Економічні основи використання кадастрової оцінки земельних ресурсів в умовах проведення земельної реформи (на матеріалах Харківської області)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Харківський державний аграрний університет ім. В.В. Докучаєва

УДК 631.164.25:631.111.ОСІ.73

08.07.02 - Економіка сільського господарства і АПК

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Економічні основи використання кадастрової оцінки

земельних ресурсів в умовах проведення земельної реформи

(на матеріалах Харківської області)

Сухомлін Людмила Володимирівна

Харків - 2001

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі землевпорядкування та земельного кадастру Харківського державного аграрного університету ім. В.В. Докучаєва Міністерства аграрної політики України

Науковий керівник: кандидат економічних наук, професор Вервейко Анатолій Петрович, завідувач кафедри землевпорядкування та земельного кадастру Харківського державного аграрного університету ім. В.В. Докучаєва

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, член-кореспондент УААН Третяк Антон Миколайович, віце-президент УААН

кандидат економічних наук, професор Шиян Віктор Йосипович, завідувач кафедри економіки сільського господарства Харківського державного аграрного університету ім. В.В. Докучаєва

Провідна установа: Інститут аграрної економіки УААН, м. Київ

Захист відбудеться " 12" грудня 2001 р. о " 12 оо " годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 64.803.01 Харківського державного аграрного університету ім. В.В. Докучаєва за адресою: 62483, Харків, п/в "Комуніст-1", навчальне містечко ХДАУ, корп.1, к.213.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Харківського державного аграрного університету ім. В.В. Докучаєва за адресою: 62483, Харків п/в "Комуніст-1", ХДАУ, корп.1 .

Автореферат розісланий " 12 " листопада 2001р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Македонський А.В.

Анотації

Сухомлін Л.В. Економічні основи використання кадастрової оцінки земельних ресурсів в умовах проведення земельної реформи (на матеріалах Харківської області).- Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.07.02 - Економіка сільського господарства і АПК.- Харківський державний аграрний університет ім. В.В. Докучаєва. - Харків, 2001.

Дисертацію присвячено питанню використання кадастрової оцінки земельних ресурсів у перехідний період. Висвітлено тенденції розвитку земельних відносин. Досліджено поетапне проведення в Харківській області земельної реформи на регіональному та базовому рівнях, що дало можливість визначити тенденції розвитку підприємств районів і спланувати подальші дії в аграрному комплексі. Встановлено критерії кадастрової оцінки та розроблено механізм запровадження цих критеріїв при формуванні недержавних сільгосппідприємств на приватно-орендних умовах. Обгрунтовано підхід до вилучення ерозійнонебезпечних та малопродуктивних земель. Запропоновано механізм диференційної плати за користування землею.

Ключові слова: кадастрова оцінка землі, землеволодіння та землекористування, реструктуризація сільгосппідприємств, плата за землю, ефективність землекористування.

Сухомлин Л.В. Экономические основы использования кадастровой оценки земельных ресурсов в условиях проведения земельной реформы (на материалах Харьковской области). - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата экономических наук по специальности 08.07.02 - Экономика сельского хозяйства и АПК.- Харьковский государственный аграрный университет им. В.В. Докучаева. - Харьков, 2001.

Диссертационная работа посвящена изучению вопросов кадастровой оценки земли и механизма ее использования в условиях проведения земельной реформы. Исследования охватывали процессы, происходившие в 1990 - 2000 гг. на территории административных районов Харьковской области и в частности на землях основных товаропроизводителей Валковского и Нововодолажского районов, которые используют 75,2 % земельного фонда исследуемой территории. В целом 79 % земельного фонда районов отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения, из них 83,9 % - сельскохозяйственные угодья, в том числе 85 %-пашня, что и глобализирует проблемность рассматриваемого вопроса.

Изучение теоретических аспектов земельно-кадастровой оценки и существующего законодательства показало важность и неотъемлемость использование показателей кадастровой оценки при трансформации земельных отношений и непосредственного ее влияния на результативность проведения земельной реформы. Установление и систематизация критериев кадастровой оценки, и проведенный на этой основе анализ показывают, что использование земельного фонда и показателей кадастровой оценки имеют многоуровневую систему: национальный, региональный, базовый и локальный уровни. Применение же дифференцированного набора показателей кадастровой оценки дает возможность их анализа и сопоставления и на всех уровнях. Результативные значения кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения исследуемого базового уровня незначительно отличаются от средних показателей по Харьковской области и варьируют по бонитету пашни от 34,8 до 56,7 баллов. Показатели экономической оценки пахотных угодий имеют отклонения от среднего балла по Харьковской области: по валовому продукту - на 6% в Валковском районе и на 9 % в Нововодолажском; по окупаемости затрат - соответственно на 4,4 и 5,6 %; по дифференциальному доходу - на 10,0 и 13,2 %.

В работе проанализированы основные этапы проведения земельной реформы и исследована их связь с динамикой распределения земельного фонда по целевому использованию, угодьям, формам собственности и формам хозяйствования на базовом уровне, приведена экономическая оценка развития аграрных предприятий. Это дало возможность установить тенденции развития аграрных предприятий районов и спланировать дальнейшие действия в аграрном комплексе, которые направлены на создание хозяина конкурентоспособных предприятий рыночного типа. Исследованы вопросы влияния плодородия почв на уровень рентабельности предприятия и обеспеченности ресурсами, установлена их прямая зависимость. Влияние рынка на факторы общественной среды вызывает необходимость введения синтетических расчетных единиц, таких как физический и условный кадастровый гектар, ценностные и стоимостные величины. Исследованиями подтверждено, что денежная оценка земли на базе кадастровых показателей обеспечивает внедрение товарно-денежных отношений, ресурсо- и энергосохранных технологий, что дает возможность формирования природных фондовых капиталов и проводить дифференцированную оплату за использование земли. На основе характеристик показателей оценки пахотных земель и затрат на восстановление баланса питательных веществ наводятся экономически обоснованные расчеты консервации низко продуктивных и эрозионно-опасных земель.

