Экономические проблемы фондового рынка

Вслед за ОАО «Астана-финанс» ипотечное кредитование предлагают и банки второго уровня, однако клиент может получить заем только под покупку квартиры в определенном строящемся доме. Между тем «Астана-финанс» кредитует все объекты дочерней «Астана-Недвижимости». Сегодня возведенное ее строителями коммерческое жилье пользуется спросом не только в столице. Оно предлагается жителям Атырау и Уральска. Расширяя «сферу влияния», обе компании исходят из интересов клиентов -- состоявшихся и потенциальных. Репутация этих акционерных обществ подтверждает верный выбор: приобретя новое жилье в «Астана-Недвижимости», собственник не оказывается жертвой мошенничества или некомпетентности ответственных лиц. А для будущих покупателей предлагаются самые выгодные условия: срок кредитования до десяти лет и невысокая ставка вознаграждения в тенге - 9,95 процента.

Это данные ОАО «Астана-финанс» на начало мая, и они в выигрыше перед тем, что предлагают столичным жителям Цеснабанк и АТФбанк. Первый кредитует два дома в Астане по проспекту Абылай-хана под 11 процентов годовых в валюте на срок до 15 лет. Второй готов предоставить заем на семь лет клиенту для покупки дома в шестом микрорайоне столицы под 17 процентов годовых в долларах при первоначальном взносе 30 процентов стоимости жилья.

Конкуренция в строительстве и ипотеке налицо: каждый участник рынка жилья по мере сил и возможностей работает над снижением ставок и увеличением срока возврата кредитов. Ипотека как раз подразумевает удешевление строящегося жилья. Тем не менее этого не происходит. А дело в том, что большая часть статей расходов на строительство домов таит в себе потенциал роста цен. Повышается стоимость услуг строителей: по данным статуправления Астаны, в 2002 году почти на тринадцать процентов поднялась средняя заработная плата в строительной отрасли. Также растет цена некоторых строительных материалов, особенно ввозимых из-за рубежа. Здесь играют роль таможенные пошлины и железнодорожные тарифы. Между тем при расчете себестоимости квартиры надо также учитывать, что в площадь реализации не входят лестницы, холлы, лифтовое оборудование, другие общие для жильцов места, «начинка» которых также стоит денег.

Понятно, что лишь из собственных затрат исходят те компании, которые предлагают жилье на условиях долевого участия в строительстве или стопроцентной предоплаты. Риск для покупателя неоспорим. И он тем больше, чем менее профессионален подход к реализации строящегося жилья. За рубежом давно признано, что строительная компания, как участник рынка предложения жилья, может вызвать доверие лишь в случае, если имеет отдел продаж. У нас зачастую заказчиком жилья становится сама подрядная организация, впервые оказавшаяся в роли продавца на этом рынке. А единственным человеком, сведущим в специфике рынка, оказывается напористый директор строительного предприятия, который тут же призывает вас заключить типовой договор на немалую сумму.

Итак, существуют два актуальных вопроса по жилищному строительству: качество и доступность. На свободном рынке нельзя продать то, что плохо построено. Отсюда вытекает, что любая компания должна ориентироваться на клиентов, как это делают ОАО «Астана-финанс» и «Астана-Недвижимость», изыскивая новые пути привлечения покупателей. Тем не менее участие государства в системе ипотечного кредитования поможет вплотную приблизиться к решению вопроса доступности жилья. Тому свидетельством действующая Казахстанская ипотечная компания (КИК) и начало большой работы над созданием жилищной сберегательной системы.

В Казахстане, как впрочем, и во многих государствах существует две столицы, одна из которых, как и положено, имеет статус официальной. Различия между северной и южной столицами нашей страны очевидны, однако есть сферы, где они идут на равных. Как это ни парадоксально звучит, цены на жилье в Астане и в Алматы практически одинаковые. И это на фоне искусственного сдерживания миграционных потоков в Алматы в связи с перенаселением и не менее искусственного переселения в Астану для привлечения человеческих ресурсов в этот регион.

За период постперестроечного разгула, который коснулся всех областей жизнедеятельности общества, рынок недвижимости прошел все возможные ипостаси: от зарождения до состояния самостоятельного, мобильного и бесспорно выгодного бизнеса.

Казалось только вчера, в 1985-м, с выходом в свет “апрельских тезисов” великого М.С., появилась призрачная надежда на то, что квартира, в которой живешь, может быть продана, обменена или завещана. Первые сделки по недвижимости позволили с облегчением вздохнуть семьям, ютившимся по шестеро, а то и больше, в хрущевках. Тогда появилось первое ощущение собственника, обладателя реальной ценности, которая в любой момент может быть выражена в деньгах. Квартиры начали выступать залогом под кредиты банков с неимоверными процентами и нереальными условиями. Жилье начало скупаться с молниеносной быстротой, потому как в нашей нестабильной стране деньги больше некуда было вкладывать. Спекуляцией на рынке недвижимости стали заниматься не только те, кто имел к нему какое-либо отношение, но и домохозяйки, студенты и вообще все, кому не лень. Азарт и легкость получения денег были сравнимы лишь с игрой на бирже. Так, за это время недвижимость стала не только темой кухонных разговоров, но и реальным бизнесом, который приносит доход.

Но вот в 99-году цены на квартиры рухнули вниз. Рынок перенасытился и стал стремиться к гомеостазу. Улучшенную 2-комнатную квартиру можно было купить за 9-10 тыс. долларов, однокомнатные стоили от 2 до 5 тысяч. Так продолжалось три года. А в 2002 году цены начали расти. Стоимость старого (вторичного) жилья стала уравниваться с новым (первичным) жильем и составила на сегодняшний день в Алматы от 450 до 650 долларов за квадратный метр. Цены на рынке вторичного жилья просто искусственно подтянули к ценам на новые квартиры. Но это же глупо платить одинаковые деньги за старые трубы, кривые стены и за новехонькую квартирку с ламинатом и левкасом. На этом фоне строительный бум стал по меньшей мере актуальным. Примечательно то, что активное строительство нового жилья началось лишь после того, как цены на старое жилье перешли порог в 350 долларов за кв.метр, потому как при других условиях, говорят строители, они не выдержали бы конкуренции и их деятельность оказалась бы нерентабельной. Факторов такого быстрого роста цен после “трехгодичной оттепели” оказалось немало. Появился реальный спрос на ипотечное кредитование. Люди перестали бояться жить в долг, и взять кредит на покупку и строительство жилья может практически каждый. Еще одной причиной явилось развитие строительной индустрии, где немаловажную роль играет государственная программа поддержки строительства. Государство заинтересовано в том, что бы росли города, что бы людям было где жить.

