Главная Коллекция "Revolution" Экономика и экономическая теория Расчёт стоимости объекта недвижимости

Расчёт стоимости объекта недвижимости

Изложение методов определения рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ: основные определения и понятия для проводимой оценки; принятые при проведении оценивания объекта допущения и ограничения.

Рубрика	Экономика и экономическая теория
Вид	курсовая работа
Язык	русский
Дата добавления	06.05.2014
Размер файла	505,0 K

посмотреть текст работы

скачать работу можно здесь

полная информация о работе

весь список подобных работ

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при купле-продаже объектов недвижимости, акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций, дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков, ликвидации объектов недвижимости, сдаче недвижимости в аренду, уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков, страховании объектов недвижимости, кредитовании под залог объектов недвижимости, разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и т.д.

Основные аспекты оценочной деятельности в РФ регулируются Федеральным законом РФ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральными стандартами оценки, утвержденными Министерством экономического развития и торговли РФ.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки, при оценке используются затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

В сравнительном подходе, при наличии объектов-аналогов, чаще всего используется метод сравнения продаж. В доходном подходе, в зависимости от характера прогнозируемых денежных потоков, используются метод прямой капитализации или метод дисконтированных денежных потоков. Стоимость воспроизводства (замещения) улучшений земельного участка в затратном подходе определяется преимущественно методами сравнительной единицы или поэлементного расчета.

Целью настоящей работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ об оценочной деятельности, по поставленному перед оценщиком Заданию на оценку.

Результатом выполненной работы является Отчет об оценке, составленный в соответствии со всеми основными требованиями действующего законодательства РФ об оценочной деятельности.

Как и в любом достаточно новом направлении деятельности, в оценке существует множество нерешенных методологических проблем, споры по которым активно ведутся и по сей день.

Инновационным, обеспечивающим качественный рост достоверности проводимой в данной работе оценки, являются:

- углубленный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, основанный на анализе сложившейся ситуации на рынке и расчетном обосновании наиболее эффективного варианта инвестиций;

- определение прибыли инвестора в затратном подходе путем прямого сопоставления затрат и прибыли при строительстве аналогичных объектов недвижимости.

недвижимость оценка рыночная стоимость

1. Общая часть

1.1 Основные определения и понятия для проводимой оценки

Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, определены следующие термины и определения:

Объекты оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

К объектам гражданских прав относятся: имущество (вещи, деньги, ценные бумаги, имущественные права); работы и услуги; информация, результаты творческой Деятельности; нематериальные блага.

К недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Цена объекта - это денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения.

Стоимость объекта оценки - денежное выражение затрат, факторов производства овеществлённых в конкретном объект на различных стадиях его создания, развития, эксплуатации и ликвидации.

Итоговая стоимость объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Затраты - денежное выражение издержек, необходимых для создания объекта недвижимости сходного с оцениваемым (аналога).

Наиболее эффективное использование - это наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово осуществимым и обеспечивает его максимальную стоимость.

Срок экспозиции объекта - период с момента выставления объекта на продажу до момента совершения сделки.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Объект-аналог - это другой объект, сходный по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с оцениваемым объектом, цена которого известна из сделки, состоявшейся при идентичных условиях, либо из цены, предложенной рынком.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Затраты на воспроизводство - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, складывающаяся на момент оценки в месте ее проведения на основании спроса и предложения.

Отчет об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости.

Последовательность определения стоимости и проведение оценки включает в себя следующие этапы:

I. Постановка задачи.

II. Предварительный осмотр объекта недвижимости и заключение договора на оценку.

III. Определение величины стоимости с помощью разных подходов.

IV. Согласование результатов оценки.

V. Отчет о результатах оценки стоимости недвижимости.

1.2 Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения

1. Результатом настоящей оценки является определение рыночной стоимости оцениваемого имущества, который достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем задач.

2. Оценщик в рамках настоящей работы не производил проверку оцениваемых прав собственности, иных прав, связанных с объектом оценки, соответствующих правовых документов. Право оцениваемой собственности считается достоверным.

3. Оценка объекта оценки выполнена в допущении о том, что ограничения (обременения права) на объект оценки на дату проведения оценки, отсутствовали; выполненная оценка предполагает, что объект оценки никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, свободен от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.

