Оценка стоимости предприятия для целей залога в банке

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Общие вопросы оценки автозаправочных станций для целей залога

1.1 Основные документы, регламентирующие эксплуатацию АЗС

1.2 Используемая терминология

1.3 Этапы оценки. Обзор подходов в оценке АЗС

1.4 Обоснование отказа от использования затратного подхода

1.5 Необходимые документы банку для целей залога

Глава 2. Расчёт рыночной стоимости АЗС

2.1 Расчёты стоимости объекта оценки сравнительным подходом

2.2 Расчёты стоимости объекта оценки доходным подходом

2.3 Формирование итоговой величины стоимости. Представление результатов оценки в Отчёте об оценке

2.4 Расчёт ликвидационной стоимости АЗС

Заключение

Список использованных источников



Введение

Трансформационные процессы (исторически непродолжительный отрезок времени, в течение которого осуществляется преобразование социально-экономических отношений), происходящие в российской экономике, привели к зарождению и развитию достаточно новых или ранее не столь заметных видов деятельности и соответствующих им отраслей специальных знаний. К числу таких динамично развивающихся видов профессиональной активности можно отнести оценочную деятельность, актуальность и востребованность результатов которой в рыночной экономике трудно переоценить.

Категории «цена», «стоимость» являются ключевыми для характеристики процессов в экономической системе. В связи с этим непреходящее значение имеет понятие «оценка», как комплексный показатель меры значимости, выгодности, целесообразности получения того или иного результата деятельности, а также ресурсов, обеспечивающих данный результат.

Толчком, породившим всплеск внимания исследователей и экономистов-практиков к проблемам оценки бизнеса, его составляющих, недвижимости, других активов, стала резко проявившаяся в новых условиях необходимость создания и реализации концепции управления федеральной, муниципальной, акционерной собственностью. Ведь именно оценка (оценка стоимости) является мерой эффективности управления тем или иным объектом собственности. Поэтому сегодня востребованы разработанные концепции стратегии роста компаний, стратегии управления ими, ориентированные на стоимость, программы антикризисного управления, реформирования и реструктуризации, учитывающие факторы стоимости компании.

С развитием рыночной экономики в России появилась возможность вложить свои средства в бизнес, купить и продать его, то есть бизнес стал товаром. Оценка стоимости необходима при акционировании, реорганизации, развитии предприятий, использовании ипотечного кредитования, участии на фондовом рынке. К тому же, как отмечалось, повышение стоимости предприятия - один из показателей роста доходов его собственников и, соответственно, периодическое определение стоимости бизнеса можно использовать для оценки эффективности управления предприятием. Этим обусловлена актуальность темы настоящей дипломной работы, которая звучит как «Оценка объекта недвижимости на примере АЗС «Башнефть».

Даже если не требуется реорганизация предприятия, его акционирование, продажа или покупка, тем не менее, периодически оценку нужно проводить в целях диагностики предприятия и определения направлений его развития. банковский залог рыночный стоимость

В процессе оценки бизнеса выявляются альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, следовательно, и более высокую рыночную цену.

Основными факторами, определяющими рыночную стоимость предприятия, являются: настоящая и будущая прибыль, время получения доходов, затраты на создание подобного предприятия, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и ликвидность активов. Большое значение при оценке играют нематериальные активы предприятия (фирменное имя, знаки, патенты, технологии, маркетинговая система и др.).

Цель настоящей дипломной работы заключается в проведении оценки стоимости предприятия для целей залога в банке. Основными задачами работы являются:

1) изучение теоретических основ оценочной деятельности в современных условиях;

2) методологическое обоснование оценки предприятия;

3) проведение оценки имущества данного предприятия затратным, доходным и сравнительным подходами;

4) провести согласование результатов оценки.

Объектом исследований в работе является предприятие АЗС «Башнефть». Автозаправочная станция «Башнефть» расположена в городе Магнитогорск Челябинской области. АЗС на правах собственности принадлежит ОАО акционерная нефтяная компания (АНК) «Башнефть». Эта компания постоянно расширяется, покупая все новые и новые АЗС, а также строя их своими силами. Покупка или строительство автозаправочной станции - два альтернативных управленческих решения задачи стратегического развития компании. В процессе выбора того или другого варианта необходимо исследовать рынок недвижимости по данным объектам, сравнить его с другими компаниями-конкурентами, а также произвести оценку АЗС.

Структура работы построена в соответствии с поставленными задачами.

В первой главе представлены теоретические основы оценки стоимости предприятия: законодательно-нормативная база, процедура, содержание, цели, подходы и методы оценочной деятельности. Во второй главе проводится расчет стоимости предприятия, характеристика предприятия. В заключении представлены результаты по оценке предприятия.



