Расчёт стоимости объекта недвижимости
Изложение методов определения рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ: основные определения и понятия для проводимой оценки; принятые при проведении оценивания объекта допущения и ограничения.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 06.05.2014 |
| Размер файла | 505,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Вентилируемая фасадная плитка, штукатурка
Без видимых повреждений
3
1
3
5
0,15
Санитарно-технические работы
Имеется
Без видимых повреждений
26
1
26
5
1,3
Разные работы
Монолитные железобетонные
Без видимых повреждений
6
1
6
5
0,3
Итого:
100
100
4,8
Функциональный износ (ФнИ). Текущее состояние оцениваемого объекта недвижимости позволяет сделать вывод о том, что у него функциональный износ на дату оценки отсутствует. Оцениваемый объект недвижимости соответствует требованиям, может эксплуатироваться по назначению без ограничений, вызванных его конструктивными особенностями.
Экономический износ (ЭкИ). Выполненный анализ не выявил факторов уменьшения полезности и потери доходности объекта, в результате действия внешних факторов.
Совокупный износ - сумма трёх видов износа.
Стоимости воспроизводства оцениваемого объекта недвижимости определяется как стоимость строительства за вычетом износа.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, определяется по формуле:
РС=Сзу+Сстр*(1+ПИ)*(1-ФзИ)*(1-ФнИ)*(1-ЭкИ),
где ПИ - прибыль инвестора, определённая путём соотнесения стоимости 1 кв.м. нового здания к сметной стоимости строительства.
ПИ=РСнов/(Кзем*Сстр) - 1,
где РСнов - рыночная стоимость одного кв.м. по району;
Кзем - коэффициент учитывающий стоимость земли в общей стоимости недвижимости, Кзем=1,15;
Сстр - стоимость строительства одного кв.м. нового здания( по информационному бюллетеню ИЦС на 1 квартал 2010 года Сстр монолитного здания равна 35220 руб./кв.м.). В пересчёте на 4 квартал 2013 года:
Сстр=35220*1,202=42334 руб./кв.м.
Сметная стоимость строительства объекта оценки в ценах 4 квартала 2013 года:
Сстр=157378600*1,202=189169077 руб.
Расчёт прибыли инвестора:
ПИ=47500 /(1,15*42334) - 1=0,024
Сметная стоимость строительства объекта оценки с учётом прибыли инвестора:
Сстр с пи=Сстр*(1+ПИ)= 189169077*(1+0,024)=193709135 руб.
Расчёт стоимости воспроизводства:
Своспр= Сстр с пи - Св.износ=193709135*(1-0,048)=184411097 руб.
Расчёт рыночной стоимости объекта оценки:
РС=Сзу+Своспр=14792526+184411097=199203623 руб.
4. Согласование результатов
Таблица 25 - Краткое изложение основных фактов и выводов
|
Объект оценки: |
Объект недвижимости: 9-ти этажный жилой дом индивидуальной планировки с торгово-офисными помещениями общей площадью 4389 м2 (кадастровый номер: 38:36:000003:257) |
|
|
Местонахождение объекта оценки: |
Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баумана, 172/4 |
|
|
Собственник объекта оценки: |
ЗАО «XXX» (ИНН: 381 XXX XXX 0; |
|
|
Текущее использование объекта: |
Жилое с нежилыми помещениями на первом этаже |
|
|
Цель оценки: |
Определение рыночной стоимости объекта |
|
|
Задачи оценки: |
Для совершения продажи |
|
|
Дата проведения оценки (дата определения стоимости) объекта оценки: |
08 января 2014 г. |
|
|
Дата осмотра объекта: |
08 января 2014 г. |
|
|
Период составления отчёта: |
08 января 2014 г.- 15 января 2014 г. |
|
|
Нормативная база, используемые стандарты и методики оценки: |
· Федеральный Закон №135 -ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». · Федеральный стандарт оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256; · Федеральный стандарт оценки № 2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255; · Федеральный стандарт оценки № 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254 c изменениями по приказу Минэкономразвития России № 421 от 30.08.2011 г. · Стандарты саморегулируемой организации; · Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р. · Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва, 1990. |
Таблица 26 - Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
|
№п/п |
Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных |
Источники получения данных |
|
|
1 |
Архитектурно-строительные, объемно-планировочные, конструктивные характеристики, данные о техническом состоянии оцениваемого объекта недвижимости; идентификационные номера зданий и земельного участка; характеристики земельного участка |
· Копия Технического паспорта на здание лит. «А», расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Баумана,172/4; · Данные, полученные Оценщиком путем осмотра объекта оценки; · Устная информация, полученная от Заказчика. |
|
|
2 |
Данные для анализа правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц |
· Копия Разрешения на строительство № RU 38303000 58/10 от 27.11.2011 г; · Свидетельство о государственной регистрации права 38 АД ХХХ от 12.08.2010г; субъект права: ЗАО «XXX» ; объект права: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов индивидуальной планировки с офисными помещениями, административного здания и автостоянкой, площадью 4389 кв.м; Вид права: собственность. · Устная информация, полученная от Заказчика. |
|
|
3 |
Данные о балансовой стоимости и инвентарных номерах объекта оценки по данным бухгалтерского учета предприятия-собственника |
· Устная информация, полученная от Заказчика. |
|
|
4 |
Данные для анализа рынка недвижимого имущества в рассматриваемом районе |
· Сайт аналитики рынка недвижимости Иркутской области http://www.realtyvision.ru |
|
|
5 |
Данные для расчета стоимости земельного участка оцениваемого объекта недвижимости |
