Оценка рыночной стоимости магазина, расположенного в отдаленном районе города, с целью продажи

ЧОД = ДВД - ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

- метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

- метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1. ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2. нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные.

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Расчет различных составляющих премии за риск:

- надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

- надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

- надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения

1.3 Федеральные стандарты оценки: ФСО №1, №2, №3

Федеральный стандарт оценки № 1. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки. (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

2. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

3. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

4. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

8. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

III. Подходы к оценке

1. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

2. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

3. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

IV. Требования к проведению оценки

1. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

2. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

3. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

4. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

5. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

6. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

7. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

8. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

9. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

10. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

11. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

12. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

Федеральный стандарт оценки № 2. Цель оценки и виды стоимости.

(утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

1. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

2. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

III. Виды стоимости

1. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

2. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

3. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

4. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

5. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

6. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Федеральный стандарт оценки № 3. Требования к отчету об оценке.

(утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

II. Требования к составлению отчета об оценке

1. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

2. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

3. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

4. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

III. Требования к содержанию отчета об оценке

1. Вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

- общая информация, идентифицирующая объект оценки;

- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

- количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

- информация о текущем использовании объекта оценки;

- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

2. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

1. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

2. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

3. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов

1. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

2. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

3. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

4. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.



2. Определение рыночной стоимости нежилого помещения

2.1 Общая характеристика объекта оценки

Объектом недвижимости является нежилое помещение (отдельно стоящее здание) площадью 560 м.кв., материал стен здания - панель, состояние помещения - среднее.

Так как здание достаточно новое, то функциональный и внешний износы у него отсутствуют.

Объект недвижимости расположен в отдаленном районе города, на участке земли равном 840 м.кв.

Цена земли, на которой он расположен, равна 500 руб./м.кв.

Дата оценки недвижимости - 01 декабря 2011 года.

Цель определения стоимости недвижимости - продажа.

Вид стоимости недвижимости, соответствующий цели оценки - рыночный.

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Выбор земельного участка -- стратегически важный момент при создании логистических комплексов.

Магазин может пользоваться рыночным спросом лишь при условии, что место ее расположения будет способствовать быстрому и эффективному обороту поступающих и исходящих грузов.

Определить целесообразность строительства логистической недвижимости на конкретном участке, оптимальные параметры будущего комплекса и спрогнозировать финансовую отдачу от инвестпроекта помогает логистическая экспертиза земли.

При выборе места строительства магазина необходимо провести экспертизу земельного участка, которая на начальном этапе должна определить и проанализировать имеющиеся ограничения для застройки данного участка.

Такие особенности земельного участка, как наличие больших перепадов высотных отметок, присутствие различных коммуникаций, «красных линий», отсутствие подъездных путей и пр., существенно ограничивают возможности застройки. Кроме того, на участке могут располагаться здания, не подлежащие сносу, а также железнодорожные пути, пересекающие территорию. Все эти особенности участка сказываются на его логистическом потенциале.

Большинство ограничений впоследствии преодолеваются, но это может существенно увеличить затраты на строительство объекта складской недвижимости.

Такой анализ, как правило, включает:

- физически возможное использование участка (включает в себя анализ геологии почв, рельефа и т.д);

- юридически возможное использование -- не противоречащее законодательству Украины, что в первую очередь определяется целевым назначением того или иного участка;

- финансовую осуществимость проекта -- определяется финансовыми возможностями собственника и наиболее эффективного с финансовой точки зрения, то есть такого, который приносит наибольшую отдачу от вложенных средств.

Основные характеристики будущего магазина, которые позволяет определить экспертиза, -- это показатели товаропотока, емкость будущего складского комплекса и его пропускная способность.

Эта работа включает в себя такие этапы:

- исследование тенденций логистического рынка недвижимости;

- изучение предложения на рынке;

- оценка спроса;

- ценовая политика, рентабельность бизнеса;

- перспективы развития рынка.

Основные «отпугивающие» характеристики земельных участков -- это:

- сложная топография -- большой перепад высотных отметок поверхности участка;

- наличие на участке надземных и подземных коммуникаций (надземной ЛЭП различной напряженности, подземных электрический кабелей, нитей водопровода, ливневой, бытовой, фекальной и промышленной канализаций, газопроводов, телекоммуникаций);

- расположение железнодорожных путей, которые пересекают участок и которые нельзя перенести;

- наличие на участке вышек операторов мобильной связи;

- наличие зданий, не подлежащих сносу (построек и объектов, находящихся на балансе какой-либо организации или частного лица);

- наличие рядом с площадкой, в зоне видимости, исторических зданий (это накладывает ограничения не только на высотные отметки проектируемого строения, но и на архитектуру его фасадной части, хотя многое в этом вопросе зависит от требований местного комитета по архитектуре);

- наличие на участке зеленых насаждений и деревьев, попадающих в «пятно» застройки и подлежащих вырубке;

- наличие «красных линий» застройки (линии, соединяющие фасады соседних зданий), за которые не должны выходить границы будущего строения;

- ограничение максимально возможной высоты сооружений, что связано с требованиями к инсоляции (недопущению затемнения) соседних жилых домов;

- соответствие требованиям пожарной безопасности (соблюдение расстояния между соседними зданиями).

