Ринок нерухомості: закономірності становлення та функціонування

У третьому розділі “Становлення ринку нерухомості в перехідній економіці” розглянуто особливий характер формування ринку та хронологія етапів приватизації державного нерухомого майна.

Становлення ринку нерухомості відбувається за інверсійним типом розвитку, що означає невідповідність його формування загальноісторичній логіці руху, змін у послідовності перетворень на ньому. Інверсійність розвитку є наслідком історичної невідповідності впливу та взаємодії економіки й політики, переваги позаекономічних чинників в об'єктивному процесі розвитку. Якщо в історичному русі економічні перетворення диктують зміни в політиці та інших сферах суспільства, то в інверсійному розвитку ці перетворення відбуваються під жорстким впливом політичних інститутів та ідеологічних уявлень. Це викликає різного роду суперечності, неузгодженості, невпорядкованість у проведенні економічних реформ. Інверсійність розвитку ринку нерухомості знаходить свій прояв: у порушенні закономірностей первісного накопичення капіталу, тобто приватизація нерухомості спочатку здійснювалася без приватизації землі; у зміні загальноісторичної логіки руху форм власності, оскільки вихідним процесом стала державна емісія нерухомості на первинному ринку; у зворотній послідовності становлення типів ринку, який почав розвиватися від чистої державної монополії (й олігополії) до ринку з елементами досконалої конкуренції; у порушенні механізмів ціноутворення, бо ринкова вартість формувалася державними нормативами, а ціни на житло визначали вартість усіх інших видів нерухомості; у непослідовності, неузгодженості, нерівномірності розвитку окремих частин ринку нерухомості, активно формувався передусім ринок житла, потім ринок - комерційної та виробничої нерухомості, з великим відставанням ринок землі і лише останнім часом почалися ринкові операції з інвестиційною нерухомістю.

Великий потенціал дослідження ринку нерухомості закладено в аналізі хронології приватизації державної нерухомої власності, що дозволяє побачити історичні умови зародження цього ринку, зрозуміти особливості його формування, передбачити основні напрями розвитку, виправити можливі деформації функціонування. Хронологічна періодизація побудована за критеріями створення формальних і реальних передумов для появи нерухомості (її окремих видів) як особливої економічної форми та її функціонування в господарсько-економічному і правовому обороті. Як критерій, що доповнює аналіз стадій, виділено характер приватизаційних технологій, а саме умови, способи й інструменти приватизації, нормативні акти, що безпосередньо впливали на формування й розвиток ринку нерухомості.

Приватизація державного нерухомого майна пройшла наступні стадії. На першій (1991-1993 рр.) мали місце нелегальні (присвоєння доходів без приватної власності на майно), напівлегальні (відчуження власності без її приватизації шляхом комерціалізації, кооперації) і легальні форми (оренда з викупом) приватизації. Використовувалися переважно індивідуальні, неконкурентні її способи у складі державних майнових комплексів, присвоєння державного майна здійснювалося через приватизаційні майнові сертифікати. На цій стадії створюються перші нормативно-законодавчі засади приватизації, у яких ще не передбачено спеціальних умов приватизації нерухомості.

Друга стадія (1994-1995 рр.) характеризується переходом до широкомасштабної приватизації невеликих об'єктів (у майні яких переважає нерухомість), вводяться в наявний оборот приватизаційні майнові сертифікати, нерухомість стає особливим об'єктом приватизації, оскільки її стали відокремлювати від основних фондів підприємств. Уперше з'являються нормативно-правові документи, що регулюють трансакції з нерухомістю, спеціально визначається порядок приватизації невеликих державних підприємств, переважну роль відіграють масові грошово-сертифікатні способи приватизації.

На третій стадії (1996-1999 рр.) приватизація набула найбільш масового і інтенсивного характеру. У 1996 р. була в основному завершена масова (безоплатна) мала приватизація й розпочалася конкурентна приватизація за кошти і при значному розширенні її індивідуальних технологій. Приватизація розглядалася як джерело надходжень у Державний бюджет, що вимагало більшої уваги до визначення вартості приватизованого майна (з'являється методика оцінки об'єктів приватизації на основі ринкової вартості). Створюються умови для реального формування всіх частин ринку нерухомості (жилої й нежилої, у тому числі комерційної), з'являються трансакційні послуги з оперування нею. Оскільки переважають конкурентні грошові способи приватизації, формується ринкова вартість нерухомості. З 1998 р. в нормативному обороті Фонду державного майна України активно використовується поняття “нерухомість”. Її починають вирізняти з об'єктів групи А, однак не диференціюють за видами і функціональним призначенням. Поняття дохідної та інвестиційної нерухомості ще залишаються за межами нормативно-правового й економічного регламентування. Приватизується незавершене будівництво й нерухомі об'єкти соціальної сфери (охорони здоров'я, культури, мистецтва, фізичної культури і спорту, санаторно-курортного призначення, будинків і таборів відпочинку та ін.), фактично завершується масова приватизація державної власності в селі, що забезпечило надходження на ринок нерухомості об'єктів спеціалізованого сільськогосподарського призначення (ферми, теплиці, елеватори тощо).