Глава 1. Общие вопросы оценки автозаправочных станций для целей залога

1.1 Основные документы, регламентирующие эксплуатацию АЗС

Основными документами, регламентирующими эксплуатацию АЗС являются следующие:

ѕ «Автозаправочные станции. Требования пожарной безопасности. НПБ 111-98*» (утв. Приказом ГУГПС МВД РФ от 23.03.1998 № 25 в ред. от 23.05.2002);

ѕ «Правила технической эксплуатации автозаправочных станций (РД 153-39.2-080-01)» (утв. Приказом Минэнерго РФ от 01.08.2001 № 229 в ред. от 17.06.2003 г.);

ѕ «Станции автозаправочные». РСТ РСФСР 778-91 от 01.10.1991 г.;

ѕ «Станции автозаправочные. Термины и определения». Р 112 РСФСР-001-89 от 15.12.1989 г. (Госкомнефтепродукт РСФСР);

ѕ Постановление Госгортехнадзора РФ от 04.03.2003 г. № 6 «Об утверждении Правил безопасности при эксплуатации автомобильных заправочных станций сжиженного газа»;

ѕ Постановление Минтруда РФ от 06.05.2002 г. № 33 «Об утверждении межотраслевых правил по охране труда при эксплуатации нефтебаз, складов ГСМ, стационарных и передвижных автозаправочных станций» (зарег. в Минюсте РФ 31.05.2002 г. № 3487);

ѕ Постановление Госснаба СССР от 26.03.1986 г. № 40 «Об утверждении норм естественной убыли нефтепродуктов при приеме, хранении, отпуске и транспортировании (с изм., внесенными ПостановлениемГосснаба СССР от 07.08.1987 № 107, Приказом Минтопэнерго РФ от 01.10.1998 № 318);

ѕ Приказ Минтопэнерго РФ от 01.10.1998 г. № 318 «О введении в действие норм естественной убыли нефтепродуктов при приеме, транспортировании, хранении и отпуске на объектах магистральных нефтепроводов (РД 153-39.4-033-98)»;

ѕ Техническая эксплуатация газораспределительных систем. Газонаполнительные станции и пункты. Склады бытовых баллонов. Автогазозаправочные станции. ОСТ 153-39.3-052-2003;

ѕ ПБ 12-527-03. Правила безопасности при эксплуатации газового хозяйства автомобильных заправочных станций сжиженного газа, Госгортехнадзор РФ, 2003 г.;

ѕ Нормативная документация при строительстве и эксплуатации АЗС и др.;

1.2 Используемая терминология

Автозаправочная станция (АЗС) - комплекс имущества, включающий: земельный участок с улучшениями в виде зданий и сооружений, оборудование, передаточные устройства, неснижаемый остаток топлива, предназначенный для приема, хранения и выдачи нефтепродуктов и/или сжиженного углеводородного газа, сжатого природного газа транспортным средствам и самоходным машинам не на гусеничном ходу, продажи масел, консистентных смазок, запасных частей, принадлежностей к транспортным средствам и оказания сопутствующих услуг владельцам/пользователям транспортных средств.

Ликвидность - характеристика имущественного актива, определяющая степень возможности и легкости его обращения в денежную форму, а также способность сохранять свою номинальную стоимость неизменной. Степень ликвидности обеспечения определяется быстротой его возможного обращения в денежные средства при минимальном уровне издержек такого обращения.

Неснижаемый остаток топлива - технологически несливаемый остаток топлива в резервуарах, определяемый по паспортам резервуаров исходя из их конструктивных особенностей.

Объект оценки - стационарная автозаправочная или (и) автогазозаправочная станция - АЗС или АГЗС соответственно.

Ограничения (обременения) - установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, либо иные вещные права на оцениваемое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и другие).

Оптимальный запас топлива - запас топлива, необходимый для оптимальной реализации нефтепродукта потребителям с учетом логистических особенностей поставки топлива на конкретную АЗС.

Сопутствующие услуги - услуги от продажи различных товаров и оказания услуг (мойки, техпосты, и др.), а так же от услуги, связанные со сдачей части имущества в аренду («сопутствующая деятельность»).

Стандарт технологического оснащения - уровень технологических, конструктивных, решений, обеспечивающий эффективность работы АЗС сопоставимую с эффективностью конкурентных ей автозаправочных станций.

1.3 Этапы оценки. Обзор подходов в оценке АЗС

В процессе оценки стоимости бизнеса можно выделить три основных этапа (и семь более мелких):

ѕ Подготовительный этап.

ѕ Оценочный этап.

ѕ Заключительный этап.

Подготовительный этап

1. Выбор стандарта стоимости и методов оценки. Первым этапом проведения оценки бизнеса является определение искомой стоимости в соответствии с существующими стандартами стоимости бизнеса. Затем, когда определен необходимый стандарт стоимости бизнеса, определяются необходимые для оценки компании методы, наиболее подходящие в данном конкретном случае.

2. Подготовка информации для проведения оценки. В соответствии с определенными методами оценки определяется набор и объем необходимой информации. Информация может черпаться из нескольких источников, как то: оцениваемая компания, фондовый рынок, различная статистическая информация, маркетинговые исследования и т.д. В соответствии со стандартом BVS-III, эта информация должна охватывать:

ѕ Характеристики предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, подлежащих оценке, включая права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль и соглашения, ограничивающие продажу или передачу.

ѕ Общую характеристику предприятия, его историю и перспективы развития.

ѕ Финансовую информацию о предприятии за предыдущие годы.

ѕ Активы и обязательства предприятия.

ѕ Общую характеристику отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие; их текущее состояние.

ѕ Экономические факторы, оказывающие влияние на данное предприятие.

ѕ Состояние рынка капиталов как источника необходимой информации, например, о возможных ставках дохода по альтернативным капитале вложениям, об операциях со свободно обращающимися акциями, о слияниях и поглощениях компаний.