Большинство подобных препятствий на пути реализации проекта можно преодолеть. Но при этом следует заложить необходимые средства в фонд проекта. Например, для посадки здания складского комплекса необходим вынос существующих сетей инженерных коммуникаций за габариты «пятна» застройки.

Данное требование выполняется с учетом нормативных ограничений на допустимые расстояния от крайней (ближайшей) точки здания до вышеуказанной сети. Вырубка деревьев удорожает строительство на сумму, необходимую для получения порубочного билета, проведения компенсационного озеленения и прохождения проектом экологической экспертизы. Этот список «негатива», связанного с приобретением земли, можно продолжать еще долго.

Для того чтобы оценить будущее «локальных магазинов», необходимо рассмотреть структуру более развитых рынков, где такие точки уже хорошо себя зарекомендовали.

В настоящее время выделяют шесть основных форматов магазинов: киоск, минимаркет, магазины с ограниченным выбором товаров, магазины с традиционным выбором товаров, расширенный формат и гипермаркет. Первые четыре формата в основном ассоциируются с бензином и автомобильными товарами. Размеры магазинов варьируются от 50 м.кв. до 700 м.кв. Более крупные торговые точки, скорее всего, обслуживают конечных потребителей специально приезжающих в эти магазины, а не «покупающих по дороге».

С самого начала развития рынка «локальных магазинов» мы становимся свидетелями того, как добавляются в ассортимент существующих торговых точек новые услуги, по мере того как все большее число заправочных станций включает в свои структуры автомойки и пункты быстрого питания, а также расширяет ассортимент продовольственных и промышленных товаров.

Мы также увидим расширение ассортимента услуг, предоставляемых в «локальных магазинах» (как, например, появление обмена валюты, банкоматов, пунктов химчистки, копировальных услуг, и даже ремонта обуви или услуг по пошиву и ремонту одежды). Некоторые новые «локальные магазины», специально спроектированы с расчетом на сдачу в аренду помещений для поставщиков продукции и услуг.

Критически важным моментом оценки недвижимости для «локальных магазинов» является необходимость отделить доходы от торговой деятельности от доходов, связанных с правами на недвижимость. При оценке магазинов права на недвижимость зависят непосредственно от прибыльности расположенного в ней магазина, но стоимость недвижимости не будет включать в себя дополнительную стоимость, относящуюся к торговой деятельности.

Способность генерировать доход (основной параметр, от которого зависит стоимость) определяется зоной охвата магазина (люди, находящиеся в этой зоне, являются потенциальными покупателями магазина). В США типовой «локальный магазин», должен иметь зону охвата свыше 3 км. Но это распространяется на стандартные транспортные схемы движения покупателей в США, в то время как у нас зоны охвата «локальных магазинов» в значительной степени зависят от их конкретных особенностей. Если магазин расположен в центре города, недалеко от станции метро, зона охвата может занимать менее километра. Если магазин расположен в пригороде и на оживленной улице, то зона торговли может охватывать более 10 км вдоль улицы. В любом случае зона охвата будет зависеть от количества и типа конкурирующих «локальных магазинов» в непосредственной близости от рассматриваемого магазина.

Если установлена зона охвата, ее демографические особенности определяют объем продаж и ассортимент товаров и услуг. Ключевые демографические параметры включают в себя численность населения, возраст и располагаемые доходы. Магазинные комплексы, которые предусматривают торговлю бензином, включают в себя прилегающие территории, заправочный терминал и магазин. Как при обычной торговле, так и при торговле на автозаправочных комплексах ключом к успеху является удобно организованный доступ к площади торгового зала.

Для удобно расположенных и доступных магазинов конечным определяющим стоимость фактором будет объем и время прохождения потока потребителей. При оценке магазина, для точного анализа стоимости оценщик должен рассматривать достаточно длительный период деятельности, с тем, чтобы понять тенденцию доходов и характер распределения по дням недели, а также возможные сезонные колебания.

