1.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Таблица 1-1

Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что в соответствии с целью проводимой оценки по состоянию на 29 ноября 2013 г.:

Таблица 1-2

1) Объект оценки

4.2 Сведения о Заказчике

Таблица 4-2

Договор № 030685 от 15.05.2014 г.

5. Используемая терминология и процесс оценки

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки;

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

5. Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

7. Цена - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

8. Объект - аналог объекта оценки - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

9. Срок экспозиции объекта оценки - период времени рассчитанный с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

10. Итоговая стоимость объекта оценки - величина, определяемая путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

11. Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

6. Оцениваемые права.

5.1 Объём проведенных исследований для получения результата оценки

Для получения итогового результата оценки, Оценщиком были проведены исследования в необходимом и достаточном объеме в соответствии с целями и задачами оценки. Начальным этапом исследований было ознакомление с оцениваемым объектом и его подробное изучение. В процессе инспекции объекта оценки, Оценщик исследовал отрицательные и положительные характеристики местоположения (экологическое и экономическое состояние района расположения объекта, характер окружающего типа землепользования, транспортная доступность, наличие и состояние инженерных сетей, объём коммунального обслуживания и др.). Для получения представления о реальных размерах, характеристиках форм и состояния земельного участка, о составе и типах улучшений и их фактического состояния Оценщик провел переговоры с лицами, ответственными за содержание и эксплуатацию объекта. На этапе анализа социально-экономической ситуации в регионе Оценщик выявил основные макроэкономические показатели, которыми характеризуется развитие экономики в Москве, и которые могут оказывать влияние на состояние рынка недвижимости. К числу таких показателей относятся: экономические показатели (объем промышленного производства, товарооборот, перевозки (отправление) грузов и т.д.) и социальные показатели (номинальная среднемесячная заработная плата, индекс потребительских цен на товары и услуги, общая численность и процент безработных и т.д.).

На этапе определения и анализа рынка недвижимости Оценщик:

Изучил состав (объем и структуру), состояние фонда недвижимости Московской области (по видам, подвидам, типам), структуру строящегося фонда, темпы строительства, характеристики отельных сегментов рынка недвижимости, законодательную и нормативную базу, относящуюся к данному типу недвижимости;

Провел анализ объема и структуры спроса/предложения, анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке недвижимости;

Выявил интервалы и средние цены для различных сегментов рынка недвижимости;

Исследовал влияние местоположения, параметров качества и размеров на цену объектов недвижимости.

Анализ был проведен на основе собственной базы данных, изучения аналитических обзоров по заданной отраслевой тематике, опубликованной в специализированных газетах, журналах, всемирной сети Internet и прочих средствах массовой информации. Источники используемой информации в полном объёме приведены в п.14 Отчета.

В результате проведенного анализа было получено представление о фактическом состоянии недвижимости, выявлена стратегия основных участников рынка, определен сегмент, на котором главным образом работают основные участники, сегмент, на котором будет позиционирован объект оценки, выявлена существующая ценовая ситуация, а также сделан прогноз конъюнктуры и состояния рынка.

На основе ранее собранной информации Оценщиком были проанализированы все основные критерии наиболее эффективного использования в отношении объекта оценки (законодательная разрешенность, физическая осуществимость, финансовая осуществимость, максимальная эффективность), в результате анализа и расчетов был сделан вывод о НЭИ оцениваемого объекта.

В рамках проведения работ по определению стоимости объекта оценки Оценщиком были проведены необходимые дополнительные исследования:

поиск и анализ правовой (правовой режим), количественной, качественной, технической и рыночной информации (цен продажи/предложения, ставок арендной платы), касающейся объектов, аналогичных оцениваемому объекту;

Анализ рынка недвижимости применительно к объекту оценки исходя из принципа НЭИ - основные тенденции развития, ценовая ситуация;

Анализ доходности и рисков, присущих сегменту рынка, к которому относится объект оценки.

Содержание всех проведенных исследований и их результаты (выводы) приведены ниже в соответствующих разделах отчета.

6. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов с приведением расчетов или обоснованного отказа от применения подходов к оценке объектов оценки

6.1 Методология оценки

Сумму и структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования,

Величину и структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка,

величину и структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

Принимая во внимание специфику оцениваемого земельного участка и учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение отказаться от применения метода предполагаемого использования для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Метод капитализации земельной ренты

Согласно пункта 4 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Учитывая, что в результате проведенного анализа рынка (см. раздел 8 - Отчёта об оценке), оценщику не представляется возможным определить земельную ренту от оцениваемого земельного участка (доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли).

Принимая во внимание, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение отказаться от применения метода капитализации земельной ренты для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Метод остатка

Согласно пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Для оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка и методом предполагаемого использования необходимы данные о возможной застройке земельного участка (архитектурно-планировочное решение здания), о расходах в процессе эксплуатации здания, о величине арендной ставки, о величине ставки капитализации и ставки дисконтирования соответственно для каждого метода. Основные недостатки, связанные с применениям метода остатка и метода предполагаемого использования для расчета стоимости земельного участка:

архитектурно-планировочное решение здания оказывает сильное влияние на величину затрат необходимых для строительства здания, выбор основных параметров здания (этажность, высота этажа, площадь, необходимое благоустройство) является необоснованным как при текущем варианте застройки объекта оценки, так и при возможном альтернативном варианте;

большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами - результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования;

величина расходов в процессе эксплуатации здания может быть определена только экспертным путем на основании использования данных о расходах по аналогичным зданиям;

при расчете методом остатка большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов.

В связи с вышеизложенным Оценщик отказывается от применения доходного подхода для расчета стоимости земельного участка.

Вывод: В рамках настоящей оценки доходный подход оценщиком использован не будет.

Согласно пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Учитывая то, что оценщику не представляется возможным определить наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, оценщиком было принято решение отказаться от применения метода распределения для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Метод выделения.

Согласно пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами аналогами;

Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Оцениваемый земельный участок является застроенным.

Причины затруднений при использовании метода выделения следующие:

в значительной степени они связаны с проблемами неоднородности сопоставимых объектов, данные по которым используются в качестве исходной выборки, и отсутствием обоснованных коэффициентов, необходимых для приведения цен продаж сопоставимых объектов к оцениваемому объекту.

Эти обстоятельства не позволяют Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации и приводят к ошибочным расчетам и результатам.

Поэтому оценщиком было принято решение отказаться от применения метода выделения для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.

Метод сравнения продаж.

Согласно пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Применительно к настоящей оценке на период, сопоставимый с датой проведения оценки, указанное условие выполняется. Сравнительный подход используется при определении рыночной стоимости объекта оценки исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом или цены предложения по купле-продаже, оформленной в порядке публичной оферты (с учетом модельного торга с продавцом). Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. В процессе настоящей Оценки рыночная стоимость земельного участка может быть определена методом сравнения продаж, так как имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже земельных участков под сопоставимое использование - под автозаправочную станцию.

Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел Анализ рынка), специфику оцениваемого земельного участка, оценщику представляется возможным определить информацию о ценах предложений по продаже земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого, в результате чего представляется возможным применить метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.