ѕ Данные о предыдущих сделках с участием оцениваемого предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или его акций.

ѕ Другую информацию, которую оценщик сочтет имеющей отношение к проведению оценки.

Как из этого видно, при проведении оценки бизнеса необходимо использовать ретроспективную учетную информацию (бухгалтерскую отчетность) и текущие финансово-экономические показатели компании. Время учета используемых данных и момент оценки между собой не согласованы. Расхождение данных во времени создает условия для появления в них различного рода искажений. Среди них можно назвать: изменение стандартов учета исходных данных, деноминация денежных единиц, колебания курса валют, структурные изменения цен и др. Эти несоответствия порождают проблему корректировки всей используемой финансовой и бухгалтерской отчетности с целью приведения их к общему временному эталону, в роли которого выступает момент оценки.

Приведение и корректировка финансовой отчетности регулируется стандартом BVS-IX, этот процесс может включать в себя:

ѕ Приведение финансовой информации об оцениваемой компании и компаниях-аналогах к единой основе.

ѕ Пересчет отчетных стоимостей в текущие.

ѕ Корректировка статей доходов и расходов таким образом, чтобы они достаточно полно характеризовали результаты деятельности компании за продолжительный период времени.

ѕ Учет нефункционирующих активов и обязательств, и связанных с ними доходов и расходов.

Приведение финансовой отчетности к единой основе.

В пределах государственной системы бухгалтерского учета компания всегда имеет свободу выбора методов ведения бухгалтерского учета. Этот выбор закрепляется в приказе «Об учетной политике предприятия» сроком на один год и может изменяться в течение ряда лет. Принцип составления бухгалтерской отчетности не требует отражения реальной рыночной стоимости тех или иных активов предприятия. В такой ситуации компании предпочитают использовать те методы ведения бухгалтерского учета, которые позволят минимизировать налоги.

Оценка бизнеса требует получения стандартизированных данных, отражающих реальное рыночное и экономическое положение фирмы. Вследствие этого используемую бухгалтерскую отчетность компании необходимо привести к единому стандарту учета.

Поскольку российское законодательство не предоставляет стандарты на составление такого рода финансовых документов, а российские инвесторы не выработали единого общепринятого стандарта приведения отчетности предприятия для отражения его рыночного состояния, то возможным вариантом является приведение отчетности к стандартам IAS / GAAP / FRS.

Корректировка используемой информации на инфляцию.

Оценка предприятия должна базироваться на реальных (очищенных от влияния инфляции) значениях используемых показателей. В условиях значительного изменения цен учетные значения стоимостных показателей существенно отличаются от их реальных значений. Таким образом, использование учетных данных требует их корректировки с учетом динамики цен, т.е. инфляции (или дефляции) и структурного изменения цен. Однако в современных условиях экономики РФ основным является искажающее влияние инфляции.

В теории финансового менеджмента существуют два альтернативных пути корректировки (очищения) показателей на влияние инфляции:

ѕ прямая корректировка активов и денежных сумм на значения инфляционных показателей;

ѕ учет влияния инфляции на активы и денежные суммы посредством включения в процедуру дисконтирования инфляционных показателей.

Различия в значении итоговых показателей при использовании указанных подходов являются незначительно мелкими в промышленно развитых странах с устоявшимся рынком и нормальным темпом инфляции. В странах с большими темпами инфляции или гиперинфляцией появляются различия в значениях итоговых показателей в зависимости от выбора того или иного подхода корректировки на инфляцию. При проведении оценки в РФ предпочтительнее использование методов, основанных на прямой корректировке денежных сумм на значения инфляционных показателей.

Более того, как показано в работе профессора СПбГИЭА П. А. Ватника, инфляция оказывает различное влияние на величины типа потока (выручка, прибыль, ввод фондов и т.п.) и на величины типа запаса (активы всех видов). Кроме того, искажение различных показателей связано с неодинаковостью условий их формирования в системе учета. В соответствии с итогами исследования корректировка учетных и проектных данных различного типа, необходимых для финансово-экономических расчетов и прогнозов должна проводиться раздельно.

В качестве значений инфляционных показателей в зависимости от области действия компании могут использоваться: индекс цен предприятий производителей, индекс потребительских цен, значения девальвации основной валюты, или индекс цен может быть рассчитан для конкретной компании.

3. Оценка финансового положения компании. В процессе оценки бизнеса возникает необходимость предварительной проверки его финансового положения. Такая проверка позволяет получить важные справочные сведения об оцениваемой компании и выполнить расчет значений корректировочных показателей, необходимых для нахождения конечной стоимости бизнеса. Для оценки финансового положения компании необходимо выбрать модель, позволяющую:

ѕ учитывать выбранную модель корректировки показателей на влияние инфляции;

ѕ отражать финансовое положение компании на момент оценки;

ѕ установить соответствие финансового состояния требованиям экономической безопасности компании;

ѕ определить излишек (дефицит) оборотного капитала компании.

Методика оценка финансового положения компании для целей оценки бизнеса может быть основана на одном из трех основных подходов:

ѕ Первый подход предполагает организацию дифференцированного учета всех долговых обязательств по срокам их погашения. Параллельно устанавливается интенсивность будущих денежных поступлений и проверяется их достаточность на отдельные моменты времени. Такой подход основан на использовании первичной информации по финансовым потокам. Систематизация этих сведений весьма трудоемка и реально осуществима только в компаниях, ведущих управление финансовыми потоками.

