Структура земельного фонда Российской Федерации

Землями водного фонда являются:

· покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;

· занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется формирование земельных участков. В целях строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов осуществляется резервирование земель. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом РФ и водным законодательством.

В соответствии с Водным кодексом РФ воды являются важнейшим компонентом окружающей среды, возобновляемым, ограниченным и уязвимым природным ресурсом. Объектом водных отношений признается водный объект или его часть. Под водным объектом понимаются как поверхностные воды и земли, покрытые ими, так и сопряженные с ними дно и берега водного объекта. Поэтому регулирование водных отношений тесно связано с регулированием земельных отношений. Водные объекты используются и охраняются как основа жизнедеятельности народов, проживающих на территории РФ, обеспечивают экономическое, социальное, экологическое благополучие населения, существование животного и растительного мира. Водный фонд образует совокупность водных объектов, включенных или подлежащих включению в государственный водный кадастр. Государственный водный кадастр - это свод данных о водных объектах, об их водных ресурсах, использовании водных объектов, о водопользователях.

Взаимодействие земельного и водного законодательства можно рассмотреть относительно регулирования использования и охраны обособленных водных объектов. Объектами водных отношений, в частности, являются обособленные водные объекты. Обособленные водные объекты - это замкнутые, небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие связи с другими поверхностными водными объектами.

Определение обособленного водного объекта важно для установления режима его использования. Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры (обособленные водные объекты), в границахтерриторий общего пользования.

Собственники земельных участков вправе использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также обособленные водные объекты (пруды, обводненные карьеры), также строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Водные объекты находятся в федеральной собственности. Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному образованию, физическому, юридическому лицам, находятся в их собственности, если иное не установлено законами.

Не допускается отчуждение водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.

Земли запаса

Прежде ЗК 1991 г. к землям запаса относил все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду. Имелись в виду земли, не предоставленные в правообладание гражданам и юридическим лицам, поскольку они в действительности имели собственника в лице российского государства.

Статья 103 Земельного кодекса РФ к землям запаса относит земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения, формируемого по правилам ст. 80 Земельного Кодекса. Так же стоит добавить, что использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Последнее в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2009 N 209-ФЗ с 1 апреля 2010 года можно будет дополнить словами ", за исключением случаев, если земли запаса включены в границы охотничьих угодий, и иных предусмотренных федеральными законами случаев".

Понятие земель запаса, сформулированное в ст. 103 Кодекса, содержит двусмысленную оговорку: "за исключением земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии со статьей 80 настоящего Кодекса". И становится не вполне ясно, откуда исключается фонд перераспределения - из земель запаса или из земель, не предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Согласно ст. 80 Кодекса фонд перераспределения земель формируется из земель сельскохозяйственного назначения, поступивших в этот фонд:

· при добровольном отказе от земельного участка;

· если нет наследников на земельный участок;

· при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных законом.

Регулирование фонда перераспределения в самостоятельной статье Кодекса и исчерпывающий перечень оснований для его формирования только из земель сельскохозяйственного назначения свидетельствуют о самостоятельности фонда перераспределения земель как правовой категории, которую не следует отождествлять с землями запаса. Этот фонд имеет автономный правовой режим, определяющий, в частности, правила его использования.

В отличие от фонда перераспределения, который может использоваться только для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (ст. 78 Кодекса), использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Земли запаса можно разделить на государственные и муниципальные. Государственные земли запаса, в свою очередь, можно и нужно подразделять на земли федерального запаса и земли запаса субъектов Федерации. Такое подразделение объясняется фактом реального существования земель запаса на территориях, находящихся в ведении Российской Федерации, субъектов Федерации и даже на поселенческих территориях, отнесенных к ведению муниципальных образований.

Земельные участки в составе земель запаса могут быть отнесены к собственности Российской Федерации в зависимости от определенных условий. Таких условий два:

1) расположение на земельных участках недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности;

2) расположение на земельных участках приватизированного недвижимого имущества, находившегося до его приватизации в собственности Российской Федерации.

Основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов РФ возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается:

1) недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ;

2) приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ. Остальные земельные участки, включенные в состав земель запаса в границах муниципальных образований, относятся к муниципальной собственности, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности.

