Суть главной технологической процедуры, общей для всех трех методов сравнительного подхода, состоит, главным образом, в выборе объекта-аналога, который незадолго до оценки сменил собственника. Затем, в зависимости от целей, объекта оценки и источника информации, выполняют необходимые корректировки, обеспечивающие сопоставимость аналога с объектом оценки. Таким образом, сравнительный подход имеет много общего с методом капитализации доходов.

Технология оценки объектов при использовании сравнительного подхода предусматривает следующие основные этапы:

1) поиск аналога или сходных объектов;

2) финансовый анализ и обеспечение сопоставимости информации;

3) выбор и расчет оценочных мультипликаторов;

4) определение стоимости предприятия с использованием мультипликаторов;

5) внесение итогов поправок.

Поиск аналогичных объектов ведут путем определения возможного их круга из числа тех предметов, сделки по которым совершались в предыдущий оцениваемому период (преимущественно год). Критерии сопоставимости на этом этапе достаточно условны и обычно ограничены принадлежностью к одной отрасли ассортиментом и объемом производимой продукции.

В последующем учитывают дополнительные факторы, позволяющие сократить первоначальный круг претендентов на аналогичные. К таким факторам чаще всего относят: уровень диверсификации производства, взаимозаменяемость продукции, стадии зрелости и перспективы развития объекта, финансовый риск, качество менеджмента, характер конкуренции, величину балансовой стоимости, прибыли и т.п.

Оценку финансового риска получают сравнением структуры капитала объектов-аналогов, соотношением собственных и заемных средств, используя возможность финансового левериджа и рентабельности собственных средств. Другой способ - определение ликвидности текущих активов. Определенной оценкой финансового риска может стать способность объекта привлекать заемные средства на выгодных условиях.

Достаточно сложно получить оценку качества менеджмента. Косвенные данные (возрастной состав, уровень образования, жизненный и производственный опыт, зарплата управленческого персонала) позволяют сравнивать предприятия, но вероятность ошибки при этом остается высокой.

Финансовый анализ объектов-аналогов осуществляют традиционными приемами и методами. Отбор и расчет оценочных факторов производят, имея в виду, что сходные предприятия могут быть охарактеризованы одними и теми же качественными финансовыми показателями, такими как: прибыль, величина денежного потока, выручка от реализации, стоимость активов, уровень дивидендов и многими другими. Для получения рыночной стоимости объекта оценки используют ценовые мультипликаторы - коэффициенты, показывающие степень соответствия между рыночной ценой и выбранной финансовой базой у объектов-аналогов. Умножением величины мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель у оцениваемого объекта получают его предварительную рыночную стоимость.

3. Доходный подход

Основой бизнеса, его органичной сущностью является получение дохода от владения собственностью. Поэтому и любой объект собственности интересен всем субъектам рыночных отношений, прежде всего как источник получения дохода - конечного результата деятельности в подавляющем числе сфер экономики. Поэтому наиболее адекватным сути бизнеса - как объекта инвестирования - является доходный подход, который приобретает все большее значение в российской оценочной практике в связи со стабилизацией макроэкономических факторов и повышением эффективности деятельности российских компаний.

Чем больше приносимый объектом оценки доход, тем выше, при равных прочих условиях, его рыночная стоимость. В доходном подходе наиболее ярко реализован оценочный принцип ожидания. Поэтому важное значение имеет длительность времени, в течение которого будет возможно получение дохода. Весь смысл подобного подхода - пересчет этих будущих доходов в текущую стоимость. Для этого могут быть использованы два метода: дисконтированных денежных потоков и капитализации прибыли.

Рыночная стоимость бизнеса, определенная методом дисконтированных денежных потоков, представляет собой прогнозные оценки доходов от данного бизнеса, дисконтированные по требуемой инвестором ставке дохода. В конечном счете, вложение денежных средств в действующее предприятие происходит в предположении будущих доходов, которые не только вернут затраченные средства, но и принесут определенную прибыль, большую, чем от использования пассивным способом (вкладом в банк). Метод дисконтированных денежных потоков применим для оценки любого предприятия, имеющего определенную историю, так как отсутствие перспективы у новых предприятий не позволяет объективно прогнозировать его будущее состояние.

Технология оценки методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы:

1) выбор модели денежного потока;

2) определение длительности прогнозируемого периода;

3) анализ финансовых результатов деятельности оцениваемого объекта за ряд предыдущих лет, прогноза изменения денежного потока на будущее;

4) расчет ставки дисконта;

5) расчет текущих стоимостей денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды;

6) внесение итоговых поправок;

7) определение окончательной рыночной стоимости объекта.