Особливістю четвертої стадії (початок 2000 р.) стає ринковий характер приватизації, що знайшло своє відображення в новій методиці оцінки (жовтень 2000 р.), де передбачався індивідуалізований і повністю грошовий підхід до приватизації об'єктів. Для ринку нерухомості нормативна приватизація перестала відігравати істотну роль. Почався постприватизаційний період розвитку ринку нерухомості, коли суттєвого значення набув поділ власності не за ринкових умов (продаж закладеного чи ліквідаційного майна).

У четвертому розділі “Функціональна структура ринку нерухомості в перехідній економіці” визначено особливості ринкового обороту нерухомості залежно від її функціонального призначення. Найбільш розвинутою функціональною формою є споживча нерухомість, яка задовольняє потреби людей у проживанні, відпочинку, збережені предметів особистого користування. Механізм функціонування ринку житла відтворюється в ринковому обороті всіх інших видів нерухомості, що зумовлено економічною природою нерухомості як товару тривалого користування, для якого існує два ринкових сегменти - купівля-продаж як корисної послуги, так і ресурсу.

Дослідження ринку споживчої нерухомості здійснюється за чотирма секторами, у кожному з яких відбуваються специфічні процеси. Усі сектори знаходяться в тісному взаємозв'язку. У першому секторі об'єктом попиту є конкретні корисні властивості житла (тобто його послуга). Саме цей сектор дає поштовх для функціонування ринку. Величина попиту на жилу площу окреслюється певним розміром орендної (квартирної) плати, яка є умовою формування вартості (ціни) житла як житлового активу. Проте сама по собі орендна (квартирна) плата не може диктувати вартості житла. Перетворення орендної плати на вартість здійснюється в особливому (другому) секторі ринку, де з'являється ставка капіталізації, функцією якої є конвертація майбутніх доходів від орендної плати в сучасну вартість нерухомості. Зростання ставки капіталізації знижує вартість нерухомості, і, навпаки, якщо ставка капіталізації зменшується внаслідок погіршення альтернативних можливостей одержання доходу та зменшення ризику вкладень у нерухомість, вартість останньої починає зростати. На пропозицію житла (третій сектор) впливає перевищення вартості нерухомості над витратами на його будівництво, облаштування території, придбання кредиту, права забудови. У четвертому секторі ринку складається наявний фізичний обсяг пропозиції жилої площі залежно від вибуття (фізичного, функціонального, економічного знецінення, конверсії, консервації) житлового фонду. У сучасних умовах ринок житла функціонує за ринковими критеріями, про що свідчать посилення взаємозв'язку первинного і вторинного ринку житла, встановлення ринкового механізму ціноутворення, створення розвиненої інформаційної системи, ринкова орієнтація споживачів при виборі житла, існування різноманітних житлових субринків та ін.

Ринковий оборот виробничої і комерційної нерухомості залежить від їх функціональних особливостей. Ці два види нерухомості, виступаючи чинниками виробництва й умовами хазяйнування, мають суттєві відмінності. Поки що в економічній літературі спеціально не розглядалися особливості цих видів нерухомості, хоча це має важливе практичне значення, оскільки існують різні механізми їх функціонування. На нашу думку, класифікаційними критеріями розрізнення цих видів нерухомості є цільове призначення, техніко-будівельні характеристики, особливості розміщення, мотиви створення, основний інтерес інвестування і джерела доходу, основні форми вартості й ринкові механізми регулювання.

Виробнича нерухомість призначена для забезпечення виробника необхідним ресурсом, що відповідає виробничо-технологічним процесам. Тому її розміщення відбувається щодо таких чинників виробництва, як сировина, паливо, основні чи допоміжні матеріали, енергоносії, робоча сила тощо. Мотивом будівництва чи придбання виробничої нерухомості є організація конкретного виду бізнесу, що співпадає з технічними характеристиками нерухомості. У даному випадку бізнес і нерухомість зрощуються в єдине ціле. Основний інтерес до нерухомості викликано бажанням отримувати прибуток від ведення бізнесу. У структурі доходу від виробничої нерухомості переважає норма заміщення вартості (норма амортизації) і норма прибутку. Оскільки виробнича нерухомість призначена для певного конкретного виду діяльності, вона у своїй більшості має індивідуалізовані, неринкові (інвестиційні) форми вартості. Ринок виробничої нерухомості регулюється процесами, що відбуваються на ринку капітальних благ.