4. Оценка выполнена в допущении о том, что к приобретателю оцениваемого объекта недвижимости переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята оцениваемым зданием и необходима для его использования;

5. Площадь части (доли) единого целого земельного участка, принадлежащего ЗАО «ХХХ» на праве собственности, занятой оцениваемым объектом недвижимости и необходимой для его использования, определена в размере 4389 м² пропорционально площадям помещений расположенных на едином целом земельном участке зданий и сооружений.

6. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние оцениваемого имущества, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

7. От Оценщика не требуется появиться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

8. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение стоимости оцениваемого имущества вследствие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий.

9. Оцениваемое в настоящем здание соответствует современным требованиям, строительным нормам, правилам, следовательно, может эксплуатироваться без ограничений.

10. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

2. Описание объекта оценки

2.1 Идентификация объекта оценки

Оцениваемое имущество представляет собой объект недвижимости: 9-ти этажный жилой дом индивидуальной планировки с торгово-офисными помещениями общей площадью 4389 м²(кадастровый номер: 38:36:000003:257:XXXX) входящий в состав группы жилых дом, расположенных на земельном участке площадью 5845 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов (кадастровый номер: 38:36:000003:257 по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баумана, д. 172/4, принадлежащего ЗАО «ХХХ» на праве собственности.

Идентификация объекта оценки в соответствии с данными технического паспорта и разрешения на строительство в Таблице 1.

Таблица 1 - Идентификация объекта оценки

Идентификация объекта оценки в соответствии с техническим паспортом и разрешением на строительство
Наименование объекта оценки	Характеристики объекта оценки по данным технического паспорта
	Наименование	Инвентарный номер	Литер здания	Адрес	Общая полезная площадь (кв.м.)	Объем (куб.м.)	Завершение строительством
9-ти этажный жилой дом индивидуальной планировки с торгово-офисными помещениями общей площадью 4389 м²,(кадастровый номер: 38:36:000003:257:XXXX)	Многоквартирный жилой дом			г. Иркутск, ул. Баумана,172/4	3602	13167	100%

Характер использования оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки: жилые и коммерческие помещения.

2.2 Описание местоположения и окружения объекта оценки

Ниже приведена краткая характеристика местоположения оцениваемого объекта недвижимости.

Таблица 2 - Характеристика местоположения объекта

№	Описание местоположения оцениваемого объекта недвижимости
1.	Общая информация
1.1.	Адрес	Россия, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баумана, 172/4
1.2.	Административный округ	Ленинский
1.3.	Район города	Ленинский
1.4.	Территориально-экономическая оценочная зона	4
1.5.	Сейсмичность района (данные взяты из проекта производства работ)	8 - 9 баллов (г. Иркутск)
2.	Локальные особенности местоположения
2.1.	Транспортная доступность	800 м от остановки автобусов и маршрутных такси, 15 км от центра города, 25 мин на машине, 40 мин на городском транспорте
2.2.	Наличие парковки	есть
2.3.	Пешеходные подходы	есть
3.	Ближайшее окружение
3.1.	Объекты, смежные к территории оцениваемого объекта	Продуктовые магазины, ряд различных торговых компаний, кафе-столовая, техникум речного и автомобильного транспорта, охранное агентство, страховая компания, адвокатский кабинет, транспортная компания, стоматологический центр, рекламная компания.
33.2.	Объекты, близлежащие к территории оцениваемого объекта; наиболее значимые объекты, находящиеся в зоне рассматриваемого района	В радиусе 300 м имеется ряд различных торговых (розничных и оптовых), транспортных, юридических, страховых, рекламных, бухгалтерских компаний; сети кафе, ресторанов и супермаркетов; аптеки и оздоровительные центры; салоны красоты; различные строительные, монтажные, экспертные организации; автомобильные центры, пожарная часть; детский сад; школа, парк; жилые дома.

В целом, местоположение оцениваемого объекта недвижимости следует считать благополучным.

2.3 Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости

Оцениваемый объект недвижимости входит в состав комплекса жилых домов индивидуальной планировки с офисными помещениями, расположенными на едином земельном участке, принадлежащем ЗАО «ХХХ» на праве собственности.

