Характеристика рынка риэлторских фирм

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Характеристика рынка риэлторских фирм

1.1 Виды риэлторских фирм и их функциональная деятельность

1.2 Услуги, предоставляемые риэлторскими фирмами

1.3 Правовые основы риэлторской деятельности

2. Организация и структура Российской гильдии риэлторов

2.1 РГР: цели и задачи, руководство, участники

2.2 РГР: Устав и нормативные документы гильдии

3. Организация и структура Мурманской гильдии риэлторов

3.1 МГР: деятельность и структура

3.2 Оптимальная организационная структура риэлторской фирмы

3.3 Стили управления риэлторских фирм

3.4 Структура и услуги риэлторской фирмы «Нордика

Заключение

Список использованных источников

План прохождения практики

Дневник практики

Приложения

риэлторска фирма

Введение

Основными задачами производственной практики являются:

- исследование видов риэлторских фирм и их функциональной деятельности;

- определение услуг, предоставляемых риэлторскими фирмами;

- рассмотрение правовых основ риэлторской деятельности;

- исследование целей и задач, руководства, участников Российской гильдии риэлторов;

- исследование устава и нормативных документов гильдии;

- исследование деятельности и структуры Мурманской гильдии риэлторов;

- рассмотрение оптимальной организационной структуры риэлторской фирмы;

- рассмотрение стилей управления риэлторских фирм;

- исследование структуры и услуг риэлторской фирмы «Нордика».

Производственная практика пройдена в организации ООО «Нордика».

История: ООО «Нордика» образовано 12 ноября 2008 года. Является членом Гильдии риэлторов Мурманской области.

Правовая форма: общество с ограниченной ответственностью.

Основные направления деятельности организации:

помощь гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой недвижимости, для последующей ее покупки, а также продажи;

оформление договоров купли-продажи недвижимости;

любые варианты купли - продаж, обмена;

квартир, домов, КГТ, земельных участков, гаражей, коммерческой недвижимости, междугородний обмен;

подготовка пакета документов, для оформления и проведения сделок;

приобретение жилья с использованием средств: ипотечного кредита, жилищной субсидии или Государственного жилищного сертификата, материнского капитала, военного сертификата;

помощь в получении ипотечных кредитов;

приватизация;

узаконивание перепланировки;

ведение наследственных дел;

бесплатные консультации.

Организационно - штатная структура: более 10 сотрудников.

1. Характеристика рынка риэлторских фирм

1.1 Виды риэлторских фирм и их функциональная деятельность

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг осуществляют свою деятельность риэлтерские фирмы. Они появились практически сразу же вместе с возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения. Количество риэлтерских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлтерская деятельность, можно говорить о двух типах риэлтерских фирм.

Первый, наиболее распространенный вид риэлтерских фирм - это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне существует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жилого помещения.

Второй вид риэлтерских фирм «риэлтерскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлтерской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор», означающий человека, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущества, поскольку занимались исключительно посредническими услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. Риэлтерские фирмы появились и осуществляли свою деятельность в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно невелика. В основном, за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране рынок имеет совсем другую структуру и, в принципе, существование крупной риэлтерской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для успешного развития и получения крупной прибыли риэлтерские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому они инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в наем. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

Можно сказать, что риэлтерскими услугами охвачен в основном вторичный рынок недвижимости. Вторичный рынок - это все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Следует отметить, что в законодательстве под определением «недвижимое имущество» понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые нельзя перенести на другое место без причинения им ущерба. Поэтому применительно к рассматриваемой нами теме под недвижимым имуществом будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы ищут клиентов и контрагентов не только для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлтерских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов России риэлтерские фирмы, чтобы развиваться и существовать, должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости. Конечно, о городе Москве этого сказать нельзя, рынок риэлтерских услуг там находится совсем на другом уровне.

Риэлтерская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлтерские услуги - услуги, оказываемые при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

1.2 Услуги, предоставляемые риэлторскими фирмами

Существуют несколько видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

деятельность риэлтора в качестве брокера;

деятельность риэлтора в качестве дилера;

деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлтерские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлтерских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой работой, то фирма просто не смогла бы существовать.

