Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества

Месторасположение района Царицыно на карте города Москвы



Остановки района Царицыно.

Характеристика

Район Царицыно входит в состав 16-и районов Южного административного округа города Москвы. Район занимает территорию в 831.6 гектаров в нём насчитывается 24 улицы и 2 станции метро (Кантемировская и Царицыно). Численность проживающего здесь населения составляет порядка 115 тысяч человек. Управление районом осуществляет Управа района Царицыно и прочие районные органы власти.

Граница района Царицыно проходит: по оси полосы отвода Курского направления Московской железной дороги (МЖД), далее по оси полосы отвода Павелецкого направления МЖД, оси русла реки Чертановки, осям: 1-го Котляковского переулка, Кантемировской улицы, Пролетарского проспекта, Кантемировской улицы (новой трассы), далее, пересекая Каспийскую улицу, до Курского направления МЖД.

Главные улицы и шоссе

Ул. Бакинская, Пролетарский проспект, ул. Луганская, ул. Каспийская.

Полезные телефоны

Справочно-информационная служба ЮАО

тел.: (495) 777-28-05

Управа района Царицыно

115516, ул. Веселая, д.31А

Глава управы

Чернышов Вадим Георгиевич

тел.: (495) 321-86-13

БТИ района Царицыно

ЮЖНОЕ территориальное бюро технической инвентаризации

1-ый Автозаводский проезд, д.4 корп.1

тел.: (495) 710-20-00, 710-12-69, 710-18-42

ДЕЗ района Царицыно

ул. Кантемировская, д.53, корп.1

тел.: (495) 655-63-25

Центр жилищных субсидий района Царицыно

ул. Кантемировская, д.39

тел.: (495) 323-18-27

ОВИР района Царицыно

ул. Бехтерева, д.13

тел.: (499) 218-12-24

Инфраструктура района Царицыно

ТЦ Кантемировский

ул. Кантемировская, д.47

тел.: (495) 775-88-08, (495) 320-67-86

Гостиница

ул. Каспийская, д.36

тел.: (495) 322-24-24

Кинотеатр Эльбрус

Кавказский бульвар, д.17

тел.: (495) 321-46-37, 320-40-65

Список улиц

На территории района Царицыно (ЮАО) насчитывается 24 улицы. Также вы можете посмотреть список улиц Южного административного округа, или перейти к справочнику всех улиц Москвы.

Улицы района Царицыно города Москвы:

· Бакинская улица

· Бехтерева, улица

· Весёлая улица

· Деловая улица

· Дольская улица

· Ереванская улица

· Кавказский бульвар

· Кантемировская улица

· Каспийская улица

· Коллективный проезд

· Котляковский 1-й, переулок

· Лисичанская улица

· Луганская улица

· Макеевская улица

· Медиков, улица

· Новоцарицынское шоссе

· Пролетарский проспект

· Промышленная улица

· Севанская улица

· Солнечная улица

· Спортивная улица (Царицыно)

· Тарный проезд

· Тимуровская улица

· Товарищеская улица

Функциональное зонирование территории Царицыно

Общественные функциональные зоны - многофукциональные общественные зоны, многофункциональные парковые зоны, специализированные общественные зоны.

Жилые функциональные зоны - зоны жилых районов и жилых групп многоквартирной застройки

Функциональные зоны особо охраняемых природных территорий, природных и озелененных территорий.

История района Царицыно

Району Царицыно уже более 400 лет. Первое летописное упоминание об этой местности относится к 1589 году, хотя археологические раскопки Царицынских курганов доказывают, что люди здесь селились в глубокой древности. С 1775 г. главное селение этого района называлось Царицыно (до этого - Черногрязная пустошь, Черная Грязь, Богородское). Свое название,по-видимому, район получил по имени императрицы Екатерины Великой, которая приобрела эту местность в 1776 г. у князя Дмитрия Кантемира и в честь мирного Кючук-Кайнарджийского договора с Турцией повелела построить здесь ансамбль дворцов и сооружений (архитекторы М.Казаков и М.Валуев). С усадьбой Царицыно связаны биографии многих выдающихся людей: писателей, поэтов, ученых, актеров. Пейзажи Царицына описаны в произведениях Л.Толстого, И.Тургенева, Л.Андреева, И.Бунина и др.; здесь пел Ф.Шаляпин.