Значительное количество земель запаса сосредоточено в отдаленных, мало освоенных районах Российской Федерации (на Дальнем Востоке, в Сибири и др.). Кроме того, земли запаса имеются также во всех районах европейской части России. Для использования они могут переводиться во все предусмотренные земельным законодательством категории в целях развития разных отраслей экономики и предоставляться гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном земельным законодательством.

Как правило, земли запаса - это территории земельной поверхности, в силу каких-либо обстоятельств не использующиеся в хозяйственной деятельности. Нахождение в запасе - это "время ожидания своего часа", которое наступит, когда обществу для его многоцелевых нужд станут необходимы свободные земли. Территориальное размещение земель запаса является переменной категорией. Площадь земель запаса в силу различных оснований периодически уменьшается либо иногда возрастает.

Будучи временно невостребованными для хозяйственной деятельности либо гражданского оборота, земли запаса не могут считаться ничейными, бросовыми либо бесхозяйными. У них имеется собственник - российское государство в целом либо отдельный субъект Федерации или муниципальное образование. Это означает, что данные земли граждане и юридические лица не могут занимать без надлежащих правовых оснований, то есть самоуправно.

Между тем на практике земли запаса нередко используются временно, случайными пользователями, например гражданами, проживающими на соответствующей территории. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, имеющих государственную и муниципальную форму собственности, и использовать на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Для использования земель в целях прогона скота, охоты и некоторых иных нужд предоставления земельных участков конкретным гражданам и юридическим лицам не требуется. Местные органы обычно мирятся с этим, поскольку земельные участки не используются под капитальные сооружения. Огороды же, которые на них традиционно располагаются, не создают у местных органов каких-либо хозяйственных проблем. Если земельный участок потребуется для государственных или муниципальных нужд, то он занимается без возмещения затрат нелегальным пользователям.

Фактическое занятие и использование земель по законодательству признается административным правонарушением и не может рассматриваться как основание для правообладания земельным участком. Нарушители, помимо привлечения к установленным видам юридической ответственности, не приобретают право на возмещение затрат, произведенных в результате самовольного использования земель запаса (п. 2 ст. 76 Кодекса).

Земли запаса, являясь государственной или муниципальной собственностью, подлежат государственному земельному учету. Сведения о них заносятся в кадастровую документацию. С заявлением об их учете должны обращаться в государственные или муниципальные органы, в ведении которых находятся названные земли.

ФЗ от 21.12.2004 "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" в ст. 13 предписывает: "Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию".

Акт принимается Правительством РФ, исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в течение определенного времени со дня поступления ходатайства о переводе земельного участка из одной категории в другую. Кроме того, в акте о переводе земель или земельных участков необходимо указать основания изменения категории земель.

В соответствии с п. 4 ст. 30 ЗК РФ проведение работ по формированию земельного участка включает в себя: подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка и др.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом целей дальнейшего использования площади земельного участка в соответствии с требованиями законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Особое значение имеет индивидуализация участка, т.е. определение его размера, границы и местоположения как документально, так и на местности. Следует особо подчеркнуть, что без выполнения работ по формированию земельного участка он не может быть переведен из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка.

Удобные для коррупции условия вытекают из неполноты определения порядка перевода земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель. Кроме этого, правовое регулирование оснований перевода изобилует отсылочными нормами. Хотя особенности перевода земель запаса в другие категории земель закреплены законодательно, между тем, нередко перевод земель запаса осуществляется с нарушением установленного порядка формирования земельного участка.

Действия (бездействие) органов местного самоуправления, выраженные в нарушениях требований законодательства о переводе земель из одной категории в другую, нередко имеют системный характер в интересах одних субъектов. Такое положение, как правило, свидетельствует о коррупционном соглашении. Этому способствует наличие бланкетных и незавершенных норм, связанных с порядком изъятия земель и их последующим переводом в иные категории земель. В этой связи требование ст. 13 Закона "О переводе земель...", касающееся перевода земель запаса в другую категорию земель при условии "формирования в установленном порядке земельного участка", не соблюдается.