Основным параметром в методе дисконтированных денежных потоков является величина чистого денежного потока. Модели такого потока могут быть двух видов: для собственного капитала и для всего инвестированного капитала. Денежный поток для собственного капитала рассчитывают, добавляя к полученной чистой прибыли (после уплаты налогов) сумму амортизационных отчислений и корректируя затем на изменение (добавлением или уменьшением) собственного оборотного капитала, инвестиций в основные средства и долгосрочной задолженности. Денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежных поток) получают прибавление к потоку собственных средств сумм заемного капитала и выплат процентов по задолженностям, которые были вычтены при расчете чистой прибыли.

Длительность прогнозного периода играет большую роль в оценке будущей величины денежного потока. Начальной границей прогноза обычно принимают текущий год, конечной - время стабилизации темпов роста доходов объекта. При этом необходимо учитывать, что длительный прогнозный период усложняет и подготовительные работы из-за необходимости обеспечения массы ретроспективных наблюдений и получение конкретной величины интересующих параметров: суммы доходов, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств.

В условиях нестабильности, характерных для экономики переходного периода, каковой является в настоящее время экономика России, целесообразная длительность прогнозного периода не должна превышать 3-5 лет. Тем не менее, при любой длительности прогнозного периода возможность существенных отклонений от спрогнозированных денежных потоков велика.

Определенным средством нейтрализации этого может стать выполнение трех видов прогноза: оптимистичного, наиболее вероятного и пессимистичного. В первом случае считают, что предприятие функционирует в наиболее благоприятных условиях, во втором - в наиболее вероятных, в третьем - в наихудших. Для дальнейших расчетов определяют средневзвешенную доходность для каждого периода по формуле:

где

А - оптимистичная прогнозная оценка;

М - наиболее вероятная оценка;

Б - пессимистичная оценка.

Технология выполнения прогноза может быть различной, она зависит от обеспеченности ретроспективной информацией. Наиболее целесообразно формирование математических моделей и их реализации с помощью компьютерной техники и технологии. Однако математическое моделирование требует значительного превышения объема информации о состоянии объекта оценки в прошлом, что не всегда осуществимо.

Достаточно достоверные прогнозные оценки можно получить, используя данные о темпах роста и прироста интересующих параметров в прошлом. В этом случае не требуется большого объема ретроспективной информации.

Изменение постоянных и переменных издержек прогнозируют раздельно из-за различных темпов их роста. Амортизационные отчисления определяют исходя из наличия основного капитала и возможных капитальных вложений. На основе планов получения долгосрочных кредитов рассчитывают платежи за кредит. Определяют сумму налогов, которую будет выплачивать предприятие.

Прогнозные величины чистого дохода на каждый отрезок прогнозного периода получают вычетом из возможных доходов постоянных и переменных издержек, амортизационных расходов, процентов и налогов.

В зависимости от модели денежного потока определяют величину ставки дисконта. Для собственного капитала обычно применяют ставку дисконта, соответствующую ожидаемой владельцами отдаче на вложенный капитал. В этом случае требуемая ставка дохода (дисконта) R на собственный капитал:

где

- безрисковая ставка дохода;

- коэффициент бета - мера систематического риска, вызываемого макроэкономическими и политическими факторами в стране;

- среднерыночная ставка дохода;

- рыночная премия за риск для малых предприятий;

- рыночная премия за риск, характерный для отдельного предприятия;

С - страновой риск.

В качестве безрисковой ставки дохода часто принимают ставки по вложениям с наименьшим уровнем риска: государственным долговым обязательствам, валютным депозитам в наиболее надежных банках

Среднерыночную ставку дохода () определяют по ретроспективным данным функционирования рынка ценных бумаг.

Рыночные премии представляют собой разность между ставками дохода предприятия в прошлом и безрисковой ставкой дохода в настоящее время. Для крупных предприятий среднегодовая рыночная премия составляет 5-7%. Поскольку для малых предприятий риск инвестирования заметно больше, то для них прибавляют дополнительную премию, которая по величине примерно равна 5,3%.

Страновой риск (С) характерен для иностранных инвесторов. Он учитывает возможность экспроприации или национализации собственности, ограничительные меры государства по ценообразованию, по конвертации валюты, по налогообложению и т.д. При вложениях в Россию как в страну со средним уровнем риска страновой риск принимается равным 7%.