Интересна история Царицына и в годы Советской власти. В 1927 году в районном центре Ленино проживало 5 тысяч жителей. В 1939 году г. Ленино получил официальный статус рабочего поселка, в котором уже было населения 16 тыс. чел. В 1960 году Ленино с населением более 20 тыс. чел. вошло в Пролетарский район Москвы. С 1962 по 1967 годы здесь велось строительство жилого массива, получившего название «Ленино-Дачное». Эти застройки «пятиэтажки» и сегодня существуют и составляют 50% жилого фонда района.

С 1968 года Ленино входит в Красногвардейский район г. Москвы. В 1991 году Москва была поделена на 10 административных округов. В Южном административном округе был образован муниципальный район «Царицыно». При этом историческое Царицыно (Ленино) оказалось между тремя районами: Орехово-Борисово Северное, Бирюлево-Восточное и Царицыно. Старое Царицыно и Царицынский парк сейчас являются местом отдыха, совместных праздничных мероприятий для жителей этих районов.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 22.07.1997 года № 550 «О совершенствовании системы территориального деления города Москвы» северная граница района проходит по ул. Кантемировская до пересечения на востоке с железнодорожными путями Курского направления, а на западе - Павелецкого направления, южной границей является точка пересечения железнодорожных путей. На территории в 426,2 га района Царицыно проживает население в 101,2 тыс. чел. Количество жилых зданий - 340. В районе сохранены зеленые насаждения, старинный Аршиновский лесопарк.

Символика района Царицыно

Геральдическое описание герба

В пурпурном щите московской формы серебряное стилизованное изображение верхней части ворот Царицынского парка, сопровождаемое сверху серебряной большой императорской короной.

Объяснение символики герба

Большая императорская корона символизирует благожелательное отношение императрицы Екатерины II к этим местам. Екатерина II, восхищенная красотой «дивной местности», приобрела её в 1776 году.

Стилизованное изображение верхней части ворот Царицынского парка символизирует наличие в Царицыно уникального исторического ансамбля дворцов и сооружений, наименование которого отразилось в названии муниципального образования.

Пурпурный «царский» цвет щита символизирует историческую принадлежность местности к царским землям.

Описание флага

Флаг муниципального образования Царицыно представляет собой двустороннее, прямоугольное полотнище с соотношением сторон 2:3.

В пурпурном полотнище помещено белое стилизованное изображение верхней части ворот Царицынского парка, над которым помещено белое изображение большой императорской короны.

Габаритные размеры изображения короны составляют 9/40 длины и 3/8 ширины полотнища. Центр изображения равноудален от боковых краев полотнища и находится на расстоянии 1/4 ширины полотнища от его верхнего края.

Габаритные размеры изображения верхней части ворот Царицынского парка составляют 13/24 длины и 7/16 ширины полотнища. Центр изображения равноудален от боковых краев полотнища и находится на расстоянии 1/4 ширины полотнища от его нижнего края.

Район Царицыно - динамика цен на квартиры

· Средний уровень цен на квартиры в районе Царицыно (индекс стоимости жилья района): 150 198 руб. за кв.м.

· Позиция в рейтинге районов по среднему уровню цен на квартиры: 64 из 86

· Сравнение со среднемосковским уровнем цен на квартиры:

Ниже среднемосковского уровня цен на квартиры на 11.5%

Максимальное значение среднего уровня цен на квартиры в районе Царицыно за рассматриваемый период составляет: Около 150 198 руб. за кв.м. (на неделе от 25.11.2013)

· Минимальное значение среднего уровня цен на квартиры в районе Царицыно за рассматриваемый период составляет: Около 141 798 руб. за кв.м. (на неделе от 23.09.2013)



История среднего уровня цен на квартиры в районе Царицыно (индекса стоимости жилья района) за 1 год

Список схожих районов по среднему уровню цен на жилье и его динамике:

· Улица Подбельского

· Перово

· Новогиреево

· Петровско-Разумовская

· Бибирево

· Алтуфьево

· Водный стадион

· Теплый Стан

· Улица академика Янгеля

· Орехово

· Красногвардейская

· Люблино

· Марьино

· Кузьминки

· Рязанский проспект

· Митино

· Лосиноостровский

· Район Царицыно - текущие тренды и прогноз

Текущий темп роста среднего уровня цен на квартиры в районе Царицыно (индекс ценового ожидания района):+0.6% в месяц

Позиция в рейтинге районов по темпам изменения среднего уровня цен на квартиры: 36 из 86

Сравнение со среднемосковским темпом изменения цен на квартиры:

Превышает общемосковский темп изменения цен на 0.2% в месяц

Прогноз среднего уровня цен на квартиры в районе Царицыно через 3 месяца приводит к диапазону 144 999 руб. -- 160 262 руб. за кв.м.

