Ипотечное кредитование в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

«ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

(Финансовый университет)

КУРСОВАЯ РАБОТА

По теме: Ипотечное кредитование в РФ

по дисциплине: Инвестиции

РАБОТУ ВЫПОЛНИЛА

СТУДЕНТКА ГР.ИСП-12(03)ЗМ-3/6-01М.А. Мишина

РУКОВОДИТЕЛЬ

Доцент Л.Д. Капранова

Москва 2013



Содержание

Введение

I. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Понятие, виды, роль ипотечного кредитования

1.2 История развития ипотеки в РФ и ее текущее состояние

1.3 Участники процесса ипотеки. Правовые особенности

1.4 Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования

II. Расчет и анализ выданных ипотечных кредитов за 2006-2009 гг. на примере Брянского отделения №8605Сбербанка России

2.1 Краткая характеристика Банка и его финансовое состояние

2.2 Расчетная часть. Оценка ипотечного портфеля рынка жилья г. Брянска

2.3 Анализ расчетов оценки ипотечного портфеля в Брянском отделении №8605 Сбербанка России

2.4 Проблемы и меры по оптимизации ипотечной деятельности в Брянском отделении №8605 Сбербанка России

Заключение

Список использованной литературы

Приложения



Введение

ипотечный кредитование финансовый банк

Актуальность темы курсовой работы

Одним из важных условий функционирования экономики государства является использование кредита. Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и постепенно развивает апробированные на западе формы бизнеса.

Еще несколько лет назад о самом существовании ипотечных жилищных кредитов знали только специалисты, а собственные ипотечные программы предлагали всего несколько крупных банков. Происходило это не только из-за новизны таких кредитных продуктов на российском рынке. У банков просто не хватало оборотных средств для того, чтобы предложить населению деньги под низкий процент. Для решения этой проблемы Правительством были созданы законодательные условия для выпуска ипотечных ценных бумаг, позволяющих банкам привлекать средства частных инвесторов на открытом рынке, тем самым способствуя повышению доступности первичных кредитов для населения. [10]

Основным инструментом развития ипотечного жилищного кредитования в России стало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). С его созданием банки получили возможность расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует кредиты региональных операторов. В настоящее время единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования действует в 87 регионах России.

Мировой финансовый кризис обнажил целый комплекс проблем в системе ипотечного кредитования: недоступные для большинства населения ставки по ипотечным кредитам, падение стоимости залога, резкий рост просроченной задолженности по выданным кредитам, низкая эффективность работы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

Еще одним негативным фактором является устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках. Главной причиной тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных прав на жилье, недостаточно эффективно работающие правовая и судебная системы и то, что жилищный сектор, по сути, не является частью экономики.

Однако, несмотря на негативные факторы и условия, сопровождающие развитие российского рынка ипотечного кредитования, опыт промышленно развитых стран показывает, что в рыночной экономике ипотечное кредитование является одним из главных инструментов повышения доступности и обеспеченности населения жильем.

Разработка мер, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования и внедрение новых финансовых инструментов, направленных на расширение доступности жилья для основной массы населения в условиях посткризисного развития российской экономики и определила актуальность темы курсовой работы.

Целью курсовой работы является анализ современного состояния системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели в курсовой работе необходимо решить следующие задачи:

- охарактеризовать сущность, виды и роль ипотечного кредитования в России;

- исследовать историю развития ипотечного кредитования в России;

- изучить нормативно-правовую базу по регулированию ипотечного кредитования в России;

- анализировать проблемы развития и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования в России;

- рассмотреть ипотечное кредитование и этапы предоставления ипотечного кредита на примере Брянского отделения №8605 Сбербанка России.

Предметом курсовой работы являются проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.

Объектом курсовой работы выступают общественные отношения в сфере ипотечного кредитования на примере Брянского отделения №8605 Сбербанка России.

В соответствии с поставленной целью и задачами структура курсовой работы состоит из введения, двух разделов, заключения, списка использованной литературы, приложений.



I. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Понятие, виды, роль ипотечного кредитования

Понятие ипотечного кредитования

Ипотечный кредит (от греч. Hipotheka - заклад, залог) - долгосрочная ссуда, предоставляемая банком под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося процент за предоставленный кредит. Однако при этом собственником жилья остается банк вплоть до полного возврата кредита, в связи с чем оно становится объектом залога. При невозможности возврата ипотечного жилищного кредита заемщик вынужден освободить жилье, но ему возвращается оплаченная часть ипотечного кредита без возврата выплаченных ранее процентов. [14, с. 45]

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

земельные участки, находящиеся в частной собственности;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания [28]

Сущностью ипотеки являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.

Нет единства взглядов по вопросу ипотечного кредитования. Одни авторы рассматривают ипотечное кредитование в узком смысле как разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. Другие авторы дают более широкое определение ипотечного кредитования, как целостного механизма, который выражает не только интересы заемщиков и кредиторов, но и инвесторов, застройщиков, страховых компаний и других субъектов рынка. Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования, включающей: сам процесс выдачи ипотечных кредитов; механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости.

Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. Поэтому рынок ипотеки необходимо рассматривать как часть кредитного и, в частности, рынка ссудных капиталов. Хозяйственная практика показывает, что именно такой системный подход к ипотечному кредитованию наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития рыночных отношений. В большинстве публикаций основное внимание уделяется практике ипотечного кредитования, не раскрывая при этом особенности теории ипотечного жилищного кредитования.

По мнению академика О.И. Лаврушина, кредит, независимо от его формы и вида, выполняет две основные функции. Первая - перераспределительная функция кредита - означает передачу временно высвободившейся стоимости во временное пользование. Второй функцией кредита выступает замещение действительных денег кредитными операциями. По мнению О.И. Лаврушина, не существует каких-то особых функций той или иной разновидности кредита, поскольку функцию порождает не форма или разновидность кредита, а его сущность как единой экономической категории. [12, c.66]

Соглашаясь с вышеприведенным мнением, не выделяя каких-либо особых функций ипотечного кредита, свойственных только данной экономической категории, полагаем, что ипотечный кредит, как одна из разновидностей кредита, выполняет функцию возвратного перераспределения денежных средств. Большинство экономистов признает наличие перераспределительной функции у кредита, однако некоторые считают необходимым делить эту функцию на две самостоятельные - функцию аккумуляции средств и функцию размещения аккумулированных средств.

По мнению Гариповой З.Л., ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. [5, c.45].

Отличное от других мнение высказал В.М. Будилов в своей монографии «Залоговое право России и ФРГ»: система ипотечного кредитования - это, во-первых, законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, во-вторых, организации, обслуживающие оборот недвижимости. [4, стр. 12]

Виды ипотечного кредита

1. Наиболее распространенная -- стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита.

Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале. Пример, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную цену в 150 тыс. руб. получает ссуду под залог этого имущества в сумме 100 тыс. руб. и добавляет 50 тыс. руб. из собственных средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде, начисляемых помесячно.

2. В современной практике применяют кредиты с переменными выплатами, которые предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж.

Последние подразделяют на:

* кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита -- погашение кредита и капитализированных процентов по нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

* кредиты с выплатой только процентов -- предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

* кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом -- допускают частичную амортизацию до конца срока кредита.

3. Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет погашают только проценты, а в последующие три года -- проценты и основной долг.

4. Кредиты с участием применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать:

* часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах);

* часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. д.

5. Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.

6. Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

7. Кредиты с добавленной процентной ставкой. Такие кредиты используют при кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они допускают досрочное погашение кредита.

Существование такого множества сложных ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий для кредиторов. [3, c.125]

Роль ипотечного кредитования

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.

Необходимо учитывать также и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится и реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов. [17]

1.2 История развития ипотечного кредитования в РФ и текущее состояние ипотечного кредитования в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. В XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах: с казной; между частными лицами.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.

1863 год - принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения - Херсонского земельного банка.

1866 год - открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения - общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1868 год - принятие устава сельских банков

1872 год - принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

1883 год - учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.

1884 год - открыт банк по кредитованию землевладельцев - Государственный банк Российской империи.