ѕ Второй подход основан на использовании специального баланса ликвидности, который позволяет устанавливать финансовое положение компании. При составлении баланса ликвидности все статьи бухгалтерского баланса перегруппировываются в зависимости от скорости их оборота. Сопоставляя части активов, реализуемых к определенному сроку, с частями пассивов, которые к этому же сроку должны быть оплачены (погашены), устанавливается величина платежного излишка или платежного дефицита на определенный момент.

ѕ Третий подход основан на использовании показателей, вычисляемых на основе сравнения объема отдельных средств и источников, сложившихся по состоянию на конкретный момент времени. Это могут быть показатели ликвидности, показатели финансовой зависимости или автономии, показатели финансовой устойчивости и т.д.. Практическое использование любого варианта показателей связано с установлением критического уровня, позволяющего классифицировать финансовое положение предприятия с точки зрения платежеспособности. Поскольку показатели служат лишь индикаторами и не позволяют прямо устанавливать степень платежеспособности, то этот метод не гарантирован от отсутствия ошибок. Однако в большинстве случаев он позволяет получить правильный диагноз истинного финансового положения предприятия, имеющий достаточную точность для его включения в последующую процедуру оценки предприятия. Также к достоинствам этого метода следует отнести высокую степень формализованности.

4. Оценка рисков компании. Для целей оценки бизнеса риск следует определить как степень неопределенности, связанной с получением ожидаемых в будущем доходов, иными словами, это опасность недостижения (отклонения) планируемого объема ожидаемых будущих доходов или риск нереализации прогноза.

При определенном уровне ожидаемых будущих доходов рынок заплатит за бизнес больше в том случае, если вероятность этих доходов выше. Другими словами, при определенном уровне ожидаемой будущей прибыли (или денежного потока, дивидендов и т.п.) чем ниже риск, тем выше текущая стоимость бизнеса.

Существует два подхода к трактовке элементов риска при проведении оценки:

ѕ проведение понижающей корректировки ожидаемого будущего потока (прибыли, денежного потока, дивидендов и т.п.) с тем, чтобы отразить эту неопределенность;

ѕ учет риска путем использования более высокой ставки дисконта при оценке ожидаемого потока с тем, чтобы отразить требуемую доходность как вознаграждение за риск.

Американскими учеными Бирманом и Шмидтом убедительно показано, что теоретически более верным вариантом учета элемента риска является приведение ожидаемого будущего дохода к тому, что они назвали "скорректированным на определенность эквивалентом". Они рекомендуют вносить поправки в ожидаемый поток с помощью коэффициента, который отражает вероятность получения данного потока. Затем появляется возможность применить один и тот же дисконт (показатель стоимости капитала) для оценки всех альтернативных инвестиционных решений.

Однако на практике подход к учету риска путем использования более высокой ставки дисконтирования является наиболее часто применяемым. Экономический смысл используемого увеличения ставки дисконтирования заключается в поиске некоторого дополнительного дохода, превышающего безрисковую ставку, как компенсацию за риск владения этими активами. Этот подход представлен двумя наиболее распространенными моделями САРМ / АРТ и кумулятивным методом.

Оценочный этап.

5. Проводится выполнение необходимых расчетных процедур, предусмотренных избранными методами оценки бизнеса

Заключительный этап.

6. Корректировка стоимости. В любом случае, вне зависимости от того, предпринимается ли попытка составить прогноз на будущее, или же за основу берутся ретроспективные данные, оценка бизнеса опирается на ряд ключевых переменных. Их относительная важность может быть различной в зависимости от конкретной ситуации, но во многих случаях на заключение о стоимости влияет такие внутренние переменные как:

ѕ размер оцениваемой доли (мажоритарная или миноритарная);

ѕ наличие голосующих прав;

ѕ ликвидность компании (пакета);

ѕ положения, ограничивающие права собственности;

ѕ специальные привилегии;

ѕ финансовое положение оцениваемого объекта и др.;

Более того, следует учесть, что сумма стоимостей всех отдельных пакетов акций может отличаться от стоимости предприятия, взятого как целое. В большинстве случаев сумма стоимостей отдельных пакетов меньше стоимости всего бизнеса, как если бы оно было приобретено одним покупателем. Компания, оцениваемая как единое целое, имеет иную стоимость, поскольку последняя сопряжена с иными правами и интересами, чем сумма всех интересов, взятых на миноритарной основе.

Корректировка стоимости компании на финансовое положение

Ключевой внутренней переменной является финансовое положение оцениваемого объекта. Это наиболее важный качественный показатель состояния предприятия (бизнеса), поскольку очевидно, что убыточный бизнес, находящийся на пороге банкротства, не может иметь схожую стоимостную оценку с прибыльным и платежеспособным.

Для целей учета финансового состояния при проведении оценки предприятия используется такой количественный показатель, как излишек (дефицит) оборотного капитала. Величина излишка (дефицита) оборотного капитала рассчитывается методом сопоставления требуемого оборотного капитала и имеющихся в наличии оборотных средств.

Если проведенный анализ финансового положения предприятия выявляет наличие излишка оборотного капитала, то его необходимо прибавить к полученной цене предприятия, поскольку та величина выражает имеющиеся в наличии невостребованные высоколиквидные активы.