В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

Можно сказать, что сам термин «риэлтерская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в это слово при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на его структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии другие, что в итоге негативно сказалось на ней. Потому риэлтерские фирмы в одних, экономически более благополучных, регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлтерских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и происходит «рывками» в отдельных регионах страны.

Таким образом, риэлтерская деятельность - предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам: услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом; услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества.

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтор, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап - это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора. Второй как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция - один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

1.3 Правовые основы риэлторской деятельности

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлтерской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлтерской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлтерских услуг в РФ.

В силу отсутствия федерального законодательства для предприятий и предпринимателей, работающих в сфере недвижимости, практически единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, является Положение о лицензировании риэлтерской деятельности,

Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации», но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлтерских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлтерских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлтерской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.

Закон «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

Участниками риэлтерской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлтерскую деятельность (риэлтерские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

Риэлтерской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлтерская деятельность.

Брокер по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее риэлтерскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлтерской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1) все операции, которые совершает агент по недвижимости;

2) объяснение заказчику юридических особенностей заключаемых договоров;

3) ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;

4) получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;

5) осуществление рекламы своей деятельности;

6) хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.

Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Дилер по недвижимости - предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.

2. Организация и структура Российской гильдии риэлторов

2.1 РГР: цели и задачи, руководство, участники

Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риэлторов и качества оказываемых ими услуг, оказания содействия государственным органам в развитии риэлтерской деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут учреждать общественные (некоммерческие) профессиональные организации.

Идея образования Российской гильдии риэлторов (далее РГР) появилась в 1992 г., поскольку в то время возникла острая необходимость определить «правила игры» на рынке недвижимости и профессионалы были заинтересованы в том, чтобы эти правила отвечали их потребностям. Таким образом, инициатива создания РГР пошла «снизу».

Прошло уже 15 лет с момента создания общественного объединения профессиональных участников рынка недвижимости РГР, за эти годы рынок недвижимости России качественно изменился. Этот путь вместе с рынком прошла и Гильдия. Современные экономические условия определяют другие направления развития риэлтерской деятельности. За этот период РГР превратилась в крупнейшую российскую некоммерческую организацию, объединяющую около 800 юридических лиц из 60 регионов России.

Первоначально РГР задумывалась как объединение юридических лиц, способствующее решению конкретных задач по организации деятельности рынка недвижимого имущества в условиях правового вакуума и отсутствия четких правил игры для его профессиональных участников. Вместе с развитием рынка недвижимости в России, увеличением числа его профессиональных участников и накоплением ими профессионального опыта РГР развивалась, крепла и расширяла сферы своего влияния. Постепенно происходило уточнение и переосмысление целей и задач, стоящих перед объединением. В итоге РГР превратилась в серьезную некоммерческую организацию, которая решает уже не мелкие тактические проблемы рынка недвижимости конкретного региона, а серьезные стратегические задачи развития этого рынка в масштабах России и с мнением и рекомендациями которой уже нельзя не считаться. Успешному развитию РГР способствовал правильный выбор ее функций; задачей организации было создание в России цивилизованного рынка недвижимости на основе принятой четкой законодательной базы, создание и развитие негосударственных правовых и экономических механизмов регулирования этого рынка, разработка и внедрение в практику системы стандартов профессиональной деятельности для его участников. В своей деятельности РГР эффективно взаимодействует и ведет конструктивный диалог с исполнительными и законодательными органами государственной власти как федерального, так и местного уровня по созданию максимально благоприятных условий для эффективного и динамичного развития рынка недвижимости.

В РГР созданы комитеты по различным направлениям профессиональной деятельности, а именно: по брокерской и агентской деятельности; по девелопменту и инвестициям в недвижимость; по страхованию рисков на рынке недвижимости; по ценным бумагам и ипотечному кредитованию; по строительству, по управлению недвижимостью; по оценке и т. д.

РГР отличается четкой и открытой структурой управления, гласностью и коллегиальностью в принятии решений при активном взаимодействии с органами исполнительной и законодательной власти всех уровней. Деятельность организации направлена на поддержку развития рынка недвижимости в целом и этого вида бизнеса в частности, РГР оказывает всестороннюю поддержку своим членам.

