Главная Коллекция "Revolution" Экономика и экономическая теория Оценка рыночной стоимости магазина, расположенного в отдаленном районе города, с целью продажи

Оценка рыночной стоимости магазина, расположенного в отдаленном районе города, с целью продажи

Аспекты оценочной деятельности. Правовые основы недвижимости. Затратный и доходный подход. Федеральные стандарты взвешивания. Определение рыночной цены нежилого помещения. Капитализация по сопоставимым объектам. Кадастровая стоимость земельного участка.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 17.01.2014
Размер файла 93,0 K
рефераты на заказ со скидкой

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

СК- ставка капитализации.

Расчет чистого операционного дохода.

Для расчета ЧОД необходимо определить:

1. Потенциальный валовый доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта недвижимости. В данной работе необходимо определить годовой ПВД;

2. Действительный валовый доход (ДВД) - величина, которая равна потенциальному валовому доходу, кроме затрат от его недовзвешенности объекта и недобора денежных средств.

ПВД= S*А*n, где

S-площадь помещения. S=560 м.кв.;

А- арендная ставка в месяц за оцениваемое помещение (руб./м.кв.).

Арендная ставка под магазин -150 руб./м.кв. ;

n-количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД. n=12;

ПВД= 560*150*12=1 008 000 тыс.руб.

ДВД=ПВД-П1-П2, где

П1-потери от недозагруженности помещений (тыс.руб.). В данном задании П1=0;

П2-потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов (тыс.руб.).

П2=5% от ПВД= 1 008 000*0,05=50 400 тыс.руб.

ДВД=1 008 000-0-50 400=957 600 тыс.руб.

ЧОД=ДВД-Р, где

Р- расходы на содержание оцениваемого объекта (тыс.руб.)

Р=28% от ПВД=1 008 000*0,28=282 240 тыс.руб.

ЧОД=957 600-282 240=675 360 тыс.руб.

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги

ЧОД, тыс.руб.

Цена продаж (Цп), тыс.руб.

СК в долях

А1

741,79

8727

0,09

А2

703,62

7818

0,09

А3

649,28

8116

0,08

А4

694,60

6946

0,1

А5

489,72

6996

0,07

А6

635,97

7482

0,085

А7

854,91

9499

0,09

А8

723,20

9040

0,08

А9

738,91

8693

0,09

итого:

6232

0,765

Расчет ставки капитализации (СК) в долях:

А1=741,79/8727=0,08

А2=703,62/7818=0,09

А3=649,28/8116=0,08

А4=694,60/6946=0,1

А5=489,72/6996=0,07

А6=635,97/7482=0,085

А7=854,91/9499=0,09

А8=723,20/9040=0,08

А9=738,91/8693=0,09

СК в долях всех аналогов=0,765/9=0,09

Расчет стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода (Сдп):

Сд.п.=ЧОД/СК=6232/0,09=69 244,44 тыс.руб.

2.4 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо провести согласование полученных стоимостных показателей и провести суммарную стоимость объекта недвижимости. При этом необходимо просчитать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны в каждой конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым подходом, а два других используются для корректировки полученных результатов.

Для каждого из подходов высчитывается его удельный вес. При этом высчитывается значимость каждого из подходов в конкретной ситуации.

Основные элементы сравнения: соответствие цели оценки, правильность и достоверность информации, которая используется для анализа, соответствие характера использования недвижимости.

При оценке недвижимости в данной работе сделаны следующие выводы:

- анализ проводится на основе достоверной информации о достаточном количестве сравниваемых объектов, таким образом, удельный вес сравнительного подхода при суммировании согласований будет наибольшей и составит 75%.

- затратный подход имеет наименьший удельный вес и принимается на уровне 10%, потому что дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению арендных ставок, цен продаж над устанавливаемыми затратами.

- объект оценки относится к доходной недвижимости, но использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточными, поэтому удельный вес в этом подходе выше, чем в затратном, но намного ниже, чем в сравнительном и равняется 15%.

Подходы к оценке недвижимости

стоимость нежилого помещения, тыс.руб.

весовой коэффициент

Сравнительный

6 902,78

0,75

Затратный

3 664,53

0,1

Доходный

7 504,00

0,15

Средневзвешенная рыночная стоимость (Срс)

6 669 138

1,00

Срс=(Ссп*0,75)+(Сзп*0,10)+(Сдп*0,15)=5 177 085+366 453+1 125600=6 669 138 руб.

Рыночная стоимость объекта - это стоимость объекта недвижимости с целью продажи.

Заключение

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости, в результате применения которых получаем три разные величины стоимости одного и того же объекта, на основе которых определяется суммарная величина стоимости недвижимости.

Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.

Сравнительный подход заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом.

Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимости магазина, расположенного в отдаленном районе города. Для оценки объекта нежилой недвижимости - магазина, использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты.

По методу сравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 6902780 рублей.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью доходного подхода, составляет 7504000 рублей.

А согласно затратному подходу стоимость объекта составит 3664530 рублей.

Средневзвешенная рыночная стоимость объекта равна 6 669138 рублей.

В работе представлены все расчеты для определения стоимости объекта недвижимости.

Список используемой литературы

1. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

2. ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 22.08.2004) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

3. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с. - ISBN 5-7749-0045-2

4. Д. В. Виноградов. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости. Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами. Экономика недвижимости: учебное пособие.

5. Экономика недвижимости. Методические указания к выполнению курсовой работы для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятиях (природопользования, машиностроения, в операциях с недвижимым имуществом)» всех форм обучения. Лобанова Е.И., Павлова Т.В. - Новосибирск: СГГА, 2003. -21 с.

6. Федеральный стандарт оценки №1. Общие понятия и принципы оценки. Проект №1 Минэкономразвития и торговли РФ.-М.,2006

7. Федеральный стандарт оценки №2. Цели оценки и виды стоимости. Проект №2 Минэкономразвития и торговли РФ.-М.,2006

8. Федеральный стандарт оценки №3. Составление отчета об оценке. Проект №3 Минэкономразвития и торговли РФ.-М.,2006

9. Экономика недвижимости (Текст): учеб. Пособие /Е.И. Лобанова, Т.В. Межуева, О.А. Мирошникова; под общ.ред. Е.И. Лобановой. - Новосибирск: СГГА, 2007-276с.

10. Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. - М.№6. - 2001.

Размещено на Allbest.ru

...

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены