Земли промышленности являются одной из самых востребованных категорий рынка недвижимости Московской области. В последние годы существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. Общий объем этих земель, предлагаемых в настоящее время на рынке, на порядок меньше, чем земель, которые предлагаются под жилищное строительство.

Земли промышленного назначения, с хорошей локацией в Московской области устойчиво дорожают. При этом участков на первичном рынке предлагается немного, в основном сделки заключаются с частными территориями под "промку". Особым спросом пользуются земельные участки в пределах 1-го Бетонного кольца. Главным критерием привлекательности участка по-прежнему является транспортная доступность, и с этой точки зрения форсированная модернизация Ленинградского шоссе только увеличивает популярность земель по этому направлению, причем в долгосрочной перспективе. Срок экспозиции по земельным участкам промышленного назначения может составлять год и более в зависимости от характеристики конкретного объекта.

По данным Knight Frank цена на земельные участки площадью до 5 Га в Московской области выросла до 30% по некоторым направлениям с начала 2012 года^.

Динамика цен на наиболее востребованные участки земель промышленности в Московской области представлена на графике ниже.

Рисунок. Динамика цен на земельные участки в Московской области

У покупателей по-прежнему востребованы участки на первой линии основных трасс. Критерий удаленности земельного участка от МКАД меняется: так, если ранее запрашивались участки, расположенные до 10-15 км от МКАД, то теперь покупатели готовы рассматривать земельные участки на расстоянии до 25 км.

Среди складских операторов популярны земельные участки вдоль Ярославского шоссе. Популярными трассами для производственно-складской недвижимости также являются Можайское, Минское, Киевское, Симферопольское, Каширское и Горьковское шоссе.

Все больше покупателей начинают проявлять интерес к землям на расстоянии 50-75 км от МКАД из-за наиболее адекватного соотношения цена-качество. Здесь по разумной стоимости можно приобрести оптимальный участок по размеру и окружению.

По данным ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля", площадь участков промышленности, транспорта и иного специального назначения на территории Московской области (включая Новую Москву) составляет 131?000 га. Это примерно 3% от всего земельного фонда региона.

Если считать, что земельный рынок (как и многие другие рынки) в определенной степени является индикатором состояния экономики, а их активность отражает успешность процесса выхода из кризиса, то земельный рынок промышленного назначения можно рассматривать как вполне позитивный. Тем более, что наибольшая часть покупок промышленных земель в 2012 была связана не с диверсификацией бизнеса, а с развитием профильных сфер. Промышленные земли участники рынка, как известно, покупаются под строительство складских, производственных помещений, офисов. Объемы приобретаемых площадей здесь варьируются от 1га до 30 га.

Экспертами была проанализирована продажа земли промышленного назначения в Московской области, и выявлены основные группы потребителей, на которых ориентирован рынок. В зависимости от типов разрешенных для строительства объектов территории можно поделить на следующие группы:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Участки для транспортной инфраструктуры (автомойки, заправочные комплексы, парковки, автосервисы). На их долю в Московской области приходится около 10% всех выставленных на продажу промышленных земель.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Участки для строительства крупных производственных объектов и складских комплексов - около 50% всех продаваемых промышленных земель Московской области.

В 2012 г. рост объема сделок с землями промышленного назначения увеличился по сравнению с 2011 г. примерно на 20-25%. Крупнейшими сделками на рынке земель промышленности стали сделки по покупке участков под строительство складских комплексов. Так, PNK Group приобрела 140 га на Рогачевском шоссе, Raven Russia - 38 га на Новорижском шоссе, "Бати Лосино" (FM Logistic) - 26 га на Дмитровском шоссе.

Аналитики Инвест-недвижимости провели анализ предложений рынка в сегменте промышленных земель Московской области. В таблице приведены данные о продажах участков по районам Московской области⁴⁹.

Таблица. Распределение предложения земельных участков промышленного назначения по районам Московской области (за 3 кв. 2012 г.)

Рисунок. Распределение предложения земельных участков промышленного назначения по районам Московской области (за 3 кв. 2012 г.)

Наименьшее количество предложений по земельным участкам промышленного назначения наблюдается в Шаховском районе (0,17%), наибольшее - в Подольском районе (32,63%).

Таблица. Данные по стоимости земельных участков промышленного назначения в различных районах Московской области (за 3 кв. 2012 г.)

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка, как свободного, и отличное от него оптимальное использование собственности, как улучшенной. При рассмотрении вопроса о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка с имеющимися улучшениями учитывались следующие критерии анализа:

Законодательно разрешенное использование.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования с учетом целевого назначения и разрешенного использования; перспектив развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемых изменений на рынке земли и иной недвижимости; текущего использования земельного участка.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями и строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод сравнения продаж основан на сравнительном подходе, который представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Основан на принципе замещения, то есть рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

При оценке рыночной стоимости права пользования земельными участками с помощью сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж оценщиком были выполнены следующие этапы:

Изучение рынка недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка

Проверка информации о сделках с земельными участками

Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, представленными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Анализ проведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

На основании исследования рынка оценщик отобрал 4 объекта-аналога, сопоставимых по НЭИ земельного участка. Ниже приведены параметры и данные цен предложений отобранных аналогов. Все подобранные аналоги расположены в Московской области.

