Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«БЕЛГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМ. В.Г. ШУХОВА»

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

Курсовая работа

по дисциплине: «Экономика и планирование городского хозяйства»

по теме: «Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости»

Выполнила:

студентка гр. ГК-51

Хорошок Е. Е.

Проверила: Чеченина И. В.

Белгород 2013



Глава 1. Краткая социально-экономическая характеристика города Валуйки

1.1 Экономико-географическое и геополитическое положение города Валуйки

Валуйский район основан в 1928 году в составе Центрально-Черноземной области, с 1954 года -- в составе Белгородской области. Центр района -- город Валуйки (основан в 1593 году по «Новому летописцу»).

Территория муниципального района -- 1709,6 кв. км. Площадь сельхозугодий -- 125 568 га, из них пашни -- 93 494 га. Численность населения -- 68,2 тыс. человек.

Муниципальный район расположен в юго-восточной части Белгородской области Центрального Черноземья России, на северо-западе граничит с Волоконовским районом, на северо-востоке -- с Красногвардейским, на востоке -- с Вейделевским, на юго-востоке -- с Троицким районом Луганской области Республики Украина, на юго-западе и западе -- с Двуречанским и Великобурлукским районами Харьковской области Республики Украина.

геополитический стоимость недвижимость



Географически находится на юго-западе Среднерусской возвышенности. Рельеф местности пересеченный, холмистый. Климат умеренный, континентальный. Многолетние средние температуры: январь -- 7,4о, июль + 20,3о. Выпадает осадков около 500 мм в год. Среднегодовое направление ветра юго-западное. Промерзание почвы в морозные года до 70 см. Высота снежного покрова может достигать до 30 см.

Растительность характерна на севере района лесостепной зоне, а на юге района -- степной. В отношении почвенного покрова в основном преобладают чернозёмные почвы, однако холмы в своем большинстве имеют меловые отложения. В наличии имеются залежи полезных ископаемых -- мел, песок, глина.

Леса занимают северо-восточную и северо-западную части района и составляют около 25% площади. Леса в основном лиственные (преобладает дуб), однако в пойме реки Оскол имеются искусственные насаждения хвойных пород. Разнотравно-луговые степи в большей части распаханы и используются в сельском хозяйстве.

По территории района протекает более 10 рек и речек, наиболее крупные: Оскол и Валуй, 15 прудов с зеркалом воды более 5 гектар каждое, много мелких. В разные годы уровень весеннего подъема вода в реках Валуй и Оскол колеблется от 121 см до 312 см.

1.2 Маркетинговое исследование

Количество зарегистрированных на территории города Валуйки экономических субъектов

Крупнейшими промышленными предприятиями города, формирующими городской внутренний валовой продукт являются : ОАО «Валуйский комбинат растительных масел», ОАО «Валуйкисахар», Валуйское ОАО «Молоко», Завод по убою и переработке мяса птицы ЗАО «Приосколье», ОАО «Валуйский ликёро-водочный завод», ООО «Лабазъ».

В настоящее время основу промышленности Валуек составляют следующие отрасли

Транспорт:

Станция Валумйки -- узловая железнодорожная станция Белгородского отделения Юго-Восточной железной дороги РЖД. Станция находится на пересечении железнодорожных магистралей Москва -- Валуйки -- Луганск и Купянск -- Валуйки -- Лиски. На станции Валуйки действует отделение Белгородской таможни, осуществляется досмотр пассажирских и грузовых поездов, пересекающих границу России и Украины. Пограничный переход Валуйки -- Тополи является самым большим на сети дорог РЖД. По состоянию на 2006 год через станцию Валуйки ежесуточно проходит в среднем 30--32 пары поездов с российской стороны и 28 -- с украинской.

Пищевая промышленность:

ОАО «Валуйский комбинат растительных масел»: Завод, основанный в 1889 году, является одним из старейших предприятий России. В настоящее время ОАО "Валуйский комбинат растительных масел"- компания, насчитывающая более 1000 работников, имеющая цеха по приемке, сушке, очистке, переработке сырья; цех рафинации и дезодорации масла, цех расфасовки масла. Под фирменными марками Милора и Раздолье, завод производит качественное подсолнечное масло, которое соответствует самым высоким мировым стандартам.