И, конечно же, немаловажным условием стало реальное повышение уровня благосостояния населения в целом, выделение среднего, буржуазного, класса как такового.

Однако, оценивая реальную ситуацию на рынке недвижимости, можно сказать, что цены на жилье “перегреты”.

Обратимся к примерам из любимой нами западной жизни. Так, двухкомнатная квартира в центре Кельна, значительно превышающая по площади наши стандартные квартиры улучшенной планировки, стоит от 15 до 25 тысяч долларов, в зависимости от этажа и года постройки здания, при том, что условия ипотеки в Германии значительно мягче. Как правило, срок кредита на квартиру составляет 15-20 лет, под 5-7% годовых. Согласитесь, что это сравнение о многом говорит. С одной стороны стабильная, богатая Германия, где уровень доходов составляет 2-4тысячи евро в месяц. С другой стороны Казахстан с экономикой в процессе становления, с жесткими кредитными условиями, не европейским уровнем доходов населения. Думается, что такое положение дел не может сохраняться долго. Падение цен на недвижимость неумолимо и должно произойти в обозримом будущем. Именно это приведет к окончательному формированию рынка недвижимости, стабильность которого характеризуется постоянством цен и прогнозируемостью процессов.

По мнению экспертов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, количество желающих приобрести в кредит жилье по явно завышенным ценам существенно снизилось за последние 3-4 месяца. Также стало фактом, что первичные потребности в смене или улучшении условий жилья уже удовлетворены. То есть те семьи, чей доход превышает 200 долларов на человека, улучшили свои жилищные условия и не намерены в ближайшее время их менять. Срок существования ипотечного кредитования немалый, около четырех лет, и за это время выявились определенные тенденции. Так, потенциальными клиентами в ближайшее время будут только те люди, душевой доход которых превышает 400-600 долларов. Именно этот уровень оказался нижней планкой для обслуживания ипотечного кредита в размере 15-20 тысяч долларов по 15-17% годовых сроком до 10-15 лет.

В связи с тем, что цены на новое сданное в эксплуатацию жилье примерно равны ценам на вторичное жилье, наиболее выгодным становится сейчас вложение средств в недвижимость на этапе строительства. Это значительно дешевле, чем сданное жилье, и дает некоторую свободу в организации будущего дома, выборе компановки комнат, рекомендации по отделке и т.д.

Но, конечно же, самым главным фактором резкого снижения цен на рынке вторичного жилья станет принятый в июле текущего года Земельный кодекс и введение института частной собственности на землю. Ведь все мы прекрасно знаем, что нет более надежного капиталовложения, чем земля. То, что сложится реальный рынок земли, как это произошло на Западе, однозначно и неоспоримо. Кто-то получит 10 гектаров, кто-то 100, именно это и станет основополагающим моментом. И то, что этот фактор коснется положения дел на рынке недвижимости, бесспорно. Деньги, которые сейчас вложены в недвижимость, плавно перетекут в другое русло. И это более чем положительно отразится на ценах на недвижимость. Наконец-то цена вторичного жилья станет реальной, приемлемой для покупателя. Старое жилье станет дешевле нового, как это и должно быть.

Жители южной столицы уже второй год ждут “сезонного” снижения цен на недвижимость. Мы привыкли, что, как правило, квартиры возрастают и падают в цене в соответствии со временем года. Например, в зимний период жилье становится более доступным по сравнению с осенью и весной. При стабильной ценовой ситуации разница между сезонными пиками составляет около 15%. Это происходит из-за так называемого повышенного и пониженного спроса на квартиры.

Однако с осени прошлого года рынок недвижимости отчаянно “лихорадит”. Так, если летом 2002 года стандартные 1-комнатные квартиры в микрорайонах можно было приобрести за 5000-7000 у.е., то в октябре жилье этого класса тянуло уже на 8000-1000 у.е.. Ожидаемого зимнего снижения цен, увы, не случилось. Напротив, с каждым месяцем наблюдается постепенный рост цен на недвижимость.

Социологические данные указывают на то, что во всем мире имеется тенденция к малозаметному, но постоянному росту цен на квартиры. Увеличение стоимости жилья в разрезе времени очевидно - недвижимость, оценивающаяся в 1990 году в 94000 у.е., в 2000 году стоила уже 136000 у.е. Этот пример отражает ситуацию на мировом рынке. Однако Алматы как цивилизованный, развивающийся город также не является исключением.

Помимо естественных общих причин роста цен на квартиры существуют еще и частные, повлиявшие на такое резкое изменение ситуации на рынке недвижимости в южной столице.

По мнению специалистов, пока не ожидается дополнительных резких скачков цен на квартиры, как, впрочем, не предвидится и их понижения. Вот уже целый год на рынке недвижимости Алматы цены лишь немного ползут вверх. А все потому, что у населения увеличились возможности приобрести жилье, соответственно увеличился спрос. Причин тому несколько.

Во-первых, нельзя недооценивать ипотечное кредитование. Многие согласятся, что требование отдавать заем в срок накладывает на заемщика определенные жесткие обязательства. Кроме того, подсчитав вместе с банковскими процентами реальную стоимость жилья, вы убедитесь, что за 5-10 лет кредитного времени придется переплатить за него кругленькую сумму. Однако это не отпугивает большинство потенциальных покупателей квартир. Так как в результате жить в кредит все равно получается выгоднее, чем снимать квартиру и попросту выкидывать деньги на ветер.

Постепенно условия ипотечного кредитования становятся более доступными, процентные ставки падают, а значит, с каждым годом будет все больше желающих таким образом приобрести собственное жилье.