Расчет текущей стоимости и денежного потока за прогнозный период выполняют известным способом дисконтирования, т.е.:

где

- величина денежного потока в периоде прогнозируемого времени;

- ставки дисконта в периоде прогнозируемого времени;

- прогнозируемый период времени;

Если ожидается, что в послепрогнозный период объект по прежнему будет приносить прибыль, то величину денежного потока чаще всего оценивают по модели Гордона. По этому методу ожидаемую прибыль преобразуют в стоимость при помощи коэффициента капитализации по формуле:

(6)



где

денежный поток за первый год постпрогнозного периода;

прибыль, ожидаемая за первый год постпрогнозного периода;

долгосрочные темпы прироста денежного потока.

Таким образом, при отсутствии роста денежного потока (t=0) коэффициент капитализации становится равным ставке дисконта. Модель Гордона предполагает, что величины износа и капиталовложение в остаточный период остаются равными.

Полученную величину денежного потока в постпрогнозный период дисконтируют по той же ставке дисконта, что и в прогнозный период.

Для получения окончательной величины рыночной стоимости объекта в суммированные текущие стоимости его денежных потоков необходимо внести итоговые поправки /21, с.81/. Среди них наиболее важными являются две: на величину стоимости нефункционирующих активов и на изменение величины собственного оборотного капитала. Во всех предыдущих расчетах денежные потоков учитывались только те активы объекта, которые принимали участие в производстве доходов. Вместе с тем у любого предприятия почти всегда есть активы, не задействованные в производстве, но имеющие определенную стоимость (производственные помещения, оборудование, транспортные средства и т.д.). Эти активы могут и должны быть реализованы. Поэтому необходимо определять их рыночную стоимость и добавить ее к полученной ранее стоимости.

Стоимость собственного оборотного капитала, которой фактически располагает объект, как правило, не совпадает с ее величиной, которая требовалась при дисконтировании денежного потока (для обеспечения уровня производства и реализации). Поэтому избыток собственного оборотного капитала должен быть добавлен к текущей стоимости денежного потока; и наоборот, если объект испытывает недостаток собственных оборотных средств, - вычтен.

Базовой основой метода капитализации прибыли является предположение, что прибыль, получаемая объектом, известна. В любом случае определяют величину ежегодной прибыли, соответствующую ей ставку капитализации и рыночную цену предприятия.

Под капитализацией понимается процесс получения прибыли на вложенные ранее капиталы.

Технологически метод капитализации прибыли в оценочной деятельности основан на чисто математической процедуре нахождения размера целого по известной величине отдельной его части в структуре капитала. Базовой основой метода служит предположение, что прибыль, получаемая оцениваемым объектом, известна и темпы ее роста будут умеренными и предсказуемыми. В это случае рыночная стоимость объекта оценки составит:

(7)

где

П - прибыль, полученная объектом оценки в ближайший к дате оценки период времени;

К - коэффициент (ставка) капитализации, рассчитанный по сложившиеся на момент оценки рыночным условиям (банковская ставка дохода, темы увеличения доходности, уровень рисков и т.п.).

Таким образом, основные этапы расчета обоснованной оценки методом капитализации прибыли следующие:

1) выбор модели капитализирующей величины;

2) анализ финансового состояния объекта;

3) определение коэффициента капитализации;

4) расчет рыночной стоимости объекта;

5) внесение итоговых поправок.

Важным и во многом проблемным вопросом является определение ставки капитализации для оценивания объекта. Чаще всего ее выводят из ставки дисконта, определяемой аналогичной процедурой в методе дисконтирования денежных потоков. В зависимости от капитализируемой величины из определенной для конкретного объекта ставки дисконта вычитают среднегодовые темпы роста его прибыли, т.е.:

, (8)

где

К - ставка капитализации;

R - ставка дисконта;

долгосрочные темпы прироста прибыли.

Во многих случаях, особенно когда объект оценки представлен недвижимостью, применяют более сложные методы расчета коэффициента капитализации, учитывающие, например, возмещение капитальных затрат (методы Ринга, Иствуда) или удовлетворение требований доходности на собственную и заемную составляющую всего инвестированного капитала.

В практике оценочной деятельности широко используется метод кумулятивного построения ставки дисконта. В нем на первом этапе за базу расчетов принимают безрисковю ставку дохода, аналогично методу дисконтированных денежных потоков. На втором этапе вносят поправки, учитывающие специфические для данного предприятия действие количественных и качественных факторов риска, т.е. определяют величину премий за риск. Зарубежная практика оценки рисков показывает, что их величина изменяется в пределах 0-5% по каждому из факторов: размера предприятия, качества управления, источников финансирования, уровня диверсификации (продукции и клиентуры), прогнозируемости прибыли и пр.