Наиболее вероятное значение среднего уровня цен на квартиры в районе Царицыно через 3 месяца: 152 631 руб. за кв.м.



5. Итоговой SWOT-анализ

Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание» (вариант №1) - Блокированные одноквартирные жилые здания (табл.1) Парковочные места расположены на двух этажах, на уровне улицы располагаются коммерческие помещения. Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеет отдельный вход, как со двора, так и с парковочного холла.

Табл. 1 Данные по проекту «Многоэтажное блокированное жилое здание» и баланс площадей

Вариант 1	Коммерческие помещения	813,24м2	6%
	Офисные помещения	-	-
	Квартиры	8674,56м2	64%
	Технические помещения, кладовые	1355м2	10%
	Парковочный холл	2710 м2	20%
Итого площадей	13554 м2	100%	Основной объем здания составляют жилые квартиры; у каждой кв. имеет отдельный вход, как со двора, так и их парковочного холла

Слабые стороны:	Сильные стороны:
- Недостаток кафе, ресторанов, баров, торговых центров и прочих развлекательных заведений - Высокая стоимость машино-места, т.е. цена определяется сложность конструктивных решений возводимого здания; - Высокая стоимость подземных гаражей увеличивает цену кв. метра - Невозможность перепланировки квартир с учетом требований конкретного покупателя;	- Развитая транспортная инфраструктура (метро, маршрутное такси, троллейбус, автобус) - Количество детских учреждений, удовлетворяющее потребностям города - Благоприятная экологическая ситуация в данном районе, постоянно ведутся работы по озеленению и благоустройству территории -Системы безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) соответствуют высоким мировых стандартам
Угрозы:	Возможности:
- Отсутствие места под застройку, без предварительного сноса существующих строений, либо вырубки парков, что является противозаконным - Недостаточное количество развлекательных учреждений сужает круг покупателей - Трудность в подведении коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, тепло - газо снабжение)	- Расположение в зоне с хорошей экологией, соседство с парками, лесопарками и сложившийся исторически имидж района привлечет потенциальных клиентов - Успешная реализация проекта позволит предприятию получить и наладить связи с властями административного округа и района Москвы, что впоследствии сделает процесс получения очередного заказа более реальным благодаря качественной реализации проекта

Новый проект планировки «Комбинированное коммерческо-жилое здание» (вариант №2).

Предложение с различными сочетаниями вариантов квартир. Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне улицы предусматривают большое количество разнообразных коммерческих помещений. Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки. Квартиры одно-, двух- и четырех уровневые. Имеется лестничная и лифтовая связь с двором, как из парковочного холла, так и с уровня улицы.

Табл. 2 Данные по проекту «Коммерческо-жилое здание» и баланс площадей

Вариант 2	Коммерческие помещения	2710,8м2	20%
	Офисные помещения	-	-
	Квартиры	8674,56м2	64%
	Технические помещения, кладовые	1355,4м2	10%
	Парковочный холл	813,24м2	6%
	Итого площадей	13554м2	100%	Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо с лестничной клетки
Слабые стороны:	Сильные стороны:
- Соседство коммерческих и жилых помещений существенно сужает емкость целевого сегмента - Соседство коммерческих и жилых помещений существенно снижает цену кв. м - Высокая стоимость подземных гаражей увеличивает цену кв. метра - Отсутствие машино-мест, предназначенных для владельцев квартир, т.е. все машино-места предназначены для коммерческой части	- Близость к деловым зонам, расположенным в районе ЦАО - Близость к Ленинскому просп. (важнейшей транспортной магистрали города) - Достаток кафе, ресторанов, баров, торговых центров и прочих развлекательных заведений - Функциональность коммерческих помещений - Системы безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) соответствуют высоким мировых стандартам -
Угрозы:	Возможности:
- Отсутствие места под застройку, без предварительного сноса существующих строений, либо вырубки парков, что является противозаконным - Трудность в подведении коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, тепло - газо снабжение) - Наличие «пробок» ограничивает возможность использования коммерческих площадей фирмами, ведущими свою деятельность напрямую с клиентом - Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта	- Из-за недостаточно развитой инфраструктуры, недостатком магазинов, кафе и других развлекательных и коммерческих учреждений, объект будет иметь высокий спрос - Расположение в зоне с хорошей экологией, соседство с парками, лесопарками и сложившийся исторически имидж района привлечет потенциальных клиентов - Реализация проекта позволит фирме реализовать коммерческую недвижимость иностранным компаниям, а жилые помещения сотрудникам иностранных компаний - Реализация проекта позволит фирме занять сразу 2 сегмента: сегмент жилой недвижимости и сегмент коммерческой недвижимости

Новый проект планировки «Офисно-коммерческое здание» (вариант №3).