Во-вторых, нельзя не учитывать тот факт, что в Алматы сегодня переезжают на постоянное место жительства люди из всех регионов Средней Азии и Казахстана. Наш город выглядит привлекательно для тех, кто хочет заработать деньги, сделать карьеру и просто наладить свою жизнь. Приезжим надо где-то жить. Учитывая, что основной поток выезжающих из Алматы граждан иссяк, квартиры уже не освобождаются в том объеме, как раньше. Новые дома для граждан со средним уровнем дохода почти не строятся. Возможно, в будущем инвесторы начнут вкладывать деньги в строительство стандартных многоквартирных домов. Но пока реально существует только “вторичный” рынок жилья. Отсюда - еще одна причина повышения цен на недвижимость.

Рисуя картину дня сегодняшнего, мы отметим и рост благосостояния населения Южной столицы. Появились желающие продать имеющуюся недвижимость и купить жилье подороже, с доплатой.

Анализ показывает, что имеет место и искусственное завышение цен. Продавцы, боясь продешевить, выставляют завышенную цену на свой товар, а покупатели выкладывают требуемую сумму в страхе, что завтра и она окажется недостаточной для покупки жилья. “Подогревают” ситуацию и маклеры. Именно они сеют панику в рядах обывателей, рассказывая истории о квартире (“ну, точно такой же, как у вас…”), проданной недавно за баснословные деньги.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что тенденций к понижению цен на жилую недвижимость нет. Пока спрос не сравняется с предложением, говорить о полной стабилизации невозможно. Поэтому специалисты советуют людям, которые имеют такую возможность, не откладывать покупку квартиры на “лучшие” времена, а заниматься ее поисками уже сегодня.

Спрос превышает предложение, то есть квартиры продаются очень быстро. А значит, думать и принимать решение придется также.

Впрочем, по мнению экспертов, нельзя безошибочно спрогнозировать дальнейшее экономическое развитие южной столицы Республики Казахстан. Наш рынок недвижимости очень чувствителен к любым экономическим колебаниям. Ситуация может измениться самым неожиданным образом и в самый неожиданный момент. Паниковать не следует, но рассчитывать на полную стабилизацию тоже, увы, пока не приходится.

2.3 Первичное и вторичное ипотечное кредитование на РЦБ

Общим для инвесторов казахстанских ценных бумаг остается вопрос: куда вкладывать? Государственные ценные бумаги - размещаемые на рынке долговые ноты Нацбанка и Министерства финансов - надежны, но они не обеспечивают достаточной доходности. По нотам МЕККАМ, например, этот показатель колеблется в интервале 5,8 6,5 процента годовых. Такое вознаграждение даже ниже среднегодового уровня инфляции. И при этом спрос на ГЦБ в несколько раз превышает предложение: их активно скупают пенсионные фонды. Пенсионным фондам катастрофически не хватает качественных инструментов для размещения средств. А они крупнейший участник фондового рынка: на биржевой неделе с 8 по 15 апреля операции НПФ сформировали 86,2 процента всего инвести-ционного спроса.

Другим значимым игроком на рынке государственных ценных бумаг является Казахстанская ипотечная компания, чьи бумаги тоже пользуются большим спросом пенсионных фондов. Кстати, на той же неделе КИК предложила инвесторам индексиро-ванные по уровню инфляции ипотечные об-лигации с плавающей ставкой 7,0 процента годовых. Суммарный спрос превысил предложение в 5,5 раза. Об ипотечной программе и надеждах, которые правительство в этой связи возлагает на фондовый рынок, мы уже говорили. Но даже семь процентов годовых от КИК (кстати, долгосрочное со-хранение такой ставки по ипотечным бумагам вызвало большие сомнения специалистов) - это маловато для инвесторов.

Акции банков второго уровня и некоторых крупных казахстанских компаний на внутреннем фондовом рынке концентрируют значительные капиталы (по данным на 16 апреля, капитализация этого сектора бирже-вого рынка достигла 2 млрд. 977,6 млн. долл.). Но акций сырьевых гигантов, как мы уже отмечали, на нашем фондовом рынке почти нет, а бумаги предприятий «второго эшелона» - инструмент с высокими рисками. Поэтому интерес инвесторов к ним невелик. Скажем, с 8 по 15 апреля объем операций по акциям упал сразу на 52 процента. Здесь есть поучительные примеры «провальных» эмиссий - буквально две недели назад сообщалось об аннулировании двух выпусков акций Усть-Каменогорского свинцово-цинкового комбината. Слабый рынок акций - это вообще одна из серьезных болезней на-шего фондового рынка еще со времен со-рвавшейся программы «голубых фишек». Гораздо более значительный объем сделок при-влекают облигации - корпоративные долговые бумаги, которые представляются инвесто-рам как более безопасный инструмент.

Однако доля негосударственных бумаг - как акций, так и облигаций - в общей структуре фондового рынка невелика: во всем биржевом обороте сделки с ними не превышают 20 процентов. Все остальное - это государственные ноты. Показательно, что большинство сделок на рынке ценных бумаг (около 75 процентов с ГЦБ и полови-ны - НЦБ) составляют операции репо, то есть сделки с обязательством обратного выкупа ценных бумаг. Такая структура рынка ценных бумаг наталкивает на не очень оптимистичные выводы.

Во-первых, то, что инвесторы «остаются» в долговых бумагах и предпочитают сделки репо, говорит об осторожности, связанной с низкой ликвидностью бумаг корпоративных эмитентов. Напротив, по-пулярность государственых бумагу пенсионных фондов, несмотря на крайне низкую доходность, аналитики объясняют их высокой ликвидностью.

Во-вторых, на фондовый рынок в поисках более-менее стабильных вложений рвутся банки, значительно нарастившие в последнее время свои активы и испытывающие большие проблемы с качественными инструментами оборота. Снижение требований по кредитам до опасных границ говорит о колоссальном давлении денежной массы на банковский сектор. По мнению экономиста Сергея Донцова, «тенговая ликвидность банковского сектора накапливается из-за отсутствия на фондовом рынке привлекательных инструментов капитализации». Дефицит ликвидных инструментов ведет банки к тактике их удерживания в инвестиционных портфелях через совершение краткосрочных залоговых операций - тех самых репо. По сути, это говорит о том, что фондовый рынок, образно говоря, «греет» сам себя с нулевым внешним КПД.

