квартир в новых домах, находящихся в реализации, зафиксировано в ЦАО - 65,0% (длительный срок реализации объектов элитного жилья) от общего количества, следом за лидером СВАО - 6,0%. Меньше всего квартир в новостройках сосредоточено в ЮАО - 2,9%.По итогам месяца, в зависимости от типа квартир наибольшая доля была характерна для многокомнатных квартир - 36,8%. Доля однокомнатных самая низкая - 16,2%. Предложение по 3-комнатным составило 24,3% от общего объема, а 2-комнатных - 22,7%.



В зависимости от типа дома в октябре месяце в структуре предложения квартир в новостройках Москвы, преобладали квартиры в монолитных домах - 83,2%, доля квартир в кирпичных новостройках составила 7,3%, а в панельных домах доля квартир - 9,5%. Количество квартир в панельных домах сократилось за месяц на 4,1%, , объем монолитного предложения сократился на 18,3%, а в кирпичных новостройках квартир стало больше на 33,1%.

Спрос

В сентябре 2013 года количество обращений по новостройкам Москвы выросло в три раза за счет выхода в продажу нового объекта ЖК Белый Парк в компании Пересвет-Инвест. Распределение звонков по данным call-centre Пересвет-Инвест по типу квартир выглядит следующим образом: 1-комнатные - 24,6%; 2-комнатные - 46,5%; 3-комнатные - 24,6%; многокомнатные - 4,3%.

Высокий показатель по двухкомнатным квартирам обусловлен высоким спросом на них со стороны покупателей по проекту Военная ипотека.

Ценовая политика

По данным Информационно-аналитического центра Пересвет-Инвест стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости в октябре 2013г. составила 374 651 р. или 11 708 $.

Цены за месяц в рублевом эквиваленте выросли на 3,3%. Поскольку расчетный курс доллара в WinNER не менялся, в долларах цены показали аналогичную динамику.

Годовая динамика выглядит следующим образом: в рублях цены снизились на 6,5%, в долларах на 8,0%.

Средневзвешенная цена квадратного метра, рассчитанная без учета дорогого ЦАО, в октябре 2013г. составила - 169 695 р. или 5 303$. Изменения за месяц составили: в рублях и в долларах цены выросли на 0,2%. За год цены в долларах выросли на 2,0%, в рублях на 3,6%.

Средняя цена в сегменте панельного домостроения в октябре 2013 г. установилась на уровне 128 817 р./кв. м, для монолитного домостроения - 377 138 р./кв. м и в сегменте кирпичного строительства цена составила 344 456 р./кв. м.

Динамика цены за месяц выглядит следующим образом: панельные новостройки стали дешевле на 0,4%, на монолитные проекты цены выросли на 6,8%. Кирпичные новостройки подорожали всего на 0,4%.

Если сравнивать с данными за год цена 1 кв. м панельного домостроения ниже на 4,6%, монолитные на 4,2%, а кирпичные новостройки в цене выросли на 26,9% за год.

За прошедший месяц больше всего выросли в цене 1 кв. м однокомнатные и трехкомнатные кварти...