Цільове призначення комерційної нерухомості полягає в тому, щоб забезпечити споживача сприятливими умовами споживання товарів чи послуг. Саме тому ця нерухомість має особливі диференційовані будівельні й архітектурні характеристики, орієнтовані на зручність і смаки покупця. Комерційна нерухомість розміщується згідно з платоспроможним попитом населення та локалізацією певних споживачів. Її придбання пов'язано з організацією бізнесу за участю самої нерухомості, тобто певні види діяльності залежать від її економічних властивостей (насамперед від місця розташування).Основний інтерес використання комерційної нерухомості пов'язано з одержанням доходу від неї самої, у структурі якого значну питому вагу займає диференційована рента (за місцем розташування, агломерації та трансфертна). Це означає, що ринок комерційної нерухомості в основному регулюється ринком землі та споживчих благ і послуг.

Нерухомість завжди виступає інвестиційним благом, бо пов'язана з вкладенням грошей і забезпечує отримання різних видів доходу. Це можуть бути поточні грошові доходи (орендна плата), прибуток забудовника, заставна ставка за іпотечними зобов'язаннями, спекулятивний дохід (у разі перепродажу), відсоток (чи дивіденд) при участі у трастах (фондах) спільного інвестування в нерухомість. Навіть власник, який мешкає у своєму будинку, отримує рентний виграш.

Інвестиційна природа нерухомості має особливості, дослідження яких дозволяє ефективно управляти вкладанням грошей. Специфічними інвестиційними властивостями нерухомості є неадитивність, тобто її рівноцінна неподільність (рівні за площею частини нерухомості мають різну цінність); зв'язаність (інвестиції + земля) фінансового активу, тому в доході від нерухомості завжди присутня земельна рента; дивергентість (розбіжність) доходу й ризику (зростання ризику відшкодовується певним розміром премій); антиінфляційний характер. Система інвестиційних ризиків має дві сторони - ризики самої нерухомості (її матеріально-фізичного тіла, вартості, капіталу і нематеріального активу) і ризики операцій (девелоперських, купівлі-продажу, передачі в користування, фінансування, кредитування, страхування).

Ринок інвестиційної нерухомості оформлюється в особливу структуру, яка регулює способи (прямі й непрямі), джерела (власні й позикові), форми (інвестиційно-грошові й інвестиційно-капітальні) і характер (ринковий і неринковий) інвестицій. Механізм функціонування інвестиційної нерухомості пов'язано з переміщенням капіталу у сферу нерухомої власності. Цей рух відбувається в тісному взаємозв'язку з процесами, що протікають на ринку кредитно-грошового капіталу. Це означає, що ринок нерухомості, будучи частиною загального процесу переміщення капіталу, істотно впливає на його рух.

Ринок землі нами розглядається передусім з точки зору функціонування землі не як засобу виробництва, а як просторової сфери розміщення всіх видів нерухомості. Це землі несільськогосподарського призначення й землі населених пунктів (у тому числі міст). У цьому випадку земля є конструктивним (природно-фундаментальним) елементом нерухомості, який істотно впливає на її економіко-правовий оборот.

Об'єктивна логіка входження землі в ринковий оборот припускає перетворення землі на товар, власність і капітал. У становленні землі як товару відбувається рух від нетоварної форми до тіньової нормативно-грошової і, в кінцевому підсумку, до ринкової. На ринкову вартість міських земель істотно впливають трансфертна, інфраструктурна ренти, рента облаштованості й агломерації (за рахунок ефекту локалізації й урбанізації). Для ринку земельних повноважень практично створено необхідні інституціонально-правові умови, за яких держава втратила своє монопольне становище і сформувалися такі ринкові сегменти, як ринок повних повноважень (прав власності) і ринок окремих повноважень (оренди, концесії). Незабаром з'явиться можливість для існування суперфіцію й емфітевзису. Перетворення землі на капітал здійснюється двояко. З одного боку, земля є природною формою основного капіталу, а з іншого - поєднання грошей і землі викликає появу іпотечного капіталу, який у всьому світі розглядається як найменш ризикований, доцільний, стабільно дохідний вид капіталу. Зараз в Україні відбувається процес формування необхідних передумов для функціонування іпотечно-кредитних відносин.

У п'ятому розділі “Інституційно-трансакційна структура ринку нерухомості” досліджуються утворення і функціонування необхідних для ринку інститутів і трансакцій. У рамках інституційно-трансакційної структури відбувається упорядкування всіх внутрішніх елементів ринку нерухомості, що досягається за допомогою інститутів-діяльності, інститутів-обмежень, інститутів-установ, трансакцій угод, раціонування, управління. Інституціоналізація ринку нерухомості включає відокремлення (обмеження) окремих видів діяльності (рієлтерська, оціночна, девелоперська, іпотечне кредитування, страхування та ін.), відчуження алгоритму операційних процедур, що призводить до появи інститутів-обмежень (формальних і неформальних), становлення професійно-корпоративних організацій-установ.

Клітинкою інституціональної структури стає трансакція (інститут-обмеження), яка являє собою обмін повноваженнями між суб'єктами під час здійснення ними різних угод, пов'язаних з користуванням нерухомістю й отримання від неї будь-якої корисності чи переваг. На ринку нерухомості відбуваються трансакції: угод (коли в обмін вступають суб'єкти з рівними повноваженнями), раціонування (коли має місце перерозподіл повноважень між суб'єктами), управління (якщо існує ієрархія сторін обміну).