Наконец, что в сложившейся ситуации особенно грустно, выбор инструментов не расширяется. Как в частном, так и в государственном секторе экономически эффективных и надежных проектов катастрофически не хватает. И что самое неприятное, при этом проблема ликвидности, то есть надежности, может в скором времени кос-нуться государственных ценных бумаг.

Вопрос касается тех самых ипотечных облигаций, вокруг которых сегодня кипит так много дискуссий. Инвестиции в жилье - это хорошо, но только при условии сохранения благоприятной тенденции роста экономики и уровня потребления в те обозримые 15-20 лет, на которые рассчитыва-ются новые ипотечные программы. Даже при благоприятном развитии экономики остаются вопросы реальной рыночной стоимости строящихся квартир в разных регионах. Насколько ликвидным будет строящееся жилье в Аркалыке, Талдыкоргане или Жанатасе, где рынок вторичной недвижимости очень обширен и низкое сальдо положительной миграции? Насколько объективными будут для таких городов за-явленные правительством 356 долларов за квадратный метр? С другой стороны, для крупных городов, например для Алматы, подобные цены выглядят актуальными разве что для окраин. Виталий Пензов из Народного банка Казахстана, который сейчас предлагает самую дешевую в республике ипотеку (от 7 процентов годовых), сомневается в обоснованности заявленного правительством ценового коридора. Менеджер считает, что при подобных эконо-мических расчетах инструменты фондового рынка вряд ли будут работать эффективно, ведь у инвесторов должна быть уверенность в тех инструментах, которые они ис-пользуют.

Еще труднее прогнозировать ситуацию при условии, если сегодняшние тенденции изменятся, доходы населения упадут и многие казахстанцы не смогут рассчитаться по ипотечным кредитам. Что тогда банки будут делать с жильем, возвращенным по кредитному дефолту, если его рыночная цена вдруг значительно упадет? И что будет с инвестированными в такие проекты пенсионными деньгами? Совершенно оче-видно, что риски таких инвестиций достаточно серьезны. И в случае низкой ликвидности жилищных проектов как пенсионные фонды, так и другие инвесторы рискуют потерять значительные средства. Напомним, что речь идет о привлечении Казахстанской ипотечной компанией 111 миллиардов тенте, или порядка 850 млн. долларов, при общем уровне капитализации пенсионной системы порядка 1 млрд. 100 млн. долла-ров. В этом смысле вполне можно понять уход Григория Марченко, который всегда был резким противником любого, даже оправданного высокими целями, риска деньгами граждан.

А из всех упомянутых вопросов вытекает главный: кому сегодня в Казахстане больше всего нужен фондовый рынок?

Просматривая сводки Казахстанской фондовой биржи, легко заметить, что опе-рации на рынке ценных бумаг ограничены достаточно узким числом игроков. Это Министерство финансов, Нацбанк, Казахстанская ипотечная компания и пенсионные фонды, банки второго уровня и некоторые предприятия реального сектора экономики, например, Мангистауская электросетевая компания, ОАО «Казахмыс», ОАО «Казахтелеком», ОАО «Алматы Кус». Если посмотреть на рынок в разрезе объемов сделок, то основными операторами остаются банки, пенсионные фонды и государственные финансовые институты. Возникает впечатление, что рынок ценных бумаг существует как вещь в себе, обслуживая интересы ограниченного числа участников. Для государственных ведомств он решает вопросы перераспределения средств пенсионных фондов и будущих ча-стных вкладчиков капитала в государственные инвестиционные проекты. Для банков, в свою очередь, - задачу размещения средств в ликвидные, хотя и низкодоходные государственные бумаги. Наконец, для компаний фондовый рынок в идеале должен решать проблему привлечения дешевых и длинных денег. Но именно этой, основной составляющей в его деятельности пока почти не прослеживается. По логике вещей получается, что рынок ценных бумаг нужен государству и... самому себе.

Фондовый рынок во многом остается «вещью в себе», финансовой подсистемой, работающей на ограниченный круг участников и задач. Поэтому новым участникам этого рынка есть смысл предельно осторожно относиться к тем комплиментарным оценкам, которые звучат из уст «постоянных» игроков - банков и госкомпаний. Может быть, для последних все действительно очень хорошо, но в то же время все относительно.

Инструмент перераспределения

Итак, понятно, зачем государству так нужен фондовый рынок. Это идеальный механизм долговременного перераспределения средств. А перераспределять - это у нас традиционно одна из основных задач государственного присутствия в экономике. Конкретные задачи могут быть разными, они зависят от текущего момента. Например, семь лет назад, пытаясь вывести на фондовый рынок капиталы предприятий из разряда так называемых «голубых фишек», правительство хотело решить проблемы наполнения бюджета. Сегодня, когда экономика испытывает огромное давле-ние денег банков и доходов от сырьевого экспорта на фоне нехватки инструментов для их оборота, фондовый рынок используется для решения проблемы избыточной денежной массы. Скупая доллары (только в январе, по данным Агентства по статистике, правительство скупило более 400 млн. долларов), государство сдерживает рост инфляции. Наконец, как видим, фондовый рынок должен помочь правительству решить задачу концентрации средств пенсионных фондов и других инвесторов в системе дешевого ипотечного кредитования и через нее - в проектах государственного строительства. Завтра, возможно, возникнут новые задачи и появятся новые идеи.

Однако всегда нужно четко понимать, грубо говоря, что первично - яйцо или курица. Что для чего и кто для кого. В данном случае - фондовый рынок для инвесторов или инвесторы для фондового рынка.