В случае выявления дефицита оборотного капитала, его необходимо вычесть из полученной цены предприятия, поскольку эта величина представляет собой денежные средства, которые владелец (инвестор) предприятия должен вложить в предприятие с целью обеспечения его бесперебойного функционирования в будущем.

Корректировка стоимости компании на оцениваемую долю. Степень контроля.

Одной из наиболее важных переменных, влияющих на стоимость бизнеса, является степень контроля. Стоимость контроля зависит от возможности осуществлять любое право или весь набор прав, обычно связанных с контролем над предприятием. При оценке влияния контроля следует определить наличие или отсутствие в данном конкретном случае различных элементов контроля и принять во внимание влияние каждого элемента на стоимость контроля. Ниже приводится список некоторых из наиболее общих прерогатив контроля:

1. избирать директоров и назначать менеджмент;

2. определять вознаграждение и привилегии менеджмента;

3. принимать политику и вносить изменения в направление работы предприятия;

4. приобретать или ликвидировать активы;

5. отбирать людей, с которыми должен вестись бизнес и будут заключаться контракты;

6. принимать решения о поглощении других предприятий;

7. ликвидировать, расформировывать, распродавать или рекапитализировать компанию;

8. продавать или приобретать собственные акции компании;

9. регистрировать акции компании для публичного выпуска;

10. объявлять и выплачивать дивиденды;

11. вносить изменения в уставные документы или правила внутреннего распорядка.

Исходя из вышеприведенного списка, видно, что лицо, владеющее контрольным пакетом в предприятии, обладает некоторыми очень ценными правами, отсутствующими у акционера, не находящегося в подобном положении. Каждый конкретный случай должен рассматриваться отдельно, с учетом степени контроля или же его полного отсутствия. В том случае, когда отсутствует любой из элементов контроля, оценочная стоимость контрольного пакета должна быть уменьшена. Если же в миноритарном пакете присутствует какой-либо значительный элемент контроля, то он также должен быть учтен при его оценке.

Существуют три подхода к учету стоимости неконтрольного пакета бизнеса:

1. Пропорциональная часть стоимости всего предприятия минус соответствующие скидки.

2. Прямое сравнение с продажами других неконтрольных пакетов.

3. Подход "снизу-вверх". Начиная с нулевой отметки, последовательно суммируются все имеющиеся элементы стоимости неконтрольного пакета.

Корректировка стоимости компании на оцениваемую долю. Корректировка на ликвидность.

Пригодность к быстрой реализации (ликвидность) определенно повышает стоимость бизнеса и, напротив, отсутствие ликвидности снижает ее стоимость по сравнению с сопоставимым, однако, высоколиквидным бизнесом. Другими словами, рынок выплачивает премию за ликвидность и снижает цену при ее отсутствии.

Поскольку пакеты закрытых компаний не обращаются на высоколиквидном рынке открытых компаний, то доля в закрытой компании стоит обычно меньше, чем сопоставимые с ними по другим параметрам пакеты открытых компаний. На относительную ликвидность различных пакетов влияет множество факторов. Значение может иметь также и величина доли. В некоторых случаях легче продать более мелкую долю, в других - наоборот. С течением времени важность фактора ликвидности в оценке бизнеса получает все большее признание. Многочисленные рекомендации и факты свидетельствуют, что непригодность к продаже снижает стоимость акций (или доли) закрытых компаний по сравнению с акциями публичных компаний в среднем на 35-50%.

Отсутствие ликвидности у пакета может быть учтено одним из трех способов:

1. увеличением ставка дисконта с тем, чтобы она учитывала недостатки, связанные с неликвидностью;

2. скидка на неликвидность может быть сделана отдельно;

3. скидка на ликвидность может быть учтена в процессе корректировки на риск.

Основной управленческий персонал.

Возможно, наиболее высокой качественной характеристикой многих закрытых компаний является их зависимость от одной или нескольких ключевых фигур управленческого персонала. В некоторых случаях этот фактор может оказаться настолько важным, что при оценке стоимости на него следует сделать отдельную специальную корректировку.

Низкая диверсифицированность производства.

Для многих закрытых компаний характерен очень узкий набор выпускаемой продукции, что может увеличить их риски и/или ограничить их возможности в сопоставлении с другими фирмами. Узость производственного ассортимента может стать ограничителем как категорий потенциальных потребителей, так и числа потенциальных потребителей в каждой категории. Она способна также увеличить риски, связанные с дефицитом некоторых основных видов сырья и материалов или с началом выпуска новых конкурентоспособных продуктов.

Прочие факторы.

Прочие факторы, которые следует принимать во внимание в различных случаях, включают интенсивность и характер усилий компании в области НИОКР, ее положение в отрасли, масштабы и качество активов в сопоставлении с другими компаниями, образовательные и учебные программы.

7. Составление отчета об оценке бизнеса. Составление отчета об оценке бизнеса регулируется стандартом BVS-VIII. Выделяемые задачи отчета об оценке состоят в том, чтобы:

ѕ изложить анализ и заключение в ясной и убедительной форме;

ѕ задокументировать детали оценки в качестве справочного материала.