Описание единого целого земельного участка, принадлежащего ЗАО «ХХХ» на праве собственности, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости: 9-ти этажный жилой дом индивидуальной планировки с торгово-офисными помещениями общей площадью 4389 м²(кадастровый номер: 38:36:000003:257:XXXX) приведено в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права на земельный участок ниже в таблице 3.

Таблица 3 - Описание единого целого земельного участка, на котором расположен объект

№ п/п	Описание земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов индивидуальной планировки с офисными помещениями, административного здания и автостоянки, общая площадь 5845 кв.м., адрес объекта: Иркутская область, в Ленинском районе г. Иркутска по ул. Баумана, 172/4, Кадастровый номер: 38:36:000003:257
1	Общая информация
1.1	Наименование земельного участка по Свидетельству о государственной регистрации права	Земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов индивидуальной планировки с офисными помещениями, административного здания и автостоянки, общая площадь 5845 кв.м.
1.2	Адрес земельного участка	Иркутская область, в куйбышевском районе г. Иркутска по ул. Баумана,172/4
1.3	Площадь участка	5845 кв.м.
1.4	Кадастровый номер земельного участка	38:36:000003:257
1.5	Наименование по Кадастровому плану земельного участка	Землепользование (землевладение)
1.6	Целевое назначение	Для строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов индивидуальной планировки с офисными помещениями, административного здания и автостоянки
1.7	Разрешенное использование	Для строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов индивидуальной планировки с офисными помещениями, административного здания и автостоянки
1.8	Категория земель	Земли населенных пунктов
1.9	Рельеф участка	Ровный
1.10	Форма участка	Участок имеет правильную геометрическую форму
1.11	Существующее на дату проведения оценки состояние и фактическое использование участка	Для строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов индивидуальной планировки с офисными помещениями, административного здания и автостоянки
1.12	Санитарно-техническое состояние участка	Не захламлен, хорошее / удовлетворительное
2	Краткое описание улучшений, имеющихся на земельном участке
2.1	Улучшения земельного участка	1) Недвижимость: Блок секция № 2 . 2) Недвижимость: Блок-секция № 1 - оцениваемый объект (9-ти этажный жилой дом индивидуальной планировки с торгово-офисными помещениями общей площадью 4389 м²); кадастровый номер: 38:36:000003:257:XXXX;
2.2	Инженерное обеспечение	Отопление: централизованно, от городских сетей; Водопровод: централизованно, от городских сетей; Канализация: централизованно, в городские сети; Горячее водоснабжение: централизованно, от городских сетей; Электроснабжение: централизованно, от городских сетей; Телефон: централизованно, от городских сетей.

2.4 Описание здания оцениваемого объекта недвижимости

Описание и технические характеристики здания оцениваемого объекта недвижимости составлены на основании технического паспорта, сведений, предоставленных Заказчиком, данных осмотра, проведенного Оценщиком, приведены в Таблице 4.

Таблица 4 - Описание и технические характеристики здания оцениваемого объекта недвижимости