Так, например, на основании решения Кондопожского райсовета из состава земель запаса были изъяты и переданы муниципальному сельскохозяйственному учреждению (МСУ) в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для использования в производстве сельхозпродукции с одновременным переводом предоставленных земель в категорию земель сельхозназначения. Решение об изъятии было принято без мероприятий по подготовке землеустроительной документации. Прокуратура, полагая, что решение нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц в сфере экономической деятельности, обратилась с заявлением в арбитражный суд, который признал решение райсовета недействительным, мотивируя свое решение следующим. В нарушение установленного законодательством порядка при предоставлении земельных участков в постоянное пользование землеустройство не проводилось. Кроме того, МСУ не относится к числу субъектов, которым могут быть предоставлены земли сельхозназначения. Уставом МСУ такая цель деятельности, как производство сельхозпродукции, не предусмотрена.

Земли запаса, как временно не используемые для хозяйственной деятельности участки, по этому признаку сходны с землями, исключенными из хозяйственного оборота в целях их консервации. Но этим их сходство исчерпывается.

Консервация применяется к землям, подвергшимся негативным (вредным) воздействиям, в результате которых происходит деградация земель и ухудшение экологической обстановки, а также загрязненных земель, использование которых приводит к негативному воздействию на здоровье человека, в том числе:

- земель, подвергшихся водной и ветровой эрозии, воздействию селей, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, а также земель в районах Крайнего Севера, занятых оленьими пастбищами, с сильно нарушенным почвенно-растительным покровом;

- земель, имеющих просадки поверхности вследствие использования недр или естественных геологических процессов;

- земель, загрязненных радиоактивными веществами, нефтью и нефтепродуктами, тяжелыми металлами и другими токсичными химическими веществами, биологическими веществами и микроорганизмами свыше предельно допустимых концентраций вредных веществ (микроорганизмов), включая земли, на которых в результате радиоактивного, химического или биогенного загрязнения не обеспечивается производство продукции, соответствующей требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с принятым решением об их консервации, сохраняются за собственниками земельных участков, землевладельцами, землепользователями и арендаторами земельных участков либо переводятся в земли запаса в случаях, установленных законодательством РФ.

Статья 14 ЗК предусматривает одно из оснований перевода земельных участков в категорию земель запаса. Так, земли, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению и на которых не обеспечивается производство продукции, соответствующей установленным законодательством требованиям, подлежат ограничению в использовании, исключению из категории земель сельскохозяйственного назначения и могут переводиться в земли запаса для их консервации. На таких землях запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции.

Земли запаса в юридической литературе часто называют неосвоенные земли, а также земли, которые перешли в государственную и муниципальную собственность при прекращении прав граждан и юридических лиц на землю.

Земли запаса могут использоваться для геодезических, геолого-съемочных, поисковых, кадастровых, землеустроительных и некоторых других исследований и изысканий. Также они могут быть использованы для нужд отгонного животноводства, например черные земли, т.е. земли, не покрываемые устойчивым снежным покровом и потому удобные для пастьбы скота в зимнее время.

За счет земель запаса создается земельный фонд для расселения беженцев и вынужденных переселенцев.

Формирование целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев проводится органами исполнительной власти субъектов РФ за счет фонда перераспределения земель, земель запаса, передачи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также путем приобретения земельных участков и земельных долей, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, за счет средств федерального бюджета, выделяемых на осуществление миграционных программ.

Выявление необходимых земельных участков для дальнейшего предоставления их беженцам и вынужденным переселенцам производится с учетом, в частности: наличия площадей фонда перераспределения земель и земель запаса, пригодных для расселения и обустройства беженцев и вынужденных переселенцев; наличия свободных территорий в границах городов, поселков и сельских поселений. Площадь фонда определяется с учетом обеспечения максимально возможного числа беженцев и вынужденных переселенцев, желающих при поселении получить земельные участки для индивидуального жилищного строительства, организации личного подсобного хозяйства, крестьянских (фермерских) хозяйств.

1.3 Распределение земельного фонда по угодьям

Земельные угодья являются основным элементом государственного учета земель и подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. Классификация земельных угодий осуществлена согласно действующим законодательству, государственным и ведомственным стандартам. К сельскохозяйственным угодьям отнесены пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения, к несельскохозяйственным угодьям - земли под водой, включая болота, лесные площади и земли под лесными насаждениями, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т. п.).