Для повышения достоверности показателей разрабатываемой проектной документации и научно-обоснованного уровня исполняемых работ предложено усовершенствование системы показателей оценочных факторов, которые влияют на общую нормативную стоимость участка и дальнейшее исчисление платы за землю. В качестве примера исследовано товарищество с ограниченной ответственностью "Искра" Нововодолажского района, где отражены базовые графические и экономические проработки по формированию территории землепользования рыночного типа с рациональным и эффективным использованием земель.

В связи с введением рыночных отношений, основательно изменено определение "землепользование", базовые принципы и подход к его формированию. В диссертационной работе на примере организации территории отдельных негосударственных сельскохозяйственных предприятий, создающихся на условиях частной собственности на землю и аренды, определены критерии кадастровой оценки и разработан механизм их применения. Исходя из установленных определений и учитывая современные представления об организации и менеджменте земельно-ресурсного потенциала, предложены схемы с необходимым набором показателей перспективного использования земельных ресурсов, как на отдельно взятом участке, так и в сложном производственном формировании рыночного типа.

Ключевые слова: кадастровая оценка земли, землевладение и землепользование, реструктуризация аграрных предприятий, цена земли, плата за землю, эффективность землепользования.

Sukhomlin L.V. The economical principles of use of the cadastral estimation of land resources under the conditions of land reform in Ukraine (in materials of Kharkiv Region).- Manuscript.

Thesis for a scientific degree of the Candidate of Economic Sciences on specialty 08.07.02.- Economy of agriculture and Agrarian-Industrial Complex. Kharkiv State Agrarian University, after V.V. Docuchaev, Kharkiv, 2001.

The dissertation is devoted to the question of use of the cadastral evaluation of land resources in a transition period. The tendencies of development of the land attitudes are displayed. The step-by-step realization of a land reform on the regional and basical level of Kharkiv Region was investigated, it has enabled to establish the tendencies of development enterprises of District and to plan the further actions in an Agrarian Complex. The criteria of a cadastral evaluation are determined and according to them was elaborated the mechanism of application of these criteria under the formation of the non-state agricultural enterprises with private-lease conditions. The principle of expropriation of erosive and poor land was theoretically substantiated. The mechanism of the differential payment for use of ground is offered.

Key words: a cadastral evaluation of land, the landholding and land use, re-structuriza-tion of agroenterprises, payment for land, effectiveness of land use

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Трансформація земельних відносин в Україні, їх переведення на ринкові засади потребує залучення принципово нових механізмів управління земельними ресурсами. У значній мірі це стосується реформування агропромислового комплексу, на який припадає близько 70 % земельного фонду держави. Докорінні зміни земельних відносин, обумовлені впровадженням ринкових умов господарювання, перехід від державної монополії на ресурси до приватної власності на землю через роздержавлення, розпаювання та приватизацію, визнання землі учасником ринкового обігу, введення обов'язкової плати за користування землею, впровадження нових форм господарювання на приватно-орендних умовах - ось неповний перелік питань, які потребують невідкладного вирішення і які розглядаються в даній роботі.

До питання удосконалення земельних відносин в аграрному секторі економіки дослідники зверталися неодноразово. Про це свідчать праці корифея теорії ренти К.Маркса, розробки таких відомих учених, як В.Я. Амбросов, М.Л. Бронштейн, П.Ф. Веденічев, А.П. Вервейко, Д.І. Гнаткович, Г.Д. Гуцуляк, Д.С. Добряк, В.О. Кірсанов, І.Л. Лукінов, Т.П. Магазинщиков, П.П. Маракулін, В.П. Мартьянов, В.Я. Месель-Веселяк, П.О. Мосіюк, Л.Я. Новаковський, Б.Й. Пасхавер, П.М. Першин, П.Т. Саблук, А.М. Третяк, М. Туган-Барановський, С.О. Удачин, М.М. Федоров, В.Й. Шиян та ін. Проте і сьогодні зазначені питання залишаються невичерпаними і потребують деталізації з урахуванням відповідних природно-кліматичних і виробничих умов.

Незважаючи на значну кількість публікацій, дискусійними залишаються питання підвищення соціально-економічної продуктивності земельно-ресурсного потенціалу на основі організації оптимального землекористування з урахуванням якості землі і диференційної плати за її використання. Існує нагальна потреба в глибокому та всебічному вивченні питання кадастрової оцінки земельних ресурсів для встановлення їх значимості при різних формах власності і підприємницької діяльності в різних галузях народного господарства.

Земля повинна мати свою вартість, саме для цього потрібна її грошова оцінка і створення механізму подальшого регулювання земельних відносин на основі цінових показників. Розробка таких показників потребує кадастрової оцінки. Науково обгрунтована кадастрова оцінка земельно-ресурсної бази і формування на цій основі конкурентоспроможних землекористувань сприятимуть підвищенню рівня ефективного й раціонального використання та охорони землі, збереження та покращання агроландшафту. Саме ці фактори дозволяють поліпшити стан аграрного комплексу і відродити господаря землі.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота підготовлена згідно з напрямом наукових досліджень "Адаптація організаційно-економічного механізму господарювання до соціально-орієнтованих ринкових відносин в АПК та удосконалення земельних відносин на селі" і програмою наукових досліджень кафедри землевпорядкування та земельного кадастру Харківського державного аграрного університету ім. В.В. Докучаєва. Дисертаційне дослідження є складовою завдання кафедри і має номер державної реєстрації 0197U008167.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційного дослідження є обгрунтування науково-методичних положень формування та функціонування раціонального й ефективного землекористування, охорони земель і контролю їх стану на основі використання земельно-кадастрових показників та розробки комплексу організаційно-економічних заходів щодо їх реалізації.