РГР также включается в структуру международного рынка недвижимости. За прошедшие годы удалось многого добиться в этом направлении. В 1994 г. РГР была принята основным членом в Международную федерацию недвижимости (FIABCI) и стала одним из учредителей российского отделения FIABCI. Принятие РГР в самую авторитетную международную организацию профессиональных участников рынка недвижимости означало признание российского рынка недвижимости составной частью общемирового рынка недвижимости. Подписан также договор о сотрудничестве с Восточно-европейским фондом недвижимости (ВЕФН). При поддержке ВЕФН и Агентства международного развития США (FIABCI) РГР организует международные конференции и семинары с приглашением представителей компаний - членов РГР. В сентябре 1994 г. было подписано генеральное соглашение с Ассоциацией нидерландских маклеров, направленное на интеграцию рынков недвижимости, обмен информацией по законодательству и налогообложению, установление бизнес-контактов между членами профессиональных организаций. В сентябре 1995 г. аналогичное соглашение было подписано с Ассоциацией испанских агентов недвижимости.

Налажен постоянный информационный обмен, обмен новейшими технологиями с Ассоциацией риэлторов города Майами, Национальной ассоциацией риэлторов (НАР) США, с которой в ноябре 1996 г. подписано двустороннее соглашение. В соответствии с соглашением между РГР и НАР российские риэлторы могут учиться на курсах, организованных НАР, с последующим присвоением степени «сертифицированный специалист по международной недвижимости» (CIPS). Риэлторы, получившие эту степень, признаются во всем мире профессионалами в данной сфере.

РГР уделяет большое внимание развитию сотрудничества между участниками рынка недвижимости в российских регионах. Проводятся региональные семинары с участием американских специалистов.

Кроме того, Гильдией установлены тесные взаимоотношения с риэлтерскими агентствами Австрии, Италии, Германии, Канады, Кипра, Франции, Великобритании, Болгарии, Чехии, Словакии, Венгрии, Польши.

Интенсивная международная деятельность РГР позволила ей успешно интегрироваться в международное сообщество профессионалов рынка недвижимости.

В настоящий момент РГР стала саморегулируемой организацией профессиональных участников рынка недвижимого имущества России, обеспечивающей условия профессиональной деятельности участников этого рынка, соблюдение стандартов профессиональной деятельности своих членов, защиту интересов собственников недвижимого имущества и потребителей услуг профессиональных участников этого рынка, являющихся членами РГР, установление правил и стандартов проведения операций на рынке недвижимого имущества, обеспечивающих эффективную деятельность всех участников рынка.

Развитие в России цивилизованного рынка недвижимости невозможно без создания единых стандартов образования, профессиональной подготовки и переподготовки кадров для работы на рынке недвижимости. И в этом направлении РГР ведет свою работу. РГР накоплен большой опыт сотрудничества и взаимодействия с государственными учреждениями по разработке учебных программ и планов подготовки специалистов для работы на рынке недвижимого имущества, по осуществлению подготовки должностных лиц и персонала организаций, осуществляющих профессиональную деятельность на этом рынке, по определению квалификации указанных лиц и выдаче им квалификационных аттестатов.

Рассмотрим структуру РГР. Высшим должностным лицом, возглавляющим органы управления, является Президент. Он выполняет, прежде всего, представительские функции. На него также возложена обязанность осуществлять планирование и общее руководство деятельностью РГР и Исполнительной дирекцией. Президент избирается съездом. При Президенте постоянно действует консультационный орган, обеспечивающий преемственность президентской формы управления, - Правление. В состав Правления входят: действующий Президент, экс-президент, президент-элект (будущий), руководитель комитета по кадровому и стратегическому планированию, руководитель Исполнительной дирекции. Все члены Правления по статусу являются вице-президентами РГР. Заседания Правления проводятся не реже 1 раза в месяц. Высшим законодательным органом является Общее собрание (Съезд), которое правомочно принимать решения по любым вопросам деятельности и собирается не реже одного раза в год. Высший орган управления в период между съездами - Национальный совет - принимает решения по всем вопросам, кроме отнесенных к компетенции съезда, и избирается съездом из числа действительных членов, созывается не реже чем 1 раз в 6 месяцев.

Орган, осуществляющий контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью, - ревизионная комиссия.