ОБЗОР ПОДХОДОВ В ОЦЕНКЕ АЗС

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает организацию, прежде всего, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.В состав организации входят все виды имущества, предназначенные для ведения ее бизнеса: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, товары, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие организацию, ее продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все активы организации (нематериальные активы, здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.). Далее из полученной суммы вычитают текущую стоимость обязательств организации. Итоговая величина показывает стоимость собственного капитала организации. Для расчетов используются данные баланса организации на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату).

Основное преимущество данного метода заключается в том, что он основан на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса организации; основной недостаток - он не учитывает будущие возможности бизнеса организации в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методы, например метод накопления активов или ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании.

Но, несмотря на недостатки, затратный подход к оценке организации в условиях переходной экономики наиболее актуален по сравнению с доходным и сравнительным подходами. Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных (имущественных) подходов к оценке стоимости организации.

Метод замещения используется для определения стоимости замещения организации. С помощью данного метода оценивают организацию, исходя из затрат на полное замещение активов при сохранении ее хозяйственного профиля. Он заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство организации, имеющей аналогичную полезность с оцениваемой, но построенную в современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, применением новых материалов, конструкций и оборудования. При реализации метода замещения вносятся поправки на физический, функциональный и экономический (внешний) износ оцениваемой организации.

Наиболее сложный момент применения данного метода - определение удельной стоимости строительства функционального аналога оцениваемой организации. Некоторые специализированные научно-исследовательские институты осуществляют разработку показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции (в том числе для производственных зданий и сооружений), причем расчеты производятся в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на строительные ресурсы.

Метод ориентирован только на оценку материальных активов и приемлем для капиталоемких организаций. Следует отметить, что метод замещения всегда использовался в советской практике оценки стоимости при разработке технико-экономических обоснований строительства объекта. В настоящее время представляется возможным использование этого метода для приблизительных расчетов рыночной стоимости организации (с соответствующими поправками на все виды износа оцениваемого организации).

Метод ликвидационной стоимости при оценке бизнеса организации применяется, когда организация находится в ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способности организации оставаться действующей и продолжать свой бизнес.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник организации может получить при ликвидации организации и закрытии его бизнеса, раздельной распродаже активов и расчетов со всеми кредиторами.

Различают три вида ликвидационной стоимости:

1. упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемой организации осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;

2. принудительную, когда активы организации распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

3. стоимость прекращения существования активов организации, когда активы организации не продаются, а списываются и уничтожаются, и стоимость организации в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как требуются определенные затраты на уничтожение материальных активов.

Последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости организации, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации бизнеса организации, включает:

· разработку календарного графика ликвидации активов организации,

· расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию,

· корректировку текущей стоимости активов,

· определение величины обязательств организации,

· вычитание из текущей (скорректированной) стоимости активов величины обязательств организации.

Разработка календарного графика ликвидации активов организации осуществляется с целью максимизировать, насколько это возможно, выручку от продажи активов для погашения имеющейся за организацией задолженности. Как правило, предполагается, что бизнес организации прекращается и осуществляется лишь процесс ликвидации организации. Ликвидация крупной организации занимает около двух лет.

Расчет текущей стоимости активов осуществляется с помощью метода накопления активов, с использованием данных баланса организации на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату). Проверка и корректировка счетов баланса производятся одновременно с проведением инвентаризации имущества организации на дату оценки. Одновременно с инвентаризацией имущества организации рассчитываются рыночная стоимость земельного участка, на котором она расположена и текущая стоимость остальных активов.

Корректировка текущей стоимости активов осуществляется с учетом затрат, связанных с ликвидацией организации. Это административные издержки по поддержанию работы организации вплоть до завершения ее ликвидации, комиссионные выплаты, необходимые налоги и сборы, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск и срок поступления денег.

После корректировки статей актива баланса, необходимо осуществить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом уделяется расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательствам, которые часто возникают в результате текущих или потенциально возможных судебных разбирательств.

После определения всех затрат, связанных с ликвидацией организации, скорректированная стоимость всех активов баланса уменьшается на сумму затрат, связанных с ликвидацией организации, а также на величину всех обязательств организации. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости организации. Метод дает минимальное значение оценки и позволяет определить нижний уровень стоимости бизнеса.

Метод накопления активов используется для определения рыночной стоимости организации. Суть метода заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса и вычитании из суммы активов всех задолженностей организации.

В случае реализации метода накопления активов нормализация бухгалтерской отчетности имеет определенную специфику: корректировки вносятся не в доходы и расходы организации за период предыстории, а в содержание статей последнего отчетного баланса организации.

Расчет рыночной стоимости организации методом накопления активов включает в себя следующие этапы:

ѕ оценка рыночной стоимости нематериальных активов организации,

ѕ оценка рыночной стоимости недвижимого имущества организации,

ѕ оценка рыночной стоимости машин и оборудования,

ѕ оценка товарно-материальных запасов,

ѕ оценка дебиторской задолженности,

ѕ оценка финансовых вложений,

ѕ оценка расходов будущих периодов,

ѕ оценка пассивов организации в части:

- целевого финансирования и поступлений;

- заемных средств;

- кредиторской задолженности;

- расчетов по дивидендам;

- резервов предстоящих расходов и платежей;

- прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных),

ѕ определение стоимости собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости всех активов текущей стоимости всех обязательств.

Оценка рыночной стоимости нематериальных активов, недвижимости, машин и оборудования, принадлежащих организации, производится в соответствии с общепринятыми специальными методами оценки этих объектов с использованием трех основных оценочных подходов: затратного, доходного и рыночного.

Оценка товарно-материальных запасов производится после внесения поправок к их балансовой стоимости, учитывающих рыночные цены на эти активы и инфляционные процессы. Необходимо также добавить затраты на транспортировку и складирование запасов, если они не были учтены при постановке на баланс. Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные - по рыночной стоимости.

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга, долг списывается с баланса как безнадежный и не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости, исходя из сроков возврата долга. Ставка дисконтирования при этом должна учитывать риск, связанный с возвратом долга.

Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки, при этом стоимость собственных акций организации, выкупленных у акционеров, вычитается из общих вложений. Оценка пассивов организации осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки. Метод накопления активов применяется для оценки бизнеса действующих организаций, обладающих значительными активами, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают доход), когда у организации отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданной организации), когда деятельность организации в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации), или у организации отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов организации составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.).

Хотя метод накопления активов и является довольно трудоемким в применении, но часто в этих случаях он является единственно возможным.

Метод скорректированной балансовой стоимости или метод чистых активов организации - наиболее простые методы оценки активов компании. Чтобы получить чистую балансовую стоимость активов, из значения валюты баланса вычитают все краткосрочные и долгосрочные обязательства фирмы. В итоге определяется стоимость собственного капитала компании, т. е. значение чистой балансовой стоимости активов.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости организации заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены. Нормализация бухгалтерской отчетности - это внесение «нормализующих» поправок в статьи баланса и в отчет о финансовых результатах, характерных для нормально действующего организации.

Поправки касаются:

ѕ единовременных чистых доходов и расходов (они исключаются из расчетов);

ѕ чистых доходов и расходов по избыточным или неоперационным (непроизводственным или излишним) активам (они исключаются из расчетов);

ѕ необычных расходов самих владельцев организации (они тоже исключаются из расчетов).

Пересчет статей актива баланса организации в текущие цены состоит:

ѕ в определении остаточной восстановительной стоимости основных средств и нематериальных активов;

ѕ в определении фактической текущей стоимости незавершенного производства;

ѕ в анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;

ѕ в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у организации задолженностей.

После такой корректировки статей баланса рассчитывается чистая стоимость активов организации по следующему алгоритму:

1. суммируются статьи баланса организации (остаточная стоимость нематериальных активов, остаточная стоимость основных средств, оборудование к установке, незавершенные капитальные вложения, долгосрочные финансовые вложения, прочие необоротные активы, производственные запасы, животные на выращивании и откорме и др.);

2. суммируются обязательства (задолженности) организации по статьям пассива баланса (целевое финансирование и поступления, арендные обязательства, долгосрочные кредиты банков, долгосрочные займы, краткосрочные кредиты банков, кредиты банков для работников, краткосрочные займы, расчеты с кредиторами, авансы, полученные от покупателей и заказчиков, расчеты с учредителями, резервы предстоящих расходов и платежей, прочие краткосрочные пассивы);

3. из суммы активов вычитается сумма пассивов;

4. к полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается сумма чистых активов организации.

Следует отметить, что величина стоимости, полученная с использованием данного метода расчета, характеризует низший уровень стоимости оцениваемого организации.

Рассмотренные методики оценки бизнеса имеют ряд недостатков:

ѕ трудность поиска информации и громоздкость расчета;

ѕ наличие большого количества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности;

ѕ сложность долгосрочного планирования затрудняет применение доходных способов оценки, в основном используется ретроспектива фактических данных за прошлые периоды;

ѕ бухгалтерская оценка активов приводит к заниженной стоимости чистых активов;

ѕ отсутствует адекватная база для сравнения с организациями-аналогами.

1. Затратный подход

Основа затратного подхода для предприятий состоит в оценке рыночной стоимости остающихся в распоряжении активов или же определенных затрат на строительство нового сопоставимого объекта. Используя затратный подход, в зависимости от целей проведения оценки определяют различные виды стоимости. Для цели:

ѕ купли-продажи объекта рассчитывают его рыночную стоимость,

ѕ при налогообложении - восстановительную стоимость;

ѕ при ликвидации предприятия - его ликвидационную стоимость,

ѕ для обоснования нового строительства - стоимость замещения /7/.

Финансовой основой затратного подхода служит баланс объекта, но балансовая стоимость активов существенно отличается от рыночной. Поэтому необходимо предварительно проводить оценку текущей рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Этой же процедуре подвергают и стоимость обязательств предприятия.

Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия. Базовой моделью для такого расчета служит:

где

С_затр - стоимость объекта оценки;

С_зем - стоимость земельного участка;

С_нс - стоимость нового строительства;

ПП - прибыль предпринимателя;

И - накопленный износ.

где

ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, ПИ = С_смет.

КИ - косвенные издержки, которые не могут быть включены в договорную цену/разработка проекта, получение права застройки, подключение к инженерным сетям с пользованием во время строительства землёй и т.д./

Метод стоимости чистых активов или метод накопления активов, основан на определении рыночной стоимости всех активов предприятия:

ѕ материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов);

ѕ финансовых;

ѕ нематериальных (торговая марка, ноу-хау, патенты, лицензии и т.п.).