Необхідність державного втручання на ринку нерухомості виникає з характеристик нерухомості (залежність від державної території, вплив на істотні умови існування країни та ін.) і специфіки її інституціонального середовища. Інституціональна місія держави зумовлена протиріччями в інституціональному середовищі ринку нерухомості і зростанням трансакційних витрат угод, управління й раціонування. Основними інституційними трансакціями держави на ринку нерухомості є специфікація правомочностей володіння (за допомогою реєстрації прав на об'єкти нерухомості), оподаткування нерухомості, нормативно-інституціональні форми регулювання існуючих інститутів-діяльностей.

Оподаткування нерухомості розглядається як трансакції управління й раціонування, за допомогою яких здійснюється угода між державою і власником нерухомості з приводу передачі частини вартості нерухомості в обмін на забезпечення суспільного порядку й надання низки послуг з обслуговування нерухомості. Функції податку на нерухомість полягають: у підвищенні ролі майнового оподаткування, у забезпеченні стабільності надходжень, у створенні передумов для ефективного й довгострокового володіння нерухомістю в господарській діяльності, у підриві стимулів до спекулятивного обороту нерухомості, у формуванні оптимальної структури майна фізичних і юридичних осіб, у раціоналізації витрат власників і оптимізації механізмів перерозподілу нерухомої власності, у вирівнюванні споживання нерухомості і згладжуванні диференціації в добробуті членів суспільства. Перевагами податку на нерухомість є: візуальна наочність і сталість місцезнаходження об'єкта оподаткування, простота визначення вартості об'єктів нерухомості, стабільність і тривалість надходження податку, нейтральність податку щодо інвестиційних рішень, можливість впливу на рівень соціального споживання житла.

Трансакційні витрати, які здійснюються на ринку нерухомості, викликають появу таких трансакційних послуг, як рієлтерські, оціночні, управлінські, страхові, кредитні (заставні й іпотечні), реєстраційні, забезпечують, з одного боку, економію витрат, а з іншого - формування доходів окремих інститутів.

ВИСНОВКИ

У дисертації сформовано концептуально новий напрямок дослідження ринку нерухомості, який полягає в розкритті суті нерухомості як самостійної економічної категорії та форм її функціонування в особливому сегменті ринкової економіки. Проведене дослідження дозволяє зробити наступні теоретичні висновки:

1. Ринок нерухомості є важливим складником ринкової економіки і має особливі закономірності розвитку і функціонування. Він тісно пов'язаний з ринками факторів виробництва, споживчих товарів, капіталу, цінних паперів, суттєво впливає на фінансово-грошові потоки і формування ринкової вартості матеріальних і нематеріальних активів. Разом із тим ринок нерухомості ще не став складовою предмета економічної теорії, а його внутрішня природа та фундаментальні закономірності розвитку не знайшли адекватного відбиття в науковій літературі. Це викликає необхідність визначення власного місця ринку нерухомості в системі категорій економічної теорії та його поглибленого теоретичного пізнання.

2. Економічну природу нерухомості треба визначати у вузькому та широкому значенні. В першому випадку нерухомість означає матеріальні об'єкти, що мають непорушний економічний зв'язок із землею. В другому - це капітал, зрощений із землею.

3. Нерухомість як економічне благо має такі специфічні властивості, як непереміщуваність (імобільність), тривалість створення й довгостроковість існування, неоднорідність, неадитивність, непряма мобільність, низька ліквідність, здатність до рентоутворення.

4. Економічні особливості нерухомості знаходять свій вираз в існуванні різних форм вартості, а саме: вартості індивідуальних і суспільних переваг, вартості в користуванні й обміні. Ці форми мають, як ринковий так і неринковий характер. Необхідно в економічній теорії та в науковому аналізі використовувати такі види рент, як трансферна (різниця в доходах, що виникає від неоднакового функціонального використання нерухомості), агломерації (результат ефекту локалізації й урбанізації), інфраструктурної “родючості” (дохід, що виникає від економії витрат внаслідок інженерно-комунікаційної облаштованості території).

5. Ринок нерухомості має певну структурну організацію, яка визначає спосіб відтворення його власних елементів і відносин, характер внутрішніх та зовнішніх структурних зв'язків. Структуризація ринку нерухомості відбувається за такими критеріями, як способи використання (ринки споживчої, виробничої, комерційної, інвестиційної нерухомості), види об'єктів (ринки землі і будівельних об'єктів), специфікація володіння (ринки повних і обмежений прав), масштаби охоплення (загальнонаціональний, регіональний, локальний ринки). Рівень структурної організації ринку нерухомості залежить від наявності на ньому всіх необхідних елементів (об'єктів, суб'єктів, операцій, трансакцій, інституційних складових тощо) та характеру їх розвитку.