Объект оценки: 9-ти этажный жилой дом индивидуальной планировки с торгово-офисными помещениями общей площадью 4389 м²; кадастровый номер: 38:36:000003:257:XXXX
1. Общие данные
Наименование объекта оценки в соответствии с разрешением на строительство	9-ти этажный жилой дом индивидуальной планировки с торгово-офисными помещениями общей площадью 4389 м²
Кадастровый номер здания	38:36:000003:257:XXXX
Наименование здания по Техническому паспорту	Многоквартирный жилой дом
Структура улучшения (объекта)	9-ти этажное здание, комплексной конструкции
Год постройки здания	2013
Год последнего ремонта здания	Отсутствует
Год последнего ремонта помещений	Отсутствует
Необходимость в капитальном ремонте здания по оценке собственника и результатам осмотра оцениваемого объекта недвижимости	Отсутствует
Число этажей	9
Полная высота здания	30 м.
Строительный объем здания	13167 куб.м.
Общая площадь помещений (с помещениями общего пользования)	4389 кв.м.
Средняя внутренняя высота помещений	2,90м.
Строительная готовность	100%
Физический износ (по данным Техпаспорта)	5%
Группа капитальности	I
2. Структура и использование помещений
Назначение помещений	Площадь кв. м	Доля от общей внутренней площади, %
Всего (с помещениями общего пользования):	4389	100,00%
Помещения общего пользования	439	10%
Помещения 2-9 этажей: жилые	3602	82,1%
Нежилые помещения 1-го этажа	348	7,9%
3. Технические характеристики
Конструктивные элементы	Описание конструктивных элементов / техническое состояние
Фундамент	Ж/бетонная плита / без повреждений;
Стены и их наружная отделка	Комплексной конструкции: железобетонные монолитные с утеплителем и облицовкой кирпичом / без повреждений;
Перегородки	Бетонные, кирпичные / без повреждений;
Перекрытия	Железобетонные монолитные / без повреждений;
Крыша, кровля	Совмещенная с перекрытием; рулонная / без повреждений;
Полы	Бетонные, цементная стяжка / без повреждений;
Заполнения оконных проемов	Пластиковые стеклопакеты / без повреждений;
Заполнения дверных проемов	Деревянные, пластиковые филенчатые/ без повреждений;
Внутренняя отделка	Штукатурка по кирпичу; в офисных помещениях - с отделкой;
Коммуникации	Отопление: централизованно / без повреждений; Водопровод: централизованно / без повреждений; Канализация: централизованно / без повреждений; Горячее водоснабжение: централизованно / без повреждений; Электроснабжение: централизованно / без повреждений; Мусоропровод / без повреждений; Телефон: централизованно / без повреждений; Инженерные сети ремонта не требуют
Прочее	Отмостка, крыльцо, лестницы, лоджии / без повреждений.
4. Общая оценка технического состояния объекта
Хорошее техническое состояние. Повреждений нет. Нормальные условия эксплуатация здания.

3. Методы расчёта стоимости объекта недвижимости

Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рассматриваемый сегмент рынка в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода к оценке:

· затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа;

· сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

· доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Использование всех вышеназванных подходов к оценке приводит к получению нескольких, как правило, различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ полученных результатов позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту и используемой информации.

Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше сумму, которую нужно будет потратить на воспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

· оценка стоимости земельного участка, на котором расположен объект;

· оценка восстановительной стоимости объекта;

· определение величины наколенного износа;

· расчёт остаточной стоимости объекта недвижимости;

· расчёт полной стоимости объекта недвижимости.

Подход по сравниваемым продажам определяет рыночную стоимость на основе утверждения, что рыночная стоимость объектов недвижимости, находящихся в одной территориальной единице, а также имеющихся сходных производственных и финансовых характеристик, будет различаться незначительно.

Исходя из объема имеющейся информации по объектам-аналогам, в рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж, основанный на сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, для которых известны цены

Основными элементами сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке являются следующие:

· право собственности на недвижимость;

· состояние рынка;

· экономические характеристики;

· условия финансирования;

· местоположение;

· характер использования;

· условия продажи;

· физические характеристики;

· характеристики, не связанные с недвижимостью.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на ожидании бедующих доходов, которые может принести оцениваемый объект.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Определение бедующего валового дохода.

2. Вычитание операционных издержек.

3. Определение и корректировка чистого дохода.

4. Определение мультипликаторов.

5. Определение окончательной стоимости недвижимости.

Учитывая равномерный характер прогнозируемых денежных потоков при оценке 9-ти этажный жилой дом индивидуальной планировки с торгово-офисными помещениями общей площадью 4149,5 м²; кадастровый номер: 38:36:000018:0290:XXXX, в рамках доходного подхода используется метод прямой капитализации.

3.1 Оценка рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

3.1.1 Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом был использован метод прямого сравнительного анализа продаж.