Текущую политику, планирование и контроль деятельности профессиональных комитетов осуществляет Совет оперативного руководства и планирования. В состав Совета входят вице-президенты, руководители профессиональных комитетов, делегированные члены Национального совета. Заседания проводятся не реже 2 раз в квартал.

Консультационным органом Совета оперативного руководства и планирования, формирующим позицию РГР по стратегическим вопросам, выступает Экспертный совет. Этот совет осуществляет экспертную оценку и готовит заключения по проектам, выносимым для рассмотрения на Национальный совет и Совет оперативного руководства и планирования. Экспертный совет состоит из высококвалифицированных специалистов в различных областях деятельности. Заседания проводятся по мере необходимости.

Руководитель Исполнительной дирекции РГР, осуществляющий руководство текущей деятельностью, координирующий работу советов и комитетов, - исполнительный вице-президент, который утверждается Национальным советом по представлению президента РГР.

Обеспечивает функционирование РГР, координирует работу профессиональных комитетов и оказывает услуги членам по различным направлениям Исполнительная дирекция.

При РГР созданы профессиональные комитеты - консультативные органы по вопросам профессиональной деятельности членов РГР. Руководители комитетов являются членами Совета оперативного руководства и планирования. Заседания проходят по мере необходимости.

РГР способна и давно готова взять на себя определенные функции по участию в управлении рынком недвижимого имущества и по его развитию, которые государство готово ей делегировать.

Регионы идут по пути создания собственных профессиональных организаций риэлторов, а также подразделений РГР, что, несомненно, способствует повышению уровня услуг, оказываемых риэлторами. По прошествии более чем десятилетнего срока работы рынка недвижимости на нем сформировался определенный круг компаний, имеющих хорошую репутацию и отвечающих за работу своих специалистов. Большинство из них объединились в профессиональные гильдии, в Москве - это Московская ассоциация-гильдия риэлторов (МАГР). В компаниях члены объединений подчиняются общим законам о профессиональной этике, стараются бороться с нарушениями на рынке недвижимости.

2.2 РГР: Устав и нормативные документы гильдии

В соответствии с уставом, Гильдия является добровольным объединением российских и иностранных профессиональных участников рынка недвижимости для содействия ее членам в осуществлении деятельности, направленной на достижение социальных, образовательных, научных, управленческих целей, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов в связи с операциями на рынке недвижимости, оказания юридической помощи, достижения общественных благ и укрепления риэлторского движения в России.

Гильдия представляет и защищает интересы членов Гильдии в организациях всех форм собственности, органах власти и управления, суде, а также в международных организациях.

Гильдия создана и осуществляет свою деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Уставом.

Гильдия вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых она создана.

Гильдия не ставит перед собой задачу извлечения прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяет полученную прибыль между её членами. Все доходы, полученные в результате деятельности Гильдии, используются для решения ее уставных целей

В соответствии с уставом, Гильдия является юридическим лицом, имеет в собственности обособленное имущество, самостоятельный баланс, расчетный и валютный счета в банках, зарегистрированный товарный знак, круглую печать со своим наименованием на русском и английском языках и эмблемой, штампы и другие атрибуты.

В соответствии с уставом, Гильдия для достижения уставных целей имеет право от своего имени совершать любые сделки, не противоречащие действующему законодательству Российской Федерации, приобретать имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Гильдия несет ответственность по своим обязательствам в пределах принадлежащего ей имущества.

Государство не отвечает по обязательствам Гильдии, равно как и Гильдия не отвечает по обязательствам государства. Гильдия не отвечает по обязательствам своих членов, а члены Гильдии не отвечают по обязательствам Гильдии.

В соответствии с уставом, Гильдия осуществляет свою деятельность на всей территории Российской Федерации. Международная деятельность Гильдии осуществляется в соответствии с действующим законодательством и нормами международного права. Гильдия может вступать в национальные, международные некоммерческие организации, поддерживать прямые международные контакты и связи, заключать необходимые для этого соглашения и осуществлять внешнеэкономическую деятельность во исполнение уставных целей.

Гильдия создана на неограниченный срок.