6. Структурна організація ринку нерухомості обумовлює економічну поведінку суб'єктів, яка базується на принципах: раціональності, оцінювання, максимізації корисності, найкращого найефективнішого користування, заміщення, очікування.

7. Особливості становлення ринку нерухомості в перехідній економіці знаходять свій прояв в інверсійних закономірностях. Найістотнішими рисами такої інверсії є перевага позаекономічних факторів у становленні ринку нерухомості, її державна емісія в процесі приватизації, особливий характер реалізації закономірностей первісного накопичення і механізмів ціноутворення, непослідовність і нерівномірність розвитку окремих частин та секторів. Хронологічна періодизація приватизації державної нерухомої власності дозволила виявити чотири основних етапи становлення ринку нерухомості, які розрізняються за такими критеріями, як характер приватизаційних технологій, умови, способи й інструменти приватизації, наявність нормативно-правових документів.

8. Нерухомість має бути диференційована залежно від особливостей функціонування на споживчу, виробничу, комерційну й інвестиційну. Суттєве місце у функціональній структурі ринку нерухомості займає земля як просторова сфера розміщення всіх видів нерухомості. Ринок житла (споживчої нерухомості) в сучасних умовах має найвищий рівень структурної організації. Він функціонує за ринковими критеріями і саме на ньому встановився ринковий механізм ціноутворення, виявляється ринкова поведінка суб'єктів, існують необхідні інституційно-трансакційні елементи. Ринковий оборот виробничої й комерційної нерухомості розрізняється за цільовим призначенням, характером розміщення, мотивами придбання, джерелами та структурою доходу, формами вартості, ринковими механізмами регулювання. Нерухомість завжди виступає інвестиційним благом, яке характеризується такими рисами, як зв'язаність (інвестиції + земля) фінансового активу, дивергентність доходу й ризиків, антиінфляційність, нерелевантність інформації, залежність від спрямованості грошових потоків.

9. Ступінь розвиненості ринку нерухомості залежить від його інституціональної облаштованості, яка передбачає відокремлення (обмеження) різних видів діяльності і процедур, появу (формальних і неформальних) норм і правил, що регулюють поведінку суб'єктів, виникнення професійно-корпоративних організацій та установ. В інституціональному середовищі ринку нерухомості суттєве значення набуває держава, інституціональна місія якої полягає в усуненні протиріч між інститутами, зниженні трансакційних витрат, специфікації прав власності (за допомогою реєстрації правомочностей на об'єкти нерухомості), оподаткуванні нерухомості.

Проведений науковий аналіз ринку нерухомості дозволяє сформулювати рекомендації щодо подальшого його дослідження, використання одержаних теоретичних результатів у викладанні економічних дисциплін та їх практичного застосування:

Розробити комплексну програму наукових досліджень ринку нерухомості з метою їх координації та підвищення ефективності, передбачивши поглиблений аналіз:

· взаємозв'язків ринку нерухомості з ринками праці, капіталу, цінними паперами;

· впливу макроекономічних показників на розвиток ринку нерухомості;

· регіональних, загальнонаціональних та локальних особливостей ціноутворення на об'єкти нерухомості;

· специфіки підприємницької діяльності на ринку нерухомості;

· економічного механізму інвестування в нерухомість, функціонування інституціональних інвесторів на ринку нерухомості, способів і форм управління портфелем нерухомості в корпораціях;

· методології й методики оцінки нерухомості та прогнозування розвитку ринку нерухомості.

Забезпечити проведення моніторингових досліджень стану ринку нерухомості й опублікування результатів на загальнонаціональному й регіональному рівнях.

Ввести вивчення ринку нерухомості в курсах економічної теорії (питання суті й місця нерухомості в системі економічних категорій), мікроекономіки (функціонування нерухомості на ринках споживчих благ, чинників виробництва й капіталу), макроекономіки (місце витрат на нерухомість у структурі валового продукту, вплив інвестицій у нерухомість на сукупний попит і пропозицію), а також в інших економічних дисциплінах (страхування, інвестування, податкова система тощо).

Передбачити підготовку в економічних навчальних закладах та на економічних факультетах фахівців для роботи на ринку нерухомості (рієлтерів, девелоперів, оцінювачів, іпотечних кредиторів) за спеціалізаціями “Економіка нерухомості”, “Управління нерухомістю” і розробити магістерські програми з таких дисциплін, як “Економіка нерухомості”, “Економіко-правові засади регулювання відносин на ринку нерухомості”, “Інвестиції в нерухомість”, “Ринок та оцінка нерухомості в Україні”. “Підприємницька діяльність на ринку нерухомості”.

Прискорити прийняття закону “Про рієлтерську діяльність в Україні”, ініціювати розробку закону “Про девелоперську діяльність в Україні”.