В этой связи оставим специалистам рассуждения на тему, правильно или нет поступает сегодня правительство, стремясь вовлечь в не очень ликвидные инструменты огромные средства. Может быть, рынок и в самом деле нуждается в каком-то толчке для развития, и риск в условиях стабильно растущей экономики где-то оправдан? А может быть, просто ради опреде-ленной сверхзадачи - в данном случае ре-шения жилищной проблемы по образцу стран Восточной Европы - принято реше-ние пойти на определенные жертвы. Не будем гадать: как говорится, поживем - уви-дим. Лучше зададимся другим вопросом: может ли отечественный рынок ценных бумаг поступательно, естественным путем, без искусственной стимуляции и шоковой терапии прийти к нормальному рабочему состоянию?

Одна из основных проблем казахстанского фондового рынка - отсутствие бумаг крупных компаний нефтегазового сектора. Собственно, в этом и его главное отличие от российского. По мнению председателя правления БТА Ержана Татишева, во многом именно отсюда берет свое начало проблема недостаточной капитализации рынка ценных бумаг в Казахстане. В частности, в республике нет полноценного рынка акций.

Сырьевых гигантов на фондовом рынке нет, однако сейчас на него выходят компании так называемого «второго эшелона» реального сектора экономики. Им нужны инвестиции в производство, в технологии, отсюда спрос на более дешевые и долгие заимствования. Такие долгие деньги мо-жет предложить именно рынок ценных бумаг. Банковское кредитование, при всем его разнообразии на сегодняшний день, не так удобно для проектов с длительным циклом оборота.

Но успешно разместить бумаги не так легко. Доверие биржевых инвесторов, на-пример тех же пенсионных фондов - это весьма тонкая материя. Даже попав в листинг «А» фондовой биржи, вы еще не имеете гарантий успешного размещения. История биржи знает случаи, когда даже бумаги компаний из листинга «А» терпели дефолт и аннулировались или (что чаще) просто не находили спроса в полном объеме.

По мнению экономиста Еркебулана Кайсагалиева, для работающих на казахстанском фондовом рынке компаний «второго эшелона» сегодня характерны такие проблемы, как недостаточная прозрачность бизнеса, отсутствие традиций и уме-ния работать на рынке ценных бумаг, а также, как правило, - недостаточный уровень капитализации. Отсюда и несоответствие требованиям, предъявляемым биржей к эмитентам. У инвесторов бывают сомнения в прозрачности формирования биржевых рейтингов некоторых компаний. Инвесторы вообще достаточно капризны, им обычно нужны веские доказательства эффективности ваших проектов, устойчивости бизнеса. А такие инвесторы, как пенсионные фонды, еще и очень ограничены сложной разрешительной базой.

Потенциальным заемщикам фондово-го рынка нужно учитывать и то, что благодаря рынку ГЦБ в распоряжении инвесторов достаточно более ликвидных инструментов, чем корпоративные бумаги. И если перед инвестором стоит задача сохранения денег, как перед теми же НПФ, то он предпочтет уходить в государственные бумаги. В общем, налицо довольно низкий спрос инвесторов на ценные бумаги казахстанских предприятий, недоверие к эмитентам, проблема ликвидности бумаг, крайняя осторожность участников рынка.

Но некоторые события наталкивают на мысль, что эти проблемы со временем могут решиться естественным путем. В последние год-полтора на рынке ценных бумаг можно видеть активизацию компаний среднего уровня, делающих все, чтобы в прозрачности, качестве и устойчивости их бизнеса не было никаких сомнений. По этому пути идут некоторые компании 1Т-сектора, выходящие на фондовый рынок в поисках заимствований. Многие компании стремятся попасть в листинги биржи, потому что стремятся к публичности. В общем, рынок ценных бумаг привлекает все больше компаний. А это создает предпосылки для роста его капитализации. С другой стороны, в условиях колоссального роста денежной массы в стране, нехватки эффективных внутренних проектов и растущей степени кредитных рисков внимание портфельных инвесторов постепенно переключается на фондовый рынок.

Больше всего инвесторам и компани-ям-эмитентам мешает двигаться навстречу недоверие, связанное с непрозрачностью бизнеса. Это во многом «генетическая» черта нашего бизнеса вообще. Пожалуй, в этом и заключается основная загвоздка. В России сырьевые гиганты, выходящие на биржи, тоже не вполне «прозрачны», но экономически (если не будет политических составляющих, как вышло с ЮКОСом), они останутся устойчивыми, поэтому их бумаги в любом случае будут пользоваться спро-сом. У нас, будь на рынке ценных бумаг те же «Петро Казахстан» или «Тенгизшевройл», скорее всего было бы так же. А с компаниями «второго эшелона» сложнее. И решить проблемы с полной прозрачностью большинства компаний достаточно трудно. Это обусловлено нашей спецификой - значительной долей теневой эконо-мики, сложным и мало предсказуемым на-логовым администрированием, глубокой зависимостью многих бизнесов от опреде-ленных финансово-промышленных групп и связанных с последними негласных правил игры. Нужно учитывать и потенциальную нестабильность многих «долгих» проектов вне сырьевого сектора, обусловленную невысокой степенью диверсификации экономики, ее зависимостью от сырьевой конъюнктуры. Вот яркий пример: корпоративные ценные бумаги, размещаемые сегодня на рынке, в основном имеют сроки погаше-ния не более 1-2 лет. Это говорит о сохраняющейся неуверенности инвесторов. Эмитенты и рады бы брать деньги на более долгие сроки, но рынок к этому пока не готов. В широком смысле рынок не готов и к спекулятивным операциям, потому что в условиях нынешней закрытости и непрозрачности вести какие-либо игры может только очень смелый человек.

Глава 3. Предложения по удешевлению цены 1 кв. м.жилья в соответствии с посланием президента Республики Казахстан

Регулирование рынка ценных бумаг осуществляет государство. Для этого в Республике имеется законодательная база. Основой для регулирования рынка ценных бумаг является Гражданский Кодекс Республики Казахстан.

Кроме того на основании Постановления Правительства Республики Казахстан “О мерах по активизации биржевой торговли ценными бумагами” определен порядок управления рынком ценных бумаг.

В Казахстане Рынок ценных бумаг начал действовать в период выпуска инвестиционных приватизационных купонов.