Сельскохозяйственные угодья

Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Предоставление их для несельскохозяйственных нужд допускается в исключительных случаях с учетом кадастровой стоимости угодий.

Пашня - сельскохозяйственное угодье, систематически обрабатываемое и используемое под посевы сельскохозяйственных культур.

Залежь - земельный участок, который ранее использовался под пашню и более 1 года не используется для посева сельскохозяйственных культур.

Сенокос - сельскохозяйственное угодье, систематически используемое под сенокошение.

Пастбище - сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных.

Многолетние насаждения - сельскохозяйственное угодье, используемое под искусственно созданные древесные, кустарниковые или травянистые многолетние

насаждения для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции.

Земли под водой, включая болота

Площадь земель под водой и болотами составила на 1 января 2010 года225,0 млн. га, или 13,2% всего земельного фонда Российской Федерации, в том числе под водой (реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами, искусственными водоемами, осушительными и оросительными каналами др.) находилось 72,1 млн. га, под болотами - 152,9 млн. га. За отчетный год площадь под водой, включая болота, сократилась на 2,6 тыс. га. Уточнение данных в основном произведено по материалам проведенных лесоустроительных работ на землях, отнесенных к категории земель лесного фонда. На уменьшение общей площади земель под водой, включая болота, в большей степени повлияли изменения площади под болотами. В Алтайском крае и Республике Марий Эл площадь земель под водой, включая болота, изменена в результате обобщения сведений о них по материалам проведенных лесоустроительных работ.

Земли под водой и болотами присутствуют во всех категориях земель. Наиболее значительные площади земель, занятых реками, озерами, водохранилищами, относятся к категории земель водного фонда - 27,2 млн. га, в лесном фонде под водными объектами находилось 18,6 млн. га, в категории земель сельскохозяйственного назначения - 13,2 млн. га, земель запаса - 10,2 млн. га. Распределение земель под водой по категориям представлено в таблице 1.7. Больше всего болот в категории земель лесного фонда (109,9 млн. га), много заболоченных земель в категории земель сельскохозяйственного назначения (25,6 млн. га) и запаса (13,8 млн. га).

Земли застройки

Общая площадь земель застройки на начало 2009 года составила в целом по России 5,7 млн. га. В эти угодья включены площади под зданиями и сооружениями, а также земельные участки, необходимые для их эксплуатации и обслуживания. Из них площадь земельных участков, занятых промышленными сооружениями, составила 0,7 млн. га. Около 60% (3,4 млн. га) этих земель расположено в пределах городских и сельских населенных пунктов, где эти земли сосредоточены, в основном в жилой, общественно-деловой и производственной зонах.

На категорию земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения приходится 0,9 млн. га застроенных земель, на земли сельскохозяйственного назначения - 1,1 млн. га.

Земли под дорогами

Площадь земель под дорогами на 1 января 2009 года составила 7,9 млн. га. В эти угодья включены земли, расположенные в полосах отвода автомобильных железных дорог, а также скотопрогоны, улицы, проезды, проспекты, площади иные пути сообщения.

В сравнении с предшествующим годом площадь дорог в 2010 году увеличилась на

11,3 тыс. га. Основное увеличение произошло в категории земель лесного фонда (7,4 тыс. га) и категории земель промышленности и иного специального назначения (5,0 тыс. га).

Уточнение и корректировка учетных данных осуществлялась по материалам проведенных мероприятий по инвентаризации земель, лесоустройству и межеванию земель при разграничении государственной собственности на землю. Бульшая часть земель под дорогами присутствует в категории земель сельскохозяйственного назначения - 2,3 млн. га, где 71% составляют дороги с грунтовым покрытием. В категории земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения дорогами занято 1,8 млн. га, в лесном фонде - 1,7 млн. га.

Лесные площади и лесные насаждения, не входящие в лесной фонд

Лесные площади и лесные насаждения (ранее древесно-кустарниковая растительность), не входящие в лесной фонд, занимали в 2009 году 897,4 млн. га, из них лесные площади составили 870,8 млн. га.