Объекты - аналоги по отношению к оцениваемому объекту и друг к другу имеют различия, оказывающие влияние на величину их стоимости и, как следствие, требующие применения соответствующих корректировок.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение;

Целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

Физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и т.д.); транспортная доступность;

Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.);

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

Условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

Условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, векселями, взаиморасчеты, бартер и т.п.);

Обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок предоставлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства);

Изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

За отсутствием необходимости Оценщик счел возможным отказаться от применения части корректировок.

В качестве основных факторов стоимости земельного участка рассматриваются:

Дата продажи. Все выбранные участки выставлены на продажу в текущем году. Корректировка стоимости не производилась

Право собственности. Все выбранные участки выставлены на продажу собственниками. Корректировка стоимости не производилась

Условия финансирования. Условия финансирования типичные рыночные. Корректировка стоимости не производилась.

Условия продажи. Как правило, при закрытии сделок по купле-продаже земельных участков возможно некоторое снижение платежа (в результате торга). Согласно исследования, которое проводилось "Русской Службой Оценки", автора Марчука, (Статья "Скидки на торг, реалии кризиса" А.А. Марчук, Е.А. Бутова), опубликованное на интернет-портале "Appraiser.ru. Вестник оценщика" (http://www.appraiser.ru/default. aspx? SectionId=41&Id=3000). По данным статьи, рекомендуемые значения скидки на торг находятся в диапазоне от 10% до 15% (см. табл. ниже), так же авторы статьи отмечают, что достаточно часто, встречаются дисконты в размере 25-30%. В данном отчете оценщик принял величину скидки равной 10 %.

Месторасположение. Месторасположение земель промышленного назначения, как и сельскохозяйственных не имеет существенного значения их отдаленности от крупных населенных пунктов. В первую очередь эта зависимость определяется наличием подъездных путей и населенного пункта имеющего резерв трудовых ресурсов. Корректировка не производилась

Категория земель. Категория земель всех участков - земли населенных пунктов, промышленное использование. Корректировка стоимости не производилась

Наличие коммуникаций. При изучении информации полученной от риэлтерских компаний стоимость земельных участков в зависимости от наличия или возможности подключения их прежде всего к сетям газа и энергии разнятся в пределах +/ - 10-35 %. Корректировка не производилась, так как все участки схожи по наличию основных коммуникаций.

Площадь участка. Исходя из анализа рынка фактор "площадь земельного участка" в данном случае выражен не четко, что свидетельствует о большом разбросе цен предложений на земельные участки (см. в анализе рынка). В связи с этим скидка определялась по таблице А.Д. Власова, размещенной в статье журнала "Имущественные отношения в Российской Федерации", №1 (40), 2005 г "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях". Поправка на площадь подчиняется экспоненциальной зависимости.

Определение поправки на размер земельного участка

По результатам внесения корректировок проводиться анализ цен и определяется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка может быть определена как среднее значение или как средневзвешенное значение.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значения корректировок.

Расчет стоимости земельного участка

Общеизвестно, что каждый из подходов к оценке рыночной стоимости имеет свои особенности, касающиеся, в частности, области применения. Сравнительный подход, например, дает наиболее обоснованные результаты в случаях, когда имеются достоверные данные для сопоставления объекта оценки с аналогичными объектами недавно совершенных сделок купли-продажи. Доходный подход дает наиболее обоснованные результаты в случае, если рынок аренды для аналогичных объектов дает возможность максимально реализовать доходный потенциал, арендная стоимость растет и есть все основания для того, чтобы делать прогнозы на будущее. Затратный подход в большей степени применим в случаях, когда объект оценки либо имеет ограниченный рынок, либо не имеет рынка совсем.

В рамках данного отчета был использован один подход - его результатам присвоен вес в размере единицы. Согласование результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки представлено ниже. Проведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что по состоянию на дату оценки 29.11.2013 г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается) * округленно составляет:

7 805 000 (семь миллионов восемьсот пять тысяч) рублей.

Наиболее вероятная рыночная стоимость, удовлетворяющая требованиям статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" равна стоимости, определенной в рамках сравнительного подхода.

Во избежание неоднозначного толкования результатов оценки и введения в заблуждение пользователя отчета, Оценщик поясняет, что величина стоимости, приведенная в отчете, действительна только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя обязательства и не дает никаких гарантий относительно изменения величины стоимости, происшедшей после даты оценки

Таким образом, наиболее вероятная рыночная стоимость объекта оценки составляет:

7 805 000 (семь миллионов восемьсот пять тысяч) рублей.

Нормативные документы

1. Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31 - ФЗ, от 14.1 1.2002 г. № 143-ФЗ, от 10.01.2003 г. № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ. от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, о:

2. 05.02.2007 № 13-ФЗ);

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 21октября 1994 г.;

4. Федеральный стандарт оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256;

5. Федеральный стандарт оценки № 2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)" утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года№255;

6. Федеральный стандарт оценки № 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 7ода№254;

7. Земельный кодекс РФ, одобрен Советом Федерации 10.10.2001г.; Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" №137-ФЗот 25.10.2011 г.;

8. Стандарты СРО РОО.

9. Специальная литература

10. А.Д. Власов, "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях", журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации",№1 (40);

11. Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости", Санкт-Петербург. 1997 г.; Высшая школа приватизации и предпринимательства (Кафедра оценки собственности)"Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты", Москва, 1997 г.;

12. Черняк А.В. "Оценка городской недвижимости", г. Москва, 1996 г.; "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков", утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002№568-р.;

13. "Оценка бизнеса" под редакцией проф. Грязновой А, Г., Москва, "Финансы и статистика", 1998г.;

14. ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой "Правила оценки физического износа жилых зданий";

15. "Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоц...