Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ЕКОНОМІЧНОГО ПРОГНОЗУВАННЯ

УДК 330.133

РИНОК НЕРУХОМОСТІ: ЗАКОНОМІРНОСТІ

СТАНОВЛЕННЯ ТА ФУНКЦІОНУВАННЯ

08.01.01 - економічна теорія

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

доктора економічних наук

ГРИЦЕНКО ОЛЕНА АВРАМІВНА

Київ - 2003

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Національній юридичній академії імені Ярослава Мудрого.

Науковий консультант академік НАН України, доктор економічних наук, професор

Геєць Валерій Михайлович, Інститут економічного прогнозування НАН України, директор.

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор Воробйов Євген Михайлович, Харківський національний університет імені В.М.Каразіна, завідувач кафедри економічної теорії;

доктор економічних наук, професор Єщенко Петро Степанович, Київський національний університет імені Тараса Шевченка, професор кафедри економічної теорії;

доктор економічних наук, професор Малий Іван Йосипович, Київський національний економічний університет, професор кафедри політичної економії.

Провідна установа Харківський державний економічний університет, кафедра приватизації, економіки і права (м. Харків).

Захист відбудеться “28” травня 2003 р. о 14 годині 30 хвилин на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.239.01 Інституту економічного прогнозування НАН України за адресою: 01011, м. Київ - 11, вул. Панаса Мирного, 26. нерухомість вартість ринок

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Інституту економічного прогнозування НАН України, м. Київ - 11, вул. Панаса Мирного, 26

Автореферат розісланий “24” квітня 2003 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Левчук Н.І.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Ринок нерухомості є невід'ємною частиною системи економічних відносин, тісно пов'язаної з процесами, що відбуваються на ринках споживчих товарів, капіталу, цінних паперів, інвестиційних ресурсів, праці. Без нормального функціонування ринку нерухомості не можуть ефективно працювати механізми інвестування, заощадження, фінансування, кредитування, оподатковування та ін. Ринок нерухомості суттєво впливає на фінансово-грошові потоки в економіці, напрями їх руху та рівень дохідності.

Актуальність теми Становлення ринку нерухомості історично трохи відстало від розвитку інших секторів ринкової економіки. Це зумовило затримку в науковому аналізі його основних закономірностей, що, у свою чергу, гальмує пізнання трансформаційних перетворень в економіці України. Економічний інтерес до нерухомості виник у зв'язку з необхідністю визначення її вартості у процесі приватизації й іпотеки, що стимулювало дослідження всієї системи економічних відносин, що складаються навколо неї. Однак більшість фахівців, які досліджують економічну природу нерухомості, обмежуються емпіричним пізнанням видимих тенденцій, пов'язаних зі змінами попиту, пропозиції та цін на конкретному сегменті ринку нерухомості. Тому найпопулярнішими процедурами аналізу ринку нерухомості стали моніторингові дослідження для визначення вартості конкретних об'єктів, доцільності інвестування в їх будівництво, для пошуку нерухомих активів з перспективою одержання доходів. Однак самі по собі такі дослідження не можуть забезпечити глибину пізнання закономірностей функціонування ринку нерухомості, оскільки не дозволяють побачити його внутрішню природу і взаємозв'язки з іншими економічними явищами.

Усе викладене диктує необхідність концептуального підходу, який визначав би фундаментальні принципи пізнання ринку нерухомості. У даний час нерухомість перетворюється на самостійний об'єкт економіко-правового обороту, бо стає товаром, капіталом, власністю. Вона є об'єктом фіскального інтересу держави, частиною інвестиційного портфеля великих корпорацій, заставним зобов'язанням для одержання іпотечного кредиту, фінансовим активом для індивідуальних та інституціональних інвесторів. Економічне й інституціональне поле життєдіяльності нерухомості постійно розширюється. Операції з нею включено до класифікації видів економічної діяльності. Збільшується численність правових норм і законодавчих актів, що регулюють відносини на ринку нерухомості. Виникла така навчальна дисципліна, як “економіка нерухомості”, а діяльність на ринку нерухомості стала спеціальністю для значної кількості людей. Усе це робить надзвичайно актуальним дослідження нерухомості як спеціальної економічної категорії. Тим самим вона отримує власне місце в категоріальному ряді економічної теорії.

Сьогодні в Україні тільки починає формуватися особливий напрям економічного вивчення процесів, що протікають на ринку нерухомості. Поки що не існує спеціальних наукових досліджень закономірностей виникнення і функціонування останнього. Серед українських економістів, у працях яких тією чи іншою мірою порушуються питання економічної природи нерухомості й особливості її ринкового обороту, можна виділити таких фахівців, як Ю.Бєлінський, Н.Внукова, Є.Воробйов, В.Галасюк, В.Геєць, І.Геллєр, А.Даниленко, О.Драпиковський, А.Дронь, О.Євтух, П. Єщенко, І.Іванова, В.Йолкіна, О.Каплій, О.Кашенко, О.Коваль, Н.Лебідь, І.Малий, Я.Маркус, А.Моченков, В.Назирова, О.Розенфельд, Б.Семененко, С.Сивець, Л.Симонова, А.Третяк, Я.Усенко та ін. Однак їх праці стосуються переважно функціональних аспектів і не ставлять за мету концептуально ідентифікувати нерухомість як економічну категорію, проте створюють підґрунтя для власне теоретичних розробок.

Трохи раніше закономірності й особливості ринку нерухомості почали досліджуватися російськими науковцями. Найбільш відомими у цій галузі серед них є Л.Бєлих, І.Балабанов, Є.Бугулов, Є.Бяков, М.Волочков, В.Горемикін, М.Горенбургов, С.Грибовський, В.Єсипов, О.Крутик, З.Лукіна, С.Максимов, В.Мягков, Б.Новиков, О.Платонова, В.Прорвич, І.Рахман, В.Ресін, В.Рутгайзер, В.Смирнов, Г.Стерник, Є.Тарасевич, Є.Ушаков, М.Федотова, Л.Ходов, А.Черняк, Г.Ципліна та ін.