Гильдия осуществляет свою деятельность на основе принципов добровольности, равноправия участников и самоуправления

Гильдия может создавать филиалы и открывать представительства на территории Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также участвовать в товариществах на вере в качестве вкладчика, создавать другие некоммерческие организации, вступать в ассоциации и союзы, а также наделять полномочиями лиц, для создания вышеперечисленных организаций.

В соответствии с уставом, Филиалы и представительства Гильдии не являются юридическими лицами, наделяются имуществом за счет Гильдии и действуют на основании утвержденного ею положения. Имущество филиалов или представительств учитывается на отдельном балансе и на балансе Гильдии.

Филиалы и представительства осуществляют деятельность от имени Гильдии. Ответственность за деятельность своих филиалов и представительств несет Гильдия.

3. Организация и структура Мурманской гильдии риэлторов

3.1 МГР: деятельность и структура

Гильдия является некоммерческим добровольным объединением профессиональных участников рынка недвижимости Мурманской области.

Целью деятельности ГИЛЬДИИ является содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости на основе развития законодательной и нормативной базы и создания системы профессиональных стандартов для его участников, использование собственной инфраструктуры для защиты общих имущественных интересов и удовлетворения нематериальных потребностей членов ГИЛЬДИИ, расширение их возможностей в профессиональном, научно-техническом и социальном развитии, повышение статуса профессии агента по продаже недвижимости. (из Устава Мурманской Гильдии Риэлторов).

И на самом деле членами Мурманской Гильдии Риэлторов являются агентства, которые зарекомендовали себя на рынке мурманской недвижимости, у потребителей риэлторских услуг, как агентства, которые,

Во-первых, имеют значительный опыт работы и ставят своей целью оказание гражданам и организациям риэлторских услуг действительно высокого качества;

Во-вторых, не имеют фактов мошенничества или системы ущемления прав клиентов, а также системы нанесения умышленного материального ущерба клиентам;

В-третьих, несут реальную ответственность перед клиентами за ущерб, нанесенный возможными ошибками в работе;

В-четвертых, имеют персонал, обученный (обучающийся) в системе профессионального обучения Российской Гильдии Риэлторов;

В-пятых, соблюдают правила единой корпоративной культуры риэлторов.

Мурманская Гильдия Риэлторов, объединяя лучших на рынке недвижимости, тем не менее, через коллегиальные органы управления осуществляет контроль за деятельностью всех своих членов, оказывает им необходимую юридическую, консультационную поддержку, помогает решать спорные вопросы, конфликтные ситуации на принципах равно справедливого отношения ко всем участникам рынка недвижимости, т. е. и к риэлторам, и к их клиентам.

Гильдия открыта для всех, и каждый профессиональный участник рынка недвижимости тоже сможет стать членом Мурманской Гильдии Риэлторов, но только при условии соответствия этим основным принципиальным постулатам.

Несомненно, активная позиция Мурманской Гильдии Риэлторов, задающей тон высоким качеством работы своих членов, позволит всем потребителям риэлторских услуг чувствовать себя более защищенными от рисков при совершении сделок с недвижимостью.

Направления деятельности Мурманской Гильдии Риэлторов:

1. Продвижение интересов членов Гильдии.

2. Разработка документов, регулирующих взаимоотношения членов Гильдии между собой и с Потребителями услуг.

3. Создание регионального органа сертификации риэлторских услуг, подготовка и проведение работ по сертификации.

4. Продвижение брэнда Гильдии, создание единой корпоративной культуры.

5. Создание механизма административного воздействия на риэлторские предприятия.

6. Создание и обеспечение эффективной постоянной работы комитетов и комиссий Гильдии:

- Комиссии по разрешению споров;

- Комитета по защите прав потребителей;

7. Подготовка к выпуску и выпуск периодических и информационных изданий:

- ежемесячного (ежеквартального) бюллетеня;

- ежегодного каталога.

8. Создание системы лоббирования профессиональных интересов членов Гильдии через взаимодействие с органами власти.

9. Создание и обеспечение функционирования системы юридических консультаций и юридической защиты интересов членов Гильдии.

10. Организация и проведение регулярных мероприятий (собраний, конференций, семинаров), в том числе с другими участниками рынка недвижимости.

11. Организация и проведение мероприятий по повышению квалификации персонала предприятий - членов Гильдии.