Таблица 5 - Объекты-аналоги для определения рыночной стоимости жилых помещений оцениваемого объекта

Наименование показателя	Оцениваемый объект	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3
Тип, краткое описание О-А	Квартира расположена на 2-9 этажах 9-ти этажного монолитного жилого дома	2 комн. квартира расположена на 7 этаже 13-ти этажного монолитного жилого дома	2 комн. квартира расположена на 2 этаже 9-ти этажного монолитного жилого дома	2 комн. квартира расположена на 6 этаже 10-ти этажного монолитного жилого дома
Местоположение	г. Иркутск Ленинский р-н Ул. Баумана	г. Иркутск Ленинский р-н Ул. Мичурина	г. Иркутск Ленинский р-н Ул. Розы Люксембург	г. Иркутск Ленинский р-н Ул. Павла Красильникова
Дата предложения	09.01.14	08.01.14	09.01.14	10.01.14
Назначение	жилое	жилое	жилое	жилое
Текущее использование на дату предложения	жилое	жилое	жилое	жилое
Планировка	Раздельные комнаты	Раздельные комнаты	Раздельные комнаты	Раздельные комнаты
Материал стен	монолит	монолит	монолит	монолит
Уровень отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки
Коммуникации, техническое оснащение	Все есть	Все есть	Все есть	Все есть
Этаж	2-9	7	2	3
Наличие отдельного входа	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует
Парковка	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Год постройки	2013	2013	2013	2013
Техническое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Оценка физического износа	5%	5%	5%	5%
Общая площадь помещений м²	3602	66	52,17	60
Цена предложения объекта, т. руб.	-	2400	1762	1950
Цена предложения 1 м²общей площади объекта,	-	36363	33582	32500
Продажа / предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Продавец / источник информации	-	www.realtyvision.ru	www.realtyvision.ru	www.realtyvision.ru

3.1.2 Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Согласование данных по объектам-аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

После изучения каждого из объектов, выбранных в качестве аналогов, Оценщик вынужден признать наличие различий между объектами-аналогами и оцениваемым объектом и, следовательно, необходимость внесения поправок, учитывающих степень отличия объектов-аналогов от объекта оценки.

Описание применяемых корректировок:

Поправка на условную реализацию: Информация о ценах сделок с объектами недвижимости и условиях сделок в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Вариант расчетной величины скидки на торг, на базе информационных данных по городам РФ, предложен практикующим оценщиком, членом СРО «Русская служба оценки» А.А.Марчук (журнал «Вопросы оценки» 2007г № 1).

Таблица 6 - Рекомендуемые значения скидки на торг

Соответственно поправку на условную реализацию по жилым помещениям для продажи в г. Иркутске примем в размере 11 %.

По нежилым помещениям поправку вносить не надо, поскольку продажу всех объектов-аналогов осуществляет застройщик и цена снижаться не будет.

Поправка на местоположение:

Таблица 7 - Расчёт поправок на местоположение

Показатели сопоставления	1я пара	2я пара	3я пара
Расположение оцениваемого объекта	ул. Баумана
Общая площадь, м²	36,76	53	91
Материал стен	монолит	монолит	монолит
Этаж / этажность	7/9	8/17	9/9
Количество комнат	1	2	3
Дата предложения	09.01.14	10.01.14	10.01.14
Цена предложения, т.руб.	1500	2350	2900
Цена 1 м²/ руб.	40805	44339	31868
Аналог №1	ул. Мичурина
Общая площадь, м²	37	66
Материал стен	монолит	монолит
Этаж / этажность	11/11	8/13
Количество комнат	1	2
Дата предложения	10.01.14	09.01.14
Цена предложения, т.руб.	1850	2250
Цена 1 м²/ руб.	50000	34090
Поправка на местоположение и окружение	0,81	1,3
Средняя величина поправки на местоположение	1,05
Аналог №2	ул. Розы Люксембург
Общая площадь, м²	39	56
Материал стен	кирпич	монолит
Этаж / этажность	2/9	7/9
Количество комнат	1	2
Дата предложения	09.01.14	09.01.14
Цена предложения, т.руб.	1500	2150
Цена 1 м² / руб.	38461	38392
Поправка на местоположение и окружение	1,06	1,15
Средняя величина поправки на местоположение	1,1
Аналог №3	ул. Павла Красильникова
Общая площадь, м²	47	62	87
Материал стен	монолит	монолит	монолит
Этаж / этажность	3/10	2/10	5/10
Количество комнат	1	2	3
Дата предложения	08.01.14	09.01.14	09.01.14
Цена предложения, т.руб.	1800	2050	3100
Цена 1 м² / руб.	38297	33064	35632
Поправка на местоположение и окружение	1,06	1,34	0,89
Средняя величина поправки на местоположение	1,09

Поправка на дату: различие даты предложения аналогов с оцениваемым объектом расходится менее чем на месяц, поэтому поправка не вносится.