Вихідний поштовх для економічного аналізу нерухомості як об'єкта ринкових відносин надали роботи таких зарубіжних професіоналів, як Ч.Вюртзебах, С.Голдберг, С.Джильберто, Б.Ігла, М.Колеман, Фр.Компані, Дж.Крайснер, А.Морис, Н.Ордуей, С.Рулак, Дж.Уебб, Дж.Фішер, Дж. Фридман, С.Хадсон-Вільсон, Г.Хариссон, М.Шнайдерман, Д.Єккерт, Л.Єлвуд. Ці фахівці основну увагу приділяють дослідженню інвестиційних можливостей ринку нерухомості, фінансових і кредитних засобів та інструментів управління портфелем нерухомості, визначенню її вартості.

Для сучасних умов функціонування перехідної економіки науковий аналіз особливостей становлення і функціонування ринку нерухомості актуалізується у зв'язку з необхідністю створення належних і сприятливих умов для його прискореного розвитку в органічному взаємозв'язку з іншими секторами ринкової економіки.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами і темами. Дисертація виконувалася в рамках наукової цільової комплексної програми кафедри економічної теорії Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого “Економіко-правові проблеми реформування та регулювання ринкових відносин”, реєстраційний номер 0186.0.0.070869. Автором проведено дослідження економіко-правових проблем функціонування та регулювання ринку нерухомості.

Мета і задачі дослідження. Метою роботи є визначення нового напряму економічної теорії, спрямованого на пізнання фундаментальних властивостей нерухомості як економічного явища, закономірностей становлення й особливостей її ринкового обороту.

Досягнення цієї мети обумовило необхідність вирішення таких завдань:

провести дослідження нерухомості як особливого економічного блага із властивими йому специфічними ознаками;

розкрити логіку утворення вартості нерухомості;

простежити історико-логічні інверсії в розвитку ринку нерухомості;

вдосконалити методологію оцінювання нерухомості;

розглянути структурну організацію ринку нерухомості, принципи поведінки суб'єктів на ньому;

виявити особливості функціонування нерухомості різних видів у перехідній економіці;

визначити особливості виникнення й розвитку інституційно-трансакційної структури ринку нерухомості в перехідній економіці.

Об'єктом дослідження в даній роботі виступає система економічних відносин, що складаються у зв'язку з ринковим оборотом нерухомості.

Предметом дослідження стали економічна природа нерухомості, закономірності становлення і функціонування ринку нерухомості в перехідній економіці.

Методи дослідження. У роботі застосована сукупність методів і підходів, що дозволило реалізувати концептуальну єдність дослідження. Системно-структурний метод використано при аналізі структурної організації ринку нерухомості. За допомогою функціонального метода досліджено механізм функціонування різних видів нерухомості. На підставі інституціонального підходу визначена інституційно-трансакційна структура ринку нерухомості. Поведінковий аналіз дозволив виявити особливі форми поведінки суб'єктів на ринку нерухомості. Дослідження інверсійних закономірностей становлення ринку нерухомості базувалось на єдності історичного й логічного підходу. Визначення вартості прав власності та користування відбувалося за допомогою економіко-правового синтезу.

Наукова новизна одержаних результатів теоретико-методологічного аналізу ринку нерухомості полягає в наступному.

1. Запропоновано концептуально новий напрям дослідження ринку нерухомості, який полягає в розкритті суті нерухомості як самостійної економічної категорії та форм її функціонування в особливому сегменті ринкової економіки.

2. Уперше в науковій економічній літературі розкрито логіку виникнення нерухомості як економічної категорії:

земля - вихідна природна форма нерухомості (абсолютна тотожність землі й нерухомості);

нерухомість - земля з речовими поліпшеннями (розходження землі й нерухомості усередині тотожності);

нерухомість - поліпшення (матеріальні об'єкти), які мають непорушний фізичний, економічний та правовий зв'язок із землею (протилежність землі й нерухомості). Це дозволяє визначити нерухомість у вузькому значенні;

нерухомість - капітал, зрощений із землею (єдність землі й нерухомості). Таке розуміння визначає нерухомість у широкому значенні.

3. Виявлено вихідну умову перетворення нерухомості в економічну категорію - обмеженість - і розкрито зумовлені нею основні властивості, а саме: непереміщуваність (імобільність), тривалість створення й довгостроковість існування, неоднорідність, неадитивність (тобто рівноцінна неподільність), непряма мобільність, низька ліквідність, здатність до рентоутворення.

4. Введено в науковий ужиток поняття “трансфертна рента”, як доходу, що виникає від різного функціонального використання нерухомості, “рента агломерації”, що формується як результат ефекту локалізації й урбанізації (міська рента), “рента інфраструктурної облаштованості”, яка є результатом економії витрат під час інженерно-комунікаційної забудови земельних ділянок.

5. Розкрито й обґрунтовано категоріальний ряд вартості нерухомості, в якому знайшли відображення взаємовідносини-протиріччя покупця (орієнтованого на споживчу вартість, корисність, альтернативну корисність) і продавця (враховуючого конкретні, граничні, альтернативні витрати), що усуваються за допомогою утворення альтернативної, мінової, індивідуальної та суспільної вартостей, цінностей і цін. У категоріальному ряді вартості виділено вартість у користуванні (вартість послуги) і вартість в обміні (вартість ресурсу), а також вартість індивідуальних переваг (як результат об'єктивізації корисності конкретного споживача й індивідуальних витрат виробника) і вартість суспільних переваг (як результат об'єктивізації агрегованих потреб і суспільно необхідних витрат праці).

6. Аргументовано інверсійний характер становлення ринку нерухомості, що знаходить свій прояв у: а) перевазі позаекономічних чинників (перш за все політичних та ідеологічних) в об'єктивному процесі приватизації державної нерухомої власності; б) порушенні закономірностей первісного нагромадження капіталу (приватизація нерухомості спочатку здійснювалася без привласнення землі); в) зміні загально історичної логіки руху форм власності: вихідним процесом стала “державна емісія нерухомості” на первинному ринку; г) зворотній послідовності становлення структури ринку (від чистої державної монополії й олігополії до ринку з елементами досконалої конкуренції); д) інверсії механізмів ціноутворення (від державних нормативів до ринкової вартості; ціни на житло формують вартість всіх інших видів нерухомості); е) непослідовності, нерівномірності розвитку окремих частин, секторів і сегментів ринку нерухомості.

7. Диференційовано ознаки виробничої й комерційної нерухомості за такими критеріями, як цільове призначення, техніко-будівельні характеристики, характер розташування, мотив створення, основний інтерес інвестування і джерело доходу, основні форми вартості і ринкові механізми регулювання.

8. Обґрунтовано зміну структури доходу (амортизація, прибуток, відсоток, рента) від нерухомості залежно від її виду: виробнича (перевага амортизації або прибутку), комерційна (перевага ренти), інвестиційна (перевага відсотка).

9. Дістали подальший розвиток положення щодо економічної природи й особливостей функціонування нерухомості як інвестиційного блага шляхом визначення її специфічних властивостей і характеру ринкового обороту: неадитивність (рівноцінна неподільність), відсутність релевантної інформації, зв'язаність фінансового активу (інвестиції + земля), дивергентність доходу й ризику, антиінфляційний характер. Запропоновано й класифіковано систему інвестиційних ризиків, що мають дві сторони - ризики самої нерухомості (її матеріально-фізичного тіла, вартості, капіталу й нематеріального активу) і ризики операцій (девелоперських, купівлі-продажу, передачі в користування, фінансування, кредитування, страхування).

10. Показано, що ринкова вартість нерухомості формується в результаті перетоку капіталу між грошовим ринком і ринком нерухомості (як інвестиційного капіталу). Ринкову вартість нерухомості визначено як суму витрат виробництва й відсотку на грошовий капітал з компенсаціями ризиків вкладання в нерухомість.

11. Виявлено триєдину логіку входження землі в ринковий оборот (перетворення землі в товар, власність і капітал); виділено етапи становлення товарної форми землі (нетоварна, тіньова, нормативно-грошова, ринкова).

12. Введено і розкрито зміст поняття “інституційно-трансакційна структура”, яке характеризує обмін повноважень, вигод і переваг від володіння й користування нерухомістю і містить у собі інститути-діяльності, загальні і спеціальні, формальні і неформальні способи обмеження, трансакції (угод, раціонування, управління) та установи.

13. Розкрито об'єктивні підвалини і зміст інституційної місії держави на ринку нерухомості, що зумовлено специфічними характеристиками нерухомості, протиріччями інституціонального середовища, зростанням трансакційних витрат.

14. Обґрунтовано положення про оподаткування нерухомості як державної трансакції управління й раціонування, показано переваги стягування цього податку (візуальна наочність і сталість місцезнаходження бази оподаткування, відносна легкість визначення вартості об'єктів нерухомості, стабільність і тривалість надходження податку, нейтральність податку щодо інвестиційних рішень, можливість впливу на рівень соціального споживання житла), функції податку на нерухомість (розширення сфери майнового оподаткування, забезпечення стабільності надходжень, створення передумов для ефективного й довгострокового володіння нерухомістю в господарській діяльності, підрив стимулів до спекулятивного обороту нерухомістю, формування оптимальної структури майна фізичних і юридичних осіб, раціоналізація витрат власників і підвищення механізмів перерозподілу нерухомої власності, оптимізація рівня споживання нерухомості і згладжування диференціації членів суспільства за добробутом), способи обчислення бази оподаткування залежно від виду нерухомості.

Результати дослідження, викладені в пунктах 1,2.4,5,6,11,12 сформульовані автором уперше, а в пунктах 3,7,8,9,10,13,14 істотно доповнюють існуючі положення і вносять у них часткову новизну.

Практичне значення отриманих результатів обумовлюється місцем і роллю нерухомої власності в економічній системі ринкової економіки. Основні положення роботи дозволяють глибше проаналізувати весь механізм функціонування економічних відносин у перехідний період з метою вдосконалення економічних умов і правових норм розвитку ринку нерухомості.

Ідеї й висновки наукового дослідження знайшли реалізацію у програмах приватизації та управління комунальною нерухомою власністю територіальної громади у м. Харків, а також при оцінці об'єктів комунальної нерухомості (довідка від 10.02.2003 р., № 283), під час підготовці фахівців (рієлтерів, оцінювачів, девелоперів) на курсах ФДМ України (довідка від 20.03. 2003 р., № 01-198). Матеріали дисертаційного дослідження використано при розробці теоретико-методологічних рекомендацій “Особливості оцінки державної нерухомості” для інвестиційно-консалтингової компанії “Проконсул” (довідка від 14.03.2003 р., № 171) і Харківської товарної біржі (довідка від 28.03.2003 р., № 7-385). Основні положення використовуються під час викладання загального курсу економічної теорії в Національній юридичній академії ім. Ярослава Мудрого, спецкурсу “Економіко-правові проблеми функціонування ринку нерухомості” на економічному факультеті Національного університету ім. В.М.Каразіна. Результати дисертаційного дослідження можуть бути використані у роботі відділів інвестування й девелопменту фірм і корпорацій, при створенні фондів спільного інвестування, при опрацюванні нормативно-правових документів, що регулюють операції й угоди на ринку нерухомості (реєстрація прав на об'єкти нерухомості, іпотека, оподаткування, стандарти оцінки).

Особистий внесок здобувача. Наукові результати дослідження одержано автором самостійно, а його внесок у працях, що написані у співавторстві, відображено в переліку опублікованих робіт.

