Ib = Io-IL (15)

где J_h, - годовой доход, приходящийся на здание; J₀ - общий годовой доход, приносимый собственностью.

Vb = Ib/Rb (16)

где Vb, - стоимость здания;

Rn - ставка капитализации для зданий.

V = VL + Vb (17)

где V - стоимость собственности.

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного - дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала [33, с. 265-266].

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

- составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита - нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

- определяются денежные потоки собственных средств;

- рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

- по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

- определяется доход от реверсии;

- из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

- по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы:

V = PV (NOI - DS) + PV (TG - UM) + M (18)

где NOI - чистый операционный доход n года проекта; DS - сумма обслуживания долга в n году проекта;

TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу;

UM - невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п; i - отдача на собственный капитал; М - первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

- если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

- если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость - критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег:

NPV = - Co + (19)

где NPV - чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта;

Со - начальные инвестиции;

С_i - денежный поток периода t;

i, - ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей стоимости [42, с.201-203]:

- прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;

- определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;

- определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;

- выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.

Период окупаемости - время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.

Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

Расчет ставки дисконтирования по методу выделения осуществляется в следующей последовательности:

- моделируются потоки доходов и расходов для каждого объекта аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования;

- рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту;

- полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту [47, с.175].

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

PV = (20)

где РV текущая стоимость;

С _t - денежный поток периода t ;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t ;

R - стоимость реверсии.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

2.3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным [53, с. 26].

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие:

- вещные права на объект оценки;

- условия финансирования;

- условия продажи (чистота сделки);

- время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др.);

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- отклонения от целевого использования;

- наличие движимого имущества [40, с.12].

По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами.

Единицы сравнения

Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая.

Приведем примеры физических единиц сравнения:

- единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м².

- единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м² общей площади, цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода [46, с. 132].

Расчет и внесение поправок

Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки - это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м²). Они изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики.

К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Существует несколько методов определения необходимых поправок:

- метод парных продаж;

- экспертный метод;

- статистические методы [54, с. 37].

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Суть метода корреляционно регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Метод валовой ренты

Единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

- оценить рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

- определить отношение валового (действительного) дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

- умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы [72, с.265].

После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

2.3.3 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [20, с.118]. 

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- Уровень заработной платы;

- Величина накладных расходов;

Размещено на http://www.allbest.ru

- Затраты на оборудование;

- Нормы прибыли строителей в данномРазмещено на http://www.allbest.ru

регионе;

- Рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

Размещено на http://www.allbest.ru

1. Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа:

Сон=Свс-Сизн, (21)

где Сон - стоимость объекта с учетом накопленного износа;

Свс - восстановительная стоимость;

Сизн - стоимость накопленного износа.

Определение итоговой стоимости недвижимости:

Сит= Сз+Сон, , (22)

где Сит - итоговая стоимость объекта недвижимости;

Сз - стоимость объекта недвижимости с учетом наиболее эффективного использования;

Сон - стоимость объекта с учетом накопленного износа.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

3. ОБОСНОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ ПЕРЕУЛОК МАМИНА 6А, 17

3.1 Современное состояние рынка жилых помещений г. Челябинска

Рынок недвижимости Челябинска претерпел большие изменения за 2008-2009 гг. Мировой финансовый кризис сильно повлиял на рынок жилья: предложение резко увеличилось за счет вторичного жилья, а спрос на недвижимость практически был нулевым. Из-за неопределенности ситуации цены на квадратные метры все еще остаются нестабильными. Однако, по официальным данным даже в условиях сложной экономической ситуации, покупатели продолжают приобретать недвижимость в Челябинске.

Недвижимость в Челябинске является выгодным вложением денежных средств в период нестабильной экономической ситуации по следующим причинам:

- спрос на недвижимость в Челябинске будет расти, так как Челябинск является одним из самых быстро развивающихся городов Южного Урала, в который в последнее время стекается все больше людей со всех областных городов и регионов России;

- предложение строительных компаний в ближайшее время будет ограничено, так как в связи с кризисом многие компании заморозили или приостановили строительство новых домов;

- цены в первую очередь будут расти на первичное жилье, а затем на вторичное.

Статистика недвижимости г. Челябинска говорит не только о замедлении роста цен на жилье в прошедшем году, но и об их снижении в начале 2009 года. Эта тенденция наблюдается даже в отношении квадратных метров на первичном рынке, хотя строители неоднократно заявляли, что никакого удешевления ждать не стоит. Так, жилье в новостройках за 2009 год подорожало всего на 7,43%, что значительно ниже официального уровня инфляции в России, которая достигла 13,3%. Его усредненная стоимость в последнем месяце года составила 42 327 рублей. Вторичная недвижимость в Челябинске за год выросла в цене на 20,16%, и на декабрь 2009 года квадратный метр в этом сегменте стоил 48 482 рубля.

Таблица 2 - Изменение стоимости квадратного метра на рынке недвижимости Челябинска в январе по отношению к декабрю начиная с 2006 г.

Период	Первичный рынок	Вторичный рынок
Декабрь 2006 года - январь 2007 года	+ 4.5	+ 11.68
Декабрь 2007 года - январь 2008 года	+ 0.75	+ 0.22
Декабрь 2008 года - январь 2009 года	+ 0.89	+ 3.16
Декабрь 2009 года - январь 2010 года	- 1.03	- 2.55

Источник информации: analiz.chelreal.ru - Мониторинг цен на жилую недвижимость г.Челябинска

Первый месяц нового года отличился уникальным для челябинского рынка недвижимости явлением: квадратные метры дешевели. Причем уровень снижения стоимости на первичном и вторичном рынках был прямо пропорционален росту в прошедшем году: новостройки за месяц сбавили в весе на 1,03% (средняя стоимость по данным за январь - 47 890 рублей за квадратный метр), а вторичное жилье на 2,56% (49 264 рублей за квадратный метр). Начиная с 2006 года - даже в январе отрицательной динамики сразу по всем видам жилья не наблюдалось.

В ценах на вторичное жилье наиболее ощутима спекулятивная составляющая: именно в этом сегменте показатели растут не столько на основании объективных факторов, сколько благодаря ажиотажному спросу и активным действиям посредников. Таким образом, за четыре года (с декабря 2006-го) средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте увеличилась на 100%.

Таблица 3 - Динамика изменения стоимости квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Челябинска с января 2009 г. по январь 2010 г.

Год, месяц	Средняя цена 1 кв. метра, руб.	Динамика по отношению к прошлому месяцу, %	Прирост к январю 2009 года, %	Кол-во квартир, принимавших участие в подсчете
1.2009	40 345	2.84	0	9 726
2.2009	43 419	7.61	7.61	16 043
3.2009	45 285	4.29	12.24	26 471
4.2009	46 081	1.75	14.21	41 959
5.2009	45 924	-0.34	13.82	39 405
6.2009	46 745	1.78	15.86	48 127
7.2009	47 811	2.28	18.5	54 046
8.2009	48 467	1.37	20.13	56 648
9.2009	49 348	1.81	22.31	62 257
10.2009	49 508	0.32	22.71	80 154
11.2009	49 113	-0.79	21.73	69 194
12.2009	48 482	-1.28	20.16	74 613
1.2010	47 238	-2.56	17.08	47 618

Источник информации: analiz.chelreal.ru - Мониторинг цен на жилую недвижимость г. Челябинска

В течение всего прошедшего года продавцы квартир на вторичном рынке планомерно повышали расценки, вопреки снижающемуся спросу. 

В итоге квадратный метр в этом сегменте, как уже говорились ранее, вырос в стоимости на 20,16%. Правда, серьезные темпы подорожания наблюдались только в начале года, когда о влиянии мирового финансового кризиса еще всерьез никто из местных деятелей рынка не задумывался. Пик наблюдался в марте, когда прогноз среднегодового прироста стоимости квадратного метра практически достиг отметки в 49%.

Но далее темпы подорожания снизились до уровня 1-2% в месяц, а по итогам мая квадрат даже немножко подешевел. В конце лета и начале осени продавцы еще пытались держать марку, но в ноябре и декабре сдали позиции, назначая более низкие цены на продаваемые объекты.

Рисунок 2 - Динамика средней цены 1 квадратного метра, руб.