Підготувати комунальні програми управління нерухомістю в містах, які б включали: інвентаризацію комунальної нерухомої власності, економічну класифікацію її основних видів, умови оренди та приватизації нерухомості, способи довірчого управління, створення фондів спільного інвестування в нерухомість, напрямки найдохіднішого використання нерухомості, проведення моніторингу й аналізу інвестиційної привабливості й ліквідності об'єктів нерухомості,

Прискорити розробку Національних положень (стандартів) з оцінки нерухомості.

Рекомендувати створювати на великих фірмах чи в корпораціях відділи з управління нерухомістю з метою підвищення ефективності її використання.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Монографія:

1. Гриценко Е.А. Рынок недвижимости: закономерности становления и функционирования. (Вопросы методологии и теории). - Харьков: Бизнес-информ, 2002. - 283 с.

Посібник:

2. Гриценко Е.А. Предприниматель на денежном рынке и рынке недвижимости. - Харьков: АО “Бизнес Информ”, 1999. - 152 с.

Статті:

3. Гриценко Е., Назырова В. Рынок городской недвижимости: проблемы теории и практики // Регион. - 1997. - № 4.- С. 85-88. (особистий внесок: зроблено висновок про економічну єдність землі та нерухомості).

4. Гриценко Е. Формирование структуры рынка недвижимости в Украине // Бизнес-информ.- 1999. - № 1-2.- С. 96-99.

5. Гриценко Е.А. Рынок прав собственности на объекты недвижимости // Бизнес- информ. - 1999. - № 3-4. - С. 29-31.

6. Гриценко Е. Рынок операций и услуг с недвижимостью // Бизнес- информ. - 1999. - № 5-6. - С. 48-49.

7. Гриценко Е.А. Формирование рынка земли // Вісн. Харк. держ. ун-ту. - 1999. - № 446. - С.158-161.

8. Гриценко Е. Особенности формирования рынка недвижимости в Украине // Экономика Украины. - 1999. - № 7. - С. 20-27.

9. Смолянова В.Б., Гриценко О.А. Оренда як форма розв'язання суперечностей суспільної власності // Питання політичної економії. Респ. міжвідомчий наук. зб. - К.: Либідь, 1991. - Випуск 213. - 88-93. (особистий внесок: зроблено висновок про оренду як спосіб роздержавлення власності в умовах реформування економіки).

10. Гриценко О. Нерухомість як об`єкт оподаткування// Наук. вісн.: Зб. наук. пр. Укр. фін.-екон. ін-ту. - 1999. - № 3. - С. 30-33.

11. Гриценко Е.А. Ипотечное кредитование в Украине: проблемы становления и функционирования // Вісн. Укр. акад. банк. справи. - 1999 - № 2. - С. 3-5.

12. Гриценко О.А. Структурна організація ринку нерухомості // Держ. інформ. бюл. про приватизацію. - 2000. - № 6. - С. 65-66.

13. Гриценко О.А. Об'єктивна логіка формування вартості нерухомості // Держ. інформ. бюл. про приватизацію. - 2000.- №7. - С. 72-75.

14. Гриценко Е.А. Принципы поведения субъектов на рынке недвижимости // Гос. информ. бюл. о приватизации. - 2000. - № 8. - С. 74-77.

15. Гриценко Е.А. Механизм функционирования рынка жилья // Вісн. Харк. нац. ун-ту. Економічна серія. - 2000. - Вип. 468. - С. 37-42.

16. Гриценко Е.А. Недвижимость как объект экономической теории // Вісн. Харк. нац. ун-ту. Економічна серія. - 2000. - Вип. 482. - С. 64-68.

17. Гриценко О.А. Інвестиційні можливості ринку нерухомості // Економіка прогнозування. - 2001. - № 4. - С. 85-94.

18. Гриценко Е. Экономико-правовые вопросы регулирования отношений на рынке недвижимости // Підприємництво, господарство і право. - 2002. - № 4. - С. 101-103.

19. Гриценко Е.А. Институционально-трансакционная структура ринка недвижимости // Стратегія екон. розвитку України: Наук. зб. КНЕУ. - 2002. - Вип. 2. - С. 47-53.

20. Гриценко Е.А. Институциональная миссия государства на рынке недвижимости // Вісник Харк. нац. ун-ту. Економічна серія. - 2002. - Вип. 564. - С. 100-104.

21. Гриценко О.А. Вплив макроекономічних показників на стан ринку нерухомості України // Держ. інформ. бюл. про приватизацію. - 2002. - № 9. - С. 59-61.

22. Гриценко О.А. Формування інституту оцінки як умова ринкових перетворень // Стратегія екон. розвитку України: Наук. зб. КНЕУ. - 2002. - Вип. 6. - С. 258-263.

23. Гриценко Е.А. Институты и трансакции на рынке недвижимости // Вісник Харк. нац. ун-ту. Економічна серія. - 2002. - Вип. 575. - С. 69-72.

24. Гриценко Е.А. Методология оценки стоимости недвижимости // Вісн. Укр. акад. банк. справи. - 2002. - № 2. - С. 6-8.