Апробація результатів дисертації. Основні теоретичні положення дослідження були використані дисертантом у практиці оцінювання нерухомості з метою оренди, приватизації, застави, а також під час викладання базового курсу для отримання оцінювачами кваліфікаційного свідоцтва з напрямку “Оцінка об'єктів нерухомості”. Апробація наукових ідей дисертації була проведена на конференції “Соціально-економічний розвиток нового типу: специфіка, можливості, проблеми формування” (Харків, 1993 р.),міжнародних науково-практичних конференціях “Маркетинг у системі управління підприємством” (Київ, 1996 р.) “Проблемні питання розвитку ринку нерухомості” (Харків, 1997 р.), науковій конференції “Розвиток економічної теорії в умовах трансформаційної кризи” (Харків, 1996 р.), першій Всеукраїнській науково-практичній конференції “Теорія і практика приватизації й оцінки майна: трансформація світового досвіду” (Суми, 1997 р.), науково-практичній конференції “Податкова політика в Україні і її нормативно-правове забезпечення” (Ірпінь, 2001 р.), міжнародній науковій конференції “Сучасна економічна теорія: проблеми розробки й викладання” (Москва, 2001 р.)

Публікації. За темою дисертації опубліковано 42 наукові праці, у тому числі індивідуальні монографія (16,5 д. а.) і посібник (9,5 д. а.), 40 статей в наукових журналах, збірниках наукових праць, матеріалах тез конференцій, (безпосередньо авторові належить 17 д. а.). У фахових наукових виданнях опубліковано 26 статей (14 д. а.).

Структура та обсяг роботи. Дисертація складається із вступу, п'яти розділів, висновків, списку використаної літератури й додатків. Повний обсяг дисертації становить 407 стор., основний зміст роботи викладено на 373 стор., список використаних джерел включає 326 найменувань на 27 стор. Дисертація містить в основному тексті 25 таблиць та 35 малюнків, які займають 22 стор. Робота має 7 додатків на 7 стор.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У першому розділу “Концептуальні основи дослідження нерухомості як економічної категорії” розглянуто економічну сутність нерухомості. Необхідність такого підходу обумовлена невизначеністю економічного змісту нерухомості. Довгий час навіть у повсякденному житті, у сфері будівництва, нормативно-законодавчих документах термін “нерухомість” не використовувався, а замінювався словами “будівлі, споруди, житло, квартири, приміщення” та ін. Уперше за роки ринкових перетворень офіційно поняття “нерухомості” з'явилося в 1992 р. у проекті Закону “Про іпотеку”, а з 1996 р. воно починає активно вживатися в інших нормативно-правових документах. У процесі приватизації нерухомість стає економіко-правовим об'єктом ринкових відносин, перетворюється в товар із специфічними ознаками. Навколо неї починають складатися трансакції між різними суб'єктами з приводу її купівлі-продажу, оренди, застави, інвестування, фінансування, реєстрації прав власності, оподаткування, передачі в спадщину та ін. Роздержавлення і приватизація нерухомої власності означали її перехід від нормативної до ринкової економіки, супроводжувалися визначенням її ринкової вартості, яку не можна встановити тільки на основі витрат. Необхідність у тлумаченні вартості нерухомості викликала запитання - у чому ж полягає економічний зміст нерухомості і в якому співвідношенні вона знаходиться із землею? У багатьох формулюваннях нерухомістю вважається земля й усі об'єкти, які міцно й непорушно пов'язані з нею або не можуть бути переміщені без заподіяння їм шкоди. Однак таке визначення не містить наукової категоріальної точності.

Відповідно до цього досліджено історико-логічний зв'язок нерухомості й землі. Перш за все, земля являє собою первісну, природну форму нерухомості, яка протистоїть усім іншим рухомим засобам виробництва. У цьому випадку можна говорити про історичну тотожність землі і нерухомості. Коли людина починає робити невідокремлювані поліпшення на землі, вони набувають особливої якості, не притаманної іншим рухомим речам. Це визначається фізичним, економічним і правовим зв'язком (єдністю) нерухомих речей та землі. Фізична єдність з землею означає не тільки непорушний зв'язок. Так фізичні характеристики землі (її розмір, простір, місце розташування, специфіка ґрунту, природний ландшафт) зумовлюють будівельно-технічні параметри облаштування (будівельний об'єм, розмір площі, будівельні конструкції, відстань та ін.).

Економічний зв'язок землі й нерухомості знаходить свій вираз у тому, що всі економічні ознаки нерухомості породжені обмеженістю землі. Саме обмеженість перетворює всі предмети на економічні блага, формує відносини власності й обміну. Характер (ступінь) обмеженості наділяє економічні блага певними ознаками, визначає специфіку відтворення речей і типи ринків (досконалий чи недосконалий), на яких відбувається їх обмін. Крім того, обмеженість породжує інститути, тобто ті обмеження, які люди накладають на свої відносити. Об'єктивними рисами нерухомості є непереміщуваність (фізична, економічна, правова), тривалість створення й довгостроковість існування, неоднорідність (унікальність,) неадитивність, непряма мобільність (можливість змінювати функціональне призначення), низька ліквідність. Усі вони зумовлюють нееластичність пропозиції, вимагають специфічних форм торгівлі, тривалості адекватного маркетингу, реєстрації повноважень (що виникають у зв'язку з нерухомістю), а також особливих інститутів (видів діяльності, способів регулювання, установчих організацій).

Найважливіший прояв обмеженості - це здатність нерухомості до рентоутворення. Усі види нерухомості забезпечують своїм власникам (наявно чи приховано) одержання різних видів ренти (диференційної, абсолютної, монопольної). Найбільш рентоорієнтованою є дохідна нерухомість. Особливим видом диференційної ренти є трансфертна рента, яка виникає внаслідок різного функціонального призначення нерухомості. Її розмір визначається різницею між доходом від поточної діяльності і вигодою від найкращого варіанту використання нерухомості. Наявність трансфертної ренти надає переваги користувачеві (орендареві), спонукає його до пошуку найкращого застосування і зумовлює зміну функціонального призначення нерухомості. Крім того, нерухомість має здатність до утворення ренти агломерації (результат ефекту локалізації й урбанізації), ренти інфраструктурної “родючості” (дохід, що виникає від економії витрат внаслідок інженерно-комунікаційної облаштованості території).