Поправка на назначение: назначение объектов аналогов совпадает с оцениваемым объектом. Поправка принимается равной единице.

Поправка на материал стен: кирпичные стены, как и монолитные, относятся к первой группе капитальности. Поправка принимается равной единице.

Поправка на планировку и отделку: оцениваемый объект и аналоги идут без отделки. Поправка принимается равной единице.

Поправка на наличие коммуникаций: в оцениваемом объекте, также как и в аналогичных объектах, имеются все необходимые инженерные системы. Поправка принимается равной единице.

Поправка на физический износ: данная поправка учитывает различный износ объектов аналогов и оцениваемого объекта. При незначительном различии приблизительно 5% может не применяться, то есть поправка 1.

Поправка на масштаб: в данном случае не применяется.

Поправка на этаж расположения помещения: Поправка принимается равной единице.

Таблица 8 - Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов жилых помещений к характеристикам оцениваемого объекта недвижимости

Наименование показателя	Оцениваемый объект	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3
Цена предложения, т. руб.	-	2400	1762	1950
Дата продажи	09.01.14	08.01.14	09.01.14	10.01.14
Общая площадь, м²	3602	66	52,17	60
Цена 1 м²/ руб.	-	36363	33582	32500
Необходимые поправки и корректировки
Условная реализация	да	нет	нет	нет
Корректировка на условную реализацию	-	0,89	0,89	0,89
Скорректированная стоимость1 м²	-	32363	29887,98	28925
Местоположение	ул. Баумана	ул. Мичурина	ул. Розы Люксембург	ул. Павла Красильникова
Корректировка на местоположение	-	1,05	1,1	1,09
Скорректированная стоимость1 м²	-	33981	32876,7	31528
Дата предложения	09.01.14	08.01.14	09.01.14	10.01.14
Корректировка на дату предложения	-	1	1	1
Скорректированная стоимость1 м²	-	33981	32876,7	31528
Назначение	жилое	жилое	жилое	жилое
Корректировка на назначение	-	1	1	1
Скорректированная стоимость1 м²	-	33981	32876,7	31528
Материал стен	монолит	монолит	монолит	монолит
Корректировка на материал стен	-	1	1	1
Скорректированная стоимость1 м²	-	33981	32876,7	31528
Уровень отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки
Корректировка на уровень отделки	-	1	1	1
Скорректированная стоимость1 м²	-	33981	32876,7	31528
Физический износ	5%	5%	5%	5%
Корректировка на Физический износ	-	1	1	1
Скорректированная стоимость1 м²	-	33981	32876,7	31528
Итого скорректированная стоимость 1 м²	-	33981	32876,7	31528
Итого средневзвешенная скорректированная стоимость 1 м² общей площади с учетом НДС	-	32795,2
Итого средневзвешенная скорректированная стоимость 1 м2 без НДС	-	26892
Всего рыночная стоимость объекта оценки полученная СрП без учета НДС, руб.	96 864 984

3.2 Оценка рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом

Для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости, приносящих постоянный доход, доходным подходом используется метод прямой капитализации, учитывающий зависимость рыночной стоимости объекта недвижимости от величины чистого дохода, приносимого объектом, и ставкой капитализации.

Базовая формула расчета в этом случае имеет следующий вид:

Стоимость объекта недвижимости = ЧОД / R,

где ЧОД - чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости, равный действительному валовому доходу за минусом операционных доходов;

R - коэффициент (ставка) капитализации.

Чистый операционный доход - это годовой доход, который приносит доходная недвижимость после сбора всех доходов от эксплуатации (например, от сдачи в аренду и прочего использования) и вычета всех расходов, необходимых для эксплуатации данной собственности.