Предварительную текущую стоимость предприятия получают по формуле:

(9)

Технология внесения поправок на нефункционирующие активы, недостаток ликвидности в данном случае аналогична принятой в методе дисконтированных денежных потоков.

Мировая практика оценочной деятельности в странах с развитой и стабильной экономикой показывает, что доходный подход позволяет получить наиболее обоснованную рыночную стоимость действующего объекта. Поэтому его применяют для предприятий всех размеров в 80-90% случаев оценки.

Все три подхода: рыночный, доходный, затратный имеют определенные достоинства и недостатки. Объединим и представим их в виде таблицы ……

Таким образом, каждый из подходов имеет собственные достоинства и недостатки. Применение того или иного подхода и методов оценки зависит от конкретной ситуации. Для наибольшей объективности, получаемой в результате оценки стоимости объекта необходимо применять по возможности все три подхода.

1.4 Обоснование отказа от использования затратного подхода

Оценщик принял решении отказаться от применения затратного подхода по следующим причинам:

1. Наиболее применимый метод чистых активов не учитывает эффективность работы предприятия и перспективы его развития.

2. Наиболее применимый метод чистых активов метод не учитывает рыночную ситуацию соотношения спроса и предложения на аналогичные предприятия.

3. Бухгалтерская оценка активов приводит к заниженной стоимости чистых активов;

4. Наличие большого количества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности

1.5 Необходимые документы банку для целей залога

Получение кредита под залог происходит в два этапа. На первом этапе предоставляются документы для первоначальной оценки, рассмотрение которой будет проходить в течение одного дня. В случае принятия положительного решения Банка необходимо будет предоставить полный набор документов.

Перечень документов, прилагаемых к заявке на получение кредита под залог для проведения первоначальной оценки:

1. Заявка и анкета на получение кредита по форме Банка

2. Финансовые документы заемщика:

- бухгалтерская отчетность за 3 последних отчетных даты, в том числе бухгалтерский баланс (форма № 1), отчет о прибылях и убытках (форма № 2), а также пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках (формы № 3,4, 5) к последнему годовому балансу.

- справка с расшифровкой ранее полученных кредитов в других банках с указанием банка, суммы

полученного кредита, даты получения кредита, даты погашения, процентной ставки, периодичности погашения, суммы просроченной задолженности и процентов (на дату подачи заявления), количеством пролонгаций кредита (по действующим кредитам предоставить копии кредитных и залоговых договоров);

- расшифровку 51 счета за последние 3 квартала помесячно и по банкам.

3. Финансовые документы заемщика, находящегося на упрощенной системе налогообложения, а так же заемщики, являющиеся субъектами малого предпринимательства и использующего упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности:

- Копия книги доходов и расходов за последние 3 квартала.

- Копия налоговой декларации об уплате единого налога за последние 3 квартала.

- справка с расшифровкой ранее полученных кредитов в других банках с указанием банка, суммы полученного кредита, даты получения кредита, даты погашения, процентной ставки, периодичности погашения, суммы просроченной задолженности и процентов (на дату подачи заявления), количеством пролонгаций кредита (по действующим кредитам предоставить копии кредитных и залоговых договоров);

- Управленческий баланс и форма №2 (ОПиУ) на последние 3 - отчетные даты

- расшифровку 51 счета за последние 3 квартала помесячно и по банкам.

4. Документы по технико-экономическому обоснованию кредитуемой сделки (при финансировании конкретной сделки/проекта):

- технико-экономическое обоснование, характеризующее сроки окупаемости и уровень

рентабельности кредитуемой сделки;

- копии контрактов (договоров), под которые предоставляется кредит;

- сведения о партнерах, участвующих в сделке, под которую предоставляется кредит;

- бизнес-план, планы маркетинга, производства и управления;

- прогноз денежных потоков заемщика, учитывающих запрашиваемый кредит.

5. Документы по возможному предоставляемому обеспечению (при наличии)

Примечание: Все документы, предоставляемые в копиях, должны быть заверены подписью руководителя, главного бухгалтера и печатью. Сотрудники банка оставляют за собой право запрашивать дополнительные документы по их усмотрению.

Полный пакет документов для Юридических лиц:

1. Анкета-заявка и риски.

2. Информационное письмо о деятельности Заемщика.