Важливе значення для економічної теорії має аналіз вартісної природи нерухомості. Як відомо, передумовою вартості є економічне відокремлення і протилежність інтересів виробника (продавця) та споживача (покупця), у зв'язку з чим виникає необхідність в особливих відносинах між ними. Розвиток вартісних відносин відбувається у процесі сумісного прямування продавця й покупця назустріч один одному. Логіка розгортання вартості починається з невартісного погляду як виробника (витрати на створення нерухомості), так і споживача (корисність нерухомості для нього). Ні витрати, ані корисність ще не є вартістю.

Споживач за допомогою нерухомості задовольняє різні потреби - проживання, збереження особистих речей, розваги, виробництво й хазяйнування, отримання доходу тощо. Корисні якості нерухомості, за допомогою яких задовольняються різні потреби споживача, формують споживну вартість. Нерухомість є благо тривалого споживання, що відбувається в певному часі. Ту корисність, яка дістається протягом певного терміну користування (користь у процесі), у дисертації визначено як послугу. У ході споживання цього блага споживна вартість (матеріалізована об'єктивна корисність) нерухомості задовольняє потреби споживача за допомогою послуги (нематеріалізованої форми корисності у процесі) та переходить у форму матеріалізованої або нематеріалізованої корисності-результату. Споживання послуги нерухомості може відокремлюватися в самостійний процес, навколо якого складаються особливі відносини.

Корисність нерухомості має суб'єктивний характер, тому що залежить від індивідуальних переваг, сподівань споживача, ступеня інтенсивності його потреб. Таке суб'єктивне сприйняття нерухомості формує її граничну корисність, яка має тенденцію до зменшення залежно від кількості наявного блага. Найбільша корисність притаманна першим одиницям існуючого блага. Саме вони мають найбільшу цінність для споживача і спонукають його до зміни функціонального призначення нерухомості, диверсифікації використання її площі.

Існування граничної корисності є наслідком порівняння не тільки різної кількості одного блага, а й альтернативних можливостей задоволення потреб. Альтернативна корисність - це вигоди користування іншим благом, від якого необхідно відмовитися в силу існуючих у споживача обмежень. У ній виражається міра втрати і водночас вигідність володіння обраним благом. Ось чому альтернативна корисність стає першою мірою співставлення різних речей і першою еквівалентною формою виявлення переваги споживача. Останній може мати як індивідуальні, так і агреговані (узагальнені) переваги. У першому випадку суб'єкт має свої конкретні мотиви придбання нерухомості, індивідуальні побажання, смаки й переваги в її використанні, у другому - він діє як “модальний представник” сукупності споживачів з орієнтацією на узагальнені потреби. Два види споживних орієнтацій відповідно реалізуються на ринку індивідуальних і суспільних переваг.

Означене вище відбиває прямування до вартості з невартісної позиції споживача (покупця). Але виробник (продавець) теж розпочинає свій шлях до вартісного виразу з невартісного пункту. Тільки прямування одного до іншого призводить до появи вартості.

Виробництво нерухомості завжди пов'язано з витратами праці (живої й упредметненою) або витрачанням на чинники виробництва, що акумулюються в ресурсі. Ці витрати виробника можуть мати індивідуальний або суспільний (узагальнений) характер. У першому випадку виробник не має змоги, наміру чи необхідності порівнювати свої витрати із суспільно-узагальненими. Це означає, що він працює на ринку індивідуальних переваг. У другому - він працює на ринку суспільних переваг, бо орієнтується на середньо-необхідні витрати ресурсів. На ринку нерухомості найвиразніше діє закон зростання граничних витрат (зниження їх дохідності). Послідовне вкладення змінних чинників у землю на певному рівні призводить до зростання додаткових витрат порівняно з розміром додаткового продукту від них. Дія цього закону залежить від ступеня обмеженості й характеру відтворення нерухомості. Так, для деяких видів нерухомості додатково будівництво другої аналогічної одиниці вже пов'язано зі значним зростанням витрат і суттєвим зниженням їх корисності.

Дія закону зростання граничних витрат обумовлена існуванням альтернативних витрат, які для виробника виявляються втраченими можливостями і визначають міру заміщення одного блага іншим. В альтернативних витратах виробник виявляє свою перевагу на вкладення ресурсів у нерухомість, а не в інші речі. Тим самим він, подібно споживачеві, робить свій вибір, визначивши цінність своїх витрат шляхом вимірювання їх цінності.

Альтернативні корисність та витрати поєднуються в альтернативній вартості, яка виражає взаємовідносини між споживачем і виробником та стає початковою і загальною мірою визначення вартості нерухомості. Наступний крок до мінової вартості (чи вартості в обміну) продавець і покупець роблять спільно. В обміні вартість визначає свою цінність як перевагу корисності, виражену через співвідношення обмінюваних благ. Цінність, представлена у грошовій формі, стає ціною, за допомогою якої суб'єкти враховують як різноманітні об'єктивні обставини (корисність, витрати), так і суб'єктивні сподівання, бажання, очікування. Ціна здійснюється через оцінювання як процес вимірювання, порівняння, співвідношення всіх об'єктивних і суб'єктивних сторін взаємовідносин між людьми стосовно нерухомості. Своєрідність ціни останньої полягає в тому, що сама нерухомість і гроші є товарами тривалого споживання, які мають особливі закономірності функціонування. Тому ціна нерухомості більшою мірою виражає не нинішню вартість, а очікувану корисність, майбутній дохід і переваги володіння з урахуванням змін фізичного, вартісного стану самої нерухомості й вартості грошей.