Згідно з поставленою метою були визначені і розв'язувалися такі задачі:

поглиблене обгрунтування теоретичних положень і визначень, а саме "кадастрова оцінка", "землеволодіння та землекористування" та їх реалізація в умовах становлення ринкової економіки України;

територіально-економічне обгрунтування реформування економічних відносин та аналіз процесів реформування землеволодінь і землекористувань в аграрному секторі економіки на прикладі землекористувань адміністративних районів Харківської області;

методичні розробки щодо застосування земельно-кадастрових показників при вирішенні питань розпаювання та приватизації, встановленні розміру плати за користування землею, формуванні землекористувань на приватно-орендних умовах, створенні ринку землі, участі земельних ресурсів у формуванні місцевого бюджету;

встановлення основних напрямків подальшого функціонування реформованих підприємств з використанням показників земельно-кадастрової оцінки.

Предмет та об'єкт дослідження. Предметом дисертаційного дослідження є теоретичні, методичні та практичні проблеми використання різноякісних показників кадастрової оцінки земельних ресурсів при формуванні нових землеволодінь і землекористувань на основі земельних ділянок (паїв) згідно із законодавством, науковими розробками та рекомендаціями щодо етапності земельної реформи в Україні.

Об'єктом дослідження обрано базові кадастрові рівні (райони) згідно з єдиною кадастровою класифікаційною системою розподілу земельних ресурсів України. Як приклад такого базового рівня, з проведенням поглибленого аналізу, використано Валківський та Нововодолазький райони Харківської області.

Методологія та методика дослідження. У дисертації використані відпрацьовані в науці методи та принципи досліджень. На основі діалектичного та абстрактно-логічного методів пізнання наводиться теоретичне обгрунтування досліджуваної проблеми, її систематизація та уточнюються вихідні поняття. З використанням монографічного, статистичного, розрахунково-конструктивного, аналітичного, структурно-логічного методів аналізуються основні показники об'єкта дослідження, визначаються основні напрямки формування території землеволодінь та раціонального використання земельних ресурсів. Дані досліджень одержані за допомогою стандартних пакетів прикладних програм ПЕОМ.

Основною інформаційною базою досліджень є виробничі дані підприємств, офіційні дані статистичних збірників, річних звітів, інформація періодичних видань, рекомендації науково-дослідних сільськогосподарських установ та організацій по земельних ресурсах, матеріали зарубіжних досліджень, Internet, результати власних спостережень.

Наукова новизна одержаних результатів. Обгрунтовано комплекс методичних питань та практичних рекомендацій по використанню кадастрової оцінки землі відповідно до умов реформувань земельних відносин і форм господарювання в аграрному секторі економіки. Найбільш суттєвими результатами дослідження, що мають елементи наукової новизни і виносяться на захист, є:

- уточнено і розширено сутність визначення "кадастрової оцінки" та відображено комплексне використання показників кадастрової оцінки на певних територіальних одиницях - від земельних ділянок (паїв) до землеволодінь, землекористувань та ін. Наведено ступеневу систему використання земельних угідь за їх складовими частинами, які відображають природні та економічні умови;

- удосконалено підхід і способи застосування комплексних кадастрових показників при господарському використанні земельних ресурсів. Запропоновано модель інформаційного забезпечення проведення кадастрової і наведено її графічне відображення для спрощеного використання у виробництві;

- обгрунтовані заходи по створенню нових землеволодінь та землекористувань для аграрних формувань різних форм власності і господарювання та подальшого функціонування реформованих підприємств з використанням критеріїв і показників кадастрової оцінки;

- запропоновані критерії і показники кадастрової оцінки земель для застосування ряду коефіцієнтів, які вирівнюють розбіжності у потенційних можливостях земельних ділянок з подальшим їх залученням до господарського використання землі. Розрахунки коефіцієнтів місцярозташування приведені на прикладі розрахунків В.Я. Месель-Веселяка, з уточненням їх для умов Харківщини. Розрахунки коефіцієнтів коригувань відносно крутості схилів запропоновані вперше.

Практичне значення одержаних результатів полягає у комплексному використанні положень та рекомендацій, викладених у дисертації, при розробці інструктивних матеріалів щодо проведення земельної реформи та формування землекористувань приватних і приватно-орендних підприємств, встановлення ринкових показників вартості, раціональності й ефективності використання різноякісних земель у Валківському та Нововодолазькому адміністративних районах Харківської області, у відпрацюванні питання диференційної плати за землю при використанні різноякісних земель і визначенні розміру цієї плати в умовах наявності негативних природних процесів.

Особистий внесок здобувача. Автором дані рекомендації щодо комплексного використання показників та критеріїв кадастрової оцінки при роздержавленні, розпаюванні та приватизації землі, внесені пропозиції щодо формування землекористувань, використання відповідних коефіцієнтів стосовно визначення розміру паю, плати за землю в умовах різноякісності земель, одержання необхідних економічних показників вартості сільгосппродукції, розміру витрат та рентабельності виробництва.

Апробація результатів дисертації. Основні положення та висновки дисертаційної роботи обговорювалися в умовах виробництва, доповідалися на конференціях професорсько-викладацького складу Харківського державного аграрного університету ім. В.В. Докучаєва в 1997-2000рр.; на семінарах під час навчання у Швеції (1999р.); на міжнародних науково-практичних конференціях "Проблеми економіки агропромислового комплексу та формування його кадрового потенціалу" (м. Харків, 2000р.), "Проблеми ефективного функціонування АПК в умовах нових форм власності та господарювання" (м. Харків, 2001 р.), на Всеукраїнській науковій конференції молодих вчених-аграріїв "Молодь України і аграрна реформа" (м. Харків, 2000 р.), на семінарах виробничників; мають апробацію у навчальному процесі кафедри; викладені у наукових публікаціях.

Публікації. Результати дослідження опубліковані у восьми наукових працях загальним обсягом 2,6 ум.-друк. арк., безпосередньо автору належить 2,51. У спеціалізованих фахових виданнях, затверджених ВАК України, опубліковані три наукові праці обсягом 1,24 ум.-друк. арк.

Обсяг і структура роботи. Структура роботи підпорядкована загальному напрямку дослідження і визначена його межами. Дисертаційна робота викладена на 181 сторінці комп'ютерного тексту. Використано 27 малюнків, 33 таблиці, сім додатків. Список літературних джерел налічує 148 найменувань.