По данным риелторских компаний, размещающих свои предложения на сайте ChelReal.ru, некоторые агентства с ноября 2009 года снижают цены и на жилье эконом-класса, и на более дорогие варианты.

Подорожание квадратного метра на первичном рынке оказалось неожиданно низким: за год его стоимость выросла всего на 7,43%. Цены на новостройки планомерно и незначительно повышались из месяца в месяц, пик этого роста отмечен в мае, когда стоимость квадрата в новом жилье увеличилась на 2,67% по отношению к прошлому месяцу. А в сентябре и октябре, напротив, наблюдалось некоторое удешевление, по всей видимости, связанное не с политикой строительных компаний, а с действиями посредников, имеющих в собственности строящееся жилье.

Таблица 4 - Динамика изменения стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости Челябинска с января 2009 года по январь 2010 г.

Год, месяц	Средняя цена 1 кв. метра, руб.	Динамика по отношению к прошлому месяцу, %	Прирост к январю 2008 года, %	Кол-во квартир, принимавших участие в подсчете
1.2009	39 398	0,39	0	8 123
2.2009	39 550	0.38	0.38	9 952
3.2009	40 241	1.74	2.13	15 686
4.2009	40 297	0.13	2.28	30 979
5.2009	41 373	2.67	5.01	27 637
6.2009	41 887	1.24	6.31	33 752
7.2009	42 655	1.83	8.26	38 174
8.2009	42 875	0.51	8.82	40 504
9.2009	41 665	-2.82	5.75	45 584
10.2009	41 170	-1.18	4.49	51 070
11.2009	41 703	1.29	5.85	32 684
12.2009	42 327	1.49	7.43	43 789
1.2010	41 890	-1.03	6.32	29 535

Источник информации: analiz.chelreal.ru - Мониторинг цен на жилую недвижимость г. Челябинска

Представим данные таблицы графически (рис.3). Такое постепенное повышение расценок на квадратные метры строительные компании, как правило, планируют заранее, и связано оно со степенью готовности объекта: чем ближе срок сдачи в эксплуатацию, тем дороже становятся квадратные метры в этом доме. Строители продолжают уверять общественность в том, что никакого снижения ждать не стоит, что уже сейчас рентабельность строительства минимальна, и продавать жилье дешевле просто невозможно. Однако, по данным сайта ChelReal.ru, в январе-феврале 2009 года цены на квадратные метры в новостройках начали снижать не только посредники-инвесторы, но и некоторые строительные компании.

Рисунок 3 - Динамика средней цены квадратного метра на первичное жилье, руб.

Даже несмотря на то, что ушедший год стал рекордным в отношении объемов сдачи в эксплуатацию жилья (почти 3 миллиона квадратных метров), последние месяцы ознаменовались довольно неприятными событиями. Практически все стройки низкой степени готовности оказались «замороженными» (хотя в большинстве случаев и неофициально), а многие строительные компании (в том числе и крупнейшие в городе) в качестве «антикризисных» мер сократили большое количество сотрудников. Возможно, именно это позволило строительным компаниям избежать банкротства. Кроме того, взаимодействие с властями помогло строителям не только остаться на плаву, но и несколько поправить финансовое положение. Более двадцати челябинских строительных компаний заключили договоры с государством о выкупе у них жилья для социальных нужд. Строители продали квадратные метры, находящиеся в 70-процентной и выше степени готовности, областным властям «по оптовым ценам»: 27 200 рублей. По данной программе было выкуплено более тысячи квартир: в них расселят людей из ветхо-аварийного фонда и семьи военнослужащих. Государство потратило на эти цели порядка 1,5 миллиарда рублей, часть денег - около миллиарда - застройщики уже получили.

Строительные фирмы серьезно рискуют, продавая квадратные метры государству по ценам на 50% ниже рыночных, но, с другой стороны, таким образом многие компании избежали неприятной ситуации с недостроями, на завершение которых просто нет средств. А это - большой плюс для инвесторов, вложивших деньги в строительство на ранней стадии: вряд ли они хотели бы повторить судьбу «обманутых дольщиков», которые с конца 90-х годов и до сих пор не смогли решить свои проблемы. Это только первый опыт выкупа квадратных метров у застройщиков, в планах областных властей - включить в данную программу также жилье, находящееся в меньшей степени готовности. По нашим данным в Челябинске сейчас более миллиона квадратных метров находятся в стадии незавершенного строительства.