Фондовый рынок неотделим от общего состояния экономики. Его успешное функционирование определяется тремя основными условиями: наличием полноценной законодательной базы, нормативной базы, организационной базы (институциональных участников рынка ценных бумаг).

На заседании Правительства под председательством Премьер-министра Даниала Ахметова принята Государственная программа развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, инициированная Президентом Нурсултаном Назарбаевым.

Предваряя обсуждение проекта, Премьер сказал, что, по прогнозам, объем жилищного строительства увеличится уже в этом году на 500 тысяч квадратных метров, а в последующие два года достигнет трех- четырех миллионов квадратных метров.

Проект программы разработан в Министерстве индустрии и торговли совместно с министерствами экономики и бюджетного планирования и финансов. Основной целью она имеет комплексное развитие жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения. Как пояснил министр индустрии и торговли Адильбек Джаксыбеков, для достижения цели необходимо, во-первых, развить эффективные механизмы финансирования жилищного строительства, в том числе через ипотечное кредитование. Новый импульс получит система жилстройсбережений. Третьим пунктом министр назвал привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и активизацию индивидуаль-ных застройщиков. Четвертым по счету является формирование эффективного рынка строитель-ной индустрии. Ко всему программа предусматривает усиле-ние ответственности акимов областей, Астаны и Алматы за ее реализацию в регионах. Есть место в разработке и строитель-ству жилья за счет государственных инвестиций и кредитов.

Но главным и самым привлекательным для каждого казахстанца будет удешевление квадратного метра жилья: в крупных городах его стоимость не должна превышать 350, а в регионах - 300 долларов. Однако названные цифры не будут приоритетными для городов с высоким уровнем заработной платы и развитой инфраструктурой. Нельзя отнести это и к местности, где не развита строительная индустрия и все необходимое для строительства жилья приходится ввозить издалека. Здесь однозначно единица площади будет стоить дороже.

Ипотеке в утвержденной программе отводится немало места. Проводником этого вида кредитования, как известно, стала Казахстанская ипотечная компания.

В ее партнерах значится уже немало крупных банков и финансовых организаций. Дабы сделать ипотечные кредиты доступными нашим гражданам разных возрастов и с разными до-ходами, в государственной про-грамме увеличивается срок их возврата - до 20 лет. Первоначальный взнос снизится до 10 процентов от стоимости жилья, при этом ставка кредита составит 9-10 процентов.

Министр представил следующие расчеты: при ежемесячном платеже 34 тысячи тенге потенциальное количество участников ипотеки в предстоящие три года составит 49 тысяч семей.

Жилстройсбережения - для тех, у кого нет достаточных средств, чтобы внести первоначальные взносы при получении ипотечных кредитов, но имеется стабильный доход. Роль государства заключается в предоставлении вкладчикам премий на их сбережения. Программа запланировала снижение размера первоначальных накоплений в жилстройсбербанках с 50 до 25 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Срок кредита увеличится с 15 до 25 лет. До 200 МРП вырастет и размер поощряемой государством суммы.

Государство намеревается предоставлять местным исполнительным органам кредиты из республиканского бюджета. Как только определится единый порядок кредитования, с использованием этих денег будут реализовываться региональные программы строительства жилья.

Алгоритм действий таков. Бюджет страны выделяет беспроцентный кредит местному исполнительному органу. Последний на тендерной основе определяет подрядную организацию для строительства жилья. Строительная компания возводит жилье и в установленном порядке сдает его местной власти, которая реализует жилье населению. При этом акиматы обязаны разъяснять населению процедуры регистрации желающих приобрести новое жилье (в том числе по оплате и оформлению на него прав собственности), подчеркнул министр индустрии и торговли.

Как же государство намерено содействовать снижению сто-имости строительства? Адильбек Джаксыбеков назвал среди многих мер следующее: переход к эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям, исключение затрат застройщиков, связанных с долевым участием в развитии городских энергоисточников, внедрение и совершенствование но-вых сметных нормативов, производство эффективных строительных материалов и внедрение новых технологий.

Премьер-Министр подчеркнул, что Главой государства поставлена задача обеспечить ввод в эксплуатацию 12 миллионов квадратных метров жилья до конца 2007 года. Для ее выполнения Правительство поручило уже в текущем году увеличить в целом по республике ввод в эксплуатацию жилья на 500 тысяч квадратных метров: в каждом регионе должен быть обеспечен прирост по сравнению с объемами 2003 года в среднем на 36 процентов. Только тогда мы выйдем на нужные параметры: 3 миллиона квадратных метров в следующем году, 4 миллиона - в 2006-м и 5 миллионов - к концу действия программы в 2007 году.

Ожидается, что реализация программы позволит обеспечить жильем около 195 тысяч семей. Кроме того, появятся новые рабочие места - для более сорока пяти тысяч человек. Не говоря уже об улучшении комфортнос-ти жилья и архитектурного облика городов и поселков. К тому же, и это можно считать одним из главных результатов, которые даст новая жилищная программа, получит развитие первичный рынок жилья. Пока он, как изве-стно, поставляет потребителям лишь элитное жилье. А программа предусматривает также обеспечение крова над головой социально незащищенным людям. Однако без приватизации жилой площади.

И еще: от строительной деятельности, коль она станет развиваться, увеличится поступление налогов в бюджет.

Министр экономики и бюджетного планирования Кайрат Келимбетов обрисовал все финансовые потоки, которые вызовет реализация государственной программы, назвал необходимые источники финансирования и ресурсы.

Так, из бюджета будет потрачено 138 миллиардов тенге. В названной сумме заложена необходимая капитализация финансовых институтов - участников ипотечной системы. На это понадобится более тридцати мил-лиардов. На выплату премий по вкладам в жилстройсбербанке пойдет 2,3 миллиарда тенге. Льготное кредитование жилищных сбережений потянет почти на два миллиарда. Кредиты из бюджета страны местным испол-нительным органам выльются в 84 миллиарда тенге уже в 2005 - 2006 годах. Кроме того, в 2007 году понадобится 42 миллиарда на реинвестирование сумм, пре-доставляемых в кредит в 2005 году. Для того чтобы строилось коммунальное жилье за счет государственных средств, необходимо еще почти девятнадцать миллиардов тенге.