Структура роботи

Вступ. Розділ 1. Теоретичне обгрунтування та рівень вивченості стану реформування земельних відносин і оцінки землі. 1.1. Земельні відносини та напрямки їх дії. 1.2. Обумовленість проведення земельної реформи. 1.3. Вибір показників кадастрової оцінки. Розділ 2. Аналіз основних показників об'єкта дослідження і методика їх визначення. 2.1. Загальні вимоги та підхід до вибору показників використання земельного фонду. 2.2. Вибір, обгрунтування об'єкта дослідження 2.3. Етапність земельної реформи. 2.4. Загальні відомості про результати роздержавлення, розпаювання та приватизації земель Розділ 3.Формування та функціонування землекористувань на основі кадастрових та економічних показників різних форм власності на землю і нерухомість. 3.1. Передумови формування нових землекористувань. 3.2. Дослідження об'єкта за результатами кадастрової оцінки та вибраними критеріями. 3.3. Економічний аналіз землекористувань, що реформуються. 3.4. Основні напрямки використання земель на прикладі сформованих землекористувань.

Основний зміст роботи

У вступі обгрунтовуються актуальність теми, мета та задачі дослідження, визначаються його предмет, об'єкт, методи, розкривається теоретичне та практичне значення поглибленого вивчення питань, пов'язаних із трансформацією земельних відносин в період проведення земельної реформи в Україні.

У першому розділі "Теоретичне обгрунтування та рівень вивченості стану реформування земельних відносин і оцінки землі" відображаються значення й умови становлення нових земельних відносин як одного з головних напрямків науково-технічного прогресу, особливо в аграрному секторі економіки України. Основним напрямком розвитку при цьому є створення інфраструктури ринку і запровадження ринкового механізму господарювання, використання стратегічного управління системою ринкових відносин, створення умов ефективного використання ресурсного потенціалу, особливо земельного.

При вирішенні зазначених питань особливо наголошується на цільовому використанні земель, існуванні різних форм власності на землю, ціни землі, на створенні ринкових відносин при формуванні землекористувань і переході на приватні та приватно-орендні умови. Всі ці положення були вихідними при здійсненні земельної реформи, але на сьогодні потрібне досконале їх обгрунтування та напрацювання основних показників кадастрової оцінки.

Кадастрова оцінка - це сукупна оцінка якості, кількості та місця розташування земельної ділянки за властивостями, конкретним цільовим призначенням, правовим положенням та господарським використанням. Вона складається з оцінки як окремих природних факторів, які характеризують певні фізичні ознаки, так і синтетичних (розрахункових), властивості яких диференціюють сукупність економічних і ринкових показників. Відображення показників кадастрової оцінки здійснюється через набір її критеріїв, а їх впровадження забезпечує дії систем правових та економічних основ використання землі в ринкових умовах, проведення банківських операцій, залучення кредитів і формування ринку землі.

До проведення земельної реформи земельно-кадастрові показники не мали того значення, якого вони набули в період впровадження приватної форми власності (через розпаювання), встановлення плати за землю та розміру орендної плати, ринку землі. Сьогодні акценти зміщуються в бік грошової оцінки та оцінки точності і достовірності одержання просторових даних, ураховуючи і традиційні показники якісної та кількісної оцінки, бонітування та економічної оцінки, які зберігають і поновлюють свою значимість. Відображаються нові, дещо незвичні показники: точність, достовірність, оперативність, цільове використання, режим використання, галузеві зони, зони функціонального використання тощо.

З 1993 р. в Україні впроваджується єдина автоматизована система земельного кадастру, яка повинна мати в своїй основі чітко встановлену єдину модель кадастрових показників та їх подальшого використання, що забезпечить повноцінну роботу кадастрових центрів.

Для систематизації цих показників ми пропонуємо згрупувати показники інформаційного забезпечення проведення кадастрової оцінки у три блоки, які будуть взаємодіяти між собою, доповнюючи один одного. У свою чергу кожний блок може мати багаторівневу систему підблоків, в залежності від потреб виробництва.

Перший інформаційний блок показників кадастрової оцінки включає в себе етап інженерно-геодезичних знімань, спеціальних обстежень, відображає просторові ознаки і характеризує фізичні властивості показників. Він охоплює два важливих етапи - кадастрові зйомки та кадастрове зонування. Головними оціночними одиницями виступають точність, достовірність та оперативність одержання оцінки планово-картографічної основи.

Оцінка показників цієї групи дає велику можливість встановити точність інженерних розрахунків, складання планово-картографічної основи, придатність застосування показників на всіх рівнях, оперативність поєднання семантичних і просторових даних; забезпечити високий рівень зберігання даних і зменшити витрати на їх обробку. Показники виступають основою для подальших спеціалізованих зонувань, визначення спеціалізації, рівня виробництва і стратегії розвитку.

Другий інформаційний блок показників кадастрової оцінки можна охарактеризувати як реєстрово-обліковий. Він виступає акумуляційною базою і основою проведення саме оціночних робіт. У даному блоці всі наявні показники оцінюються в контексті чіткості та достовірності, і від чіткості та ретельності їх відбору й аналізу залежатиме достовірність подальших оцінок. Адже жодна сучасна система розподілу землі не може працювати без злагодженої і точної системи реєстрації та ефективно діючих баз даних, які забезпечують оформлення та оцінку правового положення земельної ділянки.

Показників групи реєстру варто використовувати для забезпечення цілісності територіальних ділень, встановлення детермінанту використання, підвищення оперативності доступу до баз даних та уникнення дублювання інформації, для оцінки верифікованості здійснення правових угод та їх надійного захисту, забезпечення розвитку системи кредиту, сервітуту, іпотеки, оренди.

Показники групи облікових факторів варто розмежувати на природні, економічні, ринково-соціальні. Цим пояснюється різноплановість їх застосування для встановлення ступеня придатності до відповідного використання, тенденцій розвитку певних компонентів і динаміки розвитку суспільних потреб у земельних ресурсах.

Третій блок виступає як статистично-математичний блок відомостей, який складається із системи синтетичних показників оцінки якості землі і відображається за кожною складовою земельного кадастру, формі критеріїв, шкали та балів оцінки. Сумарним (підсумковим) показником є грошова оцінка.