В данной расчетной работе, в соответствии с исходными данными и вариантом № 28, объектом оценки является магазин, площадь которого составляет 560 м.кв., расположенный в отдаленном районе города, рыночная ставка аренды составляет 150 руб./м.кв. за месяц, материалом стен является - панель, состояние помещения среднее.

В соответствии с исходными данными, магазин является наиболее выгодным и рентабельным методом использования здания и земельного участка, на момент оценки недвижимости.

Дата оценки - 01 декабря 2011 года.

2.3 Оценка стоимости недвижимости различными подходами

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости:

- затратный подход,

- доходный подход,

- сравнительный (рыночный) подход.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

2.3.1 Оценка стоимости недвижимости с помощью сравнительного (рыночного) подхода

На основе сравнительного метода необходимо получить скорректированные цены, т.е. 9 вариантов стоимости объекта, который оценивается. Объект оценки отличается от аналогов, поэтом в цену аналогов должны быть включены поправки. Поправки вносятся таким образом, чтобы максимально приблизить характеристики аналогов к характеристикам объекта, который оценивается. Результаты полученных расчетов заносятся в таблицу 1. с точностью до сотых.

Ц - цены продажи объектов недвижимости, которые сравниваются с объектом оценки, и даны в соответствии с вариантом № 28.

Ц* - цена продажи, которая приведена в соответствии с объектом оценки по площади, тыс. руб.

Таблица 1 Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, м.кв.	Материал стен	Состояние помещения	Цена, тыс.руб.	Цена*, тыс.руб.	Поправки в долях	Скорректированная цена, тыс.руб.
							По местоположению	По материалу стен	По состоянию помещения
Объект оценки	О	560	П	Ср
А1	С/О	560+10=570	К	Ср	8727	8573,89	0,85	0,95	1	6923,42
А2	С/О	560-5 =555	К	Пл	7818	7888,43	0,85	0,95	1,08	6879,50
А3	С/О	560-2 =558	П	Ср	8116	8145,09	0,85	1	1	6923,33
А4	О	560-5 =555	П	Ср	6946	7008,58	1	1	1	7008,58
А5	О	560+5 =565	К	Пл	6996	6934,09	1	0,95	1,08	7114,38
А6	О	560+2 =562	К	Ср	7482	7455,37	1	0,95	1	7082,60
А7	Ц	560+4 =564	К	Ср	9499	9431,63	0,75	0,95	1	6720,04
А8	Ц	560+5 =565	К	Пл	9040	8960	0,75	0,95	1,08	6894,72
А9	Ц	560-5 =555	П	Ср	8693	8771,32	0,75	1	1	6578,49
Итого:										62125,06

Местоположение:

О-в отдаленном районе города;

С/О- в районе средней отдаленности от центра города;

Ц-в центре города.

Материал стен:

П-панель;

К-кирпич.

Состояние помещения:

Пл-плохое;

Ср-среднее;

Площадь оцениваемого нежилого помещения = 20*28 (№ вар.) =560 м.кв.

Поправка на местоположение:

-15% расположение между О и С/О

-10% расположение между С/О-Ц

-25% расположение между О-Ц

Расчет поправки по местоположению:

А1=1-0,15*1=0,85 (т.к. местоположение аналога лучше, чем у объекта оценки)

А2=1-0,15*1=0,85

А3=1-0,15*1=0,85

А4=1 (т.к. одинаковое местоположение)

А5=1

А6=1

А7=1-0,25*1=0,75 (т.к. местоположение аналога лучше, чем у объекта оценки)

А8=1-0,25*1=0,75

А9=1-0,25*1=0,75

Выберем 2 аналога различающегося между собой только по состоянию помещения.

Между аналогами А1 и А2 существуют различия в ценах по состоянию помещения.

Найдем эту разницу:

Цена*А2/Цена*А1= 7888,43/8573,89=0,92

Рассчитаем величину поправки:

1-0,92=0,08, т.е. поправка на состояние помещения равна 8%.

Расчет поправки на состояние помещения:

А1=1 (т.к. одинаковое состояние)

А2=1+0,08=1,08 (т.к. состояние аналога хуже состояния объекта оценки)

А3=1

А4=1

А5=1+0,08=1,08

А6=1

А7=1

А8=1+0,08=1,08

А9=1

Найдем различия в ценах аналогичных объектов (А1 и А3) по материалу стен:

Цена*А3/Цена*А1=8145,09/8573,89=0,95

Рассчитаем величину поправки:

1-0,95=0,05, т.е. поправка на материал стен равна 5%.

Расчет поправки на материал стен:

А1=1-0,05=0,95 (т.к. аналог лучше, чем оцениваемый объект)

А2=1-0,05=0,95

А3=1 (т.к. материал стен одинаковый)

А4=1

А5=1-0,05=0,95

А6=1-0,05=0,95

А7=1-0,05=0,95

А8=1-0,05=0,95

А9=1 (т.к. материал стен одинаковый)

Теперь определяем скорректированные цены аналогов:

А1=8573,89*0,85*0,95*1=6923,42 тыс.руб.