Аналіз вартісної природи нерухомості дозволяє розглядати її в декількох аспектах. По-перше, вартість нерухомості має такі форми, як вартість індивідуальної переваги (об'єктивізація єдності корисності нерухомості для конкретного споживача та індивідуальних витрат для виробника) і вартість суспільної переваги (об'єктивізація єдності узагальнених потреб і суспільно необхідних витрат). Остання набуває характеру ринкової вартості за таких умов, як слабо диференційовані риси нерухомості, значна чисельність продавців і покупців, їх достатня й синхронна інформованість, типова мотивація, добровільність трансакції, відсутність додаткових фінансових привілеїв. Оскільки нерухомість стає інвестиційним благом, її ринкову вартість можна визначити як сукупність витрат на її спорудження з урахуванням права забудови земельної ділянки, вартості грошового капіталу (позичкового відсотку). Якщо вищезазначених умов не існує, то вартість нерухомості набуває неринкових форм, найпоширенішими з яких є інвестиційна, спеціальна, спеціалізована, ліквідаційна вартості. По-друге, відокремлення послуги (процесуючої корисності) від ресурсу (вкладених чинників) призводить до самостійного існування вартості у споживанні (вартості послуги) і вартості в обміні (вартості ресурсу чи активу). Ці форми вартості можуть функціонувати на ринку як індивідуальних, так суспільних переваг, набуваючи ринкового або не ринкового характеру.

Оскільки вартість формується у відносинах між суб'єктами, вона може набувати різних форм і видів залежно від їх інтересів і мотивів, як наприклад, страхова, оподаткована, заставна, вартість інвестиційних зобов'язань.

Багатогранна вартісна природа нерухомості ускладнює її визначення в реальній практичній діяльності, тому важливим моментом дослідження вартості стає визначення способів її відтворення у процесі ціноутворення. Цей процес відбувається за допомогою оціночних процедур, функція яких полягає в тому, щоб віддзеркалити у свідомій діяльності людей об'єктивну логіку руху вартості. Сьогодні в Україні оцінювання стає важливим моментом ринкових перетворень, бо забезпечує необхідні умови для становлення ринкових відносини. Необхідність оцінювання виникає під час викупу, акціонування, корпоратизації, оренди державного майна, страхування, оподаткування, визначення іпотечних зобов'язань, інвестування в нерухомість та ін. В умовах формування ринку нерухомості гостро стає питання методологічного й методичного забезпечення оцінювання.

Становлення вітчизняної оціночної процедури відбувалося під впливом класичної зарубіжної методології, яка однак не в змозі враховувати трансформаційні перехідні особливості визначення вартості нерухомості. Це призводить до багатьох неузгодженостей, суперечностей, які гальмують процес формування ринкових відносин. Методологія оцінювання повинна відбивати зв'язок між теорією та реальною практикою, що досягається за поєднанням методів оцінювання, які являють собою усвідомлено розроблені прийоми, способи одержання певних результатів.

Розробка методології оцінювання побудована на пошуку єдиної основи всієї системи методів, яка має відобразити загальні умови виникнення вартості. Ці обставини дозволяють стверджувати, що підґрунтям усієї системи методів виступає методологія порівняного підходу. Саме цей підхід віддзеркалює об'єктивну логіку утворення вартості. Найповніше виявляє цей підхід метод прямого порівняння продажів, або їх аналогів. Суть цього методу полягає в тому, що потенційні покупці не заплатять за оцінюваний об'єкт більше, ніж вони заплатили б за аналогічний. Такий підхід засновано на принципі заміщення. Саме останній лежить в основі інструментарію всіх інших методів оцінювання. Надійне використання методу порівняних продажів може відбуватися тільки на ринку, де в значній мірі наявні ознаки ринку досконалої конкуренції, перш за все на ринку житла та деяких видів комерційної нерухомості. Для багатьох інших видів нерухомості застосовується такий різновид цього методу, як рентний (чи ціновий) мультиплікатор.

Метод капіталізованого доходу є найбільш поширеним під час оцінки дохідної нерухомості. У цьому випадку вартість нерухомості визначається як вартість прав на одержання всього сукупного доходу. Цей метод може також використовуватися при оцінці виробничої нерухомості, але капіталізуватися в цьому разі буде амортизація і прибуток. Метод капіталізації надійно працює на ринку, як індивідуальних, так і суспільних переваг та забезпечує достовірний результат під час оцінювання інвестиційної вартості. В умовах істотної взаємозалежності ринків грошей і нерухомості вартість останньої можна розраховувати як капіталізований за ставкою позичкового капіталу дохід від володіння нерухомістю. У цьому методі аналоговий підхід знаходить свій прояв у порівнянні істотних умов отримання доходу на ринках, як нерухомості, так і грошового капіталу.

Витратний метод побудовано на оцінці вартості нерухомості як матеріально-речових поліпшень землі. Це означає, що вартість нерухомості складається з витрат на будову тих фізичних об'єктів, які не відокремлені від землі та її вартості. Витратний метод є доцільним під час оцінки нерухомості на нерозвинутих або неактивних ринках.

Усі названі методи розглядають нерухомість як єдиний майново-земельний комплекс, але дозволяють (у разі необхідності) розраховувати вартість двох компонентів (поліпшування і землі) окремо.

У другому розділі “Структурна організація й поведінка суб'єктів ринку нерухомості” дослідження ринку нерухомості здійснено базуючись на методології структурного аналізу й поведінкової концепції. Структурний аналіз ринку нерухомості дозволив з'ясувати його місце й роль у цілісній системі ринкових відносин, визначити внутрішні й зовнішні сили, що забезпечують його розвиток і функціонування, виявити ті елементи, зв'язки, на які ці сили впливають, і за допомогою яких вони діють, тим самим передбачати можливі зміни і прогнозувати напрями подальшого розвитку.

Ринок нерухомості реалізується на різних рівнях: як певне облаштування економічної діяльності відокремлених суб'єктів, вартісно-оборотний механізм взаємодії виробників і споживачів, ціновий спосіб поєднання протилежних інтересів покупців і продавців, сукупність інститутів, що регулюють відносини між ними, та трансакцій, що здійснюють обмін повноважень, вигод і переваг, які виникають у разі привласнення матеріально-фізичних властивостей земельно-речових благ. Структура ринку нерухомості завжди має певний рівень організації, який характеризується кількістю необхідних елементів (суб'єктів, об'єктів, сегментів, операцій, послуг тощо), станом їх розвитку, характером та інтенсивністю структурних зв'язків. Структурна організація визначає спосіб відтворення власних елементів і відносин на ринку нерухомості. Так, низький рівень його організації означає відсутність на ньому окремих частин, необхідних норм, правил, нерозвиненість інституційних операцій і послуг. У цьому випадку він не в змозі активно впливати на економічні процеси в цілому, самостійно відтворювати свої власні елементи й відносини. На більш високому рівні структурної організації ринок нерухомості починає активно впливати на всі інші економічні процеси, стимулюючи їх розвиток (наприклад, іпотечне кредитування), самостійно створювати і відтворювати свої необхідні елементи (інститути, операції), руйнувати застарілі ланки.