ОАО «Валуйкисахар»: Завод введен в эксплуатацию в 1973 году и является одним из ведущих предприятий страны по переработке сахарной свеклы и сахара сырца.Мощности завода составляют:переработка сахарной свеклы - 4 800 т/сутки, переработка сахара-сырца - 720 т/сутки.Виды выпускаемой продукции:сахар-песок ГОСТ - 21-94 по 50кг и 25 кг, фасованный сахар по 1 кг, меласса, жом: отжатый, сухой, гранулированный.

Валуйское ОАО «Молоко» создано на базе молочного комбината в 1981 году. Завод построен в промышленной зоне города. Предприятие размещается на общей площади - 19757 мІ, в том числе под производственными корпусами - 5769 мІ. Предприятие специализируется на производстве масла животного, сухих молочных продуктов. В настоящее время работают технологические линии:по производству масла животного;по производству сухих молочных продуктов.

Компания «Приосколье» -- лидер отечественного рынка мяса птицы (по данным Росптицесоюза за 2010 год), заслуживший доверие потребителей и делового сообщества. В 2007 году компания возглавила список трехсот самых эффективных и успешных российских компаний, членов клуба «Агро -- 300». Компания «Приосколье» стала крупнейшим поставщиком качественного и экологически чистого мяса птицы на российский рынок.

Открытое акционерное общество "Валуйский ликеро-водочный завод" одно из старейших предприятий России (завод основан в 1887 году), расположено на юго-востоке Белгородской области в старинном русском городе Валуйки, который славен своей многовековой историей. ОАО "Валуйский ЛВЗ" является современным предприятием ликеро- водочной индустрии, оснащенным по последнему слову техники, использующим в производстве самые передовые технологии, научные и технические достижения



Глава 2. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

2.1 Подходы к оценке стоимости земельного участка

В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода:

1) доходный;

2) сравнительный

3) затратный (техника остатка).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы (рис. 1).

Подходы к оценке земли

Сравнительный Доходный Затратный

Метод сравнения продаж Метод капитализации

земельной ренты

Метод выделения Метод предполагаемого

использования

Метод распределения Метод остатка

Рисунок 1 - Схема подходов и методов оценки рыночной стоимости земельных участков

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1) принцип наиболее эффективного использования;

2) принцип ожидания;

3) принцип спроса и предложения;

4) принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

1) метод капитализации дохода (земельной ренты);

2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);

3) метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход / Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1) определение величины капитализируемого дохода;

2) определение коэффициента капитализации;

3) определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации.

В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход -- условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель -- 50 лет.

Третий подход -- расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

где К - коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

К0 - безрисковая ставка дохода на капитал;

Кi - премия за риск по i-му фактору риска;

n - число факторов риска.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что:

а) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

б) должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.

К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной суммы Сберегательного банка или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного потока, рассчитываемого в рублях).

При оценке стоимости земли коэффициент капитализации также включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и премию за низкую ликвидность.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск -- это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, во-первых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Во-вторых, учитывается специфика региона.

Премия за низкую ликвидность - учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недо-статочной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

где Пликв - премия за низкую ликвидность;

K0 - безрисковая ставка дохода;

Т - типичный срок экспозиции земельного участка на рынке (месяцев).

Четвертый подход - метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата - это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В МСО этот метод называется «капитализация арендной платы» за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

где А - годовой арендной платы за земельный участок;

Cб - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м;

Кд - коэффициент вида деятельности арендатора;

Км - коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S - площадь земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

МЕТОД ОСТАТКА

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

1) имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;

2) стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

3) известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Стоимость воспроизводства -- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения -- сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения -- издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).

Прямые издержки -- расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки -- расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора -- денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;

б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ -- уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ -- несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.