А2=7888,43*0,85*0,95*1,08=6879,50 тыс.руб.

А3=8145,09* 0,85*1*1=6923,33 тыс.руб.

А4=7008,58*1*1*1=7008,58 тыс.руб.

А5=6934,09*1*0,95*1,08=7114,38 тыс.руб.

А6=7455,37*1*0,95*1=7082,60 тыс.руб.

А7=9431,63*0,75*0,95*1=6720,04 тыс.руб.

А8=8960*0,75*0,95*1,08=6894,72 тыс.руб.

А9=8771,32*0,75*1*1=6578,49 тыс.руб.

Сумма скорректированных цен всех аналогов=62125,06 тыс.руб.

Расчет стоимости объекта оценки полученной сравнительным подходом (Ссп):

Ссп= 62 125,06/9=6 902,78 тыс. руб.

2.3.2 Оценка стоимости недвижимости с помощью затратного подхода

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете затрат на восстановление (или замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости земли.

Основа затратного подхода - это принцип замещения, который гласит: «Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдется приобретение земельного участка и строительство здания в приемлемые сроки».

	56
10	560 м.кв.

Площадь земли (Sз): (56+2+2)*(10+2+2)=60*14=840 м.кв.

Цена земли (Цз)=500 руб./м.кв.

Стоимость земли (Сз): Sз*Цз=840*500=420 000 руб.

Строительные затраты по возведению нежилых помещений со стенами из панелей составляют: 10500 руб./м.кв.

ПВС= Sпомещ.*10500+ Sпомещ.*10500*0,3= 560*10500+560*10500* *0,3 =3 528000 руб.

Определение накопленного износа:

Сумма износа=Ифиз.+Ифункц.+Ивнеш.

Оцениваемая недвижимость - достаточно новое здание, поэтому величины функционального и внешнего износа приравниваются к нулю.

Ифункц=0;

Ивнеш=0.

Таблица 2 Расчет физического износа конструктивных элементов здания

№ п/п	конструктивные элементы здания	удельный вес,%	ПВС элемента, тыс.руб.	износ,%	износ, тыс.руб.
1	фундамент	5	176,40	8	14,11
2	стены и перегородки	28	987,84	8	79,03
3	перекрытия	17	599,76	7	41,98
4	кровля	5	176,40	8	14,11
5	полы	7	246,96	9	22,23
6	проемы	10	352,80	10	35,28
7	отделочные работы	7	246,96	10,5	25,93
8	инженерное оборудование	13	458,64	8	36,69
9	прочие работы	8	282,24	5	14,11
	итого тыс. руб.:	100	3528		283,47

Расчет ПВС элемента, тыс.руб.:

1	фундамент	3528*0,05=176,40 тыс.руб.
2	стены и перегородки	3528*0,28=987,84 тыс.руб.
3	перекрытия	3528*0,17=599,76 тыс.руб.
4	кровля	3528*0,05=176,40 тыс.руб.
5	полы	3528*0,07=246,96 тыс.руб.
6	проемы	3528*0,10=352,80 тыс.руб.
7	отделочные работы	3528*0,07=246,96 тыс.руб.
8	инженерное оборудование	3528*0,13=458,64 тыс.руб.
9	прочие работы	3528*0,08=282,24 тыс.руб.

Расчет износа, тыс.руб.:

1	фундамент	176,40*0,08=14,11 тыс.руб.
2	стены и перегородки	987,84*0,08=79,03 тыс.руб.
3	перекрытия	599,76*0,07=41,98 тыс.руб.
4	кровля	176,40*0,08=14,11 тыс.руб.
5	полы	246,96*0,09=22,23 тыс.руб.
6	проемы	352,80*0,10=35,28 тыс.руб.
7	отделочные работы	246,96*0,105=25,93 тыс.руб.
8	инженерное оборудование	458,64*0,08=36,69 тыс.руб.
9	прочие работы	282,24*0,05=14,11 тыс.руб.

Сумма износа конструктивных элементов здания = 283,47 тыс.руб.

Расчет стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода (Сзп):

Сзп=Сз+ПВС-Сумма износа

Сзп=420 000+3 528 000-283 470= 3 664 530 руб.

2.3.3 Оценка стоимости недвижимости с помощью доходного подхода

Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящий доход. Он основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Сдп=ЧОД/СК

Сдп-стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода (тыс.руб.)

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год (тыс.руб.)

...