Формирование доходной части происходит в основном за счёт арендной платы, поступающей от сдачи собственности в аренду, и части дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Формирование расходной части происходит в основном за счёт операционных расходов, которые могут быть представлены в виде:

- переменных расходов, величина которых зависит от уровня использования мощностей объекта недвижимости;

- резервов замещения, т.е. расходов, связанных с замещением, в течение экономической жизни объекта, отдельных конструктивных элементов.

Ставка капитализации представляет собой отношение чистого годового дохода, приносимого имуществом, к его рыночной стоимости.

Расчет ставки капитализации может быть осуществлен двумя методами:

? методом «рыночной выжимки»;

? методом кумулятивного построения.

3.2.1 Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости

1. Определяем потенциальный валовый доход

При определении дохода, приносимого объектами недвижимости, первым шагом является оценка потенциального валового дохода - максимально возможного дохода от их эксплуатации.

Таблица 9 - Расчет среднерыночной ставки арендной платы за 1 кв.м. общей площади оцениваемого объекта недвижимости

Наименование показателя	Оцениваемый объект	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3
тип, краткое описание объекта	-	Торгово-офисное помещение	Торгово-офисное помещение	Торгово- офисное помещение
местоположение	г. Иркутск Ленинский р-н, ул. Баумана	г. Иркутск Ленинский р-н, ул Павла Красильникова	г. Иркутск Ленинский р-н, ул. Розы Люксембург	г. Иркутск Ленинский р-н, ул. Ярославского
Дата предложения	09.01.14	10.01.14	10.01.14	10.01.14
Назначение	Офис, магазин, сфера услуг	Офис, магазин, сфера услуг	Офис, магазин, сфера услуг	Офис, магазин, сфера услуг
Основные характеристики	Нежилые помещения, расположенные на 1 м этаже 9 эт. жилого дома	Нежилое помещение, расположенное на 1 м этаже 10 эт. жилого дома	Нежилое помещение, расположенное на 1 м этаже 5 эт. жилого дома	Нежилое помещение, расположенное на 1 м этаже 5 эт. жилого дома
Материал стен	монолит	монолит	монолит	монолит
Стиль здания, архитектурные особенности, планировка	Современное, с отдельным входом	Современное, с отдельным входом	Современное, с отдельным входом	Современное, с отдельным входом
Уровень отделки	Без отделки	С отделкой	С отделкой	С отделкой
Коммуникации, тех. оснащение	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Парковка	Парковка ЖК	Парковка ЖК	Парковка ЖК	Парковка ЖК
Оценка физического износа	5%	5%	5%	5%
Общая площадь помещений м²	348	190	170	120
Арендная ставка 1 м² / руб.	-	500	600	650
Условия договора аренды	-	В т. ч. коммунальные и эксплуатационные расходы	В т. ч. коммунальные и эксплуатационные расходы	В т. ч. коммунальные и эксплуатационные расходы
Средняя арендная ставка за единицу общей площади помещений	-	538,3	580	642,4
Источник информации	-	www.realtyvision.ru	www.realtyvision.ru	www.realtyvision.ru
Необходимые поправки и корректировки
Дата предложения	09.01.14	10.01.14	10.01.14	10.01.14
Корректировка на дату предложения		1	1	1
Скорректированная стоимость1 м²		538,3	580	642,4
Местоположение	Ул. Баумана	Ул. Павла Красильникова	Ул. Розы Люксембург	Ул. Ярославского
Корректировка на местоположение		1,18	1,09	0,99
Скорректированная стоимость1 м²		635,19	632,2	635,97
Уровень отделки	Без отделки	С отделкой	С отделкой	С отделкой
Корректировка на уровень отделки		58%	60%	58%
Скорректированная стоимость1 м²		368,4	379,3	368,8
Физический износ	5%	5%	5%	5%
Корректировка на физический износ		1	1	1
Скорректированная стоимость1 м²		368,4	379,3	368,8
Итого скорректированная арендная ставка руб. 1 м² в месяц общей площади объектов аналогов		368,4	379,3	368,8
Удельный вес		0,333	0,333	0,333
Итого средневзвешенная скорректированная арендная ставка без НДС	371,64

Таблица 10 - Расчет поправки на местоположение

Показатели сопоставления	Первая пара	Вторая пара	Третья пара
Расположение оцениваемого объекта	Ул. Баумана
<...