25. Гриценко Е.А. Рынок недвижимости в системе экономических отношений // Економіка: проблеми теорії та практики. Зб. наук. праць Дніпропетр. нац. ун-та. - Дніпропетровськ: ДНУ. - 2003. - Вип. 167. - С. 13-18.

26. Гриценко О.А. Нерухомість як економічне благо особливого роду // Держ. інформ. бюл. про приватизацію. - 2000. - № 5 - С. 76-78.

27. Гриценко Е.А. Особенности инвестиционных процессов на рынке недвижимости // Стратегія екон. розвитку України: Наук. зб. КНЕУ - 2001. - Вип. 7. - С. 178-182.

28. Гриценко Е.А. Особенности недвижимости как инвестиционного блага // Вісн. Харк. нац. ун-ту. - 2002. - Вип. 534. - С. 17-21.

29. Гриценко О. Приватизація як умова формування ринку нерухомості в Україні // Теорії мікро-макроекономіки: Зб. наук. пр. проф.-викл. складу і асп. - Вип 3.- К: Акад. муніцип. упр. - 2000. - С. 143-146.

30. Гриценко О.А. Назирова В.П. Особливості методології оцінки об'єктів нерухомості державної власності в умовах перехідної економіки // Держ. інформ. бюл. про приватизацію. - 1998.- №5. - С. 73-75. (особистий внесок: зроблено висновок про існування двох форм вартості).

31. Гриценко Е.А. Назырова В.П. Некоторые методические аспекты оценки государственной собственности при выкупе и расчете арендной платы // Вісн. оцінки. - 1997. - № 1-2. - С. 13-15. (особистий внесок: зроблено визначені ринкова та неринкова вартості нерухомості).

32. Гриценко Е.А. Назырова В.П. Рынок недвижимости в Украине: проблемы становления и функционирования// Актуальные проблемы. приватизации и оценки имущества: Сб.науч.тр. - Сумы. - 1997. - С. 44-47. (особистий внесок: визначені особливості становлення ринку нерухомості в Україні).

33. Гриценко Е., Назырова В. Недвижимое в движении// Бизнес. - 1997. - № 44. - С. 91, 94. (особистий внесок: зроблено висновок про існування емісійного ринку нерухомості).

34. Гриценко О.А. Формування ринків землі і нерухомості в Україні // Економіка України: реалії, перспективи розвитку ринкових відносин. Міжвід. наук. зб. - К: 2000. - Т. 20. - С. 338-343.

35. Гриценко О. Оподаткування нерухомості: бути чи не бути // Власність в Україні. - 2001. - № 1. - С. 145-148.

Тези доповідей:

36. Гриценко Е.А., Марченко О.С. Маркетинг доходной недвижимости // Маркетинг у системі управління підприємством: Матер. міжнар. наук.-практ. конференції. - К: 1996. - С. 32-33. (особистий внесок: зроблено висновок про особливості доходної нерухомості).

37. Гриценко Е.А. Социально-экономическая природа приватизации в условиях трансформационной экономики // Тезисы докладов и выступлений научной конференции “Развитие экономической теории в условиях трансформационного кризиса”. - Харьков: ХГУ. - 1996. - С. 32-34.

38. Гриценко Е.А. Правовые вопросы регулирования деятельности оценщиков// Проблемные вопросы развития рынка недвижимости: Сб. Матер. ІІ Междунар. науч.-практ. конф. - Харьков. - 1997. - С. 33-35.

39. Гриценко Е.А. Приватизация и проблемы экономического роста // Вест. Харьк. гос. ун-та. - 1998. - № 404. - Ч. 2. - С. 157-159.

40. Гриценко О.А. Оподаткування нерухомості як державна трансакція// Податкова політика в Україні та її нормативне-правове забезпечення: Зб. наук. пр. - Ірпінь. - 2001. - С. 128-130.

41. Саутенко К.О., Марченко О.С., Гриценко Е.А. Роль приватизации в становлении нового социально-экономического облика Украины // Тезисы докладов и сообщений на конференции “Социально-экономическое развитие нового типа: специфика, возможности, проблемы формирования”. Ч.2. - Харьков. - 1993. - С. 165-167. (особистий внесок: зроблено висновок про необхідність нормативно-правового регулювання оцінки майна).

АНОТАЦІЯ

Гриценко О.А. Ринок нерухомості: закономірності становлення та функціонування. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня доктора економічних наук за спеціальністю 08.01.01 - економічна теорія. - Інститут економічного прогнозування НАН України, Київ, 2003.

Розроблено концепцію ринку нерухомості як самостійної економічної підсистеми, що має специфічні закономірності розвитку і функціонування. Обґрунтовано підхід до визначення нерухомості як капіталу, зрощеному із землею. Виявлено особливі характеристики нерухомості як економічної категорії. У науковий обіг введено нові поняття: “трансферна рента”, “інфраструктурна рента”, “рента агломерації”, “інституційно-трансакційна структура”. Розкрито особливості інверсійного характеру становлення ринку нерухомості.