12. Создание программы специальных скидок для членов Гильдии.

Органами управления ГИЛЬДИИ являются:

Общее собрание членов ГИЛЬДИИ;

Управляющий Совет;

Президент;

Исполнительный директор;

Общее собрание членов ГИЛЬДИИ

Высшим органом ГИЛЬДИИ является Общее собрание членов ГИЛЬДИИ (далее - Собрание). Собрание созывается не реже одного раза в год. Собрание принимает регламент своей работы.

Каждый член ГИЛЬДИИ извещается о времени и месте проведения Собрания не позднее одного месяца до даты его проведения.

Собрание правомочно принимать решения, если на его заседаниях присутствуют представители голосующих членов ГИЛЬДИИ, обладающих половиной от всех решающих голосов членов ГИЛЬДИИ плюс один решающий голос.

В период между Собраниями постоянно действующим коллегиальным органом управления является Управляющий Совет, который осуществляет свою деятельность на основании Положения об Управляющем Совете и возглавляется Президентом ГИЛЬДИИ.

Полномочия Управляющего Совета определяются Положением о нём. В их круг входит решение всех вопросов деятельности ГИЛЬДИИ, не отнесенных к исключительной компетенции Собрания, в том числе:

- утверждение финансового плана ГИЛЬДИИ и внесение в него изменений;

- создание филиалов и открытие представительств ГИЛЬДИИ;

- участие в других организациях.

Управляющий Совет предварительно рассматривает вопросы, которые выносятся в повестку на обсуждение Собрания ГИЛЬДИИ.

Управляющий Совет по составу не превышает 05 человек с правом решающего голоса.

Членство в Управляющем Совете устанавливается трех категорий: по должности, постоянное, выборное.

В состав Управляющего Совета входят по должности:

- Президент Гильдии с правом решающего голоса;

- Исполнительный директор с правом совещательного голоса.

Постоянными членами Управляющего Совета являются по статусу представители членов ГИЛЬДИИ, избранные Общим собранием единогласно в количестве, не превышающем трех человек, что обеспечивает незыблемость основополагающих принципов ГИЛЬДИИ.

Остальные члены Управляющего Совета избираются сроком на один год Общим собранием из членов ГИЛЬДИИ с их согласия. Избранными считаются лица, набравшие наибольшее количество голосов.

Президент ГИЛЬДИИ - высшее должностное лицо, возглавляющее органы управления ГИЛЬДИЕЙ: Управляющий Совет и другие. Президент ГИЛЬДИИ действует от имени ГИЛЬДИИ без доверенности на основании Устава ГИЛЬДИИ. Объем полномочий и обязанностей Президента может быть установлен Положением о Президенте Гильдии, утвержденным Собранием.

Президент ГИЛЬДИИ избирается Собранием из числа представителей членов ГИЛЬДИИ на период до следующего очередного Собрания сроком на один год. Не допускается повторное избрание Президентом ГИЛЬДИИ одного и того же лица чаще одного раза в два года.

Единоличным исполнительным органом ГИЛЬДИИ является Исполнительный директор. Исполнительный директор ГИЛЬДИИ по должности входит в Управляющий Совет с правом совещательного голоса и осуществляет свою деятельность в соответствии с настоящим Уставом.

Исполнительный директор действует без доверенности от имени ГИЛЬДИИ, осуществляет текущую хозяйственную деятельность ГИЛЬДИИ, имеет право подписи финансовых документов ГИЛЬДИИ, выдает доверенности, заключает договоры, открывает расчетный, валютный и другие счета, издает приказы и распоряжения и возглавляет Исполнительный орган ГИЛЬДИИ. Исполнительный орган ГИЛЬДИИ состоит из Исполнительного директора и штата сотрудников согласно штатному расписанию, утверждаемому Управляющим Советом.

Исполнительный директор организует деятельность ГИЛЬДИИ и несет ответственность за ее результаты, за организацию и достоверность учета и отчетности ГИЛЬДИИ.

3.2 Оптимальная организационная структура риэлторской фирмы

Риэлтерские компании имеют максимально простую организационную структуру в форме головного офиса и дополнительных региональных офисов, то не несет организационные факторы риска и несущественно влияет на деятельность компаний. Для риэлтерских компаний более значимым являются отраслевые факторы риска и операционные риски.