В ходе обсуждения проекта программы члены Правительства внесли ряд замечаний и дополнений. Программа была принята с их учетом. Премьер-Министр дал поручение в течение двух дней внести документ на рассмотрение в Администрацию Президента.

На днях стало известно об идее правительства использовать в Казахстане российский опыт паевых инвестиционных фондов: через них населению хотят дать возможность участвовать в операциях с ценными бумагами. По времени это совпало с новой государственной программой жилищного строительства, частью которой стал проект привлечения в ипотеку почти 850 млн, долларов пенсионных накоплений казахстанцев. В общем, налицо сразу два повода поговорить о фондовом рынке, как об инструменте перераспределения денег населения в кредитование экономики, да и вообще как о части казахстанской финансовой системы

В последнее время на страницах прессы уже стало общим местом утверждение о том, что рынок ценных бумаг в Казахстане недокапитализирован и поэтому слаб. Неразвитый фондовый рынок смотрится, мягко говоря, не очень гармонично на фоне рассуждений об успехах «лучшей в СНГ» финансовой системы Казахстана.

Забегая немного вперед, заметим, что слабость отечественного рынка ценных бумаг выглядит и как диагноз, и как стимул. Диагноз, сигнализирующий, что не все в нашей денежно-кредитной системе хорошо, и стимул, заставляющий заинтересованных участников рынка (прежде всего правительство) что-то делать для изменения ситуации.

Последние государственные инициативы, о которых идет речь, прямо свидетельствуют о заинтересованности правительства дать резкий импульс развитию рынка ценных бумаг. Подобных инициатив, если вспомнить историю, уже выдвигалось достаточно. Чтобы стимулировать его развитие, создавались целые государственные институты, в частности Банк развития Казахстана. Были неоднократные попытки насытить фондовый рынок за счет промышленного капитала (можно вспомнить несостоявшуюся программу «голубых фишек», предложения о продаже и выводе в фондовое обращение госпакета акций ОАО «Казахмыс»). Теперь, как видим, надежды возлагаются на средства населения. Озвучивая планы по запуску паевых инвестиционных фондов и по привлечению в ипотечное кредитование значительных пенсионных средств, правительство подтвердило сделанный выбор. Заметим, что ценой вопроса стала отставка первого вице-премьера.

Итак, о каких инициативах идет речь? На том самом заседании правительства, которое (видимо, в знак несогласия) проигнорировал Григорий Марченко, министр эко-номики и бюджетного планирования Кайрат Келимбетов озвучил программу расши-рения строительства и повышения доступности жилья. Программа предполагает не-сколько новых эмиссий ценных бумаг Казахстанской ипотечной компании. В общей сложности за ближайшие три года КИК должна будет привлечь в свои облигации и перераспределить в ипотечное кредитование 111 млрд. тенге (порядка 850 млн. долларов), главным образом у пенсионных фондов, по ставке не более 7 процентов годовых. За счет этого в городах республики планируется начать масштабное жилищное строительство со стоимостью квадратного метра не выше 350-450 долларов. Условия ипотеки, по замыслу правительства, станут «сказочными» по сравнению с ныне существующими - срок увеличится до 20 лет, а ставка будет находиться в рамках тех же 7-8 процентов годовых. При этом строить будут по заказам местных акиматов, которые станут затем продавать ипотечное жилье казахстанцам.

Итак, государство готово инвестировать три четверти всех пенсионных накоплений в решение жилищной проблемы. Само по себе это вызывает много вопросов. Показателен сам факт: государство вновь проявляет интерес к деньгам граждан как к инструменту реализации своих проектов. Заставляет задуматься и то, что в ипотечный механизм, предполагающий свободные экономические взаимоотношения заемщика и банка, вовлекается местная власть. По сути, создается система распределения через акиматы. Зная ментальность нашего человека, трудно предположить, что схема не обойдется без традиционных местных «нюансов», что чиновник удержится от соблазна воспользоваться близостью к финансовому ручейку. Тем более что это будет даже не ручеек, а полноводная река. Во всяком случае, можно понять позицию Григория Марченко в отношении такой ипотеки: любые экономические отношения, в которые в той или иной мере вовлекается государство, очень скоро перестают быть экономическими.

Если в описанном ипотечном проекте фондовый рынок выглядит как средство, инструмент, то паевые инвестиционные фонды правительство намерено создавать явно для развития самого фондового рынка. Это другой, уже добровольный способ привлечения средств населения в биржевые опера-ции. В России инвестфонды используют переданные в доверительное управление гражданами денежные доли (паи) для инвестирования в инструменты фондового рынка. Это позволяет каждому вкладчику зара-батывать на биржевых операциях. Вкладчик ПИФа имеет возможность ежедневно следить за тем, как меняется стоимость его вложений, играть ими на бирже, а в выгодный момент - продать или забрать свой пай. Фонд «прозрачно» для своих вкладчиков размещает доверенные ему деньги, приобретая акции и облигации предприятий, государственные ценные бумаги, те же ипотечные облигации. Для разных видов фондов существуют разные ограничения по ликвидности инструментов. В Казахстане, судя по озвученной программе, выбрана несколько отличная от российской модель работы ПИФов: наши паевые фонды смогут размещать деньги вкладчиков в самые разные бумаги, практически без ограничений. Благодаря такой политике разработчики проекта рассчитывают дать еще один внешний толчок рынку ценных бумаг. По сути, ставится вопрос о создании открытого (в отличие от пенсионных фондов) способа инвестирования денег частных вкладчиков в инструменты фондового рынка.