В различных районах Челябинска средняя стоимость квадратного метра изменялась по-разному. Что касается вторичного жилья, то статус самого дорогого по-прежнему сохранил за собой Центральный район, там же значительнее всего подорожал квадратный метр - более чем на 25% (56 360 рублей). На втором месте по темпам роста - самый дешевый в городе Металлургический район, где квадратный метр по данным на конец года стоил 40 371 рубль, что на 18,1% дороже, чем в начале года. Меньше всего цены поднялись на вторичную недвижимость во втором по дороговизне жилья Советском районе - на 8,05% за год (50 085 рублей).

Таблица 5 - Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в различных районах г. Челябинска

Район города	Средняя стоимость квадратного метра (руб.)	Динамика цены по отношению к началу года (%)
Центральный	56 360	25,14
Советский	50 085	8,05
Калининский	48 228	14,37
Курчатовский	48 025	17,42
Тракторозаводский	43 303	14,48
Ленинский	42 903	17,65
Металлургический	40 371	18,1

Источник информации: analiz.chelreal.ru - Мониторинг цен на жилую недвижимость г. Челябинска

Изобразим данные таблицы графически (рис.4).



Рисунок 4 - Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в районах г. Челябинска

Ситуация с новостройками несколько иная: по итогам 2009 года в некоторых районах Челябинска произошло снижение средней стоимости квадратного метра. Отрицательная динамика была отмечена в Калининском районе, где квадрат стал на 6,53% дешевле, чем в январе того же года (37 458 рублей), и в Металлургическом районе, где новостройки снизились в стоимости на 3,58% (35 451 рубль).

Также минимальное подорожание - всего на полтора процента - наблюдалось в Тракторозаводском районе, причем в отличие от ситуации на вторичном рынке, первичная недвижимость по итогам года здесь оказалась самой дешевой: новостройки предлагаются в среднем по 33 120 рублей за квадратный метр. А лидирует в рейтинге дороговизны нового жилья Советский район - 53 916 рублей за квадратный метр, и подорожание здесь наиболее значительное - более 15% за год.

Таблица 6 - Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в различных районах Челябинска

Район города	Средняя стоимость квадратного метра (руб.)	Динамика цены по отношению к началу года (%)
Советский	53 916	15,07
Центральный	44 645	10,2
Курчатовский	41 425	10,17
Ленинский	39 000	9,87
Калининский	37 458	-6,53
Металлургический	35 451	-3,58
Тракторозаводский	33 120	1,51

Источник информации: analiz.chelreal.ru - Мониторинг цен на жилую недвижимость г. Челябинска

Проведем анализ динамики показателей, влияющих на стоимость квадратного метра жилья.

1. Анализ динамики стоимости барреля нефти

Известным фактом является то, что экономика России напрямую зависит от стоимости барреля нефти. При этом данный показатель практически мгновенно реагирует на изменения в экономике. Кроме того, стоимость барреля нефти в достаточной степени коррелирует со стоимостью квадратного метра в долларовом выражении: равномерный рост стоимости квадратного метра до июля 2009 года сопровождался преимущественным ростом стоимости барреля нефти; с июля 2009 года наблюдается как снижение стоимости кв. м, так и снижение стоимости барреля нефти. Стоимость квадратного метра вторичной жилой недвижимости в долларах c июля по декабрь 2009 года упала на 16%.

По оценкам биржевиков, в ближайшие 3-4 месяца ожидается дальнейшее снижение стоимости барреля нефти до уровня 42 долларов, что непосредственно скажется на общем состоянии российской экономики.

Таким образом, при оценке динамики стоимости квадратного метра можно прогнозировать снижение стоимости квадратного метра вторичного жилья как в долларах, так и в рублях.

2. Анализ динамики среднедушевого дохода населения г. Челябинска

Одним из факторов, вызывающих рост стоимости кв. м на рынке вторичной жилой недвижимости, является общий рост благосостояния населения. Благосостояние населения напрямую отражает такой показатель, как среднемесячный доход на душу населения. Кроме того, данный показатель в высокой степени коррелирует со стоимостью квадратного метра: по данным Государственного комитета статистики по Челябинской области (Челябинскстат), доходы населения г. Челябинска за последние шесть лет постоянно росли, что явилось одной из причин роста стоимости кв. м вторичной жилой недвижимости в Челябинске.