1885 год - открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. [18]

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом. [19]

Впервые об ипотеке в современной России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. [11]

Еще несколько лет назад эксперты финансового рынка предсказывали российскому ипотечному рынку бурное развитие и снижение процентных ставок. Еще в 2005/2006 годах процентные ставки по ипотеке в 7-8% годовых многим казались реальностью. Однако из-за кризиса ликвидности эти прогнозы не сбылись. Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал: уменьшилось и число банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Кроме того, банки столкнулись с существенным ростом просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

Объем просроченной задолженности за прошедший год увеличилась на 13687 млн. руб., и продолжает расти (1199 млн. руб. за месяц) (рассматриваются данные по кредитам, предоставленным физическим лицам в рублях).

И это несмотря на ряд существенных изменений в законодательстве, таких как:

- отмена обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;

- упрощение процедур, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество (жилое помещение);

- упрощение операций с закладными;

- признание того, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника.

Кроме того, в ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента. Особенно за счет значительного роста доли альтернативных покупок - почти 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем.

Пострадала ипотека и в сокращении целевой аудитории рынка. По словам аналитиков, тому был ряд причин:

- высокие процентные ставки,

- риск последующего снижения цены приобретаемого объекта недвижимости,

- нестабильность валютных курсов,

- шаткое положение на рынке труда,

- негативное информационное поле.

В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от размера общей задолженности. А надо отметить, что критичным считается 5%-ный уровень. В среднем по России ее доля увеличилась с 1,1% до 2%.

Положительные же изменения на рынке ипотеки начали появляться с середины прошлого лета. Большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения на покупку вторичного жилья, а некоторые из них - кредитование новостроек.

В результате к концу 2009 года, по словам экспертов, наблюдались следующие тенденции:

- количество выданных займов увеличилось в 2 раза. На рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами (1-3 млн. руб. в Москве, 0,6-1 млн. руб. в регионах);

- средний размер кредита, по-прежнему, остается на четверть ниже, чем до кризиса (0,9 млн. руб. против 1,2 млн. руб.), что объясняется как высоким размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15-20% в среднем по России);

- средневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась до 13,5%, по рублевым - до 14,5%;

- средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет, валютных - до 8,6 лет (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно);

- основными условиями при получении займа в настоящее время являются залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру, высокая стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье;

- завершившейся осенью доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Петербурге и до 6-8% на региональных рынках, однако по сравнению с докризисными показателями (25-35%) она все еще крайне низка. [7]

Однако, как отмечают аналитики МИАН, объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным периодом, по-прежнему, малы.

1.3 Участники процесса ипотеки. Правовые особенности ипотечного кредитования

Основные участники ипотечного кредитования:

?заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

?кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

?продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

?риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

?страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

?оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

?операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

?инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании);

?Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Основные особенности ипотечного кредитования:

*кредит выдается на длительный срок (до 30 лет в Сбербанке РФ);

*процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков;

*заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» - часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (в некоторых банках это условие не обязательно);

*размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости;

*банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр.;

*обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки.

*погашение ипотечного кредита осуществляется аннуитетами платежами или дифференцированными. [13,стр.35]

Главным преимуществом ипотечного кредитования является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, появляется возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

Кроме того, у ипотечного кредитования есть еще ряд положительных моментов: заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотечному кредиту не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является «переплата» за квартиру. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. [20]

Развитие ипотечного кредитования в России как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно базироваться на следующих принципах:

- учет имеющегося мирового опыта развития ипотечного кредитования;

- обязательная его адаптация с учетом российской специфики;

- эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов;

- доступность кредитов населению;

- государственное регулирование и поддержка.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в создании эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения. При этом создание указанной системы позволит:

- решить одну из наиболее острых социальных проблем общества - обеспечение населения жильем;

- активизировать рынок жилья;

- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые инвестиционные ресурсы;

- обеспечить развитие строительного комплекса, а также ряда других отраслей материального производства;

- оживить экономику страны в целом. [6,стр.112]



1.4 Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования

На сегодняшний день многие аналитики говорят о том, что острая фаза кризиса пройдена. Вопрос о восстановлении объемов ипотечного кредитования сводится к срокам. Все зависит от общей экономической ситуации. В 2011 году наметились пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.

АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств. В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, логично дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре. Учитывая, что АИЖК славится настойчивостью и оперативностью в реализации рожденных в его недрах идей, можно с большой долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу - это уже другой вопрос.

Другая актуальная проблема затрагивает практически всех игроков ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику. В настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет ему убытки, так как договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком. Таким образом, оценщик несет ответственность только перед заемщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют, а наоборот, как правило, заинтересованного в завышении стоимости залога по кредиту.

ВТБ 24 первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему "Банк - заказчик оценки", в рамках которой именно банк, а не заемщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости. Данная система позволяет практически свести к нулю риски сговора между заемщиком и оценщиком с целью завышения стоимости приобретаемого жилья. На текущий момент более 94% ипотечной выдачи осуществляется в рамках системы "Банк-Заказчик оценки" и в ближайшее время данная доля будет доведена до 100%. [21]

В 2012 году рынок ипотеки продолжит восстанавливаться. На фоне пониженной ставки рефинансирования ЦБ РФ (8.25%) и поддержки со стороны государства и АИЖК ожидается снижение средневзвешенной ставки по выдаваемым жилищным кредитам до 10%. Учитывая зафиксированное в прошлом году смещение спроса в сторону готовых квартир, основная денежная масса, вероятнее всего, будет реализована на вторичном рынке.



II. Расчет и анализ выданных ипотечных кредитов за 2006-2009 гг.на примере Брянского отделения №8605 Сбербанка России

2.1 Краткая характеристика Банка и его финансовое состояние

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации создан в форме акционерного общества в соответствии с Законом РСФСР "О банках и банковской деятельности в РСФСР" от 2 декабря 1990 года. Учредителем являлся Центральный банк Российской Федерации. Устав Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации зарегистрирован в Центральном банке Российской Федерации 20 июня 1991 года. [22]

Основной целью деятельности Банка является привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, осуществление кредитно-расчетных и иных банковских операций и сделок с физическими и юридическими лицами для получения прибыли. [23]

Миссия Банка - обеспечивать потребность каждого клиента на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России. [24]

Банк осуществляет следующие операции:

привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады

(до востребования и на определенный срок);

открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;

инкассацию денежных средств, векселей, платежных и расчетных

документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

куплю-продажу иностранной валюты в наличной и безналичной формах;

привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;

выдачу банковских гарантий;

переводы денежных средств по поручениям физических лиц без открытия

банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

предоставление в аренду физическим и юридическим лицам специальных помещений или находящихся в них сейфов для хранения документов и ценностей;

лизинговые операции;

оказание консультационных и информационных услуг.

Все банковские операции и сделки осуществляются в рублях и иностранной валюте. [25]

На сегодняшний день Сбербанк является крупнейшим банком Российской Федерации и Центральной и Восточной Европы.

Активы Сбербанка почти в 4 раза превышают размер активов следующих за ним ВТБ и Газпромбанка -- более 4 трлн.рублей. Банк входит в TOP-200 крупнейших банков мира по размеру активов и по размеру капитала. [26]

Чистая прибыль Сбербанка в январе-марте текущего года составила 83,9 миллиарда рублей. Таким образом, в первом квартале Сбербанку удалось заработать почти половину всей чистой прибыли за 2010 год, которая составила 174 миллиарда рублей.

Доналоговая прибыль крупнейшего банка России в первом квартале 2011 года составила 93,6 миллиарда рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года (45,4 миллиарда рублей) заработок Сбербанка вырос примерно в два раза. Активы банка в январе-марте увеличились на 22 миллиарда рублей и достигли 8,569 триллиона рублей. Объем вкладов физических лиц к концу марта расширился на 29 миллиардов - до 4,843 триллиона рублей.