Насколько все это реально и пойдут ли казахстанцы в такие фонды, очень спорный вопрос. В России население уже много лет присутствует на фондовом рынке. У российского вкладчика есть опыт, заработанный «потом и кровью»: начиная с периода чубайсовской «ваучеризации», россияне могли продавать и покупать ценные бумаги за реальные деньги, участвовать с ними в биржевой игре, зарабатывать на разнице курсов. Они теряли и выигрывали, но они накопили опыт биржевых спекуляций. У них была такая возможность, потому что фондовый рынок России, в отличие от казахстанского, является активной частью финансово-кредитной системы. Бумаги российских сырьевых предприятий обширно представлены на фондовом рынке. О неф-тегазовых и горнодобывающих предприятиях Казахстана этого сказать нельзя. В большинстве своем управляемые иностранными инвесторами, они не заинтересованы размещать бумаги и привлекать средства на внутреннем рынке. Если это нужно, то они предпочитают брать деньги на Западе, из-за чего в стране растет внешняя корпоративная задолженность. Впрочем, нашим сырьевым компаниям заемные средства по большому счету и не очень нужны. Трудно предположить, что, скажем, Карметкомбинату не хватает денег для каких-либо внутренних инвестиций, тем более на фоне ста-бильного роста цен на его продукцию. В какие же бумаги будущим пайщикам ПИФов можно будет вкладывать свои деньги? Наверное, это будет для них сложным вопросом. Сегодня реально зарабатывать на казахстанском фондовом рынке очень сложно. «Играть» здесь пока не на чем, доходность бумаг крайне низкая. Куда же пойдут деньги вкладчиков? Вновь возникает впечатление, что государство преследует цели из области «чистой экономики», далекие не только от пресловутой «заботы о гражда-нах», но и от экономики как таковой. Это все та же задача повышения капитализации фондового рынка, для решения которой нужно вовлечь в операции на нем значительные средства населения. И это при том, что сам фондовый рынок остается не очень прозрачным, не очень развитым, а имеющиеся в его распоряжении инструменты - не очень ликвидными или весьма низкодо-ходными.

Проблема развития ипотеки затрагивает сразу несколько больших тем. Главная из них - это обеспечение граждан жильем. Другой вопрос - как при этом стимулировать развитие индустрии строительных материалов, самого строительства, потому что оно всегда являлось важной частью экономики. Третий вопрос стержневой - как обеспечить финансирование процесса жилищного строительства. Ведь строительство само по себе - это не проблема, главное деньги: когда есть средства, можно нанять любых строителей и воплотить любой проект.

Итак, главное - финансы. Давайте оценим возможности нашего населения. Сейчас мы подошли к ситуации, когда определенная часть населения - те 3-5 процентов наших граждан, у которых денег много, - уже давно все построили себе жилье. Некоторые - даже по несколько домов. У них потребности в финансировании нет. Ипотечное кредитование как система в том виде, где есть авансовый взнос и есть кредитные деньги, предоставляемые банками по рыночным ставкам, предназначена для верхней части среднего класса. Изначально, запуская эту систему, мы исходили из того, что она охватит максимум 10 процентов населения. У большей части граждан просто нет денег на первый взнос - на те самые 30 процентов стоимости жилья. Для тех, у кого есть устойчивая работа, но нет накоплений, должна действовать другая модель - система строительных сбережений: человек в течение энного периода времени накапливает средства в стройсберегательном банке, а потом в этом же банке берет ипотечный кредит. Но данная система в текущей ситуации может оказаться полезной максимум 25-30 процентам населения.

Итак, что мы имеем? 5 процентов населения может построить за наличные, до 10 - использовать ипотечный кредит, до 30 процентов - систему стройсбережений. А остальной, менее обеспеченной части казахстанцев жилищное кредитование объективно недоступно. Вопрос обеспечения этих людей муниципальным жильем останется, он есть не только у нас, но и в любом государстве, даже в самом развитом. Нужно это понимать. Некоторые почему-то искренне считают, что ипотечное кредитование когда-то должно стать доступным для всех слоев населения. Можно, конечно, увеличить его доступность для менее обеспеченных людей, но тогда это должно субсидироваться государством. Рыночная система в наших условиях способна охватить максимум 10 процентов населения, причем пока это только Алматы, Астана и Атырау. Нельзя предполагать, что эта система одномоментно начнет работать по всей республике.

Конечно, мнение о том, что ставки сейчас слишком дорогие, с одной стороны, правильно. С другой - надо учитывать, что система находится в развитии: два года назад ипотечного кредитования у нас не было вообще. То есть банки Казахстана сделали очень много.

Опыт Венгрии, Польши, Китая, ряда других стран показывает: важнейшим моментом для банков на стадии развития, аналогичной нашей, является диверсификация рисков. В этом смысле ипотечное кредитование - почти идеальный инструмент. Раньше наши банки концентрировались на корпоративных кредитах. Но практика многих стран показывает: возвратность по ипотечным кредитам значительно выше, чем по корпоративным. Когда в стране начинается кризис, многие предприятия объявляют дефолт, не возвращают деньги. Люди же свои жилищные кредиты все-таки обслуживают.

Если говорить о рынке в целом, мы считаем, что идет его нормальное развитие. Возможно, медленнее, чем хотелось бы, но если в 2000-м максимальный срок ипотечного кредита составлял два года, то сейчас можно получить его и на двадцать лет. Ставки снижаются, хотя тоже медленнее, чем хотелось бы. Мы надеемся, что деятельность Казахстанской ипотечной компании в скором времени существенно улучшит общую ситуацию за счет удешевления ставок и удлинения сроков. Уже сейчас 80-90 процентов всех потребительских кредитов, которые банки выдают населению, - это ипотечные кредиты. Тенденция более чем убедительная.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Каждому периоду развития общества присущ определенный тип производственных отношений, а, значит, и определенный тип экономических категорий, последние выражают сущность того или иного явления лишь при условии их органической связи с конкретными условиями, породившими данную абстракцию. Для характеристики переходной экономики требуется адекватный понятийный аппарат, аксиоматика, формы доказательств, новые категории, вызванные к жизни непосредственно практическими потребителями, имеющие свое специфическое содержание, не по-вторяющие уже существующее. Одновременно с возникновением новых категорий, содержание уже имеющихся может обогащаться, приобрести "второе дыхание", "заиграть" новыми красками, изменить свое "поведение" под влиянием изменения экономической ситуации. Категории также динамичны и изменчивы в своем развитии, как динамична и изменчива сама экономика.