Вариант коммерческих помещений и офисного здания. Парковка на одном этаже. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит, в основном, офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и с частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки.



Табл. 3 Данные по проекту «Офисно-коммерческое здание» и баланс площадей

Вариант 3	Коммерческие помещения	2710,8м2	20%
	Офисные помещения	8132,4м2	60%
	Квартиры	-	-
	Технические помещения	1355,4м2	10%
	Парковочный холл	1355,4м2	10%
	Итого площадей	13554м2	100%	Здание содержит офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи.

Слабые стороны:	Сильные стороны:
- Наличие транспортной инфраструктуры не обеспечивает потребностей имеющих поток (людских и транспортных) - Высокая стоимость систем безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) -Отсутствие парковочных мест и очень высока стоимость подземных стоянок	- Развитая транспортная инфраструктура (метро, маршрутное такси, троллейбус, автобус) - возможность сотрудником компаний добираться до рабочего места общественным транспортом - Высокая функциональность помещений - Системы безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) соответствуют высоким мировых стандартам - Эффективные конструктивные решения снижают стоимость эксплуатация комплекса
Угрозы:	Возможности:
- Отсутствие места под застройку, без предварительного сноса существующих строений, либо вырубки парков, что является противозаконным - Имеются однозначные высказывания, что строительство офисных помещений в данном районе нежелательно - Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта	- Реализация проекта позволит фирме занять сегмент коммерческой недвижимости - Захват рынка позволит позиционировать себя последующим как застройщика коммерческих помещений - Близость 2 кольца улучшает месторасположение коммерческих площадей - По количеству предложений центральный округ занимает первое место: на него приходится 16 % от общего объема предложения офисов в аренду



6.Финансовый план по развитию объекта

6.1 Прогноз доходов и расходов при реализации проектного решения

Проект «офисно-коммерческое здание»

I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ	Единица измерения	ГОДЫ
		2013	2014	2015	2016	2017	2018
1. Офисные помещения
Площадь, приносящая доход	мІ	13554	6913	6913	7726	7726	7970
Доходы от аренды	у.д.е./мІ	560	644	734	837	937	1040
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000	1000 у.д.е./мІ		4452	5075	6466	7242	8292
2. Коммерческие помещения
Площадь, приносящая доход	мІ		2440	2575	2711	2711	2711
Доходы от аренды	у.д.е./мІ	715	822	923	1052	1179	1308
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000	1000 у.д.е./мІ		2 006	2 377	2 853	3 195	3 546
3. Парковочные места
Площадь, приносящая доход			1288	1328	1355	1355	1355
Доходы от аренды	у.д.е./мІ	1750	2013	2294	2615	2929	3262
Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000	1000 у.д.е./мІ		2591	3047	3545	3970	4422
Всего доходы от аренды		3025	3 479	3 952	4 505	5 045	5 611

6.2 Финансовый результат после уплаты налога

II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ	Единица измерения	годы
		2013	2014	2015	2016	2017	2018
Доходы от аренды (данные из Расчета 1 "Доходы от аренды")	1000 у.д.е./мІ	3025	3 479	3 952	4 505	5 045	5 611
Арендная плата за участок	1000 у.д.е./мІ	33,20	38,18	43,53	49,62	55,57	61,69
Техническое обслуживание и текущий ремонт	1000 у.д.е./мІ		773,43	784,64	863,11	863,11	883,28
Процент за привлеченный капитал	1000 у.д.е./мІ		340	306	272	238	204
Оперативный чистый доход	1000 у.д.е./мІ	2 992	2 327	2 817	3 320	3 888	4 666
Равномерная амортизация недвижимости, 4 %	1000 у.д.е./мІ	(10730-11931)
		-1201	-48	-48	-48	-48	-48
Финансовый результат перед уплатой налога	1000 у.д.е./мІ	4 193	2 375	2 865	3 368	3 936	4 714
Налог на прибыль, 20 %	1000 у.д.е./мІ		475	573	674	787	943
Финансовый результат после уплаты налога	1000 у.д.е./мІ	4 193	1 900	2 292	2 694	3 149	3 771