3. Документы, подтверждающие правоспособность заемщика:

- выписка из ЕГРЮЛ (действительна в течение 90 дней с даты выдачи межрайонной инспекцией ФНС РФ)

- выписка из реестра акционеров (для ЗАО) на дату обращения;

- список участников ООО на дату обращения;

- ксерокопии паспортов руководителя и главного бухгалтера (все листы)

- ксерокопии паспортов учредителей, участников, акционеров (все листы)

- разрешение (лицензию) на занятие отдельными видами деятельности

3 б. Для потенциальных Заемщиков, не являющимися клиентами Банка дополнительно:

- копия банковской карточки, заверенная Кредитной организацией, в которой открыт счет;

- решение (протокол) о создании организации (копия, заверенная Генеральным директором/Директором и печатью организации);

- нотариально удостоверенная копия Учредительного договора, если законодательством предусмотрено его составление

- нотариально удостоверенную копию Устава (и всех изменений к нему), зарегистрированного в

установленном законодательством порядке;

- нотариально удостоверенную копию свидетельства о регистрации

- нотариально удостоверенную копию свидетельство о постановке на налоговый учет

- нотариально удостоверенную копию свидетельство о внесении записи в Единый реестр юридических лиц

- копии документов, подтверждающих полномочия должностных лиц (решение либо протокол о выборах генерального директора);

- приказ о назначении главного бухгалтера, либо о возложении обязанностей по ведению бухгалтерского учета на Генерального директора

4. Финансовые документы заемщика:

- Для ООО - справка о стоимости имущества на отчетную дату.

- Для ЗАО - справка о сумме чистых активов на отчетную дату.

- бухгалтерская отчетность за 4 последних отчетных даты (форма № 1), отчет о прибылях и убытках (форма № 2), а так же отчеты формы №№№ 3,4, 5 к последнему годовому отчету с отметкой МИФНС - аудиторское заключение с приложением, если фирма - заемщик подлежит обязательному аудиту согласно ст. 7 Федерального закона «Об аудиторской деятельности» № 119-ФЗ

- акт последней проверки МИФНС

- справки с расшифровкой основных статей баланса на последнюю отчетную дату;

- оперативная информация о движении товарных остатков за последние три календарных месяца - при залоге товаров в обороте (остаток, поступление, расход)

- расшифровка предприятий-кредиторов и предприятий-дебиторов заемщика (по форме Банка)

- справка с расшифровкой кредитов и займов с приложением копий действующих договоров

(кредитный/залог/поручительство) (по форме Банка)

- справка о наличии расчетных счетов в банках по форме, представляемой из МИФНС

- справки из всех обслуживающих банков о наличии счетов, об оборотах по счетам за последние 12 месяцев (помесячно), об отсутствии картотеки неплатежей, о наличии либо отсутствии заключенных кредитных, залоговых или договоров поручительства

- распечатка 51 счета за последние 2 квартала (помесячно)

- справку о наличии/отсутствии просроченных платежей в бюджет, представляемой из МИФНС

- основные хозяйственные договоры заемщика (договоры аренды, договоры с поставщиками и покупателями со всеми приложениями к договорам)

- технико-экономическое обоснование, характеризующее сроки окупаемости и уровень рентабельности кредитуемой сделки или прогноз движения денежных средств

- справка от предприятия на последнюю отчетную дату

- справку о наличии/отсутствии просроченных платежей в бюджет

- справку о наличии/отсутствии просроченной задолженности перед работниками по заработной плате

- справку о наличии/отсутствии у Заемщика неликвидных запасов готовой продукции или товаров для перепродажи

- справку о наличии/отсутствии просроченной дебиторской и кредиторской задолженностей.

- справку о наличии/отсутствии дебиторской и кредиторской задолженностей сроком погашения более 12 мес.

5 б. Финансовые документы для заемщиков - субъектов малого предпринимательства - юридических лиц, налогообложение которых осуществляется в соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса «Упрощенная система налогообложения») и главой 26.3 Налогового кодекса («Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности»).

- копия книги доходов и расходов за 12 месяцев

- копия налоговой декларации за последний отчетный год с отметкой ИМНС о принятии

- копия квитанции по уплате налога по декларации за последние 4 квартала

- уведомление соответствующего органа о применении упрощенной системы налогообложения

- аудиторское заключение с приложением, если фирма - заемщик подлежит обязательному аудиту согласно ст.7 Федерального закона «Об аудиторской деятельности» № 119-ФЗ

- акт последней проверки ИМНС

- оперативная информация о движении товарных остатков за последние три календарных месяца - при залоге товаров в обороте (остаток, поступление, расход)

- расшифровка предприятий-кредиторов и предприятий-дебиторов (по форме Банка)

- справка с расшифровкой кредитов и займов с приложением копий действующих договоров (кредитный/залог/поручительство) (по форме Банка).