От стройности и логичности структуры зависит как скорость, так и качество работы организации. Если каждый человек в компании находится «на своем месте» и знает свои должностные обязанности, если существуют правила взаимодействия отделов друг с другом, то деятельность компании будет напоминать отлаженный механизм, работающий с максимальным результатом и минимальными издержками.

Правильная организационная структура - один из ключевых факторов успеха любого бизнеса. И наоборот, отсутствие четкого распределения зон ответственности и конкретных функций между сотрудниками, как правило, делает бессмысленными любые усилия по развитию бизнеса.

Ролевая логистика.

Поведение отдельных сотрудников и групп в агентстве - организационное поведение формируется многими сторонами организации: структурой, руководящим стилем ключевых менеджеров, людьми, информацией, системой поощрения и контроля и т. д. Все это создается руководством в течение времени для стимулирования и усиления навыков, подходов и поведения необходимого компании для успеха в своей рыночной нише.

Со временем конкурентная среда агентства недвижимости меняется, требуются новые подходы, навыки и поведение. Устаревшая структура, системы, правила и практика стимулируют поведение, которое больше не является функциональным. Организация не соответствует новым конкурентным реалиям. Формулируя свою новую стратегию компании необходимо перестроить саму себя для того, чтобы новые подходы и поведения, требуемые для внедрения стратегии, поощрялись и воплощались в жизнь.

Успешное внедрение бизнес-стратегии требует от руководителя агентства недвижимости и его команды определить возможности для получения конкурентного преимущества на рынке и создать организацию, которая будет способна реализовать эти возможности.

Организация в целом должна быть в состоянии координировать усилия отдельных сотрудников и групп в том направлении, которое позволит определить потребности рынка и затем ответить как единое целое. Приведение организации в соответствии со стратегией представляется обманчиво простым. Однако эта задача требует систематического, объективного и тщательного подхода, который могут обеспечить опытные консультанты, при активном участии рабочих групп клиента и поддержке руководства.

Цели, которые ставит перед бизнесом собственник, являются отправной точкой для разработки стратегии развития.

В стратегии выбираются виды деятельности, рынки и формулируются те ключевые конкурентные преимущества, за счет которых компания должна добиться успеха. Важно понимать, что стратегия может быть успешно реализована только тогда, когда ее понимают сотрудники компании. Описывая стратегию в более или менее упорядоченной форме, мы повышаем вероятность ее успешной реализации.

Определив и формализовав стратегию, можно перейти к созданию модели бизнес-процессов компании. То есть определить ту деятельность, которую компания должна осуществлять для реализации стратегии и достижения поставленных целей.

Основной вопрос в организационном проектировании - это регламентирующие документы, функционал и взаимодействие в компании.

Большое значение для эффективного управления имеет внутрифирменный анализ производственной и финансовой деятельности предприятия. Особенно следует обратить внимание на профессиональные знания и квалификацию персонала, его отношение к работе, текучесть; технологические процессы; состояние маркетинга. Внутрифирменный анализ позволит выявить сильные и слабые стороны самой фирмы.

Учет планирования и финансового анализа риэлтерской деятельности можно рассматривать в двух позициях: это собственно риэлтерская деятельность, т. е. деятельность по оказанию услуг и инвестиционная деятельность риэлтерского предприятия. Сегодня говорим об услугах. Риэлтерский бизнес, как правило, требует не очень больших оборотных средств и не очень высоких инвестиций изначально, чтобы закупать какое-либо оборудование, выкупать офисы, потому что очень часто риэлтерские предприятия арендуют офисные помещения. И новые риэлтерские предприятия растут, как грибы. Но оборотные средства требуются для поддержки текущей ликвидности. Известно, что разные бывают месяцы по качеству, так слабыми с точки зрения выручки являются январь и май месяцы. Например, в эти месяцы у некоторых компаний иногда возникают локальные убытки, т. к. аренду платить надо всегда, зарплату сотрудникам надо платить всегда, независимо оттого, что там происходит на рынке. А вот выручка поступает в разных объемах и соответственно оборотные средства нужны для того, чтобы поддержать текущую ликвидность бизнеса. И в этом смысле риэлтерскую деятельность по оказанию услуг можно рассматривать как деятельность процессную, т. е. регулярный бизнес с временными этапами.