Деталізуючи підблоки, зауважимо, що показники оцінки бонітету, на основі кадастрового гектара, що відображають природні умови певної земельної одиниці, забезпечили проведення паювання, встановлення бази даних для впровадження моніторингу земель, зонування території, а також проведення грошової оцінки землі.

Критерії економічної оцінки земель розглядаються як основний спосіб встановлення обсягів валової продукції, розміру витрат на її одержання та обчислення показників, які відображають рентні характеристики. Показники грошової оцінки виступають зв'язковим ланцюгом між різними системами кадастрових та економічних показників.

Результатом використання показників блоків є створення єдиної автоматизованої системи кадастру, яка забезпечить гармонійність ринкових відносин в аграрному секторі та функціонування ринку землі, буде гарантом об'єктивних підходів до формування місцевого бюджету з урахуванням використання різноякісних земель і особливо земель із значним проявом негативних процесів, зокрема земель, які підлягають консервації.

У другому розділі "Аналіз основних показників об'єкта дослідження і методика їх визначення" на основі розглянутих раніше теоретичних положень кадастрової оцінки, її складових, критеріїв оцінки та форми їх відображення проаналізовано правові та економічні особливості ринкових перетворень в аграрному секторі економіки України згідно із загальними вимогами використання земельного фонду.

Використання земельного фонду та кадастрових показників має ступеневу систему розподілу: національну, регіональну, базову, локальну. Кожний рівень має диференційні показники по кожному ступеню, застосування набору кадастрових показників дає можливість їх співставлення на всіх рівнях. Напрацювання таких показників та послідовність їх використання здійснювалися з проведенням безпосередніх досліджень на землях базового рівня у Валківському та Нововодолазькому районах Харківської області.

Дослідження охоплювали процеси, що відбувалися в період з 1990 по 2000 рр. на території основних сільгосппідприємств, на які припадає 75,2 % сукупного земельного фонду зазначених районів. В цілому 79 % їх земельного фонду мають сільськогосподарське призначення, причому 83,9 % сільгоспугідь, в тому числі 84,86 % ріллі, знаходиться в обробітку у основних сільськогосподарських товаровиробників. Всі сільськогосподарські землі характеризуються питомою вагою розораності з коефіцієнтом 0,66. З досліджених 162,05 тис. га сільгоспугідь 100,26 тис. га (61,9 %) еродовані, майже 1000 га ріллі розміщені на схилах з ухилом більше 7 о.

Встановлено, що показники кадастрової оцінки земель сільськогосподарського призначення досліджених районів не мають значних відхилень від середніх по Харківській області і коливаються по бонітету ріллі від 34,8 до 56,7 балів. Показники економічної оцінки ріллі мають відхилення від середнього балу по Харківській області: по валовому продукту на 6 % у Валківському районі та 9 % у Нововодолазькому, за окупністю витрат - відповідно на 4,6 та 5,6 %, за диференційним прибутком - на 10,0 та 13,2 %.

Щоб достовірно спроектувати перспективний розвиток підприємств регіону, нами проаналізовано основні етапи проведення земельної реформи та досліджено їх вплив на динаміку розподілу земельного фонду за категоріями, угіддями, формами власності та формами господарювання. Проведення земельної реформи на Харківщині розділено за характерними діями на етапи, але чітке їх розмежування ускладнено поступовим переходом кожного попереднього етапу в наступний.

На основі етапного проведення земельної реформи, форма власності на землю різко змінилася: питома вага державної власності зменшилася до 41,2 %, а приватної збільшилася до 58,8%. Перехід від державної форми власності до приватної здійснювався через колективну власність. Створені умови для впровадження комунальної форми власності в населених пунктах потребують проведення необхідних пошукових робіт та інвентаризації земель.

На другому етапі земельної реформи проведення робіт із розпаювання неодмінно вимагало застосування грошової оцінки землі. Встановлено, що середня вартість 1 га ріллі в досліджуваних районах вища, ніж по Харківській області, і складає в середньому 8,22 тис. грн. у Валківському районі та 8,04 тис. грн. у Нововодолазькому, що на 11,4 та 10,4 % вище, ніж в цілому по Україні. Загальна вартість сільськогосподарських угідь у Валківському районі складає близько 709,94 млн грн., у Нововодолазькому 644,95 млн грн., у тому числі по ріллі - відповідно 552,22 та 604,25 млн грн. Це вказує на можливість сплати земельного податку землекористувачами всіх рівнів, згідно із законодавством, в загальній сумі 1,255 млн грн.

До кінця 1999 р. на території досліджуваних районів у власність та користування недержавних сільськогосподарських підприємств було безкоштовно передано 156,89 тис.га земель державної власності, що становить 71,53 % від загальної площі районів, у тому числі 140,18 тис. га сільськогосподарських угідь (80,08 %), з яких 115,59 тис.га - рілля. Це був перший крок до створення нових недержавних землеволодінь і до формування ринкового менталітету у власника.

Вся площа сільськогосподарських угідь, переданих у власність підприємств, розпайована. Середній розмір земельного паю у Валківському районі становить 6,06 га, у Нововодолазькому 6,65 га, а в окремих господарствах коливається від 3,20 до 9,50 га. Вартість земельної частки з урахуванням коефіцієнта 2,07 (1999 р.) має граничні значення від 18,97 до 218,60 тис. грн. і становить по Валківському району в середньому 49,72 тис. грн., по Нововодолазькому 44,30 тис. грн.

На прикладі досліджуваних районів було сформовано ряд графічних документів, які відображали всі здійснені зміни в аграрному секторі економіки. Серед таких документів були картограми бонітування, економічної та грошової оцінки земель за вибраними критеріями, проекти роздержавлення, схеми розпаювання, проекти приватизації землі, які дали об'єктивну можливість відобразити достовірну інформацію по кожному паю.