Обґрунтовано необхідність диференціації виробничої й комерційної нерухомості, виділено їх основні ознаки та властивості. Виявлено специфіку нерухомості як інвестиційного активу, що бере участь у загальному русі фінансового капіталу. Розкрито особливості входження землі як просторової сфери у ринковий оборот, виявлено логіку становлення її товарної форми.

Досліджено інституційно-трансакційну структуру ринку нерухомості, розкрито процес його інституціоналізації, виділено три види інститутів (діяльності, обмежень, установи) і використано в аналізі три форми трансакцій (угоди, раціонування, управління). Зроблено висновок про необхідність існування інституціональної місії держави на ринку нерухомості.

Ключові слова: ринок, нерухомість, нерухоме майно, рента, інвестиції, інституції, трансакції.

АННОТАЦИЯ

Гриценко Е.А. Рынок недвижимости: закономерности становления и функционирования. Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук по специальности 08.01.01 - экономическая теория. - Институт экономического прогнозирования НАН Украины, Киев, 2003.

Разработана концепция рынка недвижимости как самостоятельной экономической подсистемы, имеющей специфические закономерности развития и функционирования. Обоснован подход к определению недвижимости как капиталу, сращенному с землей. Выявлены особые характеристики недвижимости как экономической категории. Раскрыт алгоритм образования стоимости недвижимости и обосновано существование у недвижимости стоимости индивидуальных и общественных предпочтений, а также стоимости в пользовании и в обмене. Введены в научный оборот такие понятия, как “трансфертная рента”, инфраструктурная ренты, а также рента агломерации. Сделан вывод о том, что методология оценки воспроизводит алгоритм образования стоимости.

Предложены четыре методологических подхода в исследовании рынка недвижимости: структурной организации (что позволило выявить конкурентную типологию рынка, строение и уровень его развитости), поведенческой концепции (посредством которой раскрываются принципы и модели поведения субъектов), функциональной структуры (рассматривающей особенности функционирования отдельных видов недвижимости), институционально-трансакционной структуры (представленной совокупностью институтов, трансакций и услуг).

Выявлены особенности инверсионного характера становления рынка недвижимости, что обусловило нескоординированный и противоречивый характер его функционирования. Раскрыта хронологическая периодизация приватизации государственной недвижимой собственности как исторического основания и нормативной предпосылки формирования рынка недвижимости.

Обоснована необходимость дифференциации производственной и коммерческой недвижимости, выделены их основные признаки и свойства. Раскрыты особенности механизмов их функционирования. Выявлена специфика недвижимости как инвестиционного актива, участвующего в общем движение финансового капитала. Предложена графическая модель взаимосвязи рынка недвижимости и денежного рынка. Систематизированы инвестиционные риски недвижимости и представлена институциональная структура рынка недвижимости. Раскрыты особенности вхождения земли как пространственной сферы в рыночный оборот, выявлена логика становления ее товарной формы.

В методологический арсенал экономической теории введено исследование институционально-трансакционной структуры рынка недвижимости, раскрыт процесс его институционализации, выделены три вида институтов (деятельности, ограничения, учреждения) и использованы в анализе три формы трансакций (сделки, рационирования, управления). Сделан вывод о необходимости существования институциональной миссии государства на рынке недвижимости (в силу институциональных противоречий и роста трансакционных издержек). Обоснованы условия, функция и способы налогообложения недвижимости. Представлена система трансакционных услуг на рынке недвижимости.

Ключевые слова: рынок, недвижимость, недвижимое имущество, рента, инвестиции, институты, трансакции.

ANNOTATION

Grytsenko О.A. Market of Real Estate: Regularities Formation and Functioning. - Manuscript.

Thesis for a Doctor's Degree in Economics by specialty 08.01.01 - Economic Theory. - Institute of Economic Forecasting, Ukrainian National Academy of Sciences, Kyiv, 2003.

The new basic conception research of real estate has been proposed. A new approach to market of real estate as an independent economic subsystem, which has their specific regularities of development and functioning has been work out. Real estate is the capital that is attached to the land. Peculiar economic features of real estate (as a special concept) have been analyzed in thesis. The new concepts “transfer rent”, “rent of improvement of infrastructure”, “institutional-transactional structure” have been introduced. Distinctive characteristics of the transition inversion in development of market of real estate have been found out.

The differentiation of production and commercial premises has been motivated. Investment possibilities of premises and its participation in motion of financial capital have been revealing. Particularities of arising a commodity form of the land as a spatial scope of accommodations have been inquired into.

The analysis of the matter and significance of institutional-transactional structure of market of real estate has been carried out. Institutionalization markets of real estate by institution-activity, institution-restriction, institution-establishment and transaction (deal, rationalize, administration) have been accomplished. Institutional mission of state on the market of real estate has been elucidated.

Key words: market, real estate, immovable, rent, investment, institution and transaction.

Размещено на Allbest.ru