Он включает следующие основные этапы:

1. оценка рыночной стоимости недвижимого имущества объекта;

2. определение рыночной стоимости машин и оборудования;

3. выявление и оценка нематериальных активов;

4. определение рыночной стоимости долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений;

5. перевод бухгалтерской стоимости товарно-материальных запасов в текущую стоимость;

6. оценка дебиторской задолженности и расходов будущих периодов;

7. перевод обязательств объекта в текущую стоимость;

8. определение стоимости собственного капитала по базовой формуле.

Рыночную стоимость оцениваемых материальных активов (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов) недвижимого имущества, машины и оборудование, определяют с учетом износа, т.е. потери стоимости за счет физического разрушения, технологического (конструктивного) несовершенства, изменений в экономической ситуации.

Товарно-материальные запасы оценивают по ожидаемой цене их продажи. Устаревшие запасы обычно списывают.

Финансовые активы, состоящие из дебиторской задолженности, приобретенных ценных бумаг и расходов будущих периодов, оценивают в соответствии с их спецификой. Ценные бумаги обычно имеют определенную рыночную цену, которую и считают их стоимостью. Дебиторскую задолженность разделяют по срокам ее возникновения: просроченную - списывают (частично или полностью), будущую - дисконтируют. Расходы будущих периодов оценивают по их номинальной стоимости, если они оказываются выгодными.

Нематериальные активы обычно включают: торговую марку предприятия, его постоянную клиентуру, заключенные контракты на поставку собственной продукции и необходимых производственных ресурсов, полученные (или приобретенные) патенты, лицензии, ноу-хау, подобранный персонал и т.д. Их оценка поодиночке в большинстве своем достаточно затруднительна. В западной практике для оценки нематериальных активов в целом используют понятие гудвилл, под которым понимают совокупность всех элементов бизнеса, побуждающих клиентов продолжать отдавать предпочтение продукции или услугам данного объекта. Таким образом, гудвилл не может быть отделен от объекта, не может быть предметом купли-продажи самостоятельно. Для большинства компаний гудвилл (деловая репутация фирмы) является самым значительным активом, которому не присущи идентифицируемость и обособленность. Гудвилл облегчает манипулирование активами фирмы, при этом ни руководство фирмы, ни ее бухгалтеры не могут правильно оценить гудвилл, так как его реальная величина может быть измерена только в момент продажи фирмы. Однако оценивать гудвилл необходимо, и сделать это можно разными способами.. Как правило, численно оценивают гудвилл расчетом избыточных прибылей. Технология расчетов такова. Сначала определяют рыночную стоимость материальных активов. Затем определяют среднюю доходность по отрасли на собственный капитал, по которой рассчитывают прибыль, полученную на материальные активы (умножением отраслевой доходности на свою величину активов). Разность между прибылью от производственно-хозяйственной деятельности и прибылью от материальных активов представляет избыточную прибыль.

Часть нематериальных активов, состоящая из патентов и лицензий, может быть оценена с использованием понятия «роялти», т.е. вознаграждения, получаемого владельцем патента по лицензионному соглашению за право использования другими лицами (обычно в виде определенного процента дохода от объема реализации продукции, полученной с помощью патента).

Совокупная рыночная стоимость материальных, финансовых и нематериальных активов представляет рыночную стоимость всего капитала предприятия. Краткосрочные и долгосрочные обязательства предприятия переводят в текущую их стоимость.

Разность между рыночной стоимостью всего капитала предприятия и текущей стоимостью его обязательств представляет рыночную стоимость предприятия, полученную по методу чистых активов.

Метод ликвидационной стоимости технологически аналогичен методу чистых активов. Его отличительная особенность заключена в том, что из стоимости собственного капитала, определенного по методу чистых активов, вычитают сумму текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия.

Главное достоинство методов затратного подхода состоит в том, что оценки, полученные ими, основаны на реальных ценностях, находящихся в собственности объекта. Это позволяет проводить оценку даже при отсутствии ретроспективных данных о производственно-финансовых результатах, поэтому они пригодных и для оценки новых объектов.

2. Сравнительный подход в оценке бизнеса

Рыночный характер существующих экономических отношений, в том числе, в особенности прав собственности, требует максимального учета сложившейся на рынке соответствующего товара конъюнктуры. Этим требованиям в наибольшей степени отвечает сравнительный подход к оценке объектов, нередко называемый рыночным. Он предполагает, что действительная ценность активов предприятия определена их стоимостью на достаточно развитом финансовом рынке. Иначе говоря, наиболее вероятной стоимостью конкретного объекта будет реальная цена сделки с аналогичным объектом при выполнении необходимых корректировок.

Сравнительный подход предполагает использование в оценочной деятельности трех основных методов: рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов. Основное преимущество сравнительного подхода состоит в том, что он основан на реальных рыночных данных, отражающих сложившееся соотношение спроса и предложения, а также в том, что он учитывает множество различных особенностей объекта оценки, в том числе их доходность.

Вместе с тем сравнительный подход имеет и существенные недостатки. Одним из главных является сложность получения разносторонней и разнообразной информации по финансовому состоянию объектов и достаточного числа аналогов. К тому же, сравнительный подход ориентирован на использование данных об уже осуществленных сделках, тогда как бизнес нацелен преимущественно на будущее.

...