Функциональный износ происходит под воздействием научно- технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический износ -- износ, вызываемый неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы.

Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД -- это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади -- складское помещение или полезная площадь -- офисное помещение), и ставки арендной платы.

ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:

ПВД = А * S ,

где S -- площадь (кв. м), сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход);

А -- ставка арендной платы за 1 кв. м площади.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

Величина арендной платы зависит от следующих факторов:

1) назначение объекта недвижимости;

2) местоположение объекта;

3) степень насыщенности рынка аналогичными объектами;

4) возраст здания;

5) конструктивные решения;

6) планировочные решения;

7) архитектура и отделка;

8) инфраструктура и сервис;

9) наличие парковки;

10) срок аренды;

11) площадь помещений, сдаваемых в аренду;

12) качество управления зданием.

На второй стадии оценивается действительный валовой доход (ДВД).

ДВД -- это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).

Далее оценщик делает поправку на потери при сборе платежей путем анализа ретроспективной информации по объекту оценки и рынку в целом с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу.

Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:

а) доходы от пользования гаражом и автостоянкой;

б) доход от игровых и торговых автоматов;

в) доход от предоставления камер хранения и охраны;

г) доходы от проката мебели и оборудования;

д) доходы от обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники;

е) доходы от оказания экскурсионных и транспортных услуг, доход от сдачи в аренду мест отдыха и т.д.

Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например в гостинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания и т.п.:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы -- это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить:

* на условно постоянные;

* на условно переменные (эксплуатационные).

К условно - постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг.

К расходам на замещение относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Расходы на замещение

МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий:

1) определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

2) определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

3) определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Другой вариант метода предполагаемого использования получил в литературе название метода разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива

на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли:

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1)выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

2) проверка информации о сделках с земельными участками;

3)сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

4)анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ МЕТОДА ВЫДЕЛЕНИЯ

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения методах:

наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с еди¬ными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

В МСО данный метод называется извлечением. Извлечение (экстракция) -- это способ косвенного сравнения (иногда называемый абстракцией). Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Полученный остаток является показателем возможной стоимости земли.

Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа.

Этап 1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок.

Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости -- определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

Этап 2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке.

Расчет стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений был рассмотрен в методе остатка.

Этап 3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка.

Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

Достоинства метода выделения:

1) это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;

2) метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка;

3) метод выделения особенно хорошо использовать при небольшом вкладе улучшений в стоимость единого объекта недвижимости.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В МСО данный метод называется разнесением. Разнесение (аллокация) -- это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части -- стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:

Доля земли = Стоимость земли / Стоимость единого объекта недвижимости

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.

1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как:

а) численность и структура занятости населения;

б) инфраструктурная обеспеченность;

в) транспортная доступность;

г) одинаковый тип застройки;

д) природные особенности.

2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окру¬жения, капитальности и возраста строений.

3.Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимо¬сти как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых -- чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина - чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Также в Методических рекомендациях указывается, что в случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. К таким методам относятся оценка земель поселений исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, а также оценка земель поселений по условиям инвестиционных контрактов.

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ ИСХОДЯ ИЗ ЗАТРАТ НА ВОСПРОИЗВОДСТВО ИНФРАСТРУКТУРЫ

Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ

К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве сложилось два метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

1. путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

2. на основе заключения инвестиционных контрактов.

2.2 Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Исходные данные:

Рассматриваемый земельный участок расположен по адресу: Белгородская обл., г.Валуйки, ул. Демьяна Бедного.

Этот объект имеет 3 этажей с общей площадью (Sзд) 936 м2.

Площадь земельного участка составляет (Sзу) 1000 м2.

Срок жизни объекта (n) 40 лет.

Ставка годовой арендной платы (A) за 1 м2 1500 руб.

Сдаваемая в аренду площадь 850 м2 .

Условно-постоянные расходы составляют 180руб/м2, а условно-переменные - 150руб/м2.

Потери от недозагрузки и недосбора платежей составляют 10% от потенциального валового дохода (ПВД).