6.3 Обслуживание долга

III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА	Единица измерения	Годы
		2013	2014	2015	2016	2017	2018
Заемный капитал в начале года	1000 у.д.е./мІ
		2 386	2 386	2 148	1 909	1 670	1 432
Погашение долга в конце года, 10 %	1000 у.д.е./мІ	-	239	239	239	239	239
Заемный капитал в конце года	1000 у.д.е./мІ	-	2 148	1 909	1 670	1 432	1 193
Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года - 14,25%	1000 у.д.е./мІ	340	340	306	272	238	204

6.4 Стоимость недвижимого имущества

IV. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА	2018
Цена продажи недвижимого имущества в конце 2018	44 054
Бухгалтерская стоимость ("бухгалт.стоимость объекта после реконструк." - 5 лет *амортизац.отчисления)	22 901
Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2018 г.- бухгалтерская стоимость)	21 153
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %	8 811
Цена продажи недвижимости в конце 2018 г.	44 054
Уплачиваемый налог, 20%	8 811
Выплата долга за привлеченный	1 193
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./мІ	34 050

6.5 Расчет кассовых поступлений

РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (1000 у.д.е.)	На начало 2013 г.	Годы
		2013	2014	2015	2016	2017	2018
Начальная стоимость недвижимости	10 730
Инвестиции в строительство	11 937
Заем (59% от инвестиций)	2 626
Погашений займа			-239	-239	-239	-239	-239
Годовые финансовые результаты после уплаты налога		4193	1900	2292	2694	3149	3 771
Амортизационные отчисления, 4 %			48	48	48	48	48
Цена продажи недвижимости							44 054
Налог с продаж							8 811
Платежи по займу			2148	1909	1670	1432	1 193
Кассовые поступления, 1000 у.д.е.	25 293	4193	3857	4011	4174	4390	57 639

6.6 Дисконтированный денежный поток и основные показатели инвестиционного проекта

	начало 2013	2013	2014	2015	2016	2017	2018
коэффициент дисконтирвоания (23,5%)	1,00	0,81	0,66	0,53	0,43	0,35	0,28
кассовые поступления (CF)	25 293	4 193	3 857	4 011	4 174	4 390	57 639
дисконтированный денежный поток (PV)	25 293	3 395	2 533	2 129	1 794	1 528	16 243
накопленный дисконтированный денежный поток (PV)	25 293	28 688	31 221	33 350	35 145	36 673	52 916
чистый дисконтиваронный доход	40 985
индекс рентабельности инвестиции	3
срок окупаемости проекта	Окупается сразу

Проект выбранный как 1 вариант рентабелен, так как больше 1.



Вывод

Район Царицыно (ЮАО) не включает в себя одноименный парковый ансамбль и может похвастаться только неплохой транспортной доступностью - здесь расположены две станции метро. В остальном у района одни недостатки: неоднородная социальная среда, высокий уровень загрязнения, гигантская промзона.

Преимущества и недостатки

Среди главных плюсов района - неплохая транспортная доступность, имеются две станции метро - «Кантемировская» и «Царицыно», две железнодорожные станции - «Царицыно» и «Чертаново» (район расположен в дельте железнодорожных путей Курского и Павелецкого направления). Основные транспортные магистрали - Пролетарский проспект и улица Бакинская. Кроме того, здесь не так много старых домов, как во многих других местах. .Суммарные показатели по жилому фонду (обеспеченность площадью, количество ветхого и аварийного жилья, очередь на улучшение условий и т.д.) позволяют поставить Царицыно на 52-е место по Москве.

Также в районе расположена довольно крупная промзона - «Котляково». Из-за нее по уровню экологии Царицыно занимает 109-е место из 123. Условно муниципальное образование можно разделить на две части: западную (промышленные территории) и восточную (жилая застройка). Один из важнейших недостатков района - плохая экология. Зеленые насаждения занимают всего 4,3% площади, тогда как промзоны - почти 36%.



Библиографический список

1.Официальный сайт района Царицыно

2.Гражданский кодекс РФ

3.Аналитические порталы недвижимости:

-www.irn.ru

-www.metroinfo.ru

-www.ndv.ru

-www.naibecar.ru

4.И.И.Музур,В.Д.Шапиро,Н.Г.Ольдерогге.«Девелопмент»,Москва «Экономика»,2004 г.514с.

Размещено на Allbest.ru

...