Лесные площади включают лесные и нелесные земли, относящиеся к категории земель лесного фонда, а также земельные участки, покрытые лесом и не покрытые лесом, расположенные на землях других категорий. Покрытые лесом земли - это лесные площади, занятые древесной, кустарниковой растительностью с полнотой насаждения от 0,3 до 1.

Общая площадь названных угодий в 2010 году по сравнению с предшествующим годом увеличилась на 25,1 тыс. га. На изменение площади лесных площадей основное влияние оказало уточнение данных по материалам проведенного лесоустройства в Оренбургской области (12,0 тыс. га), Алтайском крае (11,3 тыс. га).

Площадь земель под лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд, составила 26,6 млн. га. Увеличение общей площади этого угодья по отношению к предшествующему году составило 19,8 тыс. га. Наиболее значительное увеличение площади земель под лесными насаждениями наблюдалось в Удмуртской Республике (7,7 тыс. га) и Костромской области (4,8 тыс. га).

Нарушенные земли

Нарушенные земли - земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности человека. Нарушение земель происходит при разработке месторождений полезных ископаемых и торфа, выполнении геологоразведочных, изыскательских, строительных и других работ. В связи с чем, на предприятиях, деятельность которых связана с нарушением земель, неотъемлемой частью технологических процессов являются работы по рекультивации земель (комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и другой ценности земель, также на улучшение условий окружающей среды).

Прочие земли

На 1 января 2010 года в целом по стране прочими землями было занято 351,9 млн. га, или 20,6% территории страны. В состав прочих земель включены полигоны отходов, свалки, пески, овраги и другие земли, а также участки тундры, пригодные для оленьих пастбищ. Песками в составе прочих земель занято - 4,6 млн. га, оврагами -1,5 млн. га, полигонами отходов, свалками - 0,1 млн. га. Увеличение общей площади прочих земель по отношению к предшествующему отчетному году составило 99,8 тыс. га.

Земли под оленьими пастбищами

Оленьи пастбища - это территории, расположенные в зоне тундры, лесотундры, северной тайги, растительный покров которых пригоден в качестве корма для северного оленя. Оленьи пастбища могут располагаться на таких угодьях, как лесные земли, земли под древесно-кустарниковой растительностью, на болотах, а также на нарушенных и прочих землях. По своему хозяйственному использованию они подразделяются на зимние, ранневесенние, поздневесенние, летние, раннеосенние и позднеосенние. Существенную роль в создании продовольственной базы для населения северных территорий играет оленеводство, которое представляет собой своеобразную форму животноводства. Для развития этой отрасли выявлялись и продолжают выявляться пригодные в качестве кормовой базы территории. Зона распространения оленьих пастбищ в Российской Федерации достаточно обширна, но в учет включаются только обследованные площади, предоставленные или предназначенные для хозяйственной деятельности.

Площадь оленьих пастбищ за отчетный год уменьшилась на 7,9 тыс. га и на 1 января 2010 года составила 333,8 млн. га, в том числе предоставлено в использование сельскохозяйственным предприятиям 142,8 млн. га, гражданам, занимающимся оленеводством, - 5,3 млн. га.

Задача сохранения оленьих пастбищ, возрождения оленеводства как основной отрасли малочисленных народов севера может быть решена только при условии целого комплекса взаимосвязанных между собой неотложных мероприятий и мер государственной поддержки по его осуществлению.



2. Обзор Российских методик оценки земель

2.1 Методика экономической оценки лесных ресурсов

Объектами кадастровой оценки являются участки лесного фонда, которые имеют фиксированные границы и характеризуются определенными местоположением, природными условиями, физическими параметрами, правовым и хозяйственным режимом. При этом самостоятельными объектами оценки выступают :

· участки земель лесного фонда как таковых без расположенных на них улучшений (насаждений, зданий, сооружений, дорог и тому подобного). Объектами оценки выступают лесные земли (покрытые лесом земли и непокрытые лесом земли, включая земли, занятые гарями, прогалинами, рединами, вырубками, погибшими насаждениями) и нелесные земли, входящие в состав земель лесного фонда;

· древостои, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, достигшие возраста спелости, древостои, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, но не достигшие возраста спелости, а также насаждения специального назначения (лесосеменные участки, лесосеменные плантации и другое), которые в момент оценки находятся на оцениваемом участке лесного фонда;

· наличные запасы иных лесных ресурсов (второстепенных лесных ресурсов, ресурсов побочного пользования и ресурсов других видов лесных пользований).