Индекс удорожания на данный вид объектов недвижимости К= 5,98

Решение:

Рассчитываем ПВД от единого объекта недвижимости:

ПВД = S * A = 850 * 1500 = 1275000 руб.

Рассчитываем действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД - потери = 1275000 - (1275000 * 10%) = 1147500 руб.

Рассчитываем чистый операционный доход (ЧОД) от единого объекта недвижимости:

ЧОД = ДВД - расходы = 1147500 - (180 * 850 + 150 * 850) = 867500 руб.

Доход относимый к зданию:

Доход = стоимость строительства * коэффициент капитализации по зданию = 8424806,39 * 0,1 = 842480,64 руб.

Доход относимый к земельному участку:

Доход = ЧОД - доход относящийся к зданию = 867500 - 842480,64 = 25019,36 руб.



Стоимость земли = 25019,36/0,1 = 250193,6 руб.

Кадастровая стоимость :

КС = удельный показатель КС * S земельного участка = 1244,99 * 1000 = 1244990 руб.

Цена земельного участка:

Цена = КС * 20% = 1244990 * 20% = 248998 руб.

Таблица 2 Состав накопительных вложений со здания

№ п/п	Вид работы	% от общей стоимости	Стоимость, руб.
1	Концепция:		505488,36
	Замысел проекта и разработка технико-экономического обоснования;	1%	84248,06
	Маркетинговые исследования;	1,5%	126372,09
	Бизнес банк;	2%	168496,12
	Работа с инвесторами и кредиторами	1,5%	126372,09
2	Планирование:		547612,39
	Разработка проектно-сметной документации;	4%	336992,24
	Проведение конкурсов, торгов;	1%	84248,06
	Экспертиза проекта;	2%	168496,12
	Получение разрешения на производство работ;	2,5%	210620,15
	Заключение контракта	1%	84248,06
3	Строительство		8424806,39
4	Реклама		300000
5	Сдача объекта	3%	252744,18
	Всего:		10030651,32

Рассчитываем всю необходимую сумму:

10030651,32+248998 = 10279649,32 руб.



2.3 Условия предоставления кредита в банках

Таблица 3

Расчет кредита и условия его предоставления
Банк	Сбербанк	Райффайзен банк	Белгородпромстрой банк
Сумма кредита	1210000	1000000	800000
Процентная ставка	10%	14,90%	15%
Срок кредита	4	3	2
Сумма Возврата	1694000	1447000	1040000

Для строительства ТРЦ «Европа» берется три кредита.

Таблица 4 Расчет кредитов, условия их предоставления

Банк	Сбербанк	Райффайзен банк	Белгородпромстрой банк
Сумма кредита	1210000	1000000	800000
Процентная ставка	10%	14,90%	15%
Срок кредита	4	3	2
Сумма Возврата	1694000	1447000	1040000

Таблица 5 План привлечения денежных средств

Временной интервал	Необходимые средства	Собственные средства	Заемные средства
			Сбербанк	Райффайзен банк	Белгородпромстрой банк
	Всего	10030651,32	7021455,93	1210000	1000000	800000
2013	I кв	450000	450000
	II кв	392480,6	392480,6
	III кв	1305844,97	1305844,97
	IV кв	3791162,88	3791162,88
2014	I кв	4091163,47	1081967,48	1209196	1000000	800000

Затраты на управление

Согласно сложившейся конъюнктуре рынка управленческих услуг, произведен расчет затрат на их оказание внешними и внутренними организациями. В результате сформирован следующий пакет услуг: служба клининга, служба паркинга, видеонаблюдение, курьерская служба, содержание и ремонт внутренних инженерных сетей внешними организациями, охрана, служба приема посетителей, коммерческий менеджмент, аварийно-диспетчерская служба, внутренняя организация.