- справка о наличии расчетных счетов в банках по форме, представляемой из МИФНС

- справки из всех обслуживающих банков о наличии счетов, об оборотах по счетам за последние 12 месяцев, об отсутствии картотеки неплатежей, о наличии либо отсутствии заключенных кредитных, залоговых или договоров поручительства

- распечатка 51 счета за последние 2 квартала (помесячно)

- основные хозяйственные договоры заемщика (договоры аренды, договоры с поставщиками и покупателями со всеми приложениями к договорам)

- справку о наличии/отсутствии просроченных платежей в бюджет, представляемой из МИФНС

- технико-экономическое обоснование, характеризующее сроки окупаемости и уровень рентабельности кредитуемой сделки или прогноз движения денежных средств справка от предприятия на последнюю отчетную дату:

- справку о наличии/отсутствии просроченных платежей в бюджет.

- справку о наличии/отсутствии просроченной задолженности перед работниками по заработной плате.

- справку о наличии/отсутствии у Заемщика неликвидных запасов готовой продукции или товаров для перепродажи.

- справку о наличии/отсутствии просроченной дебиторской и кредиторской задолженностей.

- справку о наличии/отсутствии дебиторской и кредиторской задолженностей сроком погашения более 12 мес.

6. Документы по технико-экономическому обоснованию кредитуемой сделки (при финансировании конкретной сделки/проекта):

- технико-экономическое обоснование, характеризующее сроки окупаемости и уровень рентабельности кредитуемой сделки;

- копии контрактов (договоров), под которые предоставляется кредит;

- сведения о партнерах, участвующих в сделке, под которую предоставляется кредит;

- бизнес-план, планы маркетинга, производства и управления;

- прогноз денежных потоков заемщика, учитывающих запрашиваемый кредит.



Глава 2. Расчёт рыночной стоимости АЗС

2.1 Расчёты стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж обектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в её текущем состоянии.

Основной принцип подхода - сопоставление, которое проводится:

ѕ с точным аналогом, продающимся как на первичном, так и на вторичном рынке

ѕ с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога

ѕ с новым аналогичным оборудованием с внесением на износ при отсутствии вторичного рынка

Источником информации являются каталоги, прейскуранты, пресса, специализированные издания и другие источники.

Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Проведем оценку асфальтобетонного покрытия АЗС сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному асфальтобетонному покрытию, которая приведена в таблице .

Примечания:

1. Право собственности на объекты - полное для всех аналогов.

2. Условия продажи - рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5. Корректировку по соответствующему параметру производим в процентном выражении к оценивемому объекту. В качестве параметров корректировки выберем следующие:

- Качество материала покрытия группа капитальности здания;

- Качество укладки (поверхности) покрытия наличие тепло- и энергоснабжения;

- Степень износа, %;

Получили стоимость 1 м² асфальтобетонного покрытия АЗС, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь покрытия ( м²), получаем стоимость покрытия: *176,4 = 56 095 рублей.

Для оценки сооружений резервуаров и ТРК используем данные прейскурантов предприятий-изготовителей и торговых предприятий, предлагающих оборудование для автозаправочных станций (таблицы ). Сооружения резервуаров, предлагаемые ОАО «Восток-оборудование», ЗАО «АЗС-оборудование», ООО «Восток Снаб», по технологическим признакам и параметрам являются полностью идентичными сооружениям резервуаров, находящимся на АЗС. Они являются двустенными, как и резервуары оцениваемой АЗС, объемом 50 м³, укомплектованы теми же технологическими элементами. Поэтому для получения оценочной стоимости сооружения резервуара АЗС необходимо внести только поправки на износ оборудования.

Таким образом, стоимость одного сооружения резервуара 71 243 рублей. Стоимость работ по установке одного резервуара в Хабаровске составляет 5 000 рублей. С учетом установки сооружений резервуаров и их количества, стоимость сооружений резервуаров на АЗС №442 составляет 228 729 рублей.

Стоимость топливораздаточной колонки АЗС с учетом износа составляет 5 203 рублей. На АЗС три колонки, следовательно, общая сумма их стоимости на 01.01.2004г. составляет 15 609 рублей.

Стоимость основных средств АЗС на 01.01.2004г., рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 2 829 080 рублей.

Текущая стоимость запасов нефтепродуктов, дебиторская задолженность, текущая стоимость обязательств АЗС те же, что и при использовании затратного подхода. Текущая стоимость запасов нефтепродуктов - 2 166 240 рублей.

Определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

С = PV_активы - PV_{обяз,, (10)}

С = (2 829 080 +107 400 + 2 166 240 + 195 470) - 951 383 = 4 346 807 рублей.

Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 4 346 807 рублей.