В Сбербанке прогнозируют, что по итогам текущего года получат рекордную прибыль почти в 200 миллиардов рублей. В феврале президент организации Герман Греф отмечал, что пока этот прогноз менять не планируется, даже, несмотря на успешный январь, в котором прибыль Сбербанка составила почти 27 миллиардов рублей. [27]

2.2 Расчетная часть. Оценка ипотечного портфеля рынка жилья г. Брянска

Рассмотрим методику расчета схемы платежей по ипотечному кредитованию. В Сбербанке России существует две схемы платежей по кредиту:

- аннуитетные платежи - это равные платежи. Значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита.

- дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшаются к концу срока погашения кредита.

Рассмотрим на конкретном примере. Возьмем среднестатистическую брянскую семью, состоящую из 2 родителей и 1 ребенка. Средняя площадь жилья на троих человек должна составлять 54 кв.м. (с расчетом по 18 кв.м на одного человека). В первом квартале 2009 года по Брянской области 1 кв.м. жилья равен 26 200 руб. [2] Отсюда следует, что общая стоимость приобретаемого жилья:

54 кв.м. х 26200 = 1 414 800

Так как стоимость квартиры площадью в 54 кв.м. составляет 1 414 800 руб., то по условиям банка кредит предоставляется на 70% от стоимости, остальные 30% первоначальный взнос.

Первоначальный взнос для оформления ипотеки:

1 414 800 руб. х 30% = 424 440

Сумма предоставляемого кредита:

1 414 800 руб. х 70% = 990 360

Рассчитаем суммарную величину прожиточного минимума в регионе за III квартал 2009 года: [1]

(4507 руб. х 2) + 4279 руб. = 13293 руб., где

4507 руб. - для трудоспособного человека;

4279 руб. - на ребенка.

Рассчитаем сумму страховых выплат за месяц:

1414800 х 0,01% : 12 мес. х 100 = 1179 руб.

Определим совокупный доход за вычетом расходов. Совокупный среднемесячный доход примерно составляет 35 000 руб. Из него вычтем прожиточный минимум 13 293 руб. и годовые выплаты страховой компании 0,01% от стоимости жилья:

35 000 руб. - 13 293 руб. - 1 179 руб. = 20 528 руб.

Представим все вышеприведенные данные в виде таблицы 2.1.



Таблица 2.1 - Основные параметры, используемые при расчете возможности приобретения жилья по ипотеке

Средняя площадь квартиры, кв.м.	Стоимость жилья, руб.	Первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры, руб.	Сумма кредита, руб.	Совокупный доход за вычетом расходов, руб.	Прожиточный минимум, руб.	Сумма страховых выплат за месяц,руб.
54	1 414 800	424 440	990 360	20 528	13 293	1 179

Формула расчёта аннуитетного платежа имеет следующий вид:

, где (1)

СК - сумма кредита;

ПС - процентная ставка в долях за месяц , т.е., если годовая % ставка равна 18%, то ПС = 18/(100Ч12);

м - количество месяцев, на которые берётся кредит ( я взяла 180 мес. или 15 лет).

Подставили в формулу значения из таблицы и получили размер ежемесячного аннуитетного платежа равному 13 860, 96 руб.

Можно заметить, что ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и начисленных процентов:

где

ЕПВ - ежемесячные процентные выплаты; ОЗ - остаток задолженности в данном месяце; ПС - процентная ставка.

Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого, как мы помним, остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце:

(3)

где ВОД - возврат основного долга; ЕП - размер ежемесячного платежа; ЕПВ - ежемесячные процентные выплаты.

Таким образом, ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита будут составлять 13 860,96 руб. Из этого следует, что через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет до 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2494971.18 руб. (в Приложении 1представлена схема аннуитетных платежей за весь 15-летний срок).

Теперь рассмотрим такой же пример, но с дифференцированным платежом.

Размер ежемесячного дифференцированного платежа составит в первый месяц:

(4)

где ЕП1 - ежемесячный платеж;

СК - сумма кредита; ПС - годовая процентная ставка; КМ - количество месяцев (срок, на который выдан кредит); ОЗ - остаток задолженности в данном месяце; ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячный дифференцированный платеж также складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и начисленных процентов:

(5)

где ЕПВ1 - ежемесячные процентные выплаты за первый месяц; ОЗ - остаток задолженности в данном месяце; ПС - процентная ставка; ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Так как платеж дифференцированный, то сумма возврата основного долга на протяжении всего срока кредита останется неизменной и будет равна:

(6)

где ВОД - возврат основного долга; СК- сумма кредита; КМ - количество месяцев.