В настоящее время в связи со сложившейся ситуацией наблюдается спад доходов населения. Основным фактором, обусловившим данный спад, является неблагоприятная ситуация в сфере производства и банковской сфере.

По данным информационно-аналитического отдела Главного управления по труду и занятости населения Челябинской области, в октябре число заявленных к высвобождению работников резко увеличилось - за месяц 17 организаций и учреждений предупредили о предполагаемых высвобождениях 5 160 человек. По состоянию на 3 декабря 2009 года всего 28 организаций, расположенных на территории Челябинской области, сообщили о предстоящих массовых увольнениях работников по сокращению в количестве 7 750 человек, увольнение которых предполагается в январе-феврале 2010 года.

Среди предприятий Челябинской области, объявивших о сокращении сотрудников, ОАО «Челябинский автомеханический завод», ОАО «Уфалейникель», ОАО «Энергопром», Челябинский электродный завод, ООО «Металлургпромсервис» и др.

При этом в городском банке вакансий, по информации отдела рынка труда Челябинска (Управление по труду и занятости населения Челябинской области), в ноябре произошел резкий спад: на конец ноября в банке свободных вакансий города находилось только 8 119 вакантных рабочих мест (уменьшение составило 4 844 единицы по сравнению с предыдущим месяцем).

Кроме того, многие предприятия Челябинска перешли на сокращенный режим работы, часть работников отправлена в административные отпуска (ОАО «ЧЭМК», ЗАО «Челябмазсервис», ООО «Южуралстройком», ОАО «Челябинский цинковый завод» и т.д.).

Таким образом, среднедушевой доход жителей Челябинска к декабрю 2009 года, по различным оценкам, сократился на 20-50% по сравнению с докризисным состоянием.

Сокращение доходов населения (при положительном значении инфляции, что мы имеем на данный момент) приводит к падению платежеспособного спроса, что, в свою очередь, непременно сказывается на объемах сделок на рынке недвижимости. При этом значительного снижения предложения на рынке вторичной жилой недвижимости в ближайшее время не ожидается. Наоборот, в связи с кризисной ситуацией в экономической сфере ожидается значительный рост предложения квартир, находящихся в ипотеке. Следовательно, снижение уровня доходов населения может повлечь за собой и снижение стоимости кв. м на вторичном рынке жилой недвижимости Челябинска.

3. Анализ динамики объемов ипотечных сделок

Одним из факторов, влекущих за собой повышение стоимости кв. м вторичной жилой недвижимости Челябинска за последние два года, явился активный рост объемов ипотечного кредитования. Рост объемов ипотечного кредитования обуславливает приток денежных средств на рынок недвижимости, увеличивая тем самым спрос, вследствие чего становится возможным увеличение стоимости квадратного метра.

В августе 2009 года в Челябинске около 40 банков предлагали услуги по выдаче ипотечных кредитов, из них около 10 надежных банков проводили активное ипотечное кредитование. К декабрю текущего года количество банков, предлагающих услуги ипотечного кредитования, сократилось в четыре раза, сохранили активность по операциям ипотечного кредитования только три банка.

Таким образом, при сокращении объемов ипотечного кредитования наиболее вероятно снижение стоимости кв. м жилой недвижимости вследствие резкого сокращения платежеспособного спроса.

4. Динамика стоимости квадратного метра первичной жилой недвижимости г. Челябинска

Рынок вторичной жилой недвижимости непосредственно связан с рынком первичной жилой недвижимости. Так, на челябинском рынке недвижимости стоимость кв. м первичного жилья и стоимость кв. м вторичного жилья за последние годы изменялись практически в равной степени: колебания стоимости квадратного метра первичной недвижимости вызывали более сглаженное колебание стоимости кв. м вторичной недвижимости.