· Интернет-сайт еженедельника "Из рук в руки" http://irkutsk.irr.ru · Данные интернет-сайта http://www.realtyvision.ru; · Постановление Правительства Иркутской области от 27 ноября 2008 года N 101-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области". |
|
|
6 |
Данные для расчета стоимости строительства здания оцениваемого объекта недвижимости |
· Проектно-сметная документация заказчика; · Данные о стоимости работ и затрат, произведенных собственниками других аналогичных объектов недвижимости в г. Иркутске, а так же данные, представленных подрядными и ремонтно-строительными организациями г. Иркутска, полученные в ходе оценочных работ по иным объектам недвижимого имущества вне рамок данного договора об оценке. |
|
|
7 |
Индексы удорожания сметной стоимости строительства |
· Информационные бюллетени «Индексы цен в строительстве», публикуемые Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области (за 4 квартал 2013 года.) |
|
|
8 |
Данные для определения физического износа оцениваемого объекта недвижимости |
· Данные, полученные Оценщиком путем осмотра объекта оценки; · Копия технического паспорта на здание. · Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва, 1990 [15]. · Устная информация, полученная от Заказчика. |
|
|
9 |
Данные, используемые для прогноза доходов при расчете рыночной стоимости оцениваемого имущества доходным подходом |
· Данные сайта www.realtyvision.ru; · Устная информация, полученная от Заказчика. |
|
|
10 |
Данные для прогноза затрат на содержание и эксплуатацию объекта оценки |
· Устная информация, полученная от Заказчика; · Закон Иркутской области от 26 ноября 2003 г. №59-ОЗ «О налоге на имущество организаций, а также о признании утратившими силу некоторых законов Иркутской области» (с изменениями от 2013 г.). · Постановление Губернатора Иркутской области от 28 февраля 2003г. № 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области». · Налоговый кодекс Российской Федерации. |
|
|
11 |
Данные, используемые при расчете рыночной стоимости оцениваемого имущества сравнительным подходом |
· Данные агенства недвижимости "Приангарье", (опубликовано: http://realtyvision.ru); · Данные Агентства недвижимости "Ритм Города"; (опубликовано: http://realtyvision.ru); · Данные Агентства недвижимости "Ермак"; (опубликовано: http://www.realtyvision.ru); · Данные Агентства недвижимости "Галерея"; (опубликовано: http://realtyvision.ru). |
Согласование результатов основывается на том факте, что оценка произведена на основе достоверной информации и проведён анализ рынка, исходя из которого, применён метод средневзвешенного с использованием, для расчёта весов, бальной системы, учитывающий полноту отражения того, или иного аспекта, влияющего на рыночную стоимость объекта недвижимости, каждым из подходов.
Таблица 27 - Определение весов
|
Показатели |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Затратный подход |
|
|
Достоверность информации |
0,3 |
0,3 |
0,4 |
|
|
Качество и полнота используемой информации |
0,3 |
0,2 |
0,5 |
|
|
Соответствие подхода целям и задачам оценки |
1 |
0 |
0 |
|
|
Способность отразить действительные намерения потенциального продавца и покупателя |
0,3 |
0,5 |
0,2 |
|
|
Способность учитывать коньюктуру рынка |
0,7 |
0,2 |
0,1 |
|
|
Способность учитывать местоположение или размер объекта |
0,4 |
0,4 |
0,2 |
|
|
Допущения, приятые в расчёте |
0,5 |
0,2 |
0,3 |
|
|
Сумма весов |
3,5 |
1,8 |
1,7 |
|
|
Весовые показатели достоверности подхода оценки |
0,5 |
0,257 |
0,242 |
В результате проведенных расчетов по определению величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: 9-ти этажный жилой дом индивидуальной планировки с торгово-офисными помещениями общей площадью 4389 м2, (кадастровый номер: 38:36:000003:257:XXXX), расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баумана, д. 172/4, принадлежащего ЗАО «ХХХ» на праве собственности, по состоянию на 08 января 2014 г., получены следующие результаты, приведённые в таблице 28.
Таблица 28 - Итоговый расчёт стоимости объекта недвижимости
|
Объект оценки: 9-ти этажный жилой дом индивидуальной планировки с торгово-офисными помещениями общей площадью 4389 м2 (кадастровый номер: 38:36:000003:257:XXXX) |
|||
|
Подход к оценке |
Полученный результат, руб. |
Удельный вес |
|
|
1 |
2 |
3 |
|
|
затратный подход |
14 792 526 |
0,242 |
|
|
сравнительный подход |
96 864 984 |
0,5 |
|
|
доходный подход |
104 512 274,9 |
0,257 |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки, без учета НДС (округленно), руб. |
78 871 938 |
||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, с учетом НДС (18%), руб. |
93 068 887 |
||
|
Срок нормальной (типичной) экспозиции |
6 |
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Способы определения стоимости объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина. Затратный, доходный и сравнительный подходы оценки имущества. Оценка стоимости восстановления. Метод срока жизни объекта и его элементов.
курсовая работа [47,5 K], добавлен 24.03.2011Нормативно-правовая база оценочной деятельности, требования к ее проведению. Процесс, принципы определения рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным способом, процедура оценки. Способы оформления заключения стоимости трехкомнатной квартиры.
курсовая работа [2,1 M], добавлен 22.11.2013Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016Определение рыночной стоимости жилого дома в г. Астрахань. Анализ местоположения объекта оценки: социально-экономическая ситуация, рынок недвижимости, характеристика объекта. Расчет рыночной и итоговой стоимости объекта по результатам трех методов.
курсовая работа [142,4 K], добавлен 09.06.2011Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.
курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012