Таблица 6 Сравнение затрат на управление

№ п/п	Перечень мероприятий по управлению торговым центром	Стоимость мероприятий у внешней организации ЗАО управляющая компания «Икс 5 Ритейл Групп», руб/год	Стоимость мероприятий у внутренней управляющей организации ЗАО «РАМО-М», руб/год
1	Служба клининга	90000	95000
2	Служба паркинга	50000	54890
3	Охрана	65000	55000
4	Видеонаблюдение	123659	135000
5	Служба приема посетителей	112600	103200
6	Курьерская служба	20000	34000
7	Коммерческий менеджмент	100000	95000
8	Содержание и ремонт внутренних инженерных сетей	30000	45000
9	Аварийно-диспетчерская служба	55600	50320
10	Общая стоимость управления торговым центром в год	646859	667410

Таблица 7 Затраты на управление

№ п/п	Перечень мероприятий по управлению торговым центром	Стоимость мероприятий
1	Служба клининга	90000
2	Служба паркинга	50000
3	Охрана	55000
4	Видеонаблюдение	123659
5	Служба приема посетителей	103200
6	Курьерская служба	20000
7	Коммерческий менеджмент	95000
8	Содержание и ремонт внутренних инженерных сетей	30000
9	Аварийно-диспетчерская служба	50320
10	Общая стоимость управления торговым центром	617179

Сумма затрат на 1 м2 составила 659 руб. 31 коп.

2.4 Дисконтирование денежного потока

Расчет нормы амортизации:

Срок жизненного цикла n = 40 лет

Норма амортизации

К=1/n*100%

К=1/40*100%=0,025

А = Сметная стоимость *К = 8424806*0,025 = 210620,15 руб./год.

В Таблице 8 представлен расчет дисконтированных денежных потоков для торгового центра.

2.5 Показатели экономической эффективности инвестиционного проекта

1. Дисконтированный период окупаемости (Ток.дис.):

Ток.дис. = 4 + 3777,57 / 7015,87 = 4,54 года

2. Чистая приведенная стоимость проекта (чистый дисконтированный доход - NPV) = 47938344,8 руб.

3. Индекс доходности (PI):

PI = 47938344,8/10030651,32 = 4,78; 4,78 > 1, проект экономически эффективен

4. Расчет внутренней нормы доходности (IRR) :

(47938344,8-10030651,32) / (47938344,8-29893792,4)= (10 - IRR) / (10 - 20) 1,55=(10-IRR) / -10

10-IRR= -15.5

IRR=25.5?26%

5. Рыночная стоимость земельного участка = 250193,6 руб.

6. Кадастровая стоимость земельного участка = 1244990 руб.

Результаты вычислений показателей эффективности внесены в таблицу 10.

Таблица 10

Показатели эффективности	Значения
Дисконтированный период окупаемости (Ток.дис.)	4,45
2. Чистая приведенная стоимость проекта (чистый дисконтированный доход - NPV)	47938344,8 руб
3. Индекс доходности (PI)	4,78
4. Внутренняя норма доходности (IRR)	26 %
5. Рыночная стоимость земельного участка	250193,6
6. Кадастровая стоимость земельного участка	1244990



Глава 3. Бизнес-план коммерческой деятельности предприятий городской среды

Резюме

Город сегодня динамично развивается благодаря активной работе местных властей. В Валуйках планируется строительство торгово-развлекательного центра «Европа» -- работающая в Центрально-Чернозёмном районе сеть продовольственных гипермаркетов формата «cash&carry». Торговая сеть принадлежит ООО Группа Компаний «Промресурс». Головной офис находится в Курске.

В городе Валуйки проживает 34 600 человек различных возрастных категорий и социального статуса. Строительство ТРЦ «Европа», не имеет аналогов в городе и районе - это практическая иллюстрация действий по привлечению инвестиций в экономику города, доказательство инвестиционной привлекательности и надежности экономического потенциала и политической стабильности Белгородчины, подтверждением того, что в области создана эффективная система по привлечению и освоению инвестиций.

Нельзя не сказать и о социальном аспекте проекта. Ввод в действие центра обеспечит трудоустройством более тысячи жителей всего Валуйского района. Все сотрудники ТРЦ будут иметь твердые социальные гарантии.

...