Наприкінці 1999 р. Указом Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" було розпочато третій етап земельної реформи - реструктуризацію КСП та формування на їх базі недержавних сільгосппідприємств на засадах приватної власності. До квітня 2000 р. у Харківській області було остаточно завершено визначення розмірів земельного та майнового фондів і сформовано 613 господарств ринкового типу. На території Валківського та Нововодолазького районів на базі 43 господарств було створено 51 сільгосппідприємство. Початок цього етапу характеризувався надто швидкими темпами. За півроку приватна власність громадян збільшилася майже на 54%. Аналізуючи результати реформування, зазначимо, що земельна реформа дала можливість створити на території двох районів 96 селянських (фермерських) господарств, яким надано в розпорядження 4,55 тис.га землі. Майже 31,8 тис. громадян вирішили організувати особисті підсобні господарства на площі 8,5 тис. га. На початок 2001 р. було вже створено 56 недержавних сільгосппідприємств, які господарюють на площі 138,43 тис. га, з них 109,89 тис. га - орні землі.

Щодо підготовки наступного етапу земельної реформи, то в Харківській області ринок земель сільськогосподарського призначення відсутній на відміну від ринку земель несільськогосподарського призначення. кадастровий земельний аграрний

Для забезпечення використання земель на прогресивному рівні виникає необхідність створення оптимальних землекористувань, які б відрізнялися від раніше створених на основі закордонного та вітчизняного досвіду.

Третій розділ "Формування та функціонування землекористувань на основі кадастрових та економічних показників, різних форм власності на землю і нерухомість" присвячений питанням формування землеволодінь та землекористувань ринкового типу.

Для формування оптимальних розмірів землеволодінь і землекористувань в умовах приватної власності на землю та майно нами враховані такі вимоги:

збереження або коригування спеціалізації сільгоспвиробництва в залежності від особливостей природно-кліматичної зони та діючої спеціалізації підприємства. Як показав аналіз існуючих землекористувань, підприємства Валківського та Нововодолазького районів зберегли основну спеціалізацію: зернову, зерново-цукрову, зерново-молочну та ін.;

наявність енергетичного та майнового ресурсу для забезпечення відповідної спеціалізації. Дослідженнями встановлено, що Нововодолазький район займає кращу позицію по забезпеченню енергоресурсами, ніж Валківський, що дає можливість впровадження на цій території більш енергоємних спеціалізацій;

збереження спадкоємності у виробництві продукції, її переробці та реалізації, що забезпечує компактність новосформованих землекористувань. Як показує проведений нами аналіз за показниками бонітету та економічною оцінкою, одноякісність показників природних умов на території господарств знаходиться в межах допустимих коливань, за винятком незначних площ земель;

включення земель різних форм власності до нових землеволодінь і землекористувань: державної власності - природоохоронні землі, лісові смуги, шляхи тощо; приватної, яка знаходиться у засновника і орендодавця; комунальної, яка місцевою радою надається у тимчасове користування новоствореним землекористуванням - землі запасу, резервного, лісового та водного фондів. Створення нових землекористувань зі спеціалізацією природно-економічної зони Харківщини потребує об'єд-нання паїв на основі приватно-орендних та орендних відносин з колективним використанням. (Д - державна власність, Кд -користування із земель державної власності; К- комунальна власність, Кк - користування із земель комунальної власності; П - приватна власність; Пч - приватна власність частки (паю); О - оренда)

Таблиця 1 Показники господарської діяльності сільськогосподарських підприємств Валківського та Нововодолазького районів Харківської області

Показники 1990 р.* 1997 р. 1999 р. 2000 р.

Колгоспи Радгоспи КСП Радгоспи АТ КСП господарства - попередники АТ ТОВ ПСП СВК АТ ТОВ ПСП СВК

Кількість господарств 37 9 40 4 3 10 30 9 3 11 23 8 3

Середній розмір сільгоспугідь, га 4180 2711,4 3069,5 2924,5 1747 2152,9 2808,2 3599,4 2011,7 3425,7 2199,1 2789,6 1445,3

В тому числі ріллі, га 3451,2 2098,2 2525,5 2294,5 1249,7 1822,9 2377,7 2939,3 1586,3 2873,1 1885,3 2288,6 976,3

Середня частка (пай), кад. га - - 6,23 6,69 6,85 6,66 6,32 6,76 5,96 6,81 6,20 6,90 5,7

Середня вартість частки (паю)**, тис.грн. - - 21,1 48,36 17,79 47,38 43,38 64,54 39,98 49,51 43,75 64,17 39,0

Чисельність робітників на 100 га сільгосп-угідь, чол. 8,1 13,4 6,7 8,2 9,2 5,3 5,7 5,1 7,3 6,0 6,6 5,8 15,7

Валова продукція, тис. крб./грн./: на 100 га сільгоспугідь 76,3 138,5 42,2 45,5 43,2 37,4 39,4 42,4 97,3 31,9 31,8 41,2 148,1 на одного працівника 9,44 10,34 6,17 7,11 4,71 5,68 5,70 6,46 10,75 5,2 5,4 6,4 10,5

Урожайність зернових, ц/га 39,1 37,0 24,5 26,5 29,8 20,8 21,5 21,7 22,2 16,7 16,0 17,6 19,2

Витрати на 1 ц зерна: крб./грн./ 6,8 7,6 11,06 12,97 13,66 12,6 14,3 13,9 18,6 19,6 23,7 23,6 20,9 люд.-год. 0,59 0,73 0,95 1,0 0,7 0,7 1,0 1,2 1,4 1,0 1,3 1,9 2,2

Всі витрати по господарству, тис. крб./грн./ 2527,3 2679,8 1616,7 1644,25 1279,3 1464,4 1284,5 1887,4 2670,7 1715,1 1324,1 1893,2 3884,3

Валовий прибуток, тис. крб./грн./: на одного працівника 6,38 4,74 0,51 1,0 1,46 0,39 0,64 1,30 3,25 2,99 2,34 3,50 1,99 на 100 га ріллі 62,5 81,98 4,13 10,41 13,49 3,21 6,17 10,8 23,9 21,9 15,6 24,7 40,0