Структурна організація має типологічний аспект аналізу, що дозволяє розкрити конкурентне упорядкування ринку нерухомості. За своєю типологією останній належить до недосконалих конкурентних організацій. Така організація є наслідком існуючих фізичних (пов'язаних з технічними властивостями самої нерухомості й умовами її будівництва), економічних (відбиваючих особливості товарної форми нерухомості) та правових (викликаних необхідністю юридичного оформлення багатьох дій з нерухомістю) обмежень, які роблять інформацію на ринку нерухомості асиметричною, асинхронною, тобто нерелевантною (не співпадаючою за часом і змістом). Характер обмежень впливає на різновиди ринку нерухомості. Так, він може бути державно монополістичним (приватизаційно-емісійний ринок), олігополістичним (первинний ринок збудованих об'єктів), монопольно-конкурентним (для багатьох видів нерухомості на вторинному ринку). Важливе значення для типології ринку має ступінь диференційованості (об'єктивної й суб'єктивної) нерухомості. Так, житлова нерухомість має стандартизовані, уніфіковані риси, що збільшує на ринку ознаки досконалої конкуренції. Об'єкти комерційної і виробничої нерухомості мають в основному неоднорідний характер (за функціональним призначенням, мотивами придбання, характером користування тощо). Ще більш недосконалий характер має ринок спеціалізованої нерухомості (електростанції, шахти, церкви, пам'ятники архітектури та ін.).

Структуризація ринку нерухомості може бути проведена за різними критеріями, що відображено на рис. 1.

Рис. 1. Структура ринку нерухомості

Ринок нерухомості нами, по-перше, поділено на ринок землі і ринок будівельних об'єктів (тобто поліпшень землі у фізичній формі). Такий підхід зумовлено цілісно-частковою єдністю землі й нерухомості. Фізична, економічна й правова єдність землі та нерухомості носить фундаментальний характер. Однак історико-генетичне походження нерухомості та її функціонування в реальній дійсності припускають відокремлене існування ринку землі та його поділ на ринки облаштованої й необлаштованої землі. Ринок будівельних об'єктів передбачає функціонування окремо розташованих, вбудованих, прибудованих будинків, будівель, приміщень, багатоповерхових та індивідуальних жилих домів.

Залежно від функціонального призначення товарної форми ринок нерухомості поділяється на сектори - нерухомості як споживчого блага і чинника виробництв (комерційна й виробнича нерухомість). Якщо ринок споживчої нерухомості регулюється закономірностями первинного ринку, то другий функціонує за законами похідних ринків. Це означає, що рівень його розвиненості залежить від процесів, що відбуваються на певних ринках споживчих благ (наприклад, збільшення попиту на торговельні приміщення під час зростанні попиту на окремі види товарів).

Усі види нерухомості є об'єктами довгострокового вкладення грошового капіталу, вартість якого здатна до самозростання. Навіть придбання житла завжди пов'язано з індивідуальними інвестиціями, що регулюються грошово-кредитними процесами, а власник житла одержує прихований дохід у формі ренти. Нерухомість як об'єкт інвестування функціонує на ринку інвестиційної нерухомості. Інвестиційні властивості нерухомості залежать від її виду. Так виробнича й комерційна нерухомість функціонує за законами основного капіталу, а на дохід від комерційної нерухомості впливає ринок землі. Особливу частку на ринку інвестиційної нерухомості займає дохідна нерухомість, яка дозволяє одержувати дохід від її ринкової привабливості. Інвестиції в дохідну нерухомість стають для її власника особливим бізнесом. Ті види інвестиційної нерухомості, які безпосередньо не пов'язані з отриманням доходу від неї самої, належать до недохідної нерухомості.

Послуга від нерухомості (процесуюча корисність) може відособлюватися від неї самої і виступати окремим об'єктом ринкових відносин. Тому ринок нерухомості завжди має два сегменти - ринок послуг, де споживач купує право користуватися необхідними для нього властивостями нерухомості, і ринок ресурсу, де купується сама нерухомість як цілісний актив чи всі повноваження власності.

Така сегментація ринку нерухомості породжує правовий критерій його поділу. Ринкові відносини виникають навколо прав володіння нерухомістю. Якщо об'єктом купівлі-продажу стає повний набір повноважень, то це буде ринок повних прав володіння нерухомістю, який передбачає безумовне, безстрокове, неподільне право власності. Однак такі умови існують не завжди. Тому більш поширеним є ринок з внутрішніми та зовнішніми обмеженнями й обтяжуваннями. Прикладами такого ринку є приватне володіння квартирою в багатоповерховому будинку (кондомініуму), власність на нерухомість із речовими й особистими сервітутами, розпорядження закладеною нерухомістю тощо.

На ринку прав користування нерухомістю (оренди, емфітевзису, суперфіції, лізингу, концесії) за певну плату та на деякий час продаються економічні вигоди від користування нерухомістю.

Суттєвою ознакою ринку нерухомості є його сегментація за просторовим критерієм на загальнонаціональний (де важливе значення мають макроекономічні показники розвитку, економічний і політичний ризик країни, законодавча діяльність держави), регіональний (що визначається рухом інвестиційних коштів, демографічними процесами, кліматичними умовами) і локальний (який залежить від територіального й адміністративного статусу, рівня й характеру розвитку галузей економіки, інфраструктури, політичної орієнтації місцевої влади).

На ринку нерухомості складаються великі за розмірами й різноманітні за характером трансакційні витрати, які стимулюють виникнення посередницьких послуг. Це призводить до формування ринку трансакційних послуг (рієлтерських, оцінюючих, девелоперських, кредитних та ін.).