Находящиеся на оцениваемом участке древостои, достигшие возраста спелости и имеющие преимущественно эксплуатационное значение, оцениваются по действующим ставкам лесных податей, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Ресурсы иных видов лесных пользований оцениваются по действующим ставкам лесных податей, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации для соответствующих видов лесных пользований.

Оценка зданий, сооружений, дорог и иных аналогичных улучшений, которые находятся на оцениваемом участке, производится в порядке, принятом для оценки подобного рода объектов.

Предметом кадастровой оценки лесов в соответствии с методикой экономической оценки лесных земель являются:

· кадастровая стоимость участков земель лесного фонда;

· кадастровая стоимость наличных древостоев, имеющих преимущественно эксплуатационное значение, но не достигших возраста спелости, а также насаждений специального назначения (лесосеменных участков, лесосеменных плантаций и другого).

Оценка кадастровой стоимости участков земель лесного фонда производится с учетом их функционального назначения, качества лесорастительных условий, размера, местоположения и других характеристик.

Величина кадастровой стоимости отдельных участков лесных земель равного размера, равного качества, местоположения и целевого назначения будет одинаковой независимо от того, имеются или отсутствуют в момент проведения оценочных работ на земельных участках лесные насаждения, так как последние оцениваются отдельно.

Оценка лесных земель производится аналогично тому, как производится оценка любой другой земли, - без учета имеющихся на оцениваемом участке улучшений (зданий, сооружений и другого), которые имеют самостоятельную оценку. Такой подход обеспечивает возможность сравнения ценности отдельных участков земли с учетом их природных свойств, местоположения и способа использования

Кадастровая стоимость участка лесных земель численно равна капитализированной ренте, которая может быть получена при выращивании на нем эталонных лесных насаждений, начиная с момента проведения кадастровой оценки и в продолжение бесконечно длительного периода времени.

Кадастровая стоимость лесных земель (капитализированная рента) определяется как разница между суммарным валовым капитализированным доходом от всех видов лесопользования и капитализированными расходами лесного хозяйства по лесовосстановлению 1 га леса по формуле 1:

В большинстве случаев отпуск таких второстепенных лесных ресурсов, как пни, кора, береста, пихтовые, сосновые, еловые лапы, по времени и периодичности совпадает с главным пользованием, поэтому формулы вычисления капитализированного валового дохода для этих видов лесопользования одинаковы.

Стоимость запаса древесины на корню эталонного насаждения в формуле 2 оценивается по ставкам лесных податей с учетом расстояния вывозки (разряда такс), установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, действующим на момент оценки. Товаризация запаса древесины на корню в эталонных насаждениях производится по региональным товарным таблицам.

Стоимость запаса второстепенных лесных ресурсов эталонного насаждения на оцениваемом участке лесных земель определяется по действующим на момент оценки ставкам лесных податей на соответствующие виды второстепенных лесных ресурсов с учетом расстояния вывозки (разряда такс). Виды второстепенных лесных ресурсов и их объем устанавливаются исходя из породного состава и производительности эталонных насаждений.

Нормативы расходов по лесовосстановлению эталонных лесов разрабатываются органами управления лесным хозяйством в субъектах Российской Федерации по методическим рекомендациям, утверждаемым Рослесхозом. Способы лесовосстановления эталонных лесов учитываются при разработке шкал кадастровой оценки лесных земель.

При оценке конкретных участков лесных земель выбирается наиболее рациональный способ лесовосстановления эталонных лесов. Такими способами могут быть естественное возобновление леса, содействие естественному возобновлению леса или создание лесных культур.

Работа по оценке кадастровой стоимости лесных земель состоит из:

· разработки оценочной шкалы кадастровой стоимости лесных земель;

· оценки конкретных участков лесных земель с применением шкалы.

При разработке шкалы кадастровой стоимости лесных земель используются лесоустроительная информация, данные научных и иных специальных обследований, картографические материалы, данные о действующих на момент оценки ставках лесных податей на лесные ресурсы и рыночных ценах на лесную продукцию, являющуюся результатом лесопользования, нормативные и иные данные о расходах по организации лесопользования и другая информация.