2.2 Расчёты стоимости объекта оценки доходным подходом

При оценке стоимости коммерческой недвижимости используем метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтирования применяется для приведения потока денежных доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

Этап 1. Выбор модели денежного потока

Денежный поток будем рассчитывать, добавляя к полученной чистой прибыли (после уплаты налогов) сумму амортизационных отчислений и корректируя на изменение собственного оборотного капитала, инвестиций в основные средства и долгосрочной задолженности.

Этап 2. Определение длительности прогнозируемого периода

Начальной границей прогноза принимаем 01.01.2006г., конечной - 01.01.2009 г. Длительность прогнозируемого периода составит 3 года.

Этап 3. Прогноз изменения денежного потока на будущее

В прогноз изменения денежного потока закладывается темп роста цен на нефтепродукты в размере 125%. На основе указанных данных по планируемым мероприятиям по развитию деятельности АЗС составляем прогноз изменения денежного потока (таблица ). Для повышения точности прогноза выполним три вида прогноза - оптимистический, наиболее вероятный, пессимистический. В первом случае будем считать, что все три вида бизнеса на АЗС будут развиваться согласно прогнозу руководства.

Во втором случае будем считать, что реализация мероприятий по снижению себестоимости не привела к существенному снижению издержек обращения. Их уровень составил 20%.

Открытие шиномонтажной мастерской и кафе принесло ожидаемые доходы. Тогда прогноз будет следующим (таблица ).

В третьем случае будем считать, что реализация мероприятий по снижению себестоимости не привела к существенному снижению издержек обращения, а также открытие шиномонтажной мастерской и кафе не принесло ожидаемые доходы, только затраты на их открытие (убытки). Тогда прогноз будет следующим.

Полученную средневзвешенную доходность предприятия будем использовать при определении окончательной рыночной стоимости объекта.

Для расчета ставки дисконта примем:

ѕ безрисковую ставку дохода (R_f) в размере 10%;

ѕ меру систематического риска, вызываемого макроэкономическими и политическими факторами в стране - коэффициент бетта () в размере 0,625;

ѕ среднерыночную ставку дохода в размере 18%;

ѕ рыночную премию для малых предприятий - 5,3%;

ѕ страновой риск - 3%.

R = R_f + * (R_рс - R_f ) S₁ + S₂ + C = 10 + 0,625 * (18 - 10) + 5,3 + 3 = 23,3

Таким образом, ставка дисконта равна 23,3%.

Прибыль в постпрогнозный период не ожидается, следовательно, чистая текущая стоимость денежных потоков за период с 01.01.2006г. по 01.01.2009г. составляет 2 833 024 рублей.

Этап 6. Определение окончательной рыночной стоимости объекта

Для получения окончательной рыночной стоимости АЗС необходимо к сумме чистой текущей стоимости денежных потоков с 01.01.2006 г. по 01.01.2009 г. прибавить величину собственного капитала предприятия. Сумма средств АЗС по разделу «Капитал и резервы» на 01.01.2006 г. составила рублей. Следовательно, рыночная стоимость объекта составляет:

2 821 300 + 2 833 024 = 5 654 324 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость АЗС на 01.01.2004 г., рассчитанная на основе доходного подхода равна 5 654 324 рублей.

2.3 Формирование итоговой величины стоимости. представление результатов оценки в отчёте об оценке

Сравнительный (рыночный) подход - наиболее точный метод определения стоимости предприятия на дату оценки, так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.

В связи с этим, для согласования результатов оценки, присваиваем каждому подходу удельный вес:

ѕ затратный подход - не применялся;

ѕ сравнительный подход - 0,5.

ѕ доходный подход - 0,4

Определяем средневзвешенную стоимость предприятия с учетом удельных весов подходов:

(2 478 456 * 0,2) + (4 346 807 * 0,5) + (5 654 324 * 0,4) = 4 930 824,3 руб.

Таким образом, стоимость предприятия АЗС на отчетную дату .2014 г составляет 3 692 884 рублей.

2.4 Расчет ликвидационной стоимости АЗС

Для расчета ликвидационной стоимости объекта оценки, учитывается фактор стоимости денег во времени и влияние фактора эластичности спроса по цене:

()

- ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду () его экспозиции (руб.);

- рыночная стоимость объекта оценки (руб.);

- продолжительность периода дисконтирования (лет);

- количество периодов начисления процентов в течении года;

- годовая ставка дисконта (выраженная как десятичная дробь);

- поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта.



Заключение

Для принятия эффективных управленческих решений собственникам и руководству предприятия часто требуется информация о стоимости бизнеса. Повышение стоимости предприятия - один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием.