Чистий прибуток, тис. крб./грн./: на одного працівника 3,56 2,56 -1,31 -1,19 -0,76 -2,2 -1,3 -1,8 0,95 1,38 0,36 1,26 -0,25 на 100 га ріллі 39,1 37,0 -10,65 -9,78 -9,66 -9,9 -6,7 -5,9 3,2 7,6 2,4 8,9 -5,1

Коефіцієнт використання земельних ресурсів 0,95 1,21 0,97 1,28 0,88 0,90 1,11 0,82 1,61 1,01 0,97 1,01 1,07

*За 1990 р. дані наведені в порівнянних цінах 1983р., за 1997 і наступні роки - в порівнянних цінах 1996 р.;

** показники за 1997 р. - згідно з оцінкою 1995 р., за 1999 та 2000 рр. - з коефіцієнтом 2,07.З урахуванням показників спеціалізації, ресурсозабезпеченості, спадкоємності, якісної характеристики земель на території досліджуваних районів протягом 2000 р. було створено 11 товариств обмеженої відповідальності (ТОВ), 23 приватних сільськогосподарських підприємств (ПСП), вісім сільськогосподарських виробничих кооперативи (СВК), три акціонерних товариства (АТ).

Економічні розрахунки по створенню землекористувань (табл.1) свідчать, що більша частина з них формується на базі земельних часток (паїв), але проведене паювання земель потребує значних доробок. На практиці ще не використовуються коефіцієнти, які б дозволяли вирівняти розбіжності в існуючих потенційних умовах і виділяти на місцевості рівнозначні частки. Зауважимо, що неврахування коефіцієнтів місцеположення та якості землі приводить до одержання нееквівалентного прибутку. Максимального впливу це набуває при відокремленні ділянки від сукупної площі господарства.

Коефіцієнт коригування за місцеположенням обчислювався з урахуванням витрат на транспорт та інших витрат в загальній їх сумі, з використанням методики, запропонованої В.Я. Месель-Веселяком. Поправочний коефіцієнт якісного стану ділянки розраховувався відносно витрат на відтворення родючості грунту, втраченої в результаті дії ерозійних процесів, що залежить від крутості схилів, адже при збільшенні крутості підвищується ступінь еродованості. Показники розраховувалися за даними змиву грунту (залежно від довжини лінії стоку і ухилу схилу) та вартості поновлення втрачених поживних компонентів (табл. 2). Коефіцієнти, використані в наших дослідженнях, мають рівний ступінь впливу. Раніше запропоновані коефіцієнти, з різною системою розрахунків, не відповідали вимогам, оскільки ступінь впливу деяких з них мав необгрунтовано велику вагу і цим призводив до недостовірності остаточного результату.

Таблиця 2 Коефіцієнти прибутку на земельних ділянках відносно крутості схилів

Крутість схилів, градуси Інтенсивність змиву грунту, т/га* Необхідні витрати на відтворення родючості грунту Буде одержано прибутку з 1 га.(255-гр.3), грн.. Коефіцієнт при середній крутості схилів

4 2,07

1 2,5 5,75 249,25 1,0233 1,0082

2 4,8 11,04 243,96 1,0154 1,0004

2,07 5,1 11,81 243,19 1,0150 1,0000

3 7,4 17,02 237,98 1,0081 0,9933

4 10,3 23,69 231,31 1,0000 0,9852

5 13,6 31,28 223,72 0,9907 0,9761

6 17,0 39,10 215,90 0,9812 0,9667

7 20,7 47,61 207,39 0,9708 0,9565

8 24,6 56,58 198,42 0,9599 0,9457

9 28,6 65,78 189,22 0,9486 0,9346

10 32,8 75,44 179,56 0,9369 0,9230

* Розроблено в методичних вказівках Н.Г. Конокотіна, А.А. Варламова, К.М. Кирюхіна.

Аналіз впливу якості грунтів на урожайність культур і на загальну результативність господарювання, проведений нами на основі показників бонітету та економічної оцінки, призводить до висновку про максимальне зниження корелятивної залежності між показниками урожайності та якістю грунтів, що вказує на необхідність уточнення кадастрових показників. Але в сучасних умовах це ускладнюється нестабільністю виробничих показників і посиленням прояву негативних природних процесів. Як показує проведений раніше аналіз (див.табл.1), середні розміри господарств скоротилися відносно 1990 р. в 1,14 -1,20 раза. Загальний економічний спад галузі призвів до зменшення натуральних обсягів виробництва та до збитковості аграрного комплексу. Рівень урожайності зернових зменшився майже в 1,8 раза при збільшенні витрат на їх вирощування в 1,7 раза. Майже в 2,5 раза скоротився вихід валової продукції.

При аналізі впливу якості грунтів на рівень прибутковості за всіма групами показників (як за бонітетом, так і за економічною оцінкою) відзначається прямо пропорційна залежність, де зі збільшенням балу збільшується середній розмір господарств, що вимагає збільшення основних фондів. Прибутковість таких підприємств знаходиться в динаміці зростання.

При утворенні землекористувань ТОВ, АТ, ПСП,СВК та інших із числа паїв під час формування території до їх складу увійшли площі земель, які потребують природоохоронних заходів. У ході аналізу було встановлено, що на території досліджуваних об'єктів виникає необхідність вилучення з інтенсивного сільськогосподарського виробництва близько 1000 га малопродуктивних та еродованих земель.

На основі методики, запропонованої А.М. Швораком, відображено механізм консервації земель на базі кадастрових та економічних показників в умовах Лісостепу (на прикладі Валківського та Нововодолазького районів). Як приклад такої нової організації території взято ТОВ "Іскра" Нововодолазького району.

Будь-яке формування землекористування (ТОВ, СВК, АТ, ПСП) вимагає чіткого обгрунтування, для чого потрібно сформувати відповідний набір критеріїв, що і було досліджено на прикладі ТОВ "Іскра" Нововодолазького району. Система ж формування землекористування повинна проводитися в напрямку визначення площі цільового призначення за рівнем використання сучасної техніки, оптимальної кількості земель, які забезпечать виробництво згідно зі спеціалізацією господарства у відповідних природно-кліматичних умовах, необхідної кількості земель для формування екологічної цілісності агроландшафтів та зменшення прояву ерозійних процесів, поєднання галузей виробництва, переробки, зберігання та реалізації продукції. Це становить нову проблему створення нових землекористувань в умовах оренди та тимчасового користування. Велике значення має визначення терміну оренди і бажання орендатора змінювати або залишати сталою структуру земельних угідь. Умови формування нових землекористувань, з урахуванням зарубіжного досвіду, вказують на необхідність поступового їх виконання.

