Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определении и обосновании ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозном периоде выбранным для обоснования этих доходов. Идея доходного подхода заключается в том, что стоимость объекта оценки приравнивается к стоимости или величине того дохода, которой эта недвижимость может генерировать. Технология доходного подхода следующая:

Устанавливается, выбирается или обосновывается прогнозный период в течении которого будет рассчитываться доход от этой недвижимости

Рассчитывается доход за прогнозный период, а также затраты сопровождающие этот доход

Полученный чистый доход с применением специальных технологий как то дисконтирование денежных потоков, цены на данную оценку. Полученный результат и будет являться стоимостью объекта оценки полученной с помощью доходного подхода.

Достоинства: достаточно высокая и обоснованная точность. Как правило у доходного подхода отсутствуют ограничения в применении.

Сложности применения доходного подхода: трудно предсказуема динамика экономической среды, в которой функционирует объект оценки, существенным образом результаты доходного подхода зависят от исходной информации.

Доходный подход применяется для обоснования рыночной и инвестиционной стоимости.

Доходный подход оценивает недвижимость как текущую стоимость будущих доходов или денежных потоков, которую приносит и будет приносить эта недвижимость. В результате, доходный подход учитывает качества и количество дохода, который будет приносить эта недвижимость, а также те риски, которые связаны с этой недвижимостью.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости и рыночной стоимости. В рамках доходного подхода применяются следующие 2 метода:

1. метод прямой капитализации дохода

2. метод дисконтирования денежный потоков

1.2.1 Метод капитализации

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие:

1) расчет годового чистого операционного дохода.

2) расчет коэффициента капитализации.

3) расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле

где С _- рыночная стоимость недвижимости; ЧОД - чистый операционный доход; R - коэффициент капитализации.

Понятие чистого операционного дохода, его составляющие и расчет рассмотрены в предыдущих разделах, поэтому основное внимание в этом разделе будет уделено понятию коэффициента капитализации, характеристике его составляющих и методам построения.

Коэффициент капитализации (R) - это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора па вложенный капитал и норму возврата капитала:

R = i + Н_{в. к}.,

где i - ставка доходности инвестора на вложенный капитал; Н_{в. к} - норма возврата капитала.

Ставка доходности инвестора на вложенный капитал - это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить, исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости. Экономическое содержание данного показателя и методы его расчета были рассмотрены в разделе, посвященном методу дисконтированных денежных потоков.

Норма возврата капитала - это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1) возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

2) получение дополнительного дохода от владения объектом.

Для расчета нормы возврата капитала в зависимости от метода необходимо располагать следующей информацией:

остаточный срок службы недвижимости;

ставка доходности недвижимости;

безрисковая ставка доходности.

1.2.2 Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

• облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

• Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

• Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

• Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

• Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

• Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

ДВД = ПВД - Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы

ЧОД = ДВД - ОР - Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД - Капиталовложения - Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта - ставка процента, используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск - доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

• компенсацию за риск;

• компенсацию за низкую ликвидность;

• компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

1.3 Характеристика сравнительного подхода

Сравнительный (рыночный) подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:

Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные предприятия (акции). При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает прежде всего будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в аналогичных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

1.3.1 Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 5.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемо го объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: методы парных продаж; экспертный метод; статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

1.3.2 Подбор объектов-аналогов

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости Оценщиком анализируются доступные источники ценовой информации, в т. ч. объявления о продаже недвижимости. Оценщиком при расчете стоимости объектов недвижимости подбираются наиболее близкие по своим характеристикам, качеству объекты недвижимости, выставленные на продажу.

Основным ключевым моментом (ценообразующим фактором) при оценке недвижимости выступает местоположение объекта недвижимости. Таким образом, подбираемые аналоги для оценки объекта недвижимости должны быть схожи с оцениваемым объектом по качеству местоположения.

Следующим важным ценообразующим фактором является назначение объекта недвижимости: это может быть офис, торговое помещение, производственное помещение или склад, помещение свободного назначения. Таким образом, подбираемые аналоги для оценки объекта недвижимости должны быть схожи с оцениваемым объектом по качеству местоположения.

Также анализируются такие важные факторы, как материал стен, состояние здания, состояние помещений, площадь объекта недвижимости и пр. Оценщиком в процессе подбора аналогов необходимо учесть все эти факторы в максимальной степени, чтобы выбрать наиболее близкий аналог к оцениваемому объекту. После того, как Оценщиком выбраны наиболее близкие аналоги для сравнения, Оценщик производит корректировки выбранных аналогов для еще более "близкой похожести" аналогов и объекта оценки. После данных процедур Оценщик может вывести рыночную стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода.

1.3.3 Согласование объектов-аналогов метод основан на предположении, что чем меньше величина корректировки объекта-аналога, тем этот объект-аналог ближе к оцениваемому объекту. То есть, чем меньше величина корректировки, тем выше весовой коэффициент объекта-аналога

В качестве расчетной зависимости использована формула, приведенная в материале, размещенном на сайте под названием "Использование метода весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода".

Эта зависимость (для рассматриваемого случая) имеет вид:

де:

Вi - вес i-го объекта-аналога;

Кi - абсолютная величина валовой корректировки i-го объекта-аналога;

Кij - величина j-й корректировки i-го объекта-аналога;

ВКi - весовой коэффициент i-го объекта-аналога;

n - количество объектов-аналогов;

m - количество корректировок.

1.4 Характеристика затратного подхода