Разработка шкалы кадастровой стоимости лесных земель состоит из двух этапов - подготовительного, в процессе которого подготавливается исходная информация, необходимая для оценки лесных земель, и этапа расчетов чистого капитализированного дохода для составления шкалы кадастровой стоимости.

Подготовительный этап оценки лесных земель включает в себя следующее:

· проведение оценочного зонирования территории лесного фонда в субъекте Российской Федерации;

· выбор схемы классификации лесных земель, в наилучшей степени отражающей различие отдельных участков лесных земель по уровню чистого капитализированного дохода;

· определение по типам условий местопроизрастания и оценочным зонам следующих данных об эталонных насаждениях: породного состава; способа лесовосстановления; норматива расходов на лесовосстановление; возраста рубки главного пользования лесом и продолжительности оборота рубки; таксационных характеристик эталонных насаждений в возрасте рубки главного пользования лесом; нормативных запасов второстепенных лесных ресурсов; потенциальной продуктивности лесов по побочному лесопользованию и пользованию лесным фондом для нужд охотничьего хозяйства (в разрезе типов условий местопроизрастания и оценочных зон); возможностей пользования лесным фондом в культурно - оздоровительных, туристических и спортивных целях;

· сбора информации о действующих ставках лесных податей по отдельным видам лесных ресурсов или разработки проектов таких ставок и утверждения их органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в случае отсутствия таких ставок.

Одновременно с проведением оценочного зонирования производится выбор схемы классификации лесных земель, в наилучшей степени отражающей дифференциацию лесных земель по лесорастительным условиям на территории оценочной зоны. Производительность эталонных насаждений, выращиваемых на лесных землях, отнесенных к одному типу лесорастительных условий в пределах одной оценочной зоны, должна укладываться в один - два класса бонитета. В качестве классификационной схемы лесных земель может быть принята одна из схем типов леса, схема классификации лесных почв или другой способ классификации лесных земель.

В связи с многофункциональным назначением лесов возможно одновременное использование на одной и той же территории различных схем классификации лесных земель с тем, чтобы лучше отразить в оценочном зонировании и в типологии лесных земель дифференциацию кадастровой стоимости оцениваемых участков лесного фонда с позиций различных видов лесопользования. При одновременном использовании нескольких классификационных схем необходимо, чтобы каждый таксационный выдел был описан во всех принятых классификациях.

Установление характеристик эталонных насаждений начинается после завершения оценочного зонирования и выбора схемы классификации лесных земель с установления породного состава эталонных насаждений для всех выделенных типов лесорастительных условий. В качестве эталонных насаждений во многих случаях могут быть приняты насаждения, образованные коренными породами.

Возраст рубок главного пользования эталонных насаждений и оборот рубки таких насаждений принимаются с учетом установленных в данном регионе возрастов рубок и способов лесовосстановления для тех или иных лесных пород и лесорастительных условий. Запас древесины на корню и другие таксационные характеристики эталонных насаждений определяются на основе региональных таблиц хода роста нормальных насаждений.

Запасы второстепенных лесных ресурсов, объем побочного лесопользования, возможность пользования участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства, в культурно - оздоровительных, туристических и спортивных целях, а также возможные размеры и доходность этих видов лесопользования при выращивании эталонных насаждений определяются в результате специальных исследований, проводимых проектными, научными или иными специализированными организациями.

2.2 Методика государственной кадастровой оценки земель поселений

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (далее - Методика) разработана в целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" (Собрание законодательства Российской Федерации, 30.08.1999, N 35, ст. 326) и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 17.04.2000, N 16, ст. 1709).

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

Для целей настоящей Методики используются следующие термины и определения:

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель.

Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земель, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории поселения.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земель.