Рассчитаем платеж для второго месяца:

(7)

где ЕП2 - ежемесячный платеж на второй месяц;

СК - сумма кредита; ПС - годовая процентная ставка; КМ - количество месяцев (срок, на который выдан кредит); ОЗ - остаток задолженности в данном месяце; ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячные процентные выплаты за второй месяц будут равны:

(8)

где ЕПВ2 - ежемесячные процентные выплаты за второй месяц; ОЗ - остаток задолженности в данном месяце; ПС - процентная ставка; ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Таким образом, ежемесячные дифференцированные платежи на первый и второй месяцы составят 18 118,91 руб. и 17 644,08 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2 111 034,03 руб. (за подробной информацией о нахождении долга банку смотрите в Приложении 2 «Схема дифференцированных платежей»)

По выше приведенной методике расчетов аннуитетных и дифференцированных платежей, представим различия ежемесячных платежей (ЕП), которые складываются из ежемесячных процентных выплат (ЕПВ) и возврата основного долга (ВОД) по площади жилья в 54 кв. м в виде таблицы 2.2.

Таблица 2.2 - Сравнение аннуитетных и дифференцированных схем платежей по основным показателям

Показатели	54 кв. м.
	Аннуитетные платежи, тыс.руб.	Дифференцированные платежи, тыс. руб.
ЕП	13 860,96	18 118,91
ЕПВ	12 379,50	12 616,91
ВОД	1 481,46	5 502
Итого за 15 лет	2494971,18	2111034,03

На основании таблицы 2.2 и методике расчетов составим график платежей на квартиру площадью 54 кв. м., изображенный на рисунке 2.1



Рисунок 2.1. График платежей на покупку квартиры площадью 52 кв.м.

Таким образом, по приведенным выше таблице и графику платежей можно сказать, что рассматриваемой мной семье, кредит на покупку квартиры площадью 54 кв.м. и сумму 990 360 руб. банк предоставить может, так как размер ежемесячных аннуитетных 13 860,95 руб. и дифференцированных 18 118,91 руб. платежей не превышает размера совокупного дохода 20 528 руб.

Из этого следует, что если семья предпочтет аннуитетные платежи, то через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2 494 971,18руб. А если дифференцированные платежи, то начисленные проценты составят 1 120 674,03 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В итоге банку будет возвращено 2 111 034,03 руб.

Выбор аннуитета продиктован не только заботой банка о собственной выгоде, но и лояльностью к клиенту. Обозначенная в договоре аннуитетная форма расчетов позволяет включить в круг заемщиков семьи с не очень высоким доходом. При таком расчете банк может максимально увеличить сумму и срок кредита без существенных ограничений по доходам заемщика. Тогда как в случае с дифференцированными расчетами первоначальные выплаты по кредиту могут превысить лимит между доходами клиента и затратами на обслуживание кредита.

Аннуитетный платеж является более предпочтительным для основной массы клиентов. При таком платеже клиент может равномерно распределить свои силы на весь период погашения долга. Лица, приобретающие жилье по ипотеке, обычно не располагают достаточными средствами, для того, чтобы без труда осилить первые самые крупные платежи; для них аннуитетная форма погашения долга представляется более удобной. [15, c. 19].

В любом случае, человеку, который решил взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитные условия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос.

Предлагаемая форма выплаты кредита должна быть важным аргументом при подборе ипотечной программы. Дифференцированный платеж подходит для желающих потратить минимум и обладающих достаточно высоким доходом. [8, c. 95].

Дифференцированные платежи ложатся довольно тяжелым бременем на заемщика впервые годы расчетов, когда он несет множество дополнительных расходов, связанных с поиском и оформлением квартиры, переездом. Зато примерно с середины срока кредитования платежи по ипотеке в значительной мере снижаются. При выборе дифференцированных платежей общий доход семьи должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных.

При дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь даже впервые месяцы после получения кредита. Кроме этого предусматривается частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определен, отталкиваясь от суммы долга на данный момент. Возможность досрочного погашения, как правило, оговаривается банком.

В обоих случаях - и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах - условия досрочного погашения прописываются в договоре с согласия клиента. Банки, ориентированные на выдачу долгосрочных кредитов (на срок до 30 лет) обычно, предлагают заемщикам такую форму выплат, как аннуитет. Дифференцированные платежи использует ограниченное число банков, работающих с ипотекой, но все, же выбор есть и здесь. Несомненно, что для банка выгоден аннуитетный платеж, но эта форма не получила бы такого распространения, если бы не была выгодна и клиенту. Выгода именно в том и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которую и требуется погасить. В результате, клиент всегда точно знает размер следующего платежа. [9, c. 27].

2.3 Анализ расчетов оценки ипотечного портфеля в Брянском отделении №8605 Сбербанка России

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля.

Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам.

Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:

объем и структуру кредитных вложений по видам;

структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;

цену кредитования (уровень процентных ставок).

сроки кредитов;

своевременность погашения предоставляемых кредитов;

отраслевую принадлежность;

виды валют;

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Брянского отделения №8605Сбербанка России в виде таблицы 2.3.

Таблица 2.3 - Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Брянского отделения №8605 Сбербанка России. [29]

	на 01.01.2006г.	на 01.01.2007г.	на 01.01.2008г.	на 01.01.2009г.
Кредиты	Сумма, в тыс. р.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %
1 Кредит на неотложные нужды	501723	72,42	625626	55,48	702 318	51,21	546 023	56,04
2 Автокредит	68 530	9,9	169215	14,96	242 525	17,68	184 326	18,91
3 Ипотечный кредит	92 030	13,3	298056	26,38	376 280	27,43	200 030	20,52
4 Кредит на личное подсобное хозяйство	10 250	1,48	9 809	0,87	15 255	1,11	13 155	1,35
5 Кредит под залог ценных бумаг	10 360	1,47	6 890	0,60	3 250	0,24	2 680	0,27
6 Образователь- ный кредит	5 600	0,81	12 400	1,10	20 250	1,48	18 506	1,90
7.Доверительный кредит	4 302	0,62	7 820	0,61	11 516	0,84	9 740	1
Кредитный портфель банка	692795	100	1 129 816	100	1 371 394	100	974 460	100

На основании данных таблицы 2.3 построим диаграмму, изображенную на рисунке 2.2:

Рисунок 2.2 Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Брянского отделения №8605 Сбербанка России

По диаграмме и данным таблицы видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле. В 2008г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в 2006г. она составляла - 13,3%, в 2007г. - 26,38%, в 2009г. - 20,52%.

Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается в 2008г. Объясняется это тем, что именно в 2008г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса): увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки, сроки кредитования увеличились до 30 лет.

Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.4.

Таблица 2.4 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2006- 2009гг [30]

Сроки кредитования	На 01.01. 2006г.	На 01.01. 2007г.	На 01.01. 2008г.	На 01.01.2009г
	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс. руб.	Доля, в %
До 10 лет	19 918	21,64	25 032	8,40	62 037	16,49	40 560	20,28
10-20 лет	72 112	78,36	195 256	65,51	159 287	42,33	131 348	65,66
20-30 лет	-	-	77 768	26,09	154 956	41,18	28 122	14,06
Итого	92 030	100	298 056	100	376 280	100	200 030	100

По данным таблицы 2.4, изобразим диаграмму, расположенную на рисунке 2.3.



Рисунок 2.3. Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2006-2009гг

Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита.

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам за четыре года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 2.5.

По приведенной выше диаграмме можно сказать, что пик роста ипотечных кредитов наблюдается в первом и во втором кварталах 2008г. (в первом квартале 2008г. объем выданных кредитов составил 117 569 тыс. руб., во втором квартале 2008г. - 103 042 тыс. руб.).

Тогда как к первому кварталу 2009г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. руб. Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц).

Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски.

Таким образом, на оказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая 2009 г. Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

...