В настоящее время на рынке первичной жилой недвижимости Челябинска наблюдается снижение спроса, вызванное массовым «замораживанием» объектов строительства. Стоимость кв. м на рынке первичной жилой недвижимости пока снизилась незначительно, т.к. застройщики в настоящий момент пытаются продать практически готовые объекты за цену, приближенную к докризисному периоду. Но в ближайшее время ожидается резкий спад стоимости квадратного метра, что обусловлено снижением ликвидности застройщиков, что, в свою очередь, является следствием замораживания денежных средств в объекты строительства. Снижение ликвидности застройщиков и сокращение платежеспособного спроса заставит застройщиков снижать стоимость квадратного метра.

Кроме того, власти Челябинска объявили о выкупе объектов строительства со степенью завершенности 90% и выше с дисконтом от 25% при оптовых сделках. В реальности дисконт может достигнуть 40-45%. Так, первые сделки в Москве были заключены с дисконтом 35-45%: правительство Москвы в декабре выкупило 338 тыс. кв. м первичного жилья у компаний «ПИК-Регион», СУ-155 и «Рантект-МФД» по средней цене 65 тыс. руб./кв. м (дисконт составил 35-45%).

Таким образом, учитывая положение рынка первичной жилой недвижимости Челябинска, можно прогнозировать снижение стоимости кв. м и вторичного жилья.

5. Динамика себестоимости строительства

Одним из факторов, который вызывал значительный рост стоимости квадратного метра на рынке жилой недвижимости (как первичной, так и вторичной), явился рост себестоимости строительства. При этом рост себестоимости строительства непосредственно влияет на стоимость кв. м первичной жилой недвижимости и опосредованно - на стоимость кв. м вторичной жилой недвижимости. Отметим, что влияние изменения стоимости строительных материалов вызывает изменение ценовой политики застройщиков не сразу, а с отставанием в 3-4 месяца.

Таким образом, снижение себестоимости строительства в условиях сокращения спроса является предпосылкой для снижения стоимости жилья.

При исследовании динамики показателей, влияющих на стоимость кв. м жилья, получены следующие результаты:

1. Ухудшение общеэкономической ситуации в стране, что четко отражает падение стоимости барреля нефти на ММВБ.

2. Сокращение доходов населения и, как следствие, сокращение платежеспособного спроса на жилую недвижимость.

3. Резкое сокращение объемов ипотечного кредитования.

4. Прогнозируемое существенное снижение стоимости кв. м первичного жилья.

5. Снижение себестоимости строительства.

Следовательно, в ближайшие полгода наиболее вероятен вариант снижения стоимости квадратного метра.

Учитывая, что по различным оценкам от 20% до 40% сделок по купле-продаже недвижимости в Челябинске происходили при помощи ипотеки, можно утверждать, что спрос на жилье снизится и не вырастет снова, по крайней мере, в первой половине 2010 года.

3.3 Характеристика жилого помещения, расположенного по адресу переулок Мамина, 6А - 17

Составлено на основании документов, предоставленных владельцем квартиры, сведений полученных на месте и выводов, сделанных во время осмотра объекта.

Таблица 7 - Описание месторасположения объекта оценки

Адрес (местоположение) объекта:	г. Челябинск, пер.Мамина 6А-17
Место нахождения объекта оценки:	Тракторозаводской район
Престижность и привлекательность района	Привлекательный
Транспортная доступность	20 мин. общественным транспортом до делового и торгового центра города
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Расстояние от остановок общественного транспорта:	В пределах 300 м
Расстояние от основных магистралей города:	В пределах 300 м
Типичное окружение	Жилые здания
Основной тип застройки	Плотная с разрывами
Основной тип зданий	9-ти этажные блочные
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Продовольственные магазины, парикмахерские, аптеки, медицинские учреждения, школа. детские сады
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Район с хорошо развитой инфраструктурой
Объекты промышленной инфраструктуры	Не обнаружены

Примечание: составлено автором

Таблица 8 - Общая характеристика здания, в котором расположена оцениваемая квартира

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный многоподъездный блочный дом 97 серии
Год постройки	1985
Материал наружных стен	Крупноблочные
Состояние здания (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Техническое обеспечение здания	Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, центральное отопление, канализация и т.п.
Количество этажей в здании	9
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

Примечание: составлено автором

Таблица 9 - Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	5
Планировка	97 серия
Площадь, кв. м: общая / жилая	66,75/34,74
Кол-во комнат	2 комнаты
Площадь кухни, кв. м	13
Санузел	Разделенный
Высота потолков, м	2,8
Лоджия (балкон)	Есть
Вид из окон	Двор
Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна, телефон
Дополнительные системы безопасности	Металлическая дверь на входе в квартиру, металлическая дверь с домофоном на входе в подъезд
Отделка квартиры	Стандартная
Состояние объекта (субъективная оценка)	Хорошее
Особенности планировки, данные о перепланировке	Не угловая. Перепланировка не производилась.