Каждый директор агентства недвижимости понимает, что требуются обязательные финансовые резервы для постоянных затрат будущего периода, но не всегда их имеет, чем тормозит развитие своей компании.

Кроме доходов от услуг, величины переменной, риэлтерское предприятие имеет обязательные расходы, причем постоянные, такие как: уплата налогов, аренда офиса, эксплуатационные расходы по содержанию офиса, услуги связи, расходы на производственные нужды (канцтовары, хозяйственные нужды, обслуживание оргтехники), транспортные расходы, текущая реклама и рекламная продукция, социальный пакет (дни рождения, материальная помощь, оплата отпускных), обязательная заработная плата.

3.3 Стили управления риэлторских фирм

Структура организации определяется той стратегией достижения эффективности, которую избрало руководство. Эта стратегия в первую очередь, основана на стиле руководства, принятом в организации и целевой аудитории, на которую рассчитаны ее услуги.

Существует несколько стилей управления.

Основные из них: авторитарный, демократический, попустительский.

Авторитарный стиль управления предполагает жесткое детерминирование всех управленческих и технологических процессов. Как правило, руководство не слишком заинтересовано в профессиональном росте сотрудника. Действительно, чем выше его квалификация, тем больше у него «претензий» и тем сложнее общаться с ним «в приказном порядке». Человек в подобной организации чувствует себя лишь «винтиком», который всегда могут выбросить, если сочтут, что он отслужил свой срок.

Если речь идет об риэлторской фирме, то авторитарный стиль может проявляется через искусственное навязывание «одинаковых правил для всех». Структура «авторитарной» компании обычно избыточна, ведь тотальный контроль требует поддержки на уровне обеспечивающих служб и подразделений.

Демократический стиль управления предполагает наличие инвариантных подходов и методов решения различных задач. Человек в организации, исповедующей подобный подход, ощущает свою ценность для организации. Как правило, руководство заинтересовано в профессиональном росте сотрудника и всячески его поддерживает через обучающие и тренинговые программы.

Для риэлторской фирмы с демократическим стилем управления характерны: индивидуальный подход к сотрудникам, предоставление множественных средств поддержки профессиональной деятельности (организационные ресурсы, предназначенные для получения информации, юридическая поддержка и др.). В отличие от фирмы с авторитарным стилем управления, сотруднику не навязывается тот или иной путь решения поставленной перед ним задачи. Он может сам выбрать тот путь, который с его точки зрения оптимален, и следовать ему, неся свою меру ответственности. (Отметим, что именно «мера ответственности» отличает демократический стиль управления от «попустительского», при котором дела компании пущены на самотек.)

Попустительский стиль управления может быть назван «стилем управления» лишь условно. Дела компании пущены на самотек. Задачи и цели структурированы слабо. Сотрудники предоставлены сами себе. Другими словами, попустительский стиль характеризуется предоставлением свободы действий без достаточной обеспечивающей поддержки и управленческого воздействия.

Риэлторская фирма с попустительским стилем управления - это фирма, у которой нет долговременных перспектив на рынке. Мало того, что работать в подобном агентстве не слишком комфортно (информация не предоставляется, обеспечивающих подразделений нет), но еще и достаточно опасно. Дело в том, что в случае возникновения внештатных ситуаций при проведении сделки, с большой долей вероятности вся ответственность за разрешение ситуации ляжет на Агента (либо Менеджера), а фирма уйдет от ответственности.

ООО «Нордика» использует демократический стиль управления. «Нордика» предоставляет множество возможностей своим сотрудникам и предполагает, что в зависимости от квалификации и предпочтений будут выбраны те или иные из них. Компания разделяет меру ответственности со своими сотрудниками. Это означает, что исполнитель несет ответственность только за тот объем работы, который оговорен в двустороннем договоре между ним и компанией. В спорных вопросах (например, когда клиент отказался от сделки, а компания вложила собственные средства), ООО «Нордика» разделяет ответственность с агентом в равных долях, причем погашение задолженности агента может быть частично или полностью осуществлено с ближайшей сделки, проведенной данным агентом.

...