В настоящем дипломном проекте проведена оценка стоимости предприятия АЗС «Башнефть», на правах собственности принадлежащей ОАО АНК «Башнефть». Автозаправочная станция расположен на окраине города Магнитогорск, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В результате увеличения автопарка, подъема производства, развития грузовых транспортных потоков, погрузочных терминалов растет потребление нефтепродуктов в данном регионе. Поэтому развитие деятельности АЗС имеет хорошие перспективы в будущем.

АЗС является структурным подразделением ОАО АНК «Башнефть». В собственности данной организации она находится с 2010 года. Вся реализуемая продукция через АЗС - нефтепродукты головной компании ОАО АНК «Башнефть». Необходимость оценки АЗС «Башнефть» возникла в связи с процессом подготовки управленческого решения в ОАО АНК «Башнефть» о развитии бизнеса компании, в частности, покупки или строительстве новых АЗС. Оценка производилась на основе двух подходов: сравнительного и доходного, был обоснован отказ от использования затратного подхода к оценки АЗС. Каждый из подходов имеет собственные достоинства и недостатки. Применение того или иного подхода и методов оценки зависит от конкретной ситуации.

Основой бизнеса, его органичной сущностью является получение дохода от владения собственностью. Поэтому и любой объект собственности интересен всем субъектам рыночных отношений, прежде всего как источник получения дохода - конечного результата деятельности в подавляющем числе сфер экономики. Поэтому наиболее адекватным сути бизнеса - как объекта инвестирования - является доходный подход, который приобретает все большее значение в российской оценочной практике в связи со стабилизацией макроэкономических факторов и повышением эффективности деятельности российских компаний.

Рыночный характер существующих экономических отношений, в том числе в особенности при смене прав собственности, требует максимального учета сложившейся на рынке соответствующего товара конъюнктуры. Этим требованиям в наибольшей степени отвечает сравнительный подход к оценке объектов, нередко называемый рыночным. Он предполагает, что действительная ценность активов предприятия определена их стоимостью на достаточно развитом финансовом рынке. Иначе говоря, наиболее вероятной стоимостью конкретного объекта будет реальная цена сделки с аналогичным объектом при выполнении необходимых корректировок.

Анализируя данные, полученные в результате оценки АЗС, можно сделать вывод, что развитие бизнеса, разработка новых видов услуг является наиболее перспективным управленческим решением для данной АЗС. Этот вывод основан на высокой рыночной стоимости АЗС, рассчитанной на основе доходного подхода. Однако данный подход может оказаться неточным в связи с недостатками прогнозирования доходов предприятия и состояния рынка. Поэтому необходимо учитывать и результаты оценки другими подходами. В частности, сравнительный (рыночный) метод является наиболее точным методом определения стоимости предприятия на дату оценки, так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.

Стоимость предприятия АЗС «Башнефть» с учетом соответствующих удельных весов подходов составила 4 274 046 рублей.



Список использованных источников

Нормативно-правовая база:

1. Гражданский кодекс РФ, часть первая (в ред. от 27.07. 2006 № 183-ФЗ).

2. Земельный кодекс РФ (в ред. от 19.06.2007 №136-ФЗ)

3. Налоговый кодекс РФ, Часть вторая, № 117-ФЗ, от 05.08.2000 г.

4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ (в ред. от 24.07.2007)

5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», № 135-ФЗ, от 29.07.1998 г.

6. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», №127-ФЗ от 26.10.2002г.

7. Федеральный закон «Об исполнительном производстве», № 119-ФЗ от 21.07.1997г.

8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.

9. Закон РФ «О залоге», № 2872-1, от 29.05.1992 г.

10. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256.

11. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.

12. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.

13. Международные стандарты оценки. 8 издание. 2009/Пер. с англ. И. Л. Артеменкова, Г. И. Микерина, Н. В Павлова. - М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2009.

14. Нормативно-правовые и технические документы по АЗС (см. Приложение №2 настоящих Методических рекомендаций);

15. 1 часть Методических рекомендации АРБ «Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога».

Методическая база:

1. Грибовский С. В. Методология оценки коммерческой недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

2. Смоляк С. А. «Проблемы и парадоксы оценки машин и оборудования: сюита для оценщиков машин и оборудования», МАОК, М., 2009

3. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость/ СПбГТУ, СПб., 1996;

4. Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности. Пер. с англ. М., "Дело", 1997.

5. Федотова М. А., Рослов В. Ю., Щербакова О. Н., Мышанов А. И. «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации», Финансы и статистика, М., 2008

Интернет источники:

1) http://www.777222.ru/ - Шесть функций сложного процента.

Размещено на Allbest.ru

...