Таблица 10 - Характеристика конструктивных элементов

Элементы	Описание	Состояние
Полы	Покрыты линолеумом	Удовлетворительное
Стены	Обои	Удовлетворительное
Потолок	Побелка	Волосные трещины и сколы местами
Окна	Европакет	Состояние хорошее. Замечаний нет.
Дверь	Двери деревянные щитовые декоративные	Состояние хорошее. Замечаний нет.
Сантехника	ванная, раковина, смесители - отечественные	Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры;
Водопровод	трубы металлопластиковые	Замечаний нет
Канализация	трубы пластиковые - отечественные	Ослабление мест присоединения приборов
Электрооборудование	проводка внутренняя, приборы отечественные	Ослабление закреплений приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.)

3.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.

С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С позиций доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта. Данная мотивация должна быть типичной для потенциального покупателя.

Если рассматривать рынок жилья, то очевидно, что в условиях низких темпов строительства многоквартирных жилых домов в данном микрорайоне стоимость строительства объекта аналогичной полезности не является типичным ориентиром для типичного покупателя жилья, стоимость, рассчитанная затратным подходом, ориентира рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме не дает. Наоборот, практический опыт оценщиков ООО "Центр недвижимости "Ман" по оценке квартир в г. Челябинске показывает, что ориентир стоимости, рассчитанный затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, т.к при расчетах невозможно точно учесть долю стоимости участка земли на котором расположен многоквартирный дом в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры.

Кроме того, не известны случаи приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством строительства дома.

Принимая во внимание приведённые выше аргументы против использования затратного подхода, принято решение отказаться от его применения в рамках оценки данного жилого помещения.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки - жилой квартире - можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Т.е. на рынке жилья одним из устойчивых мотивов для участников должен быть мотив инвестиционный.

ООО "Центр недвижимости "Ман" регулярно проводит опрос своих клиентов и потенциальных покупателей квартир, предлагаемых к продаже через агентство, о мотивах приобретения жилья. Основными мотивами покупки являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко. При этом подобные объекты представляют собой выведенные в нежилой фонд квартиры первых этажей жилых домов расположенных по «красной линии».

Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования невозможно.

При выборе аналогов оценщиками были проанализированы материалы в газетах: «Из рук в руки», «Тумба», базы данных риэлтерских компаний г. Челябинска, данные с сайта и собственные наблюдения.

Известно, что ни один из выбранных для сравнения объектов не будет полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому для сравнения был выбран один из самых распространенных параметров - цена за единицу площади, то есть 1 м².

Для проведения оценки нами были выбраны сопоставимые объекты для квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата Юлаева д. 21, ул. 250-летия Челябинска, д.28А и ул. Южноуральская д.12 Признак сопоставимости основан, прежде всего, на наиболее эффективном использовании сравниваемого объекта - жилые помещения. При этом учитывались параметрические характеристики.

Определение корректировок

Каждая продажа сравнимого объекта анализировалась сначала на основе цены квартиры, затем вносились корректировки, относимые к цене объекта в целом.

Рассматриваемые корректировки включают в себя переданные права, рыночные условия, состояние объекта недвижимости, удобства и другие уместные характеристики. Далее объясняется расчет корректировок сопоставимых продаж.

Дата продажи. Поправка не учитывается, так как анализ производится на основе данных по предложениям объектов в 3 квартале 2009 г..

Торг. Поправка учитывает разность между ценой предложения и ценой реальной сделки, поскольку цена предложения отражает только позицию продавца. Поправка определена в размере 5% от цены продажи по данным опроса риэлтерских агентств.

Местоположение. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от престижности района, удаленности от центра и т. д. В данном случае поправка не ...