Кластеризация - процедура группировки административных районов, поселений и кадастровых кварталов в поселениях по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение поселений и кадастровых кварталов в поселениях в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

Алгоритм расчета кадастровой стоимости земель, приведенный в Методике, разработан с учетом следующих требований:

а) преемственность при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений (далее - ГКОЗП):

используется опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках землеустроительной, градостроительной, природоохранной и риэлторской деятельности, с учетом практики управления земельными ресурсами поселений отраслевых подразделений территориальных органов исполнительной власти;

б) достоверность и доступность исходной информации:

состав первичных данных формируется на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности;

в) объективность учета существенных ценообразующих факторов:

адекватность результатов ГКОЗП рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) земель поселений обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;

г) совместимость с системой государственного земельного кадастра (далее - ГЗК):

обеспечивается совместимость с системой ГЗК как исходных данных, так и результатов ГКОЗП, и, как следствие, совместимость программных средств ГКОЗП с автоматизированной системой ГЗК;

д) простота и универсальность использования специального программного обеспечения (далее - СПО):

предполагается возможность реализации СПО с использованием имеющихся в распоряжении пользователя технических средств на основе доступных программных продуктов. СПО, реализующее Методику, предусматривает обработку информации, представляемой в максимально разнообразных формах, с минимумом требований к ее свойствам и формам представления;

е) многофункциональность и иерархичность Методики:

обеспечивается ГКОЗП по видам функционального использования земель и реализуется иерархический принцип расчета кадастровой стоимости земельных участков на основе последовательного учета ценообразующих факторов в пределах территории субъекта Российской Федерации, территории административного района, территории поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка;

ж) адаптация подходов и методов оценки недвижимости:

подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к работам по ГКОЗП за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется вся существующая информация о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости) и применения методов математической статистики, а также интерполяции получаемых данных и результатов ГКОЗП на территориях административных районов, поселений и по видам функционального использования земель, для которых отсутствует информация о сделках с земельными участками.

Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей Методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

а) данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

б) данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;

в) данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.);

г) информация о стоимости продажи прав аренды;

д) цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки).

Источниками получения указанной информации являются информационные бюллетени риэлторских и оценочных фирм, средства массовой информации и т.п. Необходимая информация может быть получена в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, из органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, территориальных органов Росземкадастра, органов (организаций), осуществляющих государственный кадастровый учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, комитетов по управлению имуществом и т.д.

Исходная информация, характеризующая местоположение поселений, кадастровых кварталов в поселениях, земельных участков, объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и характерных точек, наносится на электронную карту субъекта Российской Федерации масштаба 1:1000000 или 1:600000 и электронные карты поселений масштаба 1:25000 или 1:10000.

Пространственная привязка данных для решения задачи ГКОЗП на территории субъекта Российской Федерации берется из кадастровых карт субъектов Российской Федерации и кадастровых карт поселений.

Для целей ГКОЗП на кадастровую карту субъекта Российской Федерации наносятся:

- сеть поселений;

- автодорожная сеть с выделением магистралей;

- железнодорожная сеть, в т.ч. участки с пригородным сообщением;

- гидрологическая сеть;

- ценные природно-рекреационные объекты.

Для целей ГКОЗП на кадастровую карту поселения наносятся:

- магистрально-уличная сеть;

- кварталы жилой, общественной и производственной застройки;

- территории парков, лесопарков и городских лесов;

- другие объекты инфраструктуры поселения, оказывающие влияние на величину кадастровой стоимости земель.

Методика состоит из следующих расчетных блоков:

а) проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

- доступность различных центров тяготения (объектов);

- уровень развития транспортной инфраструктуры;

- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

- уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

- инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;

б) выделение на территории субъекта Российской Федерации кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

в) выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

г) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования (Приложение 1);

д) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

е) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

2.3 Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее Методика) разработана в целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" (Собрание законодательства Российской Федерации, 30.08.1999, N 35, ст. 326) и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 17.04.2000, N 16, ст. 1709).

Методика применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального (далее промышленности и иного специального назначения).

Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки промышленности и иного специального назначения подразделяются на:

· Земельные участки промышленности - земельные участки, которые используются или предназначены для:

· размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности;

· разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности.

Земельные участки энергетики - земельные участки, которые используются или предназначены для:

· размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

· размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики.

Земельные участки транспорта - земельные участки, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта.

Земельные участки транспорта подразделяются по видам их предоставления на:

· Земельные участки железнодорожного транспорта, включающие в себя земельные участки для:

· размещения железнодорожных путей;

· размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

· установления полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

...