Саме посилаючись на зазначені принципи, можна досягти позитивних результатів. Диференційний підхід до цього процесу є похідною від системи факторів, що впливають. Отже, в основу формування землекористування, по-перше, може бути покладений фактор неоднорідності форм власності на землю. По-друге, при формуванні землекористування може зберігатися господарська структура господарства-попередника. По-третє, беззаперечним є фактор формування землекористування за спеціалізацією згідно з природно-економічною зоною та наявністю ресурсного потенціалу. За умови жорсткого впливу цінової політики на певні види сільгосппродукції підприємство може повністю трансформувати існуючу спеціалізацію зони та впровадити раніше нерайоновані культури, на які є попит в нашій країні або за кордоном, при збереженні природно-екологічного балансу території.

Зберегти існуючі межі землекористування і не зруйнувати вже сформовану господарську структуру, а при необхідності залучити нові земельні масиви, можна за допомогою високого рівня орендної плати, який пропонується розраховувати сукупно за встановленими компонентами для кожного земельного масиву. Це дасть можливість зацікавити орендодавців у наданні своїх земельних часток на досить довгий термін, що забезпечить можливість впровадження стабільних сівозмін та ефективних технологій. Створені землекористування повинні негайно включатися в ринкові відносини для реалізації своєї продукції та придбання необхідних ресурсів; якщо цього не робити, то всі досягнуті результати зійдуть нанівець. Сучасна територіальна одиниця (ділянка), інтегруючи в собі правову різнобарвність, також виступає повновладним елементом ринку, що реалізує себе через купівлю-продаж, обмін, дарування, успадкування, оренду.

Висновки

В дисертаційній роботі на основі проведених досліджень обгрунтовано комплекс питань та практичних рекомендацій по використанню кадастрової оцінки землі відповідно до умов трансформації земельних відносин і форм господарювання в аграрному секторі економіки. На підставі проведеного дослідження можна зробити наступні висновки і пропозиції.

1. Встановлено, що використання кадастрових показників є невід'ємною складовою частиною трансформації земельних відносин і в значній мірі визначає результативність земельної реформи в цілому. Практичне обгрунтування цих питань здійснювалося на прикладі земельних ресурсів сільськогосподарських підприємств Харківської області, безпосередньо Валківського та Нововодолазького районів.

2. При проведенні досліджень щодо трансформації земельних відносин, зміни цільового використання, форм власності було встановлено, що розподіл земельних угідь розміщених на території зазначених районів, має різні кількісні і якісні показники. Це впливає і на розмір паю, який у Валківському районі складає 6,06 га, у Нововодолазькому - 6,65 га, а в окремих землекористуваннях він коливається від 3,2 до 9,5 га. На розмір земельного паю суттєво впливала наявність працюючих і працезабезпеченість у підприємствах, що реформуються. У цілому з 46,4 тис. чол. сільського населення досліджуваних районів право на отримання земельного паю має 19,2 тис. чол. Основні напрямки трансформації земельних відносин були зорієнтовані на створення потенційного господаря конкурентоспроможних підприємств ринкового типу, які зможуть забезпечити достатній рівень виробництва і його ефективність, а також гарантувати умови природного балансу територій біологічних ландшафтів.

3. Роздержавлення і розпаювання земельних угідь значно збільшили кількість виробників сільськогосподарської продукції. Щодо крупних сільськогосподарських підприємств, то їх кількість стабілізувалася і наблизилася до показників 1990 р. Створення нових землекористувань здійснювалося за рахунок оренди земельних ділянок (паїв). У досліджуваних районах середній розмір одинадцяти новостворених товариств з обмеженою відповідальністю складає 3425,7 га, двадцяти трьох приватних сільськогосподарських підприємств - 2199,1 га, восьми сільськогосподарських виробничих кооперативів - 2789,6 га, трьох акціонерних товариств - 1445,3 га. Формування землекористувань новостворених сільськогосподарських підприємств потребує нових підходів до обгрунтування економічних розрахунків через залучення критеріїв та показників кадастрової оцінки земельних угідь. Оптимальні розміри землекористувань будуть формуватися еволюційним шляхом з урахуванням природно-економічних умов, історично сформованого сільського розселення, можливостей оренди земельних ділянок (паїв) наявності трудових ресурсів, фондо- і енергоозброєності праці та інших умов.

4. Для забезпечення активної участі новостворених підприємств у ринкових відносинах земельно-кадастрові показники будуть виступати в якості важливої складової цінового механізму, будуть зовнішнім гарантом надходжень інвестицій від вітчизняних та іноземних інвесторів. Ця умова докорінно змінює саме визначення поняття "землекористування" та базові принципи і підходи його формування.

5. Із впливом ринкових механізмів на всі фактори суспільного середовища виникає необхідність уточнення визначення "кадастрової оцінки" та впровадження синтетичних розрахункових показників, таких як фізичний та умовний кадастровий гектар, вартісні та ціннісні величини, що забезпечує проведення еквівалентних розрахунків на відповідних етапах реформи. Дослідженнями встановлено, що вартість 1 га сільгоспугідь Валківського та Нововодолазького районів становить відповідно 8,28 та 6,96 тис. грн., що наближено до середніх показників Харківської області та України в цілому.

6. На основі аналізу проведених реформувань, базуючись на матеріалах грошової оцінки і паювання земель та враховуючи певні економічні показники, виникає необхідність уточнення розмірів та вартості земельної частки (паю) відносно місця розташування на еродованих землях, на основі додаткових витрат, які виникають при зазначених умовах. Саме на основі введення коефіцієнтів коригувань можна редагувати поділ землі та її вартість.

...