Структурна організація ринку нерухомості визначає особливості в поведінці його суб'єктів. Останні мають “інтерпретаційно-калькулятивні” здібності, що дозволяє їм діяти цілеспрямовано, доцільно і впливати на об'єктивні процеси формування вартості нерухомості.

Усі суб'єкти на ринку нерухомості підрозділяються на виробників і споживачів, як самої нерухомості, так і послуг з нею. При цьому вони займаються різними видами діяльності: можуть бути інвесторами, будівниками, орендарями, орендодавцями, позичальниками, заставниками та ін. Кожна діяльність має конкретну структуру, яка включає суб'єкт (який має певну професію, спеціальність), об'єкт (особливий предмет) і спосіб опанування об'єктом (активні дії щодо нього). Проте незалежно від діяльності цілеспрямованість суб'єктів завжди повинна обмежуватися певним алгоритмом дій, загальних правил, норм і принципів. Логіку дій суб'єктів, незалежну від виду їх діяльності, визначають як поведінку індивіда, який при цьому виступає не в ролі відповідного суб'єкта діяльності, а як діюча особа.

Поведінка є внутрішнім загальним алгоритмом будь-якої діяльності і визначає доцільність і цілеспрямованість вчинків індивіда. Тому всі діючі особи відрізняються ступенем раціональності в підходах до справи. Існують різні теоретичні концепції раціональної поведінки суб'єкта. Для аналізу поведінки суб'єктів на ринку нерухомості найбільш придатним стало використання концепції раціональності О. Уільямсона, який розрізняв три її форми - органічну (раціональність у слабкій формі), повну (необмежену) й обмежену. Органічна поведінка має місце, коли, по-перше, суб'єкти діють за наявності жорсткого інституційного “корсету”, який дозволяє робити вибір серед доступних (а не можливих) альтернатив, як, наприклад, в умовах приватизації державного житла, коли людина могла привласнювати тільки те житло, де вона була прописана. По-друге, поведінка людини зумовлена існуючими традиціями або різного роду зовнішніми ефектами, як приміром, придбання нерухомості з тим щоб відокремитися від юрби (демонстративна поведінка) чи, навпаки, у зв'язку з поголовним захопленням. Допущенням повної раціональної поведінки є наявність всебічної інформованості (тобто трансакційні витрати на збирання інформації мають бути нульовими), що дозволяє індивідам враховувати всі існуючі однорідні альтернативи. Але така раціональна поведінка скоріше є теоретичним допущенням, аніж практичною реальністю.

На ринку нерухомості найпоширенішою є обмежена раціональна поведінка, що зумовлено специфічною природою нерухомості, а також закономірностями функціонування ринку обмеженої конкуренції. Обмежена раціональна поведінка спостерігається в умовах невизначеності інформації, її асиметричного розподілу, неможливості й нездатності людини передбачити оптимальну лінію поведінки. Такий тип поведінки характеризується різноманіттям способів рішень залежно від якості завдань, рівня інформованості, виду обмежень. Поведінка суб'єктів регулюється принципами, тобто вказівними, похідними положеннями. Принципи віддзеркалюють в усвідомленій формі об'єктивну необхідність тих чи інших дій, а потім втілюються в систему примусових норм і правил. Принципи економічної поведінки, з одного боку, відтворюють об'єктивну логіку формування вартості, а з іншого - беруть участь у її моделюванні та конструюванні. Тим самим вартість нерухомості стає об'єктивно-суб'єктивним результатом діяльності людей.

Загальним принципом поведінки людей на ринку нерухомості є принцип раціональності. Його внутрішня модель складається з обмежень, альтернатив, переваг, вибору, способів дій (рішень, планів). Це означає, що суб'єкти здійснюють вибір способів прийняття рішень (методів планування) з урахуванням заданих обмежень, наявних альтернатив та індивідуальних переваг. Принцип раціональності породжує оцінюючий принцип, який означає, що раціональна поведінка завжди заснована на ціннісних судженнях та уявленнях людей, їх інтерпретації реальних фактів, порівнянні й обчислюванні існуючих варіантів, передбаченнях майбутніх змін. Оцінювання відбувається в кожному акті обміну і знаходить свій вихід у визначенні ціни й цінності нерухомості.

У своїй поведінці на ринку нерухомості суб'єкти реалізують принцип максимізації корисності. Це означає, що вони враховують сукупність властивостей нерухомості, їх збалансованість і відповідність. Приміром, економічний дисбаланс може виникнути в разі невідповідності місця розташування земельної ділянки і збудованого на ній будинку. Така незбалансованість знижує цінність нерухомості взагалі. Принцип максимізації корисності забезпечує прийнятну ступінь однорідності (гомогенності) нерухомості в межах певного району забудови й вирівнювання її вартості. Так, вартість дорогої нерухомості знижується в разі її розташування в дешевому районі і навпаки.

Принцип максимізації корисності переходить у принцип найкращого і найефективнішого користування, який передбачає фізично можливе, юридично дозволене й економічно доцільне (фінансово досяжне й розумно виправдане) використання нерухомості з метою одержання максимального доходу.

Раціональна поведінка враховує принцип заміщення, сутність якого полягає в тому, що суб'єкти на ринку нерухомості в умовах обмежених можливостей і наявних альтернатив здійснюють заміщення при виборі благ (з урахуванням їх додаткової корисності) або способів задоволення своїх потреб (наприклад, замість придбання готового житла його можна збудувати).

Необхідність урахування принципу очікування пов'язана з тим, що, з одного боку, людина живе в часовому просторі (сьогодні, завтра), а з другого - створення нерухомості триває певний час, а її використання має довгостроковий характер. Тим самим завжди виникає необхідність вибирати між сучасним і майбутнім споживанням, що породжує необхідність робити накопичення і збереження в поточному споживанні, а майбутнє буде пов'язано зі змінами, що виникають під впливом часу, невизначеності, ризику тощо. Цей принцип знаходить свій прояв у розрахунку вартості нерухомості